справа № 752/3128/25
провадження № 22-ц/824/5428/2026
головуючий у суді І інстанції Кордюкова Ж.І. 

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 серпня 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Писаної Т.О.
суддів - Приходька К.П., Журби С.О.
за участю секретаря судового засідання - Івкової Д.Л.
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» на рішення Голосіївського районного суду міста Києвавід 03 листопада 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про розірвання договору, стягнення коштів та пені,

В С Т А Н О В И В:

У січні 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Маринушкін А.Г. звернувся до суду з позовом, в якому просив: розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 03 травня 2018 року № 85640 та додаткову угоду № 1 до договору № 85640 від 03 травня 2018 року про участь у Фонді фінансування будівництва від 14 липня 2018 року, укладені між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Гарант Капітал»; стягнути з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 сплачені по договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03 травня 2018 року № 85640 грошові кошти у розмірі 1 311 362,01 грн. та пеню за прострочення надання послуги у розмірі 48 507 280,75 грн. 
Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 03 листопада 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково.
Розірвано договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 та додаткову угоду №1 до договору № 85640 від 03.05.2018 про участь у Фонді фінансування будівництва від 14.07.2018, укладені між ОСОБА_1 та Акціонерним Товариством Акціонерним комерційним банком «Аркада», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант капітал».
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант капітал» на користь ОСОБА_1 , сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640, грошові кошти у розмірі 1311362 (один мільйон триста одинадцять тисяч триста шістдесят дві) грн 01 коп.
Відмовлено у задоволенні решти позовних вимог.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант капітал» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 484 (чотириста вісімдесят чотири) грн 48 коп. та витрати на правничу допомогу у розмірі 2264 (дві тисячі двісті шістдесят чотири) грн 43 коп.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант капітал» на користь держави судовий збір у розмірі 2256 (дві тисячі двісті п`ятдесят шість) грн 47 коп.
Не погоджуючись із указаним рішенням суду представник ТОВ «ФК «Гарант Капітал» - Колеснікова Ю.Е. звернулася до суду із апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати в частині задоволення позову та ухвалити в цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову повністю.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач посилається на те, що висновки суду першої інстанції про наявність підстав для розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ) та стягнення коштів є помилковими, оскільки вони не відповідають фактичним обставинам справи, зроблені внаслідок неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильного дослідження та оцінки доказів, а також неправильного застосування норм матеріального та процесуального права.
Зокрема, апелянт зазначає, що суд першої інстанції безпідставно визначив листопад 2019 року як строк, порушення якого є підставою для розірвання договору, тоді як зазначена дата є лише запланованою датою введення в експлуатацію окремого житлового будинку, визначеною в договорі про участь у ФФБ та свідоцтві про участь у ФФБ, і відповідно до умов договору могла бути змінена забудовником. При цьому апелянт наголошує, що відповідно до умов договору про участь у ФФБ забудовник мав право переносити заплановану дату введення об`єкта в експлуатацію з обов`язковим повідомленням управителя, який, у свою чергу, повідомляє довірителя, а таке перенесення саме по собі не свідчить про порушення зобов`язань.
Крім того, відповідач вказує, що підставою для розірвання договору відповідно до положень спеціального закону є порушення строку спорудження об`єкта будівництва, який визначається у договорі між управителем та забудовником, а не запланованої дати введення в експлуатацію окремої складової об`єкта будівництва, визначеної у договорі з довірителем. За твердженням апелянта, таким строком у спірних правовідносинах є 31 грудня 2020 року, визначений у відповідному договорі між попереднім управителем та забудовником, а не листопад 2019 року, на який послався суд.
Також апелянт зазначає, що на момент спливу вказаної судом дати він не був учасником відповідних правовідносин, оскільки набув статусу управителя ФФБ лише у 2021 році на підставі судового рішення, яким було замінено попереднього управителя. У зв`язку з цим відповідач вважає безпідставним покладення на нього відповідальності за порушення строків, які мали місце до його вступу у правовідносини, та наголошує на відсутності його вини у такому порушенні.
Окремо апелянт звертає увагу на те, що порушення строків будівництва було зумовлено діями попереднього управителя - банку «Аркада», який був визнаний неплатоспроможним та ліквідований, що призвело до зупинення фінансування будівництва, дефіциту коштів та виникнення об`єктивних перешкод для своєчасного завершення будівництва. При цьому відповідач зазначає, що він сам є потерпілою особою у відповідних кримінальних провадженнях, пов`язаних із нецільовим використанням коштів ФФБ попереднім управителем.
Крім того, відповідач наголошує, що у даному випадку не відбулося універсального правонаступництва, а тому він не несе відповідальності за зобов`язаннями попереднього управителя, оскільки йому були передані виключно кошти та документи ФФБ, без переходу всіх прав та обов`язків банку «Аркада».
Апелянт також зазначає, що після його вступу у відповідні правовідносини забудовником було визначено нові строки завершення будівництва, зокрема введення в експлуатацію будинку, в якому знаходиться об`єкт інвестування позивача, заплановано на грудень 2026 року, а завершення будівництва об`єкта в цілому - на 2030 рік, і на момент розгляду справи такі строки не є порушеними.
Водночас відповідач вважає, що суд першої інстанції не надав належної оцінки умовам договору щодо можливості перенесення строків, обставинам зміни управителя ФФБ, а також факту обізнаності позивача про зміну строків будівництва та відсутності з його боку заперечень протягом тривалого часу, що свідчить про передчасність висновків суду щодо наявності підстав для розірвання договору.
Відзив на апеляційну скаргу до Київського апеляційного суду не надходив.
04 травня 2026 року до Київського апеляційного суду від представника ТОВ «ФК «Гарант Капітал» - Колеснікової Ю.Е. надійшли письмові пояснення у справі, у яких вона просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині задоволення позову та ухвалити в цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову повністю.
У судовому засіданні 18 серпня 2026 року представник апелянта ТОВ «ФК «Гарант Капітал» - Рабченюк Л.П. просила рішення суду першої інстанції скасувати в частині задоволення позову та ухвалити в цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову повністю.
У судове засідання, призначене на 18 серпня 2026 року, представник ОСОБА_1 - Маринушкін А.Г. не з`явився, будучи належним чином повідомленими про час, день та місце розгляду справи, що підтверджується звітом про доставку вихідної кореспонденції Київського апеляційного суду (том 7, а.с. 240).
Відповідно до положень статей 223, 372 ЦПК України неявка належним чином повідомлених учасників справи не перешкоджає її апеляційному розгляду.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними.
Разом з тим частина друга вказаної статті передбачає, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Тобто, процесуальним законом суду апеляційної інстанції надано право розгляду справи за відсутності сторін, які належним чином повідомлені про розгляд справи.
Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, передумовою якого є не відсутність учасників справи, а неможливість вирішення спору в судовому засіданні (правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 25 червня 2024 року в справі №359/6678/19, провадження № 61-17877св23).
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з таких підстав.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону відповідає.
При ухваленні рішення судом першої інстанції встановлено, що 03.05.2018 між АТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 укладено договір №85640 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого довіритель на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво», що затверджені рішенням Правління ПАТ АКБ «Аркада», надає свою згоду на учать у фонді фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво».
Відповідно до п. 2, 3 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 за цим договором довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати Правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, визначеного в п. 6 цього Договору.
Управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до Правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів (оперативний резерв) залишається в управління управителя. Після закінчення будівництва, введення об`єкта будівництва в експлуатацію, підключення його до інженерних мереж, передачі його об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною документацією та, відповідно, під заселення Довірителям кошти оперативного резерву управитель перераховує забудовнику.
Відповідно до п. 5 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 об`єктом будівництва за цим договором є житлові будинки та об`єкти соціально-побутової сфери, складова частина об`єкта будівництва: житловий будинок АДРЕСА_1 , будівництво якого організує забудовник ТОВ «Аркада-будівництво» та фінансує управитель за рахунок отриманих в управління від довірителя коштів.
Запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 - серпень 2020 року.
Відповідно до п. 6 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 відповідно до правил фонду та цього договору за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об`єкта інвестування: квартира за адресою: АДРЕСА_3 , в житловому будинку АДРЕСА_4 , кількість кімнат 3, загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 85,12 кв.м.
Відповідно до пп. 8, 12 п. 7 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 управитель зобов`язаний виплатити кошти довірителю за його письмовою заявою відповідно до правил фонду та цього договору, а також письмово повідомити довірителя про внесення змін до Правил фонду, зміну технічних характеристик об`єкта будівництва та/або об`єкта інвестування на підставі листа забудовника, збільшення строку будівництва більше як на 90 днів, введення об`єкта будівництва в експлуатацію з наданням на його письмову вимогу копії відповідного акта, відкріплення від довірителя об`єкта інвестування на умовах цього договору, зміну місцезнаходження управителя.
Відповідно до пп. 1, 3 п. 9 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 довіритель зобов`язаний виконувати всі умови правил фонду та цього договору, у т.ч. дотримуватися визначених в цьому договорі: порядку передачі коштів в управління управителю, порядку здійснення остаточних розрахунків за даними БТІ, порядку отримання довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування; дотримуватися графіка внесення коштів, визначеного у свідоцтва про учать у фонді та закінчити всі розрахунки у такі строки: якщо до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію залишилось більше 2 місяців - не пізніше ніж за 3 місяці до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію, в іншому випадку - протягом місяця з дати укладання договору,
Відповідно до пп. 3, 10 п. 10 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 довіритель має право до запланованої дати прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, на умовах, визначених цим договором відмовитися від участі у фонді шляхом розірвання цього договору та отримати з фонду кошти відповідно до Правил фонду та цього договору.
Відповідно до пп. 2 п. 28 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 управління майно за цим договором припиняється у разі відмови довірителя від участі у фонді.
Відповідно до п. 43 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 зміни до цього договору вносяться у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Додатки та зміни до цього договору є його невід`ємною частиною і мають однакову юридичну силу. При перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться, управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення об`єкта в експлуатацію буде вважатися зазначена у свідоцтва про участь у фонді.
06.03.2019 між АТ АКБ «АРКАДА» та позивачем укладено договір №85640 про уступку майнових прав, за яким банк уступив довірителю майнові права на об`єкт інвестування:
житлові будинки та об`єкти соціально-побутової сфери на АДРЕСА_3 ; складова частина об`єкта будівництва житловий будинок, АДРЕСА_2 ;
об`єкт інвестування має такі характеристики: Вид об`єкта інвестування Квартира Номер об`єкта інвестування 207. Поверх (за проектом) 8. Кількість кімнат (за проектом) 3. Загальна площа (за проектом) /кв.м/ 85,12 кв.м. Вартість об`єкта інвестування на 13113621 грн.
Позивач сплатив на користь АТ АКБ «Аркада» грошові кошти у загальному розмірі 1311362,01 грн., що підтверджується квитанціями доданими до позовної заяви.
06.03.2019 ОСОБА_1 отримав свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада будівництво», об`єкт інвестування квартира номер об`єкта інвестування 207. Поверх (за проектом) 8. Кількість кімнат (за проектом) 3. Загальна площа (за проектом) /кв.м/ 85,12 кв.м. сума внесених коштів 13113621 грн., запланована дата введення в експлуатацію - листопад 2019 року, запланована дата передачі під заселення - лютий 2020 року.
Листом АТ АКБ «АРКАДА» від 04.12.2019 № 4642/7/1 повідомлено позивача, що згідно з листом ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО» (вихідний № 1852 від 22.11.2019 року) з змінились заплановані дати введення в експлуатацію та передачі під заселення житлового будинку АДРЕСА_5 , введення будинку в експлуатацію перенесено на лютий 2020 року, а передача під заселення - березень 2020 року.
Листом № 714/7/1 від 03.03.2020 АТ АКБ «Аркада» позивач проінформований, що нова запланована дата введення будинку в експлуатацію була перенесена на травень 2020 року, а передачі під заселення - червень 2020 року, а згідно з лист № 1601/7/1 від 03.06.2020 від АТ АКБ «Аркада доведене до відома рішення ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО» про зміну запланованих дат - дата введення будинку в експлуатацію перенесена на серпень 2020 року, а дата передачі під заселення - на вересень 2020 року.
У травні 2020 року позивач звернувся до АТ АКБ «АРКАДА» щодо дострокового розірвання договору від 03.05.2018 № 85640, проте листом вихідний № 1873/7/1 від 25.06.2020 відповідач відмовив у достроковому розірванні договору.
Відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестиції, закріпленого за позивачем, не закінчено, будинок не введений в експлуатацію, квартира не передана у власність позивача станом на день розгляду справи.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.01.2021 у справі № 910/14860/20, яке набрало законної сили 12.02.2021, замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада Будівництво» з АТ АКБ «Аркада на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал».
01.11.2021 ТОВ «ФК «Гарант капітал» повідомило позивача про заміну управителя фонду фінансування будівництва з АТ АКБ «Аркада» на ТОВ «ФК «Гарант капітал», а також про збільшення строків будівництва об`єкту будівництва: запланована дата введення житлового будинку в експлуатацію - грудень 2029 року, запланований строк передачі для заселення - березень 2030 року.
Судом першої інстанції також встановлено, що відповідно до умов п. 5 договору від 03.05.2018 №85640 запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 є листопад 2019 року.
Згідно із свідоцтвом про участь у ФФБ виду А «ЕВРИКА» за програмою ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО (Договір № 85640 від 06.05.2018) від 06 березня 2019 року запланованою датою введення будинку в експлуатацію визначено листопад 2019 року, а передачі під заселення - лютий 2020 року.
Судом першої інстанції також було встановлено, а сторонами не оспорювалось, що будівництво не закінчено, будинок не введений в експлуатацію, право власності на об`єкт інвестування за позивачем не зареєстроване та об`єкт інвестування йому не передавався.
Суд першої інстанції враховуючи встановлені обставини, що позивач належним чином виконав взяті на себе зобов`язання за договором від 03.05.2018 №85640, а відповідачем як управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі позивачу у власність об`єкта інвестування, оскільки затримано введення об`єкта будівництва в експлуатацію та здачу під заселення понад строки визначені у договорі, термін здачі вказаного будинку під заселення відповідач не зазначає, відомості про те, що на сьогодні будинок повністю споруджений відсутні, дійшов висновку, що позивач не має можливості отримати об`єкт інвестування (квартиру) відповідно до укладеного договору, що свідчить про істотне порушення управителем договору, внаслідок чого порушуються права позивача як довірителя отримати те, на що він розраховував при його укладенні.
Ураховуючи наведене суд в оскаржуваному рішенні дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині розірвання договору від 03.05.2018 №85640 та додаткової угоди до нього, а також стягнення сплачених позивачем на їх виконання коштів у розмірі 1 311 362,01 грн.
Щодо вимог про стягнення з відповідача пені в розмірі 48507280,75 грн суд першої інстанції відмовив. Жодна із сторін спору рішення суду першої інстанції у відповідній частині не оспорює, тому рішення в цій частині не є предметом перевірки цього апеляційного провадження.
Колегія апеляційного суду з висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для розірвання договору та повернення грошових коштів погоджується з огляду на наступне.
Відповідно до пунктів 3.1.1.14 договорів №№ 1-3 Управитель ФФБ (ТОВ «ФК «С-ІНВЕСТБУД») не несе відповідальності за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
Відповідно до п.4.1. Правил ФФБ виду А «Еврика» саме забудовник зобов`язаний організувати спорудження об`єкта будівництва та ввести його в експлуатацію в законодавством порядку та передати об`єкти інвестування довірителям ФФБ у строки та на умовах, визначених Законом № 978-IV, цими Правилами та договором про участь у ФФБ.
Таким чином, саме забудовник і несе відповідальність за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію.
Зі змісту договору від 03.05.2018 №85640, Правил ФФБ виду А, вбачається, що ними не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а тому відсутні підстави для покладення на відповідача, як управителя, відповідальності за несвоєчасне введення спірного об`єкта в експлуатацію.
Крім того, відповідач не здійснює будівництво спірного об`єкта, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника. У визначених договорах обов`язками управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - передачі у власність довірителю закріплених за ним об`єктів інвестування.
Позивач не довів, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності з боку відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).
Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без надання беззаперечних доказів того, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод(далі - Конвенція) кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Згідно зі статтею 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
У статті 129 Конституції України визначено, що суддя, здійснюючи правосуддя, є незалежним та керується верховенством права. Основними засадами судочинства є, зокрема забезпечення права на апеляційний перегляд справи та у визначених законом випадках - на касаційне оскарження судового рішення.
Ці засади є конституційними гарантіями права на судовий захист.
Згідно зі статтями 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
У частині першій статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до частини першої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Судом першої інстанції правильно встановлено, що правовідносини сторін за цим договором регулюються Законом України від 19 червня 2003 року №978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»зі змінами та доповненнями, ЦК України та іншими законодавчими актами (пункт 13.3 договору).
Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.
Статтею 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном; управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.
Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
В частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента, визначені умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
У справі, яка переглядається, суди встановили, що між сторонами було укладено договір № 85640 від 03 травня2018 року про участь у ФФБ, предметом договору є квартира за адресою: АДРЕСА_3 , в житловому будинку АДРЕСА_6 , кількість кімнат - 3, загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 82,15 кв.м.
Відповідно до частини першої статті 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Згідно зі статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів може здійснюватися виключно, у тому числі, через фонди фінансування будівництва.
Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України "Про інвестиційну діяльність"інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю є Закон України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»(далі - Закон № 978-IV).
За змістом положень статей 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV з метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа як управитель створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном.
Відповідно до статті 9 Закону № 978-IV управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.
Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.
Частиною першою статті 7 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"визначено, що управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах.
Згідно зі статтею 11 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду "А" та ФФБ виду "Б". Для ФФБ виду "А" поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
Згідно з частиною другою статті 12 цього Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання взятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.
Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абзаци перший-третій частини другої статті 13 Закону № 978-IV).
Згідно з частиною першою статті 18 Закону № 978-IV управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.
Відповідно до частини четвертої статті 18 Закону № 978-IV у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у фонді з підстав, визначених цією частиною.
У статті 18 Закону № 978-IV визначено порядок контролю управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором.
Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.
Згідно з частиною одинадцятою статті 20 Закону № 978-IV для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію.
Верховний Суд у постанові від 22 жовтня 2025 року у справі № 752/8593/24 вказав на те, що забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або передати право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки (майнові права на предмет іпотеки - для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому») управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.
У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
Так, майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20), у постановах Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі № 923/447/15.
Як уже встановлено з матеріалів справи, 03 травня 2018 року між АТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 укладено договір № 85640 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», за умовами якого за позивачем закріплено об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_7 , загальною площею 85,12 кв. м.
Позивач належним чином виконав свої договірні зобов`язання та сплатив грошові кошти у загальному розмірі 1 311 362,01 грн, що сторонами не заперечується.
Водночас будинок, у якому знаходиться закріплений за позивачем об`єкт інвестування, станом на час звернення ОСОБА_1 з позовом не введено в експлуатацію, квартира позивачу не передана, право власності на неї за позивачем не зареєстровано.
При цьому матеріалами справи підтверджується, що визначена сторонами запланована дата введення житлового будинку АДРЕСА_2 в експлуатацію неодноразово переносилася. Первісно такою датою був листопад 2019 року, у подальшому - лютий 2020 року, травень 2020 року та серпень 2020 року.
Колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги в тій частині, що пункт 43 договору № 85640 прямо передбачає можливість перенесення забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію. При цьому зміни до самого договору у такому випадку не вносяться, а управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, у якому зазначається нова запланована дата введення об`єкта в експлуатацію.
Разом з тим наведена умова договору не може тлумачитися як така, що надає забудовнику або управителю право безстроково переносити строки виконання зобов`язань та позбавляє довірителя можливості реалізувати передбачене законом і договором право на припинення участі у ФФБ та повернення внесених ним коштів.
Навпаки, пункт 43 договору свідчить про те, що при перенесенні запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію така нова дата повинна бути належним чином визначена та доведена до відома довірителя шляхом оформлення нового свідоцтва про участь у фонді.
При цьому сама можливість перенесення запланованої дати не означає, що довіритель позбавлений права реагувати на тривале невиконання забудовником зобов`язань щодо спорудження об`єкта та реалізувати передбачені законом способи захисту свого права.
Колегія суддів також враховує, що ще у травні 2020 року, тобто до заміни управителя ФФБ, позивач звертався до АТ АКБ «Аркада» із заявою про дострокове розірвання договору № 85640 у зв`язку з невиконанням зобов`язань щодо своєчасного введення об`єкта в експлуатацію.
Зазначена обставина відповідачем не заперечувалася.
За результатами розгляду такого звернення АТ АКБ «Аркада» листом від 25 червня 2020 року відмовило позивачу у достроковому розірванні договору.
Таким чином, ще до заміни управителя позивач чітко та недвозначно виявив свою волю на припинення участі у ФФБ та повернення внесених ним коштів у зв`язку з невиконанням зобов`язань щодо спорудження об`єкта.
За таких обставин колегія суддів не може погодитися з доводами апелянта про те, що позивач після заміни управителя був зобов`язаний повторно звертатися до ТОВ «ФК «Гарант Капітал» із новою заявою про відмову від участі у ФФБ.
Заміна управителя ФФБ не змінює самого волевиявлення довірителя щодо припинення договірних правовідносин та не може покладати на нього обов`язок повторно вчиняти ті самі дії, які він уже вчинив до заміни управителя, якщо новий управитель був поставлений у відповідні правовідносини та набув статусу управителя за тим самим ФФБ.
Відсутність повторної заяви, адресованої саме новому управителю, за встановлених у цій справі обставин не є самостійною підставою для відмови у позові в частині розірвання договору.
Колегія суддів при цьому виходить із того, що право довірителя на припинення участі у ФФБ не може ставитися у залежність виключно від зміни суб`єкта, який здійснює управління відповідним ФФБ.
Крім того, за змістом пункту 10 договору № 85640 довіритель має право до запланованої дати прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, на умовах, визначених договором, відмовитися від участі у фонді шляхом розірвання цього договору та отримати з фонду кошти відповідно до Правил фонду та договору.
Пунктом 28 договору також передбачено припинення управління майном у разі відмови довірителя від участі у фонді.
Отже, умовами самого договору передбачено можливість припинення відповідних правовідносин за волевиявленням довірителя.
У даному спорі позивач в обгрунтування підстав для припинення спірних правовідносин шляхом розірвання договору посилається на тривале невиконання зобов`язань, зокрема забудовником. 
Колегія апеляційного суду відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що відсутнє істотне порушення зобов`язань зі сторони відповідача, оскільки залишається встановленим та не спростованим порушення прав позивача за рахунок тривалого невиконання зобов`язань зі сторони іншого учасника спірних правовідносин, а саме забудовника, наслідком чого і є право розірвання договору за ініціативою позивача як довірителя, що відповідає як загальним положенням про розірвання договору унаслідок порушення зобов`язань, так і спеціальним нормам права, що регулюють спірні правовідносини. 
При цьому колегія суддів звертає увагу на суперечливість позиції відповідача щодо правової природи та наслідків відмови довірителя від участі у ФФБ.
З одного боку, апелянт посилається на те, що розірвання договору на підставі частини четвертої статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» фактично є відмовою довірителя від участі у ФФБ та повинно здійснюватися у порядку, визначеному Правилами фонду і договором.
З іншого боку, відповідач стверджує, що повернення коштів після такої відмови можливе лише після реалізації відповідного об`єкта наступному довірителю, а оскільки квартира АДРЕСА_8 на момент звернення до суду не була реалізована, вимоги позивача про повернення коштів є передчасними.
Такий підхід є суперечливим і фактично унеможливлює реалізацію невід`ємного права довірителя на припинення участі у ФФБ та повернення належних йому коштів.
Колегія суддів виходить із того, що неможливість забезпечення порядку реалізації відповідного об`єкта інвестування після припинення участі первісного довірителя у ФФБ не може бути підставою для обмеження права довірителя на припинення договірних правовідносин.
За таких обставин доводи апелянта про передчасність звернення позивача до суду з вимогами про розірвання договору та повернення коштів є необґрунтованими.
Колегія суддів також не погоджується з доводами апеляційної скарги про те, що відсутність вини ТОВ «ФК «Гарант Капітал» у порушенні первісних строків будівництва виключає можливість задоволення вимог позивача.
Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів.
Таким чином, закон прямо пов`язує право довірителя на дострокове припинення правовідносин із порушенням строків спорудження об`єкта будівництва, не встановлюючи при цьому як необхідну передумову для реалізації такого права доведення вини саме нового управителя у виникненні первісного порушення.
У цій справі встановлено, що строк спорудження об`єкта був неодноразово продовжений, будинок у встановлені у попередній редакції умов договору строки не введено в експлуатацію, та на момент розгляду справи будівництво не завершено.
Посилання апелянта на те, що ТОВ «ФК «Гарант Капітал» набуло статусу управителя лише у 2021 році, тобто після спливу первісно визначених строків будівництва, саме по собі не спростовує встановленого факту порушення строків спорудження об`єкта забудовником та права довірителя вимагати припинення участі у ФФБ.
Твердження апелянта про відсутність універсального правонаступництва стосовно прав і обов`язків попереднього управителя є безпідставними, оскільки жодних доказів у підтвердження набуття відповідачем обмежених прав чи обов`язків до суду не надано.
У доводах апеляційної скарги сама представник товариства посилається на положення Рішення НКЦПФР від 08.12.2020 № 754 «Про затвердження Порядку передачі фонду фінансування будівництва або фонду операцій з нерухомістю в управління іншій фінансовій установі за рішенням суду», відповідно до яких передбачено, що після набрання законної сили рішенням суду про передачу певного ФФБ або ФОН в управління новому управителю ФФБ або новому управителю ФОН до нового управителя ФФБ переходять усі права та обов`язки щодо довірителів відповідного ФФБ та забудовника.
Факт заміни управителя ФФБ підтверджується рішенням Господарського суду міста Києва від 02 січня 2021 року у справі № 910/14860/20, яке набрало законної сили 12 лютого 2021 року.
Відтак, у відповідача, як нового управителя, права контролювати забудовника та нести усі зобов`язання перед позивачем, як довірителем відповідного ФФБ виникли з 12 лютого 2021 року.
Так само посилання відповідача на те, що він є потерпілою стороною у кримінальних провадженнях, пов`язаних із діяльністю попереднього управителя, не спростовує встановлених у цій цивільній справі обставин та не припиняє права позивача на судовий захист.
Не є підставою для скасування рішення суду і посилання апелянта на встановлення після його вступу у правовідносини нових строків будівництва.
Як убачається з матеріалів справи, 01 листопада 2021 року відповідач повідомив позивача про нову заплановану дату введення житлового будинку в експлуатацію - грудень 2029 року, а передачу для заселення - березень 2030 року.
Таким чином, після заміни управителя строк виконання зобов`язань фактично був перенесений на невизначено тривалий період порівняно з первісними договірними строками.
Саме по собі повідомлення довірителя про нову заплановану дату не свідчить про його згоду на необмежене продовження строку дії договору та не припиняє право довірителя на його розірвання, особливо за умови, що позивач ще до заміни управителя однозначно заявив про бажання припинити участь у ФФБ.
За таких обставин посилання апелянта на те, що позивач протягом певного часу не заперечував проти зміни строків будівництва, не може бути розцінене як відмова від права на судовий захист.
Відповідно до статей 610, 611, 651 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або неналежне виконання, а договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною, а також в інших випадках, установлених договором або законом.
Установивши, що позивач виконав свої обов`язки щодо внесення коштів до ФФБ, натомість будинок у визначені строки не введено в експлуатацію, будівництво не завершено, а об`єкт інвестування позивачу не передано, суд першої інстанції обґрунтовано дійшов висновку про істотне порушення прав позивача та наявність підстав для розірвання договору.
Колегія суддів погоджується з таким висновком.
Щодо позовної вимоги про стягнення 1 311 362,01 грн, колегія суддів зазначає, що її задоволення є безпосереднім наслідком припинення договірних правовідносин та реалізації позивачем права на повернення внесених до ФФБ коштів, що передбачено як умовами Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», так і умовами договору.
Оскільки судом встановлено належне виконання позивачем обов`язку щодо фінансування об`єкта інвестування та відсутність зустрічного виконання з боку відповідача у вигляді передачі об`єкта інвестування у власність позивача, висновок суду першої інстанції про стягнення сплачених позивачем коштів є правильним.
Щодо судових витрат колегія суддів зазначає, що відповідач у суді першої інстанції заявляв клопотання про зменшення витрат на професійну правничу допомогу, однак позивач в апеляційній скарзі та/або запереченнях не оспорює висновки суду першої інстанції у цій частині.
За таких обставин колегія суддів не вбачає необхідності надавати окрему оцінку зазначеному питанню поза межами доводів апеляційної скарги та заперечень на неї.
Таким чином, доводи апеляційної скарги фактично зводяться до іншого тлумачення апелянтом положень договору та спеціального законодавства, однак не спростовують установлених судом першої інстанції фактичних обставин та правильності його висновків.
Суд першої інстанції належним чином встановив обставини справи, надав оцінку доказам у їх сукупності, правильно визначив характер спірних правовідносин та застосував норми матеріального права, що підлягають застосуванню до цих правовідносин.
Порушень норм процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи, колегією суддів не встановлено.
Враховуючи встановлені обставини справи, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про часткове задоволення позову, судом правильно встановлено фактичні обставини справи, правильно застосовано матеріальний закон та дотримано процедуру розгляду справи, встановлену ЦПК України, ухвалено справедливе рішення, тому підстав для його зміни чи скасування колегія суддів не вбачає.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» залишити без задоволення.
Рішення Голосіївського районного суду міста Києвавід 03 листопада 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повний текст постанови складено 27 серпня 2022 року.

Головуючий Т.О. Писана

Судді К.П. Приходько

С.О. Журба