ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 липня 2026 року 

м. Київ

справа № 761/2887/21 
провадження № 61-501св26

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А., Луспеника Д. Д.,

учасники справи:
позивака - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Галкіна Яна Геннадіївна, на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 29 квітня 2025 року у складі судді Пономаренко Н. В. та постанову Київського апеляційного суду від 10 грудня 2025 року у складі колегії суддів: Голуб С. А., Приходька К. П., Таргоній Д. О., 

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог 

У січні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , в якому просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 29 серпня 2019 року між нею та ОСОБА_2 , а також повернути сторони у первісний стан, який існував до укладення цього договору.

Позовну заяву обґрунтувала тим, що їй на праві власності належала квартира АДРЕСА_1 . Протягом тривалого часу вона хворіла та хворіє на психічне та онкологічне захворювання. На обліку у психіатра знаходиться з 1987 року. З 1998 року регулярно перебувала на лікуванні в обласній психіатричній лікарні м. Донецька. У зв`язку із необхідністю лікування вона вирішила продати вказану квартиру, купити меншу, щоб грошей хватило на лікування. 29 серпня 2019 року вона уклала з ОСОБА_2 оспорюваний договір купівлі-продажу квартири.

Переконувала, що у момент вчинення оспорюваного правочину вона не усвідомлювала значення своїх дій і не могла керувати ними через психічний стан, в якому вона знаходилась. При цьому, зазначала, що відповідач знав про її психічний стан в момент вчинення правочину і скористався її станом, значно занизивши вартість квартири.

Надалі позивачка ОСОБА_1 змінила підстави свого позову, про що подала до суду відповідну заяву, яка була прийнята судом в судовому засіданні протокольною ухвалою 20 жовтня 2023 року. 

Відповідно до вказаної заяви, підставами для визнання договору купівлі-продажу від 29 серпня 2019 року недійсним є те, що позивачка помилялась щодо обставин, які мають істотне значення - дійсної вартості квартири, а відповідач та ріелтори ввели її в оману щодо обставин, які мають істотне значення - дійсної вартості квартири, тому підтвердження заниження ціни в п`ять разів, як наслідок є підстави для визнання правочину недійсним.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції 

Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 29 квітня 2025 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. 

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції, виходив із того, що позивачкою не доведено обставин, які б вказували на те, що оспорюваний правочин на момент його укладання був вчинений під впливом помилки та/або обману. 

Водночас суд першої інстанції дійшов висновку про те, що обставини, встановлені під час розгляду цієї справи, свідчать про наявність волі позивачки на укладення спірного правочину, її обізнаність щодо вартості майна, підстав його реалізації на час укладення спірного правочину та відсутність умислу в діях відповідача ввести в позивачку оману. 

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Київського апеляційного суду від 10 грудня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 29 квітня 2025 року - без змін.

Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд дійшов висновку про те, що суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин і нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку згідно зі статтями 76-78, 81, 89, 367, 368 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права. Доводи апеляційної скарги зводяться до переоцінки доказів, незгоди заявниці з висновками суду з їх оцінкою та правильність висновків суду першої інстанції не спростовують.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи 

У січні 2026 року  ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Галкіна Я. Г., через підсистему «Електронний Суд» подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 29 квітня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 10 грудня 2025 року,в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, з урахуванням уточнень, просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення про задоволення її позовних вимог.

Як на підставу касаційного оскарження заявниця посилається на неврахування судами першої та апеляційної інстанцій правових висновків, висловлених у постановах Верховного Суду від 17 червня 2021 року у справі № 761/12692/17, від 05 березня 2018 року у справі № 644/10675/15-ц, від 30 травня 2024 року у справі № 369/12714/19, від 22 вересня 2025 року у справі № 547/995/23 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Також заявниця посилається на порушення судами норм процесуального права, що виразились у недосліджені судами доказів у справі (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої та апеляційної інстанцій:

- не врахували, що під час укладення оспорюваного договору купівлі-продажу позивачка страждала на психічне захворювання, перебувала у вразливому стані, а відповідач знав про це та скористався її станом;
- не надали належної оцінки доводам позивачки про введення її в оману щодо реальної вартості квартири та обставин укладення договору купівлі-продажу;

- не дослідили наявні у справі докази у їх сукупності, обмежившись їх ізольованою оцінкою, що призвело до неправильних висновків щодо відсутності підстав для визнання оспорюваного договору недійсним;

- не надали належної оцінки доказам щодо істотної невідповідності ціни продажу квартири її ринковій вартості, що, на думку позивачки, підтверджує факт обману під час укладення договору;

- формально застосували норми матеріального права без урахування принципу верховенства права, не забезпечивши справедливого балансу між інтересами сторін та належного захисту права власності;

- не врахували, що внаслідок укладення оспорюваного правочину позивачка та її син, які є особами з інвалідністю, втратили єдине житло, що свідчить про непропорційне втручання у їхнє право на житло та мирне володіння майном;

- проігнорували виняткові життєві обставинам позивачки, зокрема: її статус особи з інвалідністю та внутрішньо переміщеної особи, соціальну вразливість та істотну невідповідність ціни спірної квартири її реальній вартості;

- безпідставно відхилили або фактично не оцінили подані позивачкою докази, зокрема документи, які, на її думку, підтверджують фіктивність звіту про оцінку майна; 

- не забезпечили реалізацію принципів змагальності та рівності сторін, не сприяли витребуванню й дослідженню необхідних доказів;

- не надали належну оцінку всім доводам та аргументам заявниці, тощо.

Також у січні 2026 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Галкіна Я. Г., подала до Верховного Суду клопотання про продовження заходів забезпечення позову (продовження арешту квартири).

Вказане клопотання обґрунтувала тим, що у межах розгляду цієї справи судами попередніх інстанцій було застосовано захід забезпечення позову у вигляді арешту квартири, що належить відповідачу, з метою недопущення її відчуження. У зв`язку з поданням цієї касаційної скарги та з урахуванням ризику порушення її прав просить продовжити дію зазначеного заходу забезпечення позову.

У лютому 2026 року  ОСОБА_2 та його представник - адвокат Лісовий О. О., із застосуванням засобів поштового зв`язку подали до Верховного Суду відзиви на касаційну скаргу  ОСОБА_1 ,в якому зазначили про необґрунтованість та безпідставність доводів такої скарги, а також про відсутність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень. 

У березні 2026 року  ОСОБА_1 через підсистему «Електронний Суд» подала до Верховного Суду додаткові пояснення у справі, у яких по суті навела додаткові аргументи щодо наявності підстав для задоволення його касаційної скарги, а також висловив незгоду з мотивами відзивів  ОСОБА_2 та його представника - адвоката Лісового О. О.

Верховний Суд вважає, що такі додаткові пояснення  ОСОБА_1 розглядати неповноважний.

Відповідно до частини другої статті 174 ЦПК України заявами по суті справи є: позовна заява; відзив на позовну заяву (відзив); відповідь на відзив; заперечення; пояснення третьої особи щодо позову або відзиву.

Згідно з частиною п`ятою статті 174 ЦПК України суд може дозволити учаснику справи подати додаткові пояснення щодо окремого питання, яке виникло при розгляді справи, якщо визнає це за необхідне. 

Відповідно до статті 126 ЦПК України право на вчинення процесуальної дії втрачається із закінченням строку, встановленого законом або судом. Документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим кодексом.

Згідно з частиною першою статті 127 ЦПК України суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення. 

Оскільки  ОСОБА_1 у зазначених поясненнях поза межами строку на касаційне оскарження, зокрема, навела додаткові аргументи щодо наявності підстав для задоволення її уточненої касаційної скарги, незгоду з мотивами відзивів відповідача ОСОБА_2 та його представника - адвоката Лісового О. О., не просила у суду дозволу подати такі пояснення, Верховий Суд залишає вказані пояснення без розгляду.

Подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 26 травня 2020 року у справі № 638/13683/15-ц, провадження № 14-680цс19 (пункти 51-52), від 02 листопада 2021 року у справі № 917/1338/18, провадження № 12-86гс20 (пункти 25-33) та Верховний Суд у постанові від 26 червня 2025 року у справі № 204/8858/23 (провадження № 61-9211св24).

Рух справи у суді касаційної інстанції

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 12 січня 2026 року касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Галкіна Я. Г., на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 29 квітня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 10 грудня 2025 року передано на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю., судді, які входять до складу колегії: Лідовець Р. А., Луспеник Д. Д. 

Ухвалою Верховного Суду від 16 січня 2026 року касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Галкіна Я. Г., залишено без руху та надано заявниці строк на усунення її недоліків, зокрема запропоновано уточнити підстави касаційного перегляду та надати уточнену редакції касаційної скарги.

Ухвалою Верховного Суду від 11 лютого 2026 року (після усунення недоліків касаційної скарги) відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою  ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Галкіна Я. Г., на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 29 квітня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 10 грудня 2025 року, з підстав визначених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України; витребувано із Шевченківського районного суду міста Києва матеріали справи № 761/2887/21; відмовлено у задоволенні клопотання заявниці про продовження заходів забезпечення позову у цій справі; надано відповідачу строк для подання відзиву. 

У травні 2026 року матеріали справи № 761/2887/21 надійшли до Верховного Суду. 

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

За змістом частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на наступне.

Фактичні обставини справи

Суди попередніх інстанцій встановили, що 29 серпня 2019 року між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Василенком О. А. та зареєстрований в реєстрі за № 7368.

Предметом вказаного договору стала двокімнатна квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 69,00 кв. м., житловою площею 36,00 кв. м.

Відповідно до пункту 2 вказаного договору продаж квартири вчинено за ціною 700 000,00 грн, які покупець повністю сплатив продавцю до підписання цього договору. Продавець своїм підписом під цим договором підтвердила факт розрахунку та відсутність будь-яких претензій до покупця.

Згідно з пунктом 4 договору визначено, що незалежна оцінка квартири, відповідно до звіту про оцінку майна від 28 серпня 2019 року, виготовленого фізичною особою-підприємцем (далі - ФОП) ОСОБА_3 становить 700 000,00 грн.

У пункті 5 договору вказано, що зазначену в цьому договорі ціну продажу продавець вважає вигідною для себе, її розмір не пов`язаний збігом якихось важких для продавця обставин і повністю продавця задовольняє.

У пунктах 8.1, 8.3, 8.7., 17 договору сторони зазначили, що вони однаково розуміють значення і умови цього договору та його правові наслідки для кожної із сторін; волевиявлення сторін за договором є вільним і відповідає внутрішній волі; вони не перебувають під впливом лікарських, наркотичних засобів, психотропних речовин, у хворобливому стані, не страждають на момент укладання цього договору на захворювання, що перешкоджають усвідомленню його суті; що і продавець і покупець однаково розуміють значення і умови цього договору та його правові наслідки, підтвердили дійсність намірів при його укладанні.

Відомості про набуття відповідачем права власності на спірну квартиру на підставі договору купівлі-продажу від 29 серпня 2019 року внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію від 29 серпня 2019 року.

Згідно з висновком судово-психіатричної експертизи від 18 травня 2023 року № 461 ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , у період укладання договору купівлі-продажу квартири 29 серпня 2019 року виявляла ознаки «Органічного розладу особистості» (F 07.0 за МКХ-10). За своїм психічним станом у вищевказаний період ОСОБА_1 усвідомлювала значення своїх дій та могла керувати ними».

Крім того, судами попередніх інстанцій встановили, що грошові кошти за продаж квартири позивачка ОСОБА_1 отримала від відповідача ОСОБА_2 не внаціональній валюті , а готівкою 27 700,00 дол. США з врахуванням 1 000,00 дол. США завдатку.

Правове обґрунтування 

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).

Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до норм статей 12, 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України визначено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків (стаття 202 ЦК України).

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. До спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).

За правилом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Зазначений правовий висновок узгоджуються з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у пункті № 54 постанови від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17.

Відповідно до частини першої статті 229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

Правочини, вчинені внаслідок помилки, належать до категорії правочинів, в яких внутрішня воля співпадає з волевиявленням та дійсно спрямована на досягнення мети правочину, але формування такої волі відбулося під впливом обставин, які спотворили справжню волю особи. Помилка - це неправильне сприйняття особою фактичних обставин, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна було б вважати, що правочин не був би вчинений. Для визнання правочину недійсним як укладеного під впливом помилки необхідно, щоб помилка мала істотне значення. Під помилкою, що має істотне значення, розуміється помилка щодо, зокрема, природи правочину, прав та обов`язків сторін.

Правочин, вчинений під впливом помилки, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно була і має істотне значення. Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не може бути підставою для визнання правочину недійсним.

У постанові Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 759/17065/14-ц, зроблено висновок щодо застосування статті 229 ЦК України та вказано, що під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності, уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов`язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним на підставі статті 229 ЦК України повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також те, що вона має істотне значення. Під природою правочину необхідно розуміти сутність правочину, яка дозволяє відмежувати його від інших правочинів. Причому природа правочину охоплюватиме собою його характеристику з позицій: а) оплатності або безоплатності (наприклад, особа вважала, що укладає договір довічного утримання, а насправді уклала договір дарування); б) правових наслідків його вчинення (наприклад, особа вважала, що укладає договір комісії, а насправді це був договір купівлі-продажу з відстроченням платежу).

Наявність чи відсутність помилки - неправильного сприйняття позивачем фактичних обставин правочину, що вплинуло на волевиявлення особи під час укладення договору, суд визначає не тільки за фактом прочитання сторонами тексту оспорюваного договору та роз`яснення нотаріусом суті договору, а й за такими обставинами, як: вік позивача, його стан здоров`я та потреба у зв`язку із цим у догляді й сторонній допомозі; наявність у позивача спірного житла як єдиного; відсутність фактичної передачі спірного нерухомого майна за оспорюваним договором та продовження позивачем проживати в спірній квартирі після укладення договору.

Водночас згідно з частиною першою статті 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Відповідно до статті 230 ЦК України у взаємозв`язку зі статтею 12 ЦПК України наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману.

Отже, під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення. Тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Суб`єктом введення в оману є сторона правочину як безпосередньо, так і через інших осіб за домовленістю.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази та давши їм належну оцінку, дійшов правильного висновку про те, що позивачка не довела належними та допустимими доказами обставин, які б вказували на те, що оспорюваний правочин на момент його укладання був вчинений під впливом помилки та/або обману. 

Водночас суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що обставини, встановлені під час розгляду цієї справи, свідчать про наявність волі позивачки на укладення спірного правочину, її обізнаність щодо вартості майна, підстав його реалізації на час укладення спірного правочину та відсутність умислу в діях відповідача ввести в позивачку оману. 

Доводи касаційної скарги про те, що суди першої та апеляційної інстанцій не врахували, що під час укладення оспорюваного договору купівлі-продажу позивачка страждала на психічне захворювання, перебувала у вразливому стані, а відповідач знав про це та скористався її станом, Верховний Суд відхиляє з огляду на те, що такі обставини були предметом ґрунтованого дослідження судів попередніх інстанцій.

Так, суди попередніх інстанцій встановили, що відповідно до висновку судово-психіатричної експертизи від 18 травня 2023 року № 461 на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу позивачка, незважаючи на наявність в неї органічного розладу особистості, усвідомлювала значення своїх дій та могла керувати ними. 

Крім того, суди обґрунтовано виходили з того, що матеріали справи не містять належних і допустимих доказів на підтвердження того, що відповідач знав про психічний стан позивачки та умисно скористався ним при укладенні оспорюваного договору.

Верховний Суд як суд касаційної інстанції в силу положень частини першої статті 400 ЦПК України позбавлений можливості встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні судів попередніх інстанцій чи відкинуті ними, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Аргументи касаційної скарги про те, що суди першої та апеляційної інстанцій не надали належної оцінки доводам позивачки про введення її в оману щодо реальної вартості квартири та обставин укладення договору купівлі-продажу, є безпідставними, оскільки ці доводи також були предметом ґрунтовної перевірки судів попередніх інстанцій і їм надано належну правову оцінку. 

У цій справі суди попередніх інстанцій правильно встановили, що позивачка не надала належних і допустимих доказів на підтвердження умисного введення її відповідачем в оману щодо ціни квартири чи інших істотних умов договору, а також обґрунтовано зазначили, що сама по собі відмінність між ринковою вартістю квартири та ціною, визначеною сторонами у договорі, не свідчить про наявність обману та не є підставою для визнання правочину недійсним. Крім того, договором підтверджено, що сторони погодили всі його істотні умови та діяли відповідно до свого вільного волевиявлення.

Незгода заявниці з оцінкою її доводів сама по собі не свідчить про неправильне застосування судами норм матеріального чи процесуального права.

Посилання у касаційній скарзі на те, що суди першої та апеляційної інстанцій не надали належної оцінки доказам щодо істотної невідповідності ціни продажу квартири її ринковій вартості, що, на думку позивачки, підтверджує факт обману під час укладення договору, Верховний Суд відхиляє, оскільки суди першої та апеляційної інстанцій дослідили поданий позивачкою звіт про оцінку майна, відповідно до якого ринкова вартість квартири станом на дату укладення оспорюваного договору купівлі-продажу становила 3 497 000,00 грн, а також висновок судової оціночно-будівельної експертизи від 29 листопада 2024 року, згідно з яким ринкова вартість квартири становила 1 842 569,00 грн, та дійшли обґрунтованого висновку, що сама по собі різниця між ринковою вартістю майна та погодженою сторонами ціною договору не є достатнім доказом введення позивачки в оману та не підтверджує наявності підстав для визнання правочину недійсним.

Доводи касаційної скарги про те, що суди першої та апеляційної інстанцій формально застосували норми матеріального права без урахування принципу верховенства права, не забезпечивши справедливого балансу між інтересами сторін та належного захисту права власності, Верховний Суд також відхиляє, оскільки вони не знайшли свого підтвердження під час касаційного перегляду справи. 

У цій справі суди попередніх інстанцій правильно застосували норми матеріального права, дотрималися норм процесуального права, всебічно дослідили наявні у справі докази, надали їм належну правову оцінку та дійшли обґрунтованого висновку про недоведеність позовних вимог. Порушення справедливого балансу між інтересами сторін чи права позивачки на ефективний судовий захист Верховним Судом також не встановлено.

Аргументи касаційної скарги про те, що внаслідок укладення оспорюваного правочину позивачка та її син, які є особами з інвалідністю, втратили єдине житло, що свідчить про непропорційне втручання у їхнє право на житло та мирне володіння майном, є безпідставними з огляду на таке.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (часина перша статті 627 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

У цій справі суди першої та апеляційної інстанцій обґрунтовано встановили, що позивачка уклала оспорюваний договір купівлі-продажу з власної волі, на момент його укладення усвідомлювала значення своїх дій та могла керувати ними. 

Належних і допустимих доказів, які б спростовували наявність її волі на відчуження спірного майна або підтверджували наявність передбачених законом підстав для визнання правочину недійсним, позивачка не надала. 

За таких обставин та з урахуванням принципу свободи договору, сам по собі факт відчуження спірної квартири, яка, за твердженням позивачки, була її єдиним житлом, не свідчить про порушення її та її сина права на житло чи мирне володіння майном.

Доводи касаційної скарги про те, що суди першої та апеляційної інстанцій проігнорували виняткові життєві обставинам позивачки, зокрема: її статус особи з інвалідністю та внутрішньо переміщеної особи, соціальну вразливість та істотну невідповідність ціни спірної квартири її реальній вартості, є безпідставними, оскільки аналіз змісту матеріалів справи та оскаржуваних судових рішень свідчить про те, що зазначені обставини були відомі судам попередніх інстанцій та враховані ними під час розгляду справи. 

Водночас суди обґрунтовано виходили з того, що самі по собі ці обставини, за відсутності належних і допустимих доказів на підтвердження передбачених законом підстав недійсності правочину, не можуть бути підставою для задоволення позову. 

Посилання у касаційній скарзі стосовно того, що суди першої та апеляційної інстанцій не врахували правових висновків, висловлених у постановах у постановах Верховного Суду від 17 червня 2021 року у справі № 761/12692/17, від 05 березня 2018 року у справі № 644/10675/15-ц, від 30 травня 2024 року у справі № 369/12714/19, від 22 вересня 2025 року у справі № 547/995/23 є необґрунтованими, оскільки оскаржувані судові рішення таким висновкам не суперечать, і встановлені судами у цих справах фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є іншими ніж у справі, яка переглядається. У цій справі суди першої та апеляційної інстанції виходили з конкретних обставин справи з урахуванням наданих сторонами доказів.

Аргументи касаційної скарги про те, що суди першої та апеляційної інстанцій безпідставно відхилили або фактично не оцінили подані позивачкою докази, зокрема документи, які, на її думку, підтверджують фіктивність звіту про оцінку майна, Верховний Суд відхиляє, оскільки зазначені докази були предметом дослідження та оцінки судів попередніх інстанцій. 

Зокрема, суди надали оцінку доводам позивачки щодо звіту про оцінку майна від 28 серпня 2019 року № ОЗРСЗФ117053, а також поданим на їх підтвердження документам, у тому числі відповіді Фонду державного майна України. За результатами оцінки цих доказів суди дійшли висновку, що вони не підтверджують наявності обману під час укладення договору купівлі-продажу та не спростовують дійсності волевиявлення сторін. 

Крім того, суди обґрунтовано врахували, що сама по собі наявність сумнівів позивачки щодо звіту про оцінку майна не є достатньою підставою для визнання договору недійсним за відсутності належних і допустимих доказів існування передбачених законом підстав недійсності правочину. 

Доводи касаційної скарги про те, що суди першої та апеляційної інстанцій належну оцінку всім доводам та аргументам заявниці, викладеним у позовній заяві та апеляційній скарзі, Верховний Суд відхиляє, оскільки як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року у справі «Ruiz Torija v. Spain», заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Hirvisaari v. Finland», заява № 49684/99).

Інші наведені у касаційній скарзі доводи не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальній частині оскаржуваних судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, та зводяться до переоцінки обставин справи і доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження судів.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. 

Якщо оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. 

Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.
Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію (рішення ЄСПЛ від 03 квітня 2008 року у справі «Ponomaryov v. Ukraine», заява № 3236/03; від 24 липня 2003 року у справі «Ryabykh v. Russian Federation», заява № 59498/00; від 21 вересня 2006 року у справі «Nelyubin v. Russia», заява № 14502/04).

Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.

Оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій відповідають критерію обґрунтованості судового рішення. 
Таким чином, наведені в касаційній скарзі доводи не спростовують правильність висновків судів першої та апеляційної інстанцій.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення суду першої та апеляційної інстанції - без змін із підстав, передбачених статтею 401 ЦПК України.

Щодо розподілу судових витрат

Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, в тому числі із розподілу судових витрат.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 401, 402, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу  ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Галкіна Яна Геннадіївна, залишити без задоволення. 

Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 29 квітня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 10 грудня 2025 року залишити без змін. 

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Судді:	І. Ю. Гулейков   	
	Р. А. Лідовець   	
	Д. Д. Луспеник