ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 539/3974/25  Номер провадження 22-ц/814/2630/26 | Головуючий у 1-й інстанції Бондарь В. А.  Доповідач ап. інст. Дорош А. І.

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 липня 2026 року | м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого – судді – доповідача Дорош А. І.
Суддів: Лобова О. А., Панченка О. О.
при секретарі Грицак А.Я.
учасники справи:
представник позивача – адвокат Погорілий О.О.

переглянув у судовому засіданні в м. Полтава у режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 – адвоката Погорілого Руслана Олександровича 

на рішення Лохвицького районного суду Полтавської області від 03 березня 2026 року, ухвалене суддею Бондарь В. А., повний текст рішення складено – дата не вказана

у справі за позовом представника ОСОБА_1 – адвоката Погорілого Руслана Олександровича до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И В:

12.08.2025 представник ОСОБА_1 – адвокат Погорілий Р.О. звернувся до суду з позовом до ТОВ «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі, в якому просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5322685300:00:002:0190, яка розташована на території Погарщинської сільської ради Лубенського району Полтавської області, укладений 10.04.2023 між ОСОБА_1 як орендодавцем та ТОВ «Райз-Схід» як орендарем; стягнути з ТОВ «Райз-Схід» на користь позивача 968,96 грн сплаченого судового збору та витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 20 000 грн.

Позовні вимоги мотивовані тим, що  ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровии номером 5322685300:00:002:0190, площею 2,799 га, яка розташована на території Погарщинської сільської ради Миргородського (колишнього Лохвицького) району Полтавської області. 10.04.2023 між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз-Схід» було укладено договір оренди землі №б/н щодо оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 15 років. Відповідно умов договору оренди землі, орендна плата становить 15,38% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладення договору становить 14 085,98 грн за один рік користування земельною ділянкою, із якої вираховуються податки та збори з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахування коефіцієнту індексації. Крім цього, п. 4.5 договору, орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим договором. Представник позивача вказує, що орендна плата за 2023 була сплачена лише 14.02.2024, орендна плата за 2024 була сплачена 05.12.2024 – 8 379,39 грн, 16.01.2025 – 11 308,05 грн, 18.02.2025 – 1060,74 грн, тобто має місце порушення строку оплати оренди за договором оренди у 2023 та 2024. Також, у 2023 орендна плата була сплачена у меншому розмірі, ніж встановлено умовами договору оренди землі, а саме порушення по розміру оплати за земельну ділянку з кадастровим номером 5322685300:00:002:0190, зокрема, мало надійти орендної плати (після оподаткування) за 266 днів оренди 8 263,64 грн без інфляційних нарахувань, 8 685,09 грн – з інфляційними, за обидві ділянки мало надійти з інфляційними 15 157,90 грн, надійшло 14.02.2024 – 14 423,00 грн, недоплата на обох ділянках 734,90 грн, що є порушення по розміру оплати в 2023. У 2024 індексувалась НГО на 1,051, індекс інфляції по умовам договору не застосовується. По земельній ділянці з кадастровим номером 5322685300:00:002:0190 мало надійти орендної плати (після оподаткування) 11 339,21 грн без інфляційних нарахувань, 11 917,51 грн – з інфляційними, за обидві ділянки мало надійти з інфляційними 20 799,37 грн, надійшло 20 748,18 грн, що є порушення по розміру оплати за 2024. Тобто, має місце факт систематичного порушення орендарем (відповідачем) договору оренди землі щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання договору оренди землі.

Рішенням Лохвицького районного суду Полтавської області від 03 березня 2026 року у задоволенні позову представника позивача ОСОБА_1 – ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі – відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3% річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі, виходячи з балансу інтересів обох сторін, тому, враховуючи вище викладене, у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 – адвокат Погорілий Р.О., посилаючись на порушення судом норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що висновок суду першої інстанції про те, що з боку відповідача не мало місце істотне порушення умов договору оренди, укладеного з позивачем в частині сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, є недоведеним. Звертає увагу на факт невиконання договору, зокрема шляхом несвоєчасної та неповної сплати орендодавцю орендарем орендної плати за користування земельною ділянкою за 2023-2024. Таким чином, має місце систематична несвоєчасна та неповна виплата орендної плати. У свою чергу, відповідачем не надано жодного доказу про оплату орендної плати, а судом не взято це до уваги. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди, суд першої інстанції виходив з того, що відсутня систематичність у порушенні істотних умов щодо несвоєчасної та недоплати орендної плати відповідачем на користь позивача, та не доведена позивачем належними доказами. Разом з тим, звертає увагу на те, що відповідач будь-яких доказів на спростування доводів позивача суду не надав. 

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

У судове засідання апеляційного суду 27.07.2026 не з`явилися інші учасники справи, вони належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи шляхом направлення 05.05.2026 судових повісток про виклик до суду у цивільній справі на електронні адреси у порядку ч. 6 ст. 128 ЦПК України та засобами поштового зв`язку (а.с. 123-125), які були доставлені до електронних кабінетів. Згідно рекомендованого повідомлення судова повістка на ім`я ОСОБА_1 повернулася до апеляційного суду без вручення з відміткою пошти «адресат відсутній за вказаною адресою», що у відповідності до вимог ч. 8 ст. 128 ЦПК України є належним повідомленням про дату, час і місце судового засідання. При цьому, колегія суддів враховує, що електронний варіант ухвали Полтавського апеляційного суду від 27.04.2026 (про призначення справи до апеляційного розгляду на 27.07.2026 о 10.00 год) розміщено в мережі Інтернет за адресою: https://reyestr.court.gov.ua/ та відповідно оприлюднено. Згідно ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених продату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 
Відповідно до ч. 1. ст. 352 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

Згідно встановлених судом першої інстанції обставин вбачається, що за договором оренди землі від 10.04.2023 №б/н, укладеним між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Райз-Схід» (орендар), орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5322685300:00:002:0190, площею 2,7999 га, яка знаходиться на території Погарщинської сільської ради Полтавської області Миргородського району (а.с. 13-15, 21-23).

Договором оренди землі від 10.04.2023 №б/н сторони передбачили, зокрема, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 91 584,89 грн (п. 2.6. договору); договір укладено на 15 років (п. 3.1. договору); орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 15,38% від НГО, що складає 14 085,98 грн, з якої утримуються всі податки (збори), згідно чинного законодавства (п. 4.1. та 4.2. договору); орендна плата вноситься до 31.12. поточного року (п. 4.5. договору); орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати (п. 9.1. договору); дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря (п. 12.2. договору); дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 12.3. договору).

ТОВ «Райз-Схід» виплатило 14.02.2024 ОСОБА_1 орендну плату, що підтверджується платіжною інструкцією №3889 на загальну суму 14 423,34 грн (а.с. 49), окрім того, за 2024 ТОВ «Райз-Схід» виплатило вчасно орендну плату 05.12.2024 у розмірі 8 379,39 грн (а.с. 51).

Норми права, які застосував суд першої інстанції при вирішенні спору.

Положеннями ст. 55, 124 Конституції України та ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, передбачено, що кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом, зокрема таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до частини першої статті 9 ЦК України правила цього Кодексу застосовуються, зокрема й до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів та охорони довкілля, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства.

Одним із видів використання природних ресурсів є використання земель, зокрема й на підставі права оренди землі. Отже, за правилами частини першої статті 9 ЦК України правила цього Кодексу застосовуються до регулювання земельних відносин лише у випадках, коли такі відносини не врегульовані «іншими актами законодавства», до яких відносяться ЗК України, Закон України «Про оренду землі» та інші законодавчі акти з питань регулювання земельних відносин.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі), як це буде проілюстровано далі.

Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Тож функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Ця деталізація та диференціація здійснюється відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Водночас істотним, відповідно до цієї норми права, є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.

Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з`ясування наявності підстав для його розірвання.

До того ж потрібно враховувати, що коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором» (або інше подібне формулювання), як от в частині першій статті 651 ЦК України, то це означає, що правила спеціального закону або домовленість сторін договору можуть скасувати дію відповідної загальної правової норми шляхом запровадження іншого правила поведінки, розрахованого на ту ж саму фактичну ситуацію, на яку була розрахована така норма.

Утім, у частині другій статті 651 ЦК України використано дещо іншу формулу закінчення «та в інших випадках», що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №183/262/17, від 01.04.2020 у справі №277/1186/18-ц, від 29.07.2020 у справі №277/526/18, від 20.08.2020 у справі №616/292/17, від 08.05.2024 у справі №629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.11.2021 у справі №922/367/21, від 04.07.2023 у справі №906/649/22, від 20.02.2024 у справі №917/586/23, від 02.04.2024 у справі №922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1% до 99% суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.

Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.

Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.

Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.

Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі №910/2861/18 та від 13.07.2022 у справі №363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі №199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управленої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України – у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Апеляційний суд у складі колегії суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Предметом даного позову є розірвання договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5322685300:00:002:0190, яка розташована на території Погарщинської сільської ради Лубенського району Полтавської області, укладеного 10.04.2023 між ОСОБА_1 як орендодавцем та ТОВ «Райз-Схід» як орендарем, з підстав несвоєчасної та неповної сплати орендної плати за 2023-2024 р.р. 

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника земельної ділянки є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3% річних, інфляційних втрат, неустойки тощо.

За результатами перегляду справи в апеляційному порядку колегія суддів вважає, що, ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні вказаних позовних вимог, суд першої інстанції допустив невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, у зв`язку з чим прийшов до помилкового висновку відмову у їх задоволені, виходячи з наступного.

Як встановлено судом першої інстанції, 10.04.2023 між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Райз-Схід» (орендар) укладено договір оренди землі №б/н, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5322685300:00:002:0190, площею 2,7999 га, яка знаходиться на території Погарщинської сільської ради Полтавської області Миргородського району (а.с. 13-15, 21-23).

Договором оренди землі від 10.04.2023 №б/н сторони передбачили, зокрема, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 91 584,89 грн (п. 2.6. договору); договір укладено на 15 років (п. 3.1. договору); орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 15,38% від НГО, що складає 14 085,98 грн, з якої утримуються всі податки (збори), згідно чинного законодавства (п. 4.1. та 4.2. договору); орендна плата вноситься до 31.12. поточного року (п. 4.5. договору); орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати (п. 9.1. договору); дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря (п. 12.2. договору); дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 12.3. договору).

Як вбачається з матеріалів справи, до відзиву на позовну заяву на підтвердження фактів сплати позивачу орендної плати відповідач додав наступні платіжні інстрнукції: 
-платіжна інструкція №3889 від 14.02.2024 про сплату ТОВ «Райз-Схід» на користь ОСОБА_1 14 423,34 грн орендної плати по договору оренди землі за 2024 рік (а.с. 49);
-платіжна інструкція №21345 від 05.12.2024 про сплату ТОВ «Райз-Схід» на користь ОСОБА_1 8 379,39 грн орендної плати по договору оренди землі за 2024 рік (а.с. 51);
-платіжна інструкція №154 від 16.01.2025 про сплату ТОВ «Райз-Схід» на користь ОСОБА_1 11 308,05 грн орендної плати по договору оренди землі за 2024 рік (а.с. 48);
-платіжна інструкція №6993 від 18.02.2025 про сплату ТОВ «Райз-Схід» на користь ОСОБА_1 1060,74 грн орендної плати по договору оренди землі за 2025 рік (а.с. 50).

Інших доказів сплати відповідачем на користь позивача орендної плати за договором оренди землі від 10.04.2023 №б/н матеріали справи не містять.

Аналізуючи надані докази, вбачається, що відповідачем за договором оренди землі позивачу за 2023 на виконання п.4.5. договору оренди землі не було сплачено орендну плату. Пункт 4.5. договору передбачає, що орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами протягом строку, визначеного цим договором.

Згідно наданих платіжних інструкцій, за 2024 рік відповідачем на користь позивача сплачено орендну плату у загальному розмірі 34 110,78 грн.

Як стверджує відповідач у відзиві на позовну заяву, розмір орендної плати після оподаткування становить 11 339,21 грн за рік; кількість днів за користування земельною ділянкою у 2023 складає 266 днів за період з 10.04.2023 по 31.12.2023, а розмір орендної плати за цей період – 8 263,64 грн; ТОВ «Райз-Схід» виплатило ОСОБА_1 14.02.2024 орендну плату, що підтверджується платіжною інструкцією №3889 на загальну суму 14 423,34 грн, тобто більшу суму, оскільки в оренді відповідача перебуває дві земельні ділянки позивача, а виплата орендної плати здійснюється одним платежем, тобто відповідач у повному розмірі здійснив виплату орендної плати за 2023 (а.с. 45).

Якщо виходити з доводів відзиву відповідача щодо сплати орендної плати 14.02.2024 у розмірі 14 423,34 грн за 2023, то вбачається несвоєчасна сплата орендної плати за 2023, оскільки договір оренди передбачає її сплату до 31.12.2023. Крім цього, неможливо розмежувати вказаний розмір орендної плати 14 423,34 грн, оскільки, як вказує відповідач, ця сума містить орендну плату за іншу земельну ділянку, нормативно грошова оцінка та розмір якої невідомий, отже відсутня можливість перевірити правильність її сплати за спірну земельну ділянку.

Крім цього, згідно платіжної інструкції №21345 від 05.12.2024 ТОВ «Райз-Схід» сплатило на користь ОСОБА_1 8 379,39 грн орендної плати по договору оренди землі за 2024 рік (а.с. 51), що вказує на часткову сплату орендної плати, яка складає 11 339,21 грн за рік. Згідно платіжної інструкції № 154 від 16.01.2025 ТОВ «Райз-Схід» сплатило на користь ОСОБА_1 11 308,05 грн орендної плати по договору оренди землі за 2024 рік (а.с. 51), що вказує на несвоєчасну сплату орендної плати.

Як зазначалося вище, якщо у платіжних інструкціях сплачено орендну плату за дві земельні ділянки, як вказує відповідач, то неможливо розмежувати, у якому саме розмірі сплачено орендну плату за оренду спірної земельної ділянки з кадастровим номером 5322685300:00:002:0190, площею 2,7999 га.

При цьому, колегія суддів звертає увагу, що згідно платіжної інструкції №6993 від 18.02.2025 ТОВ «Райз-Схід» сплатило на користь ОСОБА_1 1060,74 грн орендної плати по договору оренди землі за 2025 рік (а.с. 50), що не є предметом даного спору, оскільки предметом спору є несплата та несвоєчасна сплата орендної плати за 2023-2024 р.р.

При ухваленні судового рішення суд першої інстанції залишив поза увагою викладені вище обставини, що призвело до ухвалення незаконного рішення, яке підлягає скасуванню з ухвалення нового рішення про задоволення позовних вимог.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

За змістом частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Велика Палата Верховного Суду України у постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23 виснувала, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі №199/3846/19).

Верховний Суд у постанові від 11.02.2026 у справі №198/346/24 ураховує, що у контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Отже, як на підставу для розірвання договору представник позивача посилався на факти систематичної несвоєчасної та неповної сплати відповідачем орендної плати упродовж 2023-2024 р.р.

Відповідно, наявні у справі докази у своїй сукупності підтверджують систематичне порушення відповідачем умов договору оренди землі, що полягає у несвоєчасній та не у повному обсязі, у тому числі без індексації, сплаті орендної плати за 2023 та 2024 р.р.

При цьому, Верховний Суд неодноразово зазначав, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, у тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

Більше того, сам факт систематичного порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (постанови Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №183/262/17, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 18.10.2023 у справі № 926/5237/22).

Встановивши факт невиплати орендарем орендної плати у належному порядку та розмірі у 2023-2024 р.р. за користування земельною ділянкою, що свідчить про систематичне невиконання умов договору в частині своєчасного розрахунку за орендною платою, яка мала б виплачуватись орендодавцю щорічно не пізніше 31 грудня поточного року, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 до ТОВ «Райз-Схід» про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Згідно ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. 

Згідно ст. 382 ч.1 п. 4 п.п. «в» ЦПК України постанова суду апеляційної інстанції складається з резолютивної частини із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції. 

Відповідно п.1 ч.2 ст.141 ЦПК України, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову – на відповідача.

Згідно матеріалів справи, стороною позивача при подачі позовної заяви до суду першої інстанції сплачено судовий збір у розмірі 968,96 грн (т.1 а.с. 138), при подачі апеляційної скарги - 1453,75 грн (а.с. 111), а всього 2 422,71 грн, які підлягають стягненню з відповідача на користь позивача. 

Згідно п.2 ч.1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення. 

Згідно п. 1,4 ч.1, ч. 2 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставни, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи.

Керуючись ст. ст. 367 ч.1, 2, 368 ч. 1, 374 ч.1 п.2, 376 ч.1 п. 1,4, 381 – 384 ЦПК України, Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу представника  ОСОБА_1 – адвоката Погорілого Руслана Олександровича – задовольнити.

Рішення Лохвицького районного суду Полтавської області від 03 березня 2026 року – скасувати та ухвалити нове рішення.

Позовні вимоги представника ОСОБА_1 – адвоката Погорілого Руслана Олександровича до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі – задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 5322685300:00:002:0190, площею 2,7999 га, яка розташована на території Погарщинської сільської ради Лубенського району Полтавської області, укладений 10.04.2023 між ОСОБА_1 як орендодавцем та ТОВ «Райз-Схід» як орендарем. 

Стягнути з ТОВ «Райз-Схід» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 2 422,71 грн.  

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Касаційна скарга на неї подається протягом тридцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. 
Повний текст постанови складено 27 липня 2026 року.

СУДДІ: А. І. Дорош О. О. Панченко О. А. Лобов