Справа №295/11670/26
Категорія 81
2/295/5350/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.09.2026 року м. Житомир
Богунський районний суд міста Житомира у складі:
 
головуючого – судді Полонця С.М.,
 
секретаря с/з – Малашиної А.О.,
за участю: представника позивача – адвоката Джугана М.В. (в режимі відеоконференції), представника відповідача – адвоката Галагуз Д.М.,
розглянув в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» про захист прав споживачів, -
 
встановив:

 
Позивач звернувся до суду з даним позовом, в якому просить визнати за ним майнові права на незавершену будівництвом квартиру, адреса будинку: АДРЕСА_1 ; тип приміщення – квартира; проектний номер 50; кількість кімнат 3; поверх 7; секція 3; проектна загальна площа 90,02 кв.м. При цьому, посилається на те, що між позивачем та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» 17.10.2020 року було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого сторони зобов`язуються в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири та визначено орієнтовну загальну вартість квартири. На виконання вказаного попереднього договору позивач сплатив 1260280,00 грн. забезпечувального платежу. У встановлені договором строки будівництво не завершено. У подальшому функції замовника будівництва передані АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» на користь ТОВ «ЖК-БУД», яке не визнає майнові права позивача на набуття у власність квартири після введення житлового будинку в експлуатацію, чим порушено права позивача. 
Ухвалою судді Богунського районного суду м. Житомира від 03.07.2026 року заяву представника позивача про забезпечення позову, повернуто заявнику.
Ухвалою судді Богунського районного суду м. Житомира від 03.07.2026 року у справі відкрито загальне позовне провадження.
Ухвалою Богунського районного суду м. Житомира від 13.07.2026 року задоволено клопотання представника позивача про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.
Ухвалою Богунського районного суду м. Житомира від 14.07.2026 року заяву представника позивача про забезпечення позову, залишено без задоволення.
Представник відповідача ТОВ «ЖК-БУД» надала відзив на позовну заяву, в якому просить відмовити у задоволенні позову за безпідставністю.
Представник позивача в судовому засіданні підтримав позов та просив його задовольнити.
Представник відповідача ТОВ «ЖК-БУД» в судовому засіданні просила відмовити у задоволенні позову за безпідставністю.
В судове засідання представник відповідача АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» не з`явився, про час та місце судового засідання був повідомлений належним чином, про причини неявки не повідомив, відзив на позов не надав.
Вислухавши пояснення представників сторін та дослідивши матеріали справи, з урахуванням меж заявлених позовних вимог, суд приходить до наступного висновку.
Судом встановлено, що 17.10.2020 року між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» (далі – Продавець), від імені, в інтересах якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю «Сібіес Сейлз» (далі – Повірений продавця), та ОСОБА_1 (далі – Покупець), укладено попередній договір №ЖТ.03.1.095 купівлі-продажи квартири.
Відповідно до п.1.1. вищевказаного договору сторони зобов`язуються в майбутньому, в чіткій відповідності до умов та положень Попереднього договору, укласти договір купівлі-продажу квартири (далі – Основний договір), з наступними характеристиками: адреса будинку – АДРЕСА_1 ; тип приміщення – квартира; проектний номер – 50; кількість кімнат – 3; поверх – 7; секція – 3; проектна загальна площа – 90,02 кв.м. (далі – Квартира), детальне розміщення якої на поверсі зазначено у Додатку №1 до Попереднього договору, та яка буде розташована у багатоквартирному житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (далі – Житловий будинок). 
Згідно п.1.3. Попереднього договору Продавець на день укладення Попереднього договору є інвестором будівництва Житлового будинку (із усім обладнанням, інструментами, підсобними та допоміжними приміщеннями, внутрішніми інженерними мережами), яке здійснюється на підставі та у відповідності до Декларації про початок виконання будівельних робіт від 17 червня 2016 року № ЖТ 083161681440, виданої Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Житомирській області.
Відповідно до п.2.1. Попереднього договору, сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість Квартири, за яку вона буде продана Покупцю згідно Основного договору, становитиме 1260280 грн. 00 коп. без ПДВ. 
Згідно п.2.2. Попереднього договору, Покупець, на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення Основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно Попереднього договору, зобов`язаний сплатити Продавцю, шляхом перерахування на рахунок Повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу (далі – Забезпечувальний платіж), розмір якого дорівнює загальній вартості Квартири, що вказано в п.2.1. Попереднього договору, та має бути сплачений у строки, визначені Попереднім договором.
Відповідно до п.2.3. Попереднього договору, Забезпечувальний платіж за своєю правовою природою не є авансом, попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою, та не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, в розумінні Цивільного кодексу України. Забезпечувальний платіж є іншим, створеним Сторонами згідно ч. 2 ст. 546 Цивільного кодексу України, видом забезпечення виконання зобов`язання, умови здійснення якого визначаються Попереднім договором та не повинні суперечити чинному законодавству України.
Згідно п.2.4. Попереднього договору, Покупець зобов`язується сплатити частину Забезпечувального платежу в розмірі 14185 грн. 60 коп., що є еквівалентом 500 доларів США згідно Комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення цього Попереднього договору, в день підписання Попереднього договору Сторонами.
Іншу частину Забезпечувального платежу Покупець зобов`язується сплатити протягом 3 банківських днів з моменту підписання Попереднього договору Сторонами, а саме до 21.10.2020 року включно. Обидві частини Забезпечувального платежу мають бути сплачені в безготівковій формі, в національній валюті – гривні, шляхом перерахування грошових коштів на зазначені в договорі банківські реквізити.
Сторони погодили, що розмір Забезпечувального платежу може підлягати коригуванню в сторону зменшення або збільшення у випадках та на умовах, визначених Попереднім договором.
Згідно пунктів 2.6., 2.7. Попереднього договору, у разі, якщо внаслідок здійснення технічної інвентаризації Квартири виявиться, що різниця між фактичною загальною площею Квартири та загальною проектною площею Квартири, вказаною у п.1.1. Попереднього договору, є більшою ніж 0,5 кв.м., Покупець зобов`язаний доплатити Продавцю вартість вказаної різниці. Розмір доплати здійснюється лише за частину різниці між фактичною загальною площею Квартири та загальною проектною площею Квартири, що перевищує 0,5 кв.м. Для визначення розміру доплати застосовується вартість одного квадратного метра Квартири, що зазначена у п.2.1. Попереднього договору.
Покупець зобов`язаний здійснити доплату, передбачену п.2.6. Попереднього договору, не пізніше, ніж за 7 робочих днів до моменту кладення Основного договору. 
Згідно п.2.8. Попереднього договору, у випадку застосування Сторонами положень п.2.7. Попереднього договору, загальна вартість Квартири, за яку вона буде продана Покупцю згідно Основного договору, збільшується на розмір доплати, що вирахувана згідно п.2.6. Попереднього договору, без будь-якого додаткового затвердження Сторонами.
Відповідно до пунктів 3.2., 3.3. Попереднього договору, орієнтовний термін завершення будівельно-монтажних робіт по третій секції Житлового будинку – IV квартал 2020 року. Згідно Попереднього договору Сторони беруть на себе обов`язок укласти Основний договір протягом трьох місяців з моменту введення Житлового будинку в експлуатацію, але, в будь-якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин: сплатою Покупцем ста відсотків розміру Забезпечувального платежу згідно з Попереднім договором, та з урахуванням усіх можливих коригувань розміру Забезпечувального платежу; взаєморозрахунку між Покупцем та Продавцем за різницю між фактичною загальною площею Квартири та загальною проектною площею Квартири; державної реєстрації за Продавцем права власності на Квартиру, у порядку, визначеному законодавством України; повне та належне виконання Покупцем зобов`язань, визначених в Розділі 4 Попереднього договору; повне та належне виконання Покупцем зобов`язань, визначених в Розділі 6 Попереднього договору, у випадку невиконання або неналежного виконання Покупцем умов Попереднього договору, що спричинило наявність відповідного зобов`язання; повідомлення Продавцем Покупця про готовність укласти Основний договір із зазначенням місця та часу його підписання.
Згідно довідки від 20.10.2020 року, виданої ТОВ «Сібіес Сейлз», ОСОБА_1 згідно Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 17.10.2020 року, станом на дату оформлення цієї довідки вніс забезпечувальний платіж у сумі 1260280 грн. 00 коп. без ПДВ на будівництво ЖК «Тетерівський бульвар», проектна адреса – м. Житомир, бульвар Тетерівський, 20, квартира згідно проекту №50.
За договором №17/04-Ж про передачу функцій замовника будівництва від 17.04.2025 року, АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» передало на користь ТОВ «ЖК-БУД» функції замовника будівництва щодо проектування, будівництва, введення в експлуатацію та оформлення права власності на Об`єкт будівництва – Нове будівництво багатоповерхового житлового будинку (будинок АДРЕСА_2 , а також у власність виконані будівельні роботи, матеріали та послуги, що були реалізовані в межах будівельного процесу Об`єкта, на умовах та в порядку, визначеними цим Договором.
Пунктом 6.1. вищевказаного договору передбачено, що будівництво Об`єкту в цілому має бути завершено до 31.12.2026 року.
Згідно з частиною 1 статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до частини 1 статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно з частиною 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина 1 статті 16 ЦК України).
Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Також визначено необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).
Відповідно до частини 1 статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
В частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Згідно зі статтею 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Відповідно до статті 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
Згідно зі статтею 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.
Відповідно до частини 1 статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Згідно зі статтею 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року №2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.
Крім того, вказане питання було предметом дослідження як у рішеннях ЄСПЛ, так і Верховного Суду України та Верховного Суду.
Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном»(пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).
У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заявиS. v. the United Kingdom,№ 10741/84).
Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98).
В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.
Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 визначив майнове право як "право очікування", яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Визначення майнового права, як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 4 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі N 6-318цс15, від 4 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15,від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 2 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 7 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
З огляду на вказане, громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, провадження № 14-606цс18, Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17, провадження № 61-21546св19.
Судом встановлено, що між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» та позивачем укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, на виконання якого позивачем сплачено у повному обсязі саме забезпечувальний платіж, який згідно п.2.3. Попереднього договору є лише видом забезпечення виконання зобов`язання.
Всі обставини у сукупності, з настанням яких у сторін Попереднього договору, виникає обов`язок укласти Основний договір, передбачені п.3.3. Попереднього договору, на даний час не настали.
Строк будівництва об`єкту, встановлений пунктом 6.1. договору №17/04-Ж про передачу функцій замовника будівництва від 17.04.2025 року, на даний час не сплив, будинок в експлуатацію не введено, остаточну площу квартири та її загальну вартість не визначено, а її технічну інвентаризацію можливо провести лише після здачі будинку в експлуатацію.
Право власності забудовника на житловий будинок та спірну квартиру не оформлено, основний договір-купівлі продажу квартири між сторонами не укладено.
Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони - покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.
Отже, у суду відсутні правові підстави стверджувати, що відповідачами порушено умови попереднього договору, укладеного з позивачем.
Посилання позивача в обґрунтування позову на те, що ним сплачено за квартиру грошові кошти у повному обсязі за ціною, яка є сталою і не підлягає зміні, не відповідає дійсності, оскільки забезпечувальний платіж за своєю правовою суттю не є загальною вартістю квартири і таку вартість буде визначено лише після здачі будинку в експлуатацію та проведення технічної інвентаризації цієї квартири.
Також посилання позивача на те, що відповідачі не визнають його право на набуття у власність квартири після введення житлового будинку в експлуатацію, що виникло внаслідок укладення попереднього договору, не підтверджене жодними доказами.
При цьому, між позивачем та ТОВ «ЖК-БУД» не укладалися жодні правочини щодо спірних майнових прав на незавершену будівництвом квартиру, а тому між вказаними особами відсутні будь-які договірні відносини.
За таких обставин, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для визнання за позивачем майнових прав на незавершену будівництвом квартиру та задоволення позову у повному обсязі.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 81, 82, 259, 263, 265 ЦПК України, суд,-

вирішив:
Позов ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» про захист прав споживачів, залишити без задоволення.
Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Позивач: ОСОБА_1 ; місце проживання: АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідачі: 
Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон»; місце знаходження: 67701, Одеська область, Білгород-Дністровський район, місто Білгород-Дністровський, вул. Героїв України, будинок 40є; код ЄДРПОУ 40162043;
Товариство з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД»; місце знаходження: 25006, Кіровоградська область, місто Кропивницький, вул. Чикаленка Євгена, будинок 1а, офіс 431; код ЄДРПОУ 45855300.

Суддя: