П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 липня 2026 року м. Київ

Справа № 752/1447/23
Провадження № 22-ц/824/2064/2026

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
судді-доповідача Стрижеуса А.М., 
суддів: Поливач Л.Д., Шкоріної О.І.
секретаря: Узлій М.М.

сторони: позивач   ОСОБА_1 
відповідачі  Акціонерне товариство «Сенс Банк», 
ОСОБА_2 , 
приватний нотаріус Київського міського нотаріального 
округу Михайленко Сергій Анатолійович,
приватний нотаріус Київського міського нотаріального 
округу Юдін Максим Анатолійович

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , подану адвокатом Самчук Мариною Валеріївною, на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 14 липня 2025 року, ухваленого у складі судді Кордюкової Ж.І., -

В С Т А Н О В И В:

У січні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовною заявою до АТ «Сенс Банк», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленка С.А., приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М.А. про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування з чужого незаконного володіння.
Позов обґрунтовано тим, що 26.07.2007 вона уклала договір з ТОВ ТМО «Ліко-холдинг» №626/Р-51 про бронювання квартири для передачі у власність, за умовами якого в рахунок придбання та погашення облігацій за нею як інвестором бронюється квартира АДРЕСА_1 з подальшою передачею у власність.
17.07.2007 між ЗАТ «Інвестиційна компанія А.І.С.Т.-Інвест», ТОВ ТМО «Ліко-холдинг» та нею укладено договір №1467/Н-352/Б, за умовами якого вона зобов`язалась придбати цінні папери.
22.07.2007 між АКБСР «Укрсоцбанк» та нею укладено кредитний договір №08-038/421, за умовами якого вона отримала кредит в сумі 131798 доларів США на придбання цільових облігацій у бездокументарній формі у кількості 8854,35 штук, що емітовані ТОВ ТМО «Ліко-холдинг», які дають право на отримання у власність трикімнатної квартири АДРЕСА_2 , будівельна адреса забудови: АДРЕСА_3 , згідно договору купівлі-продажу цінних паперів №1467/Н-352/Б від 22.07.2007, додаткової угоди №1 від 22.08.2007, договору про бронювання квартири для передачу у власність №626/Р-51 від 26.07.2007, додаткової угоди №1 від 22.07.2007.
22.07.2007 між нею та АКБСР «Укрсоцбанк» укладений іпотечний договір №02-038/774, за яким вона передала в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 , будівельна адреса забудови: АДРЕСА_3 .
У 2008 році між нею, АКБСР «Укрсоцбанк» та ТОВ ТМО «Ліко-холдинг» складено акт прийому-передачі квартири, відповідно до якого здійснено розрахунки для погашення облігацій, а вона прийняла спірну квартиру.
Вона є власником квартири АДРЕСА_1 , яка є її єдиним житлом.
Проте невідомі особи виселили її з цієї квартири та замінили замки на дверях, що перешкодило їй користуватись квартирою.
З інформаційної довідки №199106031 від 05.02.2020 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вона дізналась, що новим власником цієї квартири є АТ «Альфа-банк» на підставі рішення про державну реєстрацію №50983127 від 05.02.2020, прийнятого державним реєстратором приватним нотаріусом Михайленком С.А.
З інформаційної довідки №248614155 від 17.03.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вона дізналась, що власником цієї квартири є ОСОБА_2 на підставі рішення про державну реєстрацію №51260930 від 21.02.2020, прийнятого державним реєстратором приватним нотаріусом Юдіним М.А., підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу №154 від 21.02.2020, посвідчений приватним нотаріусом Юдіним М.А.
Її незаконно позбавили права власності на квартиру.
АТ «Альфа-банк» в порушення п.61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 №1127 (далі - Порядок №1127) та ст. 35 Закону України «Про іпотеку» не направляв їй повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, що не давало права державному реєстратору реєструвати право власності на предмет іпотеки за банком.
Вона не укладала з банком договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Жодної підстави, передбаченої п. 4.5. іпотечного договору №02-038/774 від 22.07.2007, не існує.
При цьому, на момент укладання зазначеного договору іпотеки, за приписами ч.1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель міг задовольнити вимогу забезпечену іпотекою шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Передача права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але такий окремий договір між позивачкою та банком не укладався.
Державна реєстрація права власності на предмет іпотеки вчинена під час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Дія мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке є забезпеченням за валютними кредитами, розповсюджується і на позасудовий порядок такого стягнення.
В порушення абз. 4 ч. 1 ст. 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» приватний нотаріус Михайленко С.А. не повідомив її про проведення державної реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на спірну квартиру, яка належить їй.
Відповідно до умов іпотечного договору від 22.08.2007 №02-038/774 вона передала в іпотеку банку майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 (будівельний №9) , а державний реєстратор вчинив реєстраційні дії щодо квартири, яка змінила свої будівельні характеристики. Додаткова угода щодо зміни предмету іпотеки після введення будинку в експлуатацію між сторонами не укладався.
АТ «Альфа-Банк» незаконно відчужив спірну квартиру ОСОБА_3 , оскільки набув право власності на це майно незаконно, тим самим порушив її права як власника. ОСОБА_3 незаконно заволодів спірною квартирою, а тому наявні підстави для її витребування у відповідача на її користь, що є належним способом захисту порушених прав.
Просила:
визнати протиправними та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 50983127 від 05.05.2020 14:04:32, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленком Сергієм Анатолійовичем на квартиру АДРЕСА_1 , (РНОНМ 2023599280000);
витребувати з чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 , (РНОНМ 2023599280000).
Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 15 лютого 2023 року постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі, призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 07 березня 2024 року постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження, призначено справу до судового розгляду по суті.
Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 14 липня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 залишено без задоволення. 
Відмовляючи в задоволені позову суд першої інстанції виходив з того, що реєстрація права власності на спірну квартиру за банком в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, яким визначений спосіб стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань, була проведена законно, оскільки за встановлених обставин існували правові підстави для набуття права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, майнові права на який повністю оплатила ОСОБА_1 . 
Позивач не надала суду доказів того, що спірна квартира за адресою: АДРЕСА_6 , є її єдиним житлом, як про те зазначено в позові, та що вона дійсно використовувала спірну квартиру, як місце свого постійного проживання.
За відсутності цих доказів положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до спірних правовідносин не можуть бути застосовані.
Встановлені судом обставини давали підстави для висновку, що банк правомірно набув у власність спірну квартиру, а тому подальше її відчуження іншій особі є також правомірним, оскільки саме власник має право розпоряджатись належним йому майном. Зазначене також свідчить про відсутність порушень прав позивачки з боку відповідачів.
Крім того, зі змісту позовних вимог вбачається, що позивач не зазначає конкретного відповідача, у якого просить витребувати спірну квартиру на свою користь.
Не погоджуючись з рішенням суду представник ОСОБА_1 адвокат Самчук М.В. подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі, посилаючись на те, що рішення суду є незаконним, необґрунтованим, ухваленим при неправильній оцінці доказів, наявних у матеріалах справи і як наслідок неправильних висновків суду, що в сукупності призвело до неправильного застосування норм матеріального права при порушенні норм процесуального права.
Правом подання відзиву на апеляційну скаргу відповідачі не скористалися.
В судовому засіданні ОСОБА_1 та її представник адвокат Самчук М.В. підтримали доводи апеляційної скарги.
Представник АТ «Сенс Банк» адвокат Півторак Т.О., представник ОСОБА_2 адвокат Кізік А.М. проти доводів апеляційної скарги заперечували, посилаючись на законність та обґрунтованість рішення суду.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги колегія суддів дійшла наступних висновків.
Частинами першою-третьою статті 367 ЦПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Судом встановлено, що 26.07.2007 між ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг» та ОСОБА_1 укладений договір №626/Н-51 про бронювання квартири для передачі у власність, за умовами якого за останньою заброньоване житлове приміщення (квартира) та визначений порядок придбання та погашення облігацій для передачі квартири у власність.
Згідно з додатком №1 до договору про бронювання квартири для передачі у власність від 26.07.2007 №626/Н-51 інвестором є ОСОБА_1 , квартира знаходиться за поштовою адресою: АДРЕСА_7 , будівельна адреса: АДРЕСА_8 , загальна площа 89,34 кв.м, загальна кількість облігацій -8934, серія облігацій Н (58/2/06), запланований термін введення будинку в експлуатацію - 3 квартал 2007 року, вартість бронювання 62538 грн., номінальна вартість 1 цінного паперу - 36 грн.
17.08.2007 між ВАТ «Інвестиційна компанія «А.І.С.Т.-Інвест» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу цінних паперів №1467/Н-352/Б, за умовами якого остання купила бездокументарні іменні цільові облігації емітента ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг» кількістю 8934 штук, номінальною вартістю 36 грн. одна облігація, які надавали покупцю право при їх погашенні набувати право власності на відповідну кількість площі в житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_3 , одна облігація дає право на отримання 0,01 кв.м загальної площі житлового приміщення. Загальна вартість 8934 облігацій становить 665583 грн., термін сплати облігацій - 20.08.2007.
ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг» передало, а ОСОБА_1 , яка перерахувала на рахунок емітента облігацій та здійснила розрахунки в повному обсязі, прийняла квартиру АДРЕСА_1 , будівельна адреса: АДРЕСА_3 , про що за участю АКБСР «Укрсоцбанк» був складений акт прийому - передачі квартири.
22.08.2007 між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладений договір кредиту №02-038/421, за умовами якого остання отримала грошові кошти в сумі 131798 доларів США зі сплатою 5,5% річних за перший рік дії договору та 13,2%, починаючи з другого року дії цього договору з кінцевим строком погашення кредиту до 21.08.2019. Кредит наданий для придбання цільових облігацій в кількості 8854,35 штук, що емітовані ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг», які надають право на отримання у власність трикімнатної квартири  АДРЕСА_2 , будівельна адреса: АДРЕСА_3 .
26.03.2013 між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір про внесення змін до договору кредиту №02-038/421, за умовами якого сторони дійшли згоди, що погашення залишку заборгованості позичальника за кредитом та процентами, що нараховані станом на 26 березня, здійснюватиметься після спливу шестимісячного строку з дати підписання цього договору.
Встановлено процентну ставку за користування кредитом в розмірі 1% протягом шестимісячного строку з дати підписання цього договору.
Встановлено, що погашення кредиту в сумі 129003,25 доларів США здійснюється позичальником не пізніше 25.09.2013.
22.08.2007 між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір №02-038/774, за яким остання передала банку у якості забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту від 22.08.2007 №№02-038/421 майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну №51, розташовану на 12-13 поверхах (дворівнева), загальною проектною площею 89,34 кв.м, яка будується за поштовою адресою: АДРЕСА_7 , будівельна адреса: АДРЕСА_3 . Загальна вартість предмету іпотеки - 665583 грн., що становить 131798 доларів США за офіційним курсом. Іпотека забезпечує виконання основного зобов`язання з повернення кредиту у розмірі 131798 доларів США згідно графіку погашення заборгованості по кредиту, визначеного у п. 1.1. основного зобов`язання та сплату процентів.
Пунктом 4.1. іпотечного договору від 02.08.2007 №02-038/774 визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 4.5. іпотечного договору від 02.08.2007 №02-038/774 визначені способи стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Пунктом 6.2 іпотечного договору №02-038/774 від 22.08.2007 визначено, що усі повідомлення за цим Договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур?єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв?язку одержувача.
23.04.2019 АТ «Укрсоцбанк» склав повідомлення №13.3-03/96-2288 про порушення ОСОБА_1 основного зобов`язання, яке виникло у неї з кредитного договору. Станом на 23.04.2019 заборгованість складає 296100,81 доларів США, з яких 0,01 долару США - строкова заборгованість по тілу кредиту, 129003,24 долари США - прострочена заборгованість по тілу кредиту, 301 долар США - строкова заборгованість по відсоткам, 166796,56 доларів США - прострочена заборгованість по відсоткам, 10338742,78 грн. - пеня.
Повідомлення від 23.04.2019 №13.3-03/96-2288 згідно з описом поштового вкладення було направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_6 , (рекомендований лист з ідентифікатором 0303914270033).
Повідомлення від 23.04.2019 №13.3-03/96-2288 також було направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_9 (рекомендований лист з ідентифікатором 0303914270041).
24.01.2020 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Михайленко С.А. зареєструвала право приватної власності на квартиру АДРЕСА_1 , (РНОНМ 2023599280000) загальною площею 94 кв.м, АТ «Альфа-банк», підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 50983127 від 05.02.2020, підстава виникнення права власності: повідомлення про порушення основного зобов`язання, №13.3-03/96-2288 від 23.04.2019, видане АТ «Укрсоцбанк», іпотечний договір 02-038/774, номер 2114, виданий приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ханіною А.В.
21.02.2020 між АТ «Альфа-банк» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , будівельна адреса: АДРЕСА_3 , загальною площею 94 кв.м за ціною 1517618 грн.
21.02.2020 АТ «Альфа-банк» передало ОСОБА_2 продану квартиру.
21.02.2020 приватний нотаріус Юдін М.А. прийняв рішення №51260755, яким здійснив державну реєстрацію обтяження, заборону на нерухоме майно на квартиру з реєстраційним номером 2023599280000 за адресою: АДРЕСА_6 , за АТ «Альфа-банк».
21.02.2020 зазначене обтяження було припинене.
21.02.2020 за ОСОБА_2 на підставі рішення про державну реєстрацію №51260930 від 21.02.2020, прийнятого державним реєстратором приватним нотаріусом Юдіним М.А., підстава виникнення права власності договір купівлі-продажу №154 від 21.02.2020, посвідчений приватним нотаріусом Юдіним М.А., зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_6 (РНОНР 2023599280000).
Станом на день укладання договору купівлі-продажу від 21.02.2020 жодна особа в цій квартирі не була зареєстрована.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення відповідає.
Рішення суду як найважливіший акт правосуддя покликане забезпечити захист гарантованих прав і свобод людини та здійснення проголошеного Основним Законом України принципу верховенства права.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).
Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).
Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.
Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
Згідно із частиною першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати в тому числі: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
При цьому згідно із частинами першою та другою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон України № 1952-IV) та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127).
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закон України № 1952-IV (у редакції, чинній на час державної реєстрації права власності на спірну земельну ділянку станом на 23 березня 2021 року) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 
Згідно з частиною третьою статті 10 Закону України № 1952-IV визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації. Перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону України № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Стаття 18 Закону України № 1952-IV передбачає, що державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (уразі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Згідно з пунктом 4 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.
Відповідно до пункту 57 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час реєстрації права власності) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Згідно з пунктом 61 цього Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час оспорюваної реєстрації права власності) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Тобто цим Порядком № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Відповідно до положень частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Як убачається з матеріалів реєстраційної справи №20235998000, (т.2 а.с. 136-221) 23.04.2019 АТ «Укрсоцбанк» склав повідомлення №13.3-03/96-2288 про порушення ОСОБА_1 основного зобов`язання, яке виникло у неї з кредитного договору. Станом на 23.04.2019 заборгованість складає 296100,81 доларів США, з яких 0,01долару США - строкова заборгованість по тілу кредиту, 129003,24 долари США - прострочена заборгованість по тілу кредиту, 301 долар США - строкова заборгованість по відсоткам, 166796,56 доларів США - прострочена заборгованість по відсоткам, 10338742,78 грн. - пеня.
Повідомлення від 23.04.2019 №13.3-03/96-2288 згідно з описом поштового вкладення було направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_6 , (рекомендований лист з ідентифікатором 0303914270033).
Повідомлення від 23.04.2019 №13.3-03/96-2288 також було направлено ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_9 (рекомендований лист з ідентифікатором 0303914270041).
Відповідно до п. 6.2 іпотечного договору №02-038/774 від 22.08.2007 визначено, що усі повідомлення за цим Договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур?єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв?язку одержувача.
Як убачається зі змісту іпотечного договору, ОСОБА_1 зазначила свою адресу: АДРЕСА_9 .
Повідомлення повернулися з відміткою поштового відділення «за закінченням встановленого строку зберігання».
Відповідно до п.п. 13 п. 2 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених поставною постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009 р. № 270 (зі змінами) визначено, що рекомендоване поштове відправлення - поштове відправлення, яке приймається для пересилання без оцінки відправником вартості його вкладення, відстежується в системі оператора поштового зв`язку на шляху пересилання відправлення та вручається одержувачу з підтвердженням вручення.
В своїй постанові у справі №755/5691/16-ц від 29.08.2018, Верховний суд виснував, що повернення від боржника належно направленої вимоги «за закінченням встановленого строку зберігання» свідчить про вжиття іпотекодержателем всіх заходів для відповідного повідомлення боржника про наявність заборгованості.
Отже, банк належним чином виконав умови обох договорів та з дотриманням вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» надіслав позивачу, як іпотекодавцю та боржнику в одній особі, письмову вимогу про усунення порушення з вимогою про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.
При цьому направлення банком листа рекомендованою кореспонденцією на обидві адреси позивачки (на адресу спірної квартири та адресу, зазначену в договорах) є достатнім, з врахуванням змісту п.6.2 іпотечного договору №02-038/774 від 22 серпня 2007 року, для того, щоб вважати повідомлення про усунення порушення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника (банку).
Відповідно до змісту ст. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань позичальника за споживчим кредитом в іноземній валюті, але за умов, що воно є використовується як місце постійного проживання позичальника або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника не знаходиться інше нерухоме житлове майно, та загальна площа житлового майна не перевищує 140 кв. метрів для квартири.
Верховний Суд у постанові від 01.10.2020 у справі №761/24810/14-ц виснував, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» застосовується при одночасній наявності всіх перерахованих умов.
Матеріали справи не містять доказів того, що спірна квартира за адресою: АДРЕСА_6 , є єдиним житлом ОСОБА_1 та що вона дійсно використовувала спірну квартиру, як місце свого постійного проживання. Таких доказів не було надано як суду першої інстанції так і апеляційному суду. 
В той же час колегія суддів вважає необхідним зазначити, що заявляючи про відсутність іншого майна у власності, саме позивач повинна довести дану обставину.
За відсутності цих доказів положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до спірних правовідносин не можуть бути застосовані.
Таким чином, наведені в апеляційній скарзі аргументи зводяться до переоцінки доказів та власного тлумачення умов іпотечного договору, однак не спростовують встановлених судом першої інстанції обставин.
За таких обставин підстав для скасування рішення суду першої інстанції за доводами апеляційної скарги колегія суддів не вбачає.
Аналіз наведених правових норм та встановлених обставин дає колегії суддів підстави для висновку, що розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин і нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, дослідив наявні у справі докази і дав їм належну правову оцінку, дійшов обґрунтованого висновку.
Конституцією України передбачено, що всі рівні перед законом і судом; змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості (статті 24 та 129).
Аргументи, зазначені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків суду першої інстанції, були перевірені судом першої інстанції, їм судом надана мотивована оцінка.
Згідно з підпунктом б), в) пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України постанова суду апеляційної інстанції складається з резолютивної частини із зазначенням нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року в справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028св18) зроблено висновок, що: «у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Разом із тим, у випадку, якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з передачею справи на розгляд до суду першої/апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат».
Тому, з урахуванням висновку щодо суті апеляційної скарги, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Оскільки Київський апеляційний суд дійшов висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення а рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 14 липня 2025 року - без змін, розподіл судових витрат Київським апеляційним судом не здійснюється.
Керуючись ст.ст. 141, 367, 368, 369, 374, 376, 381, 382, 383, 390 ЦПК України, суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 , подану адвокатом Самчук Мариною Валеріївною, - залишити без задоволення.
Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 14 липня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Суддя-доповідач А. М. Стрижеус

Судді: Л. Д. Поливач

О. І. Шкоріна