ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 вересня 2026 року | м. Львів | Справа № 921/139/23
Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:
головуючого (судді-доповідача): Бойко С.М.,
суддів: Бонк Т.Б., 
Рима Т.Я.,

секретар судового засідання Бабій М.М.
явка учасників справи: 
від позивача: Авдєєнко В.В.;
від відповідача: Моравель В.Я.;
від третьої особи: Самолук Т.М.,

розглянув апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни, б/н від 26.02.2026
на рішення Господарського суду Тернопільської області від 28.01.2026, суддя Охотницька Н.В., м. Тернопіль, повний текст рішення складено 06.02.2026
у справі № 921/139/23
за позовом фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни, 
до відповідача Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної (військової) адміністрації,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Тернопільська обласна державна (військова) адміністрація
про стягнення 2 650 030,00 грн. ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог 
25.02.2023 фізична особа-підприємець Наконечна Наталія Миколаївна звернулася до Господарського суду Тернопільської області з позовною заявою до Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної (військової) адміністрації про стягнення 2 650 030,00 грн. ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна.
В обґрунтування заявлених вимог, позивач посилається на погодження орендодавцем проведення будівельно-монтажних робіт, спрямованих на поліпшення об`єкта оренди, ринкова вартість яких становить 2 650 030,00 грн. та підтверджується висновком експерта №150 від 25.03.2019. Посилаючись на положення статей 21, 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та пункту 6.4 договору оренди, позивач вважає, що вартість зазначених поліпшень підлягає відшкодуванню.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 28.01.2026 у задоволенні позову - відмовлено.
Рішення суду обґрунтовано тим, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, оскільки предметом доказування у цій справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість затрат, спрямованих на поліпшення об`єкта оренди (реконструкції) майна. 
Суд врахував преюдиційні обставини, встановлені рішеннями Господарського суду Тернопільської області у справах №6/29-557 та №921/163/19, відповідно до яких реконструйовані приміщення влаштовані із легких збірно-розбірних конструкцій і не є капітальними, можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. 
З огляду на відсутність належних і допустимих доказів збільшення ринкової вартості орендованого майна суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог та відмовив у їх задоволенні.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та заперечення інших учасників справи
27.02.2026 до Західного апеляційного господарського суду через систему «Електронний суд» надійшла апеляційна скарга фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни б/н від 26.02.2026 на рішення Господарського суду Тернопільської області від 28.01.2026, в якій позивач просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким задоволити позовні вимоги повністю.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим дійшов помилкового висновку про відмову в задоволенні позову. 
На думку апелянта, суд безпідставно визнав преюдиційними обставини, встановлені рішеннями у справах №6/29-557 та №921/163/19, оскільки обставини щодо приналежності здійснених позивачем поліпшень орендованого майна до невід`ємних у справах №6/29-557 та №921/163/19 не досліджувалися та не були відображені у мотивувальних частинах відповідних рішень. Натомість двома висновками судових будівельно-технічних експертиз підтверджено, що виконані позивачем поліпшення є невід`ємними.
Також скаржник зазначає, що пунктами 6.2 та 6.4 договору оренди №3 від 05.06.2003 передбачено право орендаря за згодою орендодавця проводити реконструкцію та інші зміни до складу орендованого майна за рахунок власних коштів, а у разі здійснення невід`ємних поліпшень — обов`язок орендодавця компенсувати їх вартість. Дозвіл на проведення будівельно-монтажних робіт був наданий орендодавцем листом №12/2-105 від 18.08.2003, при цьому на той час законодавством не було визначено спеціальної форми чи змісту такого дозволу. Саме на підставі цього листа позивачу були надані дозволи на будівництво, прийнято в експлуатацію виконані будівельні роботи та затверджено відповідний акт. 
Крім того, скаржник вважає, що суд безпідставно дійшов висновку про відсутність доказів ринкової вартості невід`ємних поліпшень, оскільки вартість збільшення орендованого майна визначена у висновку експерта №150 від 25.03.2019, а закон не визначає, що така вартість повинна бути встановлена саме на дату припинення договору оренди. Також апелянт зазначає, що правове значення має не розмір понесених витрат, а ринкова вартість невід`ємних поліпшень.
Також апелянт не погоджується з висновком суду про пропуск строку позовної давності, посилаючись на те, що до спірних правовідносин не застосовується стаття 786 ЦК України, оскільки вони регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна», а застосуванню підлягає загальна позовна давність. На думку скаржника, перебіг позовної давності розпочався з 12.10.2021 після фактичного виселення з приміщення, а також був продовжений на час дії карантину, у зв`язку з чим строк позовної давності не пропущено.
19.03.2026 від третьої особи на стороні відповідача надійшли письмові пояснення, в яких остання просить апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни – залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Тернопільської області від 28.01.2026 - без змін.
23.03.2026 від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній також просить апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни – залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Тернопільської області від 28.01.2026 - без змін.
Рух справи в суді апеляційної інстанції.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.02.2026 справу №921/139/23 розподілено колегії суддів у складі: головуючого судді Бойко С.М., суддів Бонк Т.Б., Якімець Г.Г..
Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 04.03.2026 з підстав, що визначені ч. 2 ст. 260 ГПК України апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни б/н від 26.02.2026 на рішення Господарського суду Тернопільської області від 28.01.2026 у справі № 921/139/23 залишено без руху.
Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 16.03.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни б/н від 26.02.2026 на рішення Господарського суду Тернопільської області від 28.01.2026 у справі № 921/139/23.
Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 16.04.2026 розгляд справи №921/139/23 призначено на 27.05.2026.
Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 27.05.2026 справу №921/139/23 призначено на 15.07.2026.
Рішенням Вищої Ради Правосуддя №1416/0/15-26 від 09.07.2026 звільнено ОСОБА_1 з посади судді Західного апеляційного господарського суду у зв`язку з поданням заяви про відставку.
За розпорядженням керівника апарату суду №153 від 14.07.2026 було проведено автоматизовану заміну складу суду. 
Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.07.2026 для розгляду справи №921/139/23 сформовано колегію суддів у складі: Бойко С.М. - головуючий суддя, судді Бонк Т.Б., Рим Т.Я.
У судове засідання 15.07.2026 з`явились всі учасники справи. 
Представник позивача підтримав вимоги апеляційної скарги, навівши доводи аналогічні викладеним в ній, просив її задоволити. 
Представники відповідача та третьої особи заперечили проти задоволення апеляційної скарги, просили рішення суду першої інстанції залишити без змін. 
Заслухавши пояснення надані учасниками справи, колегія суддів оголосила перерву в судовому засіданні до 29.07.2026.
У судове засідання 29.07.2026 з`явились всі учасники справи.
Представники сторін підтримали свої доводи викладені в попередньому судовому засіданні. 
Межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції.
Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (стаття 269 ГПК України). 
Рішення Господарського суду Тернопільської області від 28.01.2026 у справі №921/139/23 оскаржується позивачем в повному обсязі.
Апеляційний суд, розглянув в судовому засіданні апеляційну скаргу позивача, дійшов висновку про залишення її без задоволення, з таких підстав
Предметом позову є вимога ФОП Наконечної Н.М. до Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної (військової) адміністрації про стягнення суми 2 650 030,00 грн. ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна на час припинення договору оренди державного майна.
З цих підстав предметом доказування в цій справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку. 
Як встановлено судами, Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації утворено шляхом перейменування Головного управління агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації та усіх попередніх формувань. Департамент є структурним підрозділом Тернопільської обласної державної адміністрації та юридичною особою, що підтверджується Положенням про департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації, затвердженим розпорядженням голови Тернопільської обласної державної адміністрації від 28.12.2012 № 1125-од.
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №134245653 від 14.08.2018, адміністративна будівля, загальною площею 2451,5 кв.м, розташована за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького,14, перебуває у державній власності. 
Уповноваженим власником приміщення, що орендував позивач є Тернопільська обласна державна адміністрація, а право оперативного управління ним зареєстровано за Департаментом агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації.
Судами встановлено, що 05.06.2003 між Головним управлінням сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації (надалі змінено найменування на Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації), іменовано "Орендодавець", в особі начальника Маховського І.І., який діє на підставі Положення, затвердженого облдержадміністрацією від 1.08.98 та приватним підприємцем Наконечною Н.М., іменовано "Орендар", що діє на підставі свідоцтва про реєстрацію №2619742500080384 від 22.04.2003, зареєстрованого Управлінням у справах торгівлі, побуту та реєстрації Тернопільської міської ради укладено Договір оренди нежитлових приміщень №3 (далі - Договір) (том 1 а.с. 49-52).
Відповідно до п.1.1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення, державної форми власності, площею 67,1 кв.м, які перебувають на балансі тоді Головного управління сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації, вартість яких визначена відповідно до висновків про вартість приміщень, складених станом на 31 травня 2003 року і становить 34 920 грн.
Приміщення знаходиться за адресою вул. Князя Острозького, 14 у місті Тернополі, мета використання - для організації закладу торгівлі непродовольчими товарами (п.1.2 Договору). Орендодавець зобов`язався передати Орендарю в оренду державні нежитлові приміщення згідно з розділом 1 цього Договору по Акту приймання-передачі майна, який підписується одночасно із цим договором (п. 7.1 Договору).
Згідно розділу 2 договору "Умови передачі та повернення орендованого майна", вступ Орендаря у користування майном настає одночасно із підписанням сторонами Договору та Акта приймання-передачі вказаного майна. Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною експертною оцінкою. 
На виконання умов Договору оренди нежитлових приміщень №3, 05.06.2003 Головним управлінням сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації передано, а приватним підприємцем Наконечною Н.М. прийнято в строкове платне користування частину нежитлового приміщення - вестибюлю, загальною площею 67,1 м2, розташованого в будівлі за адресою: м.Тернопіль, вул. Князя Острозького, 14, про що складено та підписано уповноваженими особами обох сторін Акт приймання-передачі орендованого приміщення від 05.06.2003 (том 1 а.с. 106). Вартість приміщення визначена станом на 31.05.2003 в розмірі 34 920,00 грн. за експертною оцінкою. 
Апеляційним судом встановлено, що до матеріалів справи сторонами цей висновок не надано, оскільки такий не зберігся за закінченням терміну зберігання, що сторонами не заперечено. 
Апеляційний суд зазначає, що інформація про те, що станом на 31.05.2003 вартість приміщення за результатами експертної оцінки становить 34 920,00 грн. міститься крім умов договору оренди державного майна також в акті пеприймання цього приміщенні від 05.06.2003, і в розрахунку сплати за перший (базовий) місяць оренди державного майна, що перебуває на балансі Головного управління сільського господарства і продовольства Тернопільської ОДА та погоджений заступником начальника регіонального відділення ФДМУ у Тернопільській області 25.07.2003 (том 1 а.с. 107). 
Пунктом 6.2 Договору передбачено, що орендар має право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості за рахунок власних коштів.
У пунктах 10.1-10.2 Договору сторони погодили, що останній діє з 5 червня 2003 року до 5 червня 2018 року строком на п`ятнадцять років. 
При цьому, в пунктах 10.5-10.6 Договору сторони погодили, що реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або припинення цього Договору. Дія договору може бути припинена внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства орендаря; загибелі об`єкту оренди; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участі орендаря).
Всі доповнення та зміни до Договору будуть вважатися дійсними лише у тому випадку, якщо вони здійснені в письмовій формі та підписані обома сторонами (п. 11.1 Договору). 
Надалі сторонами неодноразово вносилися зміни до умов цього договору оренди, проте вони не стосуються предмету та підстав позову.
Окрім цього, рішенням Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 у справі №921/163/19 за позовом заступника керівника Тернопільської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Тернопільської обласної державної адміністрації та Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації до фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни про зобов`язання повернути нежитлове приміщення та стягнення коштів, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 24.06.2021 та постановою Верховного Суду від 14.12.2021, встановлено, що договір оренди №3 від 05.06.2003 припинив свою дію 05.06.2018 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. 
Вказаним судовим рішенням також встановлено, що предметом договору оренди №3 від 05.06.2003 було нежитлове приміщення загальною площею 67,1 кв.м, розташоване за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 14, а у зв`язку з припиненням договору у ФОП Наконечної Н.М. виник обов`язок щодо повернення орендованого майна. Рішенням суду ФОП Наконечну Н.М. зобов`язано повернути Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації частину нежитлового приміщення загальною площею 67,1 кв.м, розташованого у будівлі за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 14, шляхом підписання акта приймання-передачі. 
Зазначені обставини, встановлені рішенням Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 у справі №921/163/19, залишеним без змін за результатами апеляційного та касаційного перегляду, мають преюдиційне значення для справи №921/139/23 та відповідно до частини четвертої статті 75 Господарського процесуального кодексу України не підлягають повторному доказуванню, зокрема щодо факту укладення договору оренди №3 від 05.06.2003, його предмета — нежитлового приміщення загальною площею 67,1 кв.м за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 14, припинення цього договору 05.06.2018 та виникнення у ФОП Наконечної Н.М. обов`язку повернути орендоване майно.
Зобов`язання відповідача щодо повернення предмета договору оренди нежитлового приміщення за договором оренди №3 від 05.06.2003 виконано у примусовому порядку на підставі рішення Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 у справі №921/163/19 за позовом заступника керівника Тернопільської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Тернопільської обласної державної адміністрації та Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації до фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни про зобов`язання повернути нежитлове приміщення та стягнення коштів.
Постановою державного виконавця від 22.10.2021 виконавче провадження №66562254 закінчено у зв`язку з виконанням рішення Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 у справі №921/163/19, а відповідно до акта державного виконавця від 22.10.2021 предмет договору оренди — частину нежитлового приміщення загальною площею 67,1 кв.м, розташованого у будівлі за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 14, — повернуто Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації (відомості щодо виконання рішення та реквізитів виконавчого провадження наведено у рішенні Тернопільського окружного адміністративного суду від 14.03.2022 у справі №500/7009/21, залишеному без змін постановою Восьмого апеляційного адміністративного суду від 18.07.2022).
В обґрунтування своїх вимог щодо відшкодування вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів, а також на підтвердження погодження таких поліпшень з орендодавцем позивач посилається на такі докази:
- лист Головного управління сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації №12-2/105 від 18.08.2003, яким ФОП Наконечній Н.М. надано дозвіл на проведення будівельно-монтажних робіт з облаштування приміщень у вестибюлі адміністративного будинку по вул. Князя Острозького, 14 для виставково-торгівельних цілей згідно з договором оренди №3 від 05.06.2003 за рахунок власних коштів орендаря, із зазначенням, що вартість робіт з поліпшення орендованого майна може перевищувати 25 відсотків від залишкової (відновної за вирахуванням амортизаційного зносу) вартості орендованих приміщень (том 1, а.с. 6); 
- рішення виконавчого комітету Тернопільської міської ради №1258 від 12.11.2003, яким суб`єкту підприємницької діяльності Наконечній Н.М. дозволено влаштувати офісні приміщення в орендованих приміщеннях за адресою: вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі та зобов`язано виготовити проєктну документацію і погодити її в управлінні містобудування та архітектури (том 1, а.с. 8); 
- Робочий проєкт «Влаштування офісних приміщень в адмінбудинку м. Тернопіль, вул. Кн. Острозького, 14», виготовлений у 2004 році, відповідно до якого приміщення офісу розміщені на першому поверсі існуючої будівлі, а стіни і перегородки запроєктовані каркасного типу, з металевими стояками та перегородками з металевого каркасу, обшитими гіпсокартоном, перекриття — по металевих балках (том 2, а.с. 72– 82); 
- дозвіл №219/04 від 12.11.2004 Інспекції архітектурно-будівельного контролю на виконання будівельних робіт з влаштування офісних приміщень в орендованих приміщеннях за адресою: вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі відповідно до проєктної документації, затвердженої та зареєстрованої від 12.11.2004 управлінням містобудуванням та архітектури (том 1, а.с. 7); 
- акт державної технічної комісії від 10.12.2004 про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію — влаштування офісних приміщень у нежитлових приміщеннях за адресою: вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі (том 1, а.с. 9– 12); 
- рішення виконавчого комітету Тернопільської міської ради №1443 від 23.11.2005 про затвердження акта державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію офісних приміщень загальною площею 166,9 кв.м, влаштованих суб`єктом підприємницької діяльності Наконечною Н.М. в орендованих приміщеннях (том 1, а.с. 111); 
- висновок №150 від 25.03.2019 судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи, відповідно до якого будівельно-монтажні роботи, проведені ФОП Наконечною Н.М. з облаштування офісних приміщень в адмінбудинку по вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі, віднесено до невід`ємних поліпшень нерухомого майна, а ринкова вартість таких поліпшень станом на час проведення дослідження становить 2 650 030,00 грн; 
- висновок експерта №745/23-22 від 16.02.2024 за результатами судової будівельно-технічної експертизи, відповідно до якого будівельно-монтажні роботи з облаштування офісних приміщень в адмінбудинку по вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі віднесено до невід`ємних поліпшень нерухомого майна. Крім того, експертом встановлено, що вартість невід`ємних поліпшень станом на день проведення дослідження становить 762 203,31 грн, а вартість будівельних робіт з облаштування офісних приміщень, включаючи вартість будівельних матеріалів, згідно з розрахунком вартості будівельних робіт (Додаток №1) становить 862 038,42 грн.
Посилаючись на зазначені документи, позивач вважає, що ним підтверджено наявність необхідних дозвільних документів для проведення робіт з облаштування офісних приміщень, погодження таких робіт орендодавцем та, відповідно, наявність підстав для відшкодування вартості здійснених поліпшень.
Статтею 11 Цивільного кодексу України встановлено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Пунктом 4 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України передбачено, що Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
В силу ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Статтею 778 Цивільного кодексу України визначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Отже, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.
Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти назад в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення. 
Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна регулюються спеціальним Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
До 01.02.2020 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» діяв у редакції Закону №2269-XII від 10.04.1992 із змінами (надалі — Закон №2269-XII). Після 01.02.2020 Закон діє в редакції Закону №157-IX від 03.10.2019 (надалі — Закон №157-IX).
Згідно зі ст. 58 Конституції України слід застосовувати норми закону, які діяли в період виникнення спірних правовідносин. За загальним правилом норма права діє стосовно фактів і відносин, які виникли після набрання чинності цією нормою. Тобто до події, факту застосовується закон (інший нормативно-правовий акт), під час дії якого вони настали або мали місце.
З огляду на викладене Закон №2269-XII підлягає застосуванню до правовідносин сторін, які мали місце до 01.02.2020, а Закон №157-IX — після 01.02.2020.
Спірні правовідносини як на момент існування, так і на момент припинення договору оренди державного майна регулювалися спеціальним Законом України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-XII, оскільки договір оренди державного майна припинив свою дію 05.06.2018. Закон №157-IX, який набув чинності 01.02.2020, не існував на момент здійснення поліпшень і закінчення договору оренди та тому не може регулювати наслідки припинення цих договірних відносин.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (Закон №2269-XII), орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до п. 4 ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (Закон №2269-XII) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Частиною 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (Закон №2269-XII) (в редакції, чинній на час укладення договору та припинення його дії) встановлено, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.
Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.
Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Зміст цієї норми свідчить про те, що орендар має право на компенсацію не вартості поліпшень (будівельних матеріаліав, робіт з капітального ремонту та реконструкції), а на компенсацію йому різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю цього майна на час його передачі в оренду. 
Умови відшкодування або неотримання компенсації також визначені сторонами у пункті 6.4 Договору оренди, яким сторони погодили, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які неможливо відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Питання компенсації орендодавцем вартості зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов договору та чинного на момент виникнення відповідних правовідносин законодавства, зокрема ст. 778 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-XII.
Отже, предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.
Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди, де вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.
Тобто, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент припинення чи розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.
Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-XII щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.2018 у справі № 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17.
Щодо наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендованого майна 
Суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність належних та допустимих доказів надання орендодавцем згоди на здійснення позивачем таких поліпшень орендованого державного майна, які відповідно до вимог законодавства та умов договору оренди могли б бути підставою для відшкодування їх вартості.
Апеляційний господарський суд погоджується з указаним висновком суду першої інстанції з огляду на встановлені у справі обставини та зміст документів, на які посилається позивач на підтвердження наявності відповідної згоди.
Як встановлено вище, на підтвердження погодження здійснення поліпшень позивач посилається, зокрема, на лист Головного управління сільського господарства і продовольства Тернопільської обласної державної адміністрації №12-2/105 від 18.08.2003, яким позивачу надано дозвіл на проведення будівельно-монтажних робіт з облаштування приміщень у вестибюлі адміністративного будинку по вул. Князя Острозького, 14 для виставково-торгівельних цілей згідно з договором оренди №3 від 05.06.2003 за рахунок власних коштів орендаря.
Водночас зі змісту зазначеного листа вбачається, що позивачу надано дозвіл саме на проведення будівельно-монтажних робіт з облаштування приміщень за рахунок власних коштів. При цьому такий дозвіл не містить визначення конкретних невід`ємних поліпшень орендованого майна, на здійснення яких надається згода.
Зі змісту зазначеного листа також не вбачається погодження уповноваженим орендодавцем здійснення позивачем таких поліпшень орендованого державного майна, які відповідно до умов договору оренди та вимог законодавства могли б бути підставою для відшкодування їх вартості після припинення договору оренди.
Таким чином, надання орендарю дозволу на проведення будівельно-монтажних робіт саме по собі не є тотожним наданню згоди на здійснення таких невід`ємних поліпшень державного майна, які відповідно до умов договору та законодавства є підставою для відшкодування їх вартості.
При цьому матеріали справи не містять рішення уповноваженого власника державного майна — Тернопільської обласної державної адміністрації — про погодження здійснення позивачем конкретних невід`ємних поліпшень орендованого приміщення загальною площею 67,1 кв.м, які відповідно до умов договору та вимог законодавства могли б бути підставою для компенсації їх вартості.
Також матеріали справи не містять доказів того, що орендодавцем до здійснення відповідних робіт проводилося обстеження переданого в оренду приміщення та встановлювалася необхідність проведення орендарем саме таких поліпшень, які за своїм характером є невід`ємними від орендованого майна.
За умовами договору оренди позивачу було передано в користування частину нежитлового приміщення — вестибюль загальною площею 67,1 кв.м для організації закладу торгівлі непродовольчими товарами.
Водночас матеріали справи свідчать, що саме орендар надалі ініціював проведення робіт з облаштування орендованого приміщення та звертався до відповідних органів з метою отримання дозволів на здійснення монтажних і будівельних робіт з влаштування офісних приміщень.
Оцінюючи зміст звернень позивача та документів, на підставі яких ним було отримано відповідні дозвільні документи, апеляційний господарський суд зазначає, що з них не вбачається волевиявлення позивача щодо здійснення саме невід`ємних поліпшень орендованого державного майна з метою збільшення його вартості та подальшого отримання компенсації від орендодавця.
Натомість зі змісту зазначених документів вбачається, що вони стосувалися проведення конкретних монтажних і будівельних робіт з облаштування орендованих приміщень та влаштування в них офісних приміщень.
Отримання позивачем дозволів органів місцевого самоврядування та органів державного архітектурно-будівельного контролю, погодження проєктної документації та прийняття об`єкта в експлуатацію підтверджують дотримання процедури, необхідної для виконання відповідних будівельно-монтажних робіт, однак самі по собі не свідчать про наявність згоди уповноваженого орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна, які відповідно до законодавства та умов договору оренди могли б бути підставою для відшкодування їх вартості.
Отже, сам факт звернення позивача за отриманням дозволів на проведення відповідних робіт та отримання таких дозволів не підтверджує, що уповноваженим орендодавцем було погоджено здійснення конкретних невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, які відповідно до умов договору оренди та вимог законодавства могли б бути підставою для відшкодування їх вартості.
Таким чином, сукупність встановлених обставин не підтверджує надання уповноваженим орендодавцем згоди саме на здійснення позивачем таких невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, які відповідно до законодавства та умов договору оренди породжували б обов`язок щодо компенсації їх вартості.
Наданий позивачу дозвіл стосувався проведення будівельно-монтажних робіт з облаштування приміщень за рахунок його власних коштів, тоді як належні та допустимі докази погодження уповноваженим власником державного майна конкретних невід`ємних поліпшень, здійснення яких відповідно до умов договору та вимог законодавства могло б бути підставою для відшкодування їх вартості, в матеріалах справи відсутні.
Щодо характеру здійснених позивачем робіт та наявності підстав вважати їх невід`ємними поліпшеннями орендованого майна
Для вирішення питання про наявність у позивача права на відшкодування вартості здійснених ним поліпшень необхідно встановити не лише наявність згоди орендодавця на їх проведення, а й характер таких робіт та можливість віднесення результату їх виконання до невід`ємних поліпшень орендованого майна.
Як встановлено судами та вбачається з матеріалів справи, наданий позивачу листом Головного управління сільського господарства і продовольства Тернопільської обласної державної адміністрації №12-2/105 від 18.08.2003 дозвіл стосувався проведення будівельно-монтажних робіт з облаштування приміщень у вестибюлі адміністративного будинку по вул. Князя Острозького, 14 у м. Тернополі.
На виконання зазначеного дозволу позивачем було розроблено робочий проєкт «Влаштування офісних приміщень в адмінбудинку м. Тернопіль, вул. Кн. Острозького, 14».
Згідно з робочим проєктом офісні приміщення розміщувалися на першому поверсі існуючої адміністративної будівлі. Стіни і перегородки були запроєктовані каркасного типу, несучі конструкції — у вигляді металевих стояків, перегородки — з металевого каркасу, обшитого гіпсокартоном, а перекриття — по металевих балках.
Таким чином, із самої проєктної документації вбачається, що виконані позивачем роботи полягали у влаштуванні конструкцій другого рівня та в облаштуванні на них офісних приміщень із використанням металевих каркасних конструкцій.
Характер виконаних робіт уже був предметом судового дослідження під час розгляду Господарським судом Тернопільської області справи №6/29-557.
Так, рішенням Господарського суду Тернопільської області від 22.07.2010 у справі №6/29-557 за позовом Головного управління агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації до приватного підприємця Наконечної Н.М. про зобов`язання внести зміни до договору оренди нежитлового приміщення від 05.06.2003 №3 в частині площі орендованого майна та розміру орендної плати, яке набрало законної сили 06.08.2010, встановлено, що влаштовані позивачем офісні приміщення виконані із легких збірно-розбірних конструкцій та не є капітальними.
Відмовляючи у задоволенні позову у зазначеній справі, суд, зокрема, виходив із проєктної документації, згідно з якою офісні приміщення були влаштовані із легких збірно-розбірних конструкцій і не є капітальними, а також із матеріалів інвентарної справи, до якої після проведення орендарем робіт не вносилися зміни щодо площі об`єкта оренди.
Крім того, судом у справі №6/29-557 було встановлено відсутність влаштованих офісних приміщень на балансі орендодавця. Водночас орендодавцем позивачу було надано дозвіл передавати зазначені приміщення в оренду третім особам.
Зазначені обставини узгоджуються також із довідкою проєктної організації СМП «Укра» та витягом із робочого проєкту, відповідно до яких влаштовані офісні приміщення виконані із легких збірно-розбірних конструкцій і не є капітальними.
При цьому після виконання позивачем відповідних робіт зміни до інвентарної справи в частині здійснених монтажних робіт із влаштування конструкцій другого рівня до відомостей про орендоване приміщення не вносилися.
Матеріали інвентарної справи, виготовленої ТОВ «Міське бюро технічної інвентаризації» станом на 21.04.2008 за реєстровим №728, а також технічний паспорт адміністративної будівлі, виготовлений цим же товариством станом на 28.10.2015 за №4522, не підтверджують внесення змін до характеристик переданого в оренду об`єкта у зв`язку із проведенням позивачем монтажних робіт. Дані обставини також встановлені господарським судом при вирішенні справи №6/29-557, відповідно не потребують повторного доказування при вирішенні даної справи.
Апеляційний суд також враховує, що за договором оренди №3 від 05.06.2003 позивачу було передано у користування частину нежитлового приміщення загальною площею 67,1 кв.м.
Як убачається з рішення Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 у справі №921/163/19, після припинення договору оренди позивача було зобов`язано повернути саме частину нежитлового приміщення загальною площею 67,1 кв.м, що розташована у будівлі за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 14.
Згідно з ч.4 ст.75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Разом з тим, на підтвердження того, що здійснені ним роботи є невід`ємними поліпшеннями орендованого майна, позивач посилається, зокрема, на висновки експерта №150 від 25.03.2019 та №745/23-22 від 16.02.2024.
Згідно із висновком судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи №150 від 25.03.2019, будівельно-монтажні роботи, проведені ФОП Наконечною Н.М. на облаштування офісних приміщень у адмінбудинку по вул. Князя Острозького, 14 у м. Тернополі, віднесено експертом до невід`ємних поліпшень майна. Ринкова вартість таких поліпшень станом на час проведення дослідження визначена експертом у розмірі 2 650 030,00 грн.
Крім того, у матеріалах справи міститься висновок експерта №745/23-22 від 16.02.2024 за результатами судової будівельно-технічної експертизи, призначеної у цій справі ухвалою суду від 13.06.2023.
За результатами проведеного дослідження експерт дійшов висновку, що виконані ФОП Наконечною Н.М. будівельні роботи з облаштування офісних приміщень в адмінбудинку по вул. Князя Острозького, 14 у м. Тернополі відносяться до невід`ємних поліпшень нерухомого майна.
Також у висновку №745/23-22 зазначено, що відповідні будівельні роботи є невід`ємними поліпшеннями, які неможливо виділити без завдання шкоди та зменшення їх вартості. Вартість будівельних робіт з облаштування офісних приміщень, включаючи вартість будівельних матеріалів станом на день проведення дослідження, визначена у розмірі 862 038,42 грн, тоді як вартість невід`ємних поліпшень станом на день проведення дослідження становить 762 203,31 грн.
Згідно зі ст.1 Закону України "Про судову експертизу" судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об`єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду.
Судово-експертну діяльність здійснюють державні спеціалізовані установи, їх територіальні філії, експертні установи комунальної форми власності, а також судові експерти, які не є працівниками зазначених установ, та інші фахівці (експерти) з відповідних галузей знань у порядку та на умовах, визначених цим Законом (ст. 7 Закону України "Про судову експертизу").
Відповідно до положень частин першої - четвертої, шостої - восьмої статті 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права. Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи. Висновок експерта викладається у письмовій формі і приєднується до справи. У висновку експерта повинно бути зазначено: коли, де, ким (прізвище, ім`я, по батькові, освіта, спеціальність, а також, за наявності, свідоцтво про присвоєння кваліфікації судового експерта, стаж експертної роботи, науковий ступінь, вчене звання, посада експерта), на якій підставі була проведена експертиза, хто був присутній при проведенні експертизи, питання, що були поставлені експертові, які матеріали експерт використав. Інші вимоги до висновку експерта можуть бути встановлені законодавством. У висновку експерта має бути зазначено, що він попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а у випадку призначення експертизи судом, також про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків. Якщо експерт під час підготовки висновку встановить обставини, що мають значення для справи, з приводу яких йому не були поставлені питання, він має право включити до висновку свої міркування про ці обставини.
Статтею 101 ГПК України визначено, що учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення.
Висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні (стаття 104 ГПК України).
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 12.02.2020 у справі №910/21067/17 зазначив, що системний аналіз процесуального законодавства свідчить, що висновок експерта є рівноцінним засобом доказування у справі, наряду з іншими письмовими, речовими і електронними доказами, а оцінка його, як доказу, здійснюється судом у сукупності з іншими залученими до справи доказами за загальним правилом статті 86 ГПК України.
Самі по собі висновоки експерта про віднесення виконаних робіт до невід`ємних поліпшень не звільняє суд від необхідності оцінки інших обставин, які мають значення для вирішення спору, зокрема характеру виконаних робіт, способу їх здійснення, можливості відокремлення результату таких робіт від основного об`єкта без завдання йому шкоди, а також того, чи призвели такі роботи до зміни характеристик та збільшення вартості саме переданого в оренду об`єкта державного майна.
У даному випадку висновки експерта про невід`ємний характер здійснених робіт підлягають оцінці з урахуванням установлених у справі №6/29-557 обставин щодо виконання офісних приміщень із легких збірно-розбірних конструкцій та їх некапітального характеру, а також з урахуванням матеріалів інвентаризаційної та технічної документації, до яких після проведення відповідних робіт не було внесено змін щодо характеристик переданого в оренду об`єкта.
Також суд враховує, що об`єктом оренди за договором №3 від 05.06.2003 була частина нежитлового приміщення загальною площею 67,1 кв.м, яка після припинення договору підлягала поверненню орендодавцю. Водночас здійснені позивачем роботи не були відображені у відповідній технічній та інвентаризаційній документації як зміна характеристик саме цього об`єкта державного майна.
За таких обставин сам факт проведення будівельно-монтажних робіт та висновки експертів про їх невід`ємний характер не можуть оцінюватися окремо від інших доказів, які характеризують фактичні властивості та правовий статус створених конструкцій.
Наведені обставини підлягають оцінці судом у сукупності з іншими встановленими у справі фактами, зокрема щодо характеру конструкцій, відсутності їх відображення у технічній та інвентаризаційній документації як складових об`єкта оренди, а також відсутності зміни характеристик переданого позивачу в оренду державного майна.
Водночас наведені висновки експертів не можуть самі по собі спростувати встановлені іншими доказами обставини щодо виконання спірних конструкцій із легких збірно-розбірних матеріалів та їх некапітального характеру.
За таких обставин висновки експертів про віднесення виконаних позивачем робіт до невід`ємних поліпшень підлягають оцінці у сукупності з усіма іншими доказами у справі та не є самостійною і безумовною підставою для висновку про виникнення у позивача права на відшкодування їх вартості.
Щодо визначення розміру збільшення ринкової вартості орендованого майна внаслідок здійснених поліпшень
Як зазначив Верховний Суд у постановах від 07.11.2018 у справі №910/4923/14 та від 24.02.2021 у справі №905/435/19, розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту чи реконструкції не є тотожним розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі припинення або розірвання договору оренди.
У силу положень статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (Закон №2269-XII) компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.
Отже, предметом доказування у цій справі є встановлення не лише факту здійснення позивачем поліпшень та вартості витрат на їх проведення, а й факту збільшення ринкової вартості саме орендованого майна внаслідок таких поліпшень, а також розміру такого збільшення.
Для встановлення обставин, що мають значення для вирішення спору, зокрема щодо визначення ринкової вартості об`єкта оренди та розміру збільшення його ринкової вартості внаслідок здійснених позивачем поліпшень, ухвалою суду першої інстанції від 13.06.2023 у цій справі було призначено судову експертизу, за результатами проведення якої складено висновок експерта №745/23-22 від 16.02.2024. Перед експертом, зокрема, було поставлено такі питання:
- яка ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23, станом на 05.06.2003 — дату укладення договору оренди?;
- яка ринкова вартість орендованого майна станом на 05.06.2018 — дату припинення дії договору оренди?;
- яка ринкова вартість орендованого майна станом на 22.10.2021 — день фактичного повернення об`єкта оренди?;
- на яку суму збільшилась ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом оренди за договором №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23, в результаті здійснених ФОП Наконечною Н.М. невід`ємних поліпшень?.
Згідно з висновком експерта №745/23-22 від 16.02.2024 за результатами судової будівельно-технічної експертизи експертом надано відповідь щодо характеру виконаних будівельних робіт та зазначено, що такі роботи покращили технічний стан орендованого майна, а влаштування другого ярусу призвело до збільшення площі приміщень та, відповідно, до збільшення вартості орендованих приміщень.
Водночас експертом не визначено ринкову вартість об`єкта оренди станом на дату укладення договору оренди — 05.06.2003, станом на дату припинення договору оренди — 05.06.2018, а також не встановлено розмір збільшення ринкової вартості саме об`єкта оренди внаслідок здійснених позивачем поліпшень, не зазначено і інші складові як попит та пропозиція.
Як убачається з висновку експерта №745/23-22 від 16.02.2024, відповіді на поставлені судом питання щодо визначення ринкової вартості об`єкта оренди станом на 05.06.2003, 05.06.2018 та 22.10.2021, а також щодо суми збільшення його ринкової вартості внаслідок проведених поліпшень експертом не надано у зв`язку з об`єктивною неможливістю проведення відповідної оціночно-будівельної експертизи.
Таким чином, висновок експерта №745/23-22 не містить встановленого розміру збільшення ринкової вартості саме того нерухомого державного майна, яке було предметом договору оренди №3 від 05.06.2003.
При цьому позивач, звертаючись із цим позовом, визначив розмір заявлених до стягнення вимог виходячи з ринкової вартості самих поліпшень, визначеної у висновку експерта №150 від 25.03.2019, відповідно до якого ринкова вартість поліпшень орендованого майна станом на час проведення дослідження становила 2 650 030,00 грн.
Однак визначена експертом ринкова вартість самих поліпшень не є тотожною розміру збільшення ринкової вартості орендованого майна внаслідок їх здійснення.
Зазначений висновок не встановлює, якою була ринкова вартість об`єкта оренди до здійснення поліпшень, якою була його ринкова вартість на момент припинення договору оренди та на яку конкретно суму змінилася ринкова вартість саме переданого позивачу в оренду державного майна внаслідок проведених робіт.
Як встановлено рішенням Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 у справі №921/163/19, договір оренди №3 від 05.06.2003 припинив свою дію 05.06.2018 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Отже, для вирішення питання про наявність та розмір компенсації необхідним є встановлення збільшення ринкової вартості орендованого майна саме станом на момент припинення договору оренди, тобто станом на 05.06.2018.
Разом із тим матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, які б давали можливість встановити ринкову вартість об`єкта оренди станом на 05.06.2018 та визначити, на яку саме суму вона збільшилася внаслідок здійснених позивачем поліпшень.
Таким чином, експертними висновками та іншими матеріалами справи не встановлено, на яку конкретно суму збільшилась ринкова вартість орендованого майна, яке було предметом договору оренди №3 від 05.06.2003, укладеного між сторонами у справі №921/139/23, внаслідок здійснених ФОП Наконечною Н.М. поліпшень.
Отже позивачем не доведено один із необхідних елементів, з яким закон пов`язує можливість визначення розміру компенсації за невід`ємні поліпшення орендованого майна, а саме — розмір збільшення ринкової вартості об`єкта оренди внаслідок таких поліпшень.
Щодо позовної давності суд зазначає наступне.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відсутності підстав для застосування позовної давності у цій справі, з огляду на таке.
Згідно з приписами статті 256 Цивільного кодексу України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Відповідно до частин 3, 4 статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Тлумачення частини третьої статті 267 ЦК України, положення якої сформульоване із застосуванням слова «лише» (синонім «тільки», «виключно»), та відсутність будь-якого іншого нормативно-правового акта, який би встановлював інше правило застосування позовної давності, свідчить, що із цього положення випливає безумовний висновок, відповідно до якого за відсутності заяви сторони у спорі суд не застосовує позовної давності (висновок, викладений, зокрема, у постанові Верховного Суду України від 12.03.2017 у справі №6-3063цс16 та у постанові Верховного Суду від 13.07.2022 у справі №910/8669/21).
Тобто цією нормою передбачено правило, згідно з яким суб`єктом звернення із заявою про застосування строків позовної давності є виключно сторона у спорі.
Як встановлено судом першої інстанції, із заявами про застосування позовної давності у цій справі звернулися третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Тернопільська обласна державна (військова) адміністрація, виклавши відповідну заяву у поясненнях по суті спору №03-4720/16 від 26.05.2023 (вх. №4564 від 26.05.2023), а також відповідач, зокрема у запереченнях на відповідь на відзив №1-373/1-1 від 04.05.2023 (вх. №3895 від 05.05.2023).
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що заява Тернопільської обласної державної (військової) адміністрації про застосування позовної давності не підлягає врахуванню, оскільки остання бере участь у справі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, а отже не є стороною у справі №921/139/23.
Щодо заяви відповідача про застосування позовної давності колегія суддів зазначає таке.
Позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи, відповідно до частини першої статті 261 Цивільного кодексу України.
Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли таке право або такий інтерес не порушені, суд відмовляє у позові з підстав його необґрунтованості. Лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це заявлено стороною у справі, суд відмовляє у позові у зв`язку зі спливом позовної давності, за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропуску.
Якщо позовні вимоги господарським судом визнано обґрунтованими, а стороною у справі заявлено про сплив позовної давності, суд зобов`язаний застосувати до спірних правовідносин положення статті 267 ЦК України і вирішити питання про наслідки такого спливу (тобто або відмовити в позові у зв`язку зі спливом позовної давності, або, за наявності поважних причин її пропуску, захистити порушене право, але в будь-якому разі вирішити спір з посиланням на зазначену норму).
Відповідний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 13.03.2018 у справі №911/1555/17.
Статтею 257 ЦК України передбачено, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Згідно зі статтею 786 ЦК України до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймача починається з моменту припинення договору найму.
Як правильно встановив суд першої інстанції, позивач звернувся до суду із цим позовом більше ніж через чотири роки з моменту припинення договору оренди нежитлових приміщень №3 від 05.06.2003.
Разом із тим колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що оскільки позовні вимоги визнано необґрунтованими, підстави для застосування позовної давності у даній справі відсутні.
Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди надавати обґрунтування своїх рішень, однак це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі такого обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення.
Крім того, згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів повинні бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Водночас пункт 1 статті 6 Конвенції не можна тлумачити як такий, що вимагає від суду детальної відповіді на кожен довід сторін. Міра обґрунтування судового рішення залежить від характеру рішення (рішення Європейського суду з прав людини від 09.12.1994 у справі «Руїс Торіха проти Іспанії»).
Апеляційний суд зазначає, що доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження, оскільки спростовуються дослідженими матеріалами справи, встановленими судами першої та апеляційної інстанцій обставинами, а також правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції. Враховуючи викладене, доводи скаржника не спростовують законності та обґрунтованості висновків суду першої інстанції, натомість заперечення відповідача та третьої особи, наведені у відзиві на апеляційну скаргу та письмових поясненнях, узгоджуються з фактичними обставинами справи та підтверджуються належними і допустимими доказами.
З урахуванням викладеного, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що рішення Господарського суду Тернопільської області від 28.01.2026 у справі № 921/139/23 ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, є законним, обґрунтованим і таким, що відповідає встановленим у справі обставинам, у зв`язку з чим підстав для його скасування не вбачається, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції. Натомість заперечення відповідача та третьої особи, наведені в судовому засіданні узгоджуються з фактичними обставинами справи та підтверджуються належними і допустимими доказами.
З огляду на викладене, доводи апеляційної скарги не містять підстав для скасування або зміни рішення суду першої інстанції.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Рішення Господарського суду Тернопільської області від 28.01.2026 у справі № 921/139/23 підлягає залишенню без змін.
Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Дана норма кореспондується зі ст. 46 ГПК України, в якій закріплено, що сторони користуються рівними процесуальними правами.
Згідно зі ст. ст. 73,74,77 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Частиною 1 ст. 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безсторонньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Якщо одна із сторін визнала пред`явлену до неї позовну вимогу під час судового розгляду повністю або частково, рішення щодо цієї сторони ухвалюється судом згідно з таким визнанням, якщо це не суперечить вимогам статті 191 цього Кодексу.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції виходить з того, що Європейським судом з прав людини у рішенні Суду у справі «Трофимчук проти України» № 4241/03 від 28.10.2010 зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.
Судові витрати.
У зв`язку з залишенням апеляційної скарги без задоволення, апеляційний господарський суд на підставі ст. 129 ГПК України дійшов до висновку про покладення на апелянта витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.
Керуючись ст.ст. 86, 129, 236, 254, 269, 270, 275, 276, 281, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд,

УХВАЛИВ:
апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни б/н від 26.02.2026 – залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Тернопільської області від 28.01.2026 у справі № 921/139/23 – залишити без змін.
Судовий збір за розгляд справи в суді апеляційної інстанції залишити за апелянтом.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
Порядок та строки оскарження постанов апеляційного господарського суду до касаційної інстанції визначені ст.ст. 287-289 ГПК України.
Справу скерувати на адресу місцевого господарського суду.

Повний текст постанови складено та підписано 14.09.2026.

Головуючий суддя Бойко С.М.

Судді Бонк Т.Б.

Рим Т.Я.