ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 липня 2026 року 
м. Київ
cправа № 920/1615/25 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В. 
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Акціонерного товариства «Укрнафта»
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.04.2026 (головуюча Бестаченко О. Л., судді: Скрипка І. М., Шаратов Ю. А.) і рішення Господарського суду Сумської області від 02.03.2026 (суддя Резніченко О. Ю.) у справі
за позовом Акціонерного товариства «Укрнафта»
до Охтирської міської ради
про визнання укладеною додаткової угоди про зміни до договору оренди землі
(за участю представника позивача - Філіппова О.Г.)

Історія справи
Обставини справи, встановлені судами
1. 22.10.2010 між Охтирською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Акціонерним товариством «Укрнафта» (далі - АТ «Укрнафта», позивач, орендар) було укладено договір оренди землі № 176.10.Ор (далі - Договір), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,8970 га (кадастровий номер 5920388000:01:001:5267) для розміщення і обслуговування бази відпочинку "Буровик" (землі рекреаційного призначення), яка знаходиться на території Староіванівської сільської ради Охтирського району Сумської області (далі - земельна ділянка).
2. Відповідно до пункту 3 Договору на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, які належать орендарю на праві власності: нежитлова одноповерхова будівля.
3. Договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8. Договору).
4. 02.03.2021 сторони уклали додаткову угоду № 1 про поновлення Договору строком на 5 років та розміром орендної плати 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
5. Додатковою угодою від 21.11.2022 сторони внесли зміни до Договору, визначивши орендодавцем Охтирську міську раду (далі - Рада, відповідач) та встановивши, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 169 797,94 грн, а розмір орендної плати - 5 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
6. АТ «Укрнафта» звернулась до Ради з листом від 04.09.2025 № 01/01/09/24/03/01-01/02/685 про поновлення Договору на новий строк на 3 роки та встановленням розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки 190 739,54 грн. До листа орендар додав, зокрема відповідний проект додаткової угоди.
7. Рада листом від 21.10.2025 № 01-05/2914 повідомила позивача про те, що на пленарне засідання Ради було підготовлено проект рішення міської ради про надання в оренду земельної ділянки. В ході голосування на засіданні сесії Ради 16.10.2025 вказаний проект не підтримано депутатами Ради.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову 
8. АТ «Укрнафта» звернулося до суду з позовом до Ради про визнання укладеною додаткової угоди до Договору у викладеній в прохальній частині позову редакції (на змінених умовах).
9. Позивач зазначає, що в порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк звернувся до відповідача з проектом додаткової угоди про внесення змін до Договору. Відповідач у встановлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» місячний строк не прийняв жодного рішення, а відтак порушив переважне право позивача, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди на новий строк. Також позивач зазначив, що після закінчення строку дії договору оренди продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції постанови суду апеляційної інстанції
10. Господарський суд Сумської області рішенням від 02.03.2026, яке залишив без змін Північний апеляційний господарський суд постановою від 28.04.2026, у позові відмовив.
11. Суди обох інстанцій встановили відсутність волевиявлення орендодавця на поновлення Договору на нових запропонованих орендарем умовах, зокрема щодо строку Договору, що має наслідком припинення переважного права орендаря на таке поновлення в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Касаційна скарга
12. Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції та рішенням суду першої інстанції, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи касаційної скарги 
13. Суди попередніх інстанцій неправильно застосували статтю 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статтю 33 Закону України «Про оренду землі», без урахування висновків Верховного Суду в постановах:
- від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.01.2019 у справі № 908/2002/17, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 щодо наслідків пропуску орендодавцем місячного строку розгляду листа - звернення орендаря;
- від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 13.02.2024 у справі № 910/743/23, від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 15.01.2019 у справі № 908/2002/17 щодо презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин;
- від 09.12.2025 у справі № 924/708/23, від 16.04.2025 № 910/14933/22, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/2 щодо наявності на орендованій земельній ділянці об`єкту нерухомого майна, що належить орендарю на праві власності; відсутності посилання в договорі на норми статті 126- 1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України)
- від 09.12.2025 у справі № 924/708/23, від 16.04.2025 № 910/14933/22, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 щодо відсутності обов`язку вносити зміни до умов договору оренди земельної ділянки в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу
14. Доводи касаційної скарги безпідставними, а висновки судів попередніх інстанцій про припинення орендних правовідносин між сторонами та не доведення позивачем порушення його переважного права відповідачем є законними та обґрунтованими. У зв`язку з чим касаційна скарга задоволенню не підлягає. 
Позиція Верховного Суду
15. Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
16. Верховний Суд враховує, що з 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX) (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
17. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
18. Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням). 
19. При цьому за частиною шостою вказаної статті у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
20. Закон № 340-IX істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України. 
21. Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
22. З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. 
23. При цьому відповідно до абзацу 4 розділу «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
24. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
25. Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними. 
26. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі». Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. 
27. Такий правовий висновок щодо застосування вказаних норм права є усталеним у практиці Верховного Суду та викладений, зокрема у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2022 у справі № 906/1314/21, постановах Верховного Суду від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22, від 15.05.2024 у справі № 909/694/23, від 06.08.2024 у справі № 912/300/23, від 05.02.2025 у справі № 918/456/24 тощо.
28. У справі, що переглядається, позивач звернуся із позовом, в якому просив визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.10.2010, який первинно мав строк дії 10 років.
29. 02.03.2021 сторони уклали додаткову угоду №1, якою поновили Договір на інший строк - 5 років та погодили інший розмір орендної плати. Надалі, 21.11.2022 сторони уклади ще одну додаткову угоду, якою внесли зміни в Договір в частині розміру орендної плати. 
30. Таким чином, договір оренди землі, укладений між сторонами до набрання чинності Законом № 340-IX, після набрання ним чинності був поновлений та змінений за згодою сторін. 
31. При цьому, за доводами позивача, після закінчення строку Договору він не припиняв користуватися земельною ділянкою, на якій розташований належний та зареєстрований за ним на праві власності об`єкт нерухомого майна - будівля бази відпочинку «Буровичок». 
32. Колегія суддів звертає увагу, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Такі висновки сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (пункт 84).
33. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18. Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).
34. Отже, чинне законодавче регулювання за умови знаходження у власності позивача будівлі, яка розташовується, на земельній ділянці, обумовлює фактичне її використання позивачем та унеможливлює передання цієї земельної ділянки в користування будь-яким іншим особам, які не є власниками такого об`єкта нерухомого майна. 
35. Натомість стаття 33 Закону України «Про оренду» (в чинній редакції) передбачає переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Отже, вказана стаття регулює такі відносини, за яких можливим є укладення договору оренди землі не лише з попереднім орендарем, але і з іншою особою, що у спірних правовідносинах виключається.
36. Водночас за змістом абзацу третього розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.
37. Реалізуючи відповідні приписи, сторони договору оренди можуть викласти такі умови у письмовому вигляді шляхом зазначення про це в проекті додаткової угоди про поновлення договору або шляхом укладення нового договору на нових погоджених сторонами умовах на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.
38. Проте при поновленні Договору на новий строк шляхом укладення додаткової угоди від 02.03.2021 № 1 сторони Договору не дотримались положень Закону України «Про оренду землі», зокрема в частині включення до Договору умов, передбачених статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України, як це вимагається наведеним вище абзацом третім розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі».
39. В силу приписів абзацу четвертого розділу «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» поновлення укладеного між сторонами Договору, який після 16.07.2020 вже був поновлений та змінений сторонами, могло здійснюватися тільки за правилами, визначеними статтею 126-1 ЗК України (на такий самий строк і на таких самих умовах). Таке поновлення було б можливим лише за умови наявності у самому Договорі застереження про його поновлення, без укладення сторонами окремого письмового правочину.
40. Саме наведене, тобто принципова неможливість поновлення укладеного між сторонами Договору на новий строк на змінених умовах шляхом визнання судом додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки укладеною є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог. 
41. Водночас позивач не позбавлений права та можливості звернутися у встановленому законом порядку до Ради з пропозицією укласти новий договір оренди земельної ділянки під належним позивачу нерухомим майном, під час укладання якого сторони цього договору мають дійти згоди щодо всіх його істотних умов, а також включити до договору умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 ЗК України.
42. За таких обставин суди попередніх інстанцій дійшли правильного по суті висновку про відмову в задоволені позовних вимог, але з інших мотивів - з огляду на недосягнення сторонами згоди на поновлення договору на новий строк. Разом з цим, оскільки у спірних правовідносинах виключається поновлення договору оренди землі у спосіб укладення між сторонами окремого правочину, колегія суддів приходить до висновку про відмову в позові з цих підстав.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
43. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.
44. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
45. За наведених обставин судова колегія, виходячи з наданих процесуальним законом повноважень, вважає за необхідне змінити оскаржувані судові рішення, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови, а в решті - судові рішення залишити без змін. З огляду на викладені вище висновки Верховного Суду щодо суті спірних правовідносин касаційна скарга задоволенню не підлягає.
Судові витрати
46. Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про залишення резолютивних частин судових рішень без змін, то судові витрати зі сплати судового збору за її подання покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Укрнафта» залишити без задоволення.
2. Мотивувальні частини постанови Центрального апеляційного господарського суду від 28.04.2026 та рішення Господарського суду Сумської області від 02.03.2026 у справі № 920/1615/25 змінити, виклавши їх в редакції цієї постанови, а в решті - залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Міщенко І.С.
Судді Берднік І.С.
Зуєв В.А.