Справа № 127/19718/24
Провадження № 2/127/2742/24

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.07.2026  Вінницький міський суд Вінницької області в складі:
головуючого судді Романюк Л.Ф.,
при секретарі Міхеєвій Н.М.,
за участі позивачки ОСОБА_1 ,
представника позивача ОСОБА_2 ,
відповідача ОСОБА_3 ,
представника відповідача ОСОБА_4 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вінниці цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення відшкодування вартості витрат, -

встановив:
ОСОБА_1 звернулась до суду з уточненим позовом до ОСОБА_3 про стягнення 1 193 666 грн на відшкодування вартості здійснених нею невід`ємних поліпшень квартири АДРЕСА_1 , мотивуючи свої вимоги тим, що 18 серпня 2020 року на підставі посвідченого приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Бєлою О. М. за реєстровим № 1789 договору купівлі-продажу вона придбала у ОСОБА_5 частки зазначеної квартири та зареєструвала за собою право власності, при цьому на час укладення договору відомості про права інших осіб чи обтяження нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав були відсутні.
Після придбання квартири позивачка уклала з ТОВ «Вінбудмонтаж» договір про виконання робіт від 19 вересня 2020 року, на підставі якого до серпня 2021 року у квартирі було проведено капітальний ремонт із заміною вікон, дверей, інженерних мереж, систем опалення, сантехнічного та електричного обладнання, облаштуванням стін, стелі й балкона, за що виконавцю сплачено 1 215 460 грн.
Надалі постановою Верховного Суду від 17 серпня 2022 року на ОСОБА_3 переведено права та обов`язки покупця частки квартири за договором купівлі-продажу від 21 січня 2020 року, укладеним між ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 та ОСОБА_5 , а державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на відповідну частку квартири скасовано.
Зазначаючи, що виконані за її кошти поліпшення неможливо відокремити від квартири без її пошкодження, позивачка обґрунтувала заявлену суму висновком судової будівельно-технічної експертизи, відповідно до якого вартість використаних матеріалів, робіт та конструкцій становить 1 193 666 грн, у зв`язку із чим просила стягнути дану суму з відповідача, а також понесені судові витрати.
В судовому засіданні позивачка ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 , кожна окремо, позов підтримали за обставин, викладених в ньому, просять суд даний позов задовольнити в повному обсязі.
Відповідач ОСОБА_3 та його представник ОСОБА_4 позов не визнали, дали пояснення, аналогічні викладеним ними в відзиві.
30.08.2024р. на адресу суду надійшов відзив від представника відповідача ОСОБА_4 . У відзиві на позов представник відповідача ОСОБА_3 заперечила проти задоволення позовних вимог у повному обсязі. 
Зазначив, що право ОСОБА_3 на спірну частку квартири АДРЕСА_1 підтверджене постановою Верховного Суду від 17 серпня 2022 року, якою на нього переведено права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 21 січня 2020 року та скасовано державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 . 
Відповідач наголосив, що відчуження ОСОБА_5 цієї частки на користь позивачки відбулося під час існування спору щодо квартири та після порушення переважного права ОСОБА_3 , у зв`язку із чим, на його думку, позивачка не може вважатися добросовісним набувачем і мала усвідомлювати ризики здійснення будь-яких ремонтних робіт у спірному майні. Також зазначив, що згоди на проведення капітального ремонту, реконструкцію чи здійснення інших невід`ємних поліпшень квартири він позивачці не надавав, про характер, обсяг та вартість таких робіт повідомлений не був.
Щодо заявленої до стягнення суми відповідач вказав, що надані позивачкою договір про виконання робіт від 19 вересня 2020 року, укладений із ТОВ «Вінбудмонтаж», акти виконаних робіт та квитанції не є достатніми доказами фактичного виконання саме зазначених у позові робіт і сплати за них позивачкою коштів у розмірі 1 215 460 грн. 
За твердженням відповідача, подані документи не дають можливості достовірно встановити час, обсяг і вартість кожного виду робіт, перелік та вартість використаних матеріалів, джерело їх придбання, а також реальне проведення розрахунків із підрядником.  Частина документів не містить передбачених законодавством обов`язкових реквізитів первинних бухгалтерських документів. Окремо відповідач заперечив доказове значення висновку судової будівельно-технічної експертизи, посилаючись на те, що експерт визначив розрахункову вартість матеріалів, робіт і конструкцій, однак не встановлював, ким і за чиї кошти вони були придбані та виконані, коли саме проведено ремонт, чи відповідав фактичний обсяг робіт поданим позивачкою документам, а також на яку суму внаслідок цих робіт реально збільшилася ринкова вартість квартири.
Посилаючись на положення статей 81 ЦПК України та статті 390 ЦК України, відповідач зазначив, що для відшкодування вартості невід`ємних поліпшень позивачка повинна довести не лише факт понесення витрат, а й свою добросовісність, необхідність та невід`ємність поліпшень, неможливість їх відокремлення без пошкодження майна і суму, на яку внаслідок таких поліпшень збільшилася його вартість. На переконання відповідача, таких обставин належними й допустимими доказами не підтверджено, а заявлена до стягнення сума фактично ототожнена з кошторисною вартістю ремонтних робіт і матеріалів, хоча вона не є тотожною збільшенню вартості квартири. З огляду на викладене відповідач просив відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 у повному обсязі та вирішити питання про розподіл судових витрат.
Вислухавши пояснення сторін, покази свідків, дослідивши матеріали справи, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв`язок у сукупності, суд прийшов до наступних висновків.
Квартира АДРЕСА_1 є трикімнатною квартирою загальною площею 74,4 кв. м, житловою площею 44,2 кв. м, що підтверджується технічною документацією на об`єкт нерухомого майна ( а.с.11-12).
На підставі договору купівлі-продажу від 21 січня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Бєлою О. М. за реєстровим № 119, ОСОБА_6 , ОСОБА_7 та ОСОБА_8 відчужили належні їм частки зазначеної квартири ОСОБА_5 . Інша частка квартири належала ОСОБА_3 ( а.с.122-124,125).
У липні 2020 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом про переведення на нього прав та обов`язків покупця частки квартири у зв`язку з порушенням його переважного права як співвласника. 
18 серпня 2020 року ОСОБА_5 уклав із ОСОБА_9 , яка після зміни прізвища є ОСОБА_1 , договір купівлі-продажу частки квартири, посвідчений приватним нотаріусом Бєлою О. М. за реєстровим № 1789 ( а.с.8-9).
Того самого дня право приватної власності позивачки на відповідну частку квартири було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис про право власності №423296405101 ( а.с.10).
Постановою Верховного Суду від 17 серпня 2022 року у справі № 127/16528/20 встановлено, що відчуження ОСОБА_5 спірної частки на користь ОСОБА_9 відбулося за наявності арешту та заборони її продавати. Цією постановою скасовано рішення судів попередніх інстанцій, переведено на ОСОБА_3 права та обов`язки покупця частки квартири за договором від 21 січня 2020 року, перераховано продавцям із депозитного рахунку суду внесені ОСОБА_3 кошти та скасовано державну реєстрацію права власності ОСОБА_9 на частки квартири. Зазначені обставини, встановлені судовим рішенням, яке набрало законної сили, повторного доказування не потребують ( а.с.16-23).
Як убачається з договору про виконання робіт від 19 вересня 2020 року, укладеного між ОСОБА_10 та ТОВ «Вінбудмонтаж», підрядник зобов`язався виконати ремонтно-будівельні роботи у квартирі АДРЕСА_2 . На підтвердження виконання договору позивачкою надано договірну ціну, локальні кошториси, відомості ресурсів, довідки про вартість виконаних робіт, акти приймання виконаних будівельних робіт, розрахункові та платіжні документи, а також лист ТОВ «Вінбудмонтаж».
Зі змісту цих документів убачається проведення у квартирі комплексу ремонтно-будівельних робіт, зокрема заміни віконних і балконних блоків, дверей, облаштування стін та стелі, заміни систем опалення, водопостачання, каналізації й електропроводки, установлення сантехнічного та іншого обладнання, оздоблення приміщень і балкона. В актах та кошторисній документації зазначено найменування, обсяг і вартість окремих робіт та матеріалів. Вартість виконаних будівельнихь робіт було здійснено на суму 1 215 460,00 грн., які були сплачені ОСОБА_11 : 19.09.2020 аванс в розмірі 364 638,00 грн. та 20.08.2021р. - остаточний розрахунок в розмірі 850 822,00 грн. ( а.с.24-61).
Наданий позивачкою висновок судової будівельно-технічної експертизи, виконаний ТОВ «Подільський центр судових експертиз», містить висновок про те, що вартість використаних матеріалів, робіт та конструкцій під час проведення ремонту квартири становить 1 193 666 грн. ( а.с.176-249).
Оцінюючи характер спірних правовідносин, суд виходить із того, що позивачка просить компенсувати не вартість придбаної нею частки квартири та не збитки, спричинені подальшим припиненням її права власності, а вартість здійснених за її кошти невід`ємних поліпшень нерухомого майна, які після переходу прав на квартиру залишилися у складі цього майна та фактично були одержані відповідачем.
Відповідно до частини четвертої статті 390 ЦК України добросовісний набувач або володілець має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені без завдання майну шкоди. Якщо такі поліпшення відокремити неможливо, добросовісний набувач або володілець має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася вартість майна. Зазначена норма є спеціальною та регулює саме розрахунки між власником і особою, яка добросовісно володіла майном та за власний рахунок здійснила його невід`ємні поліпшення.
У постанові Верховного Суду України від 07 вересня 2016 року у справі №742/762/15-ц розмежовано необхідні витрати на утримання і збереження майна, передбачені частиною третьою статті 390 ЦК України, та витрати на його поліпшення, передбачені частиною четвертою цієї статті. У разі невідокремлюваних поліпшень добросовісний володілець має право на компенсацію в межах збільшення вартості майна внаслідок таких поліпшень.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц звернула увагу, що кінцевий набувач, від якого нерухоме майно було витребувано або право якого припинено на користь належного власника, не позбавлений можливості пред`явити до власника самостійний позов про відшкодування вартості поліпшень, які не можуть бути відокремлені без завдання майну шкоди. Такий механізм покликаний забезпечити майнову рівновагу між власником, який повертає собі майно в поліпшеному стані, та добросовісним володільцем, коштом якого відповідне збільшення вартості відбулося.
Верховний Суд у постанові від 03 листопада 2021 року у справі № 521/452/17 також зазначив, що для застосування частини четвертої статті 390 ЦК України особа не обов`язково повинна бути власником майна: достатнім є встановлення факту її добросовісного володіння майном та здійснення нею невід`ємних поліпшень, унаслідок яких збільшилася його вартість.
Отже, для вирішення даного спору визначальним є встановлення таких юридично значущих обставин: чи була позивачка добросовісним набувачем або володільцем квартири; чи здійснені поліпшення саме нею та за її кошти; чи мають вони невід`ємний характер; чи залишилися результати робіт у майні відповідача; чи збільшилася внаслідок цього вартість квартири та чи не перевищує заявлене відшкодування відповідного збільшення.
Судом установлено, що 18 серпня 2020 року ОСОБА_1 придбала у ОСОБА_5 частки квартири АДРЕСА_1 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, після чого її право власності було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
На момент укладення правочину позивачка діяла на підставі нотаріально посвідченого договору та відомостей державного реєстру, у якому за продавцем було зареєстровано право на відчужувану частку, а за позивачкою надалі проведено державну реєстрацію набутого права. Відомості про речові права, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними та можуть використовуватися у відносинах із третіми особами до моменту державної реєстрації припинення відповідного права.
Частина 5 ст. 12 ЦК України встановлює презумпцію добросовісності та розумності поведінки особи, доки інше не встановлено судом. Крім того, відповідно до частини другої статті 328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття не встановлена судом.
Сам собою факт подальшого переведення постановою Верховного Суду від 17 серпня 2022 року на ОСОБА_3 прав та обов`язків покупця за попереднім договором не свідчить про те, що на момент придбання квартири ОСОБА_1 знала про незаконність свого володіння чи діяла у змові з продавцем. Вирішення спору про порушення переважного права співвласника та припинення зареєстрованого за позивачкою права власності не є тотожним установленню її недобросовісності.
Так, судом під час розгляду даної справи, за клопотанням відповідача було оглянуто цивільну справу №127/16528/20, в рамках якої ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 12 серпня 2020 року було вжито заходів забезпечення позову та накладено арешт на спірну квартиру за клопотанням ОСОБА_3 . Зі змісту цієї ухвали вбачається, що її копії належало направити сторонам та дана ухвала підлягала негайному виконанню.
Разом із тим станом на 18 серпня 2020 року відомості про накладений судом арешт до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесені не були. Матеріали справи не містять доказів того, що ОСОБА_3 , за заявою та в інтересах якого було вжито відповідний захід забезпечення позову, до моменту відчуження спірної частки пред`явив ухвалу до виконання, подав її державному реєстратору, виконавцю або вчинив інші дії, спрямовані на невідкладне внесення запису про арешт до публічного реєстру.
Крім того, даний арешт накладався в рамках цивільної справи за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 про зміну договору купівлі-продажу. ОСОБА_11 стороною по справі не була.
18 серпня 2020 року ОСОБА_1 , яка на той час мала прізвище ОСОБА_12 , придбала у ОСОБА_5 частки квартири на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Бєлою О. М. за реєстровим № 1789. Цього ж дня право власності позивачки було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис про право власності №423296405101.
Таким чином, придбання позивачкою частки квартири відбулося на підставі відплатного нотаріально посвідченого договору, після перевірки нотаріусом відомостей державних реєстрів та державної реєстрації набутого права. На час укладення договору публічний реєстр не містив відомостей, які б попереджали позивачку про накладення арешту чи іншу заборону відчуження квартири.
Ухвала суду про забезпечення позову відповідно до статті 157 ЦПК України є виконавчим документом і підлягає негайному виконанню з дня її постановлення незалежно від оскарження та відкриття виконавчого провадження. Водночас Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає державну реєстрацію як офіційне визнання та підтвердження державою прав і їх обтяжень шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру, а заявником при реєстрації обтяження може бути, зокрема, особа, в інтересах якої таке обтяження встановлено. Закон виходить із публічності, відкритості та повноти реєстрових відомостей, а судове рішення є підставою для державної реєстрації обтяження.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 розмежувала існування накладеної судом заборони як обтяження і можливість протиставити її добросовісній третій особі. Суд зазначив, що ухвала про забезпечення позову встановлює обтяження незалежно від його державної реєстрації, однак за відсутності відомостей про таке обтяження в Державному реєстрі та за недоведеності обізнаності набувача незареєстрована заборона не може бути протиставлена добросовісному покупцеві. Добросовісна особа вправі покладатися на відомості реєстру і не зобов`язана самостійно відшукувати незареєстровані права та обмеження.
Отже, саме постановлення ухвали від 12 серпня 2020 року не є доказом того, що ОСОБА_1 знала або повинна була знати про арешт. Відповідачем не надано доказів вручення позивачці цієї ухвали до укладення договору, її участі на той час у справі про переведення прав покупця, повідомлення її нотаріусом, продавцем чи іншою особою про існування судової заборони, а також доказів змови позивачки з продавцем або свідомого обходу нею арешту.
Згідно з пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України справедливість, добросовісність і розумність належать до загальних засад цивільного законодавства.   Частина 5 ст.12 ЦК України встановлює презумпцію добросовісності й розумності поведінки особи, доки інше не встановлено судом. Тому саме відповідач, який посилається на недобросовісність позивачки, повинен довести обставини, що її спростовують.
Невиконання або несвоєчасне виконання встановленого законом механізму публічного відображення арешту не може саме собою створювати негативні наслідки для третьої особи, яка придбала нерухомість, покладаючись на офіційні відомості реєстру. Незалежно від розподілу процесуальних обов`язків між судом, виконавцем і особою, в інтересах якої вжито захід забезпечення позову, ризик відсутності публічного запису про арешт не може автоматично перекладатися на покупця, якому про таке обмеження не було і не могло бути відомо.
Більше того, ОСОБА_3 , будучи особою, в інтересах якої накладено арешт, відповідно до п.2 розділу II "Прикінцевих та перехідних положень" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності" належав до кола осіб, які мали звернутися із заявою про державну реєстрацію обтяження як особа в інтересах якої накладено арешт відповідно до п.3 ч.1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Однак доказів здійснення ним до 18 серпня 2020 року належних і своєчасних дій для забезпечення публічності арешту суду не надано. За таких обставин відповідач не може посилатися на незареєстровану ухвалу як на безумовний доказ недобросовісності особи, яка придбала майно за відсутності відповідних відомостей у реєстрі.
Подальша обізнаність позивачки про існування спору також не має наслідком автоматичного перетворення її володіння на недобросовісне. Сам факт пред`явлення позову не тотожний установленню незаконності володіння. До постановлення Верховним Судом остаточного рішення договір купівлі-продажу від 18 серпня 2020 року залишався чинним, право позивачки було зареєстроване, а судові рішення попередніх інстанцій не припиняли цього права. Ремонтні роботи були завершені у серпні 2021 року, тобто більш ніж за рік до ухвалення Верховним Судом постанови від 17 серпня 2022 року. За таких обставин наявність судового спору сама собою не доводить, що позивачка достовірно знала про відсутність у неї правових підстав володіти квартирою та здійснювати її поліпшення.
Постановою Верховного Суду від 17 серпня 2022 року на ОСОБА_3 було переведено права та обов`язки покупця частки квартири за договором від 21 січня 2020 року та скасовано державну реєстрацію права власності ОСОБА_9 . Зазначене судове рішення є обов`язковим, набрало законної сили і не підлягає переоцінці в межах цього спору.
Водночас цією постановою не встановлено, що ОСОБА_9 діяла у змові з продавцем, знала про незареєстрований арешт або умисно порушувала права ОСОБА_3 .
Правовідносини сторін підлягають регулюванню частиною четвертою статті 390 ЦК України, за змістом якої добросовісний набувач або володілець має право залишити собі здійснені ним поліпшення, якщо їх можна відокремити без завдання майну шкоди, а якщо відокремити поліпшення неможливо — вимагати відшкодування здійснених витрат у межах суми, на яку збільшилася вартість майна.
Визначальними для застосування частини четвертої статті 390 ЦК України є добросовісність володіння, здійснення поліпшень саме цією особою та за її кошти, невід`ємний характер таких поліпшень і доведеність суми, на яку збільшилася вартість майна.
Судом установлено, що 19 вересня 2020 року між ОСОБА_11 та ТОВ «Вінбудмонтаж» укладено договір про виконання робіт, предметом якого було проведення ремонтно-будівельних робіт у квартирі АДРЕСА_2 . На підтвердження виконання цього договору позивачкою надано договірну ціну, локальні кошториси, відомості ресурсів, акти приймання виконаних будівельних робіт, довідки про їх вартість, розрахункові документи та лист підрядника.
Зі змісту цих доказів, як вже зазначалось судом, вбачається, що в квартирі проведено комплексний капітальний ремонт: замінено віконні та балконні блоки, двері, електричну проводку, системи водопостачання, каналізації й опалення, виконано сантехнічні та електромонтажні роботи, відновлено й оздоблено стіни, стелю та підлогу, облаштовано балкон, встановлено обладнання, виконано інші роботи, спрямовані на приведення квартири до стану, придатного для нормального проживання.
За виконання робіт позивачкою сплачено ТОВ «Вінбудмонтаж» 1 215 460 грн. Вказані документи містять відомості про об`єкт, види та обсяги робіт, використані матеріали, їх вартість і сторони господарської операції, взаємно узгоджуються між собою та відповідають установленому після ремонту стану квартири.
Письмові докази підтверджуються показаннями свідка ОСОБА_13 , який безпосередньо виконував ремонтні роботи у квартирі. Свідок показав, що до початку ремонту квартира перебувала у вкрай занедбаному стані, на стінах була цвіль, приміщення мало ознаки тривалого невикористання та фактичної відсутності проживання. За його показаннями, у квартирі було проведено саме капітальний, а не косметичний ремонт, у тому числі повністю оновлено комунікації, конструктивні й оздоблювальні елементи.
Суд визнає показання ОСОБА_13 належними та достовірними в частині обставин, які він сприймав безпосередньо: стану квартири до ремонту, характеру, обсягу та послідовності виконаних робіт. Ці показання є логічними, послідовними, узгоджуються з кошторисами, актами виконаних робіт, технічною документацією та висновком експерта і не спростовані іншими доказами.
Свідок ОСОБА_14 , яка проживає по сусідству, в будинку АДРЕСА_3 , показала, що за час свого проживання в даному будинку ОСОБА_3 у спірній квартирі не бачила та що він у ній не проживав. Суд ураховує ці показання не як доказ належності права власності, яке встановлюється правовстановлюючими документами та судовими рішеннями, а як підтвердження фактичного користування квартирою позивачкою, організації нею ремонту та відсутності видимої участі відповідача в утриманні й відновленні квартири.
Відповідачем не надано доказів того, що він фінансував виконані роботи, закуповував будівельні матеріали, залучав підрядників, здійснював утримання квартири або відшкодовував позивачці частину її витрат.
Характер виконаних робіт свідчить про їх невід`ємність від квартири. Вікна, двері, електропроводка, системи водопостачання, каналізації та опалення, покриття стін, стелі й підлоги, сантехнічні та інші вбудовані елементи після встановлення стали складовими частинами нерухомого майна. Їх демонтаж без руйнування результатів ремонту, пошкодження конструкцій або істотного погіршення технічного стану квартири є неможливим.
Відповідач не навів конкретного переліку поліпшень, які можна було б відокремити без шкоди для квартири, не надав відповідного висновку спеціаліста чи експерта та не запропонував технічно обґрунтованого розрахунку вартості можливих відокремлюваних елементів.
Посилання відповідача на відсутність його попередньої згоди на проведення ремонту не є підставою для відмови у позові. Між сторонами не існувало відносин найму або оренди, у межах яких право на компенсацію могло б залежати від згоди власника. До спірних правовідносин застосовується спеціальна норма частини четвертої статті 390 ЦК України, яка не визначає попередню згоду власника обов`язковою умовою компенсації невід`ємних поліпшень, здійснених добросовісним володільцем.
На час укладення договору з підрядником позивачка мала зареєстроване право власності на частки квартири, фактично нею володіла, утримувала її та мала обґрунтовані підстави сприймати себе належним співвласником. Вона не могла отримувати дозвіл на ремонт частки від особи, право якої на цю частку було визнане лише постановою Верховного Суду через два роки після початку робіт.
На підтвердження вартості фактично втілених у квартирі поліпшень позивачкою надано висновок судової будівельно-технічної експертизи, виконаний ТОВ «Подільський центр судових експертиз». За наслідками огляду квартири, аналізу кошторисної документації, обсягів робіт, використаних матеріалів, виробів і конструкцій експертом визначено їх вартість у сумі 1 193 666 грн.
Експертне дослідження стосується саме квартири АДРЕСА_2 , містить опис досліджених робіт та матеріалів, здійснене із застосуванням спеціальних будівельно-технічних знань. Висновок узгоджується з договором підряду, кошторисами, актами виконаних робіт, платіжними документами та показаннями свідка ОСОБА_13 .
Відповідач не надав альтернативного експертного дослідження, не довів застосування експертом неправильної методики, використання недостовірних вихідних даних чи включення до розрахунку робіт, які фактично не виконувалися. Незгода сторони з висновком, не підкріплена спеціальними знаннями або іншим експертним дослідженням, не є достатньою підставою для його відхилення.
Суд враховує, що за змістом частини четвертої статті 390 ЦК України відшкодуванню підлягають витрати не безумовно в повному фактичному розмірі, а в межах суми, на яку збільшилася вартість майна. Вартість підрядних робіт не завжди механічно дорівнює приросту ринкової вартості нерухомості.
Разом із тим у цій справі заявлений розмір визначений не лише за договірною ціною. Фактично позивачкою сплачено підряднику 1 215 460 грн, тоді як до стягнення заявлено меншу суму — 1 193 666 грн, установлену експертом як вартість фактично виконаних і матеріалізованих у квартирі робіт, матеріалів, виробів та конструкцій.
Вартість квартири до проведення капітального ремонту відповідно до наданого звіту про оцінку становила 520 200 грн, тоді як після проведення ремонту її ринкову вартість визначено у розмірі 4 029 000 грн. Суд не ототожнює всю різницю між цими показниками виключно з результатами ремонту, оскільки на ціну нерухомості впливають час оцінки, інфляція та ринкова кон`юнктура. Водночас навіть з урахуванням таких чинників наведені звіти разом із висновком експерта, технічною документацією, доказами первісного занедбаного стану квартири та характером проведених робіт переконливо підтверджують, що внаслідок капітального ремонту технічні, функціональні та споживчі характеристики квартири істотно поліпшилися, а її вартість збільшилася щонайменше на заявлену до стягнення суму.
Іншого розміру збільшення вартості квартири відповідач не довів. Відповідач не подав оцінки, відповідно до якої приріст вартості нерухомості внаслідок ремонту був би меншим за 1 193 666 грн, не надав контррозрахунку та не спростував визначеної експертом вартості фактично втілених у квартирі результатів робіт.
Закон не встановлює, що збільшення вартості майна може підтверджуватися виключно одним документом із буквальним формулюванням «різниця вартості до і після ремонту». Така обставина встановлюється судом на підставі всієї сукупності доказів: первісного стану майна, обсягу і характеру робіт, експертної вартості втілених поліпшень, оцінки квартири після ремонту та інших обставин справи.
Суд також бере до уваги, що поліпшення стосувалися квартири як єдиного функціонального об`єкта, а не абстрактної ідеальної частки: було замінено загальні інженерні мережі, вікна, двері, опалення, електропроводку, водопостачання, оздоблення всіх приміщень. Фізично розподілити результати таких робіт відповідно до ідеальних часток співвласників неможливо. Після переведення на ОСОБА_3 прав покупця він фактично одержав квартиру разом з усім результатом капітального ремонту, хоча витрат на його створення не ніс.
Задоволення позову не ставить під сумнів право відповідача на квартиру та не повертає позивачці право власності. Стягнення вартості поліпшень є окремим майновим розрахунком між особою, яка отримала поліпшену річ, та добросовісним володільцем, за кошти якого створено невід`ємний майновий результат.
Такий висновок узгоджується і з конвенційними принципами захисту власності.   Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують Конвенцію та практику ЄСПЛ як джерело права.
Європейський суд з прав людини у справах щодо майнових прав послідовно виходить із необхідності дотримання справедливого балансу між конкуруючими інтересами. Особа не повинна нести індивідуальний і надмірний тягар, а втручання у її майнову сферу має супроводжуватися належними механізмами компенсації.
Так, у справах Гладишева проти росії» (Glаdysheva v. Russia), «Пчелінцева та інші проти росії» (Pchelintseva and Others v. Russia) ЄСПЛ визнав непропорційним покладення на добросовісного покупця наслідків порушень, допущених у попередньому ланцюгу переходу права власності, коли особа придбала квартиру із застосуванням передбачених державою офіційних процедур, однак надалі втратила її без належної компенсації. ЄСПЛ констатував порушення Державою статті 1 Першого протоколу у зв`язку з витребуванням на користь держави квартир у їх добросовісних набувачів та виселення останніх без надання відповідної компенсації. В обох справах квартири незаконно вибули з державної власності у зв`язку з їх приватизацією, здійсненою з порушенням закону за допомогою шахрайських дій. У цих справах ЄСПЛ вказав на те, що визначення умов і процедур, на підставі яких здійснювався перехід державних квартир у приватну власність, і контроль за дотриманням цих процедур відносяться до виключної компетенції держави. Крім того, до виключної компетенції держави також належить легалізація подальшого переходу права власності на квартири шляхом здійснення державної реєстрації, спеціально створеної для забезпечення додаткової безпеки набувачів майна. За наявності такої кількості компетентних органів, які дали дозвіл на перехід права власності на квартири, заявники не зобов`язані були здійснювати оцінку наявності ризиків позбавлення права на квартири у зв`язку з недоліками, які мали бути усунуті за допомогою спеціально існуючих для цього процедур.
Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року, «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року).
В постанові від 14.04.2022р., справа № 644/2204/19 Верховний суд виснує "Критерій пропорційності в контексті статті 1 Першого протоколу передбачає оцінку того чи при здійсненні втручання в право власності було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між потребами, які випливають із загальних, суспільних інтересів та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар» (див, наприклад, рішення у справі «Брумареску проти Румунії» (Brumarescu v. Romania) заява № 28342/95). Слід зауважити, що невідповідність втручання в мирне володіння майном критерію пропорційності в будь-якому разі є підставою для визнання такого втручання порушенням статті 1 Першого протоколу, навіть якщо воно відповідає решті двом критеріям. 
Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку із бездіяльністю влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Факт незаконного відчуження та допущення продажу квартири не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача, проте, вочевидь, є підставою для виникнення обов`язку в органів місцевого самоврядування здійснити все необхідне, щоб відшкодувати збитки, завдані таким відчуженням (висновок Верховного Суду у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 521 /8368/15-ц, від 26 вересня 2019 року у справі № 2-4352/11)".
Наведені рішення ЄСПЛ не означають покладення на ОСОБА_3 відповідальності за діяльність держави та не є підставою для перегляду його права власності. Суд застосовує відповідні правові підходи для оцінки добросовісності позивачки, пропорційності майнових наслідків і необхідності забезпечення справедливого балансу між сторонами.
У цій справі позивачка придбала квартиру на підставі відплатного нотаріального договору, за відсутності зареєстрованого арешту, отримала державну реєстрацію свого права, після чого за власні кошти здійснила капітальний ремонт вкрай занедбаного майна. Згодом право позивачки було припинене, однак усі невід`ємні результати ремонту залишилися у квартирі та перейшли у майнову сферу відповідача.
Відмова у компенсації за таких обставин означала б, що позивачка одночасно втратила б набуте за відплатним договором право, вкладені в капітальний ремонт кошти та можливість вилучити результати робіт, тоді як відповідач безоплатно зберіг би квартиру в істотно поліпшеному стані. Такий результат поклав би весь майновий тягар на одну сторону та створив би для іншої сторони необґрунтовану майнову перевагу.
Застосування частини четвертої статті 390 ЦК України усуває цей дисбаланс, не позбавляючи відповідача права власності, а лише зобов`язуючи його компенсувати вартість невід`ємного майнового результату, який фактично ним отриманий.
Отже, суд вважає доведеним, що ОСОБА_1 була добросовісним набувачем і володільцем квартири. За власні кошти здійснила її капітальний ремонт, поліпшення мають невід`ємний характер, їх неможливо вилучити без пошкодження нерухомого майна. Внаслідок виконаних робіт вартість квартири збільшилася не менш ніж на 1 193 666 грн, усі результати ремонту залишилися у квартирі, якою володіє відповідач.
За таких обставин позовні вимоги ОСОБА_1 про стягнення з ОСОБА_3 1 193 666 грн на відшкодування вартості здійснених невід`ємних поліпшень є законними, обґрунтованими та доведеними належними, допустимими й достатніми доказами, у зв`язку із чим підлягають задоволенню у повному обсязі.
Щодо судових витрат суд виходить із того, що відповідно до статей 133, 137, 139 і 141 ЦПК України у разі задоволення позову судовий збір та інші витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на відповідача. Розмір витрат установлюється на підставі договорів, рахунків, платіжних та інших доказів, а суд оцінює їх реальність, необхідність, обґрунтованість і пропорційність предмету спору.
На підтвердження витрат на професійну правничу допомогу позивачкою подано договір з адвокатом, документи щодо обсягу наданих послуг та їх вартості на суму 20 000 грн. Враховуючи складність справи, значний обсяг письмових доказів, дослідження технічної та кошторисної документації, необхідність аналізу пов`язаних судових рішень, участь представника у судових засіданнях і ціну позову, зазначений розмір витрат є реальним, необхідним і співмірним. Доказів їх завищення відповідачем не надано. Верховний Суд виходить із необхідності застосування критеріїв реальності, необхідності та розумності адвокатських витрат, а питання їх зменшення вирішується з урахуванням установлених процесуальним законом критеріїв співмірності.
Позивачкою також понесено 25 000 грн витрат на проведення судової будівельно-технічної експертизи. Ці витрати безпосередньо пов`язані з предметом спору, оскільки без спеціальних знань неможливо було встановити обсяг, характер та вартість виконаних робіт. 
Оскільки позов задоволено повністю, з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 підлягають стягненню сплачений судовий збір у сумі 12760,20 грн, витрати на професійну правничу допомогу в сумі 20 000 грн та витрати на проведення експертизи в сумі 25 000 грн.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 258, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України,-
в и р і ш и в:

Позов задовольнити.
Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 вартість витрат в розмірі 1193666 ( один мільйон сто дев`яносто три тисячі шістсот шістдесят шість ) грн., судовий збір в розмірі 12760,20 грн., витрати по проведенню експертизи в сумі 23000,00 грн. та витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 20 000,00 грн.
Рішення суду може бути оскаржено сторонами шляхом подачі апеляційної скарги до Вінницького апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення.
В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.
Повний текст рішення виготовлено 23.07.2026 року.

Суддя: