Справа № 650/3576/25
провадження № 2/650/1223/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 вересня 2026 року | селище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області
в складі: головуючого - судді Сікори О.О.,
за участю секретаря судового засідання - Завістовської Л.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі,
В С Т А Н О В И В :
Представник позивача звернулася до суду з позовом, у якому просить розірвати договір оренди землі від 08 серпня 2011 року, зареєстрований у Відділі Держкомзему у Бериславському районі за № 652060004000654, номер запису про інше речове право 30340942, предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 6520683600:02:031:0020 площею 9,6731 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, право оренди за яким 17 квітня 2025 року відчужено ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», а також стягнути судові витрати.
В обґрунтування позову зазначено, що 08 серпня 2011 року між позивачем як орендодавцем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки. 07 лютого 2015 року права та обов`язки орендаря передано ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», а 28 грудня 2017 року - ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».
25 січня 2022 року сторони уклали додаткову угоду № 900196-7, якою строк дії договору продовжено до 31 грудня 2031 року, нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 292 542,16 грн, а орендну плату - у розмірі 9,45 % від нормативної грошової оцінки, що становить 27 645,23 грн за повний рік оренди. Орендна плата підлягає внесенню до 31 грудня відповідного року.
За твердженням позивача, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» сплачувало орендну плату до 31 грудня 2021 року, після чого припинило її виплату. Орендна плата не сплачена за 2022, 2023 та 2024 роки, а загальна сума невиплаченої орендної плати, за розрахунком позивача, становить 82 935,69 грн.
17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди земельної ділянки ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» за договором купівлі-продажу права оренди. Позивач вважає, що систематична несплата орендної плати є істотним порушенням договору та відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України і статті 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для його дострокового розірвання.
Позивач посилається на лист Новорайської сільської військової адміністрації від 08 травня 2025 року № 01-12/1024/25, у якому зазначено, що за наявною на той час інформацією земельні ділянки, наведені у запиті, не були віднесені до забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, а безпосередній огляд цих ділянок представниками військової адміністрації не проводився.
Також позивач послався на нотаріально посвідчені заяви колишніх працівників ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» ОСОБА_2 та ОСОБА_3 щодо виконання товариством сільськогосподарських робіт у Бериславському районі у 2023 та 2024 роках, а також на відповіді інших сільськогосподарських підприємств, які після деокупації відновили господарську діяльність та виплачували орендну плату власникам земельних ділянок.
У відзиві на позов представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зазначив, що позов не визнає та просить відмовити у його задоволенні.
Відповідач вказав, що земельна ділянка розташована на території Новорайської сільської територіальної громади, яка з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією рф, а після деокупації була віднесена до територій можливих бойових дій. Майно підприємства у період окупації було частково знищено та викрадено, а доступ до виробничої бази та сільськогосподарської техніки був втрачений.
На підтвердження цих обставин відповідач послався на витяг з ЄРДР у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, рішення Херсонської обласної ради та розпорядження військових адміністрацій щодо наявності обставин непереборної сили, а також на нормативні акти, пов`язані з протимінною діяльністю та особливостями оподаткування земель у період воєнного стану.
У додаткових поясненнях від 31 жовтня 2025 року представник відповідача послався на дані інтерактивної карти ДСНС України, відповідно до яких на території Новорайської громади виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, та зазначив, що без проведення фахового обстеження використання земельної ділянки для сільськогосподарського виробництва створює небезпеку для працівників.
21 травня 2026 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подав додаткові докази та пояснення. Зокрема, долучено листи Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46 та від 20 квітня 2026 року № 01-01-66-4875/0/26/46, лист Центру протимінної діяльності від 26 березня 2026 року № 428, акти виконаних робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів від 03, 04 та 05 листопада 2024 року, інформацію про співставлення координат перевірених ділянок із кадастровими номерами земельних ділянок Новорайської громади, а також статистичну звітність та накази підприємства за 2022-2024 роки.
Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи суд дійшов таких висновків.
Суд встановив, що земельна ділянка з кадастровим номером 6520683600:02:031:0020 площею 9,6731 га належить позивачу та передана в оренду за договором від 08 серпня 2011 року, зареєстрованим за № 652060004000654. Додатковою угодою від 25 січня 2022 року строк дії договору визначено до 31 грудня 2031 року, а розмір орендної плати - 9,45 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 27 645,23 грн за повний рік оренди.
До 17 квітня 2025 року орендарем земельної ділянки було ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». З 17 квітня 2025 року право оренди на підставі договору купівлі-продажу перейшло до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».
Матеріали справи підтверджують відсутність виплати позивачу орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. Водночас сам по собі факт невиплати орендної плати у відповідний період не є достатнім для розірвання договору, якщо встановлено обставини, за яких орендар був звільнений від плати або несплата не може бути поставлена йому у порушення договору.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Статтею 629 ЦК України встановлено обов`язковість договору для його сторін.
Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Відповідно до статті 24 цього Закону орендодавець має право вимагати своєчасного внесення орендної плати, а за статтею 25 орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі її сплачувати.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених законом та умовами договору. Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Систематичність у таких правовідносинах означає два і більше випадки повної несплати орендної плати, які можуть бути поставлені орендарю у порушення договору. Отже, для дострокового розірвання договору необхідно встановити не лише формальну відсутність платежів, а й те, що принаймні у двох випадках орендар без правових підстав не виконав обов`язок зі сплати орендної плати.
Стаття 617 ЦК України звільняє боржника від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо воно сталося внаслідок випадку або непереборної сили, однак сама по собі не припиняє основного зобов`язання. Разом з тим частина шоста статті 762 ЦК України прямо передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Для застосування частини шостої статті 762 ЦК України визначальним є встановлення об`єктивної неможливості використання конкретного об`єкта оренди з причин, незалежних від орендаря. Загальна складність господарювання, воєнний стан або саме лише знаходження майна на небезпечній території автоматично такого наслідку не створюють. Разом з тим фактичне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та необхідність її фахового очищення можуть свідчити про об`єктивну неможливість безпечного використання земельної ділянки за сільськогосподарським призначенням.
Новорайська сільська територіальна громада, у межах якої розташована спірна земельна ділянка, перебувала під тимчасовою окупацією рф з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року. З огляду на тривалість окупації протягом основного періоду проведення польових робіт у 2022 році, втрату доступу до виробничої бази та техніки, а також характер сільськогосподарського використання ділянки, суд вважає доведеною об`єктивну неможливість її нормального використання орендарем у 2022 році.
Щодо періоду після деокупації суд враховує нові докази, подані відповідачем у 2026 році, які мають безпосереднє відношення саме до спірної земельної ділянки.
Відповідно до акта № 3.6/1/0430/031124 від 03 листопада 2024 року групою розмінування проведено очищення ділянки місцевості площею 5,02 га на території Новорайської громади. Вибухонебезпечних предметів на перевіреній ділянці не виявлено.
За актом № 4.6/1/0430/041124 від 04 листопада 2024 року перевірено наступну суміжну ділянку місцевості площею 5,00 га. Під час виконання робіт виявлено та знищено два вибухонебезпечні предмети - артилерійські снаряди ОФ-152 мм. У цьому акті зафіксовано координату місця виявлення вибухонебезпечних предметів 6527584 Y 5210054 X.
Відповідно до акта № 5.6/1/0430/051124 від 05 листопада 2024 року перевірено ще одну суміжну ділянку місцевості площею 5,04 га, вибухонебезпечних предметів не виявлено.
Надана до матеріалів справи інформація про співставлення координат перевірених за наведеними актами ділянок із кадастровими межами земельних ділянок Новорайської громади свідчить, що земельна ділянка з кадастровим номером 6520683600:02:031:0020 входить до масиву, охопленого роботами 03-05 листопада 2024 року. Координата 6527584 Y 5210054 X, за якою 04 листопада 2024 року виявлено два артилерійські снаряди ОФ-152 мм, розташована в межах спірної земельної ділянки.
Таким чином, наявність вибухонебезпечних предметів на спірній земельній ділянці не була лише припущенням або загальною характеристикою території. Фактичне виявлення двох артилерійських снарядів безпосередньо в її межах під час фахового очищення підтверджує реальність небезпеки, яка існувала до проведення відповідних робіт.
Лист Новорайської сільської військової адміністрації від 08 травня 2025 року про те, що за наявною на той час інформацією земельна ділянка не була віднесена до забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, не спростовує цього висновку. У тому ж листі зазначалося, що представниками військової адміністрації безпосереднє обстеження ділянки не проводилося. Натомість акти від 03-05 листопада 2024 року є первинними документами фактичного очищення місцевості та містять конкретні координати перевірених зон і місця виявлення боєприпасів.
Листи Херсонської обласної військової адміністрації від 13 та 20 квітня 2026 року також підтверджують проведення на земельних ділянках, зазначених у запиті, робіт з розмінування та надання відповідних актів уповноважених підрозділів фахових відомств з питань протимінної діяльності. Лист Центру протимінної діяльності від 26 березня 2026 року підтверджує наявність ідентифікованих небезпечних територій в адміністративних межах Новорайської громади.
За таких обставин суд дійшов висновку, що до проведення фахового обстеження та очищення спірної земельної ділянки у листопаді 2024 року її використання для товарного сільськогосподарського виробництва було пов`язане з реальною загрозою життю та здоров`ю осіб, які мали виконувати польові роботи, а тому об`єктивно не могло вважатися безпечним та належним використанням об`єкта оренди.
Крім того, відповідач послався на наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5, відповідно до якого з 01 грудня 2024 року відповідну територію віднесено до районів ведення воєнних (бойових) дій. Ця обставина додатково підтверджує збереження істотної небезпеки після проведення робіт з очищення в листопаді 2024 року.
Отже, невиплата орендної плати за 2022 рік не може бути поставлена ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у порушення договору через тимчасову окупацію та фактичну неможливість використання земельної ділянки. Так само матеріалами справи підтверджено, що після деокупації і до листопада 2024 року існувала реальна, а не лише потенційна небезпека використання спірної земельної ділянки, яка підтвердилася виявленням безпосередньо на ній вибухонебезпечних предметів.
Суд враховує, що договір визначає строк внесення орендної плати до 31 грудня відповідного року. Після завершення робіт з очищення 05 листопада 2024 року до 01 грудня 2024 року, коли територію віднесено до району ведення воєнних дій, минув незначний проміжок часу. За таких обставин сама відсутність повної річної орендної плати за 2024 рік не може бути кваліфікована як окремий безпідставний випадок повної несплати, що у сукупності з іншими періодами утворює систематичність.
За 2025 рік на момент звернення з позовом 02 червня 2025 року строк сплати орендної плати, встановлений договором до 31 грудня, не настав. Крім того, з 17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вже не було орендарем земельної ділянки. Тому 2025 рік також не може враховуватися як окремий випадок систематичної несплати у межах заявленої підстави позову.
Щодо нотаріально посвідчених заяв ОСОБА_2 та ОСОБА_3 суд зазначає, що вони містять загальні відомості про здійснення певних сільськогосподарських робіт на території Бериславського району, однак не ідентифікують земельну ділянку з кадастровим номером 6520683600:02:031:0020 як таку, що фактично оброблялася у відповідний період. Ці документи не спростовують первинних актів протимінної діяльності щодо конкретної місцевості та не дають підстав вважати спірну ділянку безпечною до її обстеження.
Посилання позивача на господарську діяльність інших сільськогосподарських підприємств на території Бериславського району також не має визначального значення, оскільки можливість використання іншими суб`єктами інших земельних ділянок не підтверджує безпечність саме земельної ділянки позивача. У цій справі, на відміну від загальних припущень щодо небезпечності території, наявний документально підтверджений факт виявлення двох артилерійських снарядів у межах спірної ділянки.
За встановлених обставин суд не вбачає двох або більше випадків повної несплати орендної плати, які могли б бути поставлені орендарю у порушення договору та утворювали систематичність у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України. Відтак правові підстави для дострокового розірвання договору оренди землі відсутні.
Суд також враховує, що з 17 квітня 2025 року право оренди належить ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», яке є чинним орендарем. Водночас відсутність передбаченої законом підстави для розірвання договору виключає задоволення позову і до чинного орендаря. Щодо ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», то після відчуження права оренди воно перестало бути стороною орендного правовідношення на майбутнє, а тому вимога про розірвання чинного договору не може бути задоволена і щодо цього відповідача.
Відповідно до статті 141 ЦПК України у разі відмови у задоволенні позову понесені позивачем судові витрати покладаються на позивача та не підлягають стягненню з відповідачів.
Керуючись статтями 12, 13, 76-81, 89, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, статтями 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», суд,
В И Р І Ш И В :
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі - відмовити.
Судові витрати, понесені позивачем у зв`язку з розглядом справи, покласти на позивача.
Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено 14 вересня 2026 року.

Суддя:           О.О. Сікора