Справа № 555/959/26
Номер провадження 2/555/790/26

З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я 
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 

"16" вересня 2026 р. м.Березне
Березнівський районний суд Рівненської області у складі:
головуючого судді Собчука А.Ю.,
за участю секретаря судового засідання Стасюк І.Я.,
позивачки ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Березнівського районного суду Рівненської області в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, — ОСОБА_3 , про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно,

В С Т А Н О В И В:
Стислий виклад позицій учасників справи
 
ОСОБА_1 звернулася до Березнівського районного суду Рівненської області із позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на житловий будинок із надвірними будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
У позовній заяві позивачка зазначила, що ОСОБА_2 є власницею вказаного житлового будинку, набутого у порядку спадкування. За твердженням позивачки, наприкінці 2021 року вона усно домовилася безпосередньо з ОСОБА_2 про придбання належного останній житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами за ціною 4 000 доларів США.
02 лютого 2022 року ОСОБА_1 передала всю погоджену суму ОСОБА_3 , яка діяла від імені та в інтересах ОСОБА_2 на підставі нотаріально посвідченої довіреності, після чого отримала ключі та документацію на будинок і фактично вступила у володіння ним.
У заяві про усунення недоліків позовної заяви від 08 травня 2026 року, позивачка ОСОБА_1 уточнила позовні вимоги та просила визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 02 лютого 2022 року у простій письмовій формі шляхом складення розписки між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені якої діяла ОСОБА_3 , за яким ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 придбала за 4 000 доларів США житловий будинок із надвірними будівлями та спорудами.
Також позивачка ОСОБА_1 просила визнати за нею право приватної власності на житловий будинок загальною площею 68,7 кв. м, житловою площею 44,9 кв. м, номер запису про право власності 42825519, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2400831056204.
У письмових поясненнях від 08 червня 2026 року, позивачка ОСОБА_1 додатково вказала, що після передання грошових коштів та майна нотаріально оформити договір не вдалося у зв`язку з поверненням ОСОБА_2 до російської федерації, де остання проживає, та посилалася на її подальше ухилення від належного оформлення договору.
Позивачка зазначала, що з початку лютого 2022 року разом із сім`єю фактично проживає у будинку, оплачує комунальні послуги, здійснювала роботи у ньому, а у 2024 році замовила проведення нової технічної інвентаризації.
Відповідачка ОСОБА_2 у заяві від 19 червня 2026 року, справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом Красногорського нотаріального округу Московської області Ковнеровим Д.М., реєстровий № 32/208-н/50-2026-2-1317, підтвердила факт домовленості зі ОСОБА_1 щодо купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами у АДРЕСА_1 , повне виконання домовленості через уповноважену нею ОСОБА_3 та зазначила, що не заперечує проти оформлення права власності на будинок за ОСОБА_1 .
Третя особа ОСОБА_3 у письмовій заяві від 19 серпня 2026 року, просила провести розгляд справи без її участі, позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити.
Заяви, клопотання, процесуальні дії у справі
 
Ухвалою Березнівського районного суду Рівненської області від 29 квітня 2026 року позовну заяву залишено без руху та надано строк для усунення недоліків, зокрема для уточнення складу учасників справи та змісту позовних вимог.
08 травня 2026 року позивачкою ОСОБА_1 подано заяву про усунення недоліків позовної заяви від 08 травня 2026 року, якою уточнено склад учасників справи та остаточний зміст заявлених вимог.
Ухвалою Березнівського районного суду Рівненської області від 11 травня 2026 року відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання на 08 червня 2026 року.
08 червня 2026 року ОСОБА_1 подала письмові пояснення від 08 червня 2026 року, у яких додатково обґрунтувала позов.
Ухвалою Березнівського районного суду Рівненської області від 01 липня 2026 року підготовче провадження закрито та справу призначено до судового розгляду по суті на 19 серпня 2026 року. 
19 серпня 2026 року до суду надійшла заява ОСОБА_3 , про розгляд справи без її участі та підтримання позовних вимог.
Ухвалою Березнівського районного суду Рівненської області від 31 серпня 2026 року визнано обов`язкову явку позивачки, розгляд справи відкладено на 16 вересня 2026 року.
У судовому засіданні 16 вересня 2026 року ОСОБА_1 позов підтримала повністю. Пояснила, що до нотаріуса з метою укладення та посвідчення договору купівлі-продажу сторони не зверталися. Після складення розписки від 02.02.2022 до нотаріуса також не зверталися, конкретної дати та часу нотаріального оформлення договору не призначали, пояснила, що на час передачі коштів «такої проблеми не було», 4 000 доларів США були передані ОСОБА_3 , а відповідачка в Україну не приїздить.
ОСОБА_1 також підтвердила, що площа житлового будинку, зазначена у Державному реєстрі речових прав, відрізняється від площі, наведеної у новому технічному паспорті та прохальній частині позову. Щодо земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок, позивачка пояснила, що її правовий режим їй невідомий, правовстановлюючих документів на земельну ділянку вона не має і таких документів до матеріалів справи не подавала.
Третя особа ОСОБА_3 у судове засідання 16.09.2026 не з`явилася. У письмовій заяві від 19 серпня 2026 року, остання просила провести розгляд справи без її участі, позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити.
Відповідач  ОСОБА_2 в судові засідання не з`явилася, про час і місце судових засідань повідомлялася належним чином. Відзив на позов не подала. Клопотання про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін від відповідача не надійшло. 
Судом вживалися заходи щодо належного повідомлення відповідача про розгляд справи: розміщено оголошення про виклик відповідача в судове засідання на офіційному вебсайті «Судова влада України».
Суд, виконуючи вимоги ст. 280 ЦПК України, враховуючи, що відповідач належним чином повідомлена про дату, час і місце судового засідання, не з`явилася в судове засідання без поважних причин та без повідомлення причин, не подала відзив, а позивач не заперечує проти заочного вирішення справи, ухвалив провести заочний розгляд справи.
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин
Судом встановлено, що  ОСОБА_2 у порядку спадкування за законом набула право власності на житловий будинок із надвірними будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Право власності зареєстровано за відповідачкою 05 липня 2021 року.
За правовстановлюючими та реєстраційними документами житловий будинок має загальну площу 67,7 кв. м, житлову площу 27,3 кв. м, номер запису про право власності 22540224, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2400831056204. В уточненні позову сама позивачка наводить ці реєстраційні номери та водночас просить визнати право на об`єкт із площею 68,7/44,9 кв. м.
21 травня 2021 року ОСОБА_2 видала ОСОБА_3 нотаріально посвідчену довіреність строком на п`ять років. Зміст довіреності передбачав повноваження ОСОБА_3 продати належний довірительці житловий будинок, визначити ціну та умови продажу, підписати попередній і основний договори купівлі-продажу, одержати грошові кошти та представляти ОСОБА_2 перед нотаріусами, державними реєстраторами та іншими компетентними органами.
Отже, станом на 02.02.2022 ОСОБА_3 була уповноважена не лише отримати кошти від покупця, а й належним чином оформити від імені ОСОБА_2 нотаріальний договір купівлі-продажу.
02 лютого 2022 року ОСОБА_3 , діючи від імені та в інтересах відповідачки, отримала від ОСОБА_1 4 000 доларів США як погоджену суму продажу спірного житлового будинку та передала позивачці ключі і документацію на нього. Таким чином, суд вважає доведеним факт передачі позивачкою грошових коштів уповноваженій представниці відповідачки, а також передачі позивачці ключів та документації на житловий будинок. Також установлене фактичне користування позивачкою спірним будинком після 02.02.2022.
Разом із тим зазначені обставини підтверджують насамперед виконання фактичної домовленості сторін, але самі по собі не доводять наявності всіх передбачених ч. 2 ст. 220 ЦК України умов для судового визнання нотаріально не посвідченого договору дійсним.
Судом установлено також розбіжність у технічних характеристиках об`єкта нерухомості. За правовстановлюючими документами та даними державної реєстрації відповідачці належить будинок загальною площею 67,7 кв. м, житловою площею 27,3 кв. м. Натомість у прохальній частині уточненого позову ОСОБА_1 просить визнати за нею право власності на будинок загальною площею 68,7 кв. м, житловою площею 44,9 кв. м.
Змінені характеристики містяться у технічному паспорті, виготовленому 12.11.2024, тобто більш як через два роки після передачі будинку позивачці. У своїх письмових поясненнях позивачка пов`язувала різницю, зокрема, з демонтажем печі, облаштуванням грубок і зміною функціонального призначення окремих приміщень.
У схемі розташування будівель та споруд, яка входить до технічного паспорта 2024 року, зазначено кадастровий номер земельної ділянки 5620455700:05:001:0390. Водночас матеріали справи не містять витягу з Державного земельного кадастру, витягу з Державного реєстру речових прав чи іншого правовстановлюючого документа, який дозволяв би встановити власника земельної ділянки та вид речового права на неї.
Досліджені судом письмові докази
 
Свідоцтво про право на спадщину за законом від 05 липня 2021 року, зареєстроване в реєстрі за № 856, спадкова справа № 57-2020, видане приватним нотаріусом Рівненського районного нотаріального округу Рівненської області Куц І.В., відповідно до якого ОСОБА_2 успадкувала житловий будинок із надвірними будівлями та спорудами загальною площею 67,7 кв. м, житловою площею 27,3 кв. м.
Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 05 липня 2021 року, індексний № 264449651, відповідно до якого за ОСОБА_2 зареєстровано право приватної власності на житловий будинок загальною площею 67,7 кв. м, житловою площею 27,3 кв. м; номер запису про право власності — 42825519, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна — 2400831056204.
Довіреність ОСОБА_2 від 21 травня 2021 року, бланк серії 31 АВ № 1804902, зареєстрована в реєстрі за № 57/170-н/31-2021-11-115, відповідно до якої ОСОБА_3 , серед іншого, надано право продати належний довірительці житловий будинок, визначити ціну та умови продажу, підписати договір купівлі-продажу, отримати кошти та вчинити необхідні нотаріальні й реєстраційні дії.
Розписка ОСОБА_3 від 02 лютого 2022 року, відповідно до якої вона, діючи від імені та в інтересах ОСОБА_2 , отримала від ОСОБА_1 4 000 доларів США як домовлену суму продажу житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами у АДРЕСА_1 , та передала ключі і документацію на будинок.
Рішення Соснівської селищної ради від 08 травня 2018 року № 307 «Про перейменування вулиці у населеному пункті селищної ради», яким АДРЕСА_2 перейменовано на АДРЕСА_1 . Копія саме цього рішення зазначена позивачкою серед додатків до уточненої заяви.
Технічний паспорт на садибний (індивідуальний) житловий будинок від 18 березня 2008 року, інвентаризаційна справа № 1-16-16, виготовлений Березнівським районним бюро технічної інвентаризації, відповідно до якого загальна площа будинку становила 67,7 кв. м, житлова — 27,3 кв. м.
Акт опитування свідків від 14 серпня 2024 року, складений за участю посадових осіб Соснівської селищної ради, відповідно до якого ОСОБА_1 разом із сім`єю фактично проживає без реєстрації у спірному будинку з 01.02.2022. Позивачка посилається на цей документ як на підтвердження фактичного володіння та користування будинком.
Лист Управління Державної міграційної служби України в Рівненській області від 25 вересня 2024 року № С-82/6/5601-24/5601.8/3415-24, наданий за результатами розгляду запиту від 23 вересня 2024 року № С-82/6/5601-24, відповідно до якого рішенням УДМС у Рівненській області від 01.11.2021 ОСОБА_2 , як громадянці російської федерації, було надано дозвіл на імміграцію в Україну; дія відповідного дозволу з урахуванням вимог постанови КМУ № 757 була визначена до 01.11.2023; із заявою про документування посвідкою на постійне проживання ОСОБА_2 не зверталася.
Платіжне повідомлення ТОВ «Рівнегаз Збут» за січень 2022 року, особовий рахунок № НОМЕР_1 , та платіжне повідомлення ТОВ «Рівнегаз Збут» за відповідний розрахунковий період 2023 року, особовий рахунок № НОМЕР_1 , які стосуються постачання природного газу за адресою спірного житлового будинку. Матеріали містять зазначений особовий рахунок та адресу будинку.
Технічний паспорт на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами від 12 листопада 2024 року, інвентаризаційна справа № 0121, виготовлений ФОП ОСОБА_4 , відповідно до якого загальна площа будинку становить 68,7 кв. м, житлова — 44,9 кв. м. Експлікація до технічного паспорта також фіксує показники 68,7 кв. м загальної та 44,9 кв. м житлової площі.
Письмові пояснення ОСОБА_1 від 08 червня 2026 року, у яких позивачка підтвердила обставини передачі коштів, одержання ключів і документації, фактичного проживання та навела підстави позову.
Заява ОСОБА_2 від 19 червня 2026 року, реєстровий № 32/208-н/50-2026-2-1317, справжність підпису на якій посвідчено нотаріусом Красногорського нотаріального округу Московської області Ковнеровим Д.М., з офіційним перекладом українською мовою, у якій відповідачка підтвердила домовленість та її виконання і не заперечила проти оформлення права за позивачкою.
Заява ОСОБА_3 від 19 серпня 2026 року, у якій третя особа просила розглядати справу без її участі та підтримала позовні вимоги.
Оцінюючи зазначені докази у сукупності, суд вважає доведеними належність зареєстрованого житлового будинку ОСОБА_2 , існування волевиявлення відповідачки ОСОБА_2 на його відчуження, наявність повноважень ОСОБА_3 на продаж, передання 4 000 доларів США, передання позивачці ОСОБА_1 ключів і документації та подальше фактичне користування будинком.
Водночас жодний із досліджених письмових доказів не підтверджує факту ухилення відповідачки ОСОБА_2 або ОСОБА_3 від нотаріального посвідчення договору.
Норми права, які застосовує суд
 
Згідно зі ст. 89 ЦПК України суд оцінює належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення суду повинно бути законним та обґрунтованим, а при виборі і застосуванні норм права суд враховує висновки щодо їх застосування, викладені у постановах Верховного Суду.
За змістом ст.ст. 202, 203 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; волевиявлення учасника правочину повинно бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Відповідно до ст. 207 ЦК України письмовий правочин має бути зафіксований в одному або кількох документах та підписаний його стороною (сторонами).
За ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони у належній формі досягли згоди щодо всіх його істотних умов.
Згідно зі ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу продавець передає або зобов`язується передати майно у власність покупцю, а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 657 ЦК України передбачено обов`язкову письмову форму та нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку чи іншого нерухомого майна.
Згідно з ч. 1 ст. 220 ЦК України недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору має наслідком його нікчемність.
Частиною другою ст. 220 ЦК України передбачено виняток: якщо сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, відбулося його повне або часткове виконання, але одна зі сторін ухилилася від нотаріального посвідчення, суд може визнати договір дійсним.
Отже, для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України необхідно встановити сукупність усіх передбачених нею передумов. Відсутність хоча б однієї з них виключає можливість судової конвалідації правочину.
За змістом ст.ст. 328, 334 ЦК України право власності набувається на підставах, не заборонених законом; щодо нерухомого майна, право на яке підлягає державній реєстрації, виникнення речового права пов`язується з такою реєстрацією.
Статтею 392 ЦК України передбачено спосіб захисту вже існуючого права власності у разі його оспорювання, невизнання або втрати правовстановлюючого документа. Зазначена стаття не є самостійною підставою створення права власності.
Практика Верховного Суду, яку враховує суд.
 
У постанові Верховного Суду від 28 вересня 2022 року у справі № 389/482/19, провадження № 61-17439св20, зазначено, що для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України суд має встановити не лише факт виконання договору, а й причини відсутності його нотаріального посвідчення, зокрема чи мало місце реальне ухилення однієї зі сторін від такого посвідчення.
У постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 947/15160/22, провадження № 61-3187св23, зроблено висновок, що об`єктивні нормативні обмеження щодо вчинення нотаріальних дій за участю особи, пов`язаної з державою-агресором, самі по собі не є ухиленням від нотаріального посвідчення договору.
Визначальним для цієї справи є висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 11 лютого 2026 року у справі № 155/360/25, провадження № 61-13502св25. Верховний Суд зазначив, що навіть за наявності письмового договору, повного розрахунку та підтвердження сторонами домовленості відсутність доказів ухилення продавця від нотаріального посвідчення виключає застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України. Тимчасові обмеження, встановлені постановою КМУ № 164, такого ухилення не утворюють. ВС у цій постанові додатково прямо зазначив: незалежно від перебування громадянина РФ в Україні чи за її межами, договір не може бути визнано дійсним у силу встановленої Постановою №164 заборони щодо правочинів за участю особи, пов`язаної з державою-агресором
У цій же постанові наголошено, що визнання позову відповідачем не звільняє суд від обов`язку перевірити наявність законних матеріально-правових підстав для його задоволення. Отже, підтвердження відповідачкою домовленості та її виконання не замінює необхідності доведення факту ухилення від нотаріального посвідчення договору.
Щодо постанов Кабінету Міністрів України № 164 та № 187.
Постановою Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» встановлено спеціальний порядок вчинення нотаріальних дій в умовах воєнного стану. Постанова є чинною; станом на 2026 рік її редакція продовжує передбачати спеціальні правила щодо нотаріальних дій за участю осіб, пов`язаних із державою-агресором.
У постанові Верховного Суду від 11.02.2026 у справі № 155/360/25 роз`яснено застосування підпункту 1 пункту 1 Постанови № 164: незавершені нотаріальні дії за зверненнями осіб, пов`язаних із державою-агресором у розумінні Постанови № 187, зупиняються, а в передбачених нею випадках при зверненні за відповідною нотаріальною дією нотаріус відмовляє у її вчиненні.
Постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2022 року № 187 «Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв`язку з військовою агресією російської федерації» запроваджено мораторій щодо визначених правочинів і дій за участю осіб, пов`язаних із державою-агресором. До таких осіб віднесено, зокрема, громадян російської федерації, крім тих, які проживають на території України на законних підставах. Постановою заборонено, серед іншого, відчуження нерухомого майна такими особами, а правочини, вчинені з порушенням мораторію, визначені нікчемними.
Матеріалами справи встановлено, що ОСОБА_2 є громадянкою російської федерації.
Лист УДМС України в Рівненській області від 25.09.2024 № С-82/6/5601-24/5601.8/3415-24 підтверджує надання їй 01.11.2021 дозволу на імміграцію, однак також підтверджує, що із заявою про документування посвідкою на постійне проживання вона не зверталась. Крім того, у заяві від 19.06.2026 № 32/208-н/50-2026-2-1317 відповідачка зазначила місце свого проживання на території російської федерації.
За таких обставин матеріали справи не містять належних та актуальних доказів того, що на час вирішення спору ОСОБА_2 належить до передбаченого Постановою № 187 винятку для громадян російської федерації, які проживають на території України на законних підставах.
Разом із тим суд не надає постановам № 164 і № 187 зворотної дії. Домовленість сторін та передача грошових коштів мали місце 02 лютого 2022 року, тобто до введення воєнного стану, до прийняття Постанови № 164 від 28.02.2022 та Постанови № 187 від 03.03.2022.
Тому ці нормативні акти не є підставою для висновку про нікчемність дій сторін, учинених 02.02.2022, через порушення обмежень, які на той час ще не існували.
Однак подальше виникнення таких нормативних обмежень не перетворює попереднє невчинення сторонами дій із нотаріального оформлення договору на ухилення продавця у розумінні ч. 2 ст. 220 ЦК України. Саме на такому розмежуванні ґрунтується постанова Верховного Суду від 11.02.2026 у справі № 155/360/25.
Оцінка суду та мотиви відмови в позові
 
Розглянувши подані сторонами документи і матеріали, заслухавши пояснення позивачки, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Судом установлено, що ОСОБА_2 виявила волю на відчуження належного їй житлового будинку та уповноважила ОСОБА_3 на його продаж, отримання коштів і вчинення необхідних дій щодо оформлення правочину. Діючи в межах наданих повноважень, ОСОБА_3 отримала від ОСОБА_1 4 000 доларів США, передала їй ключі та документацію на будинок, після чого позивачка фактично вступила у володіння та користування нерухомим майном.
Таким чином, матеріалами справи підтверджуються факт досягнення сторонами домовленості щодо відчуження спірного майна та її фактичне виконання в частині передання коштів і майна.
Водночас саме по собі виконання домовленості не є достатньою підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України, оскільки однією з обов`язкових умов визнання договору дійсним є встановлення факту ухилення однієї зі сторін від його нотаріального посвідчення.
У позовній заяві та письмових поясненнях ОСОБА_1 посилалася на ухилення ОСОБА_2 від належного оформлення договору. Разом із тим у судовому засіданні позивачка особисто пояснила, що після досягнення домовленості та передання коштів сторони до нотаріуса з метою посвідчення договору купівлі-продажу не зверталися.
Позивачкою не наведено відомостей про погодження конкретного нотаріуса, дати чи часу нотаріального посвідчення договору, а також про звернення до ОСОБА_2 або ОСОБА_3 з вимогою щодо його нотаріального оформлення та відмову останніх від учинення таких дій. Матеріали справи не містять листування, вимог, повідомлень чи інших доказів, які б підтверджували відмову відповідачки або її представниці від нотаріального посвідчення договору, так само як і постанови нотаріуса про відмову у вчиненні відповідної нотаріальної дії.
При цьому довіреністю від 21 травня 2021 року, бланк 31 АВ № 1804902, реєстровий № 57/170-н/31-2021-11-115, ОСОБА_3 була прямо уповноважена від імені ОСОБА_2 укласти та підписати договір купівлі-продажу, отримати належні продавцю кошти та представляти її інтереси перед нотаріусами.
Отже, станом на 02 лютого 2022 року особиста присутність ОСОБА_2 в Україні не була необхідною для нотаріального оформлення договору. Доказів відкликання довіреності, обмеження повноважень ОСОБА_3 або заборони їй вчиняти відповідні дії суду не надано.
За таких обставин суд доходить висновку, що відсутність нотаріального посвідчення договору зумовлена невчиненням сторонами необхідних дій щодо його належного оформлення, а не доведеним ухиленням відповідачки чи її представниці від такого посвідчення.
Об`єктивні перешкоди для нотаріального оформлення договору, які виникли після 24.02.2022 у зв`язку з прийняттям постанов Кабінету Міністрів України № 164 та № 187, цього висновку не змінюють. Станом на 02.02.2022 відповідних обмежень не існувало, а ОСОБА_3 мала необхідний обсяг повноважень для оформлення договору в нотаріальному порядку.
Подальше запровадження спеціальних нормативних обмежень мало об`єктивний характер та саме по собі не може розцінюватися як ухилення сторони від нотаріального посвідчення правочину.
Такий висновок узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 11 лютого 2026 року у справі № 155/360/25, провадження № 61-13502св25, відповідно до якої відсутність доказів ухилення продавця від нотаріального посвідчення договору виключає застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України, а нормативні обмеження щодо вчинення нотаріальних дій не замінюють собою такої обов`язкової умови.
Позивачка ОСОБА_1 сама підтвердила, що процедура нотаріального посвідчення договору фактично не ініціювалася.
Отже, передбачена ч. 2 ст. 220 ЦК України обов`язкова умова для визнання договору дійсним — ухилення однієї зі сторін від його нотаріального посвідчення — позивачкою не доведена, у зв`язку з чим правові підстави для застосування зазначеної норми відсутні.
Суд бере до уваги заяву ОСОБА_2 від 19 червня 2026 року, реєстровий № 32/208-н/50-2026-2-1317, як письмовий доказ, що підтверджує волевиявлення відповідачки щодо відчуження спірного житлового будинку та факт досягнення між сторонами відповідної домовленості.
Водночас зміст цієї заяви не містить відомостей про те, що ОСОБА_2 у будь-який конкретний момент відмовлялася від нотаріального посвідчення договору, забороняла ОСОБА_3 вчиняти відповідні дії або іншим чином перешкоджала нотаріальному оформленню правочину. Навпаки, відповідачка зазначила, що не заперечує проти оформлення права власності на житловий будинок за ОСОБА_1 .
Отже, зазначений доказ підтверджує наявність домовленості сторін та її фактичне виконання, однак не підтверджує обставини ухилення відповідачки від нотаріального посвідчення договору.
Судом також установлено невідповідність технічних характеристик нерухомого майна, право власності на яке просить визнати позивачка, характеристикам об`єкта, право власності на який зареєстроване за відповідачкою.
Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 05 липня 2021 року, зареєстрованого в реєстрі за № 856, спадкова справа № 57-2020, та Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05 липня 2021 року, індексний № 264449651, за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на житловий будинок загальною площею 67,7 кв. м, житловою площею 27,3 кв. м.
Натомість ОСОБА_1 просить визнати за нею право власності на житловий будинок загальною площею 68,7 кв. м, житловою площею 44,9 кв. м.
Зазначені характеристики містяться у технічному паспорті на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами від 12 листопада 2024 року, інвентаризаційна справа № 0121, який виготовлено після передачі будинку у фактичне користування позивачки.
Доказів того, що за ОСОБА_2 зареєстровано право власності саме на житловий будинок загальною площею 68,7 кв. м та житловою площею 44,9 кв. м, матеріали справи не містять.
Отже, заявлена вимога про визнання права власності стосується нерухомого майна з характеристиками, які не відповідають характеристикам об`єкта, зареєстрованого за відповідачкою, що також підлягає врахуванню при вирішенні спору.
Вимога ОСОБА_1 про визнання права власності на спірний житловий будинок є похідною від вимоги про визнання дійсним договору купівлі-продажу від 02.02.2022.
Оскільки судом не встановлено сукупності передбачених ч. 2 ст. 220 ЦК України умов для визнання такого договору дійсним, відсутня і правова підстава, з якою позивачка пов`язує виникнення у неї права власності на спірне нерухоме майно.
Положення ст. 392 ЦК України спрямовані на захист уже існуючого права власності у випадку його оспорювання або невизнання та самі по собі не є самостійною підставою набуття права власності.
За таких обставин вимога про визнання права власності також задоволенню не підлягає.
Крім того, у технічному паспорті від 12 листопада 2024 року, інвентаризаційна справа № 0121, зазначено кадастровий номер земельної ділянки 5620455700:05:001:0390. Водночас матеріали справи не містять правовстановлюючих документів щодо зазначеної земельної ділянки, які б дозволяли встановити її власника, вид речового права, на якому нею користувалася ОСОБА_2 , та обсяг прав на земельну ділянку, що мав би перейти до набувача разом із житловим будинком.
У судовому засіданні ОСОБА_1 також пояснила, що правовий режим земельної ділянки їй невідомий та відповідних документів вона не має.
Висновок суду
Оцінивши докази у їх сукупності, суд установив факт досягнення сторонами домовленості щодо відчуження спірного житлового будинку та її фактичного виконання: передання позивачкою 4 000 доларів США, отримання цих коштів уповноваженою представницею відповідачки, передання ключів і документації та вступ ОСОБА_1 у володіння майном.
Водночас позивачкою ОСОБА_1 не доведено обов`язкової умови, передбаченої ч. 2 ст. 220 ЦК України, — ухилення відповідачки або її представниці від нотаріального посвідчення договору. Навпаки, з пояснень ОСОБА_1 вбачається, що сторони до нотаріуса не зверталися та нотаріальне оформлення правочину фактично не ініціювали. Перебування ОСОБА_2 за межами України цього висновку не змінює, оскільки ОСОБА_3 мала належні повноваження на укладення та нотаріальне посвідчення договору.
Обмеження, запроваджені після 24.02.2022 постановами Кабінету Міністрів України № 164 та № 187, мають об`єктивний нормативний характер і не можуть розцінюватися як ухилення відповідачки від нотаріального посвідчення правочину. Такий підхід відповідає правовому висновку Верховного Суду, викладеному у постанові від 11 лютого 2026 року у справі № 155/360/25, провадження № 61-13502св25.
Заява ОСОБА_2 про підтвердження домовленості та відсутність заперечень проти оформлення права власності за позивачкою також не усуває відсутності передбачених законом підстав для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України. Крім того, матеріалами справи не усунуто розбіжностей у технічних характеристиках спірного об`єкта та не встановлено правового режиму земельної ділянки.
За таких обставин правові підстави для визнання договору купівлі-продажу дійсним відсутні, а тому не підлягає задоволенню і похідна вимога про визнання за позивачкою права власності на спірне нерухоме майно.
Судові витрати
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, з огляду на відмову в задоволенні позову, понесені позивачкою судові витрати покладаються на неї.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 2, 4, 5, 12, 13, 76–82, 89, 141, 206, 258, 259, 263–265, 268, 280–284, 287, 352, 354 ЦПК України, ст.ст. 15, 16, 202, 203, 207, 215, 220, 328, 334, 377, 392, 626, 638, 655, 657 ЦК України, з урахуванням постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» та постанови Кабінету Міністрів України від 03 березня 2022 року № 187 «Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації», суд —

В И Р І Ш И В:
У задоволенні позову  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачки, — ОСОБА_3 , про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно — відмовити.
Судові витрати залишити за позивачем.
Заочне рішення може бути переглянуте Березнівським районним судом Рівненської області за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд, якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення. Строк може бути поновлено також у разі його пропуску з інших поважних причин.
Позивач має право оскаржити заочне рішення безпосередньо до Рівненського апеляційного суду в загальному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
У разі залишення заяви відповідача про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в загальному порядку; строк на апеляційне оскарження у такому випадку починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом установлених ЦПК України строків не подані заява про його перегляд або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду.
Повний текст заочного рішення складено 16 вересня 2026 року.
Позивачка: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_3 . Дані позивачки наведені в матеріалах уточнення позову.
Відповідачка: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , громадянка Російської Федерації, РНОКПП НОМЕР_3 , останнє відоме суду місце проживання — згідно з матеріалами справи.
Третя особа: ОСОБА_3 , місце проживання: АДРЕСА_1 .

Суддя А.Ю. Собчук