П`ЯТИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
^————————————————————————
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 серпня 2026 р. | м. Одеса | Справа № 420/6058/26

| Головуючий в 1 інстанції: Катаєва Е.В. Дата і місце ухвалення: 28.05.2026р., м. Одеса
Колегія суддів П`ятого апеляційного адміністративного суду 
у складі:
головуючого – Ступакової І.Г.
суддів – Бітова А.І.
– Лук`янчук О.В.

розглянувши в порядку письмового провадження в місті Одесі адміністративну справу за апеляційними скаргами заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації та Одеської міської ради на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 28 травня 2026 року у справі за адміністративним позовом Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації до Одеської міської ради, за участю Приморської окружної прокуратури м. Одеси, про визнання протиправною бездіяльності та зобов`язання вчинити певні дії,-

В С Т А Н О В И Л А :

В березні 2026 року заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси Великодний Дмитро Вадимович звернувся до Одеського окружного адміністративного суду в інтересах держави в особі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації, до Одеської міської ради, в якому просив суд:
визнати протиправною бездіяльність Одеської міської ради щодо не укладення з Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації охоронного договору на об`єкт культурної спадщини «Будинок прибутковий ОСОБА_1 )», який розташований за адресою: АДРЕСА_1 ;
зобов`язати Одеську міську раду протягом одного місяця з дати набрання рішенням суду законної сили укласти з Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації охоронний договір на об`єкт культурної спадщини – «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацци О.Й.)», який розташований за адресою: вул. Італійська, 34 - ріг вул. Троїцької в м. Одесі, на умовах і в порядку, що визначені Порядком укладення охоронних договорів на пам`ятки культурної спадщини, щойно виявлені об`єкти культурної спадщини чи їх частини, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001р. №1768 (в редакції Постанови Кабінету Міністрів України від 30.05.2024р. №630);
визнати протиправною бездіяльність Одеської міської ради щодо неутримання в належному стані об`єкту культурної спадщини– «Будинок прибутковий ОСОБА_1 )», який розташований за адресою: АДРЕСА_1 ;
зобов`язати Одеську міську раду привести до належного стану об`єкт культурної спадщини – «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацци О.Й.)», який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом проведення ремонтно реставраційних робіт.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що у власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради перебуває домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , яке в цілому складається з жилого будинку літ. «А», загальною площею 4455.22 кв.м. Вказана будівля «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацци О.Й.)» споруджена у кінці XIX ст., прийнята під охорону держави рішенням виконавчого комітету Одеської обласної ради народних депутатів від 15.08.1985р. №480 як пам`ятка архітектури місцевого значення. Об`єкт культурної спадщини потребує ремонтно-реставраційних робіт. Відповідно до листа Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації від 05.03.2025р. №703/10/01-12/2-25/201, по пам`ятці «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацці О.Й.)» за адресою: м. Одеса, вул. Італійська (Пушкінська), 34 ріг вул. Троїцької, охоронні договори укладені лише з власниками окремих приміщень у вказаній будівлі. Проте, між Одеською міською радою, як власником вищезазначеної пам`ятки архітектури, та Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації, як органом охорони культурної спадщини, не укладено охоронний договір, що є порушенням Конвенції про охорону архітектурної спадщини Європи від 03.10.1985р., ст.23 Закону України «Про охорону культурної спадщини». Укладання охоронних договорів має імперативний характер та спрямоване на реалізацію державної політики у сфері охорони культурної спадщини. Такими договорами не вирішується питання власності на об`єкт культурної спадщини, а встановлюється режим використання пам`яток та відповідальність за порушення такого режиму, види і терміни виконання реставраційних, консерваційних, ремонтних робіт, робіт з упорядження її території, інших пам`ятко охоронних заходів, необхідність яких визначається відповідним органом охорони культурної спадщини. З посиланням на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 13.12.2018р. у справі №826/4605/16, позивач зазначав, що обов`язок укладення охоронного договору покладається саме на власника пам`ятки, а не на орган охорони культурної спадщини, і саме від власника повинна виходити ініціатива укладення охоронного договору. Оскільки з 28.02.2007р. власником пам`ятки архітектури місцевого значення «Будинок прибутковий ОСОБА_2 )» за адресою: АДРЕСА_1 , є Одеська міська рада, то саме з цього моменту у місячний термін відповідач повинен був укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини. Невиконання міською радою відповідних дій є протиправною бездіяльністю останньої. 
Ухвалою Одеського окружного адміністративного суду від 09.03.2026р. відкрито провадження у справі та роз`яснено учасникам справи, що відповідно до приписів ч.5 ст.53 КАС України, Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації набуває статусу позивача.
Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 28 травня 2026 року позов задоволено частково.
Визнано протиправною бездіяльність Одеської міської ради щодо не укладення охоронного договору на об`єкт культурної спадщини «Будинок прибутковий ОСОБА_1 )», розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Зобов`язано Одеську міську раду укласти з Департаментом культури, національностей, релігій та охорони культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації охоронний договір на об`єкт культурної спадщини – «Будинок прибутковий ОСОБА_1 )», розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на умовах і в порядку, що визначені постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001р. №1768.
В задоволенні решти вимог відмовлено.
Не погоджуючись з вказаним рішенням в частині задоволення позову, Одеська міська рада подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення від 28.05.2026р. у відповідній частині, з ухваленням в цій частині по справі нового судового рішення – про відмову в задоволенні позову заступника керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт зазначає, що при вирішенні спору судом першої інстанції не враховано, що домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , яке є пам`яткою архітектури та містобудування місцевого значення «Будинок прибутковий ОСОБА_2 )», є багатоквартирним житловим будинком, квартири та більшість нежитлових приміщень якого на даний час є приватною власністю фізичних та юридичних осіб. Тобто, Одеська міська рада не є одноосібним власником всього житлового будинку, а є лише одним із численних співвласників об`єкта культурної спадщини. Оскаржуваним рішенням суд першої інстанції фактично переклав на Одеську міську раду одноосібну відповідальність за можливе недотримання іншими співвласниками багатоквартирного будинку, фізичними та юридичними особами вимог щодо використання та збереження об`єкта культурної спадщини.
Апелянт просить суд апеляційної інстанції врахувати, що територіальна громада м.Одеси в особі Одеської міської ради є власником лише двох нежитлових приміщень підвалу об`єкта культурної спадщини - пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення «Будинок прибутковий ОСОБА_2 )», розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , площею 127,1 кв.м. та площею 228,3 кв.м., однак не всього будинку, як про це помилково зазначає прокурор та суд. 
Стосовно свідоцтва про право власності від 28.02.2007р., виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі рішення від 29.06.2005р. №259, яке враховано судом при вирішенні спору, то апелянт зазначає, що вказане свідоцтво дійсно видавалось, проте його існування не спростовує того факту, що на сьогодні домоволодіння вже є багатоквартирним житловим будинком.
Посилається апелянт і на те, що судом не враховано положення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», яким, серед іншого, передбачено, що кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника. Об`єкт культурної спадщини - пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацці О.Й.)», зокрема його внутрішні та зовнішні частини, а також покрівля, є спільним майном усіх співвласників багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , та використовується для задоволення потреб усіх співвласників цього будинку, а тому всі співвласники (а не лише Одеська міська рада, яка є лише власником нежитлового приміщення підвалу) несуть зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку, при цьому відповідальність визначається пропорційно, відповідно до частки співвласника.
Також, апелянт зазначає, що вимоги позову звернуті до неналежного відповідача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову. Особою, яка наділена правами та обов`язками щодо об`єкта культурної спадщини, є Комунальна установа «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради», за якою закріплені на праві оперативного управління нежитлові підвальні приміщення площею 127,1 кв.м. та площею 228,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , і саме ця уповноважена особа зобов`язана вживати заходів щодо збереження майна та укладення охоронних договорів на об`єкти культурної спадщини, які перебувають на її балансі, проте Одеським окружним адміністративним судом і ці обставини залишено без уваги, що призвело до помилкового задоволення позовних вимог.
Одеська міська рада стверджує, що судом проігноровано звернуте до нього клопотання про залучення до участі у справі №420/6058/26 третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - – Департаменту культури, туризму та охорони культурної спадщини Одеської міської ради, комунального підприємства «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський» та Приморської районної адміністрації Одеської міської ради.
Крім того, за твердженнями апелянта, наявні правові підстави для закриття провадження у справі на підставі п.1 ч.1 ст.238 КАС України, оскільки у Департаменту культури національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації відсутнє право на звернення до суду з таким позовом, а тому таке право відсутнє й у прокурора, який діє в інтересах держави в особі вказаного органу. Тобто, цей спір у наявному суб`єктному складі не може бути вирішено судом будь-якої юрисдикції. Судом залишено поза увагою правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 24.02.2025р. у справі №420/28679/23.
Заступник керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації також подав апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції від 28.05.2026р. в частині відмови у задоволенні позову про зобов`язання Одеську міську раду привести до належного стану об`єкт культурної спадщини «Будинок прибутковий ОСОБА_1 )», який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом проведення ремонтно-реставраційних робіт. Посилаючись на не правильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати вказане рішенні в частині відмови в задоволенні позову та ухвалити по справі нове рішення – про задоволення позову у повному обсязі.
В своїй скарзі прокурор зазначає, що відмовляючи в задоволенні позову у відповідній частині суд дійшов необґрунтованого висновку про передчасність заявлених вимог щодо проведення ремонтно-реставраційних робіт об`єкту культурної спадщини «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацци О.Й.)», який розташований за адресою: вул. Італійська, 34 - ріг вул. Троїцької в м. Одесі, оскільки охоронний договір між сторонами ще не укладено. Судом не враховано, що відсутність охоронного договору не звільняє особу від обов`язків, що випливають із Закону України «Про охорону культурної спадщини». Утримання пам`ятки в належному стані покладається на власника пам`ятки з моменту набуття права власності та цей обов`язок є постійним й таким, що не залежить від того, чи укладено охоронний договір на пам`ятку, чи ні.
Апелянт зазначає, що з огляду на міжнародні зобов`язання, взяті на себе Україною, та положення ст.54 Основного Закону України, держава зобов`язана забезпечувати збереження об`єктів, що становлять культурну цінність. Збереження культурної спадщини впливає на формування менталітету нації, стверджує спадкоємність одвічних цінностей і традицій, формує базу для сталого розвитку суспільства. Запорукою піднесення української культури та духовного розвитку суспільства в дусі патріотизму і любові до України є збереження та примноження культурної спадщини, яку ми отримали від попередніх поколінь. Водночас, бездіяльність у питанні збереження пам`яток є неприпустимим, завдає значної шкоди іміджу нашої держави на міжнародній арені, створює негативний суспільний резонанс та суперечить державній політиці з охорони культурної спадщини. Набуваючи право власності на пам`ятку культурної спадщини, особа усвідомлює або повинна усвідомлювати, що на неї покладаються додаткові обов`язки щодо збереження цього об`єкта, які випливають із його охоронного статусу. Такі обов`язки конкретизуються у Законі №1805-III та охоронному договорі, який власник пам`ятки укладає з органом охорони культурної спадщини.
Апелянт просить суд апеляційної інстанції врахувати, що укладання охоронного договору Одеською міською радою з Департаментом є тривалим процесом, що потребує певного проміжку часу у зв`язку з підготовкою, виготовленням та направленням комплексу необхідних додатків, наявність яких є необхідно умовою, відтак може відтермінувати виконання обов`язку, передбаченого першочергово Законом, щодо приведення пам`ятки до належного стану власником.
30.07.2026р. до апеляційного суду від Приморської окружної прокуратури м. Одеси надійшли додаткові пояснення у справі, в яких прокуратура просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги Одеської міської ради. Зазначає, що відповідно до матеріалів справи, саме у власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради перебуває домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , яке в цілому складається з жилого будинку літ. «А», загальною площею 4455.22 кв.м. Право власності за територіальною громадою зареєстроване КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» в Реєстрі прав власності на нерухоме майно 06.03.2007р. на підставі свідоцтва про право власності від 28.02.2007 серії ЯЯЯ № 988952, реєстраційний номер 18083296, номер запису: 256 в книзі: 5-ог-190, номер витягу про реєстрацію права власності 13813913. Зазначене свідоцтво про право власності від 28.02.2007р. видано виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 29.07.2005р. №259. Запис про реєстрацію права власності відповідача та відповідне свідоцтво про право власності є чинними, ніким не скасовані, отже Одеська міська рада є офіційним власником вказаного будинку. Значна частина квартир була приватизована органом приватизації Одеської міської ради з видачею відповідних свідоцтв про право власності, а нежитлових приміщень - відчужені до видачі свідоцтв про право власності від 28.02.2007р. та набуття Одеською міською радою права власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , що спростовує доводи представника відповідача про перехід права власності від Одеської міської ради до інших осіб. Обов`язки власників квартир та нежитлових приміщень пам`ятки, які зареєстровані окремими об`єктами нерухомого майна, поширюються лише на належні їм об`єкти, що є лише внутрішніми частинами будівлі. Разом з тим, предметом даного позову є зобов`язання саме Одеської міської ради, як власника будівлі, в цілому укласти охоронний договір на об`єкт культурної спадщини, який перебуває у її власності. Крім того, помилковими є посилання міської ради на необхідність застосування висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у справі №420/28697/23, оскільки вони стосуються спору, який має інші предмет та підстави позову, зміст позовних вимог та фактичні обставини.
Справу розглянуто судом апеляційної інстанції в порядку письмового провадження на підставі п.3 ч.1 ст.311 КАС України.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення в межах позовних вимог і доводів апеляційних скарг, колегія суддів доходить наступних висновків.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 29.07.2005р. №259 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності» вирішено провести технічну інвентаризацію об`єктів нерухомості, оформити та видати свідоцтва про право власності на об`єкти комунальної власності згідно з додатком. 
В пункті 245 «Переліку об`єктів – пам`яток містобудування та архітектури», що є Додатком на рішення, значиться «житловий дім» за адресою: АДРЕСА_1 , споруджений наприкінці XIX ст. арх. Бернардацци, охоронний номер у комплексі 185-ОД. 
Відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» від 06.03.2007р., на підставі свідоцтва про право власності від 28.02.2007р. серії ЯЯЯ №988952, реєстраційний номер 18083296, номер запису: 256 в книзі: 5-ог-190, номер витягу про реєстрацію права власності 13813913, домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , яке в цілому складається з жилого будинку літ. «А», загальною площею 4455.22 кв.м., перебуває у власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради.
Наказом Міністерства культури і туризму України від 20.06.2008р. №728/0/16-08 будинок занесений до Державного реєстру нерухомих пам`яток України як пам`ятка архітектури та містобудування, охоронний номер пам`ятки 708-Од.
Департаментом міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради відповідно до Порядку обліку об`єктів культурної спадщини, затвердженого наказом Міністерства культури України від 11.03.2013р. №158 (зі змінами та доповненнями), у 2024 році проведено періодичний моніторинг об`єкту культурної спадщини «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацці О.Й.)» за адресою: АДРЕСА_1 , за результатами якого встановлено, що з боку АДРЕСА_1 зафіксовано ділянки пошкодження карнизу та декоративного оздоблення фасаду у місці прилягання труби системи водовідведення дощової води. Наявне пошкодження рустового пошкодження, надійність якого, через значне замокання фасаду, ставиться під сумнів. Сліди замокання зафіксовано по всій довжині правосторонньої водозливної труби з боку Троїцької. У внутрішніх приміщеннях комунальної квартири АДРЕСА_2 , що знаходиться на третьому поверсі та вікна якої виходять на вул. Троїцька, зафіксовано сліди замокання та плісняви у кутовій частині на стінах та стелі. В результаті неналежного функціонування системи водовідведення дощової води, відбувається значне замокання чільних фасадів з боку вул. Троїцька, а також системи водовідведення дощової води по всьому периметру чільного фасаду потребують проведення додаткового обстеження за допомогою спеціальної техніки та вжиття заходів для відновлення належного функціонування.
Зазначене зафіксовано актом візуального обстеження від 10.10.2024р. №04-03/04/164, до якого додано відповідну фотофіксацію.
Крім того, проведено періодичний моніторинг вказаного об`єкту культурної спадщини в 2025 році, за результатами якого встановлено, що об`єкт перебуває у незадовільному технічному стані. Балконні плити на чільних фасадах з боку вул. Італійської мають пошкодження до оголення несучої металевої конструкції. Декоративні елементи приворотної частини щільного фасаду по вул. Італійській у рівні 3 та 4 поверхів мають локальні ділянки пошкодження. У вищевказаному місці спостерігаються ділянки відшарування декоративного шару внаслідок замокання. Значні ділянки відшарування оздоблення карнизу та фасаду у рівні 1, 2 та 3 поверхів спостерігаються на дворовому фасаді з боку вул. Троїцької. Втрата цілісності оздоблення карнизної частини фасадів вкупі з негативним впливом атмосферних опадів та вітру призводять до погіршення технічного загального стану будівлі. Необхідно здійснити ремонтно-реставраційні роботи у встановленому законодавством порядку.
Про вказане йдеться в Інформаційній довідці за результатами постійного моніторингу від 04.07.2025р., актів візуального обстеження від 03.07.2025р. №04-03/04/102/1.
Приморською окружною прокуратурою м. Одеси в ході вивчення стану додержання вимог законодавства з питань охорони культурної спадщини, встановлено, що між власником вищезазначеної пам`ятки архітектури - Одеською міською радою та Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації, як органом охорони культурної спадщини, не укладено охоронний договір.
Встановивши ці обставини, з метою усунення порушення законодавства, керівник Приморської окружної прокуратури м. Одеси звернувся до суду з вказаним позовом в інтересах держави в особі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації до Одеської міської ради про зобов`язання укласти охоронний договір на об`єкт культурної спадщини та привести до належного стану об`єкт культурної спадщини – «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацци О.Й.)», який розташований за адресою: вул. Італійська, 34 - ріг вул. Троїцької в м. Одесі, шляхом проведення ремонтно-реставраційних робіт.
Задовольняючи частково позов суд першої інстанції виходив з того, що в силу положень Закону України «Про охорону культурної спадщини» та Порядку укладення охоронних договорів на пам`ятки культурної спадщини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001р. №1768, Одеська міська рада протягом одного місяця з моменту набуття права власності на пам`ятку культурної спадщини (тобто не пізніше 06.04.2007р.) була зобов`язана укласти охоронний договір з органом охорони культурної спадщини, яким є Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації, на належне їй домоволодіння. Однак, охоронний договір на вищезазначений об`єкт культурної спадщини не укладено, Одеська міська рада, як власник об`єкта культурної спадщини, з відповідною заявою до органу охорони культурної спадщини не зверталася. Суд не прийняв до уваги посилання відповідача на те, що частина приміщень будинку за вказаною адресою належить фізичним особам, саме на яких Законом покладено обов`язок щодо укладення охоронного договору, зазначивши, що обов`язки власників квартир та нежитлових приміщень пам`ятки, які зареєстровані окремими об`єктами нерухомого майна, поширюються лише на належні їм об`єкти, що є лише внутрішніми частинами будівлі. Разом з тим, предметом даного позову є зобов`язання саме Одеської міської ради, як власника будівлі в цілому, укласти охоронний договір на об`єкт культурної спадщини, який перебуває у неї власності. Таким чином, обов`язок власників квартир та нежитлових приміщень, які не уклали охоронні договори, укласти охоронний договір на належну їм частку будівлі-пам`ятки є самостійним.
Поряд з цим, суд першої інстанції не знайшов правових підстав для задоволення позову прокурора в частині вимог щодо зобов`язання Одеську міську раду укласти охоронний договір на об`єкт культурної спадщини та привести до належного стану об`єкт культурної спадщини – «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацци О.Й.)», який розташований за адресою: вул. Італійська, 34 - ріг вул. Троїцької в м. Одесі, шляхом проведення ремонтно-реставраційних робіт. Суд зазначив, що обов`язок щодо утримання пам`ятки архітектури в належному стані, а також відповідальність за невиконання такого обов`язку, виникає, в тому числі на підставі охоронного договору. За таких обставин, за висновками суду, вимоги позову у відповідній частині є передчасними, оскільки охоронний договір ще не укладено.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції виходячи з наступного.
Своє право на звернення до суду з позовом заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси обґрунтовував бездіяльністю Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації, яка полягає у невжитті уповноваженим органом належних заходів щодо зобов`язання власника пам`ятки архітектури укласти охоронний договір на об`єкт культурної спадщини та провести реставраційні роботи з її відновлення.
Прокурор зазначив, що суб`єктом владних повноважень, який є позивачем у цій справі, є Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації. Але, з огляду на його тривалу обізнаність про порушення пам`ятко охоронного законодавства, неналежність заходів на усунення таких порушень, бездіяльність власника пам`ятки, не захист інтересів держави, з позовом звертається прокурор.
В апеляційній скарзі Одеська міська рада, серед іншого, посилається на наявність правових підстав для закриття провадження у даній справі на підставі п.1 ч.1 ст.238 КАС України, оскільки в межах спірних правовідносин не передбачено законодавством представництво прокурором інтересів держави в особі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації, оскільки такий орган наділений виключно повноваженнями пред`явлення позову про викуп пам`ятки архітектури. Апелянт стверджує, що Закон №1805-III не містить іншого правового регулювання, зокрема, звернення до суду з позовом про зобов`язання власника пам`ятки архітектури укласти охоронний договір на об`єкт культурної спадщини та провести реставраційні роботи з її відновленням. Покликаючись на те, що Департамент культури не наділений правом на звернення до суду з позовом про зобов`язання власника пам`ятки містобудування та архітектури відновити таку пам`ятку, за відсутності прямої вказівки на це в законі, тому таке право відсутнє і у прокурора. 
При цьому, обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги у відповідній частині Одеська міська рада посилається на правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 24.02.2025р. у справі №420/28679/23.
Колегія суддів вважає необґрунтованими доводи апеляційної скарги відповідача у відповідній частині виходячи з наступного.
Відповідно до статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Відповідно до частини другої зазначеної статті організація та порядок діяльності прокуратури визначаються законом.
Відповідно до частини 3 статті 53 КАС України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, вступає за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.
Відповідно до частини 4 статті 53 КАС України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, визначених статтею 169 цього Кодексу.
Частиною 3 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» передбачено, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті, крім випадку, визначеного абзацом четвертим цієї частини.
Відповідно до частини 4 статті 23 КАС України, серед іншого, передбачено, що наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень. Виключно з метою встановлення наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у випадку, якщо захист законних інтересів держави не здійснює або неналежним чином здійснює суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, прокурор має право отримувати інформацію, яка на законних підставах належить цьому суб`єкту, витребовувати та отримувати від нього матеріали та їх копії.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13.02.2019р. у справі №826/13768/16, погоджуючись із висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 25.04.2018 у справі № 806/1000/17, дійшла наступних висновків:
«Не здійснення захисту виявляється в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він усвідомлює порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.
Здійснення захисту неналежним чином виявляється в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною.
Неналежність захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який, зокрема, включає досудове з`ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду звернув увагу на те, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що наведені вище положення законодавства регламентують порядок та підстави здійснення прокурором процесуального представництва держави в суді в межах правил участі в судовому процесі органів та осіб, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.»
Підстави для представництва прокурором інтересів держави повинні існувати на час звернення до суду та повинні бути доведені відповідними доказами. Прокурор повинен надати суду докази, які свідчать про те, що відповідний орган державної влади (інший суб`єкт владних повноважень) не здійснює захисту інтересів держави або здійснює його неналежним чином. Такими доказами, зокрема, можуть бути звернення прокурора до відповідного органу щодо захисту інтересів держави, відповіді на них та інші письмові докази, що стосуються справи. Самого лише твердження прокурора про те, що уповноважений орган не здійснює або неналежним чином здійснює відповідні повноваження для прийняття апеляційної скарги до розгляду недостатньо.
Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 21.08.2019р. у справі № 263/2038/16-а.
Верховний Суд у постанові від 26.05.2020р. у справі №912/2385/18 дійшов таких висновків:
«Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу.
Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, проте не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.
Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.
Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо».
Предметом оскарження у цій справі є бездіяльність, допущена відповідачем щодо не укладення охоронного договору на об`єкт культурної спадщини «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацци О.Й.)», який розташований за адресою: вул. Італійська, 34 - ріг вул. Троїцької в м. Одесі, який наказом Міністерства культури і туризму України від 20.06.2008р. №728/0/16-08 занесений до Державного реєстру нерухомих пам`яток України як пам`ятка архітектури та містобудування, охоронний номер пам`ятки 708-Од.
Вирішуючи справи, пов`язані із захистом культурної спадщини України, Верховний Суд неодноразово наголошував, що культурна спадщина перебуває під охороною закону, а держава забезпечує збереження об`єктів, що становлять культурну цінність, до яких Закон України «Про охорону культурної спадщини» відносить й території, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність, зокрема, історичні ареали населених місць.
Збереження об`єктів культурної спадщини, їх охорона, яка полягає, у тому числі, у запобіганні їхньому руйнуванню або заподіянню шкоди, зокрема, у результаті здійснення несанкціонованої господарської діяльності, забезпеченні захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь є одним із пріоритетних та головних завдань органів державної влади та органів місцевого самоврядування.
При цьому, Україною взято міжнародне зобов`язання визнавати громадський інтерес до культурної спадщини відповідно до її значення для суспільства, сприяти захистові культурної спадщини як важливого фактору для спільних цілей сталого розвитку, культурного різноманіття й сучасної творчості, визнавати цінність культурної спадщини, яка знаходиться на її території як в цілому, так і у певних населених пунктах - історичних населених містах України (постанова Верховного Суду в складі Судової палати від 31.01.2023р. у справі №640/8728/21).
Спірні правовідносини регулюються спеціальним нормативно-правовим актом - Законом України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000р. №1805-III.
Відповідно до частини 1 статті 3 Закону №1805-III державне управління у сфері охорони культурної спадщини покладається на Кабінет Міністрів України, спеціально уповноважені органи охорони культурної спадщини. До спеціально уповноважених органів охорони культурної спадщини належать: центральні органи виконавчої влади, що забезпечують формування та реалізують державну політику у сфері охорони культурної спадщини; орган виконавчої влади Автономної Республіки Крим; обласні, районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації; виконавчий орган сільської, селищної, міської ради.
Відповідно до пунктів 6, 12, 17, 20, 22 частини 1 статті 6 Закону №1805-III до повноважень органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим, органів охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій відповідно до їхньої компетенції належить: забезпечення захисту об`єктів культурної спадщини від загрози знищення, руйнування або пошкодження; призначення відповідних охоронних заходів щодо пам`яток місцевого значення та їхніх територій у разі виникнення загрози їх руйнування або пошкодження внаслідок дії природних факторів або проведення будь-яких робіт; укладення охоронних договорів на пам`ятки; застосування фінансових санкцій за порушення цього Закону; інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини про пошкодження, руйнування, загрозу або можливу загрозу пошкодження, руйнування пам`яток, що знаходяться на їх території.
Відповідно до пункту 5 Положення про Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, затвердженого розпорядженням виконуючого обов`язки голови Одеської обласної державної адміністрації від 27.05.2019р. №647/А-2019, основним завданням Департаменту є забезпечення реалізації на території Одеської області державної політики у таких сферах: культури та мистецтва, охорони культурної спадщини, міжнаціональних відносин, релігії та захисту національних меншин.
Відповідно до пункту 6.3 Положення Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації здійснює контроль за виконанням Закону України «Про охорону культурної спадщини», інших нормативно-правових актів про охорону культурної спадщини.
Тобто, Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації є органом, уповноваженим здійснювати функції держави у спірних правовідносинах.
Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 30.01.2024р. у справі №420/10218/22.
У справі №420/28679/23, на яку посилається Одеська міська рада, Суд надав оцінку праву звернення органу охорони культурної спадщини до суду з позовом до власника пам`ятки про її відновлення за наявного укладеного охоронного договору, який створює правове зобов`язання та є підставою для контролю або застосування санкцій, але не дає права органу охорони культурної спадщини в контексті правовідносин, які виникли у вищевказаній справі, на пред`явлення позову про зобов`язання відновити пам`ятку відповідно до норм Закону України «Про охорону культурної спадщини».
Закриваючи провадження у справі №420/28679/23 Верховний Суд дійшов висновку, що у спірних правовідносинах відсутній суб`єкт владних повноважень, який уповноважений здійснювати захист інтересів держави в обраний прокурором спосіб - шляхом звернення до суду з позовом про зобов`язання власника пам`ятки містобудування та архітектури відновити таку пам`ятку, що виключало участь прокурора у справі. Суд виходив з того, що спір у наявному суб`єктному складі не може бути вирішено судом будь-якої юрисдикції.
Натомість, у справі, яка розглядається, прокурор, завертаючись з позовом до суду, покликався на те, що охоронний договір на пам`ятку за адресою: вул. Італійська, 34 - ріг вул. Троїцької в м. Одесі, не укладено (що власне і слугувало підставою звернення до суду з позовом), звернення щодо укладення цього договору не надходили, відповідно, звернення до суду з вимогою про укладення договору є обґрунтованим і законим способом реалізації державної політики у сфері охорони культурної спадщини.
Таким чином, враховуючи фактичні обставини справи, яка розглядається, відсутні підстави для врахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 24.02.2025р. у справі №420/28679/23.
За таких обставин, доводи Одеської міської ради про відсутність в органу, в інтересах якого в порядку представництва інтересів держави звернувся прокурор, права на звернення до суду з позовом про зобов`язання власника пам`ятки архітектури укласти охоронний договір та провести реставраційні роботи з її відновлення не можна визнати обґрунтованими. 
Висновки колегії суддів узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 13 липня 2026 року по справі №420/9376/25.
Частинами четвертою та п`ятою статті 54 Конституції України визначено, що культурна спадщина охороняється законом. Держава забезпечує збереження історичних пам`яток та інших об`єктів, що становлять культурну цінність, вживає заходів для повернення в Україну культурних цінностей народу, які знаходяться за її межами.
Законом України від 20.09.2006р. №165-V «Про ратифікацію Конвенції про охорону архітектурної спадщини Європи» ратифіковано Конвенцію про охорону архітектурної спадщини Європи від 03.10.1985р. (далі Конвенція), відповідно до статті 3 якої кожна Сторона зобов`язується: 1. вживати правових заходів для охорони архітектурної спадщини; 2. за допомогою таких заходів і діючих в кожній державі або кожному регіоні процедур, забезпечити охорону пам`яток, архітектурних ансамблів та визначних місць.
За змістом статті 1 Конвенції вираз архітектурна спадщина включає, зокрема, такі нерухомі об`єкти як пам`ятки, тобто усі будівлі та споруди, що мають непересічне історичне, археологічне, мистецьке, наукове, соціальне або технічне значення, включаючи усі особливості їхнього технічного виконання та оздоблення.
Статтею 4 цієї Конвенції визначено, що кожна Сторона зобов`язується, зокрема, запобігати спотворенню, руйнуванню або знищенню об`єктів спадщини, що охороняються.
Положеннями статті 10 Конвенції визначено, що кожна Сторона зобов`язується прийняти комплексну політику збереження архітектурної спадщини, яка заохочує програми реставрації та підтримання в належному стані архітектурної спадщини.
Відповідно до статті 15 Конвенції кожна Сторона зобов`язується утверджувати у громадській думці розуміння необхідності збереження архітектурної спадщини як елемента культурної самобутності і джерела натхнення і творчості для сьогоднішніх і прийдешніх поколінь.
Об`єкт культурної спадщини, відповідно до визначення, наведеного у ст.1 Закону №1805-III, визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов`язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об`єкти (об`єкти підводної культурної та археологічної спадщини), інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об`єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність.
При цьому, пам`ятка культурної спадщини визначається цим Законом як об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, або об`єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (не включення) об`єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України.
Держава забезпечує збереження історичних пам`яток та інших об`єктів, що становлять культурну цінність, вживає заходів для повернення в Україну культурних цінностей народу, які знаходяться за її межами.
Згідно з частинами 1, 2 статті 24 Закону №1805-III власник або уповноважений ним орган, користувач зобов`язані утримувати пам`ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору.
Використання пам`ятки повинно здійснюватися відповідно до режимів використання, встановлених органами охорони культурної спадщини, у спосіб, що потребує як найменших змін і доповнень пам`ятки та забезпечує збереження її матеріальної автентичності, просторової композиції, а також елементів обладнання, упорядження, оздоби тощо.
Статтею 23 Закону №1805-III передбачено, що усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір.
Охоронний договір є актом за участю суб`єкта владних повноважень та співвласника пам`ятки культурної спадщини, має форму договору, визначає взаємні права та обов`язки його учасників у публічно-правовій сфері (реалізація державного управління охороною культурної спадщини) і укладається на підставі ст. 23 Закону. Укладання такого договору відбувається замість видання індивідуального акту органу охорони культурної спадщини, яким покладається на власника зобов`язання щодо забезпечення збереження пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини.
Укладання охоронних договорів спрямоване на реалізацію державної політики у сфері охорони культурної спадщини. Такими договорами не вирішується питання власності на об`єкт культурної спадщини, а встановлюється режим використання пам`яток та відповідальність за порушення такого режиму.
Отже, законодавством передбачено обов`язкове укладення власником або уповноваженим ним органом, користувачем пам`ятки чи її частини, охоронного договору з відповідним органом культурної спадщини після переходу права власності.
Тобто, охоронний договір, укладений на підставі ст.23 Закону №1805-III, є адміністративним договором.
Наведений висновок міститься у постанові Верховного Суду від 23.12.2019р. у справі №806/1536/18, який, в силу ч.5 ст.242 КАС України, має враховуватись судом.
Частиною 3 статті 23 Закону №1805-III передбачено, що порядок укладання охоронних договорів та їхні типові форми затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Так, відповідно до Закону України «Про охорону культурної спадщини» Кабінет Міністрів України 28.12.2001р. постановою №1768 затвердив Порядок укладення охоронних договорів на пам`ятки культурної спадщини (далі - Порядок №1768).
Відповідно до п.п.5-9 Порядку №1768 охоронний договір укладається на пам`ятку чи її частину за видами об`єктів культурної спадщини.
В охоронному договорі зазначається режим використання пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини, у тому числі території, на якій вони розташовані.
Охоронні договори укладаються на пам`ятки культурної спадщини національного, місцевого значення, а також на щойно виявлені об`єкти культурної спадщини чи їх частини з урахуванням особливостей, передбачених цим Порядком.
В охоронному договорі, складеному за формою згідно з додатком 1, зазначаються вимоги щодо режиму використання пам`ятки чи її частини, види і строки виконання робіт з консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту, пристосування пам`яток, інших пам`яткоохоронних заходів, необхідність яких визначається відповідним органом охорони культурної спадщини.
Власник (користувач) пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини або уповноважений ним орган (особа) повинен забезпечити дотримання вимог пожежної, санітарної, екологічної безпеки, режиму використання пам`яток та пов`язаних з ними будівель, територій, культурних цінностей.
З огляду на наведене вище, укладання такого договору відбувається замість видання індивідуального акту органу охорони культурної спадщини, яким на власника покладається зобов`язання щодо забезпечення збереження пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини. Укладання охоронних договорів спрямоване на реалізацію державної політики у сфері охорони культурної спадщини. Такими договорами не вирішується питання власності на об`єкт культурної спадщини, а лише встановлюється режим використання пам`яток та відповідальність за порушення такого режиму.
При цьому, обов`язок укладення охоронного договору покладається саме на власника пам`ятки, а не на орган охорони культурної спадщини, і саме від власника повинна виходити ініціатива укладення охоронного договору.
Одеська міська рада у поданій нею апеляційній скарзі стверджує, що вона не є одноосібним власником всього житлового будинку, а є лише одним із численних співвласників об`єкта культурної спадщини - пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення «Будинок прибутковий ОСОБА_2 )», розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , в той час як суд першої інстанції фактично переклав на міську раду одноосібну відповідальність за можливе недотримання іншими співвласниками багатоквартирного будинку, фізичними та юридичними особами, вимог щодо використання та збереження об`єкта культурної спадщини, співвласниками якої вини є, що є неприпустимим.
Надаючи правову оцінку таким доводам апелянта колегія суддів звертає увагу на наступне.
Як вже зазначалося колегією суддів, право власності за територіальною громадою зареєстроване КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» в Реєстрі прав власності на нерухоме майно 06.03.2007 на підставі свідоцтва про право власності від 28.02.2007 серії НОМЕР_1 , реєстраційний номер 18083296, номер запису: 256 в книзі: 5-ог-190, номер витягу про реєстрацію права власності 13813913.
Зазначене свідоцтво про право власності від 28.02.2007р. видано виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 29.07.2005р. №259.
Вказаним рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 29.07.2005р. №259 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності» виконавчий комітет вирішив провести технічну інвентаризацію об`єктів нерухомості, оформити та видати свідоцтва про право власності на об`єкти комунальної власності згідно з додатком. В пункті 245 «Переліку об`єктів – пам`яток містобудування та архітектури», що є Додатком на рішення, значиться «житловий дім» за адресою: АДРЕСА_1 , споруджений наприкінці XIX ст. арх. Бернардацци, охоронний номер у комплексі 185-ОД.
Відповідно до ч.1 ст.316, ч.1 ст.317 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Статтею 322 ЦК України передбачено, що власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно ст.182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
Відповідно до п.1 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004р. №1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державній реєстрації прав підлягає, зокрема, право власності на нерухоме майно (ч.1 ст.4 Закону №1952-IV).
Відповідно до п.6 ч.1 ст.27 Закону №1952-IV державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката.
Відповідно до ч.3 ст.3 Закону речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.
Оскільки запис про реєстрацію права власності відповідача та відповідне свідоцтво про право власності є чинними, ніким не скасовані, тому колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що Одеська міська рада є офіційним власником будинку за адресою: АДРЕСА_1 , який є пам`яткою культурної спадщини.
З цих підстав колегія суддів не приймає до уваги посилання міської ради на те, що вимоги позову звернуті до неналежного відповідача - особою, яка наділена правами та обов`язками щодо об`єкт культурної спадщини, є Комунальна установа «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради», за якою закріплені на праві оперативного управління нежитлові підвальні приміщення площею 127,1 кв.м. та площею 228,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , і саме ця уповноважена особа зобов`язана вживати заходів щодо збереження майна та укладення охоронних договорів на об`єкти культурної спадщини, які перебувають на її балансі.
Як вже зазначалося, стаття 23 Закону №1805-III обов`язок щодо укладення з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронного договору покладає саме на власників пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини. 
Щодо доводів відповідача, що пам`ятка культурної спадщини не перебуває у повній власності Одеської міської ради, то суд першої інстанції обґрунтовано погодився з доводами прокурора, що обов`язки власників квартир та нежитлових приміщень пам`ятки, які зареєстровані окремими об`єктами нерухомого майна, поширюються лише на належні їм об`єкти, що є лише внутрішніми частинами будівлі.
Як вбачається з матеріалів справи, органом охорони культурної спадщини укладено лише договори з власниками окремих приміщень у вказаній будівлі пам`ятці (приміщення квартири АДРЕСА_3 , квартири АДРЕСА_4 (переобладнаної під офіс), 445/1000 частин квартири АДРЕСА_2 , на 116/1000 частин приміщень квартири АДРЕСА_2 , квартири АДРЕСА_5 , квартири АДРЕСА_6 , квартири АДРЕСА_7 , квартири АДРЕСА_8 , квартири АДРЕСА_9 , квартири АДРЕСА_10 , на нежитлові приміщення підвалу (загальною площею 132,2 кв.м.), нежитлове приміщення підвалу (загальною площею 18,60 кв.м.), нежитлове приміщення підвалу (загальною площею 156,4 кв.м.), нежитлові приміщення першого поверху (загальною площею 183,3 кв.м.), нежитлові приміщення першого поверху № 503 (загальною площею 165,8 кв.м.), нежитлові приміщення салону-магазину першого поверху (загальною площею (56,1 кв.м.), нежитлове приміщення першого поверху №503, нежитлові приміщення третього поверху (загальною площею 187,4 кв.м.), нежилі приміщення третього поверху (загальною площею 181,8 кв.м.), приміщення площею 127,1 (127,9) кв.м., приміщення горища (загальною площею 460,4 кв.м.), нежитлових приміщень кафе (загальною площею 161,60 кв.м.), які стосуються вимог щодо використання лише відповідної незначної частини будівлі-пам`ятки, а не всієї будівлі, крівлі, фасадів тощо. 
З таких договорів вбачається, що власник (квартири, нежитлового приміщення) зобов`язується використовувати частину пам`ятки (квартиру або нежитлові приміщення) у будівлі-пам`ятці, виключно для діяльності, що не причиняє ушкоджень пам`ятці, утримувати частину пам`ятки в належному санітарному, протипожежному та технічному стані, своєчасно проводити поточний та капітальний ремонт частини пам`ятки тощо.
Натомість, предметом даного позову є зобов`язання саме Одеської міської ради, як власника будівлі в цілому, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 28.02.2007р., виданим виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 29.07.2005р. №259, укласти охоронний договір на об`єкт культурної спадщини, який перебуває у її власності. 
З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що судом обґрунтовано відхилено клопотання відповідача про залучення до справи в якості співвідповідачів власників квартир та нежитлових приміщень у будинку за вказаною адресою.
Більше того, як слідує з матеріалів справи, право власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , яке в цілому складається з жилого будинку літ. «А», загальною площею 4455.22 кв.м., Одеська міська рада набула вже після приватизації та продажу значної частини житлових та нежитлових приміщень у будинку.
За наведеного, колегія суддів не приймає до уваги доводи апелянта про те, що Одеська міська рада є лише співвласником домоволодіння, а не його власником, на якого Законом покладено обов`язок укласти охоронний договір. 
Як правильно зазначив суд першої інстанції, Одеська міська рада протягом одного місяця з моменту набуття права власності на об`єкт культурної спадщини – «Будинок прибутковий ОСОБА_3 (арх. ОСОБА_4 )», тобто не пізніше 06.04.2007р., була зобов`язана укласти охоронний договір з органом охорони культурної спадщини.
Відповідно до листа Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації від 05.03.2025р. №703/10/01-12/2-25/201 охоронний договір на пам`ятку «Будинок прибутковий ОСОБА_2 )» за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 34 на розі вул. Троїцької, в цілому не укладено. 
Підсумовуючи наведене, колегія суддів вважає правильним висновок суду першої інстанції про визнання протиправною бездіяльності Одеської міської ради щодо не укладення охоронного договору на об`єкт культурної спадщини «Будинок прибутковий ОСОБА_2 )», розташований за адресою: вул. Італійська, 34 - ріг вул. Троїцької, м. Одеса, та зобов`язання міську раду укласти з Департаментом культури, національностей, релігій та охорони культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації охоронний договір на об`єкт культурної спадщини «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацци О.Й.)», розташований за адресою: вул. Італійська, 34 - ріг вул. Троїцької, м Одеса, на умовах і в порядку, що визначені постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001р. №1768.
Що ж до посилань апелянта на те, що судом протиправно не залучено у якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департамент культури, туризму та охорони культурної спадщини Одеської міської ради, комунальне підприємство «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський» та Приморську районну адміністрацію Одеської міської ради, то колегія суддів, з огляду на зміст позовних вимог, вважає, що відсутні будь-які підстави для залучення вказаних осіб третіми особами у спорі, оскільки рішення суду не може вплинути на їхні права, свободи, інтереси або обов`язки.
Таким чином, доводи апеляційної скарги Одеської міської ради не спростовують висновків суду в частині задоволення позову, а тому підстав для задоволення скарги відповідача та скасування рішення Одеського окружного адміністративного суду від 28 травня 2026 року у відповідній частині колегія суддів не вбачає. 
Що ж до вимог позову про зобов`язання Одеську міську раду привести до належного стану об`єкт культурної спадщини – «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацци О.Й.)», який розташований за адресою: вул. Італійська, 34 - ріг вул. Троїцької в м. Одесі, шляхом проведення ремонтно реставраційних робіт, в задоволенні яких прокурору було відмовлено оскаржуваним судовим рішенням, колегія суддів виходить з наступного.
Відповідно до частини першої статті 24 Закону №1805-III власник або уповноважений ним орган, користувач зобов`язані утримувати пам`ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору.
Стаття 27 Закону №1805-III встановлює, що у разі, коли пам`ятці загрожує небезпека пошкодження, руйнування чи знищення, власник або уповноважений ним орган, особа, яка набула права володіння, користування чи управління, зобов`язані привести цю пам`ятку до належного стану (змінити вид або спосіб її використання, провести роботи з її консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту та пристосування).
Якщо власник або уповноважений ним орган, особа, яка набула права володіння, користування чи управління, самостійно не здійснюють заходів, передбачених у частині першій цієї статті, то відповідний орган охорони культурної спадщини може зобов`язати їх здійснити ці заходи, видавши відповідне розпорядження.
Тобто, власник зобов`язаний вживати заходи для збереження пам`яток, запобігання їх пошкодженню, руйнуванню або знищенню.
Частина друга статті 6 Закону №1805-III встановлює повноваження органів охорони культурної спадщини районних державних адміністрацій, виконавчого органу сільської, селищної, міської ради відповідно до їх компетенції у сфері охорони культурної спадщини щодо пам`яток місцевого значення, зокрема:
- забезпечення захисту об`єктів культурної спадщини від загрози знищення, руйнування або пошкодження (пункт 6);
- організація розроблення та погодження відповідних програм охорони культурної спадщини (пункт 8);
- видання розпоряджень та приписів щодо охорони пам`яток місцевого значення, припинення робіт на цих пам`ятках, їх територіях та в зонах охорони, якщо ці роботи проводяться за відсутності затверджених або погоджених з відповідним органом охорони культурної спадщини програм та проектів, передбачених цим Законом дозволів або з відхиленням від них (пункт 14);
- застосування фінансових санкцій за порушення цього Закону (пункт 20).
Стаття 30 Закону №1805-III надає органам охорони культурної спадщини право видавати приписи про заборону будь-якої діяльності юридичних або фізичних осіб, що створює загрозу пам`ятці або порушує законодавство, норми і правила у сфері охорони культурної спадщини.
Системне тлумачення зазначених норм свідчить, що органи охорони культурної спадщини наділені не лише контрольно-наглядовими, а й розпорядчими повноваженнями щодо забезпечення збереження пам`яток. Проте, видання приписів є ефективним лише за умови їх добровільного виконання власником. У разі ухилення власника об`єкта культурної спадщини від виконання приписів виникає необхідність у судовому захисті публічного інтересу.
Тобто, наявність у органу охорони культурної спадщини повноважень щодо видання приписів та розпоряджень не виключає можливості звернення до суду з позовом про зобов`язання власника пам`ятки виконати обов`язки, передбачені охоронним договором, особливо у випадку, коли припис не виконується або ігнорується власником пам`ятки.
Таким чином, орган охорони культурної спадщини має особливі повноваження у договірних відносинах: визначає обов`язковий зміст договору, здійснює контроль за його виконанням, може застосовувати заходи примусу до порушників.
У постанові від 06 серпня 2024 року у справі №160/17086/23 Верховний Суд підтвердив, що орган охорони культурної спадщини має право звернутися до суду з позовом про зобов`язання власника пам`ятки провести ремонтно-реставраційні роботи, якщо власник не виконує свої обов`язки за охоронним договором, а пам`ятка перебуває у незадовільному стані та потребує невідкладного втручання для запобігання її руйнуванню.
У цьому контексті позов про зобов`язання власника привести пам`ятку до належного стану є необхідним елементом механізму «належного урядування». Такий підхід забезпечує власнику реальну можливість реалізувати своє конституційне право власності на майно шляхом виконання вимог законодавства та умов охоронного договору, водночас створюючи правову основу для оцінки ступеня добросовісності поведінки власника та правомірності подальшого застосування процедури примусового викупу.
Також, в постанові Верховного Суду від 27.01.2026р. у справі №400/1773/25 наведені такі узагальнені висновки, які підлягають врахуванню судом при вирішенні даного спору:
- викуп пам`ятки у власника, який не виконує умови охоронного договору, фактично нівелював би правове значення охоронного договору як адміністративного договору, що встановлює взаємні права та обов`язки сторін;
- охоронний договір, укладений на підставі статті 23 Закону №1805-III, є юридично обов`язковим актом, у якому конкретизуються обов`язки власника щодо утримання пам`ятки, види і терміни виконання реставраційних, консерваційних, ремонтних робіт. Якщо будь-яке порушення цих обов`язків автоматично призводитиме до примусового викупу пам`ятки, це означатиме, що договірні зобов`язання власника позбавлені практичного змісту та можливості їх примусового виконання;
- згідно з частиною першою статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Водночас, частина сьома цієї статті передбачає, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі;
- стаття 21 Закону №1805-III є механізмом крайнього втручання у право власності, який застосовується у випадках, коли власник систематично і грубо порушує режим використання пам`ятки, що загрожує повною втратою нею культурного значення, і коли інші засоби (зокрема, судове зобов`язання виконати охоронний договір) виявилися неефективними або неможливими;
- натомість статті 24 та 27 Закону №1805-III встановлюють первинний механізм забезпечення збереження пам`яток через покладення на власника обов`язку утримувати пам`ятку у належному стані та можливість органу охорони культурної спадщини зобов`язати власника здійснити відповідні заходи.
- системне тлумачення цих норм свідчить, що законодавець передбачив ряд заходів реагування на порушення власником обов`язків щодо утримання пам`ятки: видання органом охорони культурної спадщини припису про усунення порушень (стаття 30 Закону №1805-III); звернення до суду з позовом про зобов`язання власника виконати обов`язки за охоронним договором (статті 24, 27 Закону №1805-III у поєднанні з пунктом 4 частини першої статті 19 КАС України); примусовий викуп пам`ятки як крайній захід у разі систематичного грубого порушення режиму використання або неналежного утримання, що загрожує втратою культурного значення (стаття 21 Закону №1805-III);
- обов`язок власника утримувати пам`ятку у належному стані є безумовним і не залежить від того, чи має власник конкретні плани щодо реконструкції або іншого використання об`єкта. Навіть якщо власник має намір у майбутньому здійснити капітальну реконструкцію з елементами реставрації, він зобов`язаний до початку таких робіт запобігати подальшому руйнуванню пам`ятки, вживати консерваційних та протиаварійних заходів.
- за таких обставин, органи охорони культурної спадщини відповідного рівня можуть зобов`язати власника у судовому порядку привести пам`ятку архітектурної спадщини до належного стану і це є обґрунтованим та пропорційним способом захисту публічного інтересу.
- положення статті 54 Конституції України щодо обов`язку держави забезпечувати збереження історичних пам`яток та інших об`єктів культурної цінності набули б декларативного характеру за відсутності реального механізму їх реалізації, зокрема можливості застосування судового примусу до недобросовісного власника об`єкта культурної спадщини. У цій категорії спорів звернення до суду є не лише процесуальним правом позивача, а й гарантією виконання державою свого конституційного обов`язку перед нинішнім і майбутніми поколіннями.
Враховуючи наведені правові позиції Верховного Суду, колегія суддів зазначає, що Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації має контролювати належне виконання Одеською міською радою зобов`язань за охоронним договором та, за наявності підстав, може звернутися до суду з позовом до власника будівлі про зобов`язання привести її в належний стан згідно з вимогами цього охоронюваного договору.
Отже, відповідно до положень законодавства, обов`язок щодо утримання пам`ятки архітектури в належному стані, а також відповідальність за невиконання такого обов`язку, виникає, передусім, на підставі охоронного договору. А відтак, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про передчасність заявлених вимог про зобов`язання Одеську міську раду привести до належного стану об`єкт культурної спадщини – «Будинок прибутковий Шполянського (арх. Бернардацци О.Й.)», який розташований за адресою: вул. Італійська, 34 - ріг вул. Троїцької в м. Одесі, шляхом проведення ремонтно реставраційних робіт.
До того ж, спосіб виконання обов`язку по збереженню пам`ятки має визначатися власником пам`ятки архітектури та відповідним органом охорони культурної спадщини, залежно від результатів обстеження та фахових висновків, на підставі погодженої науково-проектної документації.
Доводи апеляційної скарги Одеської обласної прокуратури таких висновків суду не спростовують.
Підсумовуючи наведене у сукупності колегія суддів доходить висновку, що судом першої інстанції правильно встановлено обставини справи та постановлено судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. А відтак, відповідно до ст.316 КАС України, за наслідками розгляду апеляційних скарг на рішення суду першої інстанції суд апеляційної інстанції залишає апеляційні скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. 
З огляду на залишення рішення суду першої інстанції без змін, відповідно до приписів статті 139 КАС України, підстави для розподілу судових витрат відсутні.
Враховуючи, що дана справа правомірно віднесена судом першої інстанції до категорії незначної складності та розглядалась за правилами спрощеного провадження, тому постанова суду апеляційної інстанції, відповідно до ч.5 ст.328 КАС України, в касаційному порядку оскарженню не підлягає.
Керуючись ст.ст. 308, 311, п.1 ч.1 ст.315, ст.ст. 316, 321, 322, 325, 328 КАС України, колегія суддів - 

П О С Т А Н О В И Л А :

Апеляційні скарги заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної (військової) адміністрації та Одеської міської ради залишити без задоволення, рішення Одеського окружного адміністративного суду від 28 травня 2026 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дати її прийняття та оскарженню в касаційному порядку не підлягає, крім випадків, передбачених п.2 ч.5 ст.328 КАС України.

Повний текст судового рішення виготовлений 10 серпня 2026 року.

Головуючий: І.Г. Ступакова

Судді: А.І. Бітов

О.В. Лук`янчук