Номер провадження: 22-ц/813/4434/26 
Справа № 522/13256/24
Головуючий у першій інстанції Ковтун Ю. І.
Доповідач Лозко Ю. П.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18.08.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого - Лозко Ю.П.,
суддів: Карташова О.Ю., Назарової М.В.,
за участю секретаря судового засідання – Шахової О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного провадження
апеляційну скаргу ОСОБА_1 
на заочне рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14 лютого 2025 року
у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Одеської міської ради, третя особа Товарна Біржа «Центральна Одеська Біржа» про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним,
встановив:
У серпні 2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду з вказаним вище позовом у якому просила визнати дійсним, зареєстрований Договір № 3168 від 18 серпня 1997 року купівлі-продажу 37/100 частини нерухомого майна будинку АДРЕСА_1 , яка складається із літ «Е» - 5-1 коридор (3,3 кв.м.), 5-2 коридор (8,2 кв.м.), 5-3 кухня (9,6 кв.м.), 5-4 - ванна (4.1 кв.м.), 5-5 - жила (24,8 кв.м.), 5-6 - жила (14,0 кв.м.), 6-1 - комора (3,3 кв.м.), 7-1 комора (4,4 кв.м.), а всього 71,7 кв.м., з яких 38,8 кв.м - жила, укладений 18 серпня 1997 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ; витрати за подачу позову залишити за рахунок позивача.
Позовна заява обґрунтована тим, що за умовами вказаного вище договору, ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 продала 37/100 частини нерухомого майна будинку АДРЕСА_1 . 20.08.1997 вказаний договір купівлі-продажу зареєстровано за позивачем в «ОМБТІ», номер запису 5327 в книзі 109 дол. сторінка 178. 11.08.1997 ОМБТІ виготовило технічний паспорт на весь будинок на ім`я усіх співвласників, позивачці належить 37/100 частини будинку по АДРЕСА_1 . З 1997 року позивачка є власником спірного нерухомого майна, щорічно сплачує до місцевого бюджету земельний податок за користування нерухомим майном. Продавець ОСОБА_2 , який є братом колишнього чоловіка позивачки, помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , у зв`язку з чим відповідачем у справі вказана Одеська міська рада. Правочин усіма сторонами повністю виконаний: відповідач отримав гроші до підписання договору, про що вказано безпосередньо в договорі, а позивачка поселилася в свою частину будинку, де була у встановленому законом порядку зареєстрована, де і мешкає до теперішнього часу. Ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін по правочину не заявляв. Позивачка використовує свою частину будинку протягом 27 років, мешкає, регулярно сплачує комунальні платежі та утримує свою частину в належному санітарно - технічному стані. 
На час укладення договору, сторони договору не знали, що правочин у відповідності до ст. 47 ЦК України (1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час також був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до ст.15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають.
На даний час позивачка не має можливості розпоряджатися своєю власністю, оскільки вказаний договір купівлі-продажу не було нотаріально посвідчено.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 14 лютого 2025 року відмовлено у задоволенні вказаного вище позову.
У апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на обставини, якими обґрунтовано позовні вимоги, а також на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права, просить рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14 лютого 2025 року скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
В судовому засіданні представниця скаржниці, адвокат Форманюк О.М. підтримала доводи та вимоги апеляційної скарги.
Інші учасники справи, будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явилися, із заявами (клопотаннями) про відкладення розгляду справи до суду не зверталися.
У відповідності до ч.2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
За таких обставин колегія суддів вважає за можливе провести розгляд справи за відсутності учасників справи, які не з`явилися до судового засідання, будучи належним чином повідомленими про дату, час і місце розгляду справи.
Заслухавши суддю — доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення відповідає, виходячи з такого.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що відсутні жодні правові підстави для визнання договору купівлі-продажу, укладеного на товарній біржі, дійсним, оскільки останній є таким в силу вимог наведених вище норм ЦК УРСР 1963 року та ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», норми якого маєють перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali).
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду, з огляду на таке.
Судом першої інстанції встановлені та підтверджуються такі обставини справи.
18 серпня 1997 року на Товарній Біржі «Центральна Одеська біржа» в «Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю» між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець), укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна № 3168, а саме 37/100 частини нерухомого майна будинку АДРЕСА_1 .
Зазначений вище договір зареєстровано в «ОМБТІ», номер запису 5327 в книзі 109 дол. сторінка 178. 
Відповідно до листа КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради № 42362/04-04 від 25.07.2024 станом на 31.12.2012 право власності на 37/100 частин будинку за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу №3168 від 18.08.1997 року.
У відповідності до статті 5 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень Цивільного кодексу України 2003 року (далі - ЦК України), що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Оскільки вказаний договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований на Одеській товарній біржі 20.08.1997 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі - ЦК Української РСР), Закон України "Про власність", Закон України "Про товарну біржу".
Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається (стаття 47 ЦК УРСР).
Недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей (частина перша статті 48 ЦК УРСР).
Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів (стаття 227 ЦК УРСР).
Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню (частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу", в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2024 року у справі N 336/6023/20 (провадження N 61-11523сво23) зазначено:
"у статті 227 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. В ЦК УРСР не передбачалося обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2018 року в справі N 904/4573/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 вересня 2019 року в справі N 903/729/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі N 183/900/17 (провадження N 61-9101св21));
Цивільний кодекс Української РСР не встановлював інституту нікчемності правочину, який запровадили аж у ЦК України, що набрав чинності 1 січня 2004 року. Єдиним механізмом підтвердження недійсності угоди, що існував до появи вказаного інституту, було визнання такої недійсності за рішенням суду (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі N 363/1834/17 (провадження N 14-53цс21));
за загальним правилом, дія актів цивільного законодавства в часі має футороспективний характер, тобто спрямована на майбутнє. У зв`язку з чим законодавець передбачає, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності (див. постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 24 травня 2021 року в справі N 671/22/19 (провадження N 61-9511сво19));
правочин чи договір з`являються як юридичний факт в момент їх вчинення. Недійсність може "вражати" правочин чи договір, і вона стосується саме моменту його вчинення, а не виконання;
саме на момент вчинення правочин чи договір перевіряються на те чи він відповідає, зокрема, вимогам щодо його дійсності, яка форма встановлена законом щодо правочину чи договору на момент його вчинення. Тому при вирішенні питання щодо кваліфікації правочину чи договору як недійсного має застосовуватися той закон, який був чинний на момент його вчинення; в ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору;
правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду; норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК УРСР 1963 року;
на рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів;
у частині другій статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону "Про товарну біржу" регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі;
спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі".
Зауваження скаржниці про те, що висновки викладені у вказаній вище постанові Верховного Суду є нерелвантими обставинам цієї справи є помилковими та зводиться до суб`єктивного та хибного тлумачення ОСОБА_1 норм процесуального законодавства, чинного на день виникнення спірних правовідносин.
Щодо доводів ОСОБА_1 про порушення оскаржуваним рішенням її особистих майнових прав щодо вільного розпорядження належним їй нерухомим майном, апеляційний суд звертає увагу скаржниці на таке.
Підстави для відмови у вчиненні нотаріальних дій, нотаріусом або посадовою особою, яка вчиняє нотаріальні дії, визначені статтею 49 Закону України "Про нотаріат".
Згідно зі статтею 50 Закону України "Про нотаріат" нотаріальна дія або відмова у її вчиненні оскаржуються до суду. Право на оскарження нотаріальної дії або відмови у її вчиненні має особа, прав та інтересів якої стосуються такі дії.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 жовтня 2024 року у справі N 185/9284/23 вказано, що "можливість оскарження нотаріальних дій або відмови у їх вчиненні забезпечує законність нотаріального провадження і захист прав та інтересів учасників нотаріального процесу. Судова процедура оскарження має на меті забезпечити виправлення нотаріальних помилок, тлумачення чинного законодавства та сприяти дотриманню законності у сфері цивільних правовідносин, що виникають із вчинення нотаріальних дій".
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року у справі N 438/610/14-цзазначено, що "обраний позивачем спосіб захисту цивільного права має бути ефективним, тобто призводити до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу. Велика Палата Верховного Суду вважає, що закріплене у статті 50 Закону України "Про нотаріат" право на оскарження нотаріальної дії може бути реалізоване у тому випадку, якщо звернення з такою вимогою може призвести до відновлення порушеного права або інтересу безвідносно до дослідження правомірності дій інших осіб".
Оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна від 20.08.1997 року №3168 не підлягав нотаріальному посвідченню, це унеможливлює задоволення позову ОСОБА_1 про визнання його дійсним. Такий спосіб захисту як визнання дійсною угоди очевидно є неналежним, що є самостійною підставою для відмови в позові.
За змістом позовних вимог ОСОБА_1 належним способом захисту її порушеного права (інтересу) може бути оскарження відмови у вчиненні нотаріальної дії. 
Аналогічній висновки викладені у постанові Верховного Суду від 12.11.2025 року у справі № 501/896/23 (провадження ).
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
Диспозитивність - один з базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача (див. пункт 118 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року в справі N 914/2350/18 (914/608/20) (провадження N 12-83гс21)).
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, про що зазначено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 у справі N 916/1415/19, від 2 лютого 2021 у справі N 925/642/19, від 21 вересня 2022 року у справі N 908/976/19.
Інші доводи апеляційної скарги зводяться до суб`єктивного тлумачення скаржницею норм права, та незгоди з висновками суду стосовно встановлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки суду, також фактично зводяться до переоцінки доказів наданої судом першої інстанції без посилання на обставини, які не були враховані під час вирішення цієї справи.
Підсумовуючи наведене, колегія суддів вважає вірними та обґрунтованими зазначені вище висновки суду з якими не погоджується скаржниця.
Доказів, які б спростували правильні висновки суду скаржницею не надано.
Порушень судом норм процесуального права колегією суддів не встановлено.
Отже доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
За таких обставин колегія суддів вважає, що відсутні підстави для скасування рішення суду, з мотивів наведених у апеляційній скарзі.
У відповідності ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на викладене колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу потрібно залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін, оскільки доводи апеляційної скарги правильних висновків суду не спростовують.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України
постановив:
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Заочне рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14 лютого 2025 року залишити без змін.
Постанова Одеського апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту.

Головуючий Ю.П. Лозко

Судді: О.Ю. Карташов

М.В. Назарова