УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №292/157/26 Головуючий у 1-й інст. Лотуга В. Ф. 
Категорія 32 Доповідач Павицька Т. М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 липня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого  Павицької Т.М.,
суддів   Бондар О.О., Шевчук А.М.,

за участю секретаря судового засідання Трикиши Ю.О.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу№292/157/26 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС», Приватного підприємства «Новозаводські аграрні інвестиції» про розірвання договорів оренди землі, за апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС» - Грищенка Євгенія Станіславовича на рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 16 березня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Лотуги В.Ф. в селищі Пулини,

в с т а н о в и в :

У листопаді 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ТОВ «Агро-ЄС» у якому просила розірвати договір оренди землі від 26.05.2008 та додаткові угоди до нього від 04.05.2018, щодо земельних ділянок з кадастровими номерами: 1825483600:05:000:0068, площею 1,825 га, 1825483600:01:000:0219, площею 0,9592 га, (право оренди за якими продано на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №5/06, укладеного між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ТОВ «Агро-ЄС»).
Позов мотивовано тим, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок з кадастровими номерами: 1825483600:05:000:0068 (площа 1,825 га), 1825483600:01:000:0219 (площа 0,9592 га), що розташовані на території Новозаводської сільської ради Житомирського (Пулинського) району Житомирської області. Попереднім власником земельних ділянок був її чоловік ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . Вказувала, що 26 травня 2008 року між ОСОБА_2 та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» укладено договір оренди землі, за умовами якого, в оренду передані вказані вище земельні ділянки. 02 червня 2008 року договір зареєстровано у Червоноармійському районному відділі Житомирської РФ Центру ДЗК за №040822200146. 
02 серпня 2018 року між ОСОБА_2 та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» укладено додаткові угоди до договору оренди землі від 26.05.2008, згідно яких, строк дії договору - 17 років та узгоджено розмір орендної плати, яка вноситься щороку до 31 грудня. 02 серпня 2018 року договір та додаткові угоди до нього зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Після оформлення спадкових прав на земельні ділянки з кадастровими номерами: 1825483600:05:000:0068, 1825483600:01:000:0219, вона повідомила ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» про те, що вона є новим власником даних земельних ділянок та просила здійснити виплату орендної плати за 2022-2024 роки, проте, вказане прохання не було задоволено. Зазначала, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» протягом 2022-2025 років не виконує належним чином взяті на себе зобов`язання та не сплачує орендну плату за користування земельними ділянками, а тому вважає, що договір оренди та додаткові угоди мають бути розірвані. Крім того, як стало відомо з ДРРП, 05.06.2025 між ТОВ «Агро-ЄС» та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» укладено договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №5/06, за умовами якого, ТОВ «Агро-ЄС» придбало право користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема на належні їй земельні ділянки.
Рішенням Пулинського районного суду Житомирської області від 16 березня 2026 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено. Розірвано договір оренди землі від 26 травня 2008 року та додаткові угоди до нього від 04.05.2018, щодо земельних ділянок з кадастровими номерами: 1825483600:05:000:0068, площею 1,825 га, 1825483600:01:000:0219, площею 0,9592 га, укладені з ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» (право оренди за якими продано на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №5/06, укладеного між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ТОВ «Агро-ЄС»). Стягнуто з ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ТОВ «Агро-ЄС» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 2129,92 грн., у рівних частках по 1064,96 грн з кожного окремо. 
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, керівник ТОВ «Агро-ЄС» - Грищенко Є.С. подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне з`ясування обставин справи, які суд вважав встановленими, допущення порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати, у задоволенні позовних вимог відмовити або направити справу на розгляд до Святошинського районного суду міста Києва за встановленою підсудністю. 
Апеляційна скарга мотивована тим, що висновки суду про порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки щодо виплати орендної плати позивачу є помилковим, оскільки ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» вживалися заходи щодо отримання позивачкою орендної плати. В матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази, які б свідчили про навмисне ухилення відповідача від виконання зобов`язань за договором, жодних претензій чи вимог щодо розрахунків за договором від позивачки не надходило, що, на думку представника апелянта, свідчить про небажання саме позивачки отримати належне виконання зобов`язань за договором. Відповідно до пункту 42 договору оренди землі, який уклали сторони, сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини. 
Як вбачається зі змісту укладеного договору оренди землі, сторонами була узгоджена виплата орендної плати у грошовій формі або у натуральній формі. Водночас позивач протягом усього періоду дії договору отримував орендну плату у готівковій чи в натуральній формі в офісі орендаря, жодних письмових заперечень чи вимог про зміну форми виплати ним не подавалося. Відповідач неодноразово протягом 2022-2024 року повідомляв позивача про готовність здійснити виплату (докази квитанції про поштові направлення), однак з боку позивача були відсутні дії щодо її отримання. Отже, за встановлених обставин позивач мав можливість отримати орендну плату в готівковій чи натуральній формі за 2022-2024 роки за місцезнаходженням відповідача. Натомість позивач доказів того, що він особисто або через уповноваженого представника звертався до ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» з метою отримання орендної плати за 2022-2024 роки, зокрема в офісі підприємства, не надав. Також позивач не надав жодних доказів того, що натуральна форма виконання зобов`язання не мала місця або була неможливою. Суд першої інстанції не здійснив витребування доказів щодо альтернативної форми оплати, чим порушив вимоги ст. 13 ЦПК України та усталеної судової практики (зокрема, позиції Великої Палати ВС у постанові від 27.11.2018 у справі №912/1385/17). Судом першої інстанції не врахована судова практики у аналогічних спорах, зокрема: постанова Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17, постанова Миколаївського апеляційного суду від 01 жовтня 2024 року у справі №479/436/24, постанова Верховного Суду від 28 червня 2022 року у справі №551/542/20. 
Зазначає, що судом першої інстанції порушено правила територіальної підсудності справи, оскільки ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» не є стороною спірних правовідносин на час подання позову; притягнення цього підприємства до участі в справі має штучний характер, спрямоване на формальне збереження підсудності справи суду за місцем реєстрації підприємства, а справа, де предметом позову є розірвання договору оренди земельної ділянки, повинна розглядатись за місцезнаходженням належного відповідача, який є стороною договору, тобто ТОВ «Агро-ЄС». Судом першої інстанції, всупереч нормам ЦПК, не обґрунтовано застосування правил територіальної підсудності справи за місцем реєстрації ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», тобто Пулинському районному суду Житомирської області. Стверджує, що судом першої інстанції порушено право на суд, встановлений законом, оскільки суд, який розглядає справу з порушенням правил підсудності, не може вважатися «судом, встановленим законом».
Розглянувши справу у межах доводів, викладених в апеляційній скарзі, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно свідоцтв про право на спадщину за законом від 16.04.2025, ОСОБА_1 належать земельні ділянки за кадастровими номерами: 1825483600:05:000:0068, площею 1,825 га, 1825483600:01:000:0219, площею 0,9592 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Пулинської селищної ради Житомирського району Житомирської області.
Відповідно до договору оренди землі від 26.05.2008, укладеного між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ОСОБА_2 , підприємству в оренду строком на 10 років передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,78 га, яка знаходиться на території Новозаводської сільської ради Червоноармійського району Житомирської області.
Пунктами 9, 11 договору передбачено, що орендна плата становить 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату укладення договору складала 477,60 грн. Орендна плата вноситься орендарем щорічно у грошовій або натуральній формі (продукцією, вирощеною орендарем). У випадку, якщо орендна плата вноситься в натуральній формі, ціна продукції встановлюється на рівні ціни, за якою орендар продає аналогічну продукцію третім особам. Орендна плата вноситься щороку до 31 грудня.
Згідно пунктів 35-36 договору, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї з сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Пунктом 39 договору визначено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність згідно до закону та цього договору.
Відповідно до додаткових угод від 04.05.2018 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 26.05.2008, укладених між ОСОБА_2 та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», сторони узгодили внесення змін до договору оренди, зокрема: викладено пункти 2, 8, 9, 10, 12, 14 договору в наступній редакції: «2. В оренду передаються земельні ділянки з кадастровими номерами 1825483600:05:000:0068 (площа 1,82 га.), 1825483600:01:000:0219 (площа 0,96 га.)». «8 Договір оренди укладено строком на 17 років». «9. Орендна плата за кожен рік користування земельною ділянкою складає 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка на 2016 рік складає 27054 грн., 3130 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі, яка на дату підписання договору становить 1893,78 грн., 219,10 грн». «12. За письмовою заявою орендодавця та за наявності згоди орендаря, розрахунки щодо орендної плати можуть здійснюватися у натуральній формі в межах розміру орендної плати вказаної в п.8 цього договору та згідно наявного у орендаря асортименту сільськогосподарської продукції. Передача сільськогосподарської продукції в рахунок орендної плати оформляється відповідним актом приймання-передачі, який підписується сторонами».
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №464571977, №464573311 від 17.02.2026, вбачається, що земельні ділянки з кадастровими номерами 1825483600:05:000:0068 (площа 1,825 га), 1825483600:01:000:0219 (площа 0,9592 га), цільове призначення яких - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Новозаводської сільської ради Пулинського району Житомирської області, належать ОСОБА_1 02.08.2018 проведено державну реєстрацію права оренди вказаних земельних ділянок, номер запису про інше речове право: 27354984, 27355134, рішення про державну реєстрацію №42397991, №42398163, та передані в оренду ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» до 04.05.2035.
Згідно відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, за період з січня 2025 року по квітень 2025 року, з січня 2025 року по грудень 2025 року, інформація про доходи ОСОБА_1 одержані від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», відсутня.
Відповідно до повідомлень ОСОБА_1 адресовані ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», підприємству повідомлено, що ОСОБА_1 згідно свідоцтв про право на спадщину за законом від 16.04.2025 є власником земельних ділянок з кадастровими номерами: 1825483600:05:000:0068, площею 1,825 га, 1825483600:01:000:0219, площе 0,9592 га, які перебувають в оренді ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» до 04.05.2035 на підставі договору оренди землі від 26.05.2008. У повідомленні позивач просила протягом 5-ти днів з моменту отримання даного повідомлення здійснити виплату належної їй орендної плати за період з 2022 по 2024 роки, включно.
Як вбачається з повідомлення Головного управління ДПС у Житомирській області ДПС України №1862/5/06-30-12-02-05 від 03.03.2026, згідно інформації про доходи, отримані від податкових агентів за період січень 2021 року - травень 2024 року, ОСОБА_2 у грудні 2021 року ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» нараховано 4968,94 грн., у грудні 2023 року нараховано 4968,94 грн. та виплачено 8968,94 грн. 
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що позивачкою доведено допущене відповідачами істотне порушення договору оренди землі, а саме - систематичну несплату орендної плати власнику за користування належними їй земельними ділянками за 2022-2025 роки, тому договір оренди землі та додаткові угоди до нього слід розірвати. Також суд першої інстанції вважав, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» є належним відповідачем у справі, оскільки приватним підприємством допущено порушення умов договору та законодавства щодо сплати орендної плати позивачці за 2024 рік і не можуть бути поставлені в провину ТОВ «Агро-ЄС», яке набуло право оренди лише у червні 2025 року. 
Згідно з частиною 1 статті 263 ЦПК судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права (частина 2 статті 263 ЦПК).
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні (частина 5 статті 263 ЦПК).
Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції відповідає та підстав для його скасування колегія суддів не вбачає, з огляду на наступне.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша ст.15, частина перша ст.16 ЦК України).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17).
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність.
Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року в справі №554/4741/19, постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі №520/1185/16-ц, постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року в справі №209/3085/20).
Дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Відповідно до ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (ст.11 ЦК України).
Згідно з ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).
За приписами ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість, добросовісність та розумність (частина третя ст.509 ЦК України).
Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці.
Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року в справі №180/1735/16-ц.
Відповідно до ст.1 Закону України (надалі Закону) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно з ст.13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою ст.15 Закону встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до ст.409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Пунктом «в» частини першої ст.96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
За правилами частин першої та другої ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша ст.32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті «д» частини першої ст.141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої ст.651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої ст.3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно з ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі №183/262/17.
Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року в справі №293/1011/16-ц дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тлумачення наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
До аналогічних висновків дійшов Верховний Суду у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі №183/262/17, Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2023 року в справі №499/793/21.
Згідно з частинами першою, п`ятою, шостою ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
За приписами частини першої ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша ст.77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст.79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша ст.80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Обов`язок доказування певних обставин лежить на стороні, яка посилається на них як на підставу своїх вимог та заперечень. Недоведеність обставин, на наявності яких наполягає позивач - є підставою для відмови у позові; а у разі, якщо на тому наполягає відповідач - для відхилення його заперечень проти позову.
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (пункт 21 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц).
Верховний Суд у постанові від 02 жовтня 2019 року в справі №522/16724/16 зробив наступний правовий висновок: «обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом. Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин, суд вправі винести рішення у справі на користь протилежної сторони. Отже, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі».
Тягар доказування обставин, необхідних для спростування невиплати орендної плати, покладається на орендаря.
У справі, яка переглядається, встановлено, що 26 травня 2008 року між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі, згідно умов якого, підприємству в оренду строком на 10 років передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,78 га, яка знаходиться на території Новозаводської сільської ради Червоноармійського району Житомирської області.
Додатковими угодами від 04.05.2018 внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 26.05.2008, зокрема: договір оренди укладено строком на 17 років.
ОСОБА_1 16.04.2025 набула права власності на земельні ділянки в порядку спадкування після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 чоловіка і до неї перейшли права та обов`язки попереднього власника земельних ділянок за договором оренди.
У квітні та липні 2025 року ОСОБА_1 письмово повідомила ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» про перехід права власності у порядку спадкування та просила останнього сплати заборгованість за договорами оренди землі.
Як підставу для розірвання договору ОСОБА_1 посилалася на систематичну несплату ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» орендної плати за договором за 2022-2025 роки.
Натомість, відповідач ТОВ «Агро-ЄС», який є правонаступником усіх прав та обов`язків попереднього орендаря ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» за спірним договором оренди землі від 26.05.2008, жодного доказу на підтвердження сплати позивачці орендної плати за вказаним договором за період 2022-2025 роки суду не надав.
Із повідомлення Головного управління ДПС у Житомирській області ДПС України №1862/5/06-30-12-02-05 від 03.03.2026, згідно інформації про доходи, отримані від податкових агентів за період січень 2021 року - травень 2024 року, ОСОБА_2 у грудні 2021 року ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» нараховано 4968,94 грн, у грудні 2023 року нараховано 4968,94 грн. та виплачено 8968,94 грн
Відповідно до наявних в матеріалах справи відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, за період з січня 2025 року по квітень 2025 року, з січня 2025 року по грудень 2025 року, інформація про доходи ОСОБА_1 одержані від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», відсутня.
Жодного належного доказу на підтвердження того, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» або ТОВ «Агро-ЄС» повідомляв позивачку ОСОБА_1 про готовність здійснити виплату орендної плати за договором за 2022-2025 роки, матеріали справи не містять.
У копіях рекомендованих повідомлень та рекомендованих листів, відсутні відправлення адресовані ОСОБА_1 або попередньому власнику ОСОБА_2 .
У доданих до відзиву копіях відомостей про видачу орендної плати вбачається, що ОСОБА_2 стосуються лише відомості за 2020 та 2022 роки. Доказів сплати позивачці орендної плати за 2024-2025 роки, відповідачем не надано.
При цьому, договором оренди не передбачено обов`язок орендодавця надавати реквізити банківського рахунку для перерахування орендної плати чи прибувати до орендаря за отриманням орендної плати, натомість, договір містить дані про місце проживання орендодавця, що не виключало можливості виконання орендарем свого обов`язку зі своєчасного виплати орендної плати (до 31 грудня) шляхом здійснення виплати поштовим переказом або іншим способом.
Отже, вказане вище безумовно свідчить про те, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» не були виконані умови договорів оренди землі та додаткових до них угод, які є їх невід`ємною частиною, а тому наявні підстави для розірвання договорів з підстав пункту «д» частини першої ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати).
Представник ТОВ «Агро-ЄС» - Грищенко Є.С. в апеляційній скарзі заявив клопотання про приєднання до матеріалів справи доказів, доданих до апеляційної скарги, вказуючи на те, що ТОВ «Агро-ЄС» отримало на підставі акту від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» докази, що підтверджують направлення ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» на адресу позивача листів з проханням надати реквізити для сплати орендної плати і необхідності отримати орендну плату за місцезнаходженням орендаря, що, на думку представника, підтверджує прострочення кредитора.
За правилами частин 1-3 статті 367 ЦПК суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Враховуючи, що представником ТОВ «Агро-ЄС» - Грищенко Є.С. в апеляційній скарзі жодним чином не обґрунтовано причини неможливості подання додаткових доказів, доданих до апеляційної скарги до суду першої інстанції та не доведено неможливості своєчасного їх подання, колегія суддів вважає, що клопотання представника ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» не підлягає задоволенню.
Колегія суддів зазначає, що у зобов`язанні з виплати орендної плати за користування земельною ділянкою орендодавець є кредитором, а орендар є боржником. З огляду на це в частині виконання зобов`язання з виплати орендної плати за користування земельною ділянкою саме орендар зобов`язаний довести його належне виконання, вчинене вчасно та у повному обсязі.
Таким чином, заперечуючи проти позову, орендар ТОВ «Агро-ЄС» не спростував належними та допустимими доказами твердження позивачки про несплату орендної плати за спірним договором оренди землі (до 31 грудня відповідного року) за період 2022-2025 роки, у зв`язку з чим, суд першої інстанції правильно вважав відповідний факт несплати встановленим.
Згідно зі статтями 13, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.
Систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, у тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.
Встановивши факт невиплати орендарем орендної плати у 2022-2025 роках за користування земельною ділянкою з кадастровими номерами: 1825483600:05:000:0068, 1825483600:01:000:0219, що свідчить про систематичне невиконання умов договору оренди землі в частині своєчасного розрахунку за орендною платою, яка мала б виплачуватись орендодавцю щорічно не пізніше 31 грудня, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову.
Доводи апеляційної скарги про те, що позивачка не надала доказів того, що вона особисто або через уповноваженого представника зверталася до ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» з метою отримання орендної плати за 2022-2024 роки, зокрема, у офісі підприємства, колегія суддів відхиляє, оскільки сплата орендної плати, згідно із умовами спірного договору, не обумовлена попереднім зверненням до орендаря, у тому числі в касу чи у офісі підприємства.
Разом з тим, орендар не надав доказів на підтвердження вжиття заходів виконання свого обов`язку щодо сплати позивачці орендної плати, зокрема, сплати орендної плати позивачці, або направлення коштів поштовим переказом (за наявності даних про місце проживання орендодавця в договорі), або внесення суми належної позивачці орендної плати на депозит нотаріуса.
Відсутність у матеріалах справи доказів, що свідчать про вчинення ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» дій щодо нарахування та виплати орендної плати позивачці за 2022-2025 роки, підтверджує неналежне виконання орендарем умов договору оренди землі.
Колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної скарги про те, що позивачка не надала доказів того, що натуральна форма виконання зобов`язання не мала місця або була неможливою, а суд мав витребувати докази щодо альтернативної форми оплати, оскільки заперечуючи факт невиплати орендної плати у грошовій або натуральній формі саме орендар зобов`язаний надати належні та допустимі докази належного виконання свого зобов`язання, а відповідно до принципу диспозитивності цивільного судочинства, закріпленого в статті 13 ЦПК суд розглядає справи не інакше як на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках; збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Будь-яких клопотань про витребування доказів представником ТОВ «Агро-ЄС» не заявлялося.
Посилання в апеляційній скарзі на те, що в період із 2022-2024 роки позивач ухилялася від отримання орендної плати та не висувала жодних вимог щодо її сплати, що виключає вину орендаря на підставі ст.613 ЦК України, є безпідставним, оскільки сам по собі факт, що орендодавець не висувала вимог про сплату коштів не звільняє орендаря від обов`язку їх сплатити, враховуючи, що умовами договору не передбачено обов`язку орендодавця кожного разу звертатися до орендаря за отриманням орендної плати. Матеріали справи не містять беззаперечних доказів ухилення позивачем від отримання орендної плати, як і того, що орендар звертався до позивача з метою сплати коштів за оренду земельних ділянок, направляв листи-пропозиції, запитував реквізити для оплати або вносив кошти на депозит нотаріуса відповідно до ст.537 ЦК України, а ОСОБА_1 ігнорувала, відмовлялася приймати вказані кошти або всіляко перешкоджала виконанню умов договору оренди. Колегія суддів трактує положення ст.613 ЦК України, яка регулює прострочення кредитора, через призму взаємної відповідальності сторін. Докази, які здобуті за засадах змагальності сторін, що містяться у матеріалах справи, не свідчать про відсутність вини орендарів, оскільки ОСОБА_1 не вчиняла дій, без яких орендар не міг виконати свої зобов`язання щодо належної сплати орендної плати.
Покликання в апеляційній скарзі на недобросовісну поведінку орендодавця, яка спрямована на штучне створення умов для розірвання договору оренди з підстав систематичної несплати орендної плати, не можуть слугувати підставою для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки представником ТОВ «Агро-ЄС» не доведено вчинення позивачем діянь, які б суперечили вимогам чинного законодавства або порушували умови спірного договору оренди землі.
Колегія суддів вважає безпідставними посилання в апеляційній скарзі на неврахування місцевим судом постанов Верховного Суду, зазначених в апеляційній скарзі, оскільки у вказаних постановах судами встановлені обставини справи, які є відмінними від обставин даної справи.
Щодо доводів апеляційної скарги про розгляд судом першої інстанції справи з порушенням територіальної підсудності, колегія суддів зазначає наступне.
Частиною 1 статті 30 ЦПК передбачено, що позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини.
Відповідно до частини 1 статті 181 ЦК до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Нерухоме майно є особливим об`єктом права власності, оскільки наділене специфічними рисами - сталий зв`язок із землею, особлива цінність, неможливість переміщення без знецінення та зміни її призначення; майнове право на об`єкт нерухомості є складовою частиною такого майна, як об`єкта цивільних прав; виключна підсудність застосовується до тих позовів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані із нерухомим майном (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі №911/2390/18, Верховного Суду від 17 листопада 2021 року у справі №755/5684/180).
Встановивши, що земельні ділянки з кадастровими номерами: 1825483600:05:000:0068, 1825483600:01:000:0219, які є предметом договору оренди про розірвання якого пред`явлено позов, розташовані на території Пулинського ОТГ Пулинського району Житомирської області, суд першої інстанції правильно визначив, що вимоги за пред`явленим позовом стосуються нерухомого майна, а тому наявна виключна підсудність справи Пулинському районному суду Житомирської області.
Доводи апеляційної скарги про штучне притягнення ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» як відповідача у справі для збереження підсудності справи суду за місцем реєстрації цього підприємства, підсудність справи суду за місцезнаходженням ТОВ «Агро-ЄС» як належного відповідача, порушення права на «суд, встановлений законом», є безпідставними та не заслуговують на увагу, оскільки стосуються неправильного тлумачення правил виключної підсудності, встановлених статтею 30 ЦПК України, яка означає, що відповідний спір не може бути розглянутий судом за загальними правилами підсудності або альтернативної підсудності.
Колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної скарги про те, що місцевим судом не обґрунтовано застосовано правило територіальної підсудності справи цьому суду, оскільки в ухвалі від 16 березня 2026 року під час вирішення клопотання представника ТОВ «Агро-ЄС» про передачу справи за підсудністю, судом першої інстанції надано вичерпне обґрунтування підсудності справи суду першої інстанції за правилами виключної підсудності.
Посилання представника ТОВ «Агро-ЄС» щодо пред`явлення позову до неналежного відповідача ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» у зв`язку з відчуженням права оренди є безпідставними, оскільки спірні правовідносини щодо несплати орендної плати виникли у 2024-2025 роках, саме ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» допустило порушення умов договору та вимог законодавства щодо сплати орендної плати.
Перехід права оренди до ТОВ «Агро-ЄС» не усуває наслідків допущеного порушення та не впливає на наявність підстав для розірвання договору.
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо наявності правових підстав для задоволення позову про розірвання договору оренди землі.
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що воно ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС» - Грищенка Євгенія Станіславовича залишити без задоволення.
Рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 16 березня 2026 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Дата складення повного судового рішення 14 липня 2026 року.

Головуючий Павицька Т. М.

Судді Бондар О. О.

Шевчук А. М.