ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"15" липня 2026 р. Справа№ 910/16296/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Андрієнка В.В.
суддів: Буравльова С.І. 
Шапрана В.В. 

секретар судового засідання - Король Д.А.
учасники справи:
від позивача : Андрущенко А.А.
від відповідача : Тодерян В.М.;
від третьої особи: не з`явився. 

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київського квартирно-експлуатаційного управління
на рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2026 (Повне рішення складене 29.05.2026)
у справі №910/16296/25 (суддя - Джарти В.В.)
за позовом Державного підприємства "Лісогосподарський інноваційно - аналітичний центр" 
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києва
до Київського квартирно-експлуатаційного управління
про визнання укладеним договір та стягнення 392 092,52 грн (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 03.02.2026)

УСТАНОВИВ:

Державне підприємство "Лісогосподарський інноваційно-аналітичний центр" (підприємство) звернулось до Господарського суду міста Києва із позовом до Київського квартирно-експлуатаційного управління (Управління) про:
- визнання укладеним підписаний державним підприємством "Лісогосподарський інноваційно-аналітичний центр" договір про відшкодування витрат на оплату земельного податку у 2025 році в сумі 392 092,52 грн за користування земельною ділянкою за адресою: вул. Братиславська, 50, м. Київ, 02139, надісланій до Київського квартирно-експлуатаційного управління для підписання листом від 05.05.2025 № 08-05-8/338;
- стягнення заборгованості з відшкодування фактично понесених у січні-листопаді 2025 року витрат на оплату земельного податку в сумі 359 418, 18 грн за користування земельною ділянкою за адресою: вул. Братиславська, 50, м. Київ, 02139.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.04.2026 у справі №910/16296/25 позов задоволено повністю.
Не погоджуючись з указаним рішенням, від Київського квартирно-експлуатаційного управління надійшла апеляційна скарга, у якій скаржник просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2026 у справі № 910/16296/25 та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги заявник посилається на те, що оскаржуване рішення є необґрунтованим і таким, що ухвалене з порушенням норм матеріального і процесуального права. Крім того, на думку апелянта, під час розгляду справи судом першої інстанції неповно та неправильно встановлено обставини, які мають значення для справи, неправильно досліджено докази та надано їм невірну оцінку. Так, за твердженням апелянта, правова оцінка істотних умов договору на відшкодування витрат, пов`язаних з відшкодуванням витрат балансоутримувача на оплату земельного податку, передбачає доведення розміру фактичних витрат. Апелянт стверджує, що суму місячної плати компенсації витрат не доведений. 
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.06.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київського квартирно-експлуатаційного управління на рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2026 у справі № 910/16296/25, призначено судове засідання на 15.07.2026. 
05.06.2026 через систему «Електронний суд» Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києва було подано відзив на апеляційну скаргу у якому він просив суд рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення. 
11.06.2026 через систему «Електронний суд» від Державного підприємства "Лісогосподарський інноваційно - аналітичний центр" надійшов відзив на апеляційну скаргу у якому позивач заперечували проти її задоволення та просив оскаржуване рішення залишити без змін. 
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (Орендодавець), Київським квартирно-експлуатаційним управлінням (Орендар) та Державним підприємством «Лісогосподарський інноваційно-аналітичний центр» (Балансоутримувач) було укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 9056 від 22.02.2022.
За змістом узгоджених сторонами умов указаного Договору № 9056 Орендодавець і Балансоутримувач передають, а Орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 Умов.
Відповідно до пункту 4.1 змінюваних умов Договору № 9056 об`єктом оренди (нерухомим майном) є нежитлові приміщення загальною площею 2008,7 мІ за адресою: 02139, м. Київ, вул. Братиславська, 50, а саме: приміщення цокольного, 1-го та 2-го поверхів адміністративної будівлі літера А; приміщення гаражу літера Б; приміщення допоміжної (господарської) будівлі літера В.
Згідно з пунктом 9.2 змінюваних умов Договору № 9056 витрати на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг Орендарю компенсуються Орендарем в порядку, передбаченому пунктом 6.5 Договору.
Положеннями пункту 12 змінюваних умов Договору № 9056 визначено, що строк дії договору становить 5 років з дати набрання чинності цим Договором.
Із приписів пункту 2.1 Договору № 9056 вбачається, що Орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна.
У тексті пункту 3.1 Договору № 9056 сторони погодили, що орендна плата становить суму, визначену у пункті 9 Умов.
Поряд із цим у вказаному пункті зазначено, що нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.
Також за умовами цього пункту до складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна, як-от: комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо, а також компенсація витрат Балансоутримувача за користування земельною ділянкою.
Реалізуючи принципи свободи договору, сторони встановили, що Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із Балансоутримувачем та/або безпосередньо з постачальниками комунальних послуг в порядку, визначеному пунктом 6.5 Договору.
За змістом пункту 6.5 Договору № 9056 протягом 5 робочих днів з дати укладення Договору Балансоутримувач зобов`язаний надати Орендарю для підписання два примірники Договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг Орендарю відповідно до примірного Договору, затвердженого наказом Фонду державного майна.
За умовами Договору Орендар зобов`язаний протягом 10 робочих днів з моменту отримання примірника Договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг Орендарю або підписати і повернути Балансоутримувачу примірник договору, або подати йому обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню Орендарем за цим правочином.
Поряд із цим положеннями Договору передбачено обов`язок Орендаря протягом 10 робочих днів з моменту отримання від Балансоутримувача відповіді на свої зауваження, яка містить документальні підтвердження витрат, які підлягають відшкодуванню Орендарем, підписати і повернути Балансоутримувачу примірник Договору.
Згідно з пунктами 12.1 Договору № 9056 цей Договір укладений на строк, визначений у пункті 12 Умов.
Відповідно до умов цього ж пункту перебіг строку Договору починається з дня набрання чинності цим Договором.
Також у тексті Договору сторони погодили, що цей Договір набирає чинності в день його підписання сторонами.
Отже, строк оренди за цим Договором починається з дати підписання акта приймання-передачі майна і закінчується датою припинення цього Договору.
Фактичні обставини справи вказують на те, що 22.02.2022 між сторонами було складено та підписано Акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що належить до державної власності, відповідно до якого, на виконання Договору оренди № 9056, Балансоутримувач передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно, що належить до державної власності за адресою: 02139, м. Київ, вул. Братиславська, 50, а саме: приміщення цокольного, 1-го та 2-го поверхів адміністративної будівлі літера А; приміщення гаражу літера Б; приміщення допоміжної (господарської) будівлі літера В.
Враховуючи положення пункту 6.5 Договору № 9056, суд апеляційної інстанції вважає вірним висновок суду першої інстанції про те, що позивач був зобов`язаний надати відповідачу для підписання два примірники Договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг Орендарю відповідно до примірного Договору, затвердженого наказом Фонду державного майна (далі - Договір про відшкодування витрат), до Договору оренди № 9056 від 22.02.2022 у строк до 01.03.2022.
Водночас, за результатами дослідження матеріалів провадження, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, що доказів надання позивачем відповідачу для підписання примірника Договору про відшкодування витрат до Договору № 9056 від 22.02.2022 у встановлені Договором строки матеріали справи не містять.
Дослідивши матеріали справи, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду встановила, що на виконання положень пунктів 3.1, 6.5 договору оренди № 9056 Позивачем листом від 05.05.2025 № 08-05-8/338 було надіслано на адресу Київського квартирно-експлуатаційного управління пропозицію підписати та повернути Балансоутримувачу підписаний Орендарем примірник договору про відшкодування витрат на оплату земельного податку у 2025 році до Договору оренди № 9056.
Перевіркою додатків до вказаного листа встановлено, що до нього було долучено підписаний Балансоутримувачем договір про відшкодування витрат на оплату земельного податку відповідно до Договору оренди № 9056, рахунки-фактури для оплати, акти надання послуг, копії платіжних інструкцій про сплату сум щомісячного земельного податку, а також копію Податкової декларації платника земельного податку на 2025 рік з відміткою про прийняття документа контролюючим органом на підтвердження сплати відповідних сум земельного податку.
Згідно з умовами надісланого відповідачу для підписання договору про відшкодування витрат на оплату земельного податку у 2025 році відповідач зобов`язувався сплатити позивачу відшкодування за користування земельною ділянкою у м. Києві по вул. Братиславській, 50 (62:022:0004) в розмірі 392 092,52 грн.
Водночас, як свідчать матеріали провадження, листом від 06.06.2025 № 517/3126 Київське квартирно-експлуатаційне управління відповіло, що воно є бюджетною установою, фінансується та здійснює витрати за рахунок і в межах асигнувань Державного бюджету України.
Фактичні обставини справи вказують на те, що відшкодування витрат на оплату земельного податку за 2025 рік ним може бути здійснено виключно за наявності відповідних кошторисних призначень.
У зв`язку з цим Київським квартирно-експлуатаційним управлінням було надіслано лист від 12.05.2025 № 517/2603 до Центрального управління інженерно-інфраструктурного забезпечення Командування Сил логістики Збройних Сил України щодо збільшення бюджетних призначень та асигнувань на 2025 рік на відповідну суму або ж ініціювання перед керівництвом Міністерства оборони України вжиття заходів, спрямованих на внесення змін до Податкового кодексу України в частині встановлення пільгових ставок, надання пільг зі сплати земельного податку та податку на нерухоме майно суб`єктам господарювання, які передають в оренду свої фонди для потреб Сил оборони України.
Також за змістом вказаного листа Київське квартирно-експлуатаційне управління повідомило, що у разі збільшення відповідних бюджетних призначень та асигнувань на 2025 рік за загальним фондом КПКВ 2101020, КЕКВ 2240, код 120/2 ним буде розглянуто можливість підписання договорів про відшкодування витрат балансоутримувача на оплату земельного податку.
Водночас із листа відповідача від 06.06.2025 № 517/3126 вбачається, що у нього відсутні будь-які зауваження, заперечення чи пропозиції як до змісту проєктів отриманих договорів, так і до наведених у додатках до них розрахунків.
За результатами аналізу матеріалів справи колегія суддів зазначає, що не підписані договори відповідач повернув на адресу позивача.
Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду встановила, що на виконання положень пунктів 3.1, 6.5 договору оренди № 9056 Позивачем листом від 05.05.2025 № 08-05-8/338 було надіслано на адресу Київського квартирно-експлуатаційного управління пропозицію підписати та повернути Балансоутримувачу підписаний Орендарем примірник договору про відшкодування витрат на оплату земельного податку у 2025 році до Договору оренди № 9056.
Перевіркою додатків до вказаного листа встановлено, що до нього було долучено підписаний Балансоутримувачем договір про відшкодування витрат на оплату земельного податку відповідно до Договору оренди № 9056, рахунки-фактури для оплати, акти надання послуг, копії платіжних інструкцій про сплату сум щомісячного земельного податку, а також копію Податкової декларації платника земельного податку на 2025 рік з відміткою про прийняття документа контролюючим органом на підтвердження сплати відповідних сум земельного податку.
Згідно з умовами надісланого відповідачу для підписання договору про відшкодування витрат на оплату земельного податку у 2025 році відповідач зобов`язувався сплатити позивачу відшкодування за користування земельною ділянкою у м. Києві по вул. Братиславській, 50 (62:022:0004) в розмірі 392 092,52 грн.
Водночас, як свідчать матеріали провадження, листом від 06.06.2025 № 517/3126 Київське квартирно-експлуатаційне управління відповіло, що воно є бюджетною установою, фінансується та здійснює витрати за рахунок і в межах асигнувань Державного бюджету України.
Фактичні обставини справи вказують на те, що відшкодування витрат на оплату земельного податку за 2025 рік ним може бути здійснено виключно за наявності відповідних кошторисних призначень.
У зв`язку з цим Київським квартирно-експлуатаційним управлінням було надіслано лист від 12.05.2025 № 517/2603 до Центрального управління інженерно-інфраструктурного забезпечення Командування Сил логістики Збройних Сил України щодо збільшення бюджетних призначень та асигнувань на 2025 рік на відповідну суму або ж ініціювання перед керівництвом Міністерства оборони України вжиття заходів, спрямованих на внесення змін до Податкового кодексу України в частині встановлення пільгових ставок, надання пільг зі сплати земельного податку та податку на нерухоме майно суб`єктам господарювання, які передають в оренду свої фонди для потреб Сил оборони України.
Також за змістом вказаного листа Київське квартирно-експлуатаційне управління повідомило, що у разі збільшення відповідних бюджетних призначень та асигнувань на 2025 рік за загальним фондом КПКВ 2101020, КЕКВ 2240, код 120/2 ним буде розглянуто можливість підписання договорів про відшкодування витрат балансоутримувача на оплату земельного податку.
Водночас із листа відповідача від 06.06.2025 № 517/3126 вбачається, що у нього відсутні будь-які зауваження, заперечення чи пропозиції як до змісту проєктів отриманих договорів, так і до наведених у додатках до них розрахунків.
За результатами аналізу матеріалів справи колегія суддів зазначає, що не підписані договори відповідач повернув на адресу позивача.
Спір у даній справі виник у зв`язку із ухиленням відповідача від підписання договору та сплати відповідної компенсації витрат. 
Зважаючи на те, що спір між сторонами виник до 28.08.2025, суд дійшов висновку про регламентування спірних правовідносин приписами Господарського кодексу України.
Відповідно до статті 173 Господарського кодексу України, який був чинним на момент виникнення спірних відносин, господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.
Згідно із частиною першою статті 174 Господарського кодексу України господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Відповідно до статті 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.
Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України.
Згідно з положеннями статей 626- 629 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За змістом частини 1 статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Аналогічний за змістом припис вміщено в частині першій статті 193 Господарського кодексу України.
Відповідно до частини 1 статті 759 та статті 761 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Частиною першої статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності.
Постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження примірних договорів оренди державного майна" від 12.08.2020 №820 затверджено примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності.
Наказом Фонду державного майна України від 05.09.2023 № 1576 затверджено Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна (у тому числі місць загального користування та прибудинкової території) та надання комунальних послуг орендарю.
Відповідно до пунктів 4 та 5 Методики розрахунку орендної плати за державне майно, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 28.04.2021 року №630 до плати за оренду іншого окремого індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладеного договору зобов`язується надавати орендарю балансоутримувач. Відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна (у тому числі місць загального користування та прибудинкової території) та надання комунальних послуг орендарю здійснюється відповідно до договору, укладеного між балансоутримувачем та орендарем, примірна форма якого затверджується Фондом державного майна.
На законодавчому рівні розмежовано нарахування, пропорції та розподіл орендної плати і витрат на утримання орендованого майна, що підлягають сплаті на підставі відповідних типових договорів, укладених з орендарем окремо щодо оренди та щодо витрат на утримання майна і надання комунальних послуг.
Обов`язок відповідача підписати Договори про відшкодування витрат балансоутримувача передбачений у пунктах 6.5 Договору оренди №9056 від 22.02.2022.
Аналізуючи вищевикладені обставини та матеріали справи, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що відповідач, на якого відповідно до пунктів 6.5 Договору оренди покладено обов`язок укласти спірні договори, всупереч умовам договорів оренди та наведеним нормам законодавства, не підписав отримані проєкти договору, а за наявності заперечень щодо окремих умов договору не склав протоколів розбіжностей та у встановлені строки не надіслав їх другій стороні разом із підписаними договорами.
Апеляційний господарський суд вважає цілком правильним висновок суду першої інстанції про те, що спірний Договір про відшкодування витрат мав бути укладений між сторонами, виходячи як з умов укладених сторонами Договору оренди № 9056 від 22.02.2022, які є обов`язковими для виконання в силу приписів статті 629 Цивільного кодексу України, так і з норм чинного законодавства.
Застосовуючи норми матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає, що відповідно до статті 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.
Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що згідно з положеннями цієї ж статті інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі, якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов`язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.
Поряд із цим, законодавець визначає, що день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.
Оцінюючи правову природу конфлікту, апеляційний господарський суд вважає правомірними висновок суду першої інстанції про те, що зі змісту зазначеної статті вбачається, що переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови.
Колегія суддів підтримує висновок місцевого господарського суду, що при цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов`язаною його укласти через пряму вказівку закону або на підставі обов`язкового для виконання акта планування.
Апеляційний господарський суд наголошує на правильності твердження, що зі змісту зазначеної статті вбачається, що переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови.
У підсумку, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що при цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов`язаною його укласти через пряму вказівку закону, або у разі якщо це передбачено угодою сторін, або якщо сторони зобов`язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.
Ураховуючи, що предметом розгляду у цій справі є переддоговірний спір і, відповідно, договірне зобов`язання між сторонами виникає саме на підставі судового рішення, днем укладення договору за загальним правилом вважається день набрання чинності рішенням суду у цій справі.
Водночас колегія суддів Північного апеляційного господарського суду зазначає, що позивач просить суд визнати укладеним договір на відшкодування витрат податку на землю за 2025 рік, тобто фактично зобов`язати відповідача укласти договір за минулий період.
Аналізуючи часові межі дії зобов`язань, суд апеляційної інстанції вказує, що відповідно до частини 1 статті 631 Цивільного кодексу України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.
Згідно з приписами частини 2 статті 631 Цивільного кодексу України договір набирає чинності з моменту його укладення.
Поряд із цим матеріальний закон передбачає, що сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення (ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України).
Колегія суддів повністю погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що за змістом частини 2 статті 631 Цивільного кодексу України договір, за загальним правилом, набирає чинності з моменту його укладення та не застосовується до відносин сторін, які виникли до його укладення; з цього правила існує виняток, передбачений частиною 3 тієї ж статті, за яким сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення, але такий виняток може мати місце лише за згодою сторін.
Апеляційний господарський суд вважає цілком правильним висновок суду першої інстанції про те, що умови щодо поширення дії договору на правовідносини сторін, які виникли до його укладення, можуть бути передбачені лише за взаємним волевиявленням сторін договору.
Дослідивши матеріали справи, суд апеляційної інстанції встановив, що як вбачається з проєкту договору про відшкодування витрат балансоутримувача на оплату земельного податку, який позивач просить визнати укладеним, цей договір набирає чинності з дня його підписання і діє до 31.12.2025.
Відповідно до положень частини 3 статті 631 Цивільного кодексу України сторони у проєкті правочину відобразили, що цей Договір поширює свою дію на відносини між ними, які виникли до його укладення, а саме з 01.01.2025.
Зі змісту пункту 7.1 проєкту Договору вбачається, що сторони домовились, що обов`язок сторони 2 щодо здійснення оплати за цим Договором виникає не раніше підписання цього Договору.
Крім того, за результатами аналізу умов наданого тексту, у пункті 7.2 проєкту договору визначено, що у частині оплати компенсації (відшкодування) договір є чинним до повного виконання свого обов`язку стороною 2.
Проаналізувавши зміст викладених вище пунктів договору оренди, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду зазначає, що сторони погодили застосування його дії до відносин, які виникли до моменту його укладення, а саме з 01.01.2025, відповідно до положень частини 3 статті 631 Цивільного кодексу України.
Поряд із цим під час дослідження матеріалів справи встановлено, що сторони узгодили незалежний характер платежів, визначивши, що до складу орендної плати не входять витрати зі сплати земельного податку, натомість орендар зобов`язаний нести ці витрати на підставі окремих договорів, укладених із балансоутримувачем.
Згідно з погодженим сторонами алгоритмом взаємодії, після укладення договору балансоутримувач зобов`язаний надати орендарю для підписання два примірники договору про відшкодування витрат балансоутримувача зі сплати земельного податку, а орендар, у свою чергу, зобов`язаний протягом десяти робочих днів з моменту отримання примірників договору про відшкодування витрат балансоутримувача зі сплати земельного податку підписати й повернути балансоутримувачу примірники договорів, або подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, що підлягають відшкодуванню орендарем за договором.
Тобто, укладаючи договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, від 22.02.2022, сторони чітко визначили взаємний обов`язок щодо укладання договору на відшкодування витрат балансоутримувача зі сплати земельного податку, зокрема обов`язок балансоутримувача надати орендарю для підписання два примірники договору про відшкодування витрат балансоутримувача зі сплати земельного податку та обов`язок орендаря протягом десяти робочих днів з моменту отримання примірників договору про відшкодування витрат балансоутримувача зі сплати земельного податку підписати й повернути їх балансоутримувачу.
Також за результатами дослідження умов правочину встановлено, що сторони погодили поширення його дії на відносини, які виникли до його укладення, а саме з 01.01.2025, відповідно до частини 3 статті 631 Цивільного кодексу України, та відповідно узгодили обов`язок сплати орендної плати, витрат на утримання орендованого майна та витрат зі сплати земельного податку з моменту прийняття орендарем у строкове платне користування спірного нежитлового приміщення.
У зв`язку з цим апеляційний господарський суд вважає цілком правильним висновок суду першої інстанції про те, що, укладаючи договір оренди, сторони виявили свою волю на укладання договору на відшкодування витрат зі сплати земельного податку на попередній період, а саме з моменту прийняття орендарем у строкове платне користування спірного нежитлового приміщення.
З огляду на викладене, з`ясувавши повно і всебічно обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, та надавши оцінку всім аргументам учасників справи, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду підтримує висновок суду першої інстанції про задоволення позову в частині вимоги про визнання укладеним договору.
Щодо позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості з відшкодування витрат на оплату у 2025 році земельного податку в сумі 392 092,52 грн за користування земельною ділянкою за адресою: 02139, м. Київ, вул. Братиславська, 50, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду зазначає таке.
Застосовуючи норми матеріального права, апеляційний господарський суд указує, що відповідно до статті 271 Податкового кодексу України базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом, або площа земельної ділянки, нормативну грошову оцінку якої не проведено.
У контексті визначення вартісних показників, суд апеляційної інстанції звертає увагу, що відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Аналізуючи специфіку оподаткування земель під спільною забудовою, колегія суддів наголошує, що за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні, з урахуванням прибудинкової території, як це передбачено пунктом 286.6 статті 286 Податкового кодексу України.
Перевіривши правильність здійснених нарахувань, суд апеляційної інстанції встановив, що частку земельного податку, яка має бути відшкодована відповідачем відповідно до Договору оренди № 9056 від 22.02.2022, позивачем визначено пропорційно частці площі об`єкта оренди у загальній площі нерухомого майна, розташованого на відповідних земельних ділянках, що складає 68% та розраховується за формулою: 2008,7 кв. м (площа орендованого відповідачем нерухомого майна) помножено на 100 та розділено на 2917,5 кв. м (загальна площа об`єкта нерухомого майна).
Ураховуючи вищевикладене в сукупності, апеляційний господарський суд вважає правильним та обґрунтованим висновок суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог у частині стягнення з відповідача на користь позивача 392 092,52 грн фактично понесених витрат, оскільки матеріали провадження містять належні, допустимі й переконливі докази на підтвердження реального здійснення позивачем сплати земельного податку, зокрема відповідні платіжні інструкції та податкову декларацію.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N303-A, п. 29).
Отже, з огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
При цьому, слід зазначити, що іншим доводам апелянта оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.
Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.
Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія приходить до висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2026 у справі № 910/16296/25 обґрунтоване, відповідає обставинам справи і чинному законодавству, а отже, підстав для його скасування не вбачається, у зв`язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.
Керуючись ст. ст. 267 - 285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Київського квартирно-експлуатаційного управління на рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2026 у справі № 910/16296/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 27.04.2026 у справі № 910/16296/25 залишити без змін.
3. Витрати по сплаті судового збору покласти на Київське квартирно-експлуатаційне управління.
4. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 21.07.2026

Головуючий суддя В.В. Андрієнко 

Судді С.І. Буравльов

В.В. Шапран