ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua	
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
м. Київ
07.07.2026	Справа № 910/11883/25	

За позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ярославів Вал 28» 
до 1) Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації, 
2) Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району міста Києва», 
3) Приватного підприємства «Олімп» 
про визнання недійсними договорів та усунення перешкод у здійсненні права спільної сумісної власності
Суддя Карабань Я.А.
Секретар судових засідань Дубина Т.М.
представники учасників справи:
від позивача: Кійко О.В. (в режимі відеконференції);
від відповідача-1: не з`явився;
від відповідача-2: Гумінська Т.А.;
від відповідача-3: не з`явився;
ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ярославів Вал 28» (надалі – позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Шевченківської районної у місті Києві державної адміністрації (надалі – відповідач-1), Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району міста Києва» (надалі – відповідач-2), Приватного підприємства «Олімп» (надалі – відповідач-3) у якому просить:
- визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення № 624/2 від 06.09.2010, укладений між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у місті Києві ради та Приватним підприємством «Олімп», щодо передачі в оренду нежилого приміщення (будівлю, споруду) загальною площею 88,9 кв.м, а саме підвалу з орендованою площею 88,9 кв.м, згідно поверхового плану приміщення, розміщене за адресою вулиця Ярославів Вал, будинок 28;
- визнати недійсним договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 27/1 від 26.11.2012, укладений між Шевченківською районною у м. Києві державною адміністрацією, Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» та Приватним підприємством «Олімп», щодо передачі в оренду нерухомого майна нежилого приміщення (будівлю, споруду) загальною площею 88,9 кв.м, а саме підвалу з орендованою площею 88,9 кв.м, згідно поверхового плану приміщення, що знаходиться за адресою вулиця Ярославів Вал, будинок 28;
- усунути перешкоди у здійсненні права спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку на нежитлове приміщення №17 площею 88,9 кв.м, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Ярославів Вал, 28/31, шляхом зобов`язання Шевченківської районної у м. Києві державної адміністрації та/aбо Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» утриматись від вчинення будь-яких дій щодо передачі в оренду, відчуження, включення до переліків об`єктів, що підлягають передачі в оренду чи відчуженню, або інших дій стосовно зазначеного приміщення, що порушують право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що, на думку позивача, нежитлове приміщення №17 (група приміщень №45) загальною площею 88,9 кв.м, розташоване у підвальному поверсі багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Київ, вул. Ярославів Вал, 28 (№28/31), є допоміжним приміщенням, яке відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України, статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», статей 1, 4, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», статей 1, 4, 17 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 належить співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності в силу закону, а тому не могло бути самостійним об`єктом комунальної власності та предметом договорів оренди. У зв`язку з цим позивач вважає, що Шевченківська районна в місті Києві державна адміністрація (відповідач-1) та Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» (відповідач-2) не були наділені повноваженнями щодо розпорядження спірним приміщенням шляхом передачі його в оренду Приватному підприємству «Олімп» (відповідач-3), а укладені договори оренди №624/2 від 06.09.2010 та №27/1 від 26.11.2012 суперечать вимогам статей 203, 215 Цивільного кодексу України, порушують права співвласників багатоквартирного будинку на спільне майно та створюють перешкоди у здійсненні ними права спільної сумісної власності, у зв`язку з чим позивач просить визнати зазначені договори недійсними та усунути перешкоди у здійсненні права спільної сумісної власності шляхом заборони відповідачу-1 вчиняти дії щодо передачі спірного приміщення в оренду, його відчуження чи іншого розпорядження ним.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.10.2025 дану позовну заяву залишено без руху, встановлено позивачу строк для усунення недоліків позовної заяви протягом п`яти днів з дня вручення даної ухвали.
10.10.2025 від позивача надійшла заява про усунення недоліків, разом з уточненою позовною заявою, в якій позивач просить:
- визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення № 624/2 від 06.09.2010, укладений між Управлінням з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у місті Києві ради та Приватним підприємством «Олімп», щодо передачі в оренду нежилого приміщення (будівлю, споруду) загальною площею 88,9 кв.м, а саме підвалу з орендованою площею 88,9 кв.м, згідно поверхового плану приміщення, розміщене за адресою вулиця Ярославів Вал, будинок 28;
- визнати недійсним договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 27/1 від 26.11.2012, укладений між Шевченківською районною у м. Києві державною адміністрацією, Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» та Приватним підприємством «Олімп», щодо передачі в оренду нерухомого майна нежилого приміщення (будівлю, споруду) загальною площею 88,9 кв.м, а саме підвалу з орендованою площею 88,9 кв.м, згідно поверхового плану приміщення, що знаходиться за адресою вулиця Ярославів Вал, будинок 28;
- усунути перешкоди у здійсненні права спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку на нежитлове приміщення №17 площею 88,9 кв.м, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Ярославів Вал, 28/31, шляхом зобов`язання Шевченківську районну у м. Києві державну адміністрацію утриматись від вчинення будь-яких дій щодо передачі його в оренду або відчуження, або інших дій стосовно зазначеного приміщення, що порушують право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.10.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження в справі №910/11883/25. Розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання у справі на 04.11.2025.
24.10.2025 від представника відповідача-2 надійшов відзив на позов, у якому останній заперечує проти задоволення позову та зазначає, що спірне нежитлове приміщення є об`єктом комунальної власності територіальної громади міста Києва, що підтверджується рішеннями Київської міської ради про формування комунальної власності, рішеннями щодо передачі майна до комунальної власності міста, розпорядженнями про закріплення майна за комунальним підприємством та іншими розпорядчими документами. Відповідач-2 зазначає, що нежитлові приміщення будинку не є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, а є самостійним об`єктом цивільних прав. Крім того, відповідач-2 вказує, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ярославів Вал 28» (позивач) не є стороною оспорюваних договорів оренди та не довело порушення власних прав чи законних інтересів їх укладенням. Також зазначає, що оспорювані договори оренди припинили свою дію, договір №27/1 було розірвано постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.07.2017 у справі №910/1844/17, а спірне приміщення 18.02.2020 повернуто балансоутримувачу та включено до переліку вільних нежитлових приміщень, тому відсутній предмет спору щодо визнання цих договорів недійсними. Крім того, відповідач-2 вказує, що Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району міста Києва» здійснює управління та розпорядження майном виключно в межах повноважень, делегованих власником майна та нормативно-правовими актами, не має права самостійно вирішувати питання передачі чи списання спірного майна, а позовна вимога про усунення перешкод є необґрунтованою, оскільки позивач не довів факту порушення його прав чи створення йому перешкод у користуванні майном.
29.10.2025 від представника відповідача-1 надійшла заява про застосування строків позовної давності.
Також 29.10.2025 від представника відповідача-1 надійшов відзив на позов, у якому останній заперечує проти задоволення позову та зазначає, що на момент звернення позивача до суду предмет спору щодо визнання недійсними договорів оренди був відсутній, оскільки договір оренди №624/2 від 06.09.2010 припинив свою дію у зв`язку з укладенням нового договору №27/1 від 26.11.2012, який у подальшому було розірвано постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.07.2017 у справі №910/1844/17, а спірне приміщення 18.02.2020 повернуто за актом приймання-передачі та включено до переліку вільних нежитлових приміщень. Відповідач-1 зазначає, що спірне приміщення є об`єктом комунальної власності територіальної громади міста Києва, що підтверджується рішеннями Київської міської ради, розпорядженнями Київської міської державної адміністрації та іншими розпорядчими актами, а Шевченківська районна в місті Києві державна адміністрація діяла в межах наданих їй законом повноважень щодо управління та передачі майна в оренду. Також відповідач-1 вказує, що спірне приміщення не є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, а є самостійним нежитловим приміщенням, яке з моменту проектування мало інше функціональне призначення (спортзал), не входить до складу спільного майна співвласників будинку та не підпадає під правовий режим допоміжних приміщень. Крім того, відповідач-1 зазначає, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ярославів Вал 28» не є стороною оспорюваних договорів оренди та не довело порушення своїх прав чи законних інтересів їх укладенням.
31.10.2025 від представника позивача Кійко О.В. надійшла заява про участь у судових засіданнях у режимі відеоконференції, з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.11.2025 задоволено заяву представника позивача Кійко О.В. про участь у судових засіданнях у режимі відеоконференції та постановлено забезпечити участь останнього у підготовчому засіданні призначеному на 04.11.2025 та в усіх наступних засіданнях по справі в режимі відеоконференції, поза межами приміщення суду, з використанням власних технічних засобів.
У підготовче засідання 04.11.2025 з`явились представники відповідачів 1-3, представник позивача в засідання не з`явився, про дату, час та місце проведення засідання повідомлявся належним чином. Суд протокольною ухвалою долучив відзив на позов відповідача-2 від 24.10.2025 до матеріалів справи. Також суд протокольною ухвалою долучив відзив на позов відповідача-1 від 29.10.2025, разом із заявою про застосування строків позовної давності до матеріалів справи.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.11.2025 відкладено підготовче засідання на 18.11.2025.
У підготовче засідання 18.11.2025 з`явились представники позивача та відповідачів 1-3. Суд протокольною ухвалою у порядку ст. 74 ГПК України витребував документи.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.11.2025 відкладено підготовче засідання на 16.12.2025.
01.12.2025 від представника відповідача-1, на виконання вимог ухвали суду, надійшли витребувані документи та інформація.
09.12.2025 від представника позивача, на виконання вимог ухвали суду, надійшли витребувані документи та інформація.
09.12.2025 від Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації», на виконання вимог ухвали суду, надійшли витребувані документи.
15.12.2025 від представника відповідача-2, на виконання вимог ухвали суду, надійшли витребувані документи та інформація.
Так, у період з 15.12.2025 по 17.12.2025 суддя Карабань Я.А. перебувала на лікарняному, а тому підготовче засідання призначене на 16.12.2025 не відбулось.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.12.2025 призначено підготовче засідання в справі на 14.01.2026.
У підготовче засідання 14.01.2026 з`явилися представники позивача та відповідачів 2 і 3, представник відповідача-1 під час проголошення вступної та резолютивної частин ухвали суду. Суд протокольною ухвалою задовольнив клопотання позивача від 09.12.2025 про долучення доказів до матеріалів справи та долучив подані 09.12.2025 докази до матеріалів справи. Також суд протокольною ухвалою задовольнив заяву відповідача-1 від 01.12.2025 про долучення доказів до матеріалів справи та долучив подані 01.12.2025 докази до матеріалів справи. Крім цього, суд протокольними ухвалами долучив до матеріалів справи документи, які надійшли до суду 09.12.2025 від Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» та документи, які надійшли до суду 16.12.2025 від відповідача-2.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.01.2026 призначено в справі судову експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз. Провадження в справі на час проведення судової експертизи та отримання висновку експерта зупинено.
10.03.2026 на адресу суду надійшло клопотання судового експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Лісниченка Сергія про надання додаткових матеріалів та погодження виду призначеної експертизи №1384/26-42.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.03.2026 поновлено провадження в справі, задоволено клопотання судового експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Лісниченка Сергія. Визначено, що експертиза у справі №910/11883/25 призначена ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.01.2026, є будівельно-технічною, зобов`язано сторін надати до суду додаткові документи та зупинено провадження у справі на час проведення експертизи.
07.05.2026 від Київського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшов лист про залишення ухвали суду без виконання, разом з матеріалами справи № 910/11883/25, оскільки попередня оплата експертизи не виконана.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.05.2026 поновлено провадження в справі та призначено підготовче засідання на 10.06.2026.
10.06.2026 від представника відповідача-1 надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання, призначеного на 10.06.2026, на іншу дату.
У підготовче засідання 10.06.2026 з`явились представники позивача та відповідача 2-3, представник відповідача-1 в засідання не з`явився, про дату, час та місце проведення засідання повідомлявся належним чином.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.06.2026, враховуючи, що судом під час підготовчого провадження, та зокрема, у підготовчому засіданні було вчинено всі дії, які необхідно вчинити до закінчення підготовчого провадження та початку судового розгляду справи по суті, сторонам надавалось достатньо часу для надання доказів та пояснень по суті спору, окрім того, не було зазначено про неможливість надання доказів чи заявлення клопотань, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 07.07.2026.
У судове засідання 07.07.2026 з`явились представники позивача та відповідача-2, представники відповідачів 1 і 3 в засідання не з`явились, про дату, час та місце проведення засідання повідомлялись належним чином. Представник позивача в судовому засіданні надав пояснення по суті позовних вимог, позов просив задовольнити, представник відповідача-2 у задоволенні позову просила відмовити.
Одночасно, статтею 202 Господарського процесуального кодексу України визначені наслідки неявки в судове засідання учасника справи.
Зокрема, згідно із частиною 3 статті 202 Господарського процесуального кодексу України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі, неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки; повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.
При цьому, суд зазначає, що відповідно до частини 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.
Суд зауважує, що він надавав можливість учасникам справи реалізувати свої процесуальні права на представництво інтересів у суді та подання доказів в обґрунтування своїх вимог та заперечень.
Судом враховано, що в силу вимог частини 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов`язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.
Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, у першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням частини 1 статті 6 даної Конвенції (§ 66 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі «Смірнова проти України»).
Відповідно до листа Верховного Суду України головам апеляційних судів України № 1-5/45 від 25.01.2006, у цивільних, адміністративних і господарських справах перебіг провадження для цілей статті 6 Конвенції розпочинається з моменту подання позову і закінчується винесенням остаточного рішення в справі.
Критерії оцінювання «розумності» строку розгляду справи є спільними для всіх категорій справ (цивільних, господарських, адміністративних чи кримінальних). Це - складність справи, поведінка заявника та поведінка органів державної влади (насамперед, суду). Відповідальність держави за затягування провадження у справі, як правило, настає у випадку нерегулярного призначення судових засідань, призначення судових засідань з великими інтервалами, затягування при передачі або пересиланні справи з одного суду в інший, невжиття судом заходів до дисциплінування сторін у справі, свідків, експертів, повторне направлення справи на додаткове розслідування чи новий судовий розгляд.
Всі ці обставини судам слід враховувати при розгляді кожної справи, оскільки перевищення розумних строків розгляду справ становить порушення прав, гарантованих пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав і основних свобод людини, а збільшення кількості звернень до Європейського суду з прав людини не лише погіршує імідж нашої держави на міжнародному рівні, але й призводить до значних втрат державного бюджету. 
Отже, враховуючи те, що явка представників відповідачів 1 і 3 у судове засідання обов`язковою не визнавалась, останні повідомлені про хід розгляду справи в встановленому Господарським процесуальним кодексом України порядку, судом, у межах наданих йому повноважень, створені належні умови учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених Господарським процесуальним кодексом України, висловлення своєї правової позиції в спорі та надання відповідних доказів, суд вважає за можливе розглянути справу в цьому судовому засіданні без участі представників відповідачів 1 і 3 за наявними матеріалами.
У судовому засіданні 07.07.2026 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши надані документи та матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, з?ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об?єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

13.01.1992 виконавчим комітетом Київської міської ради було прийнято рішення №26 «Про формування комунального майна міста та районів» (т.1 а.с.104-106) і затверджено перелік комунального майна, яке перебуває у власності міста (додаток 1 до рішення) та перелік майна, яке передано до комунальної власності районів (додатки 2-15 до рішення). 
Рішенням Київської міської ради від 27.12.2001 №208/1642 «Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва» (т.1 а.с.107-108) житловий будинок за адресою: м. Київ, вул. Ярославів Вал, 28 (№28/31), включено до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади Шевченківського району міста Києва. 
Жилий будинок № 28 на вулиці Ярославів Вал у м. Києві разом з вбудованими нежитловими приміщеннями площею 507,30 кв.м належав територіальній громаді Шевченківського району м. Києва на підставі рішення Київської міської ради №208/1642 від 27.12.2001 (порядковий номер 1256 в додатку №11 таблиці 7 рішення).
06.09.2010 між Шевченківською районною в м. Києві радою як орендодавцем та Приватним підприємством «Олімп» (відповідач-3) як орендарем було укладено договір оренди №624/2 (т.1 а.с.115-118), відповідно до умов якого останньому передано в строкове платне користування нежитлове підвальне приміщення загальною площею 88,9 кв.м, розташоване у будинку за адресою: м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 28.
Рішенням Київської міської ради № 7/4819 від 09.09.2010 «Про питання організації управління районами в м. Києві» (т.1 а.с.149-150), з 31.10.2010 припинено шляхом ліквідації Шевченківську районну в м. Києві раду, зобов`язано виконавчий орган Київської міської ради (КМДА) протягом місяця з дня набрання чинності цим рішенням подати на розгляд КМР пропозиції щодо прийняття у власність територіальної громади міста Києва нерухомого та рухомого майна, коштів, підприємств, установ, організацій і іншого майна районних у місті Києві рад та їх органів. 
Рішенням Київської міської ради від 02.12.2010 № 284/5096 «Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва» (т.1 а.с.151-152) житловий будинок № 28 на вулиці Ярославів Вал разом з нежитловими приміщеннями площею 354,4 кв.м внесено до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Києва. 
Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.12.2010 № 1112 «Про питання організації управління районами в місті Києві» (т.1 а.с.153-156) житловий будинок № 28 на вулиці Ярославів Вал разом з нежитловими приміщення площею 354,4 кв.м віднесено до сфери управління Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації (відповідач-1). 
Відповідно до розпорядження Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації від 09.02.2011 № 80 «Про закріплення майна за комунальним підприємством «Керуюча дирекція» (т.1 а.с.111-112) вищевказаний житловий будинок разом з нежитловими приміщення закріплено на праві господарського відання за Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» (відповідач-2). 
07.12.2011 мешканці будинку № 28 по вул. Ярославів Вал створили Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ярославів Вал 28», що підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців серії АВ №162913 від 25.02.2013 (т.1 а.с.48).
Відповідно до пункту 2.1. розділу ІІ статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ярославів Вал 28», затвердженого протоколом №1 Установчих зборів власників квартир і нежитлових приміщень будинку, що розташований за адресою: 01034, м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 28 від 03.11.2011 (т.1 а.с.49-56) (надалі – статут), метою створення об`єднання відповідно до статуту є забезпечення і захист прав його членів, відповідно до пункту 11.1 цього статуту та дотримання ними обов`язків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна житлового комплексу, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутом. 
Згідно з пунктом 2.3. розділу ІІ статуту, завданням та предметом діяльності об`єднання є: належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; сприяння співвласникам в отриманні житлово комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
26.11.2012 між Шевченківською районною у місті Києві державною адміністрацією (відповідач-1) як орендодавцем, Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» (відповідач-2) як балансоутримувачем та Приватним підприємством «Олімп» (відповідач-3) як орендарем укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №27/1 від 26.11.2012 (т. 1, а.с. 119-121). Відповідно до умов зазначеного договору в орендне користування Приватному підприємству «Олімп» було повторно передано те саме нежитлове підвальне приміщення (група приміщень №45) загальною площею 88,9 кв. м, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 28.
У подальшому, постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.07.2017 у справі №910/1844/17 розірвано договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 27/1 від 26.11.2012 та зобов`язано Приватне підприємство «Олімп» (відповідач-3) повернути нежиле приміщення загальною площею 88,9 кв.м, а саме підвал, що знаходиться за адресою вул. Ярославів Вал, 28 у м.Києві шляхом виселення.
На виконання зазначеної постанови, 18.02.2020 між Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» (відповідач-2) як балансоутримувачем та Приватним підприємством «Олімп» (відповідач-3) підписано акт приймання-передачі (т.1 а.с.122), відповідно до якого спірне нежитлове приміщення повернуто балансоутримувачу.
Як зазначає відповідач-2, після повернення приміщення, з 18.02.2020 його включено до переліку вільних нежитлових приміщень комунальної власності, у користуванні орендарів воно не перебувало.
На думку позивача, Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» (відповідач-2) та Шевченківська районна в місті Києві державна адміністрація (відповідач-1), не будучи власниками спірного приміщення та не маючи повноважень щодо розпорядження ним, без згоди співвласників багатоквартирного будинку передали його в оренду Приватному підприємству «Олімп» (відповідач-3) спочатку за договором оренди №624/2 від 06.09.2010, укладеним на підставі розпорядження голови Шевченківської районної у місті Києві ради №77 від 02.09.2010, а в подальшому – за договором про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №27/1 від 26.11.2012, укладеним на підставі розпорядження Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації №966 від 23.12.2011.
Позивач стверджує, що у спірних договорах відсутні належні правовстановлюючі документи, які підтверджували б виникнення у орендодавця права власності або іншого речового права на спірне приміщення, а тому відповідачі 1 і 2 не були наділені повноваженнями щодо передачі цього майна в оренду. На підтвердження зазначених доводів позивач посилається, зокрема, на інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №293613609 від 04.01.2022 (т.1 а.с.43-47), яка, на його думку, не містить відомостей про зареєстроване право власності відповідачів на спірне приміщення.
Крім того, позивач зазначає, що згідно з технічним паспортом житлового будинку від 15.02.1994 (т.1 а.с.39-42) інше нежитлове приміщення площею 88,9 кв.м у будинку відсутнє, а предметом договорів оренди є саме приміщення №17 (група приміщень №45), позначене як «спортзал», яке, за твердженням позивача, є допоміжним приміщенням будинку.
На підтвердження своїх доводів позивачем до матеріалів справи також долучено висновок експертного дослідження №84/19 від 20.09.2019 (т.1 а.с.27-36), виконаний на його замовлення, предметом якого було дослідження функціонального призначення нежитлового приміщення №17 (група приміщень №45) загальною площею 88,9 кв. м, розташованого у підвальному поверсі житлового будинку за адресою: м. Київ, вул. Ярославів Вал, 28. У зазначеному висновку зроблено висновок про те, що спірне приміщення за своїми конструктивними, технічними та функціональними характеристиками належить до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, призначене для забезпечення його експлуатації та обслуговування мешканців, а тому, на думку особи, яка проводила дослідження, не може розглядатися як самостійний об`єкт нежитлового фонду.
Посилаючись на наведені обставини та вважаючи, що передача спірного приміщення в оренду відбулася з порушенням вимог статей 203, 215 Цивільного кодексу України щодо змісту та законності правочину, а також порушує право співвласників багатоквартирного будинку на спільне майно, позивач просить суд визнати недійсними договір оренди №624/2 від 06.09.2010 та договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №27/1 від 26.11.2012, а також усунути перешкоди у здійсненні права спільної сумісної власності шляхом зобов`язання Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації утриматися від передачі спірного приміщення в оренду, його відчуження чи іншого розпорядження ним.
Відповідачі 1 і 2 проти задоволення позову заперечують, посилаючись на те, що спірне приміщення є самостійним об`єктом нежитлового фонду комунальної власності територіальної громади міста Києва, а не допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, що підтверджується рішеннями Київської міської ради, розпорядчими актами органів місцевого самоврядування та технічною документацією. На їхню думку, Шевченківська районна в місті Києві державна адміністрація діяла в межах наданих законом повноважень, а передача спірного приміщення в оренду здійснювалася відповідно до вимог законодавства. Крім того, відповідачі 1 і 2 зазначають, що на момент звернення до суду оспорювані договори оренди вже припинили свою дію, спірне приміщення було повернуто балансоутримувачу – Комунальному підприємству «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району міста Києва» (відповідач-2), а позивач не є стороною цих договорів та не довів порушення своїх прав їх укладенням. Також відповідачі 1 і 2 вважають, що обраний позивачем спосіб захисту є неналежним та неефективним, оскільки навіть у разі задоволення позову він не призведе до встановлення права спільної сумісної власності співвласників будинку на спірне приміщення та не забезпечить реального поновлення права, за захистом якого звернувся позивач.
Стаття 2 Господарського процесуального кодексу України визначає, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до статей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа чи суб`єкт господарювання має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного та господарського законодавства.
Статтею 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки від порушення його прав.
Установивши наявність в особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і, відповідно, ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачеві у захисті.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам необхідно виходити із його ефективності, а це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечувати поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення – гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Подібний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 11.02.2020 у справі № 923/364/19 та від 16.06.2020 у справі № 904/1221/19.
Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). Так, у рішенні від 15.11.1996 у справі «Чахал проти Об??єднаного Королівства» Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов?язань. Крім того, ЄСПЛ вказав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.
Стаття 13 Конвенції вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності «небезпідставної заяви» за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов?язань за статтею 13 Конвенції також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається зазначеною статтею, повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема у тому сенсі, щоб його застосування не було ускладнено діями або недоглядом органів влади відповідної держави (пункт 75 рішення ЄСПЛ у справі «Афанасьєв проти України» від 05.04.2005 (заява № 38722/02).
Водночас ефективність позовної вимоги має оцінюватися, виходячи з обставин справи та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії).
Під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам. (Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 04.10.2022 у справі №914/2476/20, від 30.08.2022 у справі №914/1658/15).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (провадження №12-187гс18), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02.07.2019 у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), від 22.10.2019 у справі № 923/876/16 (провадження № 12-88гс19), постанові Верховного Суду від 30.08.2022 у справі №914/1658/15.
Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб?єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем (відповідачами) та чи є обраний позивачем спосіб захисту ефективним, тобто чи призведе до поновлення порушеного права.
Розглядаючи справу, суд має з?ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (Аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, постановах Верховного Суду від 30.08.2022 у cправі №914/1658/15, від 31.08.2022 у cправі №914/970/20).
Обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові. Подібний висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155), від 15.09.2022 у справі №910/12525/20 (пункт 148).
При цьому, обраний позивачем неефективний спосіб захисту порушеного права виключає дослідження та вирішення судом заявлених позовних вимог по суті, оскільки відповідний аналіз має бути зроблений у мотивувальній частині судового рішення в разі звернення позивача до суду із позовом про захист права із застосуванням належного та ефективного способу захисту. (Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 19.02.2020 у справі № 911/269/19, від 16.11.2021 у справі №924/1304/20).
Щодо позовних вимог про визнання недійсними договору оренди №624/2 від 06.09.2010 та договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №27/1 від 26.11.2012, суд зазначає таке.
Визнання правочину недійсним є одним з передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів за статтею 16 Цивільного кодексу України.
Відповідно до статей 16, 203, 215 Цивільного кодексу України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці, що підтверджується висновками, які містяться у постановах Верховного Суду України від 25.12.2013 у справі № 6-78цс13, від 11.05.2016 у справі № 6-806цс16, постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18, від 17.06.2020 у справі № 910/12712/19, від 20.01.2021 у справі № 910/8992/19 (910/20867/17), від 16.03.2021 у справі № 910/3356/20, від 18.03.2021 у справі № 916/325/20, від 19.02.2021 у справі № 904/2979/20, від 27.10.2022 у справі № 904/1907/15 тощо.
Водночас, за змістом положень частин першої-третьої, п`ятої та шостої статті 203, частин першої, третьої статті 215 Цивільного кодексу України при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов`язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину (аналогічний висновок викладено в пунктах 64 і 65 постанови судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.09.2021 у справі № 904/1907/15).
Тобто, відповідно до наведених висновків, у разі визнання недійсними послідовно вчинених щодо спірного нерухомого майна правочинів з інвестування такого майна як об`єкта нежитлового будівництва та подальшого його відчуження, наслідки їх недійсності полягають, зокрема у послідовному поверненні відповідного майна кожному із відчужувачів за оспорюваними угодами зі скасуванням кожної із оспорюваних у спірних правовідносинах державних реєстрацій прав на таке майно, а також реєстрації змін площі приміщення (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12.05.2026 у справі №927/84/16).
Як убачається зі змісту позовної заяви, позивач просить визнати недійсними договір оренди №624/2 від 06.09.2010 та договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №27/1 від 26.11.2012, посилаючись на те, що спірне нежитлове приміщення є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, належить співвласникам будинку на праві спільної сумісної власності, а тому відповідачі 1 і 2 не були наділені цивільною правоздатністю щодо розпорядження цим майном шляхом передачі його в оренду.
Відповідно до статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно зі статтею 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства.
За змістом статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення вимог, установлених частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Так, судом установлено, 06.09.2010 між Шевченківською районною у м. Києві радою як орендодавцем та Приватним підприємством «Олімп» (відповідачем-3) як орендарем було укладено договір оренди №624/2 (т. 1, а.с. 115-118), відповідно до умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове підвальне приміщення №17 (група приміщень №45) загальною площею 88,9 кв. м, розташоване у житловому будинку за адресою: м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 28. Договором було визначено предмет оренди, строк користування майном, розмір та порядок внесення орендної плати, права та обов`язки сторін, порядок використання, утримання і повернення об`єкта оренди після припинення договору.
У подальшому 26.11.2012 між Шевченківською районною у місті Києві державною адміністрацією (відповідачем-1) як орендодавцем, Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» (відповідачем-2) як балансоутримувачем та Приватним підприємством «Олімп» (відповідачем-3) як орендарем укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №27/1 (т. 1, а.с. 119-121), предметом якого було те саме нежитлове підвальне приміщення №17 (група приміщень №45) загальною площею 88,9 кв. м, розташоване у будинку за адресою: м. Київ, вул. Ярославів Вал, 28. Отже, починаючи з 26.11.2012 правовідносини сторін щодо користування спірним нежитловим приміщенням виникали та реалізовувалися на підставі договору №27/1 від 26.11.2012.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.07.2017 у справі №910/1844/17 договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №27/1 від 26.11.2012 було розірвано та зобов`язано Приватне підприємство «Олімп» (відповідача-3) повернути шляхом виселення нежитлове підвальне приміщення загальною площею 88,9 кв. м, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Ярославів Вал, 28.
На виконання зазначеної постанови 18.02.2020 між Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» (відповідач-2) як балансоутримувачем та Приватним підприємством «Олімп» (відповідач-3) підписано акт приймання-передачі (т. 1, а.с. 122), відповідно до якого спірне нежитлове приміщення фактично повернуто балансоутримувачу, а орендні правовідносини сторін остаточно припинено.
Як зазначає відповідача-2 та не заперечується позивачем, після повернення приміщення з 18.02.2020 його включено до переліку вільних нежитлових приміщень комунальної власності, воно не передавалося в орендне користування іншим особам, а на момент звернення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ярославів Вал 28» із цим позовом (22.09.2025) не перебувало у користуванні будь-якого орендаря. Доказів протилежного матеріали справи не містять та позивачем таких доказів суду не надано.
Отже, на момент звернення позивача до суду з даним позовом (22.09.2025) жоден із оспорюваних договорів оренди не був чинним та не регулював правовідносини сторін щодо спірного нежитлового приміщення. Договір оренди №624/2 від 06.09.2010 після укладення договору №27/1 від 26.11.2012 не визначав прав та обов`язків сторін щодо користування спірним майном, а договір №27/1 від 26.11.2012 був розірваний постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.07.2017 у справі №910/1844/17, після чого спірне приміщення 18.02.2020 було повернуто балансоутримувачу за актом приймання-передачі. Таким чином, на час подання позову орендні правовідносини щодо нежитлового приміщення №17 (група приміщень №45) загальною площею 88,9 кв. м були припинені, а оспорювані договори не породжували для їх сторін жодних чинних цивільних прав та обов`язків.
Разом із тим суд зазначає, що зі змісту позовної заяви вбачається, що позивач не пов`язує порушення своїх прав із самим фактом укладення, виконання чи припинення договорів оренди №624/2 від 06.09.2010 та №27/1 від 26.11.2012. 
Навпаки, позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірне нежитлове приміщення №17 (група приміщень №45) загальною площею 88,9 кв. м є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, яке належить співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності в силу закону. Саме з цих підстав позивач стверджує, відповідачі 1 і 2 не набули повноважень власника щодо спірного майна та, відповідно, не мали права передавати його в оренду.
Отже, предметом спору у даній справі є не дійсність чи недійсність оспорюваних договорів оренди як таких, а наявність або відсутність у територіальної громади міста Києва права власності на спірне нежитлове приміщення, його правовий режим та належність цього майна до об`єктів спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку, а тому вимоги про визнання недійсними договорів оренди є похідними від вирішення спору щодо речового права на спірне нерухоме майно.
За таких обставин навіть у разі задоволення позовних вимог про визнання недійсними договорів оренди судове рішення не встановить належності спірного приміщення до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, не підтвердить виникнення у співвласників будинку права спільної сумісної власності на нього, не припинить права власності особи, яка на час розгляду справи вважається власником спірного майна, не стане правовою підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та, як наслідок, не призведе до усунення того порушення права, на яке посилається позивач. Фактично задоволення зазначених вимог не змінить правового режиму спірного приміщення та не забезпечить досягнення тієї правової мети, заради якої позивач звернувся до суду, а саме підтвердження належності спірного майна до об`єктів спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку та реалізації ними повноважень власника щодо цього майна.
Крім того, відповідно до частини першої статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ярославів Вал 28» не було стороною договору оренди №624/2 від 06.09.2010 та договору №27/1 від 26.11.2012, не набувало за ними жодних цивільних прав чи обов`язків, а тому навіть застосування наслідків недійсності цих договорів не призведе до виникнення у позивача або співвласників будинку права власності на спірне приміщення чи до підтвердження такого права.
Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справі №910/3009/18, від 19.01.2021 у справі №916/1415/19 та від 02.02.2021 у справі №925/642/19, від 01.03.2023 у справі №522/22473/15-ц неодноразово зазначала, що судовий захист повинен бути повним, ефективним та забезпечувати остаточне вирішення спору, а не створювати передумови для нового судового процесу.
Оскільки у даній справі задоволення вимог про визнання недійсними договорів оренди саме по собі не вирішує питання належності права власності на спірне приміщення, не змінює його правового режиму, не поновлює права співвласників багатоквартирного будинку та не усуває обставини, які позивач вважає порушенням свого права, суд доходить висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не відповідає критеріям належності та ефективності, встановленим статтями 15, 16 Цивільного кодексу України та статтею 5 Господарського процесуального кодексу України, а тому у задоволенні зазначених позовних вимог слід відмовити.
Щодо позовної вимоги про усунення перешкод у здійсненні права спільної сумісної власності, суд зазначає таке.
Так, позивач просить усунути перешкоди у здійсненні права спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку на нежитлове приміщення №17 (група приміщень №45) загальною площею 88,9 кв. м, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 28/31, шляхом зобов`язання Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації утриматися від будь-яких дій щодо передачі зазначеного приміщення в оренду, його відчуження або іншого розпорядження ним.
Обґрунтовуючи зазначену позовну вимогу, позивач посилається на те, що спірне нежитлове приміщення за своїм функціональним призначенням є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, призначеним для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців, а тому відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України, статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», статей 1, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», а також правової позиції, викладеної у Рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004, належить усім співвласникам будинку на праві спільної сумісної власності в силу закону та не може бути самостійним об`єктом комунальної власності.
Саме з цих підстав позивач вважає, що територіальна громада міста Києва не набула права власності на спірне приміщення, а Шевченківська районна в місті Києві державна адміністрація (відповідач-1) та Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» (відповідач-2) не були наділені повноваженнями щодо здійснення правомочностей власника стосовно цього майна, зокрема щодо передачі його в оренду, відчуження чи вчинення інших розпорядчих дій.
Отже, зі змісту позовної заяви та наведених на її обґрунтування доводів убачається, що позивач фактично заперечує виникнення у територіальної громади міста Києва права власності на спірне нежитлове приміщення та стверджує, що таке право в силу закону належить співвласникам багатоквартирного будинку. Таким чином, позивач оспорює не окремі дії відповідачів 1 і 2 щодо розпорядження спірним майном, а саму належність речового права на нього.
За таких обставин предметом спору у цій справі є не усунення перешкод у здійсненні права користування чи розпорядження майном у розумінні статті 391 Цивільного кодексу України, а вирішення спору щодо належності права власності на спірне нерухоме майно, визначення його правового режиму та встановлення особи, якій належать правомочності власника щодо цього майна. Саме характер спірних правовідносин має визначальне значення для оцінки належності та ефективності обраного позивачем способу судового захисту.
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 Цивільного кодексу України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391 Цивільного кодексу України). Вказані способи захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно.
Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.
Негаторний позов це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Зазначений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04.07.2018 у справі №653/1096/16-ц вказала, що для розмежування віндикаційного та негаторного позовів одним з критеріїв є наявність або відсутність володіння майном у власника, який відповідно пред`являє негаторний чи віндикаційний позов для захисту порушеного права. Якщо власник володіє річчю, але існують перешкоди в розпорядженні чи користуванні, то його вимога має кваліфікуватися як негаторний позов. Натомість вимога власника, позбавленого володіння (фізичного, юридичного), який пред`являє вимогу про відновлення володіння, має кваліфікуватися як віндикаційний позов.
Верховний Суд сформулював правову позицію, зокрема у пунктах 148, 149, 150 постанови від 27.11.2024 у справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23) відповідно до якої:
- позивач з дотриманням правил статей 387 і 388 Цивільного кодексу України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача;
- для такого витребування не потрібно заявляти вимоги про визнання незаконними та недійсними рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, рішень, записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за незаконним володільцем, самої державної реєстрації цього права, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, у тому числі документів (свідоцтв, державних актів тощо), що посвідчують відповідне право.
- такі вимоги є неналежними, зокрема неефективними, способами захисту права власника; їхнє задоволення не відновить володіння позивачем його майном.
Отже, власник, майно якого вибуло з його законного володіння може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову (про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 Цивільного кодексу України) без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).
Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30.07.2020 у справі № 752/13695/18.
Крім цього, рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням, що передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 Цивільного кодексу України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).
Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц).
Суд враховує правовий висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, викладений у постанові від 12.05.2026 у справі №927/84/16, відповідно до якого у разі, коли особа стверджує, що спірне приміщення належить співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності, а право власності або інші речові права щодо такого майна оформлені за іншою особою, спір має речово-правовий характер, а належним способом судового захисту є витребування майна від особи, за якою зареєстроване відповідне право. 
Так, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, викладений у постанові від 12.05.2026 у справі №927/84/16 зазначив, що: «позовом про витребування спірного майна у останнього набувача з припиненням його права власності співвласники спільного майна багатоквартирного будинку, від імені яких у спірних правовідносинах діє позивач, матимуть змогу відновити та захистити право спільної сумісної власності на спірне приміщення» (п.6.18. постанови). У цьому висновку Верховний Суд звернувся до правової позиції Верховного Суду у пункті 5.4. постанови від 16.05.2023 у справі № 904/7257/21, сформульованої у подібних правовідносинах, а саме у спорі щодо захисту прав на спільне майно багатоквартирного будинку за вимогами про визнання протиправними дії державного реєстратора та визнання недійсним договору оренди.
Обставини даної справи є подібними до обставин справи №927/84/16, оскільки і в справі №910/11883/25 позивач пов`язує порушення своїх прав не з фактом укладення чи виконання договорів оренди як таких, а з тим, що спірне нежитлове приміщення, на його думку, є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, яке відповідно до закону належить співвласникам будинку на праві спільної сумісної власності. Саме з цієї підстави позивач стверджує про відсутність у територіальної громади міста Києва права власності на спірне приміщення та, як наслідок, про відсутність у Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації (відповідача-1) і Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» (відповідача-2) повноважень щодо здійснення правомочностей власника, зокрема передачі цього майна в оренду. Отже, як і у справі №927/84/16, предметом спору є не правомірність окремих правочинів щодо спірного майна, а належність речового права на нього та правомірність здійснення особою повноважень власника. 
Водночас заявлені позивачем вимоги про визнання недійсними договорів оренди, строк дії яких закінчився, та про зобов`язання відповідача утриматися від подальшого розпорядження приміщенням не вирішують питання належності права власності на спірне приміщення, не є підставою для припинення права особи, яка вважається його власником, не створюють правових підстав для державної реєстрації права спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку та не забезпечують передачу спірного майна у володіння співвласників.
За таких обставин суд доходить висновку, що, навіть у разі задоволення заявлених позовних вимог, право, на захист якого посилається позивач, не буде поновлено, а для досягнення цієї мети позивач буде змушений повторно звертатися до суду із вимогами речово-правового характеру. 
Саме на це звернув увагу Верховний Суд у постанові від 12.05.2026 у справі №927/84/16, зазначивши, що «задоволення у цій справі позову не відповідає речово-правовому характеру правовідносин у цій справі та не призводить до ефективного захисту/відновлення прав власників квартир багатоквартирного будинку, від імені яких діє позивач» (п.6.20. постанови), а «обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту відповідних прав є самостійною підставою для відмови в позові» (п.6.21. постанови).
За обставинами даної справи позивач не заявив вимоги про витребування спірного нежитлового приміщення № 17 (група приміщень № 45) загальною площею 88,9 кв. м від особи, яка, на його думку, безпідставно здійснює щодо цього майна правомочності власника та за якою зареєстровано відповідне речове право. Натомість позивач просить зобов`язати Шевченківську районну в місті Києві державну адміністрацію (відповідача-1) утриматися від вчинення у майбутньому будь-яких дій щодо передачі зазначеного приміщення в оренду, його відчуження чи іншого розпорядження ним.
Разом із тим, задоволення такої вимоги саме по собі не вирішує спір щодо належності речового права на спірне нежитлове приміщення, не спростовує передбачену статтею 328 Цивільного кодексу України презумпцію правомірності набуття права власності, не змінює існуючого правового режиму цього майна, не є підставою для виникнення, переходу чи припинення речових прав на нього, а також не тягне внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». 
Крім того, задоволення такої вимоги не призведе до виникнення у співвласників багатоквартирного будинку права спільної сумісної власності на спірне приміщення та не забезпечить реалізацію ними правомочностей власника щодо володіння, користування і розпорядження цим майном.
Отже, обраний позивачем спосіб захисту не забезпечує досягнення тієї правової мети, заради якої він звернувся до суду. Для відновлення права, на порушення якого посилається позивач, останній у будь-якому випадку був би змушений звертатися до суду з окремими речово-правовими вимогами, спрямованими на вирішення спору щодо належності права власності на спірне нежитлове приміщення та витребування цього майна від особи, яка, на думку позивача, без належних правових підстав здійснює щодо нього правомочності власника. Таким чином, навіть у разі задоволення заявленої у цій справі позовної вимоги порушене право не було б поновлено, а остаточне вирішення спору вимагало б пред`явлення нового позову, що свідчить про неналежність та неефективність обраного способу судового захисту.
З огляду на викладене, враховуючи характер спірних правовідносин, зміст права, за захистом якого звернувся позивач, а також правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 12.05.2026 у справі №927/84/16, суд прийшов до висновку, що заявлена позовна вимога про усунення перешкод у здійсненні права спільної сумісної власності шляхом зобов`язання відповідача утриматися від розпорядження спірним приміщенням не є належним та ефективним способом захисту у розумінні статей 15, 16 Цивільного кодексу України та статті 5 Господарського процесуального кодексу України, а тому підстави для її задоволення відсутні.
Враховуючи встановлені судом обставини, суд прийшов до висновку, що заявлені позивачем вимоги не відповідають характеру спірних правовідносин та не є належним і ефективним способом судового захисту, а тому в задоволенні позову слід відмовити в повному обсязі.
Щодо заяви відповідача-1 про застосування позовної давності суд зазначає наступне.
Відповідно до ст.256 Цивільного кодексу України, позовна давність – це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Згідно із ч.3 ст.267 Цивільного кодексу України, позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.
Відповідно з п.2.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування позовної давності у вирішенні господарських спорів» № 10 від 29.05.2013, частиною третьою статті 267 Цивільного кодексу України передбачена можливість застосування позовної давності, у тому числі й спеціальної, лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення рішення судом.
За змістом ч.1 ст. 261 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.
Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.
Оскільки, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог заява відповідача про застосування строку позовної давності судом не розглядається.
Надаючи оцінку іншим доводам учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з?ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч. 5 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до п. 5 ч. 4 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.
Згідно усталеної практики Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов?язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов?язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов?язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994 Європейського суду з прав людини у справі «Руїс Торіха проти Іспанії»). Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов?язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов?язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов?язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах від 13.03.2018, від 24.04.2019, від 05.03.2020 Верховного Суду по справах № 910/13407/17, № 915/370/16 та № 916/3545/15.
Відповідно до положень ст. 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов?язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. При цьому, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, згідно положень ст. 74 Господарського процесуального кодексу України. Згідно зі ст. 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Згідно із ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об?єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв?язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З огляду на викладене вище, всі інші заяви, клопотання, доводи та міркування учасників судового процесу залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги як необґрунтовані, безпідставні та такі, що не спростовують висновків суду.
Підсумовуючи наведене, суд у повному обсязі відмовляє в задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ярославів Вал 28». 
Судові витрати відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача.
Керуючись ст. 73, 74, 76-79, 86, 129, 232, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити повністю.
2. Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено у порядку і строк, встановлені ст. 254, 256, 257 ГПК України.

Повне рішення складено та підписано 16.07.2026.

Суддя Я.А.Карабань