ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/6687/25 Головуючий в І інстанції: Сікора О.О.
Номер провадження: 22-ц/819/1199/26 Доповідач: Майданік В.В.

П О С Т А Н О В А 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 серпня 2026 року         м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,
суддів: Воронцової Л.П.,
Склярської І.В.,
секретар Середюк О.О., 

учасники справи: 
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",
Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 19 червня 2026 року, ухвалене у складі судді Сікори О.О., дата складення повного рішення - 22 червня 2026 року, у справі за позовом адвоката Ковальчука Миколи Олександровича, який діє від імені ОСОБА_2 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс", про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати,

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги 

23 жовтня 2025 року адвокат Ковальчук Микола Олександрович, який діє від імені ОСОБА_2 , звернувся до суду через підсистему "Електронний суд" з вказаним позовом, в якому просив: 
--- розірвати договір оренди землі (з урахування додаткових угод від 25.09.2015 року, від 01.01.2017 року, від 29.10.2021 року та від 10.12.2021 року), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" та ОСОБА_3 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 46288864, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:051:0016, з урахуванням Договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" від 17 квітня 2025 року №1704/25-24;
--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" на користь ОСОБА_2 заборгованість з орендної плати у сумі 16 254,36 грн.
Позов обґрунтований наступним.
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:051:0016, загальною площею 2,00 га, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
Між позивачем та ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" було укладено договір оренди землі. Додатковою угодою від 25 вересня 2015 року було визначено нового орендаря - ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс". Додатковою угодою від 01 січня 2017 року новим орендарем визначено ТОВ "Ютс-Агропродукт".
Додатковою угодою від 10 грудня 2021 року встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки у сумі 78 523,44 грн та визначено розмір орендної плати 6,90 % від нормативної грошової оцінки, що становить 5 418,12 грн на рік. Строк дії договору оренди визначено до 31 грудня 2031 року.
ТОВ "Ютс-Агропродукт" не сплатило орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальний розмір заявленої заборгованості становить 16 254,36 грн.
З відкритих даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу стало відомо про укладення 17 квітня 2025 року між ТОВ "Ютс-Агропродукт" та ТОВ "Перемога-Плюс" договору № 1704/25-24 про відчуження права оренди земельних ділянок. Серед земельних ділянок, право оренди на які було відчужене, зазначена і земельна ділянка позивача. Згідно з пунктом 2.3 цього договору до ТОВ "Перемога-Плюс" перейшли всі права та обов`язки орендаря за договорами оренди землі, тому саме це товариство має відповідати за заборгованість з орендної плати.
Крім того, представник позивача зазначив, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" та ТОВ "Перемога-Плюс" є взаємопов`язаними особами, оскільки засновники, бенефіціарні власники та керівники цих юридичних осіб пов`язані з ПрАТ "РАЙЗ-МАКСИМКО".
На підтвердження невиконання договору представник позивача послався на лист-довідку Новорайської сільської військової адміністрації від 03 березня 2025 року № 01-12/432/25, відповідно до якої з 24 лютого 2022 року ТОВ "Ютс-Агропродукт" на території Новорайської СВА господарської діяльності не здійснює, обробіток земельних ділянок не проводить, окремі розпорядження про визнання земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами не приймалися, а орендна плата громадянам за земельні паї не сплачується.
Також представник позивача послався на лист-довідку Новорайської сільської військової адміністрації від 05 травня 2025 року № 01-12/1008/25, згідно з якою розпорядження про надання ТОВ "Ютс-Агропродукт" пільг із місцевих податків та зборів не звільняють товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за земельні ділянки приватної власності та не звільняють від обов`язку сплати податку на доходи фізичних осіб і військового збору.
Посилаючись на ст.ст.526, 629, 651 ЦК України, ст.96, п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, ст.ст.24, 32 Закону України "Про оренду землі", представник позивача вважає, що систематична несплата орендної плати є істотним порушенням договору та підставою для його розірвання. 

Ухвалою суду від 29.10.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом й постановлено розгляд справи провести в порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін.

У відзиві відповідач заперечує проти задоволення позову та зазначає, що несплата орендної плати зумовлена не його винною поведінкою, а обставинами, які об`єктивно унеможливили використання земельної ділянки.
Представник відповідача не заперечував, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" було орендарем земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:051:0016, однак вказав, що після початку збройної агресії російської федерації та тимчасової окупації частини Херсонської області підприємство було позбавлене можливості здійснювати господарську діяльність і використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням.
Відповідач послався на те, що майно товариства було знищене та розграбоване, територія, на якій розташована земельна ділянка, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, а її використання без проведення розмінування створює загрозу життю і здоров`ю працівників.
Також представник відповідача зазначив, що Новорайська селищна територіальна громада перебувала в тимчасовій окупації, а надалі віднесена до території можливих бойових дій. Відповідач вважає, що такі обставини є підставою для застосування ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
На підтвердження своїх доводів представник відповідача послався на інтерактивну карту ДСНС, лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо надання пільг із місцевих податків і зборів, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, а також на судову практику Херсонського апеляційного суду та Верховного Суду.
Окремо представник відповідача зазначив, що право оренди земельної ділянки було відчужено ТОВ "Перемога-Плюс", тому саме новий орендар має нести відповідальність за зобов`язаннями за договором оренди. У зв`язку з цим ТОВ "Ютс-Агропродукт" вважає себе неналежним відповідачем у справі. 
Щодо листів-довідок Новорайської сільської військової адміністрації від 03 березня 2025 року та 05 травня 2025 року представник відповідача зазначив, що вони не містять конкретної інформації щодо спірної земельної ділянки, а також не є належними та допустимими доказами. 

У судове засідання позивач та її представник не з`явилися, надав клопотання про розгляд справи за його відсутності.

Представник відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" у судове засідання не з`явився, відзив подав через підсистему "Електронний суд", свою позицію виклав письмово.

Представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" у судове засідання не з`явився, відзив на позов не подав.

Суд розглянув справу за відсутності її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 19 червня 2026 року (повне рішення складено 22 червня 2026 року), позов було задоволено частково. Суд вирішив:
--- розірвати договір оренди землі, з урахуванням додаткових угод від 25.09.2015 року, від 01.01.2017 року, від 29.10.2021 року та від 10.12.2021 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" та ОСОБА_3 , номер запису про право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 46288864, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:051:0016, з урахуванням договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24;
--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" на користь ОСОБА_2 заборгованість з орендної плати за землю у розмірі 10 836,24 грн та витрати на судовий збір у розмірі 1 009,34 грн;
--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_2 витрати на судовий збір у розмірі 1 009,34 грн;
--- в іншій частині позову відмовити;
--- в іншій частині судові витрати покласти на позивача.

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договорів оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачу) орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 6520685200:04:051:0016 за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, що орендна плата за земельну ділянку становить 6,90 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (78 523,44 грн), що становить 5 418,12 грн за рік і відповідно 16 254,36 грн за три роки (2022, 2023, 2024 роки). Однак, як вказав суд, орендна плата за користування земельною ділянкою за 2022, 2023 та 2024 роки позивачу не сплачена.
Щодо вимог позивача про стягнення орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою впродовж 2022 року, суд враховував, що у 2022 році територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, перебувала під тимчасовою окупацією, а така обставина об`єктивно унеможливлювала безпечне та реальне використання земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. З огляду на сезонний характер сільськогосподарської діяльності, тимчасова окупація території у 2022 році фактично унеможливлювала проведення повноцінної посівної кампанії, обробітку землі та збору врожаю. Тому суд вважав обґрунтованими доводи відповідача в частині неможливості використання спірної земельної ділянки у 2022 році через обставини, за які він не відповідав. У зв`язку з цим, на думку суду, вимога про стягнення орендної плати за 2022 рік у сумі 5 418,12 грн задоволенню не підлягає на підставі ч.6 ст.762 ЦК України. 
Разом з тим суд не погодився з доводами відповідача про відсутність обов`язку сплачувати орендну плату за 2023 та 2024 роки. Адже, вказав, відповідачем не надано належних доказів того, що саме спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:04:051:0016 упродовж 2023 та 2024 років була фактично забруднена вибухонебезпечними предметами або визнана у встановленому законом порядку непридатною для використання за цільовим призначенням. При цьому посилання відповідача на потенційну забрудненість земельних ділянок, інтерактивну карту ДСНС та загальні відомості про мінну небезпеку на території громади саме по собі не доводить фактичної неможливості використання конкретної земельної ділянки протягом усього 2023 та 2024 років. Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, на думку суду, також не містить висновку про фактичну неможливість використання саме спірної земельної ділянки у 2023 та 2024 роках. Як вказав суд, у ньому зазначено лише про ймовірну потенційну забрудненість земельних ділянок та неможливість гарантувати безпеку під час польових робіт на відповідних територіях. Суд також враховував, що відповідач не надав доказів звернення до позивача з повідомленням про неможливість користування саме цією земельною ділянкою, не запропонував врегулювання питання щодо сплати орендної плати, зміни умов договору, тимчасового зменшення орендної плати або розірвання договору за згодою сторін. Як зазначив суд, обов`язок доведення обставин, на які сторона посилається як на підставу своїх заперечень, покладається саме на цю сторону. Відповідач мав довести не лише загальний факт існування воєнного стану, окупації частини Херсонської області або мінної небезпеки, а й те, що ці обставини безпосередньо та протягом усього спірного періоду 2023-2024 років унеможливлювали використання саме земельної ділянки позивача.
Також суд виходив з того, що надані відповідачем розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо податкових пільг не звільняють його від виконання договірного зобов`язання зі сплати орендної плати за земельну ділянку приватної власності, адже, як вказав суд, такі розпорядження стосуються сфери публічно-правових податкових відносин, зокрема місцевих податків і зборів, орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи та мінімального податкового зобов`язання. Вони не змінюють умов договору оренди землі приватної власності та не припиняють обов`язку орендаря сплачувати орендну плату орендодавцю.
Також суд критично оцінив посилання відповідача на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, оскільки включення товариства до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, саме по собі не є підставою для автоматичного звільнення від виконання конкретного грошового зобов`язання за договором оренди землі приватної власності за 2023 та 2024 роки.
Щодо посилання відповідача на судові рішення Херсонського апеляційного суду та Миколаївського апеляційного суду, суд зазначив, що наведені рішення ухвалені за інших фактичних обставин, з урахуванням доказів, наданих у конкретних справах, і не мають преюдиційного значення для цієї справи. Кожна справа підлягає вирішенню з урахуванням конкретного договору, конкретної земельної ділянки, доказів її стану та поведінки сторін.
Щодо постанови Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24 суд зазначив, що висновки, викладені у ній, стосуються правовідносин за наявності доведених обставин неможливості використання земельної ділянки. У цій справі, на думку суду, відповідач не довів належними доказами, що у 2023 та 2024 роках існувала фактична і безперервна неможливість використання саме земельної ділянки позивача.
Таким чином, суд дійшов висновку, що за 2023 та 2024 роки відповідач не довів наявності підстав для звільнення від сплати орендної плати на підставі ч.6 ст.762 ЦК України.
Також суд враховував, що оскільки розмір річної орендної плати за договором становить 5 418,12 грн, стягненню підлягає орендна плата за 2023 та 2024 роки у загальному розмірі 10 836,24 грн. При цьому суд зазначив, що стягнення відповідної суми має бути здійснено без вирахування податку на доходи фізичних осіб та військового збору, оскільки матеріали справи не містять доказів виконання відповідачем обов`язку податкового агента щодо нарахування, утримання та перерахування таких платежів. Як вказав суд, питання належного виконання податкових обов`язків підлягає вирішенню під час фактичного виконання рішення відповідно до вимог податкового законодавства.
Щодо доводів представника відповідача про те, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" є неналежним відповідачем, суд зазначив, що предметом спору є розірвання договору оренди землі у зв`язку із систематичною несплатою орендної плати за період, коли ТОВ "Ютс-Агропродукт" було стороною договору оренди та фактичним орендарем земельної ділянки. Сам факт подальшого відчуження права оренди Товариству "Перемога-Плюс" не спростовує участі ТОВ "Ютс-Агропродукт" у спірних правовідносинах, оскільки саме поведінка цього товариства у 2022-2024 роках є предметом оцінки суду як підстава для розірвання договору. Крім того, вказав суд, з огляду на пункт 2.3 договору № 1704/25-24 про відчуження права оренди, відповідно до якого до нового орендаря перейшли права та обов`язки орендаря за договорами оренди землі, спірні правовідносини стосуються як первісного орендаря, так і особи, до якої перейшло право оренди. Тому участь у справі ТОВ "Ютс-Агропродукт" як відповідача є обґрунтованою, а доводи про його неналежність суд відхилив.
Таким чином, зазначив суд, позовні вимоги підлягають задоволенню частково: договір оренди землі слід розірвати; з ТОВ "Перемога-Плюс" на користь позивача слід стягнути заборгованість з орендної плати за 2023 та 2024 роки у сумі 10 836,24 грн; у стягненні орендної плати за 2022 рік слід відмовити. 

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав 22 липня 2026 року апеляційну скаргу, в якій просить це рішення в частині розірвання договору оренди землі скасувати й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог в повному обсязі. При цьому він послався на неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права. 
Зокрема, вказав, що суд не прийняв до уваги того, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташовані орендовані земельні ділянки, забрудненням вказаних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами та потребою у їх розмінуванні, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача. Вказані обставини, як вказав скаржник, підтверджуються наявними доказами, зокрема: 
--- тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка;
--- територія Бериславської міської територіальної громади з 11.11.2022 і по тепер віднесені до території можливих бойових дій згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); 
--- рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин", серед яких ТОВ "ЮТС-Агропродукт"; 
--- розпорядженнями Бериславської міської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області: від 06.11.2023 №343 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2023 року"; від 23.02.2024 № 65 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2024 року"; від 24.05.2025 року № 99 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2025 рік", якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення. 
--- даними Інтерактивної карти ДСНС, які розміщені на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України", де територія Бериславської міської територіальної громади є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети. Оскільки зазначена інформація отримана з офіційного публічного джерела, вона має характер загальновідомих обставин та, відповідно до ст.82 ЦПК України, не потребує доказування. 
--- листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025, де зазначено, 
Також, вказав, що суд залишив поза увагою постанову КГС ВС від 25.02.25 р. по справі №908/929/24, зокрема пункти 50, 51, в яких міститься висновок щодо застосування норми права, а саме відсутність обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій.
Також зазначив, що суд не врахував позицію Верховного Суду, висловлену у постанові від 21.01.2026 у справі №650/3776/24, в якій правовідносини є подібними, склалися між ТОВ "ЮТС-Агропродукт" та іншими фізичними особами-орендодавцями.
Також вказав, що суд не прийняв до уваги необов`язковість сертифікату Торгово-промислової палати України як єдино-можливого доказу наявності форс-мажорних обставин.
Також зазначив, що суд не врахував висновки, викладені в постановах Верховного Суду по справах № № 914/1248/18 , № 914/2264/17 № 910/13158/20 , № 911/3067/20 , № 911/654/21 , № 916/599/23. 

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 10.08.2026 року о 09:25 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке. 

Фактичні обставини, встановлені судом

ОСОБА_2 на праві власності належить земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:04:051:0016, загальною площею 2,00 га, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

Між ОСОБА_1 та ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:051:0016.

Додатковою угодою від 25 вересня 2015 року змінено орендаря за договором оренди землі та визначено новим орендарем ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс".

Додатковою угодою від 01 січня 2017 року орендарем за договором оренди землі визначено Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт".

З урахуванням додаткових угод, зокрема додаткової угоди від 10 грудня 2021 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 78 523,44 грн, а розмір орендної плати визначено у сумі 5 418,12 грн на рік, що становить 6,90 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Строк дії договору оренди землі визначено до 31 грудня 2031 року.

Право оренди земельної ділянки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право 46288864.

Орендна плата за користування земельною ділянкою за 2022, 2023 та 2024 роки позивачу не сплачена.

З урахуванням визначеного договором річного розміру орендної плати 5 418,12 грн, загальний розмір заявленої заборгованості за 2022-2024 роки становить 16 254,36 грн.

17 квітня 2025 року між ТОВ "ЮТС-Агропродукт" та ТОВ "Перемога-Плюс" укладено договір № 1704/25-24 про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок, за умовами якого право оренди, у тому числі щодо земельної ділянки позивача, передано ТОВ "Перемога-Плюс".

Згідно з пунктом 2.3 договору № 1704/25-24 про відчуження права оренди земельних ділянок до ТОВ "Перемога-Плюс" перейшли всі права та обов`язки орендаря щодо земельних ділянок за договорами оренди землі зі змінами та доповненнями.

Відповідно до листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 03 березня 2025 року № 01-12/432/25, земельні ділянки, які перебувають в оренді ТОВ "ЮТС-Агропродукт" на території Новорайської громади, фактично не використовуються, їх обробіток не здійснюється, а окремі розпорядження про визнання земельних ділянок сільськогосподарського призначення забрудненими вибухонебезпечними предметами не приймалися.
З цього ж листа вбачається, що після деокупації території, незважаючи на проведення обстеження та очищення окремих земель спеціальними саперними підрозділами, ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не розпочало використання орендованих земельних ділянок, а орендна плата власникам земельних ділянок, за наявною інформацією, не сплачується.

Відповідно до листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації від 05 травня 2025 року № 01-12/1008/25, розпорядження Новорайської СВА про надання пільг із місцевих податків та зборів ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не звільняють це товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за земельні ділянки приватної власності, а також не звільняють від обов`язку сплати податку на доходи фізичних осіб та військового збору.

Зі змісту розпоряджень Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року № 163, від 06 лютого 2024 року № 29, від 18 квітня 2024 року № 154 та від 11 лютого 2025 року № 58 вбачається, що ТОВ "ЮТС-Агропродукт" надавалися пільги зі сплати місцевих податків і зборів, зокрема щодо орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи та мінімального податкового зобов`язання. Водночас ці розпорядження не містять положень про звільнення відповідача від виконання приватно-правового зобов`язання зі сплати орендної плати власникам земельних ділянок приватної власності.

Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", ТОВ "ЮТС-Агропродукт" включено до відповідного переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили.

Згідно з Витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України - порушення законів та звичаїв війни. 
Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ "Ютс-Агропродукт", яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки - зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 - на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації путіним В.В. , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.
Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "Ютс-Агропродукт". Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області. 

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта. 

Згідно з листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "Ютс-Агропродукт", піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.
При цьому зазначено, що, ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.
У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору. 

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. 

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):
--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);
--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);
--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1). 

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. 

Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі. 

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:
"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних. 
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24". 

Також у вказаній вище постанові зазначено: 
"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною". 

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив: 
"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:
"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. … 
Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".
Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував. 

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки". 

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов`язань.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:051:0016, загальною площею 2,00 га (78 523,44 грн) та орендної плати в 6,90%, сума орендної плати складає 5 418,12 грн за рік (78 523,44 грн х 6,90%) і 16 254,36 грн за три роки (2022, 2023, 2024 роки). Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар повинен був сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку орендну плату в загальному розмірі 16 254,36 грн, однак цього не виконав. 

У справі встановлено, що спірна земельна ділянка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, яка перебувала в тимчасовій окупації з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року. 

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним. 

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаними договорами оренди землі щодо земельної ділянки за 2022, 2023 та 2024 роки. Відповідач цей факт не заперечив. 

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, Торгово-Промислова Палата підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану"). 

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;
--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;
--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.
--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Адже, як правильно зазначив суд, вказана земельна ділянка була тимчасово окупованою з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року, що свідчать про те, що орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не міг користуватися нею впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і, як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, як правильно вказав суд, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, як обґрунтовано вказав суд, вказані вимоги у відповідній частині задоволенню не підлягають. 

За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими заперечення відповідача щодо відсутності його вини у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки. 

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача, крім 2022 року, за який вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, також за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі.

Також суд обґрунтовано встановив, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість у 2023 та 2024 роках використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності, адже матеріали справи не містять належних доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка, після деокупації 11.11.2022 року, була вільна від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Також суд підставно не погодився з доводами відповідача про відсутність обов`язку сплачувати орендну плату за 2023 та 2024 роки. Адже, відповідачем не надано належних доказів того, що саме спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:04:051:0016 упродовж 2023 та 2024 років була фактично забруднена вибухонебезпечними предметами або визнана у встановленому законом порядку непридатною для використання за цільовим призначенням. При цьому посилання відповідача на потенційну забрудненість земельних ділянок, інтерактивну карту ДСНС та загальні відомості про мінну небезпеку на території громади саме по собі не доводить фактичної неможливості використання конкретної земельної ділянки протягом усього 2023 та 2024 років. 

Як правильно вказав суд, Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, не містить висновку про фактичну неможливість використання саме спірної земельної ділянки у 2023 та 2024 роках. В ньому зазначено лише про ймовірну потенційну забрудненість земельних ділянок та неможливість гарантувати безпеку під час польових робіт на відповідних територіях. Суд також обґрунтовано враховував, що відповідач не надав доказів звернення до позивача з повідомленням про неможливість користування саме цією земельною ділянкою, не запропонував врегулювання питання щодо сплати орендної плати, зміни умов договору, тимчасового зменшення орендної плати або розірвання договору за згодою сторін.

Також суд правомірно враховував, що надані відповідачем розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо податкових пільг не звільняють його від виконання договірного зобов`язання зі сплати орендної плати за земельну ділянку приватної власності, адже такі розпорядження стосуються сфери публічно-правових податкових відносин, зокрема місцевих податків і зборів, орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи та мінімального податкового зобов`язання. Вони не змінюють умов договору оренди землі приватної власності та не припиняють обов`язку орендаря сплачувати орендну плату орендодавцю.
Також суд обґрунтовано відхилив посилання відповідача на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, оскільки включення товариства до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, саме по собі не є підставою для автоматичного звільнення від виконання конкретного грошового зобов`язання за договором оренди землі приватної власності за 2023 та 2024 роки.

Щодо посилання відповідача на судові рішення Херсонського апеляційного суду та Миколаївського апеляційного суду, суд правильно зазначив, що наведені рішення ухвалені за інших фактичних обставин, з урахуванням доказів, наданих у конкретних справах, і не мають преюдиційного значення для цієї справи. 

Щодо постанови Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24 суд також правильно зазначив, що висновки, викладені у ній, стосуються правовідносин за наявності доведених обставин неможливості використання земельної ділянки. У цій же справі відповідач не довів належними доказами, що у 2023 та 2024 роках існувала фактична і безперервна неможливість використання саме земельної ділянки позивача.

Таким чином, суд дійшов обґрунтованого висновку, що за 2023 та 2024 роки відповідач не довів наявності підстав для звільнення від сплати орендної плати на підставі ч.6 ст.762 ЦК України.

Також суд апеляційної інстанції не вважає обґрунтованим посилання на воєнний стан та лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, оскільки відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства у 2023-2024 роках. Відповідач не надав доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, він не довів існування в зазначений період форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також апеляційний суд враховує те, що той факт, що відповідачем не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення відповідача було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди. 

Також суд апеляційної інстанції бере до уваги те, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даних земельних ділянок. Адже процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, як вказав суд, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. 

Апеляційний суд враховує й те, що з боку відповідача не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були. 

Встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про стягнення вказаної заборгованості та розірвання договору оренди. 

При цьому суд обґрунтовано вважав, що вказана заборгованість підлягає стягненню без врахування податків та зборів, передбачених чинним законодавством, оскільки у матеріалах справи відсутні докази виконання відповідачем обов`язку податкового агента щодо утримання та перерахування податків із суми орендної плати, яка належить до сплати позивачу (підпункт l6.1.4 пункту 16.1 статті 16, пункти 36.1, 36.4 статті 36, підпункт 170.1.1. пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України).

Крім того, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції також враховує наступне.

Позивач є власником спірної земельної ділянки. Як орендодавець він передав її в оренду відповідачу, очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивача єдиним призначенням спірної земельної ділянки є отримання відповідного доходу: або в результаті передання їх в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності.

У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог (крім вимоги про стягнення орендної плати за землю за 2022 рік) по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельної ділянки від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельна ділянка буде належати на праві оренди орендареві і позивач її не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельної ділянки, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже більше 4-х років і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові повністю призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде. 

У випадку ж задоволення позову про стягнення орендної плати за землю за 2023 та 2024 роки та розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар. 
Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про стягнення орендної плати за 2023 та 2024 роки в розмірі 10 836,24 грн (5 418,12 грн за рік х 2 роки) та розірвання договору оренди землі, а тому рішення суду є законним і обґрунтованим. 

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24. 

Інші доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.
Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом того, що невиконання умов договору за 2023, 2024 роки відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, що є загальновідомим фактом. 
При цьому апеляційний суд враховує те, що самі по собі вказані обставини без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності. Також суд апеляційної інстанції враховує те, що матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство у 2023, 2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості виконувати свої зобов`язання за договором оренди. 
Також підлягають залишенню поза увагою й посилання на те, що органами місцевого самоврядування відповідними розпорядженнями надавались податкові пільги із сплати місцевих податків та/або зборів у зв`язку з визнанням земельних ділянок непридатними для використання через імовірну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами. При цьому апеляційний суд враховує те, що, як правильно вказав суд, наведені розпорядження не звільняють ані ТОВ "ЮТС-Агропродукт", ані ТОВ "Перемога-Плюс", як нового орендаря, від обов`язку сплати орендної плати саме за спірні земельні ділянки, які є приватною власністю і не віднесені до земель комунальної форми власності за вказаний період, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди. 
Також слід відхилити й посилання скаржника на неврахування судом того, що земельні ділянки, які є предметом договорів оренди землі, є потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. При цьому суд апеляційної інстанції виходить з того, що, як вже було зазначено, процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Суд правильно зазначив, що загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. 
Також, не можуть бути прийняті до уваги посилання на постанову КГС ВС від 25.02.25 року по справі №908/929/24, а саме про відсутність, як вважає скаржник, обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій. При цьому апеляційний суд враховує те, що вказана постанова суду касаційної інстанції стосується виключно земель державної та комунальної власності, і зміни в Податковий кодекс України вносилися саме в частині земель державної та комунальної власності.
Також не можуть бути прийняті посилання скаржника на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області №?66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року як на доказ, що підтверджує наявність обставин неможливості використання землі орендарем відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України, а не дії обставин непереборної сили або наявності умов для розірвання договору з ініціативи відповідача, тобто як на доказ неможливості використання спірних земельних ділянок за цільовим призначенням впродовж 2023 та 2024 років у розумінні положень статей 617, 651, 762 ЦК України. При цьому апеляційний суд враховує те, що, як правильно зазначив суд, зміст вказаного листа не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі.
Отже, є необґрунтованими посилання скаржника на неправомірне незастосування судом положення ч.6 ст.762 ЦК України.
Також, слід залишити поза увагою й посилання на неврахування судом правових висновків Верховного Суду у релевантних правовідносинах по справах №№ 650/3776/24, 914/1248/18, 914/2264/17, 910/13158/20, 911/3067/20, 911/654/21, 916/599/23. При цьому апеляційний суд враховує те, що правовідносини у цій справі та у вказаних справах не є подібними. 
Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого судом рішення, та не містять в собі підстав для його скасування, слід залишити поза увагою інші доводи апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції

Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для того, щоб апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 19 червня 2026 року залишити без змін. 

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. 

Дата складення повної постанови - 10 серпня 2026 року. 

Головуючий     _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді:      _ _ _ _ _ _ _ _ _   Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _   І.В. Склярська