печерський районний суд міста києва

Справа № 757/4944/25-ц 
пр. 2-3121/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
03 лютого 2026 року 
Печерський районний суд м. Києва в складі:
головуючого: | судді Григоренко І.В.,
при секретарі: | Зінченко І.І.,
за участю: |
представника позивача: | не з`явився,
представника відповідача: третьої особи: | не з`явився, не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_2 , про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири, -

В С Т А Н О В И В:
ОСОБА_1 (далі - позивач, ОСОБА_1 ) звернулась до Печерського районного суду м. Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (далі - відповідач, ПАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд»), в якому просить розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 16.09.2021 року, укладений між ПАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лищук Л.А. та зареєстрований в реєстрі за № 5383; стягнути з ПАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 495 734, 80 грн. внесених платежів за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 16.09.2021 року.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що 16.09.2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній продавець) та ОСОБА_1 (Майбутній покупець) було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, який посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лищук Л.А. та зареєстрований в реєстрі за № 5383, за умовами якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІІ черга будівництва в об`єкті: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 (далі - Попередній договір). На виконання умов Попереднього договору ОСОБА_1 перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошові кошти у розмірі 495 734, 80 грн. (квитанція від 16.09.2021 року на суму 432 234, 80 грн., квитанція від 13.10.2021 року на суму 12 700, 00 грн., квитанція від 18.11.2021 року на суму 12 700, 00 грн., квитанція від 16.12.2021 року на суму 12 700, 00 грн., квитанція від 13.01.2022 року на суму 12 700, 00 грн., квитанція від 12.02.2022 року на суму 12 700, 00 грн.). У 2022 році будівельні роботи щодо будівництва вказаного об`єкту ПрАТ «ХК «Київміськбуд» фактично зупинені, і у повідомлений компанією у комерційній пропозиції строк введення будинку в експлуатацію (до 31.12.2024 року) закінчення будівництва об`єкту не відбулося. 05.12.2024 року ОСОБА_1 прийняла рішення про відмову від Попереднього договору, і таке право Майбутнього Покупця передбачено пунктом 4.8. Попереднього договору.Для реалізації права, передбаченогоп. 4.8. попереднього договору, 05.12.2024 року позивач направила цінним листом з описом вкладення ПрАТ «ХК «Київміськбуд» повідомлення про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири, в якому просила: 1. Прийняти відмову від Попереднього договору; 2. Направити уповноваженого представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» для підписання Договору про розірвання Попереднього договору та для нотаріального посвідчення Договору про розірвання Попереднього договору, на 15.01.2025 року о 14 год. 00 хв. до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкого В.В.; 3. Здійснити всі розрахунки щодо повернення сплачених коштів у визначені Попереднім договором строки. Проте, у вказаний в повідомленні день та час представник відповідача до нотаріуса не прибув, про що нотаріусом складено свідоцтво. Позивач зазначає, що така бездіяльність відповідача щодо реалізації п. 4.8. Попереднього договору порушує її права на відмову від договору та повернення сплачених нею коштів з метою придбання нерухомості.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.02.2025 року, справу було розподілено та передано судді Печерського районного суду м. Києва Григоренко І.В.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 05.02.2025 року в порядку загального позовного провадження відкрито провадження у цивільній справі за позовомОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири, підготовче засідання у справі призначено на 14.04.2025 року.
27.02.2025 року з використанням системи «Електронний суд» на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника відповідача - Варицького Є.В. надійшов відзив на позовну заяву, який був переданий головуючому судді 03.03.2025 року, у якому останній просив відмовити у задоволенні позову у повному обсязі. У разі розірвання Попереднього договору, позивачу можуть бути повернуті внесені за умовами Попереднього договору кошти, але виключно за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором. Попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лищук Л.А., відповідно договір про розірвання повинен теж посвідчуватися цим нотаріусом. Позивачем прийнято рішення в односторонньому порядку розірвати договір, що суперечить як умовам договору, так і нормам визначених у ЦК України. Представник відповідача вказує, що позивачем не дотримано порядку розірвання договору та останній передчасно звернувся до суду. Представник відповідача вважає, що на момент розгляду справи відсутні підстави для розірвання Попереднього договору у справі, та повернення коштів (умови договору передбачають штраф в розмірі 5% від суми при розірванні договору).
05.03.2025 року з використанням системи «Електронний суд» на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника позивача - адвоката Котової Ю.І. надійшла відповідь на відзив, у якій остання просила позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
08.04.2025 року на адресу Печерського районного суду м. Києва від ОСОБА_2 надійшла заява, у якій останній просив залучити його до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача.
14.04.2025 року справу знято зі складу, у зв`язку із перебуванням головуючого судді на лікарняному, та підготовче засідання призначено на 02.06.2025 року.
14.04.2025 року з використанням системи «Електронний суд» на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника відповідача - Варицького Є.В. надійшла заява про відкладення розгляду справи, яка була передана головуючому судді 28.04.2025 року.
02.06.2025 року на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника позивача - адвоката Котової Ю.І. надійшла заява про розгляд справи, призначеної на 02.06.2025 року, без фіксації технічними засобами, у якій остання просила відкласти розгляд справи.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 02.06.2025 рокузалучено до участі у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача ОСОБА_2 .
Протокольними ухвалами Печерського районного суду м. Києва від 02.06.2025 року приєднано до матеріалів справи відзив на позовну заяву та відповідь на відзив; у зв`язку із задоволенням клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи, відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 198 ЦПК України, підготовче засідання відкладено до 18.08.2025 року.
04.06.2025 року з використанням системи «Електронний суд» на адресу Печерського районного суду м. Києва від представника позивача - адвоката Котової Ю.І. надійшла заява із доказами направлення третій особі копії позовної заяви.
18.08.2025 року на адресу Печерського районного суду м. Києвавід представника позивача - адвоката Котової Ю.І. надійшла заява про розгляд справи, призначеної на 18.08.2025 року, без фіксації технічними засобами, у якій остання просила закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду.
18.08.2025 року на адресу Печерського районного суду м. Києвавід представника відповідача - Варицького Є.В. надійшла заява про розгляд справи, призначеної на 18.08.2025 року, без фіксації технічними засобами, у якій останній не заперечував щодо закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 18.08.2025 року підготовче провадження у цивільній справі за позовом  ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_2 , про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири закрито та справу призначено до судового розгляду по суті в загальному позовному провадженні на 06.11.2025 року.
12.08.2025 року на адресу Печерського районного суду м. Києва від третьої особи надійшла заява, яка була передана головуючому судді 19.08.2025 року, у якій останній просив розглядати справу у його відсутність, позов підтримує у повному обсязі та просить його задовольнити.
Протокольною ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 06.11.2025 року, у зв`язку із неявкою представника відповідача та третьої особи, відповідно до ч. 2 ст. 223 ЦПК України, розгляд справи було відкладено до 03.02.2026 року.
03.02.2026 року на адресу Печерського районного суду м. Києвавід представника позивача - адвоката Котової Ю.І. надійшла заява про розгляд справи без її участі.
В судове засідання 03.02.2026 року учасники справи не з`явились, про дату, час і місце судового засідання повідомлені належним чином, в тому числі, з використанням засобів мобільного зв`язку, електронною поштою та шляхом публікації оголошення на веб-порталі судової влади України. Представник позивача у заяві від 03.02.2026 року просила суд розглядати справу у її відсутність; третя особа у заяві від 12.08.2025 року просив суд розглядати справу за його відсутності.
Частиною 1 ст. 223 ЦПК України встановлено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Оскільки учасники справи були належним чином повідомлені про розгляд справи, суд дійшов висновку про розгляд справи за відсутності учасників справи.
Дослідивши письмові докази у справі у їх сукупності, всебічно та повно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, об`єктивно оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позов підлягає задоволенню, з огляду на наступне.
Суд встановив, що 16.09.2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (далі - Майбутній Продавець) та ОСОБА_1 (далі - Майбутній Покупець) укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, який посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лищук Л.А., та зареєстрований в реєстрі за № 5383 (далі - Попередній договір) (а.с. 11-15). 
Відповідно до п. 1.1. Попереднього договору, сторони зобов`язалися в майбутньому в строк та на умовах, визначеннях цим Договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІІ черга будівництва в об`єкті: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 (далі - Майно). 
Основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 календарних місяців із дня отримання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання Майбутнім Покупцем вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього договору (п. 1.2. Попереднього договору).
Майбутній Покупець зобов`язаний сплатити ПрАТ «ХК «Київміськбуд» вартість майна, зазначену у п. 2.2 цього договору в наступному порядку. Перший платіж у розмірі 432 234,80 грн., що складає 50% вартості майна, та відповідає 19,14 кв.м. загальної проектної площі, протягом 4 банківських днів після підписання цього договору. Наступні платежі Майбутній Покупець здійснює за наведеним графіком, виходячи з проектної площі майна в перерахунку на 1 кв.м., за поточною базовою вартістю 1 кв.м. загальної площі майна, яка буде встановлена згідно з рішенням Правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд», із урахуванням коефіцієнтів, встановлених п.1.3. цього договору, про щоМайбутній Покупець дізнається самостійно на день внесення ним оплати (п.1.4, 1.4.1., 1.4.2. Попереднього договору).
На дату підписання цього договору вартість майна складає 864 243,76 грн., без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв.м. - 22 582,80 грн., без ПДВ, згідно з протоколом засідання Правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 16.12.2020 року, протоколом засідання Правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 27.11.2021 року, протоколом № 53 засідання комісії по визначенню вартості житла, інших об`єктів нерухомості ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 15.12.2020 року, протоколом № 4 засідання комісії по визначенню вартості житла, інших об`єктів нерухомості ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 26.01.2021 року. Вартість майна підлягає зміні у випадках, передбачених п. 1.3, 1.4 та 1.5 цього Договору (п.2.2.Попереднього договору).
Відповідно до п.3.1.5 Договору, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» зобов`язаний не змінювати в односторонньому порядку строк (термін) укладення та нотаріального посвідчення основного Договору та умови продажу майна (зокрема, обов`язки щодо строку передачі майна Майбутньому Покупцю).
Сторони домовились, про те, що той з них, хто необґрунтовано відмовлятиметься (ухилятиметься) від укладання Основного договору у визначений п. 1.2 цього договору термін та на вищезазначених умовах, повинен відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням чи відмовою від укладення Основного договору (п.4.1. Попереднього договору).
Як передбачено п. 4.8 Попереднього договору, до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію Майбутній покупець має право відмовитись від Договору шляхом розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. В такому випадку Майбутній продавець повертає Майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений Майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60 (шістдесяти) банківських днів з дня підписання Договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5 % від суми, внесеної за цим Договором.
Згідно п. 6.1 Попереднього договору він може бути розірваний за взаємною згодою сторін у встановленому законодавством порядку.
На виконання умов Попереднього договору ОСОБА_1 перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошові кошти у розмірі 495 734, 80 грн. (квитанція від 16.09.2021 року на суму 432 234, 80 грн., квитанція від 13.10.2021 року на суму 12 700, 00 грн., квитанція від 18.11.2021 року на суму 12 700, 00 грн., квитанція від 16.12.2021 року на суму 12 700, 00 грн., квитанція від 13.01.2022 року на суму 12 700, 00 грн., квитанція від 12.02.2022 року на суму 12 700, 00 грн.) (а.с. 16-21).
05.12.2024 року ОСОБА_1 направила цінним листом з описом вкладення ПрАТ «ХК «Київміськбуд» повідомлення про розірвання Попереднього договору, в якому просила: 1. Прийняти відмову від Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 16.09.2021 року, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 ; 2. Направити уповноваженого представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» для підписання Договору про розірвання Попереднього договору та для нотаріального посвідчення Договору про розірвання Попереднього договору, на 15.01.2025 року о 14:00 год. до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкого В.В.; 3. Здійснити всі розрахунки щодо повернення сплачених коштів у визначені Попереднім договором строки (а.с. 28-29, 31-31).
ТОВ «УКРБУД ІНВЕСТ» листом від 18.12.2024 року № 182 на адвокатський запит представника позивача повідомив, що внаслок настання форс-мажорних обставин, які діють з 24.02.2022 року та відсутністю фінансування зі сторони Замовника об`єктивно унеможливили здійснення Товариством своєї господарської діяльності, тому ТОВ «УКРБУД ІНВЕСТ» вимушено було призупинити роботу у березні 2022 року. Наразі діяльність Товариства не відновлена, відповідно графік будівництва втратив свою актуальність. Після закінчення цих обставин та відновлення фінансування ТОВ «УКРБУД ІНВЕСТ» готова оновити графік будівництва згідно вимог Замовника та розпочати роботу (а.с. 37).
Станом на момент розгляду справи, матеріали справи не містять доказів розгляду відповідачем ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд», повідомлення ОСОБА_1 про розірвання Попереднього договору.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина друга статті 2 ЦПК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Частинами 1, 2 п. 1 ст. 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, тощо. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ст. 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Статтею 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Будь-які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов`язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускаються.
Так, аналіз пункту 4.8. Попереднього договору свідчить про те, що Майбутній покупець до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору шляхом його розірвання.
Матеріали справи не містять доказів того, що об`єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію, а тому ОСОБА_1 реалізувала своє право, передбачене п. 4.8. Попереднього договору, на розірвання договору, звернувшись до суду з відповідним позовом.
Доводи представника відповідача про те, що у разі розірвання Попереднього договору має вираховуватися штраф у розмірі 5 % від суми внесеної за договором коштів є неправильними, виходячи з умов Попереднього договору та норм законодавства, з огляду на таке.
У постанові Верховного Суду від 12.10.2023 року справа № 308/3956/15-ц (провадження № 61-8074св22) зазначено, що цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов`язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов`язку нового додаткового. Покладення на боржника нових додаткових обов`язків як заходу цивільно-правової відповідальності має місце, зокрема у випадку стягнення неустойки (пені, штрафу).
Відповідно до ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
Разом з тим, за частиною третьою статті 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.
Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.
Зокрема, загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Цій меті, насамперед, слугує стягнення збитків. Розмір збитків в момент правопорушення, зазвичай, ще не є відомим, а дійсний розмір збитків у більшості випадків довести або складно, або неможливо взагалі.
З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку, і ця спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків.
Водночас закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов`язків у правовідносинах.
Зазначені висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 року у справі № 902/417/18 (провадження № 12-79гс19).
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Підставою, яка породжує обов`язок сплатити неустойку, є порушення боржником зобов`язання (стаття 610, пункт 3 частини першої статті 611 ЦК України).
Разом з тим, штраф у розмірі 5 % від суми, визначений п. 4.8. Попереднього договору, не має компенсаторний характер, адже підставою для вирахування є не порушення Майбутнім покупцем зобов`язання, а відмова від укладення основного договору, що є правом останнього, а тому з урахуванням загальних засад справедливості, добросовісності та розумності відсутні підстави для його вирахування від суми, внесеної позивачем.
Згідно ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Як визначено у ч. ч. 1, 2 ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ст. 78 ЦПК України, суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно ч. ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідач не надав належних, допустимих та достатніх доказів на підтвердження розірвання Попереднього договору та повернення позивачу сплачених грошових коштів за Попереднім договором.
За таких обставин, позовні вимоги  ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, ОСОБА_2 , про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартиривід 16.09.2021 року, та стягнення з відповідача на користь позивача 495 734,80 грн., внесених останньою грошових коштів є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Як визначено у ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Як вбачається з матеріалів справи, позивачем за подачу позову до Печерського районного суду м. Києва сплачено судовий збір у розмірі 4 957,35 грн., що підтверджується платіжною інструкцією № 0.0.4137567763.1 від 17.01.2025 року (а.с. 43). Інших доказів на підтвердження понесення судових витрат сторонами не надано.
Оскільки, суд задовольняє позовні вимоги в повному обсязі, то з відповідача на користь позивача підлягають стягненню 4 957,35 грн. у відшкодування судових витрат.
Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 3, 6, 11, 15, 16, 509, 526, 549, 610, 611, 625, 628, 629, 639 Цивільного кодексу України, ст. ст. 3, 4, 12, 13, 15, 19, 76-81, 133-141, 259, 263-265, 273, 353, 354, 355, п.п. 15.5 п. 15 Розділу Перехідні положення Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В :
Позов  ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_2 , про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири,-задовольнити.
Розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 16.09.2021 року, укладений між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лищук Л.А. та зареєстрований в реєстрі за № 5383.
Стягнути з ПАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь  ОСОБА_1 495 734 (чотириста дев`яносто п`ять тисяч сімсот тридцять чотири) грн. 80 коп. внесених платежів за попереднім договором купівлі-продажу квартиривід 16.09.2021 року.
Стягнути з ПАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь  ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 4 957 (чотири тисячі дев`ятсот п`ятдесят сім) грн. 35 коп.
Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_19 , РНОКПП НОМЕР_1 ).
Відповідач: Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, буд. 4/6, код ЄДРПОУ 23527052).
Третя особа: ОСОБА_2 ( АДРЕСА_19 , РНОКПП НОМЕР_2 ).
Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Апеляційні скарги на рішення подаються учасниками справи до Київського апеляційного суду через Печерський районний суд м. Києва, а з початку функціонування Єдиної інформаційно-телекомунікаційної системи безпосередньо до апеляційного суду, матеріали справи витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності Цивільним процесуальним кодексом України в редакції від 15.12.2017 року.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст судового рішення складений та підписаний 03.04.2026 року.

Суддя І.В. Григоренко