Справа № 752/29095/25 
Провадження № 2/752/1993/26

Р І Ш Е Н Н Я
іменем України

14 липня 2026 року Голосіївський районний суд міста Києва у складі:
головуючого судді Хоменко В.С.
при секретарі Павлюх П.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Голосіївського районного суду міста Києва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бойко Тетяна Вікторівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Соснова Ірина Володимирівна, про скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем та відновлення запису про право власності,-
ВСТАНОВИВ:
у листопаді 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаним позовом, у якому просить: скасувати державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки - квартиру площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 , запис у Державному реєстрі речових прав № 33686143 від 10.10.2019 року; скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 , запис у Державному реєстрі речових прав № 33855046 від 25.10.2019 року; відновити державну реєстрацію квартири площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , у Державному реєстрі речових прав за ОСОБА_1 .
Свої вимоги позивач мотивує тим, що 07.06.2019 року між ним та ОСОБА_2 укладено договір позики, за умовами якого остання передала йому грошові кошти в розмірі 265 271,43 грн (еквівалент 9 900,00 доларів США), які він зобов`язався повернути в термін до 07.08.2019 року.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором позики, між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір, відповідно до умов якого позивачем передано в іпотеку відповідачу ОСОБА_2  належну йому квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 . 
ОСОБА_1 зазначає, що з інформаційної довідки № 226950908 від 06.10.2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно дізнався про набуття за ОСОБА_2 права власності на квартиру площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Також позивач вказує, що ОСОБА_2 в рахунок задоволення своїх кредиторських вимог незаконно скористалась позасудовим порядком звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 07.06.2019 року, а саме: 10.10.2019 року на підставі заяви про здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко Т.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 33686143, яким зареєстровано право власності на квартиру за останньою.
При цьому, ОСОБА_1 зауважує, що 25.10.2019 року право власності на спірну квартиру зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договору дарування.
Позивач вважає, що квартира, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , незаконного вибула з його власності, адже нотаріусом не дотримано процедури звернення стягнення на предмет іпотеки по встановленню відповідності заявлених вимог і поданих документів та не проведено належний розрахунок суми заборгованості, а також не отримано жодних відомостей про склад заборгованості, в результаті чого розмір заборгованості, який підлягає погашенню за рахунок іпотечного майна фактично не встановлений, та сума боргу неправильно розрахована, виходячи з еквіваленту 9 900,00 доларів США, оскільки умовами іпотечного договору не передбачено формулу або порядок перерахунку заборгованості з огляду на курс іноземної валюти.
Також позивач вказує, що всупереч п. 5.3. іпотечного договору та ст. 35 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_2 не надсилала йому жодних повідомлень про початок процедури звернення стягнення на квартиру, що позбавило його можливості погасити борг до звернення стягнення на предмет іпотеки.
Крім того, ОСОБА_1 зауважує, що немає оцінки квартири, а наданий нотаріусу звіт про оцінку, оформлений особою, яка не мала права його надавати, оскільки відомості про ПП «Бюро технічної інвентаризації та оцінки» відсутні в Державному реєстрі суб`єктів оціночної діяльності, що свідчить про недійсність такої оцінки на момент здійснення перереєстрації спірного житлового приміщення ОСОБА_2 , та стало наслідком заниження його дійсної вартості, та порушення його прав на належну компенсацію вартості квартири.
Позивач зазначає, що між ним та ОСОБА_2 не укладалося жодного договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що також вказує про протиправність прийнятого нотаріусом рішення про реєстрацію права власності на квартиру за ОСОБА_2 , отже остання не набула в установленому порядку права розпорядження спірним нерухомим майном, однак здійснила його відчуження на користь ОСОБА_3 за договором дарування.
На підставі викладеного, позивач просить позов задовольнити.
Ухвалою від 15.12.2025 року відкрито провадження в указаній справі та призначено підготовче судове засідання (т. 1, а.с. 51).
31.01.2026 року до суду від представника відповідача ОСОБА_3 надійшов відзив на вказану позовну заяву в якому ОСОБА_4 просить у задоволенні позову відмовити, посилаючись на те, що вимогу про усунення порушень виконання умов іпотечного договору позивачем отримано 16.08.2019 року, в зв`язку із чим останній був належним чином повідомлений про звернення стягнення на предмет іпотеки, про що свідчить також і його заява від 17.10.2019 року в якій ОСОБА_1 підтвердив відшкодування йому перевищення вартості предмета іпотеки в розмірі 46 753,00 долари США (еквівалент 1 168 825,00 грн); позивач звертався до суду з аналогічним позовом та судами в межах справи № 752/23473/20 уже досліджувалась законність звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку відповідно до п. 5.3. іпотечного договору від 07.06.2019 року, а також перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та реєстраційні дії щодо права власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 ; постановою Київського апеляційного суду від 08.07.2025 року в справі № 752/2667/24 відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання договорів позики та іпотеки недійсними; сертифікат суб`єкта оціночної діяльності анульовано лише 20.01.2020 року, а тому звіт про визначення вартості спірного житлового приміщення від 09.10.2019 року є законним і дійсним (т. 1, а.с. 82-94).
06.02.2026 року до суду від відповідача ОСОБА_3 надійшла заява про застосування строку позовної давності, з огляду на те, що вказаний позов ОСОБА_1 подано через 6 років з моменту реєстрації права власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , та в заяві від 17.10.2019 року позивач підтвердив, що йому відомо про звернення стягнення на предмет іпотеки (т. 1, а.с. 141-145).
17.02.2026 року до суду від представника позивача надійшла до суду відповідь на відзив у якій ОСОБА_5 вказує, що жоден з наявних в позивача документів не містить чіткого та зрозумілого розрахунку суми боргу та нотаріусом під час здійснення державної реєстрації не встановлено розміру заборгованості та дійсної вартості квартири; звіт про оцінку складено ПП «Бюро технічної інвентаризації та оцінки» відомості про яке відсутні в Державному реєстрі суб`єктів оціночної діяльності; позивач не отримував від ОСОБА_2 грошових коштів і відповідних заяв не підписував; строк позовної давності почав перебіг після переривання з 04.09.2025 року (т. 1, а.с. 172-177).
Ухвалою від 02.04.2026 року підготовче провадження в справі закрито та призначено справу до розгляду у відкритому судовому засіданні (т. 1, а.с. 206-207).
Ухвалою суду від 26.06.2026 року в межах забезпечення позову: накладено арешт на трикімнатну квартиру, загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; заборонено проводити прилюдні торги щодо продажу трикімнатної квартири, загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; заборонено власникам (користувачам), іншим особам, у володінні, користуванні чи розпорядженні в яких перебуває трикімнатна квартира, загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , державним та приватним органам, установам, підприємствам, організаціям, особам розпоряджатись квартирою будь-яким чином або відчужувати у будь-який спосіб, у тому числі вчиняти будь-які дії, пов`язані з видачею та реєстрацією документів виділом, поділом, реєстрацією та перереєстрацією прав власності на вказану квартиру (т. 1, а.с. 239-242).
В судовому засіданні представник позивача позов підтримав, який просив задовольнити.
Відповідачі, будучи повідомленими в установленому цивільним процесуальним законодавством порядку про день, час і місце розгляду справи, в судове засідання не з`явилися.
Від представника відповідача ОСОБА_3 надійшла заява, в якій ОСОБА_4 просить провести судове засідання за її та відповідача ОСОБА_3 відсутності та відмовити в задоволенні позову.
Відзиву на позовну заяву від відповідача ОСОБА_2 до суду не надходило. 
Статтею 13 ЦПК України визначено принцип диспозитивності цивільного судочинства, відповідно до якого суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Статтею 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує зокрема: чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; які правовідносини випливають зі встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Вислухавши учасників справи, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази в їх сукупності, суд дійшов наступного висновку.
Судом встановлено та вбачається з матеріалів справи, що 07.06.2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір позики, згідно з умовами якого позикодавцем передано позивачу в борг грошові кошти у розмірі 265 271,43 грн (еквівалент 9 900,00 доларів США, за офіційним курсом НБУ на день укладення даного договору 1 долар США дорівнює 26,795094 грн), які позичальник зобов`язався повернути в строк до 07.08.2019 року, що посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко Т.В. за реєстровим № 182.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором позики, 07.06.2019 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко Т.В. за реєстровим № 184/1, за умовами якого ОСОБА_1 передано в іпотеку відповідачу ОСОБА_2 належну йому трикімнатну квартиру, загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Як вбачається з п. 5.1. іпотечного договору іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов основного зобов`язання та/або цього Договору, але не раніше настання строку виконання основного зобов`язання. У разі порушення іпотекодавцем зобов`язань за договором позики та (або) зобов`язань за цим договором іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю за адресою, що вказана у даному договорі чи за іншою адресою узгодженою сторонами чи адресою уповноваженої іпотекодавцем особи, письмову вимогу про усунення порушень. В цій вимозі зазначається: стислий зміст порушених зобов`язань; вимога про виконання порушеного зобов`язання у строк, що не перевищує 30-ти робочих днів з моменту вручення вимоги, а також містить попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається невиконаною, іпотекодержатель має право розпочати звернення стягнення.
Відповідно до п. 5.2. вказаного іпотечного договору іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки будь-яким способом, не забороненим законодавством, у тому числі відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що в міститься в п. 5.3. цього договору.
За змістом п. 5.3. згаданого іпотечного договору за вибором іпотекодержателя звернення стягнення на предмет іпотеки з умови невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов основного зобов`язання та/або цього договору, в порядку, визначеному п. 5.1. цього Договору може бути здійснено шляхом позасудового врегулювання, а саме, в тому числі переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель зобов`язаний письмово повідомити іпотекодавця протягом 30-днів до моменту реєстрації переходу права власності на предмет іпотеки. Укладанням цього договору іпотекодавець беззастережно засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя з моменту державної реєстрації права власності на предмет іпотеки. Сторони домовились, що для здійснення звернення стягнення шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем не потрібно укладення додаткових угод.
08.08.2019 року ОСОБА_2 направлено позивачу вимогу про усунення порушень виконання іпотечного договору, в якій, вказано зокрема про виниклу суму заборгованості в розмірі 265 271,43 грн, а також зазначено про необхідність виконання порушеного зобов`язання у строк, що не перевищує 30-ти робочих днів з моменту вручення вимоги, а також міститься попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.
Зазначену вимогу з описом вкладення у цінний лист 08.08.2019 року направлено позивачу рекомендованим поштовим відправлення, яке отримано особисто ОСОБА_1 16.08.2019 року, що підтверджується відповідним повідомленням про вручення поштового відправлення 0214100417871.
Також судом з`ясовано, що 10.10.2019 року на підставі заяви про здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко Т.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 33686143 та зареєстровано право власності на квартиру, загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 .
Як вбачається із звіту про визначення ринкової вартості квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , виконаного ПП «Бюро технічної інвентаризації та оцінки» (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності Фонду державного майна України № 727/18 від 14.09.2018 року), станом на 09.10.2019 року ринкова вартість об`єкта оцінки становить 1 434 100,00 грн. Використаний методичний підхід - порівняльний.
Як вбачається з витягу із єдиної бази даних звітів про оцінку, вказану вище фактичну ціну продажу об`єкта оцінки взято приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойко Т.В. під час реєстрації переходу до ОСОБА_2 права власності на предмет іпотеки - квартиру, загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Поряд із цим, з офіційного видання Фонду державного майна України «Відомості приватизації» № 10 (1290), 26.02.2020 року, вбачається, що наказом Фонду державного майна України від 20.01.2020 року № 96 «Щодо анулювання сертифіката суб`єкта оціночної діяльності від 14 вересня 2018 року № 727/18», у зв`язку із заявою суб`єкта оціночної діяльності - ПП «Бюро технічної інвентаризації та оцінки» анулювано сертифікат суб`єкта оціночної діяльності від 14.09.2018 року № 727/18, виданий Фондом державного майна України ПП «Бюро технічної інвентаризації та оцінки» (ідентифікаційний код юридичної особи в ЄДРПОУ 24207608) та внесені відповідні зміни до Державного реєстру оцінювачів та суб`єктів оціночної діяльності (посилання https://www.spfu.gov.ua/userfiles/pdf/1-16-vp-n-10-1290-_14557.pdf )
Згідно із заявою ОСОБА_1 від 17.10.2019 року, йому відомо про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку та відповідно до п. 5.1. іпотечного договору, укладеного між ним та ОСОБА_2 від 07.06.2019 року та про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, а також йому відшкодовано ОСОБА_2 перевищення вартості предмета іпотеки та отримано від іпотекодержателя 1 168 825,00 грн (еквівалент 46 753,00 доларів США).
25.10.2019 року право власності на квартиру загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сосновою І.В.
З висновку про вартість майна від 12.11.2020 року, виконаного ФОП ОСОБА_6 , вбачається, що станом на 12.11.2020 року вартість квартири, загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , становить 1 934 898,00 грн.
При цьому, судом з`ясовано, що рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 09.08.2022 року в справі № 752/23473/20, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 23.01.2023 року, в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бойко Т.В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Соснова І.В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сом О.В. про скасування рішення нотаріуса про державну реєстрацію права власності на майно та скасування запису про державну реєстрацію права власності у Державному реєстрі речових прав, відмовлено.
В межах розгляду справи № 752/23473/20 судами встановлено, зокрема, що відповідачем ОСОБА_2 при подачі заяви про державну реєстрацію права власності дотримано вимог, визначених Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, оскільки до заяви надано належні докази про направлення нею та отримання вимоги боржником про погашення боргу, а також письмового повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переходу до іпотекодавця права власності на предмет іпотеки.
А також судами вказано, що як наслідок, державний реєстратор встановив наявність факту виконання умов правочину, з якими пов`язується можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації та закріпленого ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яка безпосередньо пов`язана з встановленням відповідності заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
Крім того, з постанови Київського апеляційного суду від 08.07.2025 року в справі № 752/2667/24 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бойко Т.В., про визнання договору позики та іпотечного договору недійсними, вбачається, що предметом вказаного судового розгляду були укладені між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 07.06.2019 року договір позики грошей в сумі 265 271,43 грн (еквівалент 9 900,00 доларів США) та іпотечний договір, за яким в іпотеку відповідачу ОСОБА_2 позивачем передана квартира, загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , а судом апеляційної інстанції ухвалено рішення про відмову в задоволенні позову з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав.
При цьому, апеляційним судом з`ясовано, що 26.10.2022 року право власності на квартиру, загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , набуто ОСОБА_7 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Яловою Н.О., зареєстрованого в реєстрі за № 3725.
В межах розгляду цієї справи, обставини належності на даний час на праві власності ОСОБА_7 квартири, загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , також не спростовані.
Відповідно до ч. 5 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.
Верховний Суд у постанові від 24.10.2024 року в справі № 752/8103/13 зазначив, що суд не позбавлений можливості самостійно перевірити відомості, що наявні в Єдиному державному реєстрі судових рішень.
Також судом самостійно з`ясовано, що рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 02.07.2026 року в справі № 752/3911/23, в тому числі ОСОБА_1 виселено з квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 за позовом ОСОБА_7 (посилання ІНФОРМАЦІЯ_1 ).
Із вказаного рішення вбачається, що 26.10.2022 року на підставі укладеного Договору купівлі-продажу право власності на вказану квартиру набула ОСОБА_7 , та ще 22.02.2024 року представник відповідача ОСОБА_1 подав відзив у справі № 752/3911/23, яким проти позову заперечував.
Отже, судом достовірно з`ясовано, що позивач був обізнаний про існування фактів подальшого перепродажу  ОСОБА_3 26.10.2022 року спірного нерухомого майна та існування нового теперішнього власника квартири, загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_7 ще до моменту пред`явлення вказаного позову.
Згідно із ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково.
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абз. 12 ч. 2 ст. 16 ЦК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ч. ч. 1, 2 ст. 5 ЦПК України).
Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст. 387 ЦК України).
Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.
Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.
Верховний Суд сформував сталу практику в аналогічних справах.
Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Зокрема, Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою такого позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (постанови від 07.11.2018 року в справі № 488/5027/14-ц, від 14.12.2022 року в справі № 477/2330/18, від 18.01.2023 року в справі № 488/2807/17).
Власник із дотриманням правил ст. ст. 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача. Для такого витребування не потрібно заявляти вимоги про визнання незаконними та недійсними рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, рішень, записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за незаконним володільцем, самої державної реєстрації цього права, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, і тим більше документів (свідоцтв, державних актів тощо), що посвідчують відповідне право. Такі вимоги є неналежними, зокрема неефективними, способами захисту права власника. Їхнє задоволення не відновить володіння позивачем його майном. Тому не допускається відмова у віндикаційному позові, наприклад, із тих мотивів, що договір, рішення органу влади, певний документ, відомості чи запис про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно не визнані незаконними, або що позивач їх не оскаржив (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 року в справі № 488/5027/14-ц, від 06.07.2022 року в справі № 914/2618/16, від 21.09.2022 року в справі № 908/976/19, від 28.09.2022 року в справі № 483/448/20, від 15.02.2023 року в справі № 910/18214/19.
У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів ст. ст. 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.11.2023 року в справі № 206/4841/20 вказано, що для витребування майна закон не вимагає визнавати недійсними договори про відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, визнавати незаконним та скасовувати рішення нотаріуса щодо реєстрації права власності за договором іпотеки, а також визнавати недійсним договір купівлі-продажу квартири кінцевому набувачеві. 
Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а скасування рішення чи запису про проведену державну реєстрацію права не є належним способом захисту порушеного права. У такому випадку державний реєстратор здійснює відповідну реєстраційну дію на підставі рішення суду про витребування майна.
У постанові від 11.02.2020 року в справі № 922/614/19 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що власник з дотриманням вимог ст. 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна. У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів. При цьому закон не вимагає встановлення судом таких обставин у іншій судовій справі, зокрема не вимагає визнання незаконними рішень, відповідно до яких відбулось розпорядження майном на користь фізичних осіб, у яких на підставі цих рішень виникли права. 
Враховуючи викладене, власник з дотриманням вимог ст. ст. 387, 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів ст. ст. 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Такий висновок узгоджується із правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 23.11.2021 року в справі № 359/3373/16-ц, згідно з яким вимога про витребування нерухомого майна з незаконного володіння (віндикаційний позов) в порядку ст. 387 ЦК України, є ефективним способом захисту порушеного права.
Враховуючи зазначене, а також з огляду те, що ОСОБА_2 25.10.2019 року спірну квартиру подаровано ОСОБА_3 , а з 26.10.2022 року вказане житлове приміщення зареєстроване на праві приватної власності за ОСОБА_7 на підставі укладеного з ОСОБА_3 договору купівлі-продажу, й про що достовірно відомо позивачу, самі по собі вимоги ОСОБА_1 про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо квартири площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за її попередніми власниками - ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , не відповідають належно обраному способу захисту прав, що є підставою для відмови в позові.
При цьому, захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий саме шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених ст. ст. 387 та 388 ЦК України.
Таким чином, заявлені вимоги про скасування державної реєстрації права власності за відповідачами не є ефективним способом захисту, адже їх задоволення не призвело б до відновлення можливості здійснення права власності ОСОБА_1 щодо спірної квартири (ст. 319 ЦК України), оскільки вказане нерухоме майно на цей час належить на праві власності іншій особі - ОСОБА_7 , то такі вимоги є нерозривно пов`язаними з вимогою про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння. 
Однак, позивач у межах розгляду вказаної справи вимог, в тому числі й до ОСОБА_7 про витребування квартири площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , з її чужого незаконного володіння, як дійсного теперішнього власника (володільця), не заявляв.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (постанова Верховного Суду від 29.01.2025 року в справі № 199/2499/21).
За викладених обставин, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову, оскільки в даному випадку має бути застосована вимога про витребування спірного житлового приміщення із чужого незаконного володіння кінцевого набувача ( ОСОБА_7 ), а тому інші вимоги ОСОБА_1 , який вважає себе власником вказаної нерухомості, спрямовані на уникнення застосування приписів ст. ст. 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Крім того, з огляду на обрання позивачем неналежного способу захисту, судом не надається оцінка доводам останнього щодо порушення його права (інтересу) (вирішення спору по суті), адже така має надаватися лише за належною вимогою (постанова Верховного Суду від 05.11.2025 року в справі № 370/1339/19). 
Також суд зазначає, що в даному випадку не перевіряються обставини дотримання чи пропуску ОСОБА_1 позовної давності через те, що відповідно до висновків, викладених Великою Палатою Верховного Суду в постанові 04.12.2018 року в справі № 910/18560/16, застосування положень про позовну давність та відмова в позові з цієї підстави здійснюється в разі, коли суд попередньо встановив наявність порушеного права, на захист якого подано позов, та обґрунтованість і доведеність позовних вимог.
Відповідно до ч. 9 ст. 158 ЦПК України у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.
Таким чином, застосовані ухвалою від 26.06.2026 року заходи забезпечення позову у виді накладення арешту на спірну квартиру, загальною площею 62 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , заборони проводити прилюдні торги щодо її продажу, а також заборони розпоряджатись вказаним нерухомим майном, підлягають скасуванню.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 12, 19, 76-81, 82, 89, 141, 158, 206, 258, 259, 263, 264, 265, 274-279, 352, 354 ЦПК України, суд, -
У Х В А Л И В:
у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бойко Тетяна Вікторівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Соснова Ірина Володимирівна, про скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем та відновлення запису про право власності - відмовити.
Заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 26 червня 2026 року - скасувати.
Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя В.С. Хоменко