Справа № 761/28286/24
Провадження № 2/761/1137/2026
РІШЕННЯ 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
(заочне)

05 березня 2026 року Шевченківський районний суд м. Києва у складі:
головуючого судді Аббасової Н.В.,
з участю секретаря Сухини А.С., 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Компанії «Джоп Девелопмент Інк.», Компанії «Алгємба Девелопмент Лімітед», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Скульська Тетяна Анатоліївна, про визнання договору недійсним,
у с т а н о в и в :
В серпні 2024 року ОСОБА_1 (далі по тексту - позивач) звернувся до суду з позовом до Компанії «Джоп Девелопмент Інк.» (далі по тексту - відповідач 1), Компанії «Алгємба Девелопмент Лімітед» (далі по тексту - відповідач 2), третя особа: приватний нотаріус КМНО Скульська Т.А. (далі по тексту - третя особа), про визнання договору недійсним, у якому з урахуванням поданої 21.05.2025 заяви про зміну предмету позову, просив суд:
- визнати недійсним договір іпотеки, який укладено 17.10.2014 між Компанією «Джоп Девелопмент Інк.» та Компанією «Алгємба Девелопмент Лімітед», та посвідчено приватним нотаріусом КМНО Скульською Т.А.;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з індексним номером 16572828 від 17.10.2014, відповідно до якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про іпотеку №7379392 на квартиру АДРЕСА_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з індексним номером №16572275 від 17.10.2014, відповідно до якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про обтяження №7379145 на квартиру АДРЕСА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач разом із своєю матір`ю у відповідності до свідоцтва про право власності на житло та свідоцтва про право на спадщину за законом були власниками в рівних частках по 1/2 частини квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (далі по тексту - квартира). 
В січні 2016 року позивач дізнався, що його знято з реєстрації у вказаній квартирі та її власником вже є Компанія «Фреалліно бізнес ЛТД» за договором купівлі-продажу від 31.03.2015. Попереднім власником квартири є Компанія «Алгємба Девелопмент Лімітед», яка отримала право власності на житло у відповідності до підробленого рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 15.08.2014, яке в дійсності не існує. 
Позивач зазначає, що він має усі правовстановлюючі документи на квартиру та ніяких правочинів по її відчуженню не укладав, цього не робила і його матір. У квартирі позивач утримує свої речі, іншого житла на території України не має.
За захистом свої порушених прав позивач та його матір звернулись до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння та визнання права власності. За результатами розгляду вказаної судової справи, рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 15.03.2017 у справі №761/28389/16-ц позов задоволено частково, витребувано спірну квартиру на користь власників із чужого незаконного володіння Компанії «Фреалліно бізнес ЛТД».
В подальшому позивач разом з матір`ю, на підставі судового рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 15.03.2017 у справі №761/28389/16-ц, внесли відомості до реєстру прав власності відносно себе як власників квартири по 1/2 частині.
01.12.2023 позивач набув право власності на 1/2 частину квартири після смерті своєї матері і став повноцінним власником майна.
В травні 2024 року позивачу стало відомо про існування договору іпотеки відносно квартири, який укладено 17.10.2014 між відповідачем 1 та відповідачем 2 в період, коли квартира вибула із володіння позивача та його матері поза волею власників.
Іпотекодавець за іпотечним договором здійснив реєстраційну дію по відображенню себе як власника майна на підставі підроблених документів. Позивач, як власник майна, не передавав квартиру в іпотеку, не був стороною правочину та не перебував з відповідачами в зобов`язальних відносинах. Тому державна реєстрація права власності іпотекодавця на квартиру є незаконною, створює позивачу перешкоди у здійсненні правомочності розпоряджання належним йому нерухомим майном.
На підставі зазначеного позивач просить про задоволення позову.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.08.2024 матеріали позовної заяви передано на розгляд судді Макаренко І.О. 
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.02.2025, здійсненого на підставі Розпорядження керівника апарату Шевченківського районного суду м. Києва від 21.02.2025 №01-08-132, матеріали позовної заяви передано на розгляд судді Аббасовій Н.В.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 25.02.2025 відкрито загальне позовне провадження у справі, призначено підготовче судове засідання. Цією ж ухвалою суду задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів, витребувано у приватного нотаріуса КМНО Скульської Т.А. належним чином засвідчену копію договору іпотеки, який укладено 17.10.2014 між Компанією «Джоп Девелопмент Інк.» та Компанією «Алгємба Девелопмент Лімітед» та копії документів, що були надані нотаріусу для його укладення. 
21.05.2025 від представника позивача надійшла заява про зміну предмета позову та заява про проведення підготовчого судового засідання без участі позивача та його представника. 
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 21.05.2025 прийнято до розгляду заяву представника позивача про зміну предмета позову від 21.05.2025.
13.11.2025, на виконання ухвали суду від 25.02.2025 про витребування доказів, від приватного нотаріуса КМНО Скульської Т.А. надійшли копії документів, які були надані нотаріусу для посвідчення договору іпотеки 17.10.2014 за реєстровим №4106.
01.12.2025 від представника позивача надійшла заява про закриття підготовчого провадження, розгляд справи просив провести без участі позивача та його представника.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 01.12.2025 закрито підготовче провадження, справу призначено по суті в загальному позовному провадженні.
Позивач та його представник в судове засідання не з`явились, заперечень проти проведення заочного розгляду справи не висловлювали.
Відповідач 1 та відповідач 2 не забезпечили явку своїх представників в судове засідання, про дату, час і місце судового розгляду повідомлялись належним чином у встановленому законом порядку, причин неявки не повідомили, відзив на позовну заяву не подали.
Третя особа в судове засідання не з`явилась, про дату, час і місце судового розгляду повідомлялась належним чином у встановленому законом порядку, причин неявки не повідомила, пояснення на позовну заяву не подала.
Відповідно до ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи, є порушенням ч.1 ст.6 даної Конвенції (Рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 року у справі «Смірнов проти України»). 
Враховуючи, що позивач та його представник не висловлювали заперечень проти проведення заочного розгляду справи, при цьому відповідачі, які належним чином повідомлялись про розгляд справи, в судове засідання не з`явились, відзив на позовну заяву не подали, а тому відповідно до вимог статтею 280, 281 ЦПК України, суд ухвалив про заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів.
Дослідивши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлені такі факти та їх правовідносини.
17.10.2014 між Компанією «Джоп Девелопмент Інк.» та Компанією «Алгємба Девелопмент Лімітед» укладено договір іпотеки за реєстровим №4106 (далі по тексту - Договір іпотеки).
Згідно з п. 1.1. Договору іпотеки, цим договором забезпечується виконання зобов`язання, що виникло у іпотекодавця на підставі договору позики від 09.10.2014, надалі - Основний договір, укладеного ним із іпотекодержателем у простій письмовій формі на суму 1036115,60 грн з обумовленим в Основному договорі строком повернення боргу до 09.01.2015 без нарахування відсотків за користування позикою.
Відповідно до п. 1.2. Договору іпотеки, в забезпечення виконання зобов`язання за Основним договором іпотекодавець передає в іпотеку квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , надалі - Предмет іпотеки. 
У пункті 1.3. Договору іпотеки вказано, що квартира за адресою: АДРЕСА_2 , є особистою приватною власністю іпотекодавця і належить йому на підставі рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 15.08.2014 за справою 200/13790/14-ц, право власності іпотекодавця зареєстроване реєстраційною службою Головного управління юстиції у м. Києві 17.09.2014, реєстраційний номер 455193780000, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №26897621 від 17.09.2014.
17.10.2014 приватним нотаріусом КМНО Скульською Т.А. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про обтяження №7379145 на квартиру АДРЕСА_1 (індексний номер №16572275 від 17.10.2014).
Також 17.10.2014 приватним нотаріусом КМНО Скульською Т.А. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про іпотеку №7379392 на квартиру АДРЕСА_1 (індексний номер 16572828 від 17.10.2014).
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 15.03.2017 у справі №761/28389/16-ц, провадження №2/761/1369/2017, позов ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до Компанії «Фреалліно бізнес ЛТД» про витребування майна з чужого незаконного володіння та визнання права власності задоволено частково, витребувано на користь власників ОСОБА_1 та ОСОБА_2 із чужого незаконного володіння Компанії «Фреалліно бізнес ЛТД» квартиру АДРЕСА_1 .
Як вбачається із змісту вказаного судового рішення у справі №761/28389/16-ц, суд дійшов висновку, що нерухоме майно - квартира вибула із володіння та власності позивачів не з його волі, а шляхом реєстрації права власності на неї за наступними власниками та в подальшому за відповідачем на підставі підробленого судового рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 15.08.2014 за справою 200/13790/14-ц.
Таким чином, іпотекодавець за іпотечним договором від 17.10.2014 (відповідач 2) здійснив реєстраційну дію по відображенню себе як власника майна на підставі підроблених документів, що встановлено рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 15.03.2017 у справі №761/28389/16-ц.
31.10.2017 державним реєстратором Київської філії КП «Новозаводське» Мартинівської сільської ради Пулинського району Житомирської області, м. Київ, Павленко К.В. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про право власності ОСОБА_1 на 1/2 частину квартири АДРЕСА_1 . Номер відомостей про речове право: 23198046. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 37923307 від 03.11.2017. Документи, подані для державної реєстрації: свідоцтво про право власності на житло, серія та номер: НОМЕР_1 , виданий 08.04.1993, видавник: Відділ приватизації державної адміністрації Шевченківського району; рішення суду, серія та номер: 761/28389/16-ц, виданий 15.03.2017, видавник: Шевченківський районний суд м. Києва; свідоцтво про право на спадщину, серія та номер: 4-672, виданий 28.03.2003, видавник: Державний нотаріус Третьої КДНК, Мітрохіна В.Є.
01.12.2023 приватним нотаріусом КМНО Тіщенко Н.М. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про право власності ОСОБА_1 на 1/2 частину квартири АДРЕСА_1 . Номер відомостей про речове право: 52815251. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 70550347 від 05.12.2023. Документи, подані для державної реєстрації: свідоцтво про право на спадщину, серія та номер: 968, виданий 01.12.2003, видавник: приватний нотаріус Тіщенко Н.М.
Отже, станом на даний час позивач ОСОБА_1 є одноособовим власником нерухомого майна - квартири, за адресою: АДРЕСА_2 , що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер інформаційної довідки 380961742 від 30.05.2024).
Як вбачається з матеріалів справи, позивач, як власник майна, не передавав квартиру в іпотеку, не був стороною правочину та не перебував з відповідачем 1 та відповідачем 2 у зобов`язальних відносинах, що підтверджується матеріалами справи.
Наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про обтяження нерухомого майна іпотекою перешкоджає позивачу у здійсненні ним правомочності розпоряджання належним йому нерухомим майном.
Згідно з ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
Частиною 1 ст. 316 ЦК України визначено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. 
Згідно з ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Статтею 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
У статті 1 ЗУ «Про іпотеку» визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
У постанові від 11.11.2019 у справі № 756/15538/15-ц Верховний Суд зробив висновок, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»). Вона має похідний характер від основного зобов`язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина п`ята статті 3 Закону України «Про іпотеку»).
Положеннями ст. 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
У частині 1 ст. 216 ЦК України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Такий спосіб захисту порушеного права як визнання правочину недійсним прямо передбачений цивільним законодавством (п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України).
Недійсність договору як приватно-правова категорія покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату, породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу, набуття, зміни, встановлення чи припинення прав).
При розгляді позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено та в чому полягає його порушення.
Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.
Добросовісність є однією з основоположних засад цивільного законодавства (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України).
Статтею 13 ЦК України унормовано, що цивільні права особа здійснює у межах, визначених договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.
Таким чином, приватноправовий інструментарій (як в договірних, так і в позадоговірних відносинах) учасники цивільних відносин мають використовувати добросовісно, не зловживаючи правом. Зокрема, такий інструментарій не може використовуватись особою на шкоду іншим учасникам цивільних правовідносин.
Укладення договору іпотеки не може створювати умови (або передумови) для унеможливлення повернення майна від фактичного володільця, якщо майно вибуло з володіння власника не з його волі.
Цивільне законодавство не покладає на власника тягар обтяжень чи обмежень, що виникли внаслідок незаконних дій інших суб`єктів.
Як встановлено вище, рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 15.03.2017 у справі №761/28389/16-ц, провадження №2/761/1369/2017, витребувано на користь власників ОСОБА_1 та ОСОБА_2 із чужого незаконного володіння Компанії «Фреалліно бізнес ЛТД» квартиру АДРЕСА_1 .
Отже, судовим рішенням у справі №761/28389/16-ц встановлено, що квартира вибула з володіння позивача та його матері поза їх волею.
Факт вибуття нерухомого майна з володіння позивача, без належних правових підстав свідчить про порушення його прав власника майна. Тому будь-які наступні правочини, здійснені щодо цього майна не можуть вважатися такими, що відповідають нормам чинного законодавства.
Верховний Суд у постанові від 09.09.2024 у справі № 466/3398/21 вказав на необхідність враховувати добросовісність/ недобросовісність іпотекодержателя для того щоб вирішити питання про набуття ним права іпотеки та/або при визнанні недійсним договору іпотеки. Так, у вказаній постанові, Верховний Суд зробив висновок, що конструкція «добросовісного іпотекодержателя» (тобто того, який набув право іпотеки на підставі договору іпотеки із невласником), хоча й прямо не передбачена в приватному праві, але є проявом доброї совісті (пункт 6 статті 3 ЦК України). Якщо ЦК України допускає набуття права власності добросовісним набувачем (стаття 330 ЦК України) найбільш повного та абсолютного речового права (права власності) від неуповноваженої особи, то набуття такого права на чужу річ (обмеженого речового права) як права іпотеки, також має допускатися правопорядком. Законодавець не передбачив нікчемності правочину, у випадку відсутності у іпотекодавця права власності на предмет іпотеки. Тому такий правочин є оспорюваним. Недійсність первісних юридичних фактів чи документів не призводить до недійсності договору іпотеки, оскільки в українському праві відсутня залежна недійсність для таких випадків. Тому повинна враховуватися добросовісність/недобросовісність іпотекодержателя, для того щоб вирішити питання про набуття ним права іпотеки та/або при визнанні недійсним договору іпотеки. До обставин, які можуть свідчити, що недобросовісність іпотекодержателя відноситься, зокрема: момент вчинення правочину; суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняється договір іпотеки (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб). Для добросовісного іпотекодержателя має бути характерним такий стандарт поведінки, який притаманний середньому розумному та обачному іпотекодержателю. Конструкція «добросовісного іпотекодержателя», зокрема, має виключатися в тому разі, коли майно було вкрадене у власника або в особи, якій власник передав майно у володіння. Власник, який за допомогою віндикаційного позову чи реституції повернув майно від неуповноваженого іпотекодавця «займає» місце останнього у відносинах іпотеки. Очевидно, що до власника, який задовольнив вимоги іпотекодержателя, переходить у порядку суброгації (частина третя стаття 528 ЦК України) право вимагати з боржника виконання зобов`язання, яке було забезпечене іпотекою.
З огляду на ту обставину, що Шевченківський районний суд м. Києва у своєму рішенні від 15.03.2017 у справі №761/28389/16-ц, встановив, що нерухоме майно - квартира вибула із володіння та власності позивача не з його волі, а шляхом реєстрації права власності на неї за наступними власниками та в подальшому за відповідачем на підставі підробленого судового рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 15.08.2014 за справою 200/13790/14-ц, зазначене свідчить про те, що до спірних правовідносин концепція «добросовісного іпотекодержателя» незастосовна. 
Правовий висновок щодо захисту прав власника нерухомого майна, обтяженого іпотекою на користь особи, з якою він не перебував у зобов`язальних відносинах, сформульовано в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18 (провадження № 14-209цс21), в якій йдеться про те, що позивач як власник не передавав земельну ділянку в іпотеку за договором іпотеки, не був стороною цього правочину та не перебував з відповідачами в зобов`язальних відносинах, що свідчить про незаконність державної реєстрації за товариством права іпотеки на вказану ділянку, що створює позивачу перешкоди у здійсненні правомочності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном. Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові вказала, що для ефективного захисту прав володіючого власника нерухомого майна, щодо якого до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна незаконно внесено запис про право іпотеки іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах, має застосовуватись негаторний позов про усунення перешкод у здійсненні власником права розпорядження своїм майном (стаття 391 ЦК України), з яким власник може звернутись, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про скасування державної реєстрації права іпотеки зазначеної особи. Судове рішення про задоволення такого позову, яке набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації відомостей про припинення незаконно зареєстрованого за відповідачем права іпотеки, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
Аналогічна позиція висловлена Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 30.04.2025 у справі № 761/18603/22.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відповідно до пунктів 1, 5 ч. 1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Обтяження - заборона або обмеження розпорядження та/або користування нерухомим майном, встановлені законом, актами уповноважених на це органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, або такі, що виникли з правочину.
Пунктом 4 ч. 1 ст. 4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що до обтяження речових прав на нерухоме майно віднесено, серед інших, заборону відчуження та/або користування, а також іпотеку.
За загальним правилом, у разі скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав чи їх обтяжень, державний реєстратор повинен керуватися положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», чинними на момент вчинення ним дій на підставі такого судового рішення (п. 127 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18).
Абзацом 2 ч. 3 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у чинній редакції передбачено, зокрема, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.
При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
За правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно з ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З урахуванням встановлених обставин, суд вважає, що права позивача оспореним іпотечним договором порушуються, оскільки такий договір було укладено на підставі підробленого судового рішення, а спірну квартиру витребувано із чужого незаконного володіння на користь законних власників позивача та його матері і наразі позивач є одноособовим власним цього майна.
Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що вимоги позивача є обґрунтованими, доведеними та такими, що ґрунтуються на положеннях чинного законодавства, а відтак підлягають задоволенню в повному обсязі. 
З урахуванням задоволення позову, у відповідно по положень ст. 141 ЦПК України, з відповідачів в рівних частинах на користь позивача підлягають стягненню витрати по оплаті судового збору в сумі 3 633,60 грн.
Керуючись статтями 3, 13, 15, 16, 215, 216, 316, 319, 321, 328 ЦК України, статтями 2-7, 10, 12, 19, 76-81, 133, 141, 263-265, 268, 273, 280-282, 289, 352, 354, 355 ЦПК України, суд -
в и р і ш и в :
Позов ОСОБА_1 до Компанії «Джоп Девелопмент Інк.», Компанії «Алгємба Девелопмент Лімітед», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Скульська Тетяна Анатоліївна, про визнання договору недійсним - задовольнити.
Визнати недійсним договір іпотеки, який укладено 17.10.2014 між Компанією «Джоп Девелопмент Інк.» та Компанією «Алгємба Девелопмент Лімітед», та посвідчено приватним нотаріусом КМНО Скульською Т.А.
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з індексним номером 16572828 від 17.10.2014, відповідно до якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про іпотеку №7379392 на квартиру АДРЕСА_1 .
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з індексним номером №16572275 від 17.10.2014, відповідно до якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про обтяження №7379145 на квартиру АДРЕСА_1 . 
Стягнути в рівних частинах з Компанії «Джоп Девелопмент Інк.» та Компанії «Алгємба Девелопмент Лімітед» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 3 633,60 грн.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги через Шевченківський районний суд міста Києва протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Реквізити учасників справи:
позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_3 ;
відповідач 1: Компанія «Джоп Девелопмент Інк.», ЄДРПОУ відсутній, адреса: Республіка Сейшельські Острови, П. Драйв, 134, Вікторія, Мае, Сейшельські острови;
відповідач 2: Компанія «Алгємба Девелопмент Лімітед», ЄДРПОУ відсутній, адреса: Беліз, Коней драйв 7/9, Беліз сіті, Республіка Беліз;
третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Скульська Тетяна Анатоліївна, адреса: 03150, м. Київ, вул. Велика Васильківська, 79, оф. 1.

Суддя: