Справа № 199/157/25 
Провадження № 2/204/193/26 р. 

ЧЕЧЕЛІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА ДНІПРА

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 червня 2026 року Чечелівський районний суд міста Дніпра в складі:
головуючої судді Самсонової В.В.
за участю секретаря Зайченко О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у міста Дніпрі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: ОСОБА_3 про відшкодування покупців збитків, завданих вилученнями нерухомого майна за рішенням суду,-

В С Т А Н О В И В:

У січні 2025 року позивач звернувся до суду з даною заявою, в якій просить стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 635 642,87 грн. на відшкодування збитків, завданих вилученням нерухомого майна за рішенням суду. В обґрунтування своєї позовної заяви вказано на те, що 18 жовтня 2019 року між нею та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кейтельгіссер О.М. за реєстровим № 1268. Фактична ціна продажу квартири, погоджена сторонами, становила 15 000 доларів США, які позивачка особисто передала відповідачу перед підписанням угоди у приміщенні нотаріальної контори. Згідно з умовами вказаного договору та висновком про ринкову вартість від 16.10.2019, вартість квартири в договорі була зазначена у розмірі 276 284,00 грн. На момент укладення договору будь-які обтяження чи заборони щодо об`єкта нерухомості були відсутні, а в пункті 5 договору продавець гарантував відсутність заборгованості з комунальних платежів. У серпні 2022 року гр. ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом про визнання права власності в порядку спадкування та витребування вказаної квартири з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 . Рішенням Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 11 квітня 2023 року у справі № 199/5759/22, залишеним без змін постановою Дніпровського апеляційного суду від 21 червня 2023 року та постановою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 27 серпня 2024 року, позовні вимоги ОСОБА_4 задоволено частково: витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 квартиру АДРЕСА_1 . При цьому судовими рішеннями встановлено, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем, однак майно вибуло з володіння законного спадкоємця поза його волею, у зв`язку з чим підлягає витребуванню на підставі п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України. Крім того, у постанові Верховного Суду від 27.08.2024 роз`яснено, що добросовісний набувач, у якого вилучено майно, має право на відшкодування збитків продавцем за правилами евікції відповідно до ст. 660, 661 ЦК України. Позивачка вказує, що відповідно до звіту про оцінку майна від 27.12.2024, виконаного ПП «Бюро експертної оцінки», ринкова вартість спірної квартири становить 1 121 657,00 грн. Посилаючись на ч. 1 ст. 661, ст. 22 та ч. 2 ст. 1192 ЦК України, позивачка зазначає, що розмір збитків підлягає визначенню з огляду на реальну вартість втраченого майна.
В судове засідання позивачка та її представник не з`явилися, про час та місце судового засідання були повідомлені належним чином, раніше представник надав заяву відповідно до якої підтримав позовну заяву та просив розглянути справу без участі позивача та його представника. 
В судове засідання відповідач та його представник не з`явилися, про час та місце судового засідання були повідомлені належним чином.
Третя особа в судове засідання не з`явився, про час та місце судового засідання був повідомлений належним чином. 
Вивчивши матеріали справи, суд прийшов до наступних висновків.
18 жовтня 2019 року між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кейтельгіссер О.М. за реєстровим № 1268. За домовленістю сторін продаж квартири здійснено за 276 284,84 грн. 
Рішенням Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 11 квітня 2023 року у справі № 199/5759/22 за позовом ОСОБА_4 , залишеним без змін постановою Дніпровського апеляційного суду від 21 червня 2023 року та постановою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 27 серпня 2024 року, квартиру АДРЕСА_1 витребувано з володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 .
У вказаних судових рішеннях констатовано, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем спірного майна, однак майно вибуло з володіння спадкодавця поза його волею, що стало підставою для застосування ст. 388 ЦК України.
Суд касаційної інстанції у постанові від 27.08.2024 у справі № 199/5759/22 зазначив, що позбавлення майна добросовісного набувача компенсується його правом вимоги до продавця про відшкодування збитків на підставі ст. 660 ЦК України).
Згідно зі звітом про оцінку нерухомого майна, складеним ПП «Бюро експертної оцінки» ринкова вартість аналогічної однокімнатної квартири загальною площею 32,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 станом на час розгляду справи становить 1 121 657,00 грн. Позивачка заявила до стягнення суму збитків у розмірі 635 642,87 грн.
В судовому засіданні свідками ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 було надано до суду пояснення. Свідок ОСОБА_5 (чоловік позивачки) надав пояснення, що був особисто присутній 18.10.2019 під час передачі його дружиною відповідачу 15 000 доларів США перед підписанням договору. Свідок ОСОБА_6 (представниця відповідача за довіреністю) показала, що ціна продажу квартири в оголошенні складала 15 000 доларів США. Вона особисто була присутня в нотаріальній конторі при передачі позивачкою відповідачу ОСОБА_2 коштів у сумі 15 000 доларів США до підписання договору. Після цього вона за дорученням та за кошти відповідача прослідувала до відділення КБ «Приватбанк» та сплатила заборгованість з комунальних платежів за квартиру. Свідок ОСОБА_7 (ріелтор) підтвердила, що оголошення про продаж квартири містило ціну 16 000 доларів США (з урахуванням 1 000 доларів США комісійних послуг), а чиста ціна продавця складала 15 000 доларів США, підтвердила факт домовленості про продаж квартири за 15 000 доларів США та передачу позивачкою цієї суми перед укладенням угоди, зазначивши, що безпосередньо відповідач отримав 8 500 доларів США. 
Статтями 6, 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно з ч. 1 ст. 661 ЦК України у разі вилучення за рішенням суду нежитлового приміщення у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу нежитлового приміщення, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.
Як вбачається з практики Європейського суду з прав людини (рішення від 08 липня 1986 року у справі «Літгоу та інші проти Сполученого Королівства») одним із елементів дотримання принципу «пропорційності» при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації. Тому покупець, у якого вилучається майно, не позбавлений можливості порушувати питання про відшкодування завданих збитків на підставі статті 661 ЦК України. У разі якщо позов власника про витребування майна з чужого незаконного володіння задоволено, покупець цього майна має право відповідно до статті 661 ЦК України звернутися до суду з вимогою до продавця про відшкодування збитків, завданих вилученням у нього товару за рішенням суду з підстав, що виникли до його продажу.
Отже, особа, з володіння якого витребувано нерухоме майно, не позбавлена можливості відновити свої порушені права на підставі частини першої статті 661 ЦК України, пред`явивши вимогу до особи, в якої було придбано майно, про відшкодування збитків (див. постанови Верхвоного Суду: від 04 лютого 2026 року у справі N 686/229/24 (провадження N 61-6951св25), від 09 лютого 2026 року у справі N 205/9325/18 (провадження N 61-4664св25).
Відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. 
Рішенням Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 11 квітня 2023 року у справі № 199/5759/22 за позовом ОСОБА_4 , залишеним без змін постановою Дніпровського апеляційного суду від 21 червня 2023 року та постановою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 27 серпня 2024 року, квартиру АДРЕСА_1 витребувано з володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 .
За таких обставин, суд вважає, що позивачем обрано належний спосіб судового захисту порушеного права, шляхом пред`явлення позову до продавця про відшкодування збитків на підставі статті 661 ЦК України, що буде вважатися справедливою сатисфакцією.
Щодо розміру збитків суд зазначає, що тлумачення вказаних норм закону свідчить про те, що положення статті 661 ЦК України є частиною системи правил про наслідки евікції товару (тобто відсудження у покупця придбаного ним майна, товару на підставі того, що продаж був незаконним).
Продавець зобов`язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо) (стаття 659 ЦК України).
Це зумовлено тим, що продавець повинен мати право продажу товару (стаття 658 ЦК України) і, відтак, гарантувати покупцю чистоту правового титулу, що його покупець набуває за відповідним договором купівлі-продажу. Якщо продавець цього обов`язку не виконує або виконує його неналежно, то для покупця створюється загроза евікції - вилучення речі у титульного володільця третьою особою, що має на цю річ те чи інше право, яке не погашається встановленням нового правового титулу на річ. Таке право може бути як речовим, так і зобов`язальним, але у будь-якому разі повинно передбачати можливість позбавити покупця володіння річчю на користь носія такого права. Віндикація є одним з характерних і найпоширеніших (але далеко не єдино можливим) варіантів евікції речі.
Унаслідок евікції покупець позбавляється можливості панування над річчю в обсязі, що набувався ним на підставі відповідного договору купівлі-продажу, або обмежується в такому пануванні. А тому не має значення, чи річ витребувана у набувача (покупця) у цілому, чи він лише позбавився статусу одноосібного власника і натомість став співвласником, речі у певній частці (чи навіть в режимі спільної часткової власності). Відтак, у будь-якому з наведених варіантів є підстави для стягнення збитків із продавця за правилами статті 661 ЦК України.
У статті 661 ЦК України законодавець закріпив право покупця вимагати від продавця відшкодування збитків, завданих продавцю евікцією товару.
При цьому спеціальних правил щодо визначення складу та розміру таких збитків стаття 661 ЦК України не містить, фактично відсилаючи до загальних положень статей 22 і 623 ЦК України.
Положення частини третьої статті 623 ЦК України конкретизують загальний принцип повного відшкодування (частина третя статті 22 ЦК України), а тому є справедливими й для будь-яких інших правовідносин, крім зобов`язальних. Оскільки у будь-якому випадку йдеться про те, що кредитор має отримати рішення про присудження відшкодування, реальна грошова цінність якого є адекватною економічній ситуації в суспільстві та цінності відповідних матеріальних благ на момент ухвалення судом відповідного рішення. При ухваленні рішення про стягнення збитків, суд має найбільш повно відновити порушене право кредитора.
Отже, суд має підстави визначити розмір збитків саме за правилами другого речення частини третьої статті 623 ЦК України, якщо на момент ухвалення рішення відповідні ціни істотно зросли порівняно із датою подачі позову. Але застосування цього правила здійснюється не за ініціативою суду (що було б порушенням: принципу диспозитивності процесу), а лише за позовом кредитора (позивача).
Розмір збитків у разі вилучення товару за рішенням суду визначається судом за правилами частини третьої статті 623 ЦК України: якщо вимога кредитора не була задоволена боржником добровільно, то збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували у місці, де зобов`язання має бути виконане, на день пред`явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення, керуючись при цьому загальними принципами повного відшкодування збитків, справедливості, добросовісності та розумності.
Такі правові висновки викладено у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 03 липня 2023 року у справі N 369/6092/20 (провадження N 61-1447сво22 та постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2026 року у справі N 756/10726/23 (провадження N 61-15029св25).
Частиною 2 статті 78 ЦПК України, визначено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Показання свідків ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 для встановлення факту передачі грошових коштів у сумі 15 000 доларів США в рахунок виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості судом не беруться до уваги з урахуванням ст. 78 ЦПК України, оскільки такі обставини мають підтверджуватися виключно письмовими доказами (розпискою, банківськими документами, умовами нотаріально посвідченого договору тощо). 
Належних, допустимих та достовірних письмових доказів передачі відповідачу грошових коштів у сумі 15 000 доларів США (або в еквіваленті 635 642,87 грн.) за продану квартиру позивачкою суду надано не було. 
Визначаючи розмір такого відшкодування, завданих витребуванням майна, суд повинен виходити із реальних витрат, що понесла позивач. Такими реальними витратами, у розумінні п. 2 ч. 1 ст. 22 ЦК України, є сума коштів, які позивач сплатила на користь відповідача та яка встановлена пунктом 4 Договору купівлі-продажу від 18 жовтня 2019 року квартири за адресою: АДРЕСА_2 , у розмірі 276 284,84 грн.
З урахуванням вищевикладеного, дослідивши письмові матеріали справи, суд доходить висновку про часткове задоволення позовних вимог, в розмірі сумі вказаної в договорі купівлі-продажу від 18 жовтня 2019 року.
Відповідно до ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки позов задоволено повністю, з відповідача на користь позивачки підлягає стягненню сплачений при поданні позову судовий збір у розмірі 2762,84 грн.
На підставі викладеного, керуючись ст. 41 Конституції України, ст. 22, 321, 388, 655, 658, 660, 661, 1192 ЦК України, ст. 2, 4, 5, 10, 12, 13, 76–81, 89, 141, 259, 263–265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд, -
В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: ОСОБА_3 про відшкодування покупців збитків, завданих вилученнями нерухомого майна за рішенням суду - задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 суму у розмірі 276 284,84 грн. на відшкодування збитків, завданих вилученням нерухомого майна за рішенням суду. 
В іншій частині позовних вимог відмовити. 
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 2 762,84 грн.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Відповідно до п. 4 ч. 5 ст. 265 ЦПК України, суд вважає необхідним зазначити у резолютивній частині рішення наступні дані:
ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 ,
ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_4 ,
ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 ;

Суддя В.В. Самсонова