УХВАЛА

02 вересня 2026 року
м. Київ

справа № 493/222/25
провадження № 61-10673 ск 26 

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Пророка В. В. (суддя-доповідач), Калараша А. А., Петрова Є. В. розглянув касаційну скаргу Приватного підприємства «Левчик», на рішення Балтського районного суду Одеської області від 19 серпня 2025 року та постанову Одеського апеляційного суду від 02 червня 2026 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Левчик» про визнання договору емфітевзису недійсним, скасування державної реєстрації та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис),

ВСТАНОВИВ:

1. У лютому 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» (далі - ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива») звернулося до суду з вищевказаним позовом у якому просило визнати договір емфітевзису та договору щодо внесення змін до нього недійсними, скасувати державну реєстрацію договору емфітевзису від 10 травня 2023 року та договору щодо внесення змін до нього від 15 травня 2023 року, припинити право користування земельною ділянкою відповідача та стягнути з відповідачів судові витрати.

2. Балтський районний суд Одеської області рішенням від 19 серпня 2025 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 02 червня 2026 року, позов задовольнив.

2.1. Визнав недійсними договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 10 травня 2023 року та договір щодо внесення змін до договору від 15 травня 2023 року, щодо земельної ділянки площею 2,78 га, кадастровий № 5120685000:01:002:0082, укладені між ОСОБА_1 та ПП «Левчик».

2.2. Скасував державну реєстрацію права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) ПП «Левчик» щодо земельної ділянки площею 2,78 га, кадастровий № 5120685000:01:002:0082, проведену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі договору емфітевзису № б/н від 10 травня 2023 року та договору щодо внесення змін до договору № б/н від 15 травня 2023 року (запис про інше речове право 50245629 від 10 травня 2023 року, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Бардакова Є. В. Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області, індексний № 67571035 від 12 травня 2023 року) та ухвалив припинити право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) ПП «Левчик» (код ЄДРПОУ 39248813) на земельну ділянку площею 2,78 га, кадастровий № 5120685000:01:002:0082.

2.3. Стягнув в рівних частинах з ОСОБА_1 та ПП «Левчик» судовий збір у розмірі 7 570,00 грн. 

2.4. Заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Балтського районного суду Одеської області від 30 січня 2025 року, ухвалив скасувати після набрання рішенням суду законної сили.

3. У серпні 2026 року засобами Електронного суду до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ПП «Левчик» у якій скаржник просить скасувати рішення Балтського районного суду Одеської області від 19 серпня 2025 року та постанову Одеського апеляційного суду від 02 червня 2026 року, ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

4. Обґрунтовуючи касаційну скаргу заявник вказує на те, що суди першої та апеляційної інстанції застосовуючи положення Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» мали врахувати висновки Верховного Суду щодо застосування належного способу захисту у складених правовідносинах, а саме викладених у постановах Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/337316-ц, від 02 червня 2025 року у справі № 144/1440/22, від 13 травня 2026 року № 456/252/22, від 23 листопада 2021 року № 359/3373/16, від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17, від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16, від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19, від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18, від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21, від 17 листопада 2021 року у справі № 910/11125/19, від 11 лютого 2020 року у справі № 923/364/19, від 16 червня 2020 року у справі № 904/1221/19 та інших.

5. Отже, підставою для подання касаційної скарги є пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України)

6. Перевіривши доводи касаційної скарги та оскаржувані судові рішення, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для відкриття касаційного провадження у цій справі з огляду на таке.

7. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ЦПК України (відповідно до частини третьої статті 12 ЦПК України).

8. Згідно із частиною першою статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених ЦПК України випадках.

9. Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (частина перша статті 367 ЦПК України).

10. Підставами касаційного оскарження рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанови суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій статті 389 ЦПК України, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у певних випадках, зокрема, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку (згідно із пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

11. Верховний Суд вважає нерелевантними посилання скаржника на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду, які зазначені скаржником в касаційній скарзі, оскільки обставини справ, на які посилається скаржник, є відмінними від спірних правовідносин у цій справі. 

12. Сам заявник належним чином не обґрунтовує, у чому на його думку полягає подібність правовідносин у справі, що розглядається, та у зазначених заявником справах, а тільки зазначає про те, що судами попередніх інстанцій не враховані наведені висновки.

13. З оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції убачається, що суд апеляційної інстанції надав оцінку доводам заявника, щодо способу захисту, обраного позивачем, а саме покликання на правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22) та зазначив, що вказана справа не є релевантною справі, що розглядається, за обставинами які склалися у даній справі, висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (спір про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки) не є релевантними у справі, що переглядається, оскільки різний суб`єктний склад в спірних правовідносинах, так орендодавцем земельної ділянки є ОСОБА_1 , а ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива», є орендарем, який звернувся до суду з позовом за захистом свого права оренди до іншого орендаря ПП «Левчик».

14. Верховний Суд зазначає, що подібність правовідносин означає, зокрема, тотожність суб`єктного складу учасників відносин, об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (зокрема, часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин). Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) визначається обставинами кожної конкретної справи

15. Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 визначаючи критерій подібності правовідносин вказала на те, що спільність, подібність або тотожність рис слід визначати відповідно до елементів правовідносин, якими є їх суб`єкти, об`єкти та юридичний зміст, тобто взаємні права й обов`язки цих суб`єктів. Тому для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вживається термін «подібні правовідносини», зокрема пункту 1 частини другої статті 389 (пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України; пункту 1 частини четвертої статті 328 КАС України) та пункту 5 частини першої статті 396 ЦПК України (пункту 5 частини першої статті 296 ГПК України; пункту 5 частини першої статті 339 КАС України), таку подібність слід оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями.

16. Також у постанові від 19 травня 2020 року справа № 910/719/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де подібними є предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог і встановлені судом фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин.

17. Оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників є основним, а два інші - додатковими, на що вказує, зокрема, частина дев`ята статті 10 ЦПК України щодо можливості застосування аналогії закону, якщо правовідносини подібні саме за змістом.

18. Подібність спірних правовідносин, виявлену одночасно за трьома критеріями, можна кваліфікувати як тотожність цих відносин (однакового виду суб`єкти, однаковий вид об`єкта й однакові права та обов`язки щодо нього), що не вимагає процесуальний закон.

19. Якщо вважати подібними лише ті правовідносини, у яких тотожними (однаковими) є предмети та підстави позову, встановлені судами обставини, а також матеріально-правове регулювання, то такий підхід звузив би роль Верховного Суду як найвищого суду у системі судоустрою України, який забезпечує сталість та єдність судової практики (частина третя статті 125 Конституції України, частина перша статті 36 Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів»).

20. У кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними, та порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій). Лише у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, установити суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин. 

21. Разом із цим, наведені в касаційній скарзі правові висновки зроблені Верховним Судом за результатами розгляду справ, зокрема: 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/337316-ц, від 02 червня 2025 року у справі № 144/1440/22, від 13 травня 2026 року № 456/252/22, від 23 листопада 2021 року № 359/3373/16, від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17, від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року № 905/1926/16 та інших наведених скаржником постановах, не є релевантними справі № 493/222/25 фактичні обставини справи № 493/222/25 та у наведених заявником справах не є подібними. 

22. Встановлюючи обов`язковим при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин врахування висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду, частина четверта статті 263 ЦПК України презюмує застосування норм права у подібних правовідносинах.

23. Отже, наведені доводи вказують на необґрунтованість доводів касаційної скарги з підстав, визначених пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, оскільки відсутні підстави вважати, що оскаржуване судове рішення та зазначені вище постанови Верховного Суду прийняті у справах правовідносини у яких є подібними, тому що судове рішення ухвалено в інших правовідносинах, тобто є нерелевантним у порівнянні із оскаржуваним судовим рішенням у цій справі.

24. Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

25. Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

26. Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

27. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.

28. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

29. Згідно зі статтями 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

30. За пунктом 3 частини першої статті 395 ЦК України речовим правом на чуже майно є право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

31. Відповідно до частини першої статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

32. Судом першої інстанції при розгляді справи крім іншого, було встановлено, що: « ОСОБА_1 на правах власності згідно з Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ОД № 000216 від 21.08.2004 року належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,78 га, кадастровий номер 5120685000:01:0021:0082, яка розташована на території Оленівської сільської ради Балтського району Одеської області. 15.03.2007 року між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі б/н на строк 15 років. Рішенням Балтського районного суду Одеської області від 13.06.2023 року задоволений позов ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , ПП «Левчик» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та про визнання відсутнім права оренди, та визнано укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 додаткова угода № ТВВ-1 від 19.12.2022 року до договору оренди землі № б/н від 15.03.2007 року, який укладений на 15 років щодо земельної ділянки площею 2,78 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0082; визнано відсутнім право оренди Приватного підприємства «Левчик» щодо земельної ділянки площею 2,78 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0082; та зазначено, що рішення суду є підставою для припинення права оренди Приватного підприємства «Левчик» земельної ділянки площею 2,78 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0082. Згідно Додаткової угоди від 19.12.2022 року № ТВВ-1 до договору оренди землі б/н від 15.03.2007 року цей договір поновлений на новий строк, а саме на 24 роки. Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки площею 2,78 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0082, належної ОСОБА_1 , 10.05.2023 року державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Бардаковим Є.В. здійснена державна реєстрація права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) за ПП «Левчик» на підставі договору емфітевзису від 10.05.2023 року та договору щодо внесення змін до договору від 15.05.2023 року між ПП «Левчик» та ОСОБА_1 . Згідно Договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 10.05.2023 року та договору щодо внесення змін до договору від 15.05.2023 року, укладеного між ОСОБА_1 (власником) та ПП «Левчик» (землекористувачем), власник передала землекористувачу право користування земельною ділянкою площею 2,78 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0082 строком на 15 років».

33. Відповідно до частини третьої статті 102-1 ЗК України земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві емфітевзису, суперфіцію.

34. Суд першої інстанції, з висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції, задовольняючи позов виходив з того, що земельна ділянка площею 2,78 га, кадастровий № 5120685000:01:002:0082, належна ОСОБА_1 , в силу частини третьої статті 102-1 ЗК України не могла бути передана нею ПП «Левчик» на праві емфітевзису, так як станом на дату укладення Договору, а саме, 10 травня 2023 року, перебувала в оренді ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива».

35. З таким висновком погоджується і Верховний Суд.

36. А тому, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 10 травня 2023 року та договір щодо внесення змін до договору від 15 травня 2023 року, укладені між ОСОБА_1 та ПП «Левчик», суперечать приписам частини третьої статті 102-1 ЗК України, що згідно частини першої статті 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним та, відповідно, державна реєстрація права емфітевзису, проведена на підставі договорів, які підлягають визнанню недійсними, підлягає скасуванню в силу вимог статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

37. Суди попередніх інстанцій дійшли до правильного висновку, що належним способом захисту прав позивача є визнання недійсними договору емфітевзису та договору щодо внесення до нього змін, скасування державної реєстрації права емфітевзису відповідача та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відповідача, оскільки, як вже було зазначено, одна і та ж сама земельна ділянка не може бути об`єктом оренди двох договорів, укладених із різними орендарями.

38. Щодо посилання заявника на визначення про сторін у негаторному позові, Верховний Суд вважає за необхідне звернути увагу заявника, що у справі яка розглядається, позов пред`явлено орендарем до іншого орендаря у межах цивільно-правових відносин щодо оспорювання правочину (договору емфітевзису з похідними вимогами), а не негаторний позов (усунення перешкод). 

39. У частині другій статті 16 ЦК України визначені способи захисту цивільних прав, які мають універсальний характер та можуть застосовуватися до всіх чи більшості суб`єктивних прав. Водночас законодавець передбачив, що такий перелік не є вичерпним та надав право суду захистити цивільне право або інтерес особи іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (частина третя статті 16 ЦК України). Особа, законне право або інтерес якої порушено, може скористатися можливістю вибору між декількома способами захисту. Якщо спеціальні норми права визначають конкретні заходи з урахуванням специфіки порушеного права та характеру правопорушення, особа вправі скористатися такими способами захисту. Правомірний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми права у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

40. У постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18) та інших зазначено про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є правомірним та ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. 

41. В цілому наведені доводи касаційної скарги зводяться до незгоди скаржника з установленими судами обставинами справи та судовими рішеннями в цілому і не містить доводів, які б ставили під сумнів правильне застосування норм права судами попередніх інстанцій.

42. Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, оскільки вони відповідають встановленим у справі обставинам та ґрунтуються на вимогах чинного законодавства.

43. Доводи касаційної скарги не свідчать про неправильне застосування судами норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

44. Відповідно до пункту 5 частини другої статті 394 ЦПК України у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 1 частини другої статті 389 цього Кодексу суд може визнати таку касаційну скаргу необґрунтованою та відмовити у відкритті касаційного провадження, якщо Верховний Суд уже викладав у своїй постанові висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку (крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку або коли Верховний Суд вважатиме за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах).

45. Європейський суд з прав людини зауважує, що спосіб, у який стаття 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод застосовується до апеляційних та касаційних судів, має залежати від особливостей процесуального характеру, а також до уваги мають бути взяті норми внутрішнього законодавства та роль касаційних судів у них. Вимоги до прийнятності апеляції з питань права мають бути більш жорсткими ніж для звичайної апеляційної скарги. З урахуванням особливого характеру ролі Верховного Суду як касаційного суду процедура, яка застосовується у Верховному Суді, може бути більш формальною (пункт 45 рішення Європейського суду з прав людини від 23 жовтня 1996 року у справі Леваж Престасьон Сервіс проти Франції («Levages Prestations Services v. France»), пункти 37, 38 рішення Європейського суду з прав людини від 19 грудня 1997 року у справі Бруалья Ґомес де ла Торре проти Іспанії («Brualla Gomez de la Torre v. Spain»)).

46. Таким чином, враховуючи, що доводи касаційної скарги є необґрунтованими, правильне застосування норм права судами попередніх інстанцій є очевидним і не викликає розумних сумнівів щодо їх застосування чи тлумачення та відповідає висновкам Верховного Суду, колегія суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшла висновку про відмову у відкритті касаційного провадження.

Керуючись статтями 260, 394 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,

УХВАЛИВ:

1. Відмовити у відкритті касаційного провадження у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Левчик» про визнання договору емфітевзису недійсним, скасування державної реєстрації та припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) за касаційною скаргою Приватного підприємства «Левчик», на рішення Балтського районного суду Одеської області від 19 серпня 2025 року та постанову Одеського апеляційного суду від 02 червня 2026 року.

2. Копію ухвали та додані до касаційної скарги матеріали направити особі, яка подала касаційну скаргу.

Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.

Судді В. В. Пророк

А. А. Калараш

Є. В. Петров