ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

16 вересня 2026 року
м. Київ

справа № 144/991/23

провадження № 61-9162св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д. 
суддів: Гулейкова І. Ю., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач), Черняк Ю. В.,

учасники справи:
позивач - Приватне підприємство «ЗІС»,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Теплик Агро», ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Приватного підприємства «ЗІС» на постанову Вінницького апеляційного суду від 28 травня 2024 року у складі колегії суддів: Стадника І. М., Войтка Ю. Б., Сопруна В. В.,

ВСТАНОВИВ: 

1. Описова частина 

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2023 року Приватне підприємство «ЗІС» (далі - ПП «ЗІС») звернулося до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Теплик Агро» (далі - ТОВ «Теплик Агро»), ОСОБА_1 про витребування земельних ділянок.

Позовна заява мотивована тим, що 20 квітня 2010 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ПП «ЗІС» (орендар) було укладено договори оренди землі № 491 та № 492, за умовами яких орендар передала ПП «ЗІС» в оренду строком на 15 років земельну ділянку, площею 2,7787 га, із кадастровим номером 0523785000:01:000:0011 та земельну ділянку, площею 2,8189 га, із кадастровим номером 0523785000:01:000:0012, які розташовані на території Петрашівської сільської ради Гайсинського району Вінницької області.

Вказані договори було зареєстровано в Теплицькому районному відділі Вінницької регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що в Державному реєстрі земель вчинено записи від 01 липня 2010 року за № 04100590043 та № 041005900432.

Зазначало, що протягом усього часу дії вказаних договорів оренди землі приватне підприємство користується земельними ділянками та належно сплачує орендну плату, проте 01 серпня 2019 року ОСОБА_1 уклала з іншим орендарем - ТОВ «Теплик-Агро» договори оренди земельних ділянок площею 2,7787 га, із кадастровим номером 0523785000:01:000:0011 та площею 2,8189 га, із кадастровим номером 0523785000:01:000:0012, які розташовані на території Петрашівської сільської ради Гайсинського району Вінницької області.

Посилалося на те, що ОСОБА_1 не мала права передавати спірні земельні в оренду іншому орендарю, оскільки укладені з приватним підприємством договори оренди є дійсними та вони поширюють свою дію на спірні земельні ділянки, а тому укладення нею договорів оренди щодо вказаних земельних ділянок з ТОВ «Теплик-Агро» порушує його право, як їх законного орендаря.

Ураховуючи наведене, ПП «ЗІС» просило суд: 
- витребувати на користь ПП «ЗІС» у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння ТОВ «Теплик-Агро» земельну ділянку із кадастровим номером 0523785000:01:000:0011, загальною площею 2,7787 га, орендарем якої є ПП «ЗІС» на підставі договору оренди від 20 квітня 2010 року № 491, укладеним між ПП «ЗІС» та ОСОБА_1 ;
- витребувати на користь ПП «ЗІС» у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння ТОВ «Теплик-Агро» земельну ділянку із кадастровим номером 0523785000:01:000:0012, загальною площею 2,8189 га, орендарем якої є ПП «ЗІС» на підставі договору оренди від 20 квітня 2010 року № 492, укладеним між ПП «ЗІС» та ОСОБА_1 .

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Теплицького районного суду Вінницької області від 13 лютого 2024 року у складі судді Бондарук О. П. позов ПП «ЗІС» задоволено.
Витребувано на користь ПП «ЗІС» у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння ТОВ «Теплик-Агро» земельну ділянку із кадастровим номером 0523785000:01:000:0011, загальною площею 2,7787 га, орендарем якої є ПП «ЗІС» на підставі договору оренди від 20 квітня 2010 року № 491, укладеним між ПП «ЗІС» та ОСОБА_1 .
Витребувано на користь ПП «ЗІС» у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння ТОВ «Теплик-Агро» земельну ділянку із кадастровим номером 0523785000:01:000:0012, загальною площею 2,8189 га, орендарем якої є ПП «ЗІС» на підставі договору оренди від 20 квітня 2010 року № 492, укладеним між ПП «ЗІС» та ОСОБА_1 .
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що укладені між ОСОБА_1 та ПП «ЗІС» договори оренди землі від 20 квітня 2010 року були зареєстровані у встановленому законом на той час порядку і умовами цих договорів визначено строк оренди - до 2025 року, тобто первинний орендар ПП «ЗІС» мало чинне право оренди на момент укладення наступних договорів оренди землі від 01 серпня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Теплик-Агро» щодо цих самих земельних ділянок, що виключало можливість їх укладення.

Суд вважав, що право орендаря ПП «ЗІС» порушено, а тому позовні вимоги про витребування спірних земельних ділянок є обґрунтованими.

Районний суд відхилив доводи ТОВ «Теплик-Агро» про пропуск позивачем строку позовної давності, оскільки про існування договорів оренди землі від 01 серпня 2019 року, укладених між ТОВ «Теплик-Агро» та  ОСОБА_1 товариство дізналося лише у 2022 році.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Вінницького апеляційного суду від 28 травня 2024 року апеляційну скаргу ТОВ «Теплик Агро» задоволено.
Рішення Теплицького районного суду Вінницької області від 13 лютого 2024 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ПП «ЗІС».

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову ПП «ЗІС» про витребування земельних ділянок, суд апеляційний суд дійшов висновку, що позивач обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, оскільки спірні земельні ділянки з володіння і користування ПП «ЗІС» не вибували та згідно з актами приймання-передачі передані підприємству і використовуються відповідно до умов раніше укладених договорів. Суд апеляційної інстанції вважав, що належним способом захисту прав орендаря, який заперечує зареєстроване право оренди, може бути вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди.

Апеляційний суд при цьому послався на відповідну правову позицію Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі ПП «ЗІС», посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить постанову Вінницького апеляційного суду від 28 травня 2024 року скасувати та залишити в силі рішення Теплицького районного суду Вінницької області від 13 лютого 2024 року.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції та рух справи

У червні 2024 року касаційна скарга ПП «ЗІС» надійшла до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26 червня 2024 року касаційну скаргу ПП «ЗІС» на постанову Вінницького апеляційного суду від 28 травня 2024 року передано на розгляд судді-доповідачу Лідовцю Р. А. судді, які входять до складу колегії: Гулейков І. Ю., Луспеник Д. Д.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 липня 2024 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі, витребувано цивільну справу із суду першої інстанції та роз`яснено учасникам справи право подати відзив на касаційну скаргу, який за формою і змістом має відповідати вимогам статті 395 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України).

У серпні 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2025 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.

Відповідно до протоколу автоматизованого визначення складу колегії суддів від 17 лютого 2025 рокудля розгляду касаційної скарги ПП «ЗІС» на постанову Вінницького апеляційного суду від 28 травня 2024 року суддями, які входять до складу колегії, визначено: Лідовця Р. А. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., ОСОБА_4, Коломієць Г. В., Луспеника Д. Д.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 травня 2025 року провадження у справі зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку Об`єднаною палатою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справи № 727/6125/23 (провадження № 61-12305сво24).

Ухвалою Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2025 року передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу № 727/6125/23 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» (далі - ТОВ «Гіпербуд») до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» (далі - ОК «ЖБК «Проспект»), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макєєва Н. В., про визнання недійсними договорів купівлі-продажу.

УхвалоюВеликої Палати Верховного Суду від 27 серпня 2025 року вказану цивільну справу прийнято до провадження та призначено до розгляду (провадження № 14-76цс25).

Відповідно до розпорядження заступника керівника Апарату - керівника секретаріату Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 04 серпня 2026 року № 833/0/226-26 у зв`язку зі звільненням у відставку судді ОСОБА_4 у справі призначено повторний автоматизований розподіл.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04 серпня 2026 року справу призначено судді-доповідачеві Лідовцю Р. А., судді, які входять до складу колегії: Гулейков І. Ю., Коломієць Г. В., Луспеник Д. Д., Черняк Ю. В.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 вересня 2026 року провадження у вказаній справі поновлено у зв`язку із усуненням обставин, які викликали необхідність зупинення провадження.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 

Касаційна скарга ПП «ЗІС» мотивована тим, що апеляційний суд неповно з`ясував фактичні обставини справи, неповно дослідив та надав правову оцінку наявним у справі доказам, а також те, що висновки суду не відповідають обставинам справи.

Зазначає, що договори оренди землі від 20 квітня 2010 року були укладені між ПП «ЗІС» та  ОСОБА_1 і зареєстровані у встановленому законом на той час порядку. Отже, укладення ОСОБА_1 інших договорів оренди земельних ділянок у період чинності попередніх договорів оренди порушує права підприємства як первинного орендаря за наявності зареєстрованого права оренди.

Вважає помилковими висновки апеляційного суду про обрання позивачкою неналежного способу захисту порушеного права.

Підставою касаційного оскарження зазначеного судового рішення ПП «ЗІС» вказує неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме, застосування судом апеляційної інстанцій норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20), від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22), що передбачено пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Відзив на касаційну скаргу учасники справи не подали.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 823140 від 18 лютого 2008 року ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка, площею 2,7787 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 0523785000:01:000:0011, що розташована на території Петрашівської сільської ради Гайсинського району Вінницької області (а. с. 18). 

Згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 823141 від 18 лютого 2008 року ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка, площею 2,8189, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 0523785000:01:000:0012, що розташована на території Петрашівської сільської ради Гайсинського району Вінницької області (а. с. 26). 

20 квітня 2010 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ПП «ЗІС» в особі директора ОСОБА_5 (орендар) укладено договір оренди землі № 491, за умовами якого ОСОБА_1 передала ПП «ЗІС» у строкове платне володіння і користування належну їй земельну ділянку із кадастровим номером 0523785000:01:000:0011, площею 2,7787 га, сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Петрашівської сільської ради Гайсинського району Вінницької області для виробництва сільськогосподарської продукції, строком на 15 років (а. с. 19-20).

Цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 43 договору).

Вказаний договір було зареєстровано в Теплицькому районному відділі Вінницької регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 липня 2010 року за № 041005900431.

Щодо передачі ОСОБА_1 вказаної земельної ділянки ПП «ЗІС» 05 липня 2010 року було складено акт приймання-передачі об`єкта оренди (а. с. 23).

20 квітня 2010 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ПП «ЗІС» в особі директора ОСОБА_5 (орендар) укладено договір оренди землі № 492, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передала ПП «ЗІС» у строкове платне володіння і користування належну їй земельну ділянку із кадастровим номером 0523785000:01:000:0012, площею 2,8189 га, сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Петрашівської сільської ради Гайсинського району Вінницької області для виробництва сільськогосподарської продукції, строком на 15 років (а. с. 27-28).

Цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 43 договору).

Вказаний договір було зареєстровано в Теплицькому районному відділі Вінницької регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 липня 2010 року за № 041005900432.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 червня 2023 року № 334823297 право оренди на земельну ділянку із кадастровим номером 0523785000:01:000:0011 державним реєстратором Ободівської сільської ради Тростянецького району Вінницької області Медвідь І. О. 28 грудня 2019 року зареєстровано за ТОВ «Теплик-Агро», підстава - договір оренди землі від 01 серпня 2019 року (а. с. 24-25).

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 22 червня 2023 року № 336557831 право оренди на земельну ділянку із кадастровим номером 0523785000:01:000:0012 державним реєстратором Ободівської сільської ради Тростянецького району Вінницької області Медвідь І. О. 28 грудня 2019 року зареєстровано за ТОВ «Теплик-Агро», підстава - договір оренди землі від 01 серпня 2019 року (а. с. 32-33).

2. Мотивувальна частина 

Позиція Верховного Суду

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.

Відповідно пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках, зокрема, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Касаційна скарга ПП «ЗІС» підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до вимог частин першої та другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно із частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону постанова суду апеляційної інстанції не відповідає.

Згідно із статтею 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

У частині першій статті 4 ЦПК України зазначено, що кожна особа має право у порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно із частиною першою статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до статей 12, 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно із частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Статтею 14 Конституції України передбачено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Згідно зі статтею 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Частиною першою статті 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до частин другої та третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його права на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав, визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі частиною першою статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Статтею 210 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до частини третьої статті 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).

На час підписання договорів оренди землі від 20 квітня 2010 року частина четверта статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. 

У статті 125 ЗК України (у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди землі від 20 квітня 2010 року) визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. 

Відповідно до частини п`ятої статті 126 ЗК України (у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди землі від 20 квітня 2010 року) право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (стаття 14 Закону України «Про оренду землі»).

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди землі від 20 квітня 2010 року) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться в порядку, встановленому законом.

З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18, 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Статтю 6 Закону України «Про оренду землі» парламент доповнив частиною п`ятою такого змісту: «Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону».

При цьому відповідно до частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац 4 частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див.: постанови Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц та від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц).

У постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування).

У статті 27 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Установивши, що договори оренди землі від 20 квітня 2010 року були укладені між ОСОБА_1 та ПП «ЗІС» і зареєстровані у встановленому законом на той час порядку, строк оренди визначено до 2025 року, тобто первинний орендар ПП «ЗІС» мав чинне право оренди на момент укладення наступних договорів оренди 01 серпня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Теплик-Агро» щодо цих самих земельних ділянок, що виключало можливість укладення наступних договорів, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову ПП «ЗІС».

Верховний Суд погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що укладення під час дії попереднього договору оренди нового договору з новим орендарем і реєстрація за ним речового права оренди на одну і ту ж саму земельну ділянку порушує право первинного орендаря.

При цьому помилковим є висновок апеляційного суду про обрання позивачем неналежного способу захисту, оскільки у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що у разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами. У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону України «Про оренду землі», на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23 (провадження № 14-76цс25), до якої зупинялося касаційне провадження у цій справі, дійшла висновку, що належним та ефективним способом захисту прав особи, яка є первісним носієм майнових прав на спірне приміщення, є пред`явлення позову про визнання майнових прав на спірне приміщення та витребування цього майна з незаконного володіння іншої особи (останнього набувача права власності). Тому пред`явлений позивачем ресцисорний позов у цій справі не може вважатися таким, що відповідає належному і ефективному способу захисту прав та інтересів позивача (пункт 125).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що в кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи в межах заявлених вимог, але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених процесуальним законодавством. Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 9901/172/20 (пункти 1, 80, 81, 83), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункти 6, 20-26, 101, 102), від 01 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14 (пункти 4, 26, 47), від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц (пункти 4, 36), від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 (підпункт 11.12), від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 (пункт 31)).

Невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можна витлумачити відповідно до належного способу захисту прав. Протилежний підхід не відповідав би завданням цивільного судочинства (стаття 2 ЦПК України) (див.: постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 липня 2025 року у справі № 910/2389/23).

У постанові від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц Велика Палата Верховного Суду вказала, що правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та надавати оцінку релевантності та необхідності застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду у кожній конкретній справі.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Ураховуючи викладене, Верховний Суд погоджується з висновками суду першої інстанції, вважає, що районний суд надав правильну оцінку обставинам справи та наявним у справі доказам і дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову ПП «ЗІС», а суд апеляційної інстанції помилково скасував законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції.

Частиною першою статті 413 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Оскільки суд апеляційної інстанції скасував законне і обґрунтоване рішення суду першої інстанції, то постанова апеляційного суду підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції.

Щодо судових витрат

Згідно з підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України резолютивна частина постанови суду касаційної інстанції складається, в тому числі, із нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Згідно із частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до частин першої-другої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При поданні касаційної скарги ПП «ЗІС» було сплачено 10 736 грн судового збору, що підтверджується наявною у матеріалах справи платіжною інструкцією, які підлягають стягненню з ТОВ «Теплик-Агро» на користь ПП «ЗІС», оскільки колегія суддів залишає в силі рішення суду першої інстанції, яким позов ПП «ЗІС» задоволено.

Керуючись статтями 141, 400, 402, 409, 413, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватного підприємства «ЗІС» задовольнити.

Постанову Вінницького апеляційного суду від 28 травня 2024 року скасувати, рішення Теплицького районного суду Вінницької області від 13 лютого 2024 року залишити в силі.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Теплик Агро»(код ЄДРПОУ 35737530) на користь Приватного підприємства «ЗІС» (код ЄДРПОУ 13319364) судові витрати у розмірі 10 736 (десять тисяч сімсот тридцять шість) гривень 00 копійок.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник

Судді: | І. Ю. Гулейков   Г. В. Коломієць   Р. А. Лідовець   Ю. В. Черняк