Номер провадження: 22-ц/813/3701/26 
Справа № 493/220/25
Головуючий у першій інстанції Волошин І. С.
Доповідач Погорєлова С. О.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.06.2026 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:
головуючого судді: Погорєлової С.О. 
суддів: Таварткіладзе О.М., Вадовської Л.М.
за участю секретаря: Турик А.Ф.к.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника Приватного підприємства «Левчик» у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Левчик» про визнання договору емфітевзису недійсним, скасування державної реєстрації та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), на рішення Балтського районного суду Одеської області, постановлене під головуванням судді Волошина І.С. 10 червня 2025 року у м. Балта Одеської області, –
встановила:

У лютому 2025 року ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ПП «Левчик» про визнання договору емфітевзису недійсним, скасування державної реєстрації та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).
На обґрунтування позовних вимог позивачем зазначено, що 19.05.2006 року між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого ОСОБА_1 надала, а позивач прийняв в платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537, яка розташована на території Оленівської сільської ради Балтського району Одеської області, строком на 15 років.
20.12.2007 року зазначений договір був зареєстрований у Балтському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040751400446.
Рішенням Балтського районного суду Одеської області від 19.04.2023 року визнано укладеною між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 додаткову угоду №BOP-1 від 19.12.2022 року до договору оренди землі №Б/Н від 19.05.2006 року.
Постановою Одеського апеляційного суду від 16.01.2024 року, яка набрала законної сили, апеляційна скарга ПП «Левчик» залишена без задоволення, а рішення Балтського районного суду Одеської області від 19.04.2023 року у справі 493/1457/22 залишено без змін.
Отже, договір оренди землі від 19.05.2006 року, враховуючи дату його реєстрації 20.12.2007 року та загальний строк договору 24 роки, діє до 20.12.2031 року з автоматичним поновленням.
З інформаційної довідки 410146346 від 28.01.2025 року позивачу стало відомо про те, що між ОСОБА_1 та ПП «Левчик» було укладено договір емфітевзису №б/н від 14.06.2024 року щодо земельної ділянки площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537, строком на 15 років, дата закінчення дії 14.06.2039 року, а державний реєстратор Яськівської сільської ради Одеського району Одеської області Писанка Дмитро Сергійович на підставі прийнятого ним рішення, індексний номер 73909449 від 01.07.2024 року здійснив в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) ПП «Левчик» на зазначену земельну ділянку (запис про інше речове право 55677711 від 27.06.2024 року).
Наявність у Державному реєстрі речових прав запису про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) щодо вище вказаної земельної ділянки у ПП «Левчик» робить неможливим виконання рішення суду від 19.04.2023 року у справі 493/1457/22.
Дії ОСОБА_1 , а також ПП «Левчик», з укладення договору емфітевзису №б/н від 14.06.2024 року щодо земельної ділянки площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537 та передача земельної ділянки у користування ПП «Левчик» являються недобросовісними.
Враховуючи викладене, позивач просив суд визнати недійсним договір емфітевзису, скасувати державну реєстрацію права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), проведену на підставі договору емфітевзису від 14.06.2024 року, припинити право користування земельною ділянкою відповідача та стягнути з відповідачів судові витрати.
Рішенням Балтського районного суду Одеської області від 10.06.2025 року позовні вимоги ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» було задоволено.
Визнано недійсним договір емфітевзису №б/н від 14.06.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Левчик» щодо земельної ділянки площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537, право користування якою зареєстровано державним реєстратором Яськівської сільської ради Одеського району Одеської області Писанкою Д.С. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 55677711 від 27.06.2024 року).
Скасовано державну реєстрацію права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) ПП «Левчик» щодо земельної ділянки площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537, проведену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі договору емфітевзису №б/н від 14.06.2024 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Левчик» (номер запису про інше речове право 55677711 від 27.06.2024 року, підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 73909449 від 01.07.2024 року, ОСОБА_2 , Яськівська сільська рада Одеського району Одеської області), та припинено право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) ПП «Левчик» на земельну ділянку площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
У апеляційній скарзі представник ПП «Левчик» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права. 
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що позивачем неправильно обраний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові. На думку апелянта, належним способом захисту прав орендодавця, який у спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстровано право оренди, про визнання відсутнім права оренди.
Сторони про розгляд справи на 16.06.2026 року були сповіщені належним чином, у судове засідання не з`явились. 
16.06.2026 року на адресу Одеського апеляційного суду від представника ПП «Левчик» надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
Колегія суддів зазначає, що згідно зі ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
На підставі викладеного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника Приватного підприємства «Левчик» підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав.
Згідно п.п. 1-3 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами часткового скасування судового рішення та ухвалення у відповідній частині нового судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; порушення судом норм матеріального права; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.
Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_3 на праві власності, згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 157689 від 29.06.2005 року, належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537, яка розташована на території Оленівської сільської ради Балтського району Одеської області.
19.05.2006 року між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі на строк 15 років.
Рішенням Балтського районного суду Одеської області від 19.04.2023 року був задоволений позов ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , ПП «Левчик» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та про визнання відсутнім права оренди, визнана укладеною між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 додаткова угода № ВОР-1 від 19.12.2022 року до договору оренди землі № б/н від 19.05.2006 року, який укладений на 15 років щодо земельної ділянки площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537; визнане відсутнім право оренди ПП «Левчик» щодо земельної ділянки площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537; припинено право оренди ПП «Левчик» земельної ділянки площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537.
Постановою Одеського апеляційного суду від 16.01.2024 року, яка набрала законної сили, апеляційна скарга ПП «Левчик» залишена без задоволення, а рішення Балтського районного суду Одеської області від 19.04.2023 року у справі 493/1457/22 залишено без змін.
Згідно Додаткової угоди від 19.12.2022 року № ВОР-1 до договору оренди землі б/н від 19.05.2006 року, цей договір поновлений на новий строк, а саме на 24 роки.
Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №410146346 від 28.01.2025 року щодо земельної ділянки площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537, належної ОСОБА_4 , 27.06.2024 року державним реєстратором Яськівської сільської ради Одеського району Одеської області Писанкою Д.С. була здійснена державна реєстрація права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) за ПП «Левчик» на підставі договору емфітевзису від 14.06.2024 року між ПП «Левчик» та ОСОБА_1 .
З оглянутої судом копії матеріалів реєстраційної справи щодо земельної ділянки з кадастровим номером 512685000:01:002:0537 вбачається, що згідно Договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 14.06.2024 року, укладеного між ОСОБА_1 (власником) та ПП «Левчик» (землекористувачем), власник передала землекористувачу право користування земельною ділянкою площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537 строком на 15 років.
Вирішуючи спірне питання, яке пов`язане з визнанням договору емфітевзису недійсним та скасування державної реєстрації та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), суд дійшов правильного висновку про доведеність позовних вимог ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива».
Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Частиною 1 ст. 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Стаття 129-1 Конституції України визначає, що суд ухвалює рішення іменем України, судове рішення є обов`язковим до виконання; держава забезпечує виконання судового рішення у визначеному законом порядку; контроль за виконанням судового рішення здійснює суд.
Як визначено ч. 1 ст. 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України, а ч. 3 вказаної статті передбачено, що земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві емфітевзису.
Як встановлено матеріалами справи, земельна ділянка площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537, належна ОСОБА_1 , перебуває в оренді ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» на підставі Додаткової угоди від 19.12.2022 року № ВОР-1 до договору оренди землі б/н від 19.05.2006 року, строком на 24 роки, що встановлено рішенням Балтського районного суду Одеської області від 19.04.2023 року в справі № 493/1457/22.
При цьому, невиконання рішення суду від 19.04.2023 року у справі 493/1457/22, яке набрало законної сили, с недопустимим з огляду на положення ст. 129-1 Конституції України щодо обов`язковості судових рішень.
З підстав, передбачених ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди не припинений.
Однак, 14.06.2024 року між ОСОБА_1 та ПП «Левчик» був укладений Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), згідно якого ОСОБА_1 передала ПП «Левчик» право користування земельною ділянкою площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537 строком на 15 років.
Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що земельна ділянка площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537, належна ОСОБА_1 , в силу ч. 3 ст. 102-1 ЗК України не могла бути передана нею ПП «Левчик» на праві емфітевзису, так як станом на дату укладення Договору, а саме, 14.06.2024 року, перебувала в оренді ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива».
Згідно з ч. 1 та 5 ст. 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України..
Згідно ч. 1 ст. 407 ЦК України, право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки i фізичною особою, юридичною особою (далі - землекористувач).
Згідно з ч. 1 ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід i припинення підлягають державній реєстрації.
Відповідно до ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації прав підлягають речові права, похідні від права власності: право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки; та інші передбачені Законом.
Право емфітевзису згідно з ч. 1 ст. 395 ЦК України належить до речового права на чуже майно. Це означає, що для його виникнення потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису емфітевтові, а емфітевт - його набув.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння i користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно ст. 13 Закону «Про оренду землі» оренда землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння i користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Тобто i емфітевзис, і право оренди є речовими правами, які за своєю природою не можуть одночасно встановлюватись щодо однієї земельної ділянки для різних правонабувачів. Чинне законодавство у сфері земельних відносин не передбачає можливість спільного використання земельних ділянок кількома користувачами на умовах договору емфітевзису та договору оренди, а навпаки суперечить вимогам ч. 3 ст. 102-1 ЗК України.
Таким чином, суд дійшов правильного висновку, що Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 14.06.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Левчик», суперечить приписам ч. 3 ст. 102-1 ЗК України, що згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним.
Згідно зі ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави i суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін a6o інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
У відповідності до ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підставою для державної реєстрації речового права є, зокрема, укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно.
Враховуючи, що державна реєстрація права емфітевзису проведена на підставі Договорів, які підлягають визнанню недійсними, державна реєстрація такого права підлягає скасуванню в силу ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та припиненню право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відповідача.
Отже, суд дійшов обґрунтованого висновку, що належним способом захисту порушених прав позивача є визнання недійсними Договору емфітевзису та договору щодо внесення до нього змін, скасування державної реєстрації права емфітевзису відповідача. 
Однак, колегія суддів не може погодитись із доводами суду першої інстанції про необхідність припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відповідача.
Так, що абзацом 2 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому п. 1 ч. 7 ст. 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. 
Таким чином, рішення суду про визнання недійсним Договору емфітевзису та договору щодо внесення до нього змін, скасування державної реєстрації права емфітевзису, свідчить про автоматичне припинення права відповідача на користування спірною земельною ділянкою, а відтак, задоволення позовних вимог про припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відповідача не є ефективним способом поновлення порушеного права.
Відповідно, для відновлення порушеного права позивача, як орендаря спірної земельної ділянки, ефективним способом захисту є визнання спірного правочину емфітевзису недійсним та скасування його державної реєстрації.
Безпідставними при цьому є доводи апеляційної скарги представника Приватного підприємства «Левчик» про те, що позивачем неправильно обраний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові. На думку апелянта, належним способом захисту прав орендодавця, який у спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстровано право оренди, про визнання відсутнім права оренди.
Колегія суддів зазначає, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19) зазначено, що «згідно із ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочин вважається таким, що вчинено в письмовій формі, якщо він підписаний його сторонами (ч. 2 ст. 207 ЦК України). Підставами для визнання недійсними правочину за змістом ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України є недотримання в момент вчинення такого правочину сторонами вимог, які встановлені ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 кодексу, зміст якого не може суперечити як кодексу, так і іншим актам цивільного законодавства. За приписами ч. 1 ст. 16, ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, сторона або інша заінтересована особа може заперечити його дійсність на підставах, встановлених законом, у судовому порядку для захисту своїх прав чи інтересів. За ч. 1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі, а ст. 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Також відповідно до ч. 1-5 ст. 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У постанові від 01.04.2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду відповідно до встановлених судами обставин справи, за якими позивач, звернувшись із позовом про недійсність договорів оренди з новим орендарем та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за новим орендарем за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та при цьому не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, не міг забезпечити поновлення свого права користування відповідними земельними ділянками, конкретизувала висновок, висловлений у постанові від 10.04.2019 року у справі № 587/2135/16-ц стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист. Вказала, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01.01.2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (п. 46.3, 46.4 постанови від 01.04.2020 року у справі № 610/1030/18). Як зазначалось вище, під час розгляду цієї справи суди попередніх інстанцій встановили, що на момент укладення та державної реєстрації права оренди, а саме договорів оренди за 2015 рік з новим орендодавцем (ТОВ «Інтерагроінвест»), були чинними договори, укладені позивачем та орендодавцями (фізичними особами) у 2006 році щодо тих самих земельних ділянок, строк їх дії не закінчився, і той факт, що ці договори в установленому договором чи законом порядку розірвані або визнані недійсними судом, не підтверджено. Позивач завчасно до закінчення визначеного законом строку повідомив орендодавців про намір продовжити договори оренди земельних ділянок, надіславши додаткову угоду, тобто скористався наданим йому правом та вчинив дії, спрямовані на реалізацію свого переважного права на продовження договорів оренди, забезпечення поновлення права користування відповідними земельними ділянками, як існуючого на час прийняття судового рішення. Тож суди правильно вказали, що за таких обставин укладення орендодавцем (власником орендованої земельної ділянки) нового договору оренди земельної ділянки під час дії договору оренди цієї земельної ділянки з іншим орендарем суперечить законодавству та порушує права та інтереси первинного орендаря щодо поновлення договору оренди. Отже, висновки судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для задоволення позову щодо визнання недійсними договорів оренди, укладених з ТОВ «Інтерагроінвест», та договорів емфітевзису є обґрунтованими й такими, що відповідають нормам матеріального права та обставинам, встановленим судами». 
Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.04.2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.
За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.
У позивача право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року. Власниця земельної ділянки - відповідачка ОСОБА_1 не заявляла вимог ні про розірвання договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода», ні про визнання його недійсним. Відповідних судових рішень нею не надано, тому підстав для того, щоб вважати такий договір неукладеним, недійсним чи нечинним, Велика Палата Верховного Суду не вбачає.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначено, що згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (постанови від 20.03.2019 року у справі № 587/2110/16-ц (провадження № 14-25цс19), від 19.02.2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19 та інші), крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (ч. 3 ст. 215 ЦК України). Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину. 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК України).
Таким чином, з урахуванням викладеної вище судової практики суду касаційної інстанції, яка є обов`язковою для врахування судами, колегія суддів доходить висновку про належність та ефективність способу захисту порушеного права, обраного позивачем. 
Приймаючи до уваги встановлені вище обставини, колегія суддів зазначає, що оскільки суд першої інстанції частково неправильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює, то рішення Балтського районного суду Одеської області від 10.06.2025 року підлягає скасуванню в частині задоволення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» про припинення права користування спірною земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) Приватного підприємства «Левчик», із ухваленням в цій частині нового судового рішення про відмову у їх задоволенні.
В іншій частині судове рішення має бути залишено без змін.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -
постановила:

Апеляційну скаргу представника Приватного підприємства «Левчик» - задовольнити частково.
Рішення Балтського районного суду Одеської області від 10 червня 2025 року – скасувати в частині задоволення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Левчик» про припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) Приватного підприємства «Левчик» (код ЄДРПОУ 39248813) на земельну ділянку площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537.
В цій частині ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенніпозову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Левчик» про припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) Приватного підприємства «Левчик» (код ЄДРПОУ 39248813) на земельну ділянку площею 3,14 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0537.
В іншій частині судове рішення залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.
Повний текст судового рішення складений 23 липня 2026 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді Л.М. Вадовська

О.М. Таварткіладзе