Справа № 467/75/26
2/467/210/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.07.2026 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючого - судді Явіци І.В.
за участю секретаря судового засідання - Рожкової Т.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в с-щі Арбузинка в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,
ВСТАНОВИВ:

Вимоги позивача та доводи на їх обґрунтування 

Звернувшись до суду із зазначеним вище позовом, представник позивача посилався на те, що 16 жовтня 2001 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме жилого будинку АДРЕСА_1 
Договір, при цьому, був зареєстрований Вознесенською Універсальною товарно-сировинною біржею 16 жовтня 2001 року за № 988 як біржова угода.
А 16 жовтня 2001 року договір зареєстровано в Арбузинському «Бюро технічної інвентаризації» в реєстровій книзі № 6 за реєстровим № 798 та згідно реєстрового напису право власності на житловий будинок зареєстровано за ОСОБА_4 .
В позовній заяві вказано, що сторони договору купівлі-продажу до укладення договору здійснили всі необхідні дії щодо його виконання, а саме позивачем сплачено кошти за купівлю будинку, а продавець, в свою чергу, передав позивачу всі документи на житловий будинок, ключі від будинку та звільнив будинок.
З моменту кладення договору позивач користувалась придбаним будинком, та на сьогодні продовжує ним володіти та використовувати для постійного проживання.
Однак, продавець ухилився від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу, що наразі є перешкодою позивачу для реалізації прав власника, зокрема, права розпоряджатися вказаним майном.
ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , відомості про спадкоємців, на час звернення до суду з вказаним позовом, позивачу невідомі, в зв`язку з чим позивач позбавлена можливості нотаріального посвідчення угоди.
За такого, представник позивача просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 16 жовтня 2001 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , який зареєстровано Вознесенської Універсальною товарно-сировинною біржею за № 988 від 16 жовтня 2001 року, предметом якого є житловий будинок АДРЕСА_1 .

Процесуальні дії у справі 

Спрощене провадження за цими вимогами було відкрите ухвалою судді Арбузинського районного суду Миколаївської області від 27 січня 2026 року.
Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 26 лютого 2026 року від Арбузинської державної нотаріальної контори Миколаївської області витребувано відомості зі спадкового реєстру про наявність заведеної спадкової справи на ім`я ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , а також належним чином завіреної копії спадкової справи після смерті ОСОБА_5 , у разі її наявності.
31 березня 2026 року ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області первісного відповідача - Арбузинську селищну раду замінено на належних відповідачів - ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Позиція учасників справи 

Позивач та його представник в судове засідання не з`явились, про його дату, час і місце повідомлялись належно кожного разу. 
Від представника позивача до судового засідання надійшла заява, згідно якої останній просив суд розгляд справи провести за його відсутності та відсутності позивача. Позовні вимоги підтримав в повному обсязі.
Відповідачі, будучи належним чином повідомленим про час та місце слухання справи, в судове засідання не з`явились. При цьому надали на адресу суду заяви, згідно яких просили суд слухання у справі провести за їх відсутності.
За такого, на підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось, позаяк, жоден із учасників справи у судовому засіданні присутнім не був.

Установлені фактичні обставини справи і зміст правовідносин, що виникли між сторонами, з посиланням на докази та застосовані правові норми

У свою чергу, суд, дослідивши надані йому докази, оцінивши їх з точки зору належності, допустимості і достовірності, а також достатності та взаємозв`язку, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні доказів, керуючись законом, виходив із такого.
Зокрема, суд установив, що 16 жовтня 2001 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого ОСОБА_5 продав, а ОСОБА_6 купила жилий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Продаж домоволодіння вчинено за 1700 грн., які отримано продавцем до посвідчення вказаного договору.
Цей договір згідно з вимогами ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» зареєстровано у Вознесенській Універсальній Товарно-Сировинній Біржі і журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за № 988 від 16 жовтня 2001 року.
Судом установлено, що умови укладеного між сторонами договору були повністю виконані, зокрема, ОСОБА_5 , як продавець, отримав кошти у рахунок оплати проданого будинку, а ОСОБА_6 прийняла у володіння придбане нею майно.
Відповідно до реєстраційного напису на вказаному договорі, 16 жовтня 2001 року житловий будинок зареєстровано Арбузинським БТІ за Українською Т.О. в реєстровій книзі № 6, реєстровий № 798.
В зв`язку з зазначеним, справу щодо житлового будинку було переоформлено на ОСОБА_6 .
Як вбачається з свідоцтва про розірвання шлюбу серії НОМЕР_1 ОСОБА_6 , внаслідок розірвання шлюбу 29 жовтня 2002 року, змінила прізвище на ОСОБА_7 .
18 січня 2005 року ОСОБА_8 було укладено шлюбу, внаслідок чого нею змінено прізвище на ОСОБА_9 , що підтверджується витягом з Державного реєстру актів цивільного стану громадян про шлюб щодо підтвердження дошлюбного прізвища № 00017550723 від 18 січня 2017 року.
Вказаний шлюб розірвано 05 травня 2010 року, що слідує з свідоцтва про розірвання шлюбу серії НОМЕР_2 .
Відповідно до свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_3 , 04 травня 2022 року ОСОБА_10 укладено шлюб внаслідок якого остання змінила прізвище на ОСОБА_11 .
Як вбачається з довідки Арбузинського комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» № 4 від 13 січня 2026 року, право власності на житловий будинок, що розташований в АДРЕСА_1 станом на 31 грудня 2012 року зареєстроване за ОСОБА_12 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна № 988 від 16 жовтня 2001 року, зареєстрованого Арбузинським РКП БТІ в реєстрову книгу № 6 за реєстровим № 798 від 16 жовтня 2001 року.
В свою чергу, згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек. Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 13 січня 2026 року відомості щодо нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 у вказаних реєстрах відсутні.
Відповідно до матеріалів спадкової справи № 133/2014 встановлено, що ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 та спадкоємцями після його смерті є ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .
В свою чергу, згідно повідомлення Арбузинської державної нотаріальної контори Миколаївської області від 10 липня 2026 року, вказана нотаріальна контора не вбачає можливості посвідчення нового договору купівлі-продажу житлового будинку, оскільки право власності згідно реєстрації Арбузинського РКП «Бюро технічної інвентаризації» належить ОСОБА_1 .
Таким чином, позивач позбавлена можливості у повній мірі розпорядитись своєю власністю через те, що спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна не посвідчений нотаріально та посвідчити договір у нотаріальному порядку позивач не має можливості в зв`язку зі смертю ОСОБА_5 .
Тож, при вирішенні спору, з огляду на правовідносини, що виникли між сторонами, судом застосовані наступні правові норми.
Зокрема, згідно п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Однак, договір було укладено між сторонами 16 жовтня 2001 року, а тому на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.
Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинної на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
У свою чергу, відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Та як установив суд, сторони повністю виконали умови укладеного між ними договору купівлі-продажу нерухомого майна, як то, позивач сплатила за придбаний будинок гроші, а ОСОБА_5 передав у розпорядження покупця нерухоме майно.
Договір купівлі-продажу був зареєстрований в Вознесенській Універсальній Товарно-Сировинній Біржі в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за № 988 від 16 жовтня 2001 року відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу».
Зокрема, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
Але статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Таким чином, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі ст. 227 ЦК УРСР у редакції 1963 року договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний дійсним.
Згідно ч. 1 ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
В свою чергу, згідно ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Але судом установлено, що сторони досягнули усіх істотних умов угоди і виконали їх повністю, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві.
Покупець, в свою чергу, прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє, оскільки з 2001 року користується придбаним житловим будинком.
Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2001 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час, і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання його суттєвих умов.
Незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, держава, з метою реєстрації права власності, здійснила реєстрацію житлового будинку за ОСОБА_4 , шляхом внесення 16 січня 2001 року Арбузинським БТІ запису № 798 до реєстрової книги № 6, тим самим визнала його право на придбане нерухоме майно як за покупцем.
Проте, на даний час позивач позбавлена можливості реалізувати свої права володіння у повній мірі, у зв`язку з невідповідністю форми договору вимогам закону.
І як наслідок, суд вважає наявними правові підстави, за яких він має визнати укладений між сторонами договір купівлі продажу дійсним.
Відповідно до постанови Верховної Ради України № 807-ІХ від 17 липня 2020 року «Про утворення та ліквідацію районів» прийнято рішення про утворення у Миколаївській області Первомайського району (з адміністративним центром у місті Первомайськ) у складі територій Арбузинської селищної, Благодатненської сільської, Врадіївської селищної, Кам`яномостівської сільської, Кривоозерської селищної, Мигіївської сільської, Первомайської міської, Синюхинобрідської сільської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України та ліквідацію у Миколаївській області серед іншого Арбузинського району.
Таким чином, місцем знаходження нерухомого майна, яке було предметом договору купівлі-продажу, укладеним між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , на час розгляду вказаної справи є Первомайський район Миколаївської області.
В зв`язку з зазначеним, права позивача підлягають захисту у спосіб, що нею запропонований у позовній заяві, як то, шляхом визнання спірного договору дійсним в судовому порядку.

Щодо розподілу судових витрат

На підставі ч. 1 ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивач підлягає стягненню судовий збір у розмірі по 665,60 грн. з кожного.

З цих мотивів, керуючи ст.ст. ст.ст. 258, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд, 

ВИРІШИВ:
Позов - задовольнити повністю.
Визнати дійсним договір № 988 купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 16 жовтня 2001 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , зареєстрований в Вознесенській Універсальній Товарно-Сировинній Біржі в журналі реєстрації біржових угод за № 988 від 16 жовтня 2001 року, згідно якого ОСОБА_5 продав, а ОСОБА_4 купила жилий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 665 (шістсот шістдесят п`ять) грн. 60 коп.
Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 665 (шістсот шістдесят п`ять) грн. 60 коп.
Рішення суду може бути оскаржене позивачем до Миколаївського апеляційного суду через Арбузинський районний суд Миколаївської області на протязі 30 днів з дня отримання його копії. 
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Сторони у справі:

Позивач:  ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_2 ; РНОКПП НОМЕР_4 .

Відповідачі: 

ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_5 .

ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_6 .

Суддя          Ірина Явіца