справа № 619/1040/26
провадження № 2/619/1009/26

РІШЕННЯ
іменем України
21 липня 2026 року        м. Дергачі
Дергачівський районний суд Харківської області
у складі: головуючого судді Пруднікової О.В.,
за участю секретаря судового засідання Вишневської О.П.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Біржі нерухомості та основних фондів «України», Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями дійсним,-
встановив:
Короткий зміст позовних вимог.
ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, з урахуванням уточненої заяви до ОСОБА_2 , Біржі нерухомості та основних фондів «України», Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області, в якому просить: визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , який оформлено Біржою нерухомості та основних фондів «України» 24 листопада 1998 року за № Н9-1054 та зареєстровано в Дергачівському міжрайонному бюро технічної інвентаризації «Інвенрос» 10.12.1998 в реєстровій книзі №3 за реєстровим номером 695.
У обґрунтування позову зазначено, що 24 листопада 1998 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 відбулася угода - укладено договір купівлі - продажу нерухомості: житлового будинку з надвірними будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Договір зареєстровано в Дергачівському міжрайонному бюро технічної інвентаризації «Інвенрос» 10.12.1998 в реєстрову книгу №3 за реєстровим номером 685. Договір купівлі-продажу зазначеного будинку був засвідчений Біржою нерухомості та основних фондів «Україна» 24 листопада 1998 року за № Н9- 1054. ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . Спадщину після смерті ОСОБА_3 позивач у справі прийняв у встановлений законом 6-ти місячний строк, шляхом подачі заяви про прийняття спадщини до приватного нотаріуса Харківського районного нотаріального округу Харківської області Арнаутової Т.А. 26.11.2025 приватний нотаріус Харківського районного нотаріального округу Харківської області Арнаутова Т.А. видала постанову про відмову у вчинення нотаріальної дії, в якій зазначила, що 26.11.2025 за спадковою справою 143/2025 про видачу свідоцтва про право на спадщину за законом, після смерті дружини ОСОБА_1 - ОСОБА_3 , в якій зазначила, що договір купівлі- продажу нерухомості № Н9-1054, зареєстрований Біржею нерухомості та основних фондів «Україна» 24 листопада 1998 року на ім`я померлої на житловий будинок, розташований по АДРЕСА_1 , суперечить вимогам ст. 227 Цивільного кодексу УРСР 1963 року, який діяв на час посвідчення договору, а саме «Договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору. Отже, дійсність вказаного договору купівлі-продажу має бути підтверджена у судовому порядку.
Участь у справі сторін та інших учасників справи.
Представник позивача ОСОБА_1 – адвокат Мироненко С.М. у судове засідання не з`явилися, матеріали справи містять заяву про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги підтримують в повному обсязі.
Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання не з`явився, про день та час слухання справи був повідомлений своєчасно і належним чином в порядку ст. 128 ЦПК України, шляхом направлення судових повісток за зареєстрованим місцем проживання, про причини своєї неявки суд не повідомив.
Представник відповідача Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області у судове засідання не з`явився, матеріали справи містять заяву про розгляд справи за відсутності представника, при ухваленні рішення покладається на розсуд суду.
Представник відповідача Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» у судове засідання не з`явився, про день та час слухання справи був повідомлений своєчасно і належним чином в порядку ст. 128 ЦПК України, шляхом направлення судових повісток за зареєстрованим місцем проживання, про причини своєї неявки суд не повідомив.
Враховуючи, що в судове засідання не з`явились всі учасники справи, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
Фактичні обставини справи, встановлені судом та зміст спірних правовідносин.
24 листопада 1998 року на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» ОСОБА_3 (покупець) уклала з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу нерухомості № Н9-1054, придбавши житловий будинок з надвірними будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , який був засвідчений Біржою нерухомості та основних фондів «Україна» (а.с. 12).
Зазначений договір купівлі-продажу було зареєстровано в Малому госпрозрахунковому державному підприємстві «Інвенрос» 10.12.1998 в реєстрову книгу № 3 за реєстровим номером 685 (зворот а.с. 12).
ОСОБА_1 та ОСОБА_3 перебували у зареєстрованому шлюбі з 10 червня 1978 року, про що свідчить копія свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_1 (а.с. 19).
ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , про що свідчить свідоцтво про смерть серії НОМЕР_2 від (а.с. 20).
Згідно зі ст. 1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця) до інших осіб (спадкоємців).
Відповідно до ст. 1261 ЦК України у першу чергу право на спадкування за законом мають діти спадкодавця, у тому числі зачаті за життя спадкодавця та народжені після його смерті, той з подружжя, який його пережив, та батьки.
Спадщину після смерті ОСОБА_3 , померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 чоловік ОСОБА_1 прийняв у встановлений законом строк, шляхом подачі заяви про прийняття спадщини до приватного нотаріуса Харківського районного нотаріального округу Харківської області Арнаутової Т.А., про що свідчить витяг про реєстрацію в Спадковому реєстрі (№ Витягу 83002046 від 23.10. 2025 року), виданий приватним нотаріусом Арнаутовою Т.А. (а.с. 21).
26.11.2025 року за № 846/02-14 приватний нотаріус Харківського районного нотаріального округу Харківської області Арнаутова Т.А. видала постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії, в якій зазначила, що 26.11.2025 року за спадковою справою 143/2025 про видачу свідоцтва про право на спадщину за законом, після смерті дружини ОСОБА_1 - ОСОБА_3 , в якій зазначила, що договір купівлі- продажу нерухомості № Н9-1054, зареєстрований Біржею нерухомості та основних фондів « Україна» 24 листопада 1998 року на ім`я померлої на житловий будинок, розташований по АДРЕСА_1 , суперечить вимогам ст. 227 Цивільного кодексу УРСР 1963 року, який діяв на час посвідчення договору, а саме «Договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору. Отже, дійсність вказаного договору купівлі-продажу має бути підтверджена у судовому порядку (а.с. 24).
Угоди, зареєстровані на товарній біржі не підлягають нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»).
Тобто, чинне на момент укладання спірного правочину законодавство, а саме ч. 2 ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу», дозволяло укладати угоди купівлі продажу за участю фізичних осіб, без нотаріального посвідчення біржового контракту.
Згідно з ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Дія актів цивільного законодавства в часі регламентована ст. 5 ЦК України. Згідно з п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (2004 року), Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
У п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06.11.2009 роз`яснено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Договір купівлі-продажу житлового будинку укладений в 1998 році, отже, на правовідносини щодо його укладення поширюється чинний на той час Цивільний кодекс Української РСР 1963 року.
Відповідно до ст. 153, 224 ЦК України (в редакції 1963 р.), чинного на час виникнення спірних правовідносин, договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
За договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно з ч. 1 ст. 227 ЦК України (в редакції 1963 р.) договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу).
Відповідно до ст. 47 ЦК України (в редакції 1963 р.) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу, яка передбачає, що недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону.
Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
У п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28.07.1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25.12.1992 року № 13 та від 25.05.1998 року № 15) було роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК України, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд, на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження.
Відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.1998 р. №121, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 26.06.1998 р. за №399/2839, державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна, серед іншого, на підставі договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржою, здійснюють державні комунальні підприємства – бюро технічної інвентаризації.
Суд вважає встановленим, що при вчиненні правочину всі дії сторін договору – ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, перехід права власності, і сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме, купівлі-продажу вищевказаного житлового будинку, правочин був реальним і вчиненим у формі, дозволеній чинним законодавством України в 1998 році. Усі вимоги договору купівлі-продажу сторонами були виконані, ніяких претензій щодо передачі майна не було, та сторонами правочину один до одного будь-які інші претензії не пред`являлися. Державна реєстрація договору купівлі-продажу проведена в Малому госпрозрахунковому державному підприємстві «Інвенрос» 10.12.1998 в реєстрову книгу №3 за реєстровим номером №685 на ім`я ОСОБА_3 .
При цьому, реєстрація бюро технічної інвентаризації права власності на придбаний будинок на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржою, а не нотаріусом, не суперечила чинному на той час законодавству.
Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13 грудня 1995 року, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, зареєстрованих біржою.
З урахуванням викладених обставин, положень законодавства, приймаючи до уваги що на сьогоднішній час втрачена можливість нотаріального посвідчення договору, сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору і вони виконані повністю, суд вважає, що наявні підстави для визнання договору дійсним згідно з ч. 2 ст. 47 ЦК України 1963 р. 
Керуючись ст. 7, 12, 13, 81, 141, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд -
ухвалив:
Позов ОСОБА_1 задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , який оформлено Біржою нерухомості та основних фондів «України» 24 листопада 1998 року за № Н9-1054 та зареєстровано в Дергачівському міжрайонному бюро технічної інвентаризації «Інвенрос» 10.12.1998 в реєстровій книзі №3 за реєстровим номером 695.
Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення або з дня складення повного судового рішення у разі оголошення вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне найменування (ім`я) сторін:
позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_3 , місце реєстрації: АДРЕСА_1 ;
відповідачі: Біржа нерухомості та основних фондів «Україна», код ЄДРПОУ 14086755, місцезнаходження: 61058, м. Харків, майдан Конституції, Палац Праці, буд. 1, 4 під`їзд, 3 поверх;
Солоницівська селищна рада Харківського району Харківської області, код ЄДРПОУ 04398821, місцезнаходження: 62370, Харківська область, Харківський район, с-ще Солоницівка, вул. Визволителів, буд. 6.

Суддя  О. В. Пруднікова