Справа № 159/4712/25
Провадження № 2/159/138/26

КОВЕЛЬСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
24 липня 2026 року м. Ковель 

Ковельський міськрайонний суд Волинської області у складі:
головуючого судді Губара В.Є.
з участю:
секретаря судового засідання Щесюк Н.Й.,
представника позивача - адвоката Клімук Н.А., 
представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Войдюка Р.В. (в режимі відеоконференції), 
розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 , поданим у її інтересах представником - адвокатом Клімук Н.А., до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп», третя особа на стороні відповідачів, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В., про визнання договорів недійсними та скасування державної реєстрації права власності, 
ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_2 , в інтересах якої діє представник - адвокат Клімук Н.А.,звернулася у суд з позовною заявою до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа на стороні відповідачів, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В., у якій просить:
- визнати договір договір купівлі - продажу нерухомого майна від 03.03.2021, укладений між Товаристворм з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за № 524, недійсним;
- визнати договір дарування земельної ділянки від 14.12.2023, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Ковельського районного нотаріального округу Волинської області Мороз Л.К. за № 2781, недійсним;
- скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстрацію права приватної власності ОСОБА_3 на земельну ділянку площею 0,1840 га, кадастровий номер 0710400000:14:003:0023, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2304084307104, номер запису про право власності:52953899;
- скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 0,1840 га, кадастровий номер 0710400000:14:003:0023, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2304084307104,, номер запису про право власності: 40820328.
Позовні вимоги обґрунтовує тим, що їй на підставі рішення Ковельської міської ради № 14/7 від 12.12.2003, договору купівлі-продажу №928 від 13.09.2006, договору дарування №1844 від 02.06.2006, договору купівлі-продажу №2993 від 22.06.2006, передана у власність земельна ділянка площею 0,1840 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 0710400000:14:003:0023. Державний акт на право власності ОСОБА_2 на цю земельну ділянку серії ЯД № 290430, зареєстровано в Книзі записів державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди за №010808000336 від 15.04.2008. Крім того, за позивачем 05.06.2008 зареєстровано право власності на нерухоме майно, тип об`єкта незавершене будівництво житлового будинку, готовність 9% за вищевказаною адресою. 12.08.2020 приватним виконавцем виконавчого округу Волинської області винесено постанову про арешт майна боржника, згідно з якою описано та накладено арешт на нерухоме майно ОСОБА_2 а саме земельну ділянку площею 0,1840 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 0710400000:14:003:0023. Ця спірна земельна ділянка придбана відповідачем ОСОБА_1 03.03.2021 на підставі договору-купівлі продажу нерухомого майна, посвідченого привтаним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за №524. У подальшому, 14.12.2023 ОСОБА_1 подарував спірну земельну ділянку відповідачу ОСОБА_3 на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Ковельського районного нотаріального округу Волинської області Мороз Л.К. за № 2781. Зазначає, що на момент укладення договорів купівлі-продажу та дарування, на вищевказаній земельній ділянці знаходився об`єкт нерухомого майна незавершене будівництво житлового будинку, який перебуває у власності позивача. Покликаючись на ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України, позивач вважає, що вчинені правочини щодо спірної ділянки не можуть вважатися дійсними. Нотаріус зобов`язаний був перевірити відсутність зареєстрованих об`єктів нерухомості на земельній ділянці. З вищенаведеним та з метою захисту своїх прав позивач звернулася до суду.
Ухвалою суду від 21.07.2025 позовну заяву залишено без руху.
31.07.2025 Ковельським міськрайонним судом Волинської області прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, яку постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження.
30.09.2025 представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Войдюк Р.В. через систему «Електронний суд» подав відзив на позовну заяву, у якому просив відмовити у задоволенні позову у зв`язку з відсутністю порушення прав та інтересів позивача оспорюваниими правочинами 
Ухвалою суду від 07.11.2025 залучено до участі у справі відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «УКРФІНАНС ГРУП».
03.02.2026 ухвалою Ковельського міськрайонного суду Волинської області закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
Представник позивача у судовому засіданні 19.03.2026 суду пояснила, що на спірній земельній ділянці знаходиться належний позивачу до цього часу об"єкт нерухомого майна - незавершене будівництво житлового будинку, відтак за викладених умов подальше відчуження земельної ділянки на якій розташований цей об"єкт не може бути законним, оскільки таким відчуженням порушується принцип "земля слідує за будинком". З огляду на викладене, правочини щодо відчуження лише земельної ділянкими, без врахування факту розташування на ній об"єкту нерухомості, підлягають визнанню недійсними у судовому порядку.
У судовому засіданні 19.03.2026 представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Войдюк Р.В. суду пояснив, що умовами договору іпотеки, укладеного щодо майна ОСОБА_2 , можливість звернення стягнення на предмет іпотеки поширюється не лише на земельну ділянку позивача, а й на об"єкти нерухомості розташовані на ній. Отже, при зверненні стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором позивач повинна була повідомити іпотекодержателя про наявність на власній земельній ділянці недобудованого житлового будинку, однак, цього не зробила. Оскільки відчуження земельної ділянки вчинено на законних підставах, передбачених умовами договору іпотеки, позов задоволенню не підлягає.
Позивач ОСОБА_2 у судовому засіданні 16.04.2026 суду пояснила, що вона укладала договір іпотеки, з його умовами ознайомлена, повідомляла банк, що на земельній ділянці розташований фундамент. Передавала в іпотеку все разом з земельною ділянкою. Фундамент на спірній земельній ділянці зводився спільними коштами з дочкою та зятем, відтак він до сьогоднішнього дня має для неї цінність. Усіма питаннями щодо цих об"єктів займався її зять.
У судовому засіданні 14.07.2026 представник позивача позовні вимоги підтримала, просила позов задовольнити.
Представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Войдюк Р.В. у судовому засіданні 14.07.2026 просив в задоволенні позову відмовити.
Інші учасники справи в судові засідання не з?явилися, належним чином повідомлялися про час та місце розгляду справи, причини неявки суду не повідомили, заяв по суті справи не подали.
Судом 14.07.2026 оголошено про перехід до стадії ухвалення судового рішення і у зв`язку зі складністю справи його ухвалення та проголошення відкладено, проголошення судового рішення призначено на 14.00 годину 24.07.2026.
Суд, заслухавши учасників справи, дослідивши наявні у ній докази, прийшов до наступного висновку.
Судом встановлено, що між позивачем ОСОБА_2 та ЗАТ «ОТП Банк», з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № CM-SME A00/127 0DC/2008 від 15.09.2008, укладено іпотечний договір PM-SME A00/127 0DC/2008 від 15.09.2008, зі змісту якого вбачається, що предметом іпотеки є земельна ділянка площею 1840,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та будь-яке нерухоме майно, що знаходиться чи буде збудоване на земельній ділянці і яке стане власністю Іпотекодавця в майбутньому.
У п. 3.1 договору іпотеки зазначений опис предмету іпотеки: «предметом іпотеки за цим Договором є:
п.3.1.1. Земельна ділянка площею 1840 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 0710400000:14:003:0023, та належить Іпотекодаржавцю на праві власності, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯД №290430, виданим відділом земельних ресурсів у місті Ковелі 16 квітня 2008 року на підставі рішення Ковельської міської ради від 12.12.2003 р. №14/7, договору дарування від 02.06.2003 р. за №1844, договору купівлі-продажу від 22.06.2006 р. за №2993 та договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13.09.2006 р. за №928, який зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди №0110808000336.».
п. 3.1.2 Нерухоме майно, а саме житловий будинок та інші господарські споруди, що будуть збудовані на земельній ділянці, зазначеній в п.3.1.1 цього договору і яке стане власністю Іпотекодавця в майбутньому (після завершення будівництва) (надалі -Нерухоме майно). Застереження: Предмет Іпотеки передається в Іпотеку разом з усіма його приналежностями, що існують на момент укладення цього Договору та виникнуть в майбутньому.
Згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно за ОСОБА_2 05.06.2008 зареєстровано право власності на незавершений об`єкт будівництва житловий будинок, готовністю 9%, на спірній земельній ділянці, яка належить на праві власності позивачу (державний акт на право власності на земельну ділянку від 16.04.2008). 
Таким чином, на момент укладення позивачем договору іпотеки незавершений будівництвом житловий будинок належав ОСОБА_2 та виходячи зі змісту умов іпотечсного договору, а саме його п.3.1.2, став складовою частиною предмету іпотеки.
Сторони іпотечного договору реалізували свої права, що передбачені положеннями пункту 3 частини першої статті 3, статті 6, частини першої статті 627, статті 629, частини першої статті 638 ЦК України, які регулюють правовідносини щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі у певний конкретний спосіб, що не суперечить закону і засадам добросовісності та справедливості у цивільних відносинах. 
Правовий механізм існування іпотеки як окремого інституту в зобов`язальних правовідносинах регулюється спеціальним законом - Законом України «Про іпотеку».
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з ч. 5 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов`язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець.
Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Із долучених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.19.09.2025 копій документів нотаріальної справи вбачається, що 07.11.2014 між ПАТ «ОТП БАНК» та ТОВ «ТОП Факторинг Україна» укладено договір про відступлення прав вимоги, за умовами якого ПАТ «ОТП Банк» передала ТОВ «ОТП Факторинг Україна» права вимоги за кредитними договорами, перелік яких міститься в Додатку 1 до даного договору.
Згідно додатку № 1 за п.н. 10 зазначений кредитний договір № CM-SME A00/127 0DC/2008 від 15.09.2008, боржник ОСОБА_4 .
Рішенням Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 15.05.2015 у справі № 159/1613/15-ц в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № CM-SME A00/127 0DC/2008 від 15.09.2008 звернуто стягнення на предмет іпотеки - нерухоме майно, а саме на земельну ділянку площею 1840 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 0710400000:14:003:0023, та належить на праві власності ОСОБА_2 , шляхом проведення прилюдних торгів з визначенням ціни на продаж предмету іпотеки для його подальшої реалізації.
З копії постанови про арешт майна від 12.08.2020 у виконавчому провадженні № 62800234, вбачається, що приватним виконавцем виконавчого округу Волинської області Шульженко І.С. накладено арешт на спірну земельну ділянку на підставі виконавчого листа №159/1613/15-ц , виданого 22.06.2015 Ковельським міськрайонним судом Волинської області. 
13.12.2020 між ТОВ «ОТП Факторинг Україна» та ТОВ «ФК «УКРФІНАНС ГРУП» укладено договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, за яким первісний іпотекодержатель передає ТОВ «ФК «УКРФІНАНС ГРУП» за договарами іпотеки., перелік яких наведений у Додатку №1, де за п.н. 3 зазначена ОСОБА_2 
03.03.2021 між ТОВ «ФК «УКРФІНАНС ГРУП» та відповідачем ОСОБА_1 укладено посвідчений привтаним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за №524. договір купівлі продажу нерухомого майна, згідно з яким продавець ТОВ «ФК «УКРФІНАНС ГРУП», діючи відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», продав, а покупець ОСОБА_1 купив нерухоме майно - спірну земельну ділянку.
З інформації про виконавче провадження № 62800234 від 03.03.2021 вбачається, що 03.03.2021 приватним виконавцем виконавчого округу Волинської області Шульженко І.С. звернено стягнення на майно.
Отже, спірна земельна ділянка відчужена відповідачу ОСОБА_1 шляхом звернення стягнення на майно, на підставі ст.38 Закону України «Про іпотеку», тобто в установленому законом порядку.
Надалі спірна земельна ділянка на підставі договору дарування від 14.12.2023 ОСОБА_1 подарована ОСОБА_5 , що підтверджується договором дарування посвідченим приватним нотаріусом Ковельського районного нотаріального округу Волинської області Мороз Л.К., за № 2781.
Відповідно до ст. 76-81 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.  
Самі по собі правочини щодо права власності позивача за договором купівлі продажу та договором дарування не порушували права позивача, вищенаведеними допустимими та належними доказами доведено правомірність правочинів вчинених відповідачами, тому вимоги про визнання договорів недійсними задоволенню не підлягають, відповідно похідні вимоги про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності щодо спірної земельної ділянки є безпідставними.
Доводи позивача та представника, з покликаннями на ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України, про недійсність правочинів відповідачів щодо предмета іпотеки (земельна ділянка та незавершений будівництвом житловий будинок) у зв`язку з зареєстрованим правом власності за позивачем на об`єкт «незавершений будівництвом житловий будинок», який розташований на спірній земельній ділянці, які є предметом іпотеки, є безпідставними.
Зважаючи на вищенаведене, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог позивача.
Згідно ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Згідно ч. 2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються:
1) у разі задоволення позову - на відповідача;
2) у разі відмови в позові - на позивача;
3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи, що у задоволенні вимог позову відмовлено, сплачений позивачем судовий збір за подання позовної заяви та витрати на правничу допомогу слід залишити за нею. 
Керуючись ст.ст. 328, 377, 629-638 ЦК України, ст. ст. 200, 258, 259, 263-265, 268, 272, 273, 354, 355 ЦПК України, ст.ст. 1, 6, 35, 38 Закону України «Про іпотеку»,

УХВАЛИВ : 

У задоволенні позову ОСОБА_2 , поданого у її інтересах представником - адвокатом Клімук Н.А., до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп», третя особа на стороні відповідачів, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В., про визнання договорів недійсними та скасування державної реєстрації права власності - відмовити.
Судові витрати залишити за позивачем.
Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Волинського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його складення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне найменування сторін:
Позивач - ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 .
Відповідач - ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_2 .
Відповідач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_3 , місце проживання: АДРЕСА_3 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп», код ЄДРПОУ 40326297, місцезнаходження: м. Київ, вул. Іоанна Павла ІІ, 20/1. 
Третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, місцезнаходження: вул.В.Тютюнника, 49/23, м.Київ.
Повне рішення складено 24.07.2026.

Головуючий: | В. Є. ГУБАР