Справа № 522/14612/25
Провадження 2/522/2208/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАІНИ

08 липня 2026 року       м. Одеса 
Приморський районний суд м. Одеси, у складі:
головуючого - судді Науменко А.В.,
за участю секретаря судового засідання – Зелінська К.Ю.,
розглянувши в порядку загального позовного провадження позовну заяву  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору оренди недійсним та стягнення набутих без достатньої правової підстави грошових коштів
В С Т А Н О В И В:
До суду надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору оренди недійсним та стягнення набутих без достатньої правової підстави грошових коштів. 
Позивач обґрунтовує позовну заяву тим, що вона є власницею однієї п`ятої частини нежитлової будівлі загальною площею 514,0 кв. м по АДРЕСА_1 на підставі договору дарування від 31 травня 2007 року. Іншим співвласником чотирьох п`ятих часток майна є ОСОБА_2 , яка уклала з ОСОБА_3 договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 388,7 кв. м від 19 серпня 2021 року без згоди позивача як співвласника. Позивач зазначає, що орендодавець не мала права одноосібно розпоряджатися майном та укладати договір оренди всупереч вимогам закону щодо спільної часткової власності. Оскільки ОСОБА_2 отримувала орендну плату за користування майном, яке належить і позивачу, отримані кошти у розмірі однієї п`ятої частини орендних платежів є набутими без достатньої правової підстави. У зв`язку з цим позивач просить визнати договір оренди недійсним та стягнути з відповідача безпідставно набуті грошові кошти у розмірі 987 582 грн 65 коп., з урахуванням інфляційних втрат і трьох відсотків річних, а також вирішити питання розподілу судових витрат.
Ухвалою суду від 03.07.2025 року провадження по справі відкрито та призначено справу до судового розгляду в порядку загального позовного провадження. 
Ухвалою суду від 07.08.2025 року вирішено витребувати у Відділу поліції № 2 Одеського районного управління поліції № 1 ГУНП в Одеській області
-засвідчену копію Протоколу, складеного за заявою ОСОБА_4 (представника ОСОБА_1 ) про недопуск ІНФОРМАЦІЯ_1 сторонніми особами до належних ОСОБА_1 на праві спільної часткової власності приміщень нежитлової будівлі АДРЕСА_1 ;
- Засвідчені копії інші матеріали розгляду заяви ОСОБА_4 від 01.07.2024 року.
16.12.2025 року від відповідача ОСОБА_5 до суду надійшов відзив на позовну заяву.
Відповідач ОСОБА_2 у відзиві зазначає, що позовні вимоги є безпідставними та необґрунтованими, оскільки орендована площа у розмірі 411,00 кв. м чітко відповідає розміру її частки у спільній частковій власності на нежитлову будівлю, через що отримання згоди позивача не вимагалося. Відповідач заперечує фактичне отримання будь-яких грошових коштів від орендаря ОСОБА_3 , вказуючи, що у зв`язку з військовим станом та необхідністю проведення ремонтних робіт і погашення комунальних боргів орендна плата за договором фактично не сплачувалася, а додаткові угоди щодо цього будуть надані додатково з огляду на її перебування за кордоном. Крім того, відповідач наголошує, що позивач ніколи не брала участі в утриманні спірного майна та просить поновити строк на подання відзиву через несвоєчасне повідомлення про справу, залишивши позовну заяву без задоволення в повному обсязі з покладенням судових витрат на позивача.
Ухвалою суду від 12.03.2026 року підготовче провадження по справі закрито та призначено справу до судового розгляду по суті. 
В судове засідання призначене на 21.05.2026 року з`явились представник позивача адвокат Малофеєв В.О., та представник відповідача ОСОБА_6 .
Сторона позивача наполягали на задоволенні позову в повному обсязі. Відповідач заперечував проти задоволення позовних вимог.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши думку сторін суд прийшо до наступних висновків.
Судом встановлено, що відповідачу-1 ОСОБА_5 на праві приватної власності належить 4/5 частини нежитлової будівлі загальною площею 514,0 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 27.06.2007 р. та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 26.06.2025 р.
Позивачу ОСОБА_1 на праві приватної власності належить 1/5 частина зазначеної нежитлової будівлі, що сторонами не заперечується і слугує підставою для звернення позивача до суду як співвласника спільного майна.
19.08.2021 р. між ОСОБА_5 (орендодавець) та ОСОБА_3 (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення під офіс-майстерню, за умовами якого в оренду передано частину нежитлової будівлі площею 411,0 кв.м, що становить 4/5 від загальної площі будівлі (514,0 кв.м ? 4/5 = 411,2 кв.м) і відповідає розміру частки відповідача-1 у праві спільної часткової власності.
Пунктом 3.2 договору оренди сторони погодили розмір орендної плати у сумі 2 000 доларів США на місяць.
Позивач, обґрунтовуючи вимогу про стягнення 987 582,65 грн, посилається на те, що відповідач-1, здавши в оренду все приміщення без згоди співвласника, набув 1/5 частину орендних платежів без достатньої правової підстави, та надає власний розрахунок суми, виходячи з умовної орендної плати 400 доларів США (1/5 частка) за 34 місяці користування за офіційним курсом НБУ.
Відповідач-1, заперечуючи проти позову в цій частині, зазначає, що орендна плата за період з серпня 2021 року по березень 2022 року не сплачувалась у грошовій формі, оскільки орендар прийняв на себе зобов`язання погасити наявну заборгованість по комунальних платежах та здійснити ремонт приміщення, що було оформлено додатковою угодою; а починаючи з кінця лютого 2022 року, у зв`язку з введенням в Україні воєнного стану, сторони договору оренди додатковою угодою домовились про звільнення орендаря від сплати орендної плати на весь період дії воєнного стану за умови самостійного несення орендарем витрат на утримання майна.
Щодо вимоги про стягнення грошових коштів, набутих без достатньої правової підстави
Відповідно до частини першої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави, зобов`язана повернути потерпілому це майно.
За загальними правилами розподілу обов`язку доказування, встановленими статтею 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Позивачем на обґрунтування розміру заявлених вимог надано власний розрахунок, який ґрунтується на припущенні про фактичне отримання відповідачем-1 орендної плати у повному обсязі, передбаченому пунктом 3.2 договору оренди, за весь заявлений період.
Однак матеріалами справи не підтверджується факт фактичної сплати орендарем ОСОБА_3 орендної плати на користь відповідача-1 у розмірі та за період, зазначені позивачем у розрахунку. Жодних доказів надходження грошових коштів від орендаря до орендодавця (виписок з банківських рахунків, розписок, платіжних доручень тощо) позивачем суду не надано.
Крім того, судом враховується, що предметом договору оренди від 19.08.2021 р. є приміщення площею 411,0 кв.м, яка відповідає саме частці відповідача-1 у праві спільної часткової власності (4/5), а не всій площі будівлі. За таких обставин посилання позивача на те, що в оренду передавалась вся будівля, включаючи її частку, не узгоджується зі змістом самого договору оренди, що виключає набуття відповідачем-1 доходу за рахунок майна позивача в розумінні статті 1212 ЦК України.
Оскільки позивачем не доведено ні факту отримання відповідачем-1 грошових коштів за договором оренди у заявленому розмірі, ні факту здачі в оренду частки, яка належить позивачу, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовної вимоги про стягнення 987 582,65 грн, у зв`язку з чим в цій частині позову слід відмовити.
Щодо вимоги про визнання договору оренди недійсним
Відповідно до частини першої статті 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю (частина перша статті 356 ЦК України).
Згідно зі статтею 358 ЦК України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.
Судом встановлено, що станом на момент укладення оспорюваного договору оренди від 19.08.2021 р. нежитлова будівля площею 514,0 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , перебувала у спільній частковій власності позивача (1/5 частка) та відповідача-1 (4/5 частки), при цьому в натурі частки співвласників виділені не були, а порядок володіння та користування спільним майном між співвласниками не визначався.
Доводи відповідача-1 про те, що площа переданого в оренду приміщення (411,0 кв.м) арифметично відповідає розміру його частки (4/5 від 514,0 кв.м), не мають правового значення для вирішення питання про дійсність договору оренди, оскільки за відсутності виділу частки в натурі та визначеного між співвласниками порядку користування спільним майном, право розпорядження конкретною (виокремленою) частиною спільного майна в одноосібному порядку, без згоди іншого співвласника, у відповідача-1 був відсутній. Право спільної часткової власності до фактичного її поділу поширюється на все майно в цілому, а не на його ідеальну арифметичну частину, тому передання в оренду будь-якої визначеної частини будівлі потребувало згоди іншого співвласника.
Відповідачем-1 не надано суду доказів отримання попередньої згоди позивача, як співвласника 1/5 частки будівлі, на укладення договору оренди від 19.08.2021 р.
За таких обставин, оскільки зміст договору оренди суперечить вимогам статті 358 ЦК України щодо необхідності отримання згоди усіх співвласників на здійснення права спільної часткової власності, наявні підстави, передбачені частиною першою статті 203, частиною першою статті 215 ЦК України, для визнання договору оренди нежитлового приміщення від 19.08.2021 р., укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , недійсним, у зв`язку з чим позовну вимогу в цій частині слід задовольнити.
Розглянувши матеріали справи в сукупності, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
В частині позовної вимоги про стягнення 987 582,65 грн, набутих без достатньої правової підстави, суд відмовляє, оскільки позивачем не доведено ні факту фактичного отримання відповідачем-1 грошових коштів за договором оренди у заявленому розмірі, ні факту здачі в оренду саме тієї частки майна, яка належить позивачу — договором оренди передана площа 411,0 кв.м, що відповідає розміру частки відповідача-1 (4/5), а належних та допустимих доказів набуття відповідачем доходу за рахунок майна позивача до суду не надано.
В частині позовної вимоги про визнання договору оренди недійсним суд позов задовольняє, оскільки нежитлова будівля перебуває у спільній частковій власності сторін, частки в натурі не виділені, порядок володіння та користування спільним майном між співвласниками не визначений, а відповідно до статті 358 ЦК України здійснення права спільної часткової власності, включаючи передання майна в оренду, вимагає згоди усіх співвласників. Оскільки такої згоди позивача відповідачем-1 отримано не було, договір оренди від 19.08.2021 р. суперечить вимогам закону (ст. 203, 215 ЦК України) і підлягає визнанню недійсним.
Таким чином, позов підлягає частковому задоволенню
Керуючись ст. ст. 12, 13, 76,77, 141, 259, 263, 264, 265, 268,272,273 ЦПК України, -
У Х В А Л И В:
Позовну заяву  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору оренди недійсним та стягнення набутих без достатньої правової підстави грошових коштів– задовольнити частково.
Визнати недійсним Договір оренди нежитловим приміщенням від 19.08.2021 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_3 . 
В іншій частині позову – відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1 ст. 354 ЦПК України.

Суддя        А.В. Науменко
Повний текст рішення виготовлений 20.07.2026 року.

Суддя        А.В. Науменко

08.07.26