Номер провадження: 22-ц/813/1834/26 
Справа № 947/17026/25
Головуючий у першій інстанції Луняченко В. О.
Доповідач Таварткіладзе О. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.06.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого – Таварткіладзе О.М.,
суддів: Вадовської Л.М., Сєвєрової Є.С.,
за участю секретаря судового засідання: Чередник К.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі апеляційну скаргу Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України на рішення Київського районного суду м. Одеси від 13 жовтня 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України про визнання протиправними дій та зобов`язання вчинити певні дії, -

В С Т А Н О В И В:

У травні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом про визнанні дій протиправними та зобов`язання Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України вичинити певні дії.
Згідно заявлених позовних вимог позивач просить суд визнати протиправними дії Будинкоуправління № 2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини р-ну Міністерства оборони України щодо відмови ОСОБА_1 здійснити перерахунок сум платежів за найменуваннями «ціна з управління» (починаючи з 01 квітня 2022 року) виходячи із загальної площі кімнати № 210 у розмірі 77.60 м2, розміщення у розрахункових і довідкових документах облікової інформації щодо обсягу спожитої теплової енергії та показань лічильника обліку тепла за будівлю № 39 за поточний період і правдивої інформації щодо величин загальної та житлової площ кімнати № 210, а також надання нової Довідки про осіб, які проживають у цій кімнаті; зобов`язати Будинкоуправління № 2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини р-ну Міністерства оборони України для ОСОБА_1 : відшкодувати збитки, завдані з 01 квітня 2022 року по 31 березня 2025 року шляхом оманливих дій з розрахунку сум платежів за спожиту житлову послугу за найменуваннями «ціна з управління» з використанням неправдивої інформації щодо величини загальної площі кімнати № 210 в сумі 1 686,50 гривень, відповідно до частини 2 статті 230 Цивільного кодексу України у подвійному розмірі в сумі 3373,00 гривень; нараховувати суму платежів за житлову послугу «ціна з управління» виходячи з величини загальної площі кімнати № 210 у розмірі 77,60 м2 згідно Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017 року; зазначати у рахунках на оплату спожитих житлово-комунальних послуг по особовому рахунку № НОМЕР_1 величину загальної площі кімнати №210 у розмірі 77,60 м2 згідно Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017 року, обсяг спожитої теплової енергії і показання лічильника обліку тепла за будівлю № 39 відповідно до пункту 6 частини 3 статті 8 Закону України від 22.06.2017 року № 2119-УІІІ «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання»; надати нову Довідку про осіб, які проживають у кімнаті № НОМЕР_2 із зазначенням загальної площі у розмірі 77.60 м2 і житлової площі у розмірі 42.4 м2 згідно відомостей Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017 року.
Вимоги позивача обґрунтовані тим, що зазначена у довідці, на підставі якої здійснюється нарахування спожитих житлово-комунальних послугу вигляді опалення та управління, загальна площа кімнати 84,5 кв. м., на відповідає площі визначеної у ордері 76,18 кв. м., та визначеної у технічному паспорті площі у 77,60 кв. м., внаслідок чого було здійснено зайве нарахування вартості житлово-комунальних послуг.
Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 13 жовтня 2025 року задоволено частково позовні вимоги ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_3 , місце проживання: АДРЕСА_1 ) до Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України( код ЄДРПОУ:24288885, місцезнаходження: м. Одеса, вул. Бабаджаняна, 25 ) про визнання протиправними дій, стягнення суми переплати житлово-комунальних послуг та зобов`язання вчинити певні дії.
Визнано неправомірними дії Будинкоуправління № 2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України щодо відмови ОСОБА_1 здійснити перерахунок сум платежів за найменуваннями «ціна з управління» (починаючи з 01 квітня 2022 року) виходячи із загальної площі кімнати № 210 у розмірі 77.60 м2, розміщення у розрахункових і довідкових документах облікової інформації щодо обсягу спожитої теплової енергії та показань лічильника обліку тепла за будівлю № 39 за поточний період і правдивої інформації щодо величин загальної та житлової площ кімнати № 210, а також надання нової Довідки про осіб, які проживають у цій кімнаті.
Стягнуто з Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України ( код ЄДРПОУ:24288885) на користь ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_3 ) грошові кошти у розмірі 1686 ( одна тисяча шістсот вісімдесят шість) гривень 50 копійок.
Зобов`язано Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України ( код ЄДРПОУ:24288885) видати ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_3 ) Довідку про осіб, які проживають у кімнаті № НОМЕР_2 із зазначенням загальної площі у розмірі 77.60 м2 і житлової площі у розмірі 42.4 м2 згідно відомостей Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017.
Зобов`язано Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України ( код ЄДРПОУ:24288885) здійснити ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_3 ) нарахування суми платежів за житлову послугу «ціна з управління» виходячи з величини загальної площі кімнати №210 у розмірі 77,60 м2 згідно Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017; зазначати у рахунках на оплату спожитих житлово-комунальних послуг по особовому рахунку № НОМЕР_1 величину загальної площі кімнати № НОМЕР_2 у розмірі 77,60 м2 згідно Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017.
Відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про зобов`язання Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України визначати у рахунках обсяг спожитої теплової енергії і показання лічильника обліку тепла за будівлю № 39 відповідно до пункту 6 частини 3 статті 8 Закону України від 22.06.2017 № 2119-УІІІ «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання».
Стягнуто з Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України ( код ЄДРПОУ:24288885) нам користь держави судові витрати у вигляді судового збору, від сплати якого, позивача звільнено на підставі ч.3 ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі, пропорційним задоволеним вимогам: 3028,00 гривень.
Не погоджуючись з таким рішенням суду, Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Київського районного суду м. Одеси від 13 жовтня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що єдиним доказом, яким суд фактично обґрунтував своє рішення про коригування у рахунках площі приміщення позивача був технічний паспорт на виробничий будинок станом на 04.09.2017 наданий позивачем із вказівкою величини загальної площі квартири позивача №210 у розмірі 77,60 м2. При цьому, суд не звернув уваги на Договір про порядок користування вказаним житловим приміщенням гуртожитку №32 від 16.01.2024, де зазначена житлова площа 77,6 кв. м., та загальна площа 84,5 укладений позивачем з балансоутримувачем, що був майна Одеським квартирно-експлуатаційним управлінням. Тобто користування гуртожитком відбувається на підставі відповідного договору (із зазначенням загальної площі користування) , а суд в супереч його положенням та вищезазначеним нормам здійснив висновок, що не відповідає ані змісту договору ані положенням вказаних норм
Суд здійснюючи в супереч наявним доказам (договору/списку мешканців) коригування (зменшення) у рахунках площі приміщення позивача з 84,5 кв. м на 77,6 кв. м. не врахував Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, відповідно до яких мешканець гуртожитку користується не тільки тим приміщенням в якому мекає, а й приміщеннями загального користування.
Суд також не звернув уваги й на договір на обслуговування, що був укладений Будинкоуправлінням №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини р-ну Міністерства оборони України з Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одеси від 23.06.2000 та список мешканців до нього, на який посилався відповідач, в яких зазначалось загальна площа приміщення 84,5 кв. м.
Судом проігноровано відповідний кошторис утримання будинку та розрахунок послуги з управління будинком, що здійснюється Будинкоуправлінням №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини р-ну Міністерства оборони України
Коригуючи площу всупереч умов договору на обслуговування будинку гуртожитку та умов договору на користування приміщенням позивачем із балансоутримувачем укладеним, суд не звернув уваги на те, що вирішує спір про права особи, яка не залучена до розгляду справи.
Присутній в судовому засіданні позивач ОСОБА_1 заперечував проти доводів апеляційної скарги.
В судовому засіданні представник відповідача Будинкоуправління № 2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України - Погорілий Олександр Валентинович підтримав доводи апеляційної скарги.
Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наведених у цій постанові підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до ч. 4 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до ч.1 п.2 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Згідно з частинами першою-п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до частини першої статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення суду першої інстанції не відповідає.
Задовольнити частково позовні вимоги ОСОБА_1 до Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України про визнання протиправними дій, стягнення суми переплати житлово-комунальних послуг та зобов`язання вчинити певні дії, визнаючи неправомірними дії Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України щодо відмови ОСОБА_1 здійснити перерахунок сум платежів за найменуваннями «ціна з управління» (починаючи з 01 квітня 2022 року) виходячи із загальної площі кімнати № 210 у розмірі 77.60 м2, розміщення у розрахункових і довідкових документах облікової інформації щодо обсягу спожитої теплової енергії та показань лічильника обліку тепла за будівлю № 39 за поточний період і правдивої інформації щодо величин загальної та житлової площ кімнати № 210, а також надання нової Довідки про осіб, які проживають у цій кімнаті, стягуючи з Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України ( код ЄДРПОУ:24288885) на користь ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_3 ) грошові кошти у розмірі 1686 ( одна тисяча шістсот вісімдесят шість) гривень 50 копійок, зобов`язуючи Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України ( код ЄДРПОУ:24288885) видати ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_3 ) Довідку про осіб, які проживають у кімнаті № НОМЕР_2 із зазначенням загальної площі у розмірі 77.60 м2 і житлової площі у розмірі 42.4 м2 згідно відомостей Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017, зобов`язуючи Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України ( код ЄДРПОУ:24288885) здійснити ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_3 ) нарахування суми платежів за житлову послугу «ціна з управління» виходячи з величини загальної площі кімнати №210 у розмірі 77,60 м2 згідно Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017; зазначати у рахунках на оплату спожитих житлово-комунальних послуг по особовому рахунку № НОМЕР_1 величину загальної площі кімнати №210 у розмірі 77,60 м2 згідно Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017, відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про зобов`язання Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України визначати у рахунках обсяг спожитої теплової енергії і показання лічильника обліку тепла за будівлю № 39 відповідно до пункту 6 частини 3 статті 8 Закону України від 22.06.2017 № 2119-УІІІ «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання», розподіляючи судові витрати, суд першої інстанції виходив з того, що:
- приймаючи до уваги, що розрахункова величина, на підставі якої нараховується розмір наданої житлово-комунальної послуги у вигляді послуги з управління , як у Законі України «Про житлово-комунальні послуги» так і у Договорі про надання послуг з управління квартирою в багатоквартирному будинку АДРЕСА_2 укладеного від 01.12.2018 року між споживачем та управителем визначена у 1 кв. м. загальної площі житлового приміщення у будинку, змін та доповнень до Договору не здійснювалось , суд приходить до висновку що вказаний розмір « загальної площі у 84,50 кв. м., кімнати АДРЕСА_3 », мешканцем якої є позивач, зазначена незаконно, всупереч як діючому законодавству так і умовам Договору, а всі нарахування з визначенням вказаної площі як розрахункової одиниці є некоректними та незаконними;
- розрахунок , здійснений позивачем стосовно розміру переплати житлово-комунальних послу за послугу управління за період з 01 квітня 2022 року по 31 березня 2025 року у розмірі 1686,50 гривень не спростована відповідачем, відповідає встановленим обставинам а тому приймається судом як розмір безпідставно отриманого відповідачем майна, яке підлягає поверненню позивачу;
- на думку суду, надання на звернення ОСОБА_1 . Будинкоуправлінням №2 Довідки , в якої загальна площа житлового приміщення, якою користується позивач, визначається у розмірі 84,50 кв. м, можливо розцінити як порушення права, так як вказана довідка необхідна Позивачу для перерахунку пільг за спожиті житлово-комунальні послуги з урахуванням електроенергії як ветерану військової служби, а тому зобов`язання відповідача надати нову довідку із зазначенням у неї вірних даних щодо житлової площі приміщення у розмірі 77,60 кв. м , житлової 42.4 м2 згідно відомостей Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017, відповідатиме загальному способу захисту прав у даної справи.
- так саме, ефективним способом захисту невизнаного (оспорюваного ) права позивача, на думку суду є вимоги про зобов`язання відповідача нараховувати суму платежів за житлову послугу «ціна з управління» виходячи з величини загальної площі кімнати №210 у розмірі 77,60 м2 а також зазначати у рахунках на оплату спожитих житлово-комунальних послуг по особовому рахунку № НОМЕР_1 величину загальної площі кімнати №210 у розмірі 77,60 м2;
- вимоги стосовно зобов`язання відповідача визначати у рахунках обсяг спожитої теплової енергії і показання лічильника обліку тепла за будівлю № 39 відповідно до пункту 6 частини 3 статті 8 Закону України від 22.06.2017 № 2119-УІІІ «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання», на думку суду виходять за межі спору стосовно неправильності визначення розміру загальної площі житлового приміщення як розрахункової величини та видача Довідки з вірним визначенням загальної площі, не доведені належними та допустимими доказами та не підлягають задоволенню.
Колегія суддів не в повній мірі погоджується з такими висновками суду першої інстанції.
Судом встановлено, матеріалами справи підтверджено, що позивач ОСОБА_1 проживає у службовій кімнаті АДРЕСА_3 та є споживачем житлово-комунальних послуг.
Вказана будівля яка є гуртожитком , який розташований на території військового містечка № НОМЕР_4 , балансоутримувачем вказаного будинку є Одеське квартирно-експлуатаційне управління, а управляючою компанією по обслуговуванню споживачем житлово-комунальних послуг у вказаному будинку ( гуртожитку) є Будинкоуправління №2 .
Надання комунальних послуг здійснюється на підставі Договору про надання послуг з управління квартирою в багатоквартирному будинку АДРЕСА_2 укладеного від 01.12.2018 року між управителем Будинкоуправлінням АДРЕСА_4 та ОСОБА_1 як мешканцем кімнати АДРЕСА_5 .
Пунктом 10 Договору визначена ціна на послуги з управління для мешканців будинку-гуртожитку за 1 кв. м. загальної площі житлового приміщення у будинку, та включає в себе витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт майна будинку-гуртожитку.
Копією спеціального ордеру на жилу площу в гуртожитку виданого ОСОБА_1 24.01.2014 надає право на вселення позивача з сім`єю з 4 осіб у кімнату АДРЕСА_6 , площею 76,18 кв. м. ( а/с 21).
Згідно витягу з технічного паспорту на нерухоме майно військового містечка № НОМЕР_4 від 04.09.2017 виготовленого ТОВ «Синергія Інвест» кімната АДРЕСА_7 має площу77,6 кв. м.(а/с 23).
Вказані обставини визнаються сторонами та не потребують додаткового доказування.
За змістом довідки від 28.11.2023 року №154, виданої Будинкоуправлінням № 2 ОСОБА_1 , останній проживає за адресою: АДРЕСА_1 та займає площу: загальна площа 84,50 кв. м, опалювальна площа – 77,60 кв. м, житлова площа 77,60 кв. м., яка розташована на 2 поверсі 5 поверхового будинку ( а/с 22).
У відповідності до копії розрахунків спожитих комунальних послуг за березень 2025 року, нарахування ціни з управління визначена з загальної площі 84,50 кв. м., а у березні 2022 року при розрахунку ціни з управління та витрат на опалення, визначена загальна площа – 84,50 кв. м та корисна площа 77,60 кв. м ( а/с 20).
З кошторису, наданого за вимогою суду представником відповідача 11.09.2025, вбачається окремою статтею витрат на утримання будівель по АДРЕСА_8 ( зокрема будівлі №39) визначені витрати прибирання сходових кліток, ліфтових холів, коридорів, переходів, однак у площі будинків зазначені площі квартир 12871,14 та площа нежитлового приміщення 80,00 кв. м., без визначення площі коридорів, сходових кліток, ліфтових холів і переходів.
Колегія суддів виходить з наступного.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з частиною першою ст. 2 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 09 листопада 2017 року, предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі надання споживачам послуг з управління багатоквартирним будинком, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення та управління побутовими відходами, а також відносини, що виникають у процесі надання послуг з постачання та розподілу електричної енергії і природного газу споживачам у житлових, садибних, садових, дачних будинках.
У статті 1 вказаного Закону містяться визначення понять:
управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору;
індивідуальний споживач - фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об`єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги.
Частиною 1 ст. 13 Закону «Про житлово-комунальна послуги» від 09.11.2017 року визначено, що договір про надання комунальної послуги укладається між виконавцем відповідної послуги та споживачем або особою, яка відповідно до договору або закону укладає такий договір в інтересах споживача, або з управителем багатоквартирного будинку з метою постачання електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку.
Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них (ст.379 ЦК України).
Згідно із ст.61 ЖК України користування жилим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму житлового приміщення.
Згідно з ч. 2 ст. 128 Житлового кодексу України жила площа в гуртожитку надається одиноким громадянам і сім`ям, які мають право проживати у гуртожитках, за рішенням адміністрації підприємства, установи, організації або органу місцевого самоврядування, у власності чи управлінні яких перебуває гуртожиток.
За правилом ст. 129 Житлового кодексу України на підставі рішення про надання жилої площі в гуртожитку адміністрація підприємства, установи, організації, орган місцевого самоврядування видає громадянинові спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення на надану жилу площу в гуртожитку.
Частиною 1 статті 130 Житлового кодексу України передбачено, що порядок користування жилою площею в гуртожитках визначається договором, що укладається перед вселенням на надану жилу площу в гуртожитку на підставі спеціального ордера відповідно до Примірного положення про користування жилою площею в гуртожитках, що затверджується Кабінетом Міністрів України.
Постановою Кабінету Міністрів України від 20.06.2018 року №498 затверджено Примірне положення про користування гуртожитком (далі - Примірне положення), яке визначає порядок користування гуртожитками: жилою площею, жилими та іншими приміщеннями в них, дія якого поширюється на всі гуртожитки незалежно від форми власності та п 1.1. якого передбачено, що наймачі, які користуються жилою площею в гуртожитку, зобов`язані своєчасно сплачувати за проживання в гуртожитку у строки, встановлені договором або законом. Особи, які проживають у гуртожитку на умовах договору найму (оренди), вносять плату за таке проживання відповідно до умов договору. Плата за проживання в гуртожитку включає: витрати на оплату житлово-комунальних послуг (послуги з управління гуртожитком, послуги з постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, постачання та розподілу природного газу, електричної енергії, послуги з поводження з побутовими відходами, інші витрати, необхідні для забезпечення створення належних умов для проживання (утримання майна гуртожитку, зазначеного в абзаці першому пункту 14 цього Положення) та організації побуту (заміна, прання, дезінфекція постільних речей тощо у разі їх видачі).
Відповідно до Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою КМУ від 08.10.1992 за №572 із змінами, визначено порядок користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, на які поширюється також дія Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків".
Згідно п. 10 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.1992 № 572 встановлено, що у разі коли між мешканцями квартири відсутня згода щодо оплати житлово-комунальних послуг та інших послуг плата розподіляється: за електроенергію при загальному лічильнику - пропорційно потужності побутового електричного обладнання кожного співвласника, наймача (орендаря); за газ, водопостачання та водовідведення, освітлення підсобних приміщень - за чисельністю зареєстрованих осіб, що проживають у квартирі, житловому приміщенні у гуртожитку; за послуги з централізованого опалення, з утримання житлових будинків і споруд та прибудинкових територій - за встановленими тарифами відповідно до опалюваної та загальної площі приміщення, яким користується власник, співвласник, наймач (орендар).
У справі, що переглядається встановлено, що позивач ОСОБА_1 проживає у службовій кімнаті АДРЕСА_3 та є споживачем житлово-комунальних послуг.
Вказана будівля яка є гуртожитком, який розташований на території військового містечка № НОМЕР_4 , балансоутримувачем вказаного будинку є Одеське квартирно-експлуатаційне управління, а управителем обслуговуванню споживачів житлово-комунальних послуг у вказаному будинку ( гуртожитку) є Будинкоуправління №2.
Звертаючись до суду, ОСОБА_1 матеріально-правовою підставою позову вказує на зазначення у довідці, на підставі якої здійснюється нарахування спожитих житлово-комунальних послугу вигляді опалення та управління, загальної площі кімнати 84,5 кв. м., яка не відповідає площі визначеної у ордері 76,18 кв. м., та визначеної у технічному паспорті площі у 77,60 кв. м., внаслідок чого було здійснено зайве нарахування вартості житлово-комунальних послуг.
У зв`язку з чим, просив суд визнати протиправними дії Будинкоуправління № 2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини р-ну Міністерства оборони України щодо відмови ОСОБА_1 здійснити перерахунок сум платежів за найменуваннями «ціна з управління» (починаючи з 01 квітня 2022 року) виходячи із загальної площі кімнати № 210 у розмірі 77.60 м2, розміщення у розрахункових і довідкових документах облікової інформації щодо обсягу спожитої теплової енергії та показань лічильника обліку тепла за будівлю № 39 за поточний період і правдивої інформації щодо величин загальної та житлової площ кімнати № 210, а також надання нової Довідки про осіб, які проживають у цій кімнаті; зобов`язати Будинкоуправління № 2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини р-ну Міністерства оборони України для ОСОБА_1 : відшкодувати збитки, завдані з 01 квітня 2022 року по 31 березня 2025 року шляхом оманливих дій з розрахунку сум платежів за спожиту житлову послугу за найменуваннями «ціна з управління» з використанням неправдивої інформації щодо величини загальної площі кімнати №210 в сумі 1686,50 гривень, відповідно до частини 2 статті 230 Цивільного кодексу України у подвійному розмірі в сумі 3373,00 гривень; нараховувати суму платежів за житлову послугу «ціна з управління» виходячи з величини загальної площі кімнати №210 у розмірі 77,60 м2 згідно Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017; зазначати у рахунках на оплату спожитих житлово-комунальних послуг по особовому рахунку № НОМЕР_1 величину загальної площі кімнати №210 у розмірі 77,60 м2 згідно Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017, обсяг спожитої теплової енергії і показання лічильника обліку тепла за будівлю № 39 відповідно до пункту 6 частини 3 статті 8 Закону України від 22.06.2017 № 2119-УІІІ «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання»; надати нову Довідку про осіб, які проживають у кімнаті № НОМЕР_2 із зазначенням загальної площі у розмірі 77.60 м2 і житлової площі у розмірі 42.4 м2 згідно відомостей Технічного паспорту на виробничий будинок станом на 04.09.2017.
Тобто, предметом спору який склався між сторонами є нарахування спожитих житлово-комунальних послуг у вигляді опалення та послуг з управління на загальну площу кімнати 84,5 кв.м., яка не відповідає загальній площі 77,60 кв.м. яка ним фактично користується.
Пред`являючи позов до Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України, серед іншого, керувався тим, що надання комунальних послуг здійснюється на підставі Договору про надання послуг з управління квартирою в багатоквартирному будинку АДРЕСА_2 укладеного від 01.12.2018 року між управителем Будинкоуправлінням №2 та ОСОБА_1 як мешканцем кімнати АДРЕСА_6 .
Пунктом 10 Договору визначена ціна на послуги з управління для мешканців будинку-гуртожитку за 1 кв. м. загальної площі житлового приміщення у будинку, та включає в себе витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт майна будинку-гуртожитку.
Проте, як вбачається доданої до позовної заяви ОСОБА_1 відповіді на його запит до Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України від 28.04.2025 року, позивачеві повідомилось, що згідно списків мешканців з вказаною площею, наданих Квартирно – експлуатаційним відділом м. Одеси, був укладений договорів про надання послуги з управління багатоквартирним будинком і комунальних послуг від 23.06.2020 року та затверджений тариф 7,12 грн. за 1 кв.м. У разі зміни загальної площу кімнат балансоутримувачем – зміна площі буде відображатися в рахунках мешканців.
З аналізу вказаної відповіді вбачається, що до відання балансоутримувача в особі Квартирно – експлуатаційного відділу м. Одеси відноситься зміна площі, яка в подальшому буде використовуватися управителем - Будинкоуправлінням №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України для нарахування тарифів з опалення та послуг з управління.
Так, згідно договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та комунальних послуг від 23 червня 2020 року, укладеного між Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району (далі – управитель) в особі начальника Сичова Віталія Володимировича, що діє на підставі Положення, з однієї сторони, та Квартирно – експлуатаційний відділ м. Одеси (далі – балансоутримувач) в особі начальника підполковника Конюхова Дмитрія Валерійовича, що діє на підставі Статуту, з іншої сторони уклали цей договір, предметом якого є те, що управитель зобов`язується надавати послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 та АДРЕСА_12 , а мешканці вище вказаних будинків зобов`язуються оплачувати послугу з управління згідно вимогам законодавства та умовам цього договору.
Невід`ємною частиною цього договору є кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території. Даний кошторис не містить окремого визначення площі кожної із квартир, спільного нежитлового майна (коридорів, переходів, холу), а вказана загальна площа квартир будинків – 12 871,14 та площа підвалу 80 кв.м.
Для розрахунку цього кошторису витрат на утримання будинків використовується список мешканців, які проживають в будівлях, що використовується для тимчасового проживання на території військового містечка № НОМЕР_4 Одеського гарнізону по КЕВ м. Одеса станом на 17.06.2022 року, згідно яких загальна площа кімнати №210, де проживає ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_13 складає 84,5 кв м.
16.01.2024 року між Одеським квартирно-експлуатаційним управлінням (далі – управління) з однією сторони та ОСОБА_1 (далі – користувач) було укладено договір про порядок користування жилим приміщенням/жилою площею в гуртожитку № НОМЕР_5 , згідно якого управління надає користувачу у безстрокове користування кімнату № НОМЕР_2 за адресою АДРЕСА_13 (3-х кімнатна, житловою площею 77,6 кв. м., загальною площею 84,5 кв. м.) відповідно спеціального ордеру № 110 від 24.01.2014 року.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч. 1 ст. 13 ЦПК України).Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (ст. 48 ЦПК України).
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 51 ЦК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.
Відповідач є обов`язковим учасником цивільного процесу - його стороною. Основною ознакою сторін цивільного процесу є їхня особиста і безпосередня заінтересованість; саме сторони є суб`єктами правовідношення, з приводу якого виник спір. Крім того, відповідач є тією особою, на яку вказує позивач як на порушника свого права.
Тобто відповідач - це особа, яка, на думку позивача, або відповідного правоуповноваженого суб`єкта, порушила, не визнала чи оспорила суб`єктивні права, свободи чи інтереси позивача. Відповідач притягається до справи у зв`язку з позовною вимогою, яка пред`являється до нього. При цьому неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.
Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача, натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.
Викладене узгоджується із висновками Верховного Суду, висловленими у постановах від 14 серпня 2019 року у справі № 519/77/18 (провадження № 61-10311св19) та від 15 квітня 2020 року у справі № 474/106/18 (провадження № 61-13847св19).
Для правильного вирішення питання щодо визнання відповідача неналежним недостатньо встановити відсутність у нього обов`язку відповідати за даним позовом. Установлення цієї умови - підстава для ухвалення судового рішення про відмову в позові. Щоб визнати відповідача неналежним, крім названої умови, суд повинен мати дані про те, що обов`язок відповідати за позовом покладено на іншу особу. Про неналежного відповідача можна говорити тільки в тому випадку, коли суд може вказати особу, що повинна виконати вимогу позивача, - належного відповідача.
Таким чином, неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.
Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті чи для закриття провадження у справі. За результатами розгляду справи суд відмовляє у позові до неналежного відповідача та приймає рішення щодо суті заявлених до належного відповідача вимог (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц та від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц).
З наведених обставин вбачається, що звертаючись до суду з позовом щодо нарахування спожитих житлово-комунальних послуг у вигляді опалення та послуг з управління на більшу загальну площу кімнати 84,5 кв.м., ніж ним використовується 77,60 кв.м., позивач пред`явив позов до Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України, як управителя.
Проте, зміст і характер спірних правовідносин свідчать про те, що у позивача виник спір з Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одеси, яке є разом з позивачем, стороною договору про порядок користування жилим приміщенням/жилою площею в гуртожитку №32 від 16.01.2024 року, де визначена спірна загальна площа кімнати позивача 84,5 кв.м., яка в подальшому використовується управителем для нарахування відповідних тарифів на опалення та послуг з управління.
Так, саме Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одеси, як балансоутримувачем затверджено площу кімнати позивача 84,5 кв.м., на підставі вищевказаного договору, що відображається в списках мешканців, які проживають в будівлях, що використовується для тимчасового проживання на території військового містечка № НОМЕР_4 Одеського гарнізону по КЕВ м. Одеса станом на 17.06.2022 року, які формують кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території, який є невід`ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та комунальних послуг від 23 червня 2020 року, укладеного між Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району та Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одеси.
Позивач клопотань про заміну первісного відповідача належним відповідачем чи про залучення до участі у справі іншої особи як співвідповідача не заявляв.
Зазначене є підставою для відмови у задоволенні вимог позивача, не заявлених до належного відповідача у справі.
Колегія суддів наголошує, що визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Водночас, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову, є обов`язком суду.
Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції за встановлених апеляційним переглядом обставин неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, у зв`язку з чим ухвалив незаконне судове рішення, яке у відповідності до вимог ст. 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.
При цьому позивне позбавлений права вирішити спір, який виник з приводу не згоди з розміром площі його житлового приміщення, яка враховується при розрахунку житлово-комунальних послуг у вигляді опалення та послуг з управління пред`явивши позов до суду до належного відповідача. 
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381, 383 ЦПК України, Одеський апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України — задовольнити частково.
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 13 жовтня 2025 року – скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_1 до Будинкоуправління №2 Одеської квартирно-експлуатаційної частини району Міністерства оборони України про визнання протиправними дій та зобов`язання вчинити певні дії – залишити без задоволення.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено: 13.07.2026 року.

Головуючий         О.М. Таварткіладзе

Судді:         Л.М. Вадовська

Є.С. Сєвєрова