ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 липня 2026 року   Справа № 902/143/26 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуюча суддя Кульчій І.М., суддя Гудак А.В. ,  суддя Олексюк Г.Є.  

секретар судового засідання Муляр О.М. 
за участю представників сторін:
позивача - Хитрук І.С. (в режимі відеоконференції);
відповідача-1 - Стецюра А.І. (в режимі відеоконференції);
відповідача-2 - не з`явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Немирівської міської ради на рішення Господарського суду Вінницької області від 07 травня 2026 року (повний текст складено 18.05.2026) у справі №902/143/26 (суддя Матвійчук В.В.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля"
до Немирівської міської ради
до Фермерського господарства "Агромрія-А"
про визнання частково недійсним пункту договору оренди та витребування земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог
Товариство з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" (далі - ТОВ "ПК "Зоря Поділля", позивач) звернулося до Господарського суду Вінницької області з позовом до Немирівської міської ради (відповідач-1) та Фермерського господарства "Агромрія-А" (далі - ФГ "Агромрія-А", відповідач-2) про визнання частково недійсним пункту 8 договору оренди землі від 05.05.2018 в частині визначення строку його дії та витребування земельної ділянки з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247 із користування ФГ "Агромрія-А" у користування позивача на праві оренди.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є орендарем невитребуваної земельної ділянки на підставі договору оренди від 05.05.2018, який, на його думку, відповідно до частини третьої статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" не припинив свою дію після спливу семирічного строку, оскільки має діяти до дня державної реєстрації права власності на земельну ділянку. Позивач зазначає, що Немирівська міська рада, набувши статусу орендодавця у зв`язку зі зміною повноважень щодо розпорядження земельною ділянкою, безпідставно передала її в оренду ФГ "Агромрія-А", чим порушила його право користування та переважне право як чинного орендаря. Посилаючись на висновки Господарського суду Вінницької області, викладені у рішенні від 04.11.2025 у справі №902/1031/25, щодо неналежності раніше обраного способу захисту, позивач вважає належним способом захисту визнання частково недійсним пункту 8 договору оренди в частині визначення строку його дії та витребування спірної земельної ділянки із користування ФГ Агромрія-А" у своє користування на праві оренди.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду
Рішенням Господарського суду Вінницької області від 07 травня 2026 року у справі №902/143/26 позов задоволено частково. Витребувано земельну ділянку з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247, площею 2,713 га із користування на праві оренди у Фермерського господарства "Агромрія-А" у користування на праві оренди Товариству з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля". Стягнуто з Немирівської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" 1 664,00 грн - витрат зі сплати судового збору та 10000,00 грн - витрат на правничу допомогу. Стягнуто з Фермерського господарства "Агромрія-А" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" 1 664,00 грн - витрат зі сплати судового збору та 10 000,00 грн - витрат на правничу допомогу. В решті позову відмовлено.
Суд першої інстанції виходив із того, що договір оренди землі від 05.05.2018 є чинним, оскільки неврахування сторонами під час його укладення вимог частини третьої статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" щодо припинення договору з моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку не свідчить про його недійсність чи припинення. Суд зазначив, що відповідне законодавче обмеження строку дії договору застосовується безпосередньо в силу закону незалежно від того, чи відображене воно у тексті договору. Оскільки матеріали справи не містять доказів державної реєстрації права власності на спірну земельну ділянку за власником земельної частки (паю) або його спадкоємцем, передбачена законом підстава для припинення договору оренди не настала.
Встановивши, що договір оренди є чинним, а право оренди позивача належним чином зареєстроване, суд першої інстанції дійшов висновку, що передача Немирівською міською радою спірної земельної ділянки в оренду ФГ "Агромрія-А" порушує права позивача як чинного орендаря. З огляду на це суд визнав належним та ефективним способом захисту порушеного права витребування спірної земельної ділянки з користування ФГ "Агромрія-А" у користування ТОВ "ПК "Зоря Поділля" на праві оренди.
Разом із тим у задоволенні позовної вимоги про визнання частково недійсним пункту 8 договору оренди землі від 05.05.2018 суд відмовив, виходячи з того, що чинність договору та межі строку його дії визначаються безпосередньо приписами закону, а не лише змістом відповідної умови договору, у зв`язку з чим внесення змін до окремого пункту договору не призведе до відновлення порушеного права позивача. Враховуючи, що вимога про витребування земельної ділянки є достатнім та ефективним способом судового захисту, підстав для задоволення вимоги про часткове визнання недійсним пункту 8 договору суд не вбачав.
Узагальнені доводи апеляційної скарги
Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням, Немирівська міська рада звернулася до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд неправильно застосував статтю 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", оскільки безпідставно визнав, що зазначена норма змінює погоджений сторонами строк дії договору оренди. На переконання скаржника, суд фактично змінив істотну умову договору щодо строку його дії, порушив принцип свободи договору та не врахував правові висновки Верховного Суду щодо повноважень органу місцевого самоврядування у сфері розпорядження земельними ділянками.
Апелянт також зазначає, що суд першої інстанції безпідставно визнав чинним договір оренди землі після закінчення строку його дії. На думку скаржника, договір був укладений строком на сім років, а тому припинив свою дію 05.05.2025 у зв`язку із закінченням строку, на який його укладено. При цьому позивачу було відмовлено у поновленні договору рішенням Немирівської міської ради, додаткову угоду про його поновлення сторони сторони не укладали, державна реєстрація продовження права оренди не здійснювалася, а відомості про припинення права оренди внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За таких обставин, на переконання апелянта, на момент передачі земельної ділянки ФГ "Агромрія-А" позивач не мав чинного речового права оренди. Крім того, скаржник вважає, що за відсутності у позивача чинного права оренди останній не був належним володільцем (тимчасовим) земельної ділянки, а відтак не мав права на її витребування. Посилаючись на положення статей 387, 388 ЦК України та правові висновки Верховного Суду, апелянт зазначає, що витребування земельної ділянки орендарем можливе лише за умови, якщо на момент розгляду спору строк дії первісного договору оренди не сплив, тоді як у цій справі така умова відсутня.
Апелянт також вважає, що суд першої інстанції не врахував принципи правової визначеності, стабільності цивільного обороту, добросовісності та заборони суперечливої поведінки (venire contra factum proprium). При цьому апелянт зазначає, що протягом дії договору позивач сам визнавав його строковий характер, звертався до Немирівської міської ради із заявою про поновлення договору на новий строк, а після отримання відмови почав стверджувати про чинність договору та просити визнати недійсною умову щодо строку його дії. Така поведінка, на переконання скаржника, є непослідовною та суперечить принципу добросовісності і правової визначеності.
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
Позивач у відзиві на апеляційну скаргу вважає оскаржуване рішення місцевого господарського суду законним та обгрунтованим, а тому просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Фермерське господарство "Агромрія-А" (відповідач-2) у відзиві на апеляційну скаргу просить її задовольнити повністю, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.06.2026 для розгляду справи №902/143/26 визначено колегію суддів у складі: головуюча суддя - Кульчій І.М., судді: Гудак А.В., Олексюк Г.Є.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.06.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Немирівської міської ради на рішення Господарського суду Вінницької області від 07 травня 2026 року у справі №902/143/26. Розгляд апеляційної скарги призначено на 16 липня 2026 року о 10:30 год.
У судове засідання представник відповідача-2 не з`явився. До суду від Фермерського господарства "Агромрія-А" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з перебуванням його представника на лікарняному. При цьому у клопотанні зазначено, що докази перебування представника на лікарняному будуть надані суду додатково. 
У судовому засіданні представник відповідача-1 не заперечувала проти задоволення зазначеного клопотання. Представник позивача заперечив проти відкладення розгляду справи та просив здійснити розгляд апеляційної скарги за відсутності представника відповідача-2. 
Розглянувши клопотання про відкладення розгляду справи, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для його задоволення з огляду на таке. 
Відповідно до частин одинадцятої та дванадцятої статті 270 ГПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи у разі неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого відсутні відомості про його належне повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, якщо повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними. Водночас неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце судового засідання, не перешкоджає розгляду справи. Отже, відкладення розгляду справи не є безумовним наслідком неявки учасника справи чи його представника. Вирішуючи питання про відкладення розгляду справи, суд має оцінити не лише поважність причин неявки, а й те, чи унеможливлює така неявка розгляд справи по суті та чи призведе відкладення до забезпечення повного й всебічного з`ясування обставин справи. 
Колегія суддів враховує, що всі учасники справи належним чином повідомлені про дату, час і місце судового засідання, явка їх представників судом обов`язковою не визнавалася, а матеріали справи містять достатньо доказів для перевірки законності та обґрунтованості рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги. Крім того, відповідач-2 скористався своїми процесуальними правами, подавши відзив на апеляційну скаргу, у якому виклав свою позицію. Водночас до клопотання про відкладення розгляду справи не додано жодних доказів на підтвердження перебування представника на лікарняному, натомість зазначено, що такі докази будуть подані додатково. При цьому клопотання не містить обґрунтування того, які саме обставини або докази не можуть бути досліджені судом за відсутності представника відповідача-2.
За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що неявка представника відповідача-2 не перешкоджає апеляційному розгляду справи, а наведені у клопотанні обставини не свідчать про наявність підстав для відкладення розгляду справи.
Безпосередньо в судовому засіданні представники апелянта та позивача підтримали вимоги та доводи, викладені відповідно в апеляційній скарзі та у відзиві на неї.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як убачається з матеріалів справи, розпорядженням голови Немирівської районної державної адміністрації Вінницької області від 04.05.2018 №117 ТОВ "ПК "Зоря Поділля" передано в оренду земельні ділянки із числа невитребуваних земельних часток (паїв) загальною площею 46,5486 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовані на території Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області, згідно із доданим переліком.
Відповідно до пункту 11 Додатку до вказаного розпорядження, позивачу передано в оренду невитребувану земельну ділянку площею 2,713 га, сформовану із земельної частки (паю) №246, яка відповідно до проекту організації території земельних часток (паїв) належала громадянці ОСОБА_1 .
05 травня 2018 року між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області (орендодавець) та ТОВ "ПК "Зоря Поділля" (орендар) був укладений договір оренди землі (далі - договір), відповідно до п.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, на підставі розпорядження голови Немирівської районної державної адміністрації Вінницької області від 04.05.2018 №117, розташовану на території Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області.
Згідно із п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7130 га, із числа невитребуваних земельних часток (паїв). Номер земельної ділянки згідно проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) - 246. Кадастровий номер 0523080600:01:001:0247.
Відповідно до пунктів 3-6 договору на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури.
Земельна ділянка передається в оренду без будівель і споруд та інших об`єктів.
Нормативна грошова оцінка становить 73 584,59 грн.
Земельна ділянка, яка передається в оренду, недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню, не має.
Пунктом 8 договору встановлено, що він укладається на строк 7 (сім) років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, але в будь-якому випадку діє до закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку цього договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до пунктів 14-15 договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код цільового призначення - 01.01).
Положеннями пункту 33 договору сторонами погоджено, що дія договору припиняється у разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- придбання орендарем земельної ділянки у власність;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- отримання власником державного акту на право власності на земельну ділянку.
Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Пунктом 43 договору визначено, що він набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.
Договір оренди підписано уповноваженими представниками сторін та скріплено їх печатками.
Право оренди позивача щодо вказаної земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.08.2019 строком на 7 років із правом пролонгації, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу №178908470 від 28.08.2019.
Із матеріалів справи вбачається, що 10 березня 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" звернулось до Немирівської міської ради із клопотанням №459 від 06.03.2025, у якому просило поновити зазначений договір оренди від 05.05.2018 на строк 7 років, шляхом укладення відповідної додаткової угоди. До клопотання було долучено копію договору оренди від 05.05.2018, проект додаткової угоди про поновлення договору оренди, витяг із технічної документації з НГО земельної ділянки, витяг із Державного земельного кадастру.
Відповідне клопотання отримано Немирівською міською радою 10.03.2025 за вхідним №03-29-1247, що підтверджується відбитком штемпеля вхідної кореспонденції відповідача-1.
Звернення позивача до Немирівської міської ради зумовлено тим, що на момент подання клопотання саме вона здійснювала повноваження розпорядника спірної земельної ділянки. Такі повноваження перейшли до Немирівської міської ради внаслідок реформування адміністративно-територіального устрою України у 2020 році, оскільки відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 06.05.2020 № 512-р Бондурівська сільська рада увійшла до складу Немирівської міської територіальної громади.
09 травня 2025 року рішенням 64 (позачергової) сесії 8 скликання Немирівської міської ради №3348 відмовлено ТОВ "Продовольча компанія "Зоря Поділля" у поновленні договору оренди від 05.05.2018.
За результатами розгляду листа ТОВ "Продовольча компанія "Зоря Поділля" від 15.05.2025 року №697 Відділ №2 Управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області своїм листом від 19.05.2025 №298/14-25 повідомив позивача, що згідно Книг записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі по Бондурівській сільській раді відомості про видачу державних актів на право власності на земельні ділянки (згідно схеми розпаювання): №246 площею 2,7130 га відсутні.
Листом №316/14-25 від 26.05.2025 Головним управлінням Держгеокадастру у Вінницькій області надано інформацію про те, що відповідно до технічної документації щодо передачі земельних часток (паїв) із виготовленням державних актів на право власності на землю власникам земельних часток (паїв) на території Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області, а також даних Державного земельного кадастру, земельній ділянці №246 площею 2,713 га присвоєно кадастровий номер 0523080600:01:001:0247.
09.05.2025 Немирівська міська рада Вінницької області на 64 позачерговій сесії 8 скликання ухвалила рішення №3338 про надання в оренду Фермерському господарству "Агромрія-А" земельних ділянок сільськогосподарського призначення, власники яких померли, які розташовані за межами населених пунктів Немирівської міської територіальної громади Вінницького району Вінницької області, загальною площею 28,5878 га, з видом цільового призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код виду цільового призначення 01.01), терміном на 25 років, або до моменту державної реєстрації прав власності спадкоємцями на такі земельні ділянки, згідно додатку. Встановлено орендну плату за вищевказані земельні ділянки у розмірі 7500,0 грн за 1 га. Вказаним рішення також припинено дію договорів оренди землі від 05 травня 2018 року, укладених між Немирівською районною державною адміністрацією та ТОВ "ПК "Зоря Поділля", у зв`язку із закінченням строку, на який їх було укладено, земельних ділянок згідно Додатку.
19.05.2025 між Немирівською міською радою та Фермерським господарством "Агромрія-А" укладено договір оренди спірної земельної ділянки з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247 строком на 25 років та/або до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка №461282781 від 22.01.2026) право оренди Фермерського господарства "Агромрія-А" на зазначену земельну ділянку зареєстровано 21 травня 2025 року.
Вважаючи, що Немирівською міською радою порушено його переважне право на поновлення договору оренди землі, ТОВ "Продовольча компанія "Зоря Поділля" звернулося до Господарського суду Вінницької області з позовом до Немирівської міської ради та ФГ "Агромрія-А" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в редакції, запропонованій позивачем, та визнання відсутнім права оренди.
Рішенням Господарського суду Вінницької області від 04.11.2025 у справі №902/1031/25, яке набрало законної сили 05.12.2025, у задоволенні позову відмовлено. Суд дійшов висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не є належним та не забезпечує ефективного захисту порушеного права, що й стало підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. Суд зазначив, що у контексті змісту порушеного права позивача та змісту спірних правовідносин ефективним способом захисту буде витребування спірної земельної ділянки із користування на праві оренди у Фермерського господарства "Агромрія-А" у користування на праві оренди позивачу, що відповідає правовій природі віндикаційного позову. Також суд зазначив, що зміст спірних правовідносин вказує на необхідність надання оцінки правомірності положень договору оренди в частині строку його дії.
Посилаючись на те, що Немирівська міська рада неправомірно передала Фермерському господарству "Агромрія-А" в оренду спірну земельну ділянку право оренди на яку, на думку позивача, належить ТОВ "Продовольча компанія "Зоря Поділля", останнє звернулося до суду з відповідним позовом.
Місцевий господарський суд, дослідивши надані докази у їх сукупності, дійшов висновку про наявність правових підстав для його часткового задоволення.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції, та оцінка доводів учасників справи
Відповідно до вимог частин 1, 2, 5 статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
У відповідності до частини 1 статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла наступних висновків.
Щодо визнання частково недійсним пункту 8 договору оренди землі від 05.05.2018 в частині визначення строку його дії колегія суддів зазначає наступне.
З матеріалів справи вбачається, що спірні правовідносини виникли у зв`язку з передачею земельної ділянки, яка перебувала в оренді ТОВ "ПК "Зоря Поділля", у користування ФГ "Агромрія-А".
Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Положення статті 203 ЦК України містять загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.
Так, частинами 1-3, 5 вказаної статті передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
З урахуванням викладеного, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.
Загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 ЦК України, а правові наслідки недійсності правочину - статтею 216 ЦК України.
Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5-6 статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
За положеннями статті 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
Вирішуючи спір про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
За положеннми частини 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Положеннями частини 9 статті 93 Земельного кодексу України, частини 2 статті 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Судом установлено, що предметом договору оренди землі від 05.05.2018 є земельна ділянка із числа невитребуваних земельних часток (паїв). Отже, спірні правовідносини виникли у сфері розпорядження та використання невитребуваних земельних часток (паїв), у зв`язку з чим, крім положень Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі", до них підлягають застосуванню також положення Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (далі - Закон №899-IV).
Правове регулювання, встановлене Законом №899-IV, зумовлене особливим статусом земельних часток (паїв), право на які виникло внаслідок паювання земель колективних сільськогосподарських підприємств. Такі земельні частки (паї) не є звичайними земельними ділянками державної чи комунальної власності, а перебувають у тимчасовому розпорядженні уповноваженого законом органу до моменту оформлення їх власниками або спадкоємцями права власності.
Саме з урахуванням особливостей такого правового режиму статтею 13 Закону №899-IV передбачено спеціальний порядок передачі нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) в оренду.
Відповідно до статті 13 Закону №899-IV у редакції, чинній на момент укладення договору оренди від 05.05.2018, нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.
З 01.01.2019 набрав чинності Закон України від 10.07.2018 №2498-VIII "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні", яким Закон №899-IV викладено у новій редакції (далі - Закон №2498-VIII).
У чинній редакції Закону №899-IV нормативно розмежовано поняття нерозподіленої земельної ділянки та невитребуваної земельної частки (паю), визначено їх правовий статус, а також передбачено, що після формування невитребуваних часток (паїв) у земельні ділянки вони можуть передаватися в оренду за рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.
У подальшому Законом України від 08.10.2024 № 3993-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин" строк, протягом якого власники невитребуваних земельних часток (паїв) або їх спадкоємці можуть оформити право власності на такі земельні ділянки, продовжено до 01.01.2028. 
Разом із тим колегія суддів зауважує, що наведені зміни законодавства стосувалися порядку здійснення повноважень щодо розпорядження невитребуваними земельними частками (паями), уточнення їх правового статусу та продовження строку, протягом якого власники або їх спадкоємці можуть оформити право власності на такі земельні ділянки. Водночас зазначені зміни не змінювали правової природи договору оренди таких земель, не регулювали порядок визначення строку його дії та не містили імперативної заборони визначати такий строк відповідно до положень Закону України "Про оренду землі" і Цивільного кодексу України.
Здійснивши аналіз вказаних вище норм матеріального права, серед іншого, статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", Верховний Суд зазначив таке:
- статус невитребуваних нерозподілені земельні ділянки набувають вже після проведення зборів стосовно розподілу земельних ділянок (постанова Великої Палата Верховного Суду від 01.10.2019 у справі №922/2723/17, постанова Верховного Суду від 07.05.2024 у справі №917/1994/20);
- реалізація процедури паювання відповідної частини земель має своїм наслідком припинення права державної та комунальної власності на розпайовані землі, що зумовлює припинення й інших правомочностей щодо земельних ділянок державної та комунальної власності. Разом з тим, нерозподілені частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку (аналогічні висновки, викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 01.10.2019 у справі №922/2723/17, Верховним Судом у постановах від 26.04.2023 у справі №917/2031/19, від 29.08.2023 у справі №917/253/20, від 09.07.2025 у справі №916/2497/23).
Чинне законодавство, зокрема, стаття 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" надає відповідній раді, яка не є власником земельної ділянки, можливість правомірно передати користування землею тимчасово іншій особі (відповідний висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19).
У зв`язку з набранням чинності Законом України №2498-VIII з 01.01.2019 повноваження щодо передачі в оренду невитребуваних земельних часток (паїв) перейшли від районних державних адміністрацій до сільських, селищних та міських рад.
Водночас зазначені законодавчі зміни не мають зворотної дії в часі та не можуть бути підставою для припинення договорів оренди, укладених до набрання ними чинності.
Передача органам місцевого самоврядування повноважень щодо розпорядження невитребуваними земельними частками (паями) стосується виключно укладення нових договорів оренди, тоді як на чинність договорів, укладених районними державними адміністраціями до 01.01.2019, такі зміни не впливають.
Зміна орендодавця в силу статті 32 Закону України "Про оренду землі" пов`язується не зі зміною законодавчо визначеного суб`єкта владних повноважень, уповноваженого укладати договори оренди, а з переходом права власності на земельну ділянку в порядку, визначеному частинами четвертою та п`ятою статті 13 Закону № 899-IV.
Відтак перехід до Немирівської міської ради повноважень щодо передачі в оренду невитребуваних земельних часток (паїв), у тому числі спірної земельної ділянки, сам по собі не є юридичним фактом, який припиняє або змінює вже існуючі договірні правовідносини. Така законодавча зміна свідчить лише про заміну суб`єкта, який здійснює права та виконує обов`язки орендодавця у триваючих правовідносинах.
Отже, після набуття відповідних повноважень Немирівська міська рада не набула права повторно вирішувати питання про передачу в оренду земельної ділянки, яка вже перебувала в користуванні іншої особи на підставі чинного договору, а вступила у права та обов`язки орендодавця за договором оренди від 05.05.2018.
Вирішуючи спір, місцевий господарський суд виходив із того, що стаття 13 Закону №899-IV встановлює імперативний порядок визначення строку дії договору оренди невитребуваної земельної частки (паю), а тому сторони не могли погодити інший строк його дії, ніж до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку її власником.
Однак колегія суддів не може погодитися з таким висновком.
Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди щодо всіх його істотних умов.
Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі є договором, за яким орендодавець за плату передає земельну ділянку у володіння і користування орендарю на певний строк. Відповідно до статті 15 цього Закону строк дії договору є однією з його істотних умов. 
Порядок визначення строку договору врегульований статтею 19 Закону України "Про оренду землі". Частиною першою цієї статті встановлено загальне правило, відповідно до якого строк дії договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати п`ятдесяти років.
Разом із тим частина третя статті 19 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що у разі передачі в оренду земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк договору визначається за згодою сторін, але не може бути меншим ніж сім років.
Судом установлено, що предметом спірного договору є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, передана в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з цільовим призначенням - землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код цільового призначення - 01.01).
Отже, визначаючи строк дії договору оренди, сторони були зобов`язані враховувати як положення статті 19 Закону України "Про оренду землі", так і спеціальні положення Закону № 899-IV, що регулюють особливості використання невитребуваних земельних часток (паїв).
При цьому відповідно до пункту 3 частини 1 статті 3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, за змістом якої відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового оборогу, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Принцип свободи договору полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору), можливість визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом.
Відповідно до частин 1-3 статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.04.2023 у справі №910/4518/16 зазначила, що особи мають право вибору: використати існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на власний розсуд. Цивільний договір як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі учасників щодо врегулювання їхніх відносин згідно з розсудом і у межах, встановлених законом, тобто є актом встановлення обов`язкових правил для сторін, індивідуальним регулятором їхньої поведінки.
Приписи частин 2 та 3 статті 6 і статті 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства та договором, зокрема ситуації, коли сторони у договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд і коли вони не вправі цього робити. Такі ж висновки викладені в пунктах 22, 23 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі №363/1834/17.
Отже, свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства розкривається через співвідношення актів цивільного законодавства та договору і визначає межі законодавчого втручання у приватні правовідносини. З огляду на це сторони вправі врегулювати свої відносини на власний розсуд, у тому числі відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо такий відступ не заборонений законом та не суперечить імперативним нормам. Відтак сама по собі відсутність у законі прямої вказівки на можливість погодження сторонами певної умови договору не свідчить про заборону її включення до договору, якщо така умова не суперечить імперативним приписам законодавства.
Вирішуючи питання про правову природу строку дії спірного договору, колегія суддів виходить зі змісту статті 13 Закону № 899-IV. Відповідно до редакції цієї статті, чинної на момент укладення договору оренди від 05.05.2018, нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки могли передаватися в оренду до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначалося у договорі оренди.
Разом із тим аналіз наведеної норми не дає підстав для висновку, що законодавець встановив імперативний спосіб визначення строку дії договору оренди невитребуваної земельної частки (паю) або позбавив сторони права визначити конкретний строк дії договору відповідно до Закону України "Про оренду землі".
Навпаки, наведена норма регламентує особливості існування орендних правовідносин щодо такого специфічного об`єкта та встановлює спеціальне правило їх припинення у разі оформлення власником або його спадкоємцем права власності на земельну ділянку.
Судом установлено, що розпорядженням голови Немирівської районної державної адміністрації Вінницької області від 04.05.2018 №117 ТОВ "ПК "Зоря Поділля" передано в оренду земельні ділянки із числа невитребуваних земельних часток (паїв), у тому числі спірну земельну ділянку, строком на сім років.
На виконання зазначеного розпорядження 05.05.2018 між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області та ТОВ "ПК "Зоря Поділля" укладено договір оренди землі.
Пунктом 8 цього договору сторони погодили, що договір укладається строком на сім років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, але в будь-якому випадку діє до закінчення збирання врожаю орендарем. Також сторони передбачили переважне право орендаря на поновлення договору.
Водночас пунктом 33 договору встановлено, що дія договору припиняється, зокрема, у разі отримання власником державного акта на право власності на земельну ділянку.
Таким чином, реалізуючи принцип свободи договору, сторони погодили всі його істотні умови, у тому числі строк дії договору, одночасно врахувавши особливості правового режиму невитребуваної земельної частки (паю), передбачені статтею 13 Закону №899-IV.
Колегія суддів зазначає, що суд першої інстанції, визнаючи договір оренди чинним, фактично дійшов висновку про відсутність у нього визначеного сторонами строку дії та пов`язав його чинність виключно з настанням передбаченої статтею 13 Закону № 899-IV події - державною реєстрацією права власності на земельну ділянку її власником. Водночас такий висновок ґрунтується на ототожненні строку дії договору із законодавчо визначеною підставою його припинення, хоча зазначені правові категорії мають різний зміст і регулюють різні аспекти договірних правовідносин.
Відповідно до статей 251, 252 ЦК України строк визначається певним періодом у часі, зокрема роками, місяцями, тижнями, днями або годинами, тоді як термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка неминуче має настати.
Натомість підстави припинення договору визначають юридичні факти, з настанням яких припиняються права та обов`язки сторін незалежно від того, чи сплив погоджений ними строк дії договору.
Саме тому умова, передбачена статтею 13 Закону №899-IV, про можливість передачі невитребуваних земельних часток (паїв) в оренду до дня державної реєстрації права власності на земельну ділянку, не визначає спосіб встановлення строку договору оренди, а встановлює спеціальну законодавчу підставу припинення орендних правовідносин, обумовлену особливим правовим режимом такого об`єкта. Іншими словами, зазначена норма встановлює граничний (присічний) момент існування орендних правовідносин, після настання якого договір припиняється незалежно від погодженого сторонами строку його дії.
Отже, положення статті 13 Закону №899-IV не виключають застосування до договорів оренди невитребуваних земельних часток (паїв) загальних положень Закону України «Про оренду землі» щодо визначення строку договору за домовленістю сторін.
Навпаки, системний аналіз статті 13 Закону № 899-IV, статей 13, 15, 19 Закону України "Про оренду землі", а також статей 6, 627, 638 ЦК України свідчить, що сторони були вправі визначити строк дії договору тривалістю сім років, одночасно передбачивши його припинення у разі отримання власником державного акта на право власності на земельну ділянку. Така умова відповідала правовому регулюванню, чинному на момент укладення договору, а після внесення змін до законодавства є тотожною за своїм правовим змістом передбаченій чинною редакцією частини третьої статті 13 Закону №899-IV підставі припинення договору у разі державної реєстрації права власності на земельну ділянку її власником або спадкоємцем.
Отже, висновок місцевого господарського суду про те, що погодження сторонами строку дії договору тривалістю сім років саме по собі свідчить про невідповідність пункту 8 договору вимогам статті 13 Закону №899-IV, ґрунтується на неправильному тлумаченні змісту цієї норми та помилковому ототожненні строку дії договору із встановленою законом підставою його припинення.
За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що оспорювана позивачем умова пункту 8 договору оренди землі відповідає вимогам законодавства, чинного як на момент укладення договору, так і на час вирішення спору, а підстав для визнання її такою, що суперечить статті 13 Закону №899-IV, матеріали справи не містять.
З огляду на зазначене, системний аналіз положень Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" та Цивільного кодексу України дає підстави для висновку, що законодавець, визначаючи особливості оренди невитребуваних земельних часток (паїв), не відступив від загальних засад договірного права щодо свободи договору та визначення сторонами строку його дії. Ні редакція статті 13 Закону № 899-IV, чинна на момент укладення договору від 05.05.2018, ні її чинна редакція не містять імперативної вимоги визначати строк дії такого договору виключно до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку. Натомість наведена норма встановлює спеціальну законодавчу підставу припинення орендних правовідносин, обумовлену особливим правовим режимом невитребуваних земельних часток (паїв), яка застосовується незалежно від погодженого сторонами строку дії договору. 
Колегія суддів також враховує поведінку позивача під час реалізації ним прав за спірним договором оренди землі як одну з обставин, що підлягає оцінці у сукупності з іншими доказами у справі.
Як убачається з матеріалів справи, протягом усього строку виконання договору позивач користувався земельною ділянкою відповідно до його умов, не оспорював погодженого сторонами пункту 8 договору щодо семирічного строку його дії, не ставив питання про невідповідність цієї умови вимогам закону та не звертався до орендодавця з пропозиціями щодо внесення змін до договору у цій частині. 
Навпаки, до закінчення визначеного договором строку позивач звернувся до Немирівської міської ради із клопотанням про поновлення договору оренди на новий строк, а після відмови органу місцевого самоврядування звернувся до Господарського суду Вінницької області з позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди та визнання відсутнім права оренди іншої особи. 
Таким чином, реалізовуючи свої права за договором та звертаючись до суду із зазначеним позовом, позивач сам виходив із того, що спірний договір був укладений на визначений сторонами семирічний строк, а продовження орендних правовідносин потребує його поновлення у встановленому законом порядку. Саме з такого розуміння змісту договору він будував свою правову позицію та обґрунтовував заявлені вимоги.
Лише після ухвалення Господарським судом Вінницької області рішення у справі №902/1031/25, яким було відмовлено у задоволенні позову про поновлення договору з мотивів застосування спеціального правового регулювання оренди невитребуваних земельних часток (паїв), позивач звернувся з цим позовом, обґрунтовуючи його вже тим, що погоджений сторонами семирічний строк дії договору суперечить вимогам закону та підлягає визнанню недійсним. 
При цьому сама по собі зміна правової позиції сторони не позбавляє її права на судовий захист та не є підставою для відмови у позові. Разом із тим така процесуальна поведінка підлягає оцінці судом поряд з іншими доказами під час встановлення дійсного змісту спірних правовідносин, зокрема того, як самі сторони розуміли та виконували укладений між ними договір.
З огляду на наведене суд враховує, що як на момент укладення договору, так і протягом його виконання позивач не заперечував погодженого сторонами строкового характеру орендних правовідносин, а навпаки, здійснював свої права, виходячи саме з необхідності поновлення договору після закінчення визначеного ним строку.
Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання частково недійсним пункту 8 договору оренди землі від 05.05.2018 в частині визначення строку його дії, однак з інших мотивів. Місцевий господарський суд виходив із того, що чинність договору та межі строку його дії визначаються безпосередньо приписами Закону №899-IV, а не змістом відповідної умови договору. Натомість, як встановлено судом апеляційної інстанції, оспорювана умова пункту 8 договору відповідає вимогам законодавства, оскільки ні редакція статті 13 Закону №899-IV, чинна на момент укладення договору, ні її чинна редакція не містять імперативної заборони визначати строк дії договору конкретним періодом часу. Відтак правові підстави для визнання недійсною оспорюваної частини пункту 8 договору відсутні.
Щодо вимоги позивача про витребування земельної ділянки із користування на праві оренди ФГ "Агромрія-А" у користування на праві оренди ТОВ "ПК "Зоря Поділля".
Суд першої інстанції, задовольняючи зазначену позовну вимогу, виходив із того, що договір оренди землі від 05.05.2018 залишався чинним на момент передачі спірної земельної ділянки в оренду ФГ "Агромрія-А". Такий висновок місцевий господарський суд обґрунтував, зокрема, посиланням на рішення Господарського суду Вінницької області від 04.11.2025 у справі №902/1031/25, яке, на його думку, має преюдиційне значення щодо встановлення чинності зазначеного договору оренди, а також застосував правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 18.04.2023 у справі №357/8277/19. Проте з такими висновкоми суду першої інстанції колегія суддів не погоджується з огляду на наступне.
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. За змістом статті 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу. 
Частиною першою статті 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено. 
Як встановлено судом апеляційної інстанції, пунктами 8 та 33 договору оренди землі від 05.05.2018 сторони погодили семирічний строк його дії, а також передбачили окремі підстави його дострокового припинення, зокрема у разі отримання власником державного акта на право власності на земельну ділянку. Колегія суддів зазначає, що така умова договору узгоджується з правовим регулюванням, чинним на момент його укладення, а після внесення змін до законодавства є тотожною за своїм правовим змістом підставі припинення договору у разі державної реєстрації права власності на земельну ділянку, передбаченій чинною редакцією частини третьої статті 13 Закону № 899-IV.
За змістом зазначених умов договору кожна із передбачених сторонами обставин є самостійною підставою припинення договору, а тому договір діяв до настання першої з них. Оскільки до закінчення погодженого сторонами семирічного строку державна реєстрація права власності на спірну земельну ділянку не відбулася, першою юридично значимою обставиною, що настала, був саме сплив строку, на який договір було укладено. Відтак договір оренди землі від 05.05.2018 припинився у зв`язку із закінченням строку його дії відповідно до пункту 33 договору та частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі".
Унаслідок припинення договору припинилося і речове право оренди ТОВ "ПК "Зоря Поділля" на спірну земельну ділянку, причому ще до моменту укладення Немирівською міською радою 19.05.2025 договору оренди із ФГ "Агромрія-А" та, відповідно, до звернення позивача до суду з даним позовом.
За таких встановлених обставин правовідносини у цій справі не є тотожними тим, які були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду у справі №357/8277/19, оскільки наведений у зазначеній постанові правовий висновок сформульовано за наявності чинного речового права оренди позивача на момент виникнення спору. Натомість у цій справі колегія суддів встановила, що право оренди позивача припинилося у зв`язку із закінченням строку дії договору, а відтак відсутня та юридична передумова, з якою пов`язується можливість захисту такого права.
Таким чином, на момент передачі спірної земельної ділянки в оренду ФГ "Агромрія-А" та на момент звернення до суду ТОВ "ПК "Зоря Поділля" не було носієм речового права оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247, яке могло б бути порушене внаслідок укладення нового договору оренди.
За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції помилково задовольнив позовну вимогу про витребування земельної ділянки, оскільки зробив це без встановлення визначальної для вирішення спору обставини - чинності права оренди позивача на момент виникнення спірних правовідносин. Встановивши, що договір оренди від 05.05.2018 припинився у зв`язку із закінченням строку його дії, колегія суддів дійшла висновку про відсутність правових підстав для задоволення зазначеної позовної вимоги.
Крім того, колегія суддів вважає за необхідне надати оцінку й висновку суду першої інстанції про преюдиційність рішення Господарського суду Вінницької області від 04.11.2025 у справі № 902/1031/25, на який місцевий господарський суд також послався як на підставу для висновку про чинність договору оренди.
За змістом частини 4 статті 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Водночас, частиною 7 статті 75 ГПК України визначено що правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для господарського суду.
Преюдиціальне значення у справі надається обставинам, встановленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом.
Аналізуючи положення частини 7 статті 75 ГПК України, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 03.07.2018 у справі №917/1345/17 виснувала, що преюдиціальне значення у справі надається саме обставинам, установленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють лише обставини, які належали до предмета доказування у відповідній справі, безпосередньо досліджувались і встановлювались у ній судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що висновки щодо строку дії спірного договору оренди землі та його чинності є правовою оцінкою суду вказаної обставини в аспекті позовних вимог, що були предметом розгляду у справі №902/1031/25, та не є обставиною, встановленою рішенням суду в господарській справі №902/1031/25 у розумінні частини 4 статті 75 ГПК України, що не підлягає доказуванню під час розгляду судом справи №902/143/26.
Відповідно до статей 15, 16 ЦК України та статті 4 ГПК України судовому захисту підлягає лише порушене, невизнане або оспорюване право чи законний інтерес особи. Під час вирішення спору суд зобов`язаний встановити характер спірних правовідносин, наявність у позивача відповідного права або охоронюваного законом інтересу, факт його порушення, невизнання чи оспорення, а також надати оцінку доводам сторін та доказам, поданим на їх підтвердження.
Як установлено судом апеляційної інстанції, на момент укладення Немирівською міською радою договору оренди землі від 19.05.2025 із ФГ "Агромрія-А", а також на момент звернення до суду договір оренди землі від 05.05.2018, укладений із ТОВ "ПК "Зоря Поділля", вже припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. Відповідно, речове право оренди позивача на спірну земельну ділянку також припинилося. 
За таких обставин матеріалами справи не підтверджено існування у позивача права, яке могло бути порушене відповідачами та підлягало б судовому захисту. Доводи позивача про порушення його прав не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду справи та спростовуються встановленими судом обставинами.
Відповідно до статей 13, 74, 76, 79 та 86 ГПК України колегія суддів оцінила наявні у справі докази в їх сукупності, керуючись принципами змагальності сторін, безпосередності дослідження доказів та стандартом більшої вірогідності.
Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги ТОВ "ПК "Зоря Поділля" про визнання частково недійсним пункту 8 договору оренди землі від 05.05.2018 та про витребування земельної ділянки з кадастровим номером 0523080600:01:001:0247 із користування на праві оренди ФГ "Агромрія-А" у користування на праві оренди ТОВ "ПК "Зоря Поділля" є необґрунтованими, а тому у їх задоволенні слід відмовити повністю.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема: скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
За положеннями пунктів 1, 4 частини 1 статті 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (частина 2 статті 277 ГПК України).
Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду справи, а апелянтом доведено неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та невідповідність висновків, викладених у рішенні, фактичним обставинам справи, що відповідно до пунктів 1, 4 частини першої та частини другої статті 277 ГПК України є підставою для скасування оскаржуваного рішення.
За таких обставин апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення Господарського суду Вінницької області від 07.05.2026 - скасуванню з ухваленням нового рішення, яким у задоволенні позову слід відмовити повністю.
Розподіл судових витрат
Відповідно статті 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частини 1, 4 статті 129 ГПК України).
Якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 14 статті 129 ГПК України).
Оскільки апеляційним судом встановлено наявність правових підстав для скасування рішення суду першої інстанції, відповідно до вимог пункту 2 частини 1 статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору за розгляд справи в судах першої та апеляційної інстанцій, а також витрати позивача на професійну правничу допомогу в розмрі 40000,00 грн покладаються на позивача.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Немирівської міської ради задовольнити. 
2. Рішення Господарського суду Вінницької області від 07 травня 2026 року у справі №902/143/26 скасувати. 
Прийняти нове рішення.
"В позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" до Немирівської міської ради, Фермерського господарства "Агромрія-А" про визнання частково недійсним пункту договору оренди та витребування земельної ділянки відмовити."
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" на користь Немирівської міської ради 7987,20 грн судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.
4. Господарському суду Вінницької області видати відповідний наказ із зазначенням необхідних реквізитів.
5. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 22.07.2026.

Головуюча суддя Кульчій І.М. 

Суддя   Гудак А.В. 

Суддя   Олексюк Г.Є.