Постанова
Іменем України 
23 липня 2026 року
м. Київ
справа № 727/6125/23
провадження № 14-76цс25
Велика Палата Верховного Суду у складі:
судді-доповідача Ткачука О. С.,
суддів Банаська О. О., Булейко О. Л., Губської О. А., Ємця А. А., Короля В. В., Кравченка С. І., Кривенди О. В., Мазура М. В., Мартинюк Н. М., Пількова К. М., Погрібного С. О., Стрелець Т. Г., Ступак О. В., Тітова М. Ю., Ткача І. В., Уркевича В. Ю.,
розглянувши справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу
за касаційними скаргами Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» на постанову Чернівецького апеляційного суду від 08 серпня 2024 року та додаткову постанову Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року,
УСТАНОВИЛА:
Вступ
1. Спір у цій справі стосується захисту речових прав Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» (далі - ТОВ «Гіпербуд», Товариство) на нежитлове приміщення, що розташоване в об`єкті (торговельному центрі), закінченому будівництвом, але не прийнятому в експлуатацію.
2. Товариство стверджує, що його права замовника будівництва торговельного центру порушені діями Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» (далі - ОК «ЖБК «Проспект», Кооператив). Останній на підставі згодом скасованих документів набув статусу замовника будівництва, вчинив дії для прийняття об`єкта в експлуатацію, оформив за собою право власності на торговельний центр і продав окремі приміщення, зокрема спірне, третім особам.
3. Позивач звернувся до суду з ресцисорним позовом (про визнання договорів купівлі-продажу приміщення недійсними), вважаючи такий спосіб захисту належним та ефективним для відновлення своїх прав.
4. Справу передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду для вирішення виключної правової проблеми та формування висновків щодо належних способів захисту прав інвесторів і замовників (забудовників) у спорах стосовно новоствореного нерухомого майна.
5. Перед Великою Палатою Верховного Суду постали питання:
- чи є тотожними за змістом майнові права замовника, забудовника та інвестора в контексті статті 331 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України);
- чи є ефективним спосіб захисту речового права замовника на нежитлове приміщення, яке є частиною об`єкта закінченого будівництвом (не прийнятого в експлуатацію), шляхом оспорювання правочинів, якими відчужувалося це приміщення;
- чи може замовник будівництва вимагати витребування майна (віндикацію) до моменту офіційного прийняття об`єкта в експлуатацію.
Короткий зміст позовних вимог
6. У червні 2023 року ТОВ «Гіпербуд» звернулося до суду з позовом до ОК «ЖБК «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору,- приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвої Н. В., у якому просив:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення № НОМЕР_1 загальною площею 58,3 кв. м, що розташоване за адресою: 
АДРЕСА_1 (далі - спірне приміщення № НОМЕР_1), від 14 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. і зареєстрований в реєстрі за № 5858;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу приміщення № НОМЕР_1 від 20 січня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. і зареєстрований в реєстрі за № 621.
7. Позовні вимоги ТОВ «Гіпербуд» мотивувало тим, що на підставі права оренди земельної ділянки та дозволу на виконання будівельних робіт збудувало нерухоме майно - торговий центр. Закінчивши будівництво, позивач звернувся до органу державного архітектурно-будівельного контролю із заявою про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію. Проте державний орган відмовив у видачі сертифіката, посилаючись на повідомлення позивачем недостовірних даних щодо земельної ділянки. Позивач стверджує, що право на будівництво об`єкта будь-яким іншим особам не передавав.
8. Однак Чернівецька міська рада прийняла рішення, яким в односторонньому порядку припинила дію договору оренди землі, укладеного із ТОВ «Гіпербуд», та передала цю ділянку в оренду ОК «ЖБК «Проспект» на підставі відповідного договору.
9. Господарський суд Чернівецької області рішенням від 06 лютого 2017 року у справі № 926/4124/16, що набрав законної сили, скасував та визнав недійсним зазначений акт Чернівецької міської ради, а також визнав недійсним договір оренди землі, укладений з ОК «ЖБК «Проспект».
10. Проте у період дії договору оренди землі ОК «ЖБК «Проспект» набуло статусу замовника будівництва та отримало сертифікат готовності новоствореного майна (вказаний сертифікат скасований постановою Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі № 926/1574/18). На підставі таких документів Кооператив зареєстрував право власності на новостворене майно, зокрема на спірне приміщення № НОМЕР_1.
11. У подальшому це приміщення було відчужено шляхом укладення ланцюга договорів купівлі-продажу: спочатку 14 квітня 2017 року Кооператив відчужив його на користь ОСОБА_1 , а пізніше, 20 січня 2022 року, ОСОБА_1 відчужив нерухомість ОСОБА_2 .
12. З огляду на такі обставини ТОВ «Гіпербуд» вважає, що оспорювані правочини купівлі-продажу не відповідають положенням статті 658 ЦК України, адже Кооператив не набув право власності на новостворене майно, а тому не міг відчужити таке право ОСОБА_1 .
13. Тому, посилаючись на статтю 203 та частину першу статті 215 і статтю 658 ЦК України, ТОВ «Гіпербуд» вважає, що наявні підстави для задоволення ресцисорного позову у цій справі. Позивач також вказує на те, що оспорювані правочини порушують його права на здачу новоствореного нерухомого майна в експлуатацію та оформлення права власності на нього.
Короткий зміст судових рішень і мотиви їх ухвалення
14. Шевченківський районний суд м. Чернівці рішенням від 20 травня 2024 року позов задовольнив у повному обсязі.
15. Суд першої інстанції виходив з того, що позивач довів порушення його права оспорюваними правочинами, оскільки ОК «ЖБК «Проспект» не був власником майна (речей та прав), що було відчужено за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, а отже, відповідно до вимог статей 203, 655, 656, 658 ЦК не мав права вчиняти такий правочин.
16.  ОСОБА_1 фактично не набув права власності на спірне приміщення № НОМЕР_1 за договором купівлі-продажу від 14 квітня 2017 року, а тому не міг передати право власності на зазначене нежитлове приміщення ОСОБА_2 шляхом укладення спірного договору купівлі-продажу від 20 січня 2022 року.
17. Додатковим рішенням від 03 червня 2024 року Шевченківський районний суд м. Чернівці вирішив питання розподілу судових витрат. Стягнув з ОК «ЖБК «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ТОВ «Гіпербуд»: 1) витрати на професійну правничу допомогу в сумі 5 000,00 грн у рівних частках по 1 666,67 грн з кожного; 2) судовий збір за подання позовної заяви в сумі 5 368,00 грн і судовий збір за подання заяви про забезпечення позову в сумі 1 342,00 грн, всього 6 710,00 грн в рівних частках по 2 236,67 грн з кожного.
18. Чернівецький апеляційний суд постановою від 08 серпня 2024 року апеляційну скаргу ОК «ЖБК «Проспект» на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці 
від 20 травня 2024 року та додаткове рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 03 червня 2024 року задовольнив, а апеляційну скаргу ТОВ «Гіпербуд» на додаткове рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 03 червня 2024 року задовольнив частково. Рішення суду першої інстанції та додаткове рішення скасував, ухвалив нове рішення - про відмову в позові. Вирішив питання розподілу судових витрат.
19. Відмовляючи у позові, апеляційний суд виходив з того, що задоволення позовних вимог ТОВ «Гіпербуд» не приведе до поновлення майнової сфери позивача, зокрема до набуття ним права власності на спірне майно чи до введення у володіння таким майном, а тому обраний позивачем спосіб захисту не є ефективним. Суд апеляційної інстанції зазначив, що належним та ефективним способом захисту прав та інтересів позивача, який відновить його становище, є позов про визнання майнових прав на спірне приміщення № НОМЕР_1 та його витребування. Також дійшов висновку, що додаткове рішення суду першої інстанції є похідним від основного рішення, а тому воно також підлягає скасуванню.
20. Додатковою постановою від 04 вересня 2024 року Чернівецький апеляційний суд у задоволенні заяви позивача про стягнення судових витрат на професійну правничу допомогу відмовив. Відмовляючи у задоволенні заяви позивача про стягнення витрат на правничу допомогу, суд апеляційної інстанції керувався частиною другою статті 141 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), відповідно до якої інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
21. 06 вересня 2024 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «Гіпербуд», від імені якого діє Стороженко Ю. В., в якій він просить постанову суду апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
22. Касаційна скарга мотивована посиланням на помилковість висновку апеляційного суду про обрання позивачем неналежного способу захисту.
23. Заявник вважає, що в результаті задоволення позовних вимог про визнання майнових прав на нежитлове приміщення позивач не стане власником цього майна як об`єкта нерухомості та не набуде права витребувати його з чужого незаконного володіння.
24. Оскільки позивач є замовником будівництва, то він повинен здати об`єкт в експлуатацію та після цього оформити право власності на зазначений об`єкт в порядку, встановленому частиною другою статті 331 ЦК України, а не визнавати майнові права на нежитлове приміщення.
25. Просить врахувати, що у справі № 727/7731/22 Верховний Суд уже аналізував, чи є витребування майна з чужого незаконного володіння належним способом захисту прав ТОВ «Гіпербуд», однак дійшов висновку на користь такого способу захисту, як визнання договору недійсним.
26. 24 вересня 2024 року до Верховного Суду також надійшла касаційна скарга ТОВ «Гіпербуд», яку подав Стороженко Ю. В. , у якій він просить додаткову постанову апеляційного суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити заяву позивача про стягнення з ОК «ЖБК «Проспект» витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції в розмірі 10 000,00 грн.
27. Касаційна скарга мотивована тим, що у разі скасування постанови апеляційного суду підлягає скасуванню й додаткова постанова апеляційного суду як невід`ємна складова постанови апеляційного суду.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
28. 11 та 15 жовтня 2024 року ОК «ЖБК «Проспект» подав відзиви на касаційні скарги та навів такі мотиви для відмови у їх задоволенні.
29. На обґрунтування відзиву ОК «ЖБК «Проспект» зазначив, що обраний позивачем спосіб захисту є неналежним, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
30. Позивач не зазначає жодної з передбачених законом підстав для оспорювання договору, визначених статтями 203, 215 ЦК України.
31. Позивач вказує на неможливість ввести об`єкт в експлуатацію, однак він жодного разу не звертався до Чернівецької міської ради із цього приводу. На думку ОК «ЖБК «Проспект», тільки офіційна відмова, надана Чернівецькою міською радою ТОВ «Гіпербуд», - про неможливість введення об`єкта в експлуатацію у зв`язку з наявністю оскаржуваних договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення, є належним доказом порушеного права позивача.
32. Постанова Чернівецького апеляційного суду від 08 серпня 2024 року та додаткова постанова Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року є законними й обґрунтованими, ухвалені з дотриманням усіх норм матеріального та процесуального права.
Рух справи в суді касаційної інстанції
33. Ухвалою від 12 вересня 2024 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою на постанову Чернівецького апеляційного суду від 08 серпня 2024 року та витребував матеріали справи з Шевченківського районного суду м. Чернівці.
34. Верховний Суд ухвалою від 07 жовтня 2024 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою на додаткову постанову Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року.
35. Ухвалою від 12 лютого 2025 року Верховний Суд призначив справу до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.
36. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалою від 19 лютого 2025 року передав справу на розгляд Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду.
37. Об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду (надалі також - Об`єднана палата КЦС, Суд) ухвалою від 04 березня 2025 року прийняла справу та призначила її до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
38. Суд ухвалою від 02 червня 2025 року передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини п`ятої статті 403 ЦПК України.
Мотиви передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
39. Об`єднана палата КЦС обґрунтувала необхідність передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду існуванням виключної правової проблеми, яка полягає у необхідності визначення належного та ефективного способу захисту порушених прав у подібних спірних правовідносинах. Колегія суддів зазначила, що застосування дієвого способу захисту залежить від правильного правового розуміння статусу кожного суб`єкта правовідносин, пов`язаних із будівництвом об`єктів нерухомого майна: замовника, забудовника та інвестора.
40. ТОВ «Гіпербуд» для відновлення своїх порушених прав обрало спосіб захисту у вигляді визнання недійсними договорів купівлі-продажу спірного майна (ресцисорний позов). Товариство стверджувало, що вчинення оспорюваних правочинів призвело до порушення його прав як замовника будівництва: на здачу об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене нерухоме майно. Позивач вважав, що саме такий спосіб захисту є належним та ефективним з огляду на висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 23 липня 2024 року у справі № 727/11510/23 та від 19 жовтня 2023 року у справі № 727/7731/22, у яких це товариство також перебувало у процесуальному статусі позивача.
41. Об`єднана палата КЦС, проаналізувавши практику Великої Палати Верховного Суду (постанови від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19, від 05 грудня 2018 року у справі 
№ 522/2110/15-ц та від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13), виснувала, що витребування майна з незаконного володіння іншої особи є ефективним способом захисту права особи, яка була наділена правомочністю власника та, в силу не залежних від неї обставин, позбавлена такого правового статусу.
42. На переконання Суду, висновок про належність обраного способу захисту та, відповідно, можливість застосування того чи іншого із вказаних висновків Верховного Суду до спірних правовідносин залежить від визначення правового статусу замовника, забудовника та інвестора будівництва об`єкта нерухомості. Кожен із цих суб`єктів має власний обсяг прав і обов`язків, закріплених у законодавстві (зокрема й прав на об`єкт нерухомості, який є предметом судового спору), а від їх статусу залежить коло можливих позовних вимог (способів захисту) та обґрунтування підстав позову.
43. Суд констатував, що чинне законодавство України не містить нормативного визначення поняття «забудовник». Раніше відповідний термін був нормативно закріплений, зокрема, у Законі України від 01 серпня 2006 року № 58-V «Про внесення змін до Закону України «Про архітектурну діяльність». У 2008 році згідно із Законом України від 16 вересня 2008 року № 509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» формулювання було розширено до «замовник (забудовник)». З прийняттям Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» відбулася зміна нормативного підходу, внаслідок якої термін «забудовник» був виключений із загального регулювання та замінений на поняття «замовник». 
44. Попри вказані системні зміни, цей термін продовжує існувати в окремих спеціальних нормативно-правових актах, таких як Закон України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», або ж у вигляді поняття «інвестор-забудовник» - у Законі України від 22 грудня 2006 року № 525-V «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».
45. В обґрунтування окресленої правової проблеми Об`єднана палата КЦС зазначила, що відповідно до статті 876 ЦК України власником об`єкта будівництва є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором. Замовником може бути як особа, що здійснює будівництво, так і інвестор. Закон не забороняє поєднання статусів замовника, забудовника та інвестора в одній особі.
46. Обґрунтовуючи кількісний критерій виключної правової проблеми, Суд вказав на те, що справи щодо вказаного торгового центру знаходилися на розгляді не лише Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, але й Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду (№ 824/407/17-а, № 560/1347/23, № 560/1746/20, № 727/2670/17, № 824/442/17-а) та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (№ 926/3515/22, № 926/2284/22, № 727/8819/16-а, № 926/661/20, № 926/1574/18). Також за інформацією, яка міститься у Єдиному державному реєстрі судових рішень, в судах Чернівецької області розглядається значна кількість подібних справ.
47. Мотивуючи якісний критерій, Об`єднана палата КЦС послалася на актуальність і чутливість правової проблеми для українського суспільства, яка потребує нагального вирішення.
48. Тож Об`єднана палата КЦС вважала, що означене питання є актуальним для судів усіх інстанцій цивільної і господарської юрисдикцій та зумовлює необхідність надання відповідей на питання щодо належності способу захисту прав позивача (замовника будівництва), порушених внаслідок неправомірних дій відповідача, які полягали у набутті на підставі скасованих в подальшому у судовому порядку документів статусу замовника будівництва, оформленні права власності на об`єкт нерухомості та відчуженні окремих розташованих у ньому приміщень.
49. Суд також звернув увагу на те, що порушене питання є актуальним для судів цивільної та господарської юрисдикцій.
50. Велика Палата Верховного Суду ухвалою від 27 серпня 2025 року прийняла справу до провадження.
Фактичні обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій
51. 04 травня 2012 року між Чернівецькою міською радою і ТОВ «Гіпербуд» укладено договір оренди землі № 7800 (далі - Договір оренди землі), предметом якого є строкове платне користування земельною ділянкою для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими 
торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться у АДРЕСА_1 (пункт 1.1 Договору оренди землі).
52. Відповідно до пунктів 2, 3, 4 Договору оренди землі площа земельної ділянки - 1,3000 га, кадастровий номер земельної ділянки - 7310136300:11:001:0022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки - 3 282 890,00 грн. Договір укладено строком на 10 років і діє до 04 травня 2022 року. Річна орендна плата визначена за повний рік оренди в розмірі 98 486,70 грн.
53. Згідно з дозволом на виконання будівельних робіт від 29 серпня 2012 року № ЧВ 11412152339, наданим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області ТОВ «Гіпербуд» та генеральному підряднику дочірньому підприємству Приватного підприємства «Капітал інвест груп «Чернівцібудінвест», надано дозвіл на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_1 .
54. У звіті про фактичні результати стосовно відображення в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності ТОВ «Гіпербуд» станом на 30 вересня 2016 року указані витрати з будівництва об`єкта «будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру)» становлять 47 663 752,69 грн.
55. 05 січня 2017 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради відмовила (№ ЧВ 170170050382) у задоволенні заяви ТОВ «Гіпербуд» про видачу сертифіката щодо будівництва будинку 
з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_1 .
56. 14 квітня 2017 року ОК «ЖБК «Проспект» уклав із ОСОБА_1 договір купівлі-продажу, на підставі якого відчужив останньому приміщення № НОМЕР_1. Договір посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. та зареєстрований у реєстрі за № 5858.
57. Відповідно до пунктів 3, 4 договору купівлі-продажу балансова вартість нежитлового приміщення, що є предметом цього договору, становить 371 200,00 грн, згідно з довідкою про балансову вартість, виданою ОК «ЖБК «Проспект» 14 квітня 2017 року за № 189.
58. За погодженням сторін продаж приміщення здійснювався за 371 200,00 грн, які покупець зобов`язувався сплатити продавцю в термін до 18 квітня 2017 року.
59. 20 січня 2022 року ОСОБА_1 відчужив ОСОБА_2 приміщення № НОМЕР_1 на підставі укладеного між ними договору купівлі-продажу. Договір посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. та зареєстрований у реєстрі за № 121.
60. Згідно з пунктами 3, 4 договору купівлі-продажу балансова вартість нежитлового приміщення, що є предметом цього договору, становить 
1 086 000,00грн, відповідно до звіту про оцінку майна від 19 січня 2022 року, проведеної суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Метрстат Групп».
61. Господарський суд Чернівецької області рішенням від 06 лютого 2017 року у справі № 926/4124/16 визнав недійсним та скасував рішення Чернівецької міської ради 10 сесії VІІ скликання від 28 липня 2016 року № 317 «Про припинення договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року, укладеного між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Гіпербуд», у зв`язку з порушенням статті 25 Закону України «Про оренду землі» пунктів 1.1, 5.2, 7.4, 11 Договору та надання в оренду земельної ділянки». Рішенням визнано недійсним договір оренди землі від 24 жовтня 2016 року № 10303, що укладений між Чернівецькою міською радою та ОК «ЖБК «Проспект». Рішення набрало законної сили 04 квітня 2017 року.
62. Західний апеляційний господарський суд постановою від 26 січня 2021 року у справі № 926/1574/18, скасувавши рішення Господарського суду Чернівецької області від 24 листопада 2019 року, ухвалив нове рішення. Визнав незаконними дії Чернівецької міської ради щодо видачі ОК «ЖБК «Проспект» сертифіката серії ЧВ № 164170531809 від 22 лютого 2017 року. Визнав незаконним та скасував сертифікат серії ЧВ № 164170531809, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради 22 лютого 2017 року (далі - сертифікат серії ЧВ № 164170531809).
ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
І. Щодо виникнення права власності на новостворену річ
63. Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
64. Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (стаття 179 ЦК України).
65. Згідно з положеннями частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
66. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів (частина перша статті 328 ЦК України).
67. У частині першій статті 331 ЦК України визначено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
68. За змістом частини першої статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
69. Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
70. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (частина третя статті 331 ЦК України).
71. У частині другій статті 415 ЦК України визначено правило, за яким землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
72. З положень статті 876 ЦК України вбачається, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором.
73. Процедура проєктування, будівництва та прийняття в експлуатацію об`єктів регулюється Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» та відповідними підзаконними актами. Згідно з положеннями вказаного Закону (зокрема статей 26, 34, 39) право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем, який в цих правовідносинах діє в статусі замовника.
74. Прийняття закінченого будівництвом об`єкта нерухомого майна в експлуатацію є обов`язковою передумовою для проведення державної реєстрації права власності. Така умова також вбачається з положень частини другої статті 5 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
75. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що згідно з положеннями статей 316, 331, 415 ЦК України та статей 26, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник будівництва, який володіє земельним титулом, до моменту державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію об`єкт є власником матеріалів, використаних у процесі будівництва, та носієм майнових прав на майбутній об`єкт нерухомості.
76. По завершенню будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації «майнові права» трансформуються у «право власності» на цей об`єкт нерухомості, яке підлягає державній реєстрації в установленому законом порядку (схожі висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06 лютого 2025 року у справі № 911/899/22).
77. Право власності на нерухоме майно набувається після завершення будівництва, прийняття його в експлуатацію та державної реєстрації. Жодних винятків щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, цивільне законодавство не містить. Подібний висновок Велика Палата Верховного Суду сформулювала у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц.
ІІ. Щодо суб`єктів, які можуть брати участь у створенні нерухомого майна
1) Про забудовника та замовника
78. З метою визначення правового статусу суб`єктів будівництва Велика Палата Верховного Суду виходить із системного взаємозв`язку законодавства, що регулює правові підстави створення нового об`єкта нерухомого майна.
79. Законом України від 01 серпня 2006 року № 58-V «Про внесення змін до Закону України «Про архітектурну діяльність» внесено зміни до Закону України «Про архітектурну діяльність» та доповнено його статтю 1 абзацом одинадцятим такого змісту: «забудовник - особа, яка відповідно до закону отримала право власності або користування земельною ділянкою для містобудівних потреб та виконує передбачені законодавством дії, необхідні для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування». Крім того, текст вказаного закону після слова «замовник» в усіх відмінках і числах доповнено словом «(забудовник)».
80. До прийняття зазначеного нормативно-правового акта Закон України «Про архітектурну діяльність» визначав права і обов`язки замовника як суб`єкта архітектурної діяльності, однак не містив нормативного визначення поняття «замовник».
81. У подальшому Законом України від 16 вересня 2008 року № 509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» абзац одинадцятий статті 1 Закону України «Про архітектурну діяльність» викладено в такій редакції: «замовник (забудовник) - фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування».
82. Натомість Закон України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» не містить терміну «забудовник». Крім того, цим же Законом внесено зміни до Закону України «Про архітектурну діяльність», якими слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник».
83. Наведені положення законодавства та їх зміни вказують на те, що у період з 01 серпня 2006 року до 17 лютого 2011 року забудовник був суб`єктом архітектурної діяльності, міг реалізовувати адміністративні права, необхідні для здійснення будівництва або зміни існуючих об`єктів. В аспекті цивільного права забудовник на підставі статей 331, 375, 876 ЦК України міг набути право власності на завершений будівництвом об`єкт, якщо таке право не передано іншій особі на підставі договору або інше не передбачено законом.
84. Разом із цим замовник, повноваження якого в законодавстві регламентувалися паралельно із забудовником, продовжує бути суб`єктом містобудівної діяльності. У межах реалізації юридичного складу виникнення права власності на новостворене майно замовнику будівництва відведена виключна роль виконання його адміністративного етапу (з моменту отримання дозволу на будівництво до прийняття об`єкта в експлуатацію), яка водночас може бути поєднана з виконанням фактичного етапу - будівництвом об`єкта. Реалізація замовником адміністративної стадії (отримання дозволів, підписання акта готовності) є невід`ємною передумовою для трансформації об`єкта будівництва (сукупності матеріалів) у нерухому річ - об`єкт права власності.
2) Про забудовника та інвестора
85. Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
86. Об`єктом інвестування є квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані житлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном [абзац сьомий статті 2 Закону України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV)].
87. Інвестор є особою, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування та якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у пункті 93 постанови від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.
88. В абзаці шостому статті 2 Закону № 978-IV визначено, що об`єктом будівництва є будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів (абзац шостий статті 2 Закону № 978-IV).
89. Забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем (частина третя статті 4 Закону № 978-IV).
90. Наведені норми права вказують на те, що у системі фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю забудовник є суб`єктом, який насамперед виконує функцію організатора будівництва. Однак водночас може поєднувати у собі статус замовника будівництва.
91. Отже, виходячи з наведених правових визначень суб`єктів, дотичних до створення нової речі, Велика Палата Верховного Суду підсумовує, що виникнення права власності на новостворене нерухоме майно обумовлене не статусом таких суб`єктів, а дотриманням ними послідовного юридичного складу, визначеного статтями 331, 415, 876 ЦК України. За відсутності договірної передачі майнових прав іншим особам (наприклад, інвесторам), первинним власником результату будівництва є замовник, який має речове право на земельну ділянку та повноваження на здійснення будівництва.
92. Щодо Закону України від 22 грудня 2006 року № 525-V «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» Велика Палата Верховного Суду зазначає, що нормативне регулювання цього правового акта охоплює випадки реновації житлового та нежитлового фондів. Тобто названий Закон не стосується спірних правовідносин у цій справі.
ІІІ. Щодо способу захисту права
93. Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
94. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
95. Кожна особа має право на захист свого особистого немайнового або майнового права чи інтересу в суді (статті 15, 16 ЦК України). Шляхом здійснення правосуддя суд захищає осіб, права й охоронювані законом інтереси яких порушені, не визнані або оспорюються. Розпорядження правом на захист є фундаментальним приписом цивільного законодавства і полягає у наданні особі можливості застосувати визначені законом або договором способи захисту.
96. Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та інтересів, а також вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного чи оспорюваного права. Такі способи мають бути доступними та ефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц та від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).
97. Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що застосування конкретного способу захисту залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Суд повинен захистити право у спосіб, який є правомірним та ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права, характеру його порушення та спричиненим наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18.
98. Правомірність способу захисту означає його відповідність правовій природі відносин, що виникли між сторонами, тоді як ефективність характеризує дієвість такого способу у відновленні порушеного права.
99. Згідно із частиною другою статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків; 9) відшкодування моральної шкоди; 10) визнання незаконними рішень, дій чи бездіяльності органів влади. Суд може захистити право й іншим способом, встановленим договором, законом або судом у визначених законом випадках.
100. Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
101. Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних (а так само інших зобов`язальних) відносин, і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У такому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною правочину, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, визначених частиною першою статті 388 ЦК України (постанова Верховного Суду України від 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15).
102. Велика Палата Верховного Суду зазначала, що власник може витребувати належне йому майно від останнього набувача незалежно від кількості попередніх відчужень. При цьому оспорювання ланцюга договорів чи рішень органів влади не є ефективним способом захисту. Якщо має бути застосована вимога про витребування майна (віндикація), то вимоги про визнання права власності чи інші преюдиційні вимоги є неефективними. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 та інших.
103. Для застосування такого ефективного та правомірного способу захисту права власності, як віндикація, не вимагається дезавуювати (скасовувати, визнавати незаконними, недійсними тощо) усі проміжні рішення та правочини, на підставі яких чи у зв`язку з виконанням яких попередні набувачі спірного майна ставали їх зареєстрованими власниками (постанова Великої Палати Верховного Суду 
від 03 вересня 2025 року у справі № 911/906/23).
104. 14 вересня 2021 року Велика Палата Верховного Суду ухвалила постанову у справі № 359/5719/17, в якій позивач (інвестор) захищав своє речове право на нерухоме майно (квартиру) в об`єкті, що будувався. Спір полягав у тому, що відповідач відчужив майнові права на нерухоме майно, що належали позивачу, іншій особі. За результатами розгляду справи Велика Палата дійшла висновків, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має вчинити дії, щоб трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, за умови завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно до вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).
Як вже зазначалося, інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування, набуває первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.
Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).
105. Розвинувши наведений вище висновок Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду зазначила, що відповідна трансформація («майнові права» у «право власності») відбувається незалежно від того, кому ці права належать - інвестору (за відповідним договором) чи забудовнику (на підставі статей 331, 876 ЦК України, у разі відсутності інвесторів) [пункт 188 постанови від 06 лютого 2025 року у справі № 911/899/22 (911/1842/23)].
106. У справі № 694/1726/18 Верховний Суд зазначив, що на підставі віндикаційного позову може бути витребуване з чужого незаконного володіння майно, яке є індивідуально визначеним.
107. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що правові висновки щодо способу захисту речових прав інвестора на об`єкт новоствореного нерухомого майна, викладені у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, мають універсальний характер та застосовні й до правовідносин за участю замовника будівництва, за умови наявності в такого суб`єкта правових підстав для первісного набуття права власності на завершений будівництвом об`єкт (прийнятий в експлуатацію).
108. Системне тлумачення положень статей 328, 331, 415, 876 ЦК України у їх взаємозв`язку свідчить, що замовник будівництва є первинним носієм майнових прав на об`єкт будівництва, якщо інше не встановлено законом або договором. За своєю правовою природою майнові права замовника на новостворюваний об`єкт нерухомості є тотожними за змістом майновим правам інвестора, оскільки ці суб`єкти наділені правомочністю на трансформацію зазначених речових прав у повноцінне право власності після закінчення будівництвом об`єкта та прийняття його в експлуатацію.
109. Правовий статус суб`єктів правовідносин (зокрема, замовника, забудовника чи інвестора) не є вирішальним критерієм для обрання належного способу захисту порушеного права. Ключовим чинником для застосування відповідного інструментарію захисту є підстави виникнення майнових прав, що ґрунтуються на факті створення нової речі (стаття 331 ЦК України). У разі якщо відповідний суб`єкт забезпечив дотримання встановленого законом порядку спорудження об`єкта та (або) зберіг за собою обсяг майнових прав на нього, він є первісним набувачем права власності щодо такого майна.
110. З огляду на викладене у разі оспорювання або невизнання речових прав замовника на майно, що перебуває в процесі створення, останній має право на захист шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав на усе таке майно в цілому (об`єкт архітектури) або його частину та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи (статті 388, 392 ЦК України). Такий підхід дозволяє суду не лише відновити правове становище первісного власника, а й надати належну оцінку поведінці набувача, забезпечуючи справедливий баланс між інтересами сторін та пропорційність втручання у право власності з урахуванням приписів статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. 
111. Натомість спосіб захисту прав шляхом визнання договору про відчуження спірного нерухомого майна (ланцюга правочинів) недійсним не лише є неефективним, а й може призвести до непропорційного і безпідставного втручання у права третьої особи (останнього володільця). Під час розгляду такої позовної вимоги питання добросовісності набуття спірного майна останнім володільцем не досліджується належним чином, що позбавляє особу юридичних гарантій захисту права власності. Задоволення подібних вимог без застосування механізму віндикації фактично нівелює принцип правової визначеності та захисту легітимних очікувань добросовісного набувача.
112. Велика Палата Верховного Суду водночас зазначає, коли внаслідок втрати речового права на земельну ділянку завершення будівництва, прийняття об`єкта нерухомості в експлуатацію та подальша державна реєстрація права власності на нього стають юридично неможливими, а віндикаційний механізм захисту майнових прав - недієвим, відбувається трансформація способу захисту порушеного права з речово-правового на зобов`язальний. За таких умов суб`єкт, який фактично поніс витрати на створення відповідного майна, проте був позбавлений можливості набути право власності на нього в натурі, має право вимоги щодо відшкодування вартості таких витрат.
113. Захист майнових інтересів особи у спірних правовідносинах підлягає оцінці крізь призму «правомірних очікувань», що становить невід`ємну складову права на мирне володіння майном, гарантованого статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Особа, яка здійснювала будівництво, добросовісно, покладаючись на наявне право користування земельною ділянкою, мала законне та обґрунтоване сподівання на набуття права власності на результати власних інвестицій або принаймні на отримання співмірної майнової компенсації.
114. Формулюючи свої позовні вимоги та вимоги касаційної скарги, позивач пояснював, що оспорювання правомірності договорів купівлі-продажу є першою ланкою у спорах. За їхніми результатами він має намір спершу довести своє право користування земельною ділянкою, а в подальшому - отримати сертифікат про готовність об`єкта до експлуатації та зареєструвати своє право власності на об`єкт нерухомості.
115. Як убачається з Єдиного державного реєстру судових рішень, ТОВ «Гіпербуд» 06 лютого 2024 року за результатами завершення розгляду справи № 926/2284/22 отримало право на оренду спірної земельної ділянки до 2032 року. Судовим рішенням, постановленим 26 листопада 2025 року у справі №560/18083/24, зобов`язано Державну інспекцію архітектури і містобудування України видати позивачу сертифікат про готовність спірного об`єкта до експлуатації.
116. Таким чином, мети, заради якої було ініційовано це провадження, позивач на час розгляду справи у Верховному Суді вже досяг за допомогою інших правомірних та ефективних способів судового захисту.
IV. Щодо відступу від висновків Верховного Суду
117. Єдність судової практики є фундаментальною засадою здійснення судочинства і визначається тим, що має гарантувати стабільність правопорядку, об`єктивність і прогнозованість правосуддя. Застосування ж судами різних підходів до тлумачення законодавства, навпаки, призводить до невизначеності закону, його суперечливого та довільного застосування. Також єдність судової практики є складовою вимогою принципу правової визначеності.
118. Консультативна рада європейських суддів у Висновку № 11 (2008) про якість судових рішень зазначила, що судді повинні послідовно застосовувати закон. Однак, коли суд вирішує відійти від попередньої практики, на це слід чітко вказувати в рішенні (пункт 49).
119. Задля гарантування юридичної визначеності Велика Палата Верховного Суду має відступати від попередніх висновків Верховного Суду лише за наявності для цього належної підстави. Так, вона може повністю відмовитися від певного висновку на користь іншого або конкретизувати попередній висновок, застосувавши відповідні способи тлумачення юридичних норм. З метою забезпечення єдності та сталості судової практики причинами для відступу від висловленого раніше висновку можуть бути: вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту, через які застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку суспільних відносин у певній сфері або їх правового регулювання [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (пункти 43-45), від 5 грудня 2018 року у справах № 757/1660/17-ц (пункти 43, 44) і № 818/1688/16 (пункти 44, 45), від 15 травня 2019 року у справі № 227/1506/18 (пункт 54), від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (пункти 44, 45), 
від 21 серпня 2019 року у справі № 2-836/11 (пункт 24), від 26 травня 2020 року у справі № 638/13683/15-ц (пункт 23), від 23 червня 2020 року у справі 
№ 179/1043/16-ц (пункт 48), від 30 червня 2020 року у справах № 264/5957/17 (пункт 41) і № 727/2878/19 (пункт 39), від 7 липня 2020 року у справі № 712/8916/17 (пункт 35), від 9 вересня 2020 року у справі № 260/91/19 (пункти 58, 59), від 29 вересня 2020 року у справі № 712/5476/19 (пункт 40), від 9 лютого 2021 року у справі № 381/622/17 (пункт 41), від 25 травня 2021 року у справі № 149/1499/18 (пункт 29), від 8 червня 2021 року у справах № 346/1305/19 (пункт 32) та № 487/8206/18 (пункт 95), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 7.19), від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 (пункт 34), від 2 листопада 2021 року у справі № 917/1338/18 (пункт 90), від 9 листопада 2021 року у справі № 214/5505/16 (пункт 31), від 14 грудня 2021 року у справі № 147/66/17 (пункт 49)].
120. Підсумовуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду зазначає, що наявні підстави для відступу від висновків, висловлених Верховним Судом у складі колегій суддів Касаційного цивільного суду в постановах від 23 липня 2024 року у справі № 727/11510/23 та від 19 жовтня 2023 року у справі № 727/7731/22, що полягають у визнанні ресцисорного позову в подібних спірних правовідносинах як належного та ефективного способу захисту.
121. Велика Палата Верховного Суду наголошує на тому, що відступає не від постанови у конкретній справі, а від певного висновку щодо застосування норм права. Цей висновок міг бути сформульований в одній або декількох постановах. Незазначення повного переліку постанов, від висновку хоча б в одній із яких щодо застосування норм права Велика Палата Верховного Суду відступила, не означає, що відповідний висновок надалі застосовний (постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 березня 2019 року у справі № 521/21255/13-ц, від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц, від 26 жовтня 2022 року у справі № 201/13239/15-ц, від 14 червня 2023 року у справі № 448/362/22).
122. Незалежно від того, чи перераховані всі судові рішення, в яких викладений правовий висновок, від якого відступила Велика Палата Верховного Суду, суди під час вирішення спорів у подібних правовідносинах мають враховувати саме останній правовий висновок Великої Палати Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 січня 2019 року у справі № 755/10947/17, від 10 листопада 2021 року у справі № 825/997/17, від 04 жовтня 2023 року у справі № 906/1026/22).
V. Щодо розгляду касаційної скарги
123. Спір у цій справі пов`язаний насамперед із захистом речового права ТОВ «Гіпербуд» на нежитлове приміщення, що є предметом оспорюваних правочинів. Право власності на це майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за іншою особою - останнім власником ОСОБА_2 .
124. Позивач стверджує, що він є первісним носієм майнових прав на новозбудований торговельний центр, а отже й щодо спірного приміщення, яке вибуло з володіння поза його волею.
125. Ураховуючи наведені вище висновки, належним та ефективним способом захисту прав особи, яка є первісним носієм майнових прав на спірне приміщення, є пред`явлення позову про визнання майнових прав на спірне приміщення та витребування цього майна з незаконного володіння іншої особи (останнього набувача права власності). Тому пред`явлений позивачем ресцисорний позов у цій справі не може вважатися таким, що відповідає належному і ефективному способу захисту прав та інтересів позивача.
126. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є підставою для відмови в позові [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 22 червня 2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76)].
VІ. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
127. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд (пункт 3 частини першої статті 409 ЦПК України).
128. Відповідно до частин першої, третьої і четвертої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
129. З огляду на висновки, зроблені в цій постанові, Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційну скаргу ТОВ «Гіпербуд» потрібно задовольнити частково: постанову Чернівецького апеляційного суду від 08 серпня 2024 року змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови, а в іншій частині - залишити без змін.
Щодо розгляду касаційної скарги на додаткову постанову
130. ТОВ «Гіпербуд» у касаційній скарзі просило додаткову постанову апеляційного суду від 04 вересня 2024 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким стягнути з Кооперативу на користь позивача витрати на професійну правничу допомогу, надану в суді апеляційної інстанції, у розмірі 10 000,00 грн.
131. Додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі [див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 червня 2018 року у справі № 756/4441/17 (провадження № 61-17081св18)].
132. Оскільки Велика Палата Верховного Суду погодилась із результатом вирішення справи судом апеляційної інстанції, відповідно до якого ТОВ «Гіпербуд» відмовлено в задоволенні позову про визнання недійсними договорів 
купівлі-продажу спірного приміщення, то суд не знаходить підстав для скасування чи зміни додаткової постанови Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року.
Розподіл судових витрат
133. Відповідно до статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції в постанові розподіляє судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції.
134. У частині тринадцятій статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
135. З огляду на висновок Великої Палати Верховного Суду про зміну мотивувальної частини судового рішення суду апеляційної інстанцій і залишення без змін його резолютивної частини судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду
ПОСТАНОВИЛА:
1. Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» на постанову Чернівецького апеляційного суду від 08 серпня 2024 року задовольнити частково, а на додаткову постанову Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року залишити без задоволення.
2. Постанову Чернівецького апеляційного суду від 08 серпня 2024 року змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови, а в іншій частині - залишити без змін.
3. Додаткову постанову Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач О. С. Ткачук
Судді: О. О. Банасько Н. М. Мартинюк
О. Л. Булейко К. М. Пільков
О. А. Губська С. О. Погрібний
А. А. Ємець Т. Г. Стрелець
В. В. Король О. В. Ступак
С. І. Кравченко М. Ю. Тітов
О. В. Кривенда І. В. Ткач
М. В. Мазур В. Ю. Уркевич