єдиний унікальний номер справи 531/2434/25
номер провадження 2/531/64/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 червня 2026 року м. Карлівка
Карлівський районний суд Полтавської області у складі:
головуючого судді - Герцова О. М., 
за участю секретаря судового засідання – Капленко Є. С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка» до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю "Ланнівська МТС" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та визнання відсутнім права оренди,-
ВСТАНОВИВ:
ТОВ «Лип`янка», в особі директора Ольги Кобченко, звернулося до суду з позовом, в якому просить визнати додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 15.09.2015 року, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Лип`янка» дійсною та визнати відсутнім у ТОВ "Ланнівська МТС" права оренди щодо земельної ділянки площею 2,5598 кадастровий номер 5321682900:002:0399.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки строком до 15.09.2025. До закінчення строку дії договору ТОВ «Лип`янка» належним чином скористалося своїм переважним правом на поновлення договору, передбаченим статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення договору): своєчасно направило орендодавцю лист-повідомлення про намір поновити договір разом із проєктом додаткової угоди. 
Позивач стверджує, що протягом усього строку оренди належно виконував свої обов`язки, своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату, не допускав порушень умов договору, що підтверджується податковою звітністю та іншими письмовими доказами. 
На думку позивача, відповідач безпідставно відмовив у поновленні договору, не навівши жодних законних заперечень щодо запропонованих умов, які фактично залишилися незмінними. Відмова орендодавця, на переконання позивача, порушує його переважне право на поновлення договору оренди. 
Посилаючись на положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» та правові висновки Верховного Суду щодо порядку реалізації переважного права орендаря, позивач вважає належним способом захисту порушеного права визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною на тих самих умовах і на той самий строк. 
Ухвалою судді від 03.11.2025 року відкрито провадження, справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.
04.12.2025 року від представника відповідача ОСОБА_1 адвоката Конюшенко М. А. надійшов відзив, в якому представник відповідача просила відмовити у задоволенні позову. Відзив обґрунтовано тим, що позивач не дотримався встановленої законом та договором процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди, оскільки направив лист-повідомлення та проєкт додаткової угоди з порушенням визначеного строку. Крім того, орендодавець завчасно повідомив про небажання продовжувати договір, а запропонована позивачем додаткова угода містила змінені істотні умови, щодо яких сторони не досягли згоди. У зв`язку з цим відповідач вважав, що переважне право позивача припинилося, а укладення нового договору з іншим орендарем відповідає принципу свободи договору, тому просив відмовити у задоволенні позову.
Ухвалою суду від 26.02.2026 року задоволено клопотання представника позивача та залучено в якості співвідповідача до участі в справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Лип`янка" до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки - Товариство з обмеженою відповідальністю «Ланнівська МТС», код ЄДРПОУ 32886235.
19.03.2026 року від представника ТОВ «Ланнівська МТС» надійшов відзив, у якому представник відповідача просила відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що позивач не дотримався передбаченої законом та договором процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди, оскільки несвоєчасно направив орендодавцю лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди. Крім того, орендодавець завчасно повідомив про небажання продовжувати договір, запропонована позивачем додаткова угода містила змінені істотні умови, щодо яких сторони не досягли згоди, а тому переважне право позивача припинилося. Також представник зазначав, що після припинення договору власник земельної ділянки правомірно уклав новий договір оренди з ТОВ «Ланнівська МТС» відповідно до принципу свободи договору.
Ухвалою суду від 09.04.2026 року закрито підготовче провадження та призначено цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка» до ОСОБА_1 та товариства з обмеженою відповідальністю "Ланнівська МТС" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та визнання відсутнім права оренди до розгляду у відкритому судовому засіданні
Представник позивача позовну заяву підтримав та просив її задовольнити. 
Представник відповідачів просила відмовити у задоволенні позову, з підстав викладених у відзивах.
Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні обставини. 
Судом встановлено, що 15.09.2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ імені А. Л. Фисуна було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого ОСОБА_1 надала в оренду ТОВ імені А. Л. Фисуна в строкове платне користування земельну ділянку, загальною площею 2,5598 га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Лип`янської сільської ради Карлівського району Полтавської області, строком на 10 років (до 15.09.2025 року), орендна плата – не менше семи % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди.
Відповідно до п.8 Договору оренди землі від 15.09.2015 року договір діє до 15.09.2025 року з моменту укладення даного договору. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
З протоколу № 148 зборів учасників товариства від 05 вересня 2022 року вбачається, що назву товариства з ТОВ ім. А.Л. Фисуна змінено на ТОВ «Лип`янка».
25 липня 2025 року ОСОБА_1 на поштову адресу орендаря ТОВ ім. А.Л. Фисуна (ТОВ «Лип`янка») надіслала лист про небажання в подальшому передавати земельну ділянку з кадастровим номером 5321682900:002:0399 загальною площею 2,5598 га в користування орендатору та просила повернути земельну ділянку після закінчення терміну дії Договору.
Із пропозицією щодо продовження договору оренди землі, датованою 14 серпня 2025 року № 129 ТОВ «Лип`янка» звернулося до ОСОБА_1 , в якій запропонувало останній укласти додаткову угоду про продовження дії договору оренди земельної ділянки, який закінчується 15 вересня 2025 року. До пропозиції додано додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
З копії накладної (№3950035727808) та опису вкладення у цінний лист вбачається, що лист повідомлення від 14.08.2025 року та додаткова угода до договору оренди землі прийняті від відправника ТОВ «Лип`янка» 20.08.2025 року.
З трекінгу за № 3950035727808 слідує, що ОСОБА_1 отримала поштове відправлення 21.08.2025 року.
29.08.2025 року ОСОБА_1 на поштову адресу позивача надіслала заяву, в якій зазначила, що не має наміру продовжувати термін дії договорц.
З копії квитанції поштового відправлення (№ 3954103374990) вбачається, що лист від 29.08.2025 року прийнято від відправника ОСОБА_1 05.09.2025 року.
З трекінгу за № 3954103374990слідує, що ТОВ «Лип`янка» отримало поштове відправлення 10.09.2025 року.
Строк дії договору оренди закінчився 15 вересня 2025 року, що не оспорювалось учасниками справи.
Відповідач ОСОБА_1 направляла ТОВ «Лип`янка» заяву-попередження від 25.07.2025 про припинення договору оренди після закінчення строку договору землі та її повернення, оскільки вона не має бажання продовжувати орендні відносини, а також 29.08.2025 року заяву про не бажання продовження договору оренди землі.
17.09.2025 року власник земельної ділянки ОСОБА_1 по закінченню дії договору із позивачем, уклала договір оренди вказаної вище земельної ділянки із ТОВ «Ланнівська МТС»
На підставі вказаного договору оренди землі 17.09.2025 державним реєстратором проведено реєстрацію права оренди на земельну ділянку, кадастровий номер 5321682900:002:0399, за ТОВ «Ланнівська МТС», номер запису про інше речове право 61901272.
У частині першій статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до вимог ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до частин першої, третьої ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно з вимогами ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та ЦК України.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Відповідно до частин першої та другої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.
Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій (постанова Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі №692/525/21).
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладання договору оренди, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Редакція ст.33 Закону України «Про оренду землі» неодноразово змінювалась.
Зокрема Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) регулюється статтею 126-1 ЗК.
Велика Палата Верховного Суду врахувала, що Закон №340-ІХ істотно змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк", доповнивши ЗК України статтею 126-1 Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови", Закон України "Про оренду землі" - статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон №340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року (постанова Великої палати Верховного суду 31 серпня 2021 року у справі №903/1030/19).
Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час направлення орендарем повідомлення орендодавцю про намір скористатись переважним правом на укладення договору землі на новий строк) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
Аналіз положень частини першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про те, що для визнання за орендарем переважного права необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення .
Подібні за змістом правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).
Водночас реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін.
Аналогічні за змістом правові висновки викладені у постановах Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі № 923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі № 912/1138/19, від 17 травня 2022 року у справі № 384/30/21 (провадження № 61-21267 св 21), від 24 квітня 2023 року у справі № 608/2591/21 (провадження № 61-813 св 23) та інших.
Відповідач ОСОБА_1 до закінчення строку дії Договору оренди землі заявою від 25.07.2025 письмово повідомила орендаря про припинення договору оренди після його закінчення та відсутність бажання здавати земельну ділянку в оренду.
Водночас необхідно зазначити, що Законом України «Про оренду землі» не передбачена конкретна форма волевиявлення орендодавця.
Наявність незгоди орендодавця щодо продовження орендних відносин ділянки беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на укладення з позивачем договору оренди землі на новий строк.
Направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для укладення договору оренди у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.
До аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах:
від 21 січня 2020 року у справі № 379/1354/18 (провадження № 61-17309 св 19),
від 25 березня 2020 року у справі № 379/1439/18 (провадження № 61-1715 св 20),
від 06 квітня 2020 року у справі № 378/382/18 (провадження № 61-2684 св 19),
від 20 серпня 2020 року у справі № 325/1951/19 (провадження № 61-7876 св 20),
від 15 лютого 2023 року у справі № 399/295/11 (провадження № 61-13035 св 22),
від 15 травня 2023 року у справа № 693/137/22 (провадження № 61-1217 св 23),
від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23 (провадження № 61-18021 св 23),
від 21 березня 2024 року у справі № 604/423/23 (провадження № 61-18123 св 23),
від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23(провадження № 61-17970 св 23),
від 27 травня 2024 року у справі № 604/482/23 (провадження № 61-1799 св 24),
від 28 травня 2024 року у справі № 604/648/23 (провадження № 4230 св 24).
Укладення в судовому порядку договору оренди землі за відсутності згоди власника земельної ділянки суперечить закону. Подібного за змістом висновку дійшов Верховний Суд у справі № 692/531/21 (провадження 61-2885св 22, постанова від 29 червня 2022 року).
Таке право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Переважне право покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (постанова Верховного Суду від 12.04.2024 у справі №131/970/23).
Таким чином переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено, а отже правові підстави для визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 15.09.2015 року, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Лип`янка» дійсною у запропонованій позивачем редакції - відсутні.
Крім того, враховуючи вище викладене, необхідно зазначити, що отримання ОСОБА_1 листа-повідомлення позивача про намір продовжити дію договору оренди не землі не є підставою для висновку про порушення переважного права позивача, оскільки ОСОБА_1 до закінчення договору та направлення листа-повідомлення письмово повідомила орендаря про припинення договору оренди після його закінчення та відсутність бажання здавати земельну ділянку в оренду.
З урахуванням викладеного не підлягає задоволенню і позовна вимога щодо визнання відсутнім права оренди у ТОВ «Ланнівська МТС».
Виходячи з викладеного, керуючись ст. ст. 12, 13, , 258, 259, 265, 280-283, 354 ЦПК України, суд,
УХВАЛИВ:
В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Лип`янка» до ОСОБА_1 та товариства з обмеженою відповідальністю "Ланнівська МТС" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та визнання відсутнім права оренди– відмовити.
Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом 30 днів з дня його проголошення безпосередньо до Полтавського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Суддя О. М. Герцов