Справа № 282/1586/25 | | Головуючий у 1-й інст. Носач В. М.
Категорія 22 | | Доповідач Шалота К.В.

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02 вересня 2026 року | м. Житомир

Житомирський апеляційний суд у складі:
судді-доповідача  Шалоти К. В.,
суддів    Коломієць О. С., Талько О. Б.,
за участю секретаря
судового засідання  Прохорчук Д. В.,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи
апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства імені Пархоменка, в інтересах якого діє адвокат Герасимов Петро Олександрович,
на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 01 квітня 2026 року, ухвалене у складі головуючого судді Носача В. М. у селищі Любар,
у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства імені Пархоменка про визнання недійсними додаткових угод до договору оренди землі,

УСТАНОВИВ:

Короткий зміст та обґрунтування позовних вимог
1. У грудні 2025 року ОСОБА_1 (далі – позивачка) звернулася до суду з позовом до Приватного сільськогосподарського підприємства імені Пархоменка (далі – відповідач, Підприємство) про визнання недійсними додаткових угод до договорів оренди землі.
2. Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що позивачка є власником земельної ділянки площею 2,4476 га з кадастровим номером 1823182400:02:002:0014 та земельної ділянки площею 2,4610 га з кадастровим номером 1823182400:02:002:0015, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Любарської селищної ради (колишньої Вигнанської сільської ради) Любарського району Житомирської області.
3. 25 березня 2005 року позивачка та Підприємство уклали два договори оренди землі щодо вказаних земельних ділянок, строком на 5 років, які в подальшому 21 березня 2007 року були зареєстровані відділом Державного земельного кадастру в Державному реєстрі земель.
4. Надалі 13 листопада 2018 року позивачка та Підприємство уклали додаткові угоди до вказаних договорів оренди землі, якими продовжили строк оренди землі до 01 липня 2027 року.
5. Пунктами 4.1. та 4.2. вказаних додаткових угод внесено зміни до договорів оренди, якими встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівка або безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
6. Надалі 17 грудня 2018 року державним реєстратором проведено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) вказаних земельних ділянок за Підприємством.
7. Позивачка стверджувала, що визначена додатковими угодами орендна плата "понад 3%" є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови договору як розмір орендної плати, унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що порушує її права як орендодавця.
8. Також позивачка вказувала, що додаткові угоди від 13 листопада 2018 року були вчинені під переважним впливом Підприємства, яке розробило відповідні умови та надало на підпис позивачці, тому вважає, що ризик пов`язаний з неякістю таких умов має покладатися на орендаря.
9. Крім того, позивачка стверджувала, що на час внесення додатковими угодами від 13 листопада 2018 року змін до умов договорів оренди, строк дії основних договорів вже припинився.
10. На підставі викладеного, ОСОБА_1 просила:
— визнати недійсною додаткову угоду від 13 листопада 2018 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку з кадастровим номером 1823182400:02:002:0014;
— визнати недійсною додаткову угоду від 13 листопада 2018 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку з кадастровим номером 1823182400:02:002:0015.

Короткий зміст та мотиви оскаржуваного рішення суду першої інстанції
11. Любарський районний суд Житомирської області рішенням від 01 квітня 2026 року позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнив.
Визнав недійсними додаткові угоди від 13 листопада 2018 року до договорів оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку з кадастровим номером 1823182400:02:002:0014 та земельну ділянку з кадастровим номером 1823182400:02:002:0015.
Вирішив питання розподілу судових витрат.
12. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що із положень оспорюваних додаткових угод неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність таких угод вимогам статті 15 Закону України "Про оренду землі", що виступає безумовною підставою для визнання таких додаткових угод недійсними.
13. Водночас місцевий суд не взяв до уваги посилання позивачки на укладення оспорюваних додаткових угод до вже закінчених договорів оренди, оскільки додатковими угодами до договорів оренди від 25 березня 2005 року строк дії договорів оренди продовжено до 01 березня 2020 року.

Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційної скарги
14. Представник Підприємства – адвокат Герасимов П. О. подав до Житомирського апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та невідповідність висновків суду обставинам справи, просив рішення місцевого суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
15. Апеляційна скарга мотивована тим, що:
— в основу рішення суду першої інстанції покладено недоведені обставини, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, а саме наявність порушеного права позивача та незрозумілість і нечіткість визначення розміру орендної плати;
— суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, а саме статті 16, 203, 215, 217 ЦК України та пункт 1 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі";
— включення до оспорюваних додаткових угод пункту, який може бути визнаний судом недійсним, не є підставою для визнання недійсними додаткових угод в цілому;
— суд не вказав яким положенням ЦК, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам суперечать умови спірних додаткових угод, якими, окрім розміру оренди, внесені інші зміни та доповнення до договорів оренди;
— оспорювані додаткові угоди не є договорами оренди землі, тому на них не поширюються положення статті 15 Закону України «Про оренду землі», оскільки такі положення можуть бути застосовані виключно до договорів оренди, які позивачем не оспорюються;
— посилання в рішенні суду на положення за яким «відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону», суперечить принципу законності та обґрунтованості рішення суду, оскільки станом на дату укладення оспорюваних додаткових угод зазначене положення в Законі України «Про оренду землі» відсутнє;
— суд першої інстанції не врахував, що з урахуванням принципу тлумачення favor contractus сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності;
— оскільки оспорювані угоди, окрім положення про розмір орендної плати, містять інші положення щодо врегулювання відносин сторін, не порушують прав позивача та були б укладені навіть без умови щодо розміру орендної плати; суд мав витлумачити будь-які сумніви щодо дійсності додаткових угод на користь їх дійсності та відмовити у задоволенні позову;
— використання в оспорюваних додаткових угодах формулювання розмір орендної плати «понад 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю)» відповідає положенням законодавства, та не може вважатися порушенням ні законодавства, ні прав позивача;
— право позивача при укладенні оспорюваних додаткових угод не було порушено, так як визначений такими угодами розмір орендної плати перевищує мінімально дозволений розмір орендної плати, встановлений Указом Президента України від 02 лютого 2002 року;
— позивачем не доведені твердження про те, які її права та яким чином порушені;
— сплата орендної плати у розмірі більшому, ніж 3% від вартості землі, не призвела до порушення прав або законних інтересів позивача, а відсутність порушення прав позивача при укладенні оспорюваних додаткових угод є підставою для відмови в задоволенні позову;
— позивач не зверталася до відповідача з пропозиціями щодо перегляду розміру орендної плати, що свідчить про узгодженість сторонами розміру отримання орендної плати;
— місцевий суд не врахував правові висновки Верховного Суду у справах №910/1255/20 від 07 квітня 2021 року, №904/5480/19 від 21 квітня 2021 року, №916/2040/20 від 29 червня 2021 року, №6-849цс15 від 09 грудня 2015 року, №638/2304/17 від 05 вересня 2019 року, №6-1512 від 21 вересня 2016 року, №6-94цс13 від 25 грудня 2013 року, №6-8цс14, №6-88цс14, №6-94цс14, №6-21цс14, №6-849цс15, №6-1512цc16, що не відповідає принципу правової визначеності, який передбачає однакове застосування одних і тих же норм права у подібних правовідносинах;
— ініціювання позову про визнання недійсними оспорюваних додаткових угод є недобросовісною поведінкою позивача, яка суперечить її попередній поведінці та вчинено з метою не захисту порушеного права, а наміру дострокового припинення договорів оренди, що є зловживання правом та суперечить завданню цивільного судочинства.

Короткий зміст та узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу
16. Представник позивача – адвокат Спесивцев В. В. подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду без змін.
17. Відзив на апеляційну скаргу обґрунтовано тим, що:
— вимоги статті 217 ЦК не можуть розповсюджуватись на недійсність частини договору оренди землі, оскільки такий договір не може бути укладений без включення до нього умови, яка визначає розмір орендної плати і яка є істотною умовою в силу вимог спеціального закону;
— із положень оспорюваних додаткових угод неможливо визначити розмір орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що не відповідає вимогам статті 15 Закону України "Про оренду землі", інші положення цих угод також не усувають вказаний недолік;
— сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить нормам статті 15 Закону № 161-XIV, зокрема на власний розсуд встановити інші умови за яких неможливо визначити як розмір орендної плати, так і порядок її індексації;
— за аналогією закону, дотримання вимог статті 15 Закону України "Про оренду землі" застосовується як до договорів оренди землі, так і до укладених між сторонами додаткових угод у разі внесення змін до умов договору, які є істотними та являються за своєю суттю правочином;
— визначення Указом Президента України від 02 лютого 2002 року № 92/2002 мінімальний розмір орендної плати не стосується предмету спору, оскільки підставою позову є невизначеність істотної умови договору оренди, а не питання щодо виплати мінімального розміру орендної плати;
— виплата орендної плати у розмірі більшому ніж 3% від нормативної грошової оцінки землі не можна вважати збільшеним, так як у відсотковому значені, так і грошовому виразі такий розмір сторонами не погоджено, що унеможливлює проведення індексації такої орендної плати, яка передбачена спеціальним законом та призводить до порушення прав та інтересів позивача;
— у разі внесення орендної плати у натуральній формі, позивачу не відомо якому грошовому еквіваленту має відповідати її розмір, як передбачено статтею 22 Закону № 161-XIV;
— посилання апелянта на постанову Верховного Суду від 14 липня 2021 року у справі №506/450/19 та подібну їй судову практику є недоцільним, оскільки обставини виникнення спірних правовідносин встановлені судом у вказаній справі та інших її подібних є різними.

Рух справи в суді апеляційної інстанції
18. 29 квітня 2026 року Житомирський апеляційний суд ухвалою відкрив апеляційне провадження у справі №282/1886/25 та встановив строк для подання відзиву на апеляційну скаргу.
19. 09 червня 2026 року Житомирський апеляційний суд ухвалою призначив справу до розгляду у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи.

Позиції учасників справи в апеляційному суді 
20. Представник Підприємства – адвокат Герасимов П. О. в судове засідання не прибув, повідомлявся про дату, час та місце апеляційного розгляду справи в порядку, передбаченому частиною 6 статті 128 ЦПК шляхом надіслання судових викликів в його електронний кабінет, подав через свій електронний кабінет заяву про розгляд апеляційної скарги за його відсутності.
21. Представник позивачки – адвокат Спесивцев В. В. у судовому засіданні просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Фактичні обставини справи, встановлені в судах першої та апеляційної інстанції
22. ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка з кадастровим номером 1823182400:02:002:0014 площею 2,4476 га, та земельна ділянка з кадастровим номером 1823182400:02:002:0015 площею 2,4610 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Любарської селищної ради (колишньої Вигнанської сільської ради) Любарського району Житомирської області, що стверджується копіями державних актів на право власності на земельну ділянку серії ЯА №135819 від 03 лютого 2005 року та серії ЯА №135820 від 03 лютого 2005 року (а.с. 12, 13).
23. 25 березня 2005 року ОСОБА_1 (орендодавець) та Підприємство (орендар) уклали договір оренди землі (далі — договір оренди землі №1), за умовами якого орендодавець надала орендарю в строкове платне користування земельну ділянку площею 2,4476 га, розташовану на території Вигнанської сільської ради, строком на п`ять років.
24. 25 березня 2005 року ОСОБА_1 (орендодавець) та Підприємство (орендар) уклали договір оренди землі (далі — договір оренди землі №2), за умовами якого орендодавець надала орендарю в строкове платне користування земельну ділянку площею 2,4610 га, розташовану на території Вигнанської сільської ради, строком на п`ять років.
25. У пунктах 4.3. договорів оренди землі № 1 та № 2 встановлено, що річна орендна плата становить 1,5 % від грошової оцінки земельної ділянки та складає 465 грн в рік.
26. 21 березня 2007 року вказані договори оренди землі зареєстровані у Державному реєстрі земель за № 040721300402, за № 040721300401 (а.с. 17, 24).
27. 15 лютого 2010 року ОСОБА_1 та Підприємство уклали додаткові угоди до договорів оренди землі №1 та №2 від 25 березня 2005 року, якими продовжили строк дії договорів оренди землі на 10 років до 01 березня 2020 року, а також внесли зміни до договорів оренди землі, визначивши «річну орендну плату за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, і складає 1141 грн в рік».
28. 22 лютого 2011 року вказані додаткові угоди до договорів оренди землі зареєстровані у Державному реєстрі земель за № 1823182444000497, за № 1823182444000496 (а.с. 58, 59).
29. 13 листопада 2018 року ОСОБА_1 та Підприємство уклали додаткові угоди до договорів оренди землі № 1 та № 2 від 25 березня 2005 року, якими визначили, зокрема:
- кадастровий номер земельної ділянки за договором №1 - 1823182400:02:002:0014, 
- кадастровий номер земельної ділянки за договором №2 - 1823182400:02:002:0015, 
- продовжили строк дії договорів оренди №1 та №2 на 7 років до 1 березня 2027 року, 
- нормативну грошову оцінку земельних ділянок на дату укладення договору 105 972 грн.
30. Пунктом 4.1. додаткових угод до договорів оренди землі № 1 та № 2 встановлено, що «орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі понад 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівка або безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю». 
31. Пунктом 4.2. додаткових угод до договорів оренди землі № 1 та № 2 встановлено, що «обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції».
32. 11 грудня 2018 року здійснено державну реєстрацію речового права оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 1823182400:02:002:0014 та 1823182400:02:002:0015 за Підприємством, номери записів про інше речове право 29497376; 29493536 (а.с. 20, 27).
33. У період 2019-2025 роки підприємство перераховувало на рахунок ОСОБА_1 кошти як сплату орендної плати за 2025 рік у розмірі 49 000 грн, за 2024 рік у розмірі 35 200 грн; за 2023 рік у розмірі 25 086,10 грн, за 2022 рік у розмірі 25 086,10 грн, за 2021 рік у розмірі 25 086,10 грн, за 2020 рік у розмірі 21 673,78 грн, за 2019 рік у розмірі 17 061,48 грн, що стверджується копіями платіжних інструкцій № 657 від 24 жовтня 2025 року, № 682 від 11 листопада 2024 року; № 541 від 02 жовтня 2023 року; № 505 від 13 жовтня 2022 року; № 614 від 05 серпня 2021 року; № 517 від 07 серпня 2020 року; № 835 від 20 листопада 2019 року (а.с. 64-69).

Позиція апеляційного суду
34. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина 1 статті 263 Цивільного процесуального кодексу України (далі — ЦПК)).
35. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права (частина 2 статті 263 ЦПК).
36. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені судом (частина 5 статті 263 ЦПК).
37. Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (частина 1 статті 367 ЦПК).
38. Дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Підприємства задоволенню не підлягає, з огляду на наступне. 

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд та застосовані норми права
39. У справі, яка переглядається, предметом спору є визнання додаткових угод до договорів оренди землі недійсними з підстав невизначеності в угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати як істотної умови, передбаченої статтею 15 Закону України "Про оренду землі", що унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати.
40. Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
41. Отже, стаття 15 ЦК визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
42. Відповідно до частин першої–п`ятої статті 203 ЦК зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
43. Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою–третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

44. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
45. Згідно з частиною другою статті 792 ЦК відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
46. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» .
47. Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
48. За змістом статті 15 Закону України “Про оренду землі” (тут і далі у редакції, чинній на час укладення оспорюваних додаткових угод), істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
49. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.
50. Відповідно до статті 21 Закону України “Про оренду землі” орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
51. Згідно з статтею 152 ЗК власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, у тому числі, шляхом визнання угоди недійсною.
52. Відповідно до частини 4 статті 263 ЦПК при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
53. Верховний Суд неодноразово вказував, що відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі, передбачених частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі», може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом.
54. Зокрема: (і) у постанові Верховного Суду України від 02 липня 2014 року у справі № 6-88цс14 вказано, що: «в порядку цивільного судочинства підлягає захисту порушене право, а тому при розгляді справи про визнання недійсним договору оренди землі, з підстав відсутності у договорі передбаченої статтею 15 Закону України «Про оренду землі» такої істотної умови, як умова передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, суду слід з`ясувати чи дійсно порушено права орендодавця відсутністю такої умови, її істотність та в чому полягає порушення законних прав позивача»;
(іі) у постанові Верховного Суду України від 03 вересня 2014 року у справі № 6-94цс14 зроблено висновок, що: «відсутність у договорі оренди землі, укладеному 05 грудня 2008 року, істотної умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, не може бути підставою для визнання спірного договору недійсним. Крім того, судом залишено поза увагою вимоги статті 3 ЦПК та статті 15 ЦК про те, що в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, і не встановлено, чи дійсно були порушені права позивача при укладенні договору у зв`язку з відсутністю в ньому зазначеної умови»;
(ііі) у постанові Верховного Суду України від 21 вересня 2016 року у справі № 6-1512цс16 зазначено, що: «суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав».
55. У справі, яка переглядається, встановлено, що 13 листопада 2018 року ОСОБА_1 та Підприємство уклали додаткові угоди до договорів оренди землі № 1 та № 2 від 25 березня 2005 року, кадастрові номери 1823182400:02:002:0014, 1823182400:02:002:0015, відповідно до яких сторони внесли зміни до основних договорів оренди землі, визначивши, що «орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі понад 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівка або безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю».
56. Водночас конкретного відсоткового чи грошового розміру орендної плати сторони не визначили. Інші положення додаткових угод також не містять способу, який би давав можливість установити конкретний розмір орендної плати без додаткового волевиявлення орендаря. 
57. Саме по собі встановлення нижньої межі орендної плати у розмірі “понад 3 % нормативної грошової оцінки” не свідчить про погодження її конкретного розміру, оскільки може становити будь-яке значення вище зазначеної межі та змінюватися залежно від волі орендаря. 
58. За таких обставин, установивши відсутність у змісті оспорюваних додаткових угодах від 13 листопада 2018 року до договорів оренди землі від 25 березня 2005 року істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» – розміру орендної плати, який, виходячи із положень таких додаткових угод, неможливо визначити у чіткому розмірі, щодо якої сторони досягли згоди, що не відповідає вимогам законодавства, порушує права власника земельної ділянки на отримання орендної плати з урахуванням індексації, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про визнання таких додаткових угод недійсними в цілому.
59. Аналогічного висновку при розгляді справи з подібними спірними правовідносинами дійшов Верховний Суд у постановах від 30 червня 2021 року в справі № 282/180/20, від 06 серпня 2021 року в справі № 282/423/20, від 12 серпня 2021 року в справі № 282/179/20, від 28 жовтня 2021 року в справі № 282/422/20, від 30 листопада 2021 року у справі № 282/424/20.
60. Ураховуючи вищезазначене, суд першої інстанцій, дослідивши належним чином надані докази та встановивши дійсні фактичні обставини у справі, дійшов правильного висновку про задоволення позову ОСОБА_1 у зв`язку із його обґрунтованістю.
61. Доводи апеляційної скарги про те, що законодавством не встановлено обов`язкового порядку визначення розміру орендної плати, правильності висновків місцевого суду не спростовують, оскільки предметом оцінки у справі є не спосіб вираження орендної плати як такий, а можливість із погоджених сторонами умов визначити її конкретний розмір.
62. Не заслуговують на увагу й доводи апеляційної скарги про те, що після укладення оспорюваних додаткових угод позивачка фактично отримувала орендну плату у розмірі, більшому ніж 3 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок, оскільки сама по собі сплата позивачці орендної плати у розмірі, визначеному орендарем, не усуває недодержання вимог статті 15 Закону України «Про оренду землі» до змісту договору в частині визначеності конкретного розміру орендної плати, які мали місце на момент укладення оспорюваних додаткових угод. 
63. Апеляційний суд вважає безпідставними доводи апеляційної скарги про незастосування до додаткових угод положень статті 15 Закону України “Про оренду землі”, оскільки за своєю правою природою додаткова угода є правочином, яким сторони вносять зміни до змісту основного договору, а тому якщо такою угодою змінюється істотна умова договору оренди землі, відповідна умова повинна відповідати вимогам закону, встановленим для договору оренди землі.
64. У справі, яка переглядається, оспорюваними додатковими угодами сторони внесли зміни до умов основних договорів оренди землі в частині визначення розміру орендної плати, а тому на такі угоди поширюються вимоги частини 1 статті 15 Закону України “Про оренду землі”. 
65. Не заслуговують на увагу доводи апеляційної скарги про те, що включення до оспорюваних угод пункту, який може бути визнаний судом недійсним, не є підставою для визнання недійсними додаткових угод в цілому, оскільки у спірних правовідносинах оспорювана умова стосується орендної плати, яка згідно з статтею 15 Закону України “Про оренду землі” є істотною умовою договору оренди землі та визначає оплатний характер цього договору.
66. Тому відокремлення умови щодо розміру орендної плати від змісту оспорюваних додаткових угод не усуває встановленого істотного дефекту правочину та не дає підстав вважати, що оспорювані додаткові угоди були би укладені і без включення до них недійсної частини.
67. Розмір орендної плати має бути погоджений сторонами таким чином, щоб із змісту договору можливо було визначити конкретний обсяг грошового зобов`язання орендаря перед орендодавцем, а його встановлення не залежало виключно від волі однієї зі сторін.
68. Ураховуючи наведене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що невизначеність в змісті оспорюваних додаткових угод до договорів оренди землі такої істотної умови, передбаченої статтею 15 Закону України «Про оренду землі» об`єкта оренди, як розмір орендної плати, є правовою підставою для визнання таких додаткових угод недійсними в цілому.
69. Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про відсутність порушення прав або законних інтересів позивачки при укладенні оспорюваних додаткових угод, оскільки виходячи із положень таких угод, неможливо визначити орендну плату у чіткому розмірі, щодо якої сторони досягли згоди, що порушує права позивачки на отримання конкретного розміру орендної плати, а також перевірити правильність її нарахування та індексації відповідно до умов договору.
70. Посилання в оскаржуваному рішенні на положення статті 15 Закону України «Про оренду землі» про те, що «відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону», які втратили чинність на час укладення оспорюваних додаткових угод, на правильність ухваленого місцевим судом рішення не впливає, оскільки не спростовує право власника земельної ділянки відповідно до статті 152 ЗК вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою, у тому числі, шляхом визнання угоди недійсною.
71. Апеляційний суд відхиляє доводи апеляційної скарги Підприємства про неврахування судом першої інстанції висновків Верховного Суду, викладених у справах №910/1255/20, №904/5480/19, №916/2040/20, №6-849цс15, №638/2304/17, №6-1512, №6-94цс13, №6-8цс14, №6-88цс14, №6-94цс14, №6-21цс14, №6-849цс15, №6-1512цc16, оскільки, висновки, зазначені у цих справах та у справі, яка переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є різними, суд виходив із конкретних обставин справи та фактично - доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.
72. Саме по собі посилання на неоднакове застосування положень ЦК та Закону України «Про оренду землі» у різних справах хоч і у подібних правовідносинах, але з різними встановленими обставинами, не має правового значення для справи, яка є предметом перегляду, та не свідчить про різне застосування чи тлумачення норм матеріального права.
73. Щодо доводів апеляційної скарги про недобросовісність поведінки позивачки, яка ініціювала позов про визнання недійсними оспорюваних додаткових угод, що суперечить її попередній поведінці та вчинено з метою дострокового припинення договорів оренди, що є зловживання правом та суперечить завданню цивільного судочинства, слід зазначити наступне.
74. Відповідно до статті 3 ЦК принципи справедливості, добросовісності та розумності є одними із фундаментальних засад цивільного права, спрямованими, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
75. Законодавець, закріпивши в ЦК принцип добросовісності, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
76. Водночас Верховний Суд звертав увагу, що для тлумачення умови (чи умов) договору має застосовуватися принцип contra proferentem, який має на меті поставити сторону, яка припустила двозначність, в невигідне становище. Оскільки саме вона допустила таку двозначність. Сontra proferentem спрямований на охорону обґрунтованих очікувань сторони, яка не мала вибору при укладенні договору (у тому числі при виборі мови і формулювань). Сontra proferentem застосовується у тому випадку, коли очевидно, що лише одна сторона брала участь в процесі вибору відповідних формулювань чи формулюванні тих або інших умов в договорі чи навіть складала проект усього договору або навіть тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. У разі неясності умов договору тлумачення умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проект договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведене інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19).
77. Колегія суддів вважає, що у конкретних правовідносинах, зокрема щодо визнання недійсними додаткових угод до договорів оренди землі у зв`язку із відсутністю в них істотної умову, передбаченої статтею 15 Закону України «Про оренду землі» – розміру орендної плати, який неможливо визначити у чіткому розмірі, який залежить від волі лише орендаря, тривале отримання орендодавцем орендної плати у визначеному орендарем розмірі, не свідчить про недобросовісність її поведінки, оскільки з урахуванням принципу contra proferentem, ризики, пов`язані з неясністю істотної умови (розміру орендної плати) повинен нести саме орендар, який розробив відповідні умови оспорюваних додаткових угод, що по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендодавець.
78. Інші доводи апеляційної скарги відповідача висновків суду першої інстанції не спростовують та на правильність оскаржуваного рішення місцевого суду не впливають.
79. Європейський Суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції з прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (справа Проніна проти України, № 63566/00 § 23). 

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
80. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 374 ЦПК суд апеляційної інстанції має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.
81. Згідно зі статтею 375 ЦПК суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив його з додержанням норм матеріального і процесуального права.
82. Суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку згідно зі статтями 76-81, 89 ЦПК, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим апеляційну скаргу Підприємства слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції – без змін.

Щодо розподілу судових витрат
83. Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
84. Оскільки апеляційну скаргу Підприємства залишено без задоволення, а тому підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи, немає.
Керуючись статтями 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК, Житомирський апеляційний суд,

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства імені Пархоменка, залишити без задоволення.

2. Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 01 квітня 2026 року у справі № 282/1586/25, залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено: 07 вересня 2026 року.

Суддя-доповідач | | К.В. Шалота
Судді | | О.С. Коломієць
| | О.Б. Талько