Справа № 522/23163/24-Е
Провадження № 2/522/2616/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 вересня 2026 року м. Одеса

Приморський районний суду м. Одеси у складі:
головуючої – судді Косіциної В.В.,
розглянувши на підставі наявних матеріалів цивільну справу за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу квартири, зарахування грошових сум та визнання права власності на нерухоме майно та за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 та ОСОБА_1 про визнання договору оренди недійсним,-
ВСТАНОВИВ:
25 грудня 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла позовна заява Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу квартири та визнання права власності, у якій заявник просила:
- перевести на ОСОБА_1 права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 22.12.2021 №1814, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу – Диким С.П., за яким ОСОБА_5 продав ОСОБА_2 квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ;
- визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
За результатами автоматизованого розподілу справи між суддями, справа передана на розгляд судді Чернявській Л.М.
Ухвалою суду від 30 грудня 2024 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Встановлено, що розгляд справи здійснюватиметься в порядку загального позовного провадження. Надано відповідачам 15-ти денний строк для подання відзиву. Підготовче засідання по справі призначено на 28 лютого 2025 року.
Підготовче засідання, призначене на 28 лютого 2025 року було відкладено на 30 квітня 2025 року та в подальшому на 17 червня 2026 року.
На підставі розпорядження керівника апарату суду від 27.05.2025 №935/25 було проведено повторний автоматизований розподіл справи між суддями, за результатами якого справу передано на розгляду судді Донцову Д.Ю.
Ухвалою суду від 02 червня 2025 року позовну заяву залишено без руху. Надано позивачці строку для усунення недоліків позовної заяви. 
16 червня 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла заява представника позивача – адвоката Возіяна Андрія Андрійовича про усунення недоліків позовної заяви.
Ухвалою суду від 07 липня 2026 року справу прийнято до провадження в порядку загального позовного провадження. Підготовче засідання по справі призначено на 08 жовтня 2025 року.
24 липня 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла зустрічна позовна заява  ОСОБА_3 до ОСОБА_4 та ОСОБА_1 про визнання договору оренди недійсним, у якій позивач просить суд визнати недійсним договір оренди приміщень від 31.03.2016 №1/5.
24 липня 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси від ОСОБА_3 надійшов відзив, у якому відповідач просив відмовити у задоволенні позову.
У підготовче засідання, призначене на 08 жовтня 2025 року з`явився представник позивача та представник ОСОБА_3 . Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання прийнято до розгляду зустрічну позовну заяву. Відкладено підготовчий розгляд справи на 05 листопада 2025 року.
Підготовче засідання, призначене на 05 листопада 2025 року було відкладено на 21 листопада 2025 року.
05 листопада 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла заява представника фізичної особи-підприємця – ОСОБА_1 – адвоката Хаджи Ірини Дмитрівни про зміну предмету позову, у якій заявниця просила прийняти заяву до розгляду та викласти позовні вимоги у наступній редакції:
- перевести на ОСОБА_1 права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 22.12.2021 №1814, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу – Диким С.П., за яким ОСОБА_5 продав ОСОБА_2 квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ;
- зарахувати вартість проведених ремонтних робіт ФОП ОСОБА_1 у квартирі, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 на суму 3 136 294,68, суму пені за договором оренди від 31.03.2016 №1/5 у розмірі 1 671 000,00 гривень, суму штрафу у розмірі 100 000,00 гривень в якості оплати ОСОБА_1 вартості квартири за договором купівлі-продажу від 22.12.2021 №1814, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу – Диким С.П.;
- визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
10 листопада 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси від представника відповідача – адвоката Цвігуна Віталія Васильовича надійшло заперечення на заяву про зміну предмету позову, у якій заявник просив повернути заяву про зміну предмету позову.
На підставі розпорядження керівника апарату Приморського районного суду м. Одеси від 18.12.2025 №2016/25 було проведено повторний автоматизований розподіл справи між суддями, за результатами якого справу передано на розгляд судді Павлик І.А.
Ухвалою суду від 05 лютого 2026 року справу прийнято до провадження. Призначено підготовче засідання на 17 березня 2026 року.
Підготовче засідання, призначене на 17 березня 2026 року не відбулося у зв`язку із відсутністю в приміщенні суду електропостачання.
На підставі розпорядження керівника апарату Приморського районного суду м. Одеси від 06.04.2026 №436/26 було проведено повторний автоматизований розподіл справи між суддями, за результатами якого справу передано на розгляд судді Косіциній В.В.
Ухвалою суду 10 квітня 2026 року справу прийнято до провадження в порядку загального позовного провадження. Підготовче засідання по справі призначено на 06 травня 2026 року.
У підготовче засідання, призначене на 06 травня 2026 року з`явився представник ОСОБА_1 та представник Пагу С. Інші учасники справи у підготовче засідання – не з`явилися, хоча були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового розгляду.
Ухвалою суду від 06 травня 2026 року прийнято до розгляду заяву про зміну предмету позову. Підготовче засідання відкладено на 02 червня 2026 року.
20 травня 2026 року до Приморського районного суду м. Одеси від ОСОБА_2 надійшов відзив на позовну заяву із урахуванням заяви про зміну предмету позову, у якій відповідачка просила відмовити у задоволенні позову.
У підготовче засідання, призначене на 02 червня 2026 року учасники справи – не з`явилися, хоча були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового розгляду. Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання відкладено підготовчий розгляд справи на 02 червня 2026 року.
У підготовче засідання, призначене на 17 червня 2026 року з`явився представник ОСОБА_1 та представник відповідачів – ОСОБА_6 . Інші учасники справи у підготовче засідання – не з`явилися, хоча належним чином повідомлялися про дату, час та місце судового розгляду.
Ухвалою суду від 17 червня 2026 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду на 10 вересня 2026 року.
У судове засідання, призначене на 10 вересня 2026 року з`явився представник ОСОБА_1 та представник відповідачів – ОСОБА_6 . Інші учасники справи у підготовче засідання – не з`явилися, хоча належним чином повідомлялися про дату, час та місце судового розгляду.
Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання суд перейшов до стадії ухвалення рішення. Встановлено, що текст рішення буде проголошено 15 вересня 2026 року.
Суд дослідивши матеріали справи встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
Щодо первісного позову, суд зазначає наступне.
З урахуванням заяви про зміну предмету позову, позивачка просить суд:
- перевести на ОСОБА_1 права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 22.12.2021 №1814, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу – Диким С.П., за яким ОСОБА_5 продав ОСОБА_2 квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ;
- зарахувати вартість проведених ремонтних робіт ФОП ОСОБА_1 у квартирі, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 на суму 3 136 294,68, суму пені за договором оренди від 31.03.2016 №1/5 у розмірі 1 671 000,00 гривень, суму штрафу у розмірі 100 000,00 гривень в якості оплати ОСОБА_1 вартості квартири за договором купівлі-продажу від 22.12.2021 №1814, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу – Диким С.П.;
- визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 
Так, 31 березня 2016 року між ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди №1/5, за яким орендодавець передав в оренду належне йому на праві власності майно, а саме:
- квартиру АДРЕСА_2 ;
- машиномісце АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 .
У п. 5.1.2 Договору сторони погодили, що орендар у разі наміру орендодавця чи будь-якої його дії з продажу або відчуження приміщення, має переважне право перед іншими особами на придбання приміщення та/або із установленим у ньому устаткуванням згідно умов цього договору та вибір орендаря.
01 квітня 2016 року Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 та ОСОБА_1 уклали акт №1 приймання-передачі квартири та машиномісць згідно Договору оренди №1/5 від 31.03.2016.
30 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Будівельна група «Київбудплюс» було укладено договір підряду №14-16/О про виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_1 .
12 грудня 2016 між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 було укладено додатковий договір №1 до договору оренди №1/5 від 31.03.2016, відповідно до якого « ІНФОРМАЦІЯ_1 » та п. 1.1 договору оренди викладено в новій редакції у зв`язку з набуттям орендарем статусу фізичної особи-підприємця
08 грудня 2017 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_7 було укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ганченко О.М., реєстровий №1991 за яким, ОСОБА_4 передав у власність ОСОБА_8 квартиру під АДРЕСА_2 , загальною площею 288,8 кв.м., житловою площею – 129,2 кв.м.
22 грудня 2021 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_2 було укладено договір, посівдчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Диким С.П., реєстровий №1814, за яким ОСОБА_8 передав у власність ОСОБА_2 квартиру під АДРЕСА_2 , загальною площею 288,8 кв.м., житловою площею – 129,2 кв.м.
Звертаючись до суду із позовом, позивачка зазначає про те, що вона належним чином виконувала умови договору оренди, а тому, мала переважне право на купівлю об`єкта нерухомого майна, що був предметом договору оренди.
Проте, з такими доводами позивача за первісним позовом не можна погодитися з огляду на наступне.
Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Конституційний Суд України у пункті 3.5 Рішення у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік (частина четверта статті 362 ЦК України).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18), зробив такі висновки: «чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положень статті 362 ЦК України, як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.[…] Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. 
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), зробила такі висновки: «Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
Вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.
Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.
Натомість відповідно до частини п`ятої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України. Договір оренди частини спірного павільйону, укладений позивачкою та відповідачем, також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності».
Слід зауважити, що усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право (див., постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2019 року в справі № 490/7071/16-ц (провадження № 61-25815св18), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 01 червня 2021 року в справі № 916/2197/20, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2023 року в справі № 910/1549/22, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02 травня 2024 року в справі № 927/150/23).
Переважне право є організаційним, відносним та вторинним. Переважне право у співвласника на купівлю частки є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права на частку в праві спільної часткової власності внаслідок створення можливості для укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право учасника спільної власності не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки завдяки укладенню договору купівлі продажу частки або в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. У свою чергу, конструкція переважного права дозволяє організувати відносини учасників спільної часткової власності, створивши передумови для суб`єкта переважного права укласти договір купівлі-продажу частки. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Тобто в будь-якому разі чітко визначеними є суб`єкти правовідносин спільної власності. Однак його характеристика як відносного не позбавляє переважного права співвласника й певних абсолютних властивостей, які полягають в абсолютності захисту переважного права. 
Під абсолютністю захисту розуміється можливість носія переважного права пред`явити позов про переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу частки до будь-якої іншої особи - не учасника спільної власності. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах спільної власності, завдяки чому особа має статус учасника спільної часткової власності. Тобто переважне право є вторинним до права учасника на частку. За умови припинення права на частку або правовідносин спільної часткової власності припиняється й переважне право (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 травня 2019 року у справі № 362/3810/16-ц (провадження № 61-816св19)).
Переважне право наймача на купівлю речі, яка передана в найм (частина друга статті 777 ЦК України) є організаційним, відносним та вторинним.
Переважне право на купівлю предмета договору найму є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права власності на предмет найму внаслідок укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. 
Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. 
Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах найму, завдяки чому особа має статус наймача. За умови припинення правовідносин найму припиняється й переважне право.
Тому, оскільки у частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі предмета договору найму наймачем. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК України).
При цьому, умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: 
- наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; 
- власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; 
- наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.
Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач зазначає про те, що позивачем не було внесено на депозитний рахунок грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Суд погоджується із зазначеними доводами з огляду на наступне.
Так, звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 не надала суду доказів, які б підтверджували факт внесення нею на депозитний рахунок суду грошових коштів, які за договором повинен сплатити покупець.
Вказані докази також не були надані суду під час звернення до суду із заявою про зміну предмету позову.
Приймаючи до розгляду заяву про зміну предмету позову, суд в ухвалі від 06 травня 2026 року роз`яснив ОСОБА_1 , що саме на неї покладено ризик невнесення на депозитний рахунок суду грошових коштів, які за договором повинен сплатити покупець.
Проте, в супереч вказаних роз`яснень, ОСОБА_1 не надала суду жодного доказу, який би підтверджував факт внесення грошових сум на депозитний рахунок суду.
Так, дійсно, звертаючись до суду із заявою про зміну предмету позову, ОСОБА_1 заявила вимогу про зарахування вартості проведених ремонтних робіт ФОП ОСОБА_1 у квартирі, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 на суму 3 136 294,68, суму пені за договором оренди від 31.03.2016 №1/5 у розмірі 1 671 000,00 гривень, суму штрафу у розмірі 100 000,00 гривень в якості оплати ОСОБА_1 вартості квартири за договором купівлі-продажу від 22.12.2021 №1814, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу – Диким С.П.
Проте, така вимога по суті не може замінити обов`язок позивача – ОСОБА_1 щодо внесення грошових коштів на депозитний рахунок суду, оскільки, позовна вимога є лише вимогою, тоді як її обґрунтованість та відповідно наявність або відсутність підстав для її задоволення судом під час ухвалення рішення. При цьому, така вимога не завжди підлягає задоволенню.
Тому, суд погоджується із доводами відповідача про те, що внесення грошових коштів є обов`язковою умовою під час розгляду справи за позовом про переведення прав та обов`язків покупця, оскільки, саме вказаний механізм є гарантією продавця, яка забезпечить йому оплату у повному обсязі вартості об`єкта нерухомого майна, право власності на який набуде наймач за переважним правом.
Оскільки ОСОБА_1 не сплатила у встановленому порядку на депозитний рахунок суду грошові кошти, які за договором повинен сплати покупець, суд вважає, що нею не дотримано вимоги чинного законодавства щодо переведення прав та обов`язків покупця за договором.
Як вже було зазначено судом, вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах найму, завдяки чому особа має статус наймача. За умови припинення правовідносин найму припиняється й переважне право.
При цьому, договір оренди, за яким позивачем було набуто переважне право на купівлю спірного об`єкта нерухомого майна було укладено саме між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , а тому, саме у відносинах, пов`язаних із відчуженням ОСОБА_4 спірного об`єкта нерухомого майна позивачка мала переважне право на купівлю об`єкта нерухомого майна, а й відповідно на переведення прав та обов`язків за договором.
В той же час, у позовній заяві позивачка у позовній заяві просить перевести права та обов`язки за договором, що укладений між ОСОБА_7 та ОСОБА_2 , тобто, за договором, сторони якого не мали обов`язку забезпечити переважне право ОСОБА_1 на купівлю спірного об`єкта нерухомого майна.
Більше того, згідно п.6.1. Договору, строк дії договору було визначено, що договір вступає в силу з оменту підписання акту-приймання передачі приміщення в оренду та діє 1 092.
Акт приймання-передачі приміщень було підписано 01 квітня 2016 року, а тому, строку дії договору закінчився 28.03.2019.
Договір купівлі-продажу, за яким позивачка просить перевести права та обов`язки покупця був укладений 22 грудня 2021 року, тобто, після закінчення строку дії договору оренди.
Тому, оскільки дія договору оренди була припинена до моменту укладання договору, за яким позивачка просить перевести на неї права та обов`язки покупця, в останньої було припинене переважне право на купівлю спірного об`єкта нерухомого майна.
Слід також зауважити, що рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 20 грудня 2023 року у справі № 522/15106/18 зазначено, що преамбула до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначає, що цей Закон регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав. Ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягають: право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки. Вказана норма, по-перше направлена на захист прав Орендаря, так як робить публічною інформацію про речове право оренди на відповідний об`єкт, по-друге на захист третіх осіб які бажають придбати об`єкт нерухомості, з метою їх попередження що об`єкт нерухомості має певні обтяження (арешт, заборона вчиняти певні дії), або за ним зареєстроване речове право (сервітут, оренда, іпотека). Але п. 6.1. передбачено строк дії договору 1092 дні, тобто без трьох днів три роки, що судом розцінюється як зловживання правом при укладанні договору на строк менш ніж три роки, з метою уникнення публічності інформації про обтяження пов`язані з об`єктом оренди.
Оскільки, відомості про право користування об`єктом нерухомого майна не було зареєстровано в ДРРП, ОСОБА_2 як власник об`єкта нерухомого майна очевидно не могла усвідомлювати той факт, що у будь-яких третіх осіб можуть бути права або обов`язки щодо об`єкта нерухомого майна, який вона набула.
Тому, що ОСОБА_1 на виконання вимог закону не внесла у встановленому законом порядку на депозитний рахунок грошову суму, яку продавець повинен був сплатити за договором купівлі-продажу, та яка б виступала спеціальною гарантією прав попереднього власника, спрямованою на оплату вартості об`єкта нерухомого майна, що йому належав, беручи до уваги те, що у ОСОБА_3 та ОСОБА_2 відсутній обов`язок забезпечити переважне право ОСОБА_1 на купівлю спірного об`єкта нерухомого майна, оскільки, остання мала договірні зобов`язання щодо переважного права на купівлю об`єкта нерухомого майна саме з ОСОБА_4 , та те, що на момент укладання договору, за яким позивачка просить перевести права та обов`язки покупця, строку дії договору оренди завершився, а отже, припинено переважне право ОСОБА_1 на купівлю об`єкта нерухомого майна, суд доходить до висновку про те, що підстави для задоволення вимоги про переведення прав та обов`язків покупця – відсутні, а оскільки, інші позовні вимоги є похідними від вимоги про переведення прав та обов`язків, у їх задоволенні також слід відмовити.
Щодо зустрічної позовної заяви, суд зазначає наступне.
У зустрічній позовній заяві позивач просить суд визнати недійсним договір оренди приміщень від 31.03.2016 №1/5.
Так, 31 березня 2016 року між ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди №1/5, за яким орендодавець передав в оренду належне йому на праві власності майно, а саме:
- квартиру АДРЕСА_2 ;
- машиномісце АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 .
Зустрічна позовна заява мотивована тим, що договір оренди було укладено між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 без мети настання правових наслідків, що обумовлені ним, а основна мета укладання такого договору – це штучне створення підстав для подання відповідного позову та неправомірного стягнення з відповідача грошових коштів. Позивач за зустрічним позовом зазначає, що оскільки вказаний договір є фіктивним, він повинен бути визнаний недійсним.
Проте, з вказаними доводами не можна погодитися з огляду на наступне.
ЦК України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.
Одним із способів захисту цивільних прав та інтересу є визнання правочину недійсним (пункт 2 частини другої статті 16 ЦК України).
Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:
- пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину;
- встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки, від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав (такий висновок міститься у пункті 53 постанови Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.02.2021 у справі № 904/2979/20, у постанові Верховного Суду України від 25.05.2016 у справі № 6-605цс16).
Свобода договору, яка передбачає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, і свобода підприємницької діяльності, яка полягає у самостійному здійсненні без обмежень будь-якої підприємницької діяльність, не забороненої законом, є ключовими засадами цивільного права та господарського права, закріпленими у статтях 3, 627 ЦК України, статтях 6, 43 Господарського кодексу України. Визнання договору недійсним за позовом третьої особи, не сторони договору, є суттєвим втручанням держави у зазначені принципи і порушений інтерес особи має бути таким, що вимагає такого втручання і таке втручання має бути єдиним можливим способом виправлення правової ситуації
Такий висновок міститься у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.02.2021 у справі № 904/2979/20.
Отже, крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин.
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.02.2020 у справі № 387/515/18.
Водночас у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27.01.2020 у справі № 761/26815/17 міститься висновок про те, що недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документу, як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.
Виходячи з наведених норм, при розгляді позову про визнання недійсним оспорюваного правочину судом повинно вирішуватися питання про спростування презумпції правомірності правочину та має бути встановлено не лише наявність підстав, з якими закон пов`язує визнання правочину недійсним, але й чи було порушене цивільне право або інтерес особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право (інтерес) порушене та в чому полягає порушення.
Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.
При цьому відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові (така правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 910/15262/18, від 03.03.2020 у справі № 910/6091/19).
Поряд з цим у названих постановах Верховного Суду також відзначено, що у разі з`ясування обставин відсутності порушеного права позивача (що є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові), судам не потрібно вдаватись до оцінки спірного правочину на предмет його відповідності положенням законодавства.
З матеріалів справи вбачається, що позивач за зустрічним позовом не є безпосереднім учасником правовідносин, що виникли за договором оренди приміщень від 31.03.2016 №1/5.
У вказаному договорі жодним чином не вирішувалися питання про права та інтереси позивача за зустрічним позовом.
При цьому, суд зауважує, що будь-які речові права на об`єкт нерухомого майна, що є предметом договору за договором оренди приміщень від 31.03.2016 №1/5 у ОСОБА_3 – відсутні, оскільки, 22 грудня 2021 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_2 було укладено договір, посівдчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Диким С.П., реєстровий №1814, за яким ОСОБА_8 передав у власність ОСОБА_2 квартиру під АДРЕСА_2 , загальною площею 288,8 кв.м., житловою площею – 129,2 кв.м.
Суд також зауважує, що вказаний договір не може слугувати підставою для неправомірного стягнення з ОСОБА_3 грошових коштів, оскільки, рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 20 грудня 2023 року у справі №522/15106/18 у задоволенні позову фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , третя особа: фізична особа-підприємець ОСОБА_4 , про відшкодування вартості на поліпшення орендованого майна, стягнення штрафу, пені, збитків та моральної шкоди – відмовлено.
Тому, суд вважає, що оспорюваним договором жодним чином не порушені права, свободи та законні інтереси ОСОБА_3 , у зв`язку з чим, суд доходить до висновку про відсутність підстав для задоволення зустрічної позовної заяви.
На підставі зазначеного, керуючись ст.ст.2, 4, 12, 13, 27, 64, 76, 81, 95, 133, 141, ч.4 ст. 223, ч. 2 ст. 247, 258-259, 263-265, 268, 280-282, 354 ЦПК України, суд,-
УХВАЛИВ:
Позовну заяву Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу квартири, зарахування грошових сум та визнання права власності на нерухоме майно – залишити без задоволення.
Зустрічну позовну заяву ОСОБА_3 до ОСОБА_4 та ОСОБА_1 про визнання договору оренди недійсним – залишити без задоволення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. 
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом 30-ти днів з дати складання повного тексту рішення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Текст рішення складено та підписано 15 вересня 2026 року.

Суддя      Косіцина В.В.