ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 вересня 2026 року | м. Львів | Справа № 926/3356/25

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Орищин Г.В.
суддів Галушко Н.А.
Желіка М.Б.
секретар судового засідання Хом`як Х.А. 
розглянув апеляційну скаргу Чернівецької обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Чернівецької області від 21.04.2026 (повне рішення складено 01.05.2026, суддя С.О.Миронюк)
у справі № 926/3356/25
за позовом Першого заступника керівника Окружної прокуратури міста Чернівці в інтересах держави в особі Чернівецької міської ради, м. Чернівці
до відповідача Дочірнього підприємства «Інтергал-Буд» товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма Інтергал», м. Київ
про стягнення заборгованості в сумі 2 724 215,94 грн

За участю представників:
від прокуратури – Цинайко Н.І.  
від позивача – не з`явився 
від відповідача – Кобрин Л.О. 

Господарський суд Чернівецької області у рішенні від 21.04.2026 ухвалив:- задоволити частково позов першого заступника керівника Окружної прокуратури міста Чернівці в інтересах держави в особі Чернівецької міської ради; - стягнути з Дочірнього підприємства «Інтергал-Буд» товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма Інтергал» на користь Чернівецької міської ради 650144,37 грн заборгованості, з яких: 378267,80 грн сума пайової участі, 227696,96 грн інфляційні втрати, 44179,61 грн 3% річних; - стягнути з Дочірнього підприємства «Інтергал-Буд» товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма Інтергал» на користь Чернівецької обласної прокуратури 7801,73 грн судового збору.
Не погодившись із зазначеним рішенням місцевого господарського суду, Чернівецька обласна прокуратура оскаржила його в апеляційному порядку, подавши апеляційну скаргу, в якій просить: - скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 21.04.2026 у справі № 926/3356/25 та ухвалити нове рішення про задоволення позову прокурора; - стягнути з відповідача на користь Чернівецької обласної прокуратури 24888,86 грн сплаченого судового збору за подання позовної заяви в суді першої інстанції та 29866,63 грн за подання до суду апеляційної скарги.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2026, склад колегії з розгляду справи № 926/3356/25 визначено: головуючий суддя Орищин Г.В., судді Галушко Н.А., Желік М.Б. 
Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 08.06.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Чернівецької обласної прокуратури, поданою на рішення Господарського суду Чернівецької області від 21.04.2026 у цій справі. 
22.06.2026 на адресу Західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 926/3356/25.
Ухвалюючи оскаржуване рішення, місцевий господарський суд виходив із того, що правовідносини щодо сплати пайового внеску між Чернівецькою міською радою та ДП «Інтергал-Буд» виникли у 2005 році, а основне зобов`язання забудовника було врегульоване рішенням Чернівецької міської ради № 881 від 08.12.2005 «Про надання в оренду та користування земельних ділянок, припинення права користування земельними ділянками, відміну та внесення змін в раніше прийняті рішення» та договором № 2024-юр від 14.02.2007, відповідно до яких пайовий внесок мав сплачуватися шляхом передачі територіальній громаді 10% площі житла; таке зобов`язання було частково виконане 26.12.2007 шляхом передачі 19 квартир загальною площею 1792 кв. м, однак щодо корпусу № 7 ІІ черги будівництва, введеного в експлуатацію у 2021 році, фактична площа квартир перевищила площу, за яку пайовий внесок був сплачений наперед, у зв`язку з чим, несплаченою залишилася площа 1406,20 кв. м. Суд врахував, що на момент виникнення та первісного виконання зобов`язання законодавство не забороняло передачу нерухомості як форми пайового внеску, проте, до невиконаної частини зобов`язання застосував законодавство, чинне на момент введення об`єкта в експлуатацію, зокрема п. 2 розділу ІІ Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», яким для відповідних об`єктів передбачався пайовий внесок у розмірі 2% вартості будівництва. З огляду на наведене, суд постановив частково задовольнити позов та стягнути з відповідача 378 267,80 грн пайового внеску, 227 696,96 грн інфляційних втрат та 44 179,61 грн 3% річних, а в задоволенні решти позовних вимог – відмовити.
Прокурор не погодився з ухваленим рішенням місцевого господарського суду та оскаржив його в апеляційному порядку. Зокрема зазначив, що:
- рішення Чернівецької міської ради № 881 та укладений на його виконання договір не встановлювали належного обов`язку зі сплати пайової участі у формі передачі майна. Відповідно до ч. 5 ст. 27 Закону України «Про планування і забудову територій», вимоги щодо пайової участі могли визначатися у вихідних даних на проектування та будівництво, тоді як рішення 38-ї сесії Чернівецької міської ради IV скликання від 08.12.2005 за № 881 було прийняте на підставі ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» і стосувалося надання земельної ділянки в оренду. Рішення міської ради № 881 не містило прямої вимоги про сплату пайової участі, а його п. 96.4 зобов`язував відповідача укласти угоду про передачу Чернівецькій міській раді 10% побудованого житла;
- передача квартир у 2007 році не припиняла обов`язок забудовника щодо пайової участі у розвитку інфраструктури. Укладений сторонами договір № 2024-юр від 14.02.2007 був договором про передачу житла у власність територіальної громади, а не договором про пайову участь. При цьому, ні рішення № 881, ні зазначений договір не передбачали, що передача 10% житла звільняє забудовника від виконання передбаченого містобудівним законодавством обов`язку брати участь у створенні та розвитку інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури. Відтак, суд першої інстанції, ототожнивши передачу квартир із повним виконанням обов`язку зі сплати пайової участі, неправильно визначив правову природу спірних правовідносин;
- спірний обов`язок зі сплати пайової участі стосується будівництва та введення в експлуатацію корпусу № 7, при цьому, передача у 2007 році 19 квартир загальною площею 1791,8 кв. м не могла враховуватися як виконання обов`язку щодо пайової участі стосовно корпусу № 7, оскільки на момент укладення договору № 2024-юр від 14.02.2007 та додаткової угоди № 2 від 24.10.2007, цей корпус не був передбачений проектною документацією у складі ІІ черги будівництва. Згідно з проектною документацією, чинною на той час, до ІІ черги належали будинки № 12, 12а, 13, 13а та 14, тоді як проектна документація, якою корпус № 7 було включено до ІІ черги, розроблена лише у 2021 році;
- до введення в експлуатацію корпусу № 7, зокрема станом на 03.05.2019 — дату видачі сертифіката на корпуси № 3, 5, 6, — забудовником уже було виконано передбачене договором зобов`язання щодо передачі 10% житла, тому передані у 2007 році квартири не можуть вважатися частковою сплатою пайової участі за корпус № 7. До введення в експлуатацію корпусу № 7 відповідач завершив будівництво та ввів в експлуатацію об`єкти загальною площею 18 662,4 кв. м, при цьому, відповідно до акта приймання-передачі від 26.12.2007 Чернівецькій міській раді було передано 19 квартир загальною площею 1791,8 кв. м, що здійснювалося виходячи із запланованого будівництва 18 000 кв. м житла. Відтак, станом на 03.05.2019 забудовником було виконано зобов`язання щодо передачі 10% житла, а тому підстав вважати, що частина переданих у 2007 році квартир у розмірі 448,63 кв. м є залишком, який підлягає зарахуванню в рахунок пайової участі за корпус № 7, немає;
- суд першої інстанції неправильно визначив базу для розрахунку пайової участі, оскільки врахував лише площу квартир, а не загальну площу об`єкта будівництва. З огляду на те, що корпус № 7 є житловим будинком із вбудованими нежитловими приміщеннями, пайова участь має визначатися виходячи із загальної кошторисної вартості будівництва всього об`єкта, а не лише вартості чи площі квартир. Відтак, застосований судом першої інстанції розрахунок пайової участі є неправильним та таким, що не відповідає вимогам п. 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні»;
- передані у 2007 році квартири були визначені на підставі проєктної документації, яка стосувалася інших об`єктів будівництва. Надалі відповідач затвердив нову проєктну документацію, за якою до ІІ черги будівництва було включено корпус № 7, тоді як проєктна документація, на підставі якої укладалася додаткова угода № 2 від 24.10.2007, цього об`єкта не передбачала. При цьому, матеріали справи не містять доказів зменшення розміру пайової участі відповідача з врахуванням переданих у 2007 році квартир. У зв`язку з цим, врахування площі переданих у 2007 році квартир при визначенні розміру пайової участі за будинок № 7 є безпідставним.
Скориставшись своїм правом, наданим ст. 263 ГПК України, відповідачем подано відзив на апеляційну скаргу, в якому він покликається, зокрема, на таке:
- зобов`язання ДП «Інтергал-Буд» ТзОВ «Фірма «Інтергал» зі сплати пайового внеску було належним чином виконано у погодженій з Чернівецькою міською радою формі — шляхом передачі територіальній громаді житла, що відповідно до п. 96.4 рішення міської ради № 881 та умов договору № 2024-юр прямо визнавалося пайовим внеском на розвиток соціальної інфраструктури міста. На виконання зазначених зобов`язань, 26.12.2007 відповідач передав міській раді 19 квартир загальною площею 1 792,0 кв. м, а міська рада підтвердила відсутність претензій щодо виконання цих зобов`язань. Частина переданого житла в обсязі 448,63 кв. м була зарахована в рахунок пайового внеску за ІІ чергу будівництва, у зв`язку з чим, за корпус № 7 було фактично сплачено пайовий внесок за 4 486,30 кв. м його площі. Отже, вимога про стягнення коштів за зазначені 4 486,30 кв. м є необґрунтованою, оскільки фактично призводить до повторного стягнення вже виконаної частини зобов`язання;
- застосування відповідачем натуральної форми сплати пайового внеску не суперечило законодавству, чинному на момент виникнення та виконання відповідного зобов`язання. Зобов`язання було виконано у 2007 році шляхом передачі територіальній громаді 19 квартир загальною площею 1 792,0 кв. м на підставі рішення Чернівецької міської ради № 881 та договору № 2024-юр, що прямо передбачали таку форму пайового внеску. Законодавчі зміни, якими надалі було обмежено можливість сплати пайового внеску в натуральній формі, набрали чинності вже після виконання відповідачем зобов`язання, а тому не мають зворотної дії та не можуть застосовуватися до спірних правовідносин;
- прокурор безпідставно вважає, що пайовий внесок у розмірі 10% мав розраховуватися від загальної площі всіх будівель, оскільки така площа включає місця загального користування, які не є житлом чи об`єктами соціально-культурного та комерційного призначення. Відповідно до рішення міської ради та договору № 2024-юр, 10% мають визначатися лише від загальної площі квартир та наявних об`єктів соціально-культурного/комерційного призначення, яких у спірних будинках фактично не було;
- об`єкти першої та другої черг будівництва споруджувалися поетапно, на підставі окремої або спільної містобудівної, проектної та дозвільної документації, що підтверджує їх самостійність як об`єктів будівництва. При цьому, передача квартир у 2007 році була здійснена авансом у рахунок пайової участі щодо визначеного обсягу — 17 920 кв. м площі об`єктів першої та другої черг, незалежно від того, коли фактично були отримані дозволи та завершене будівництво конкретних будинків. Водночас площа, що перевищила цей обсяг, а також об`єкти наступних черг, на думку відповідача, не охоплювалися попередньою сплатою і підлягали окремому розрахунку за законодавством, чинним на момент їх спорудження. Тривалість будівництва та зміна містобудівного й пайового законодавства протягом 2007– 2022 років не можуть змінювати вже припинені виконанням у 2007 році правовідносини щодо попередньо сплаченого обсягу. У відповідності до положень договору 2024-юр від 14.02.2007, після передачі квартир і підписання акта зобов`язання сторін припинялися, а тому подальші законодавчі зміни можуть регулювати лише невиконану частину зобов`язання щодо надлишкової площі корпусу № 7 — 1 406,20 кв. м;
- зміна у 2014 році площі земельної ділянки та укладення нового договору оренди не свідчили про виникнення нового об`єкта будівництва, оскільки земельна ділянка площею 7,0046 га є частиною первісної ділянки площею 7,6684 га, має ту саму адресу та була надана для тієї самої мети — будівництва житлового комплексу на вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці. Після зміни земельно-орендних правовідносин міська рада не скасувала п. 96.4 рішення № 881, а окремі договори про пайову участь надалі не укладалися, що підтверджує збереження правових наслідків раніше здійсненого виконання до вичерпання погодженого обсягу. Договір № 2024-юр не пов`язував пайовий внесок із конкретними номерами будинків чи проектною документацією, а передбачав його внесення наперед за майбутнє будівництво І та ІІ черг. Посилання прокурора на розмір пайового внеску, зазначений у містобудівних умовах та обмеженнях 2015– 2016 років є необґрунтованим, оскільки такі документи мали лише інформаційний характер і не могли змінювати вже виконане у 2007 році зобов`язання; Прикінцеві положення Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» не підлягають застосуванню до вже виконаного та припиненого зобов`язання, оскільки на 12.03.2011 відповідні правовідносини вже не існували, а нове законодавство не має зворотної дії та не може змінювати правові наслідки відносин, припинених до набрання ним чинності;
- застосування ст. 1212 ЦК України до спірних правовідносин є необґрунтованим, оскільки відповідач не набув і не зберігав майно без достатньої правової підстави, а передав територіальній громаді майно в рахунок виконання відповідного зобов`язання. Задоволення позову в цій частині фактично означатиме визнання того, що передані відповідачем 448,63 кв. м житла не були зараховані як пайовий внесок, що суперечитиме підписаним сторонами документам та може створити для відповідача підстави вимагати відшкодування вартості безпідставно отриманого міською радою майна. При цьому, вартість переданого житла, навіть за використаною прокуратурою опосередкованою вартістю будівництва, становить 6 034 073,50 грн, що приблизно у п`ять разів перевищує заявлену до стягнення суму. Відтак, заявлений прокурором спосіб захисту не забезпечує відновлення порушеного інтересу територіальної громади, а навпаки може спричинити виникнення у неї значно більшого майнового обов`язку. У зв`язку з цим, апеляційна скарга Чернівецької обласної прокуратури підлягає залишенню без задоволення, а рішення Господарського суду Чернівецької області від 21.04.2026 у справі № 926/3356/25 — без змін.
Процесуальний хід розгляду апеляційної скарги відображено у відповідних ухвалах Західного апеляційного господарського суду.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши наявні докази, заслухавши повноважних представників сторін, судова колегія встановила такі обставини: 
08.12.2005 Чернівецькою міською радою прийнято рішення № 881 «Про надання в оренду та користування земельних ділянок, припинення права користування земельними ділянками, відміну та внесення змін в раніше прийняті рішення».
Пунктом 96.2 вказаного рішення затверджено проект відведення та надано Дочірньому підприємству «Інтергал-Буд» Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Інтергал» земельну ділянку, розташовану за адресою: вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці, площею 7,6884 га в оренду до 01.12.2008 для реконструкції та будівництва житлового комплексу з об`єктами соціально-культурного призначення, без права реконструкції та будівництва в межах «червоних ліній» вул. Київської та вул. Дзержика. Підставою зазначено договір купівлі-продажу № 5012 від 14.09.2005; зобов`язано ДП «Інтергал-Буд» ТзОВ «Фірма «Інтергал» укласти з Чернівецькою міською радою договір оренди земельної ділянки та здійснювати сплату орендної плати за землю з дня прийняття цього рішення (п.96.3 рішення № 881); зобов`язано ДП «Інтергал-Буд» ТзОВ «Фірма «Інтергал» укласти угоду щодо передачі Чернівецькій міській раді 10% побудованого житла (п.96.4 рішення № 881).
14.02.2007 між Чернівецькою міською радою (за договором – набувач) та ДП «Інтергал-Буд» ТзОВ «Фірма «Інтергал» (за договором – забудовник) укладено договір № 2024-юр про передачу житла у власність територіальної громади міста Чернівці.
Предметом договору визначено встановлення порядку взаємодії сторін з метою набуття територіальною громадою м. Чернівці права власності на житло відповідно до п. 96.4 рішення № 881 від 08.12.2005 (п.1.1). Забудовник зобов`язався забезпечити передачу набувачеві квартир у будь-яких житлових будинках м. Чернівці, де він виступає замовником будівництва, загальною сумарною площею, що становитиме 10% загальної площі квартир та вбудованих об`єктів комерційного призначення у новозбудованих житлових будинках на вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці (п.1.2). Кількість, загальна та житлова площа, а також нумерація квартир, що передаються територіальній громаді м. Чернівці у власність визначаються у додаткових угодах до договору (п.1.3). Передача житла набувачеві для територіальної громади м. Чернівці вважається виконанням забудовником рішення Чернівецької міської ради № 881 від 08.12.2005, як внесок на розвиток соціальної інфраструктури (п.1.4). Сторони визначають перелік житла, що підлягатиме передачі територіальній громаді, шляхом укладення додаткових угод в міру затвердження проектної документації, виходячи, зокрема, із проектної загальної площі квартир у житлових будинках, що будуватимуться за будівельною адресою: вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці (п.2.3). Забудовник має право зазначати у додатковій угоді житло, розташоване у будь-якому житловому будинку, де він є замовником будівництва, у тому числі на вул. Авангардній у м. Чернівці (п.2.6).  Договір діє з моменту укладення до підписання сторонами актів приймання-передачі квартир та оформлення права власності відповідно до його умов (п.4.2).
24.10.2007 сторонами укладено додаткову угоду № 2 до договору № 2024-юр. Підставою для укладення додаткової угоди № 2 зазначено затвердження рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради № 824/20 від 23.10.2007 акта державної приймальної комісії від 10.10.2007 про прийняття в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку на вул. Авангардній, 43, замовником якого був забудовник, а також присвоєння цьому будинку поштової адреси: вул. Авангардна, 43-А. Вказаною додатковою угодою сторони погодили перелік квартир у житловому будинку на вул. Авангардній, 43-А у м. Чернівці, які підлягали набуттю у власність територіальною громадою в рахунок виконання зобов`язань забудовника за договором щодо передачі 10% загальної площі квартир та вбудованих об`єктів комерційного призначення у новозбудованих житлових будинках на вул. Мізюна, 20. До переліку включено 19 квартир у будинку на вул. Авангардній, 43-А загальною площею 1791,8 кв. м.
26.12.2007 між Чернівецькою міською радою та ДП «Інтергал-Буд» ТзОВ «Фірма «Інтергал» підписано акт приймання-передачі житла (квартир) у власність територіальної громади м. Чернівців, у відповідності до якого територіальній громаді м. Чернівці передано 19 квартир у багатоквартирному житловому будинку на вул. Авангардній, 43-А загальною площею 1792,0 кв. м. Вказаний акт є підставою для оформлення права власності за територіальною громадою міста Чернівців на отримані нею квартири загальною кількістю 19 у багатоквартирному житловому будинку на вул. Авангардній, 43-А. 
Пунктом 6 акта приймання-передачі житла (квартир) Чернівецька міська рада підтвердила відсутність претензій щодо виконання умов додаткової угоди № 2 від 24.10.2007 до договору № 2024-юр від 14.02.2007.
Надалі, рішенням 37 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 27.06.2013 ДП «Інтергал-Буд» ТзОВ «Фірма «Інтергал» відмовлено у поновленні строку оренди земельної ділянки на вул. Мізюна Григорія, 20 площею 7,6684 га. У рішенні зазначено, що підставою є неосвоєння частини земельної ділянки.
Пунктом 15.1 цього рішення визнано такими, що втратили чинність, п. 96.2 рішення Чернівецької міської ради № 881 від 08.12.2005 та п.49.7 рішення Чернівецької міської ради № 945 від 16.02.2006 в частині надання ДП «Інтергал-Буд» земельної ділянки на вул. Мізюна Григорія, 20 площею 7,6684 га в оренду. Також зазначено про припинення договору оренди земельної ділянки № 2797 від 19.05.2006 у зв`язку із закінченням строку його дії. 
Пунктом 15.2 зазначеного рішення запропоновано ДП «Інтергал-Буд» ТзОВ «Фірма «Інтергал» отримати в оренду земельну ділянку на вул. Мізюна Григорія, 20 під нерухомим майном та розпочатим будівництвом.
30.01.2014 рішенням 44 сесії Чернівецької міської ради VI скликання № 1101 погоджено ДП «Інтергал-Буд» проект поділу земельної ділянки на вул. Мізюна Григорія, 20 площею 7,6684 га на п`ять земельних ділянок. Зокрема, утворено земельні ділянки площею 7,0046 га (кадастровий номер 7310136300:12:002:1057), 0,3084 га (кадастровий номер 7310136300:12:002:1058), 0,0305 га (кадастровий номер 7310136300:12:002:1059), 0,1678 га (кадастровий номер 7310136300:12:002:1060) та 0,1571 га (кадастровий номер 7310136300:12:002:1061); - надано в оренду ДП «Інтергал-Буд» строком на 10 років земельну ділянку площею 7,0046 га, кадастровий номер 7310136300:12:002:1057, для реконструкції та будівництва житлового комплексу з об`єктами соціально-культурного призначення (п.10.1); - запропоновано ОСББ «Золоті ключі 1» та ОСББ «Золоті ключі 2» отримати у власність земельні ділянки орієнтовною площею 0,1600 га та 0,1500 га відповідно для обслуговування багатоквартирних житлових будинків (п.10.2); - земельну ділянку площею 0,3084 га, кадастровий номер 7310136300:12:002:1058, зараховано до земель запасу міста (п.10.5).
30.04.2015 затверджено містобудівні умови та обмеження № 1007/15. У них зазначено площу житлових будинків на вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці – 45 222 кв. м, а також визначено розмір пайової участі у розвитку інфраструктури міста: 4% загальної кошторисної вартості будівництва та 10% загальної кошторисної вартості будівництва торговельно-офісних приміщень.
Як вбачається з матеріалів справи, на об`єкті «Будівництво житлового комплексу з об`єктами соціально-культурного призначення на вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці» у різні періоди було введено в експлуатацію житлові будинки, що належали до першої черги будівництва.
Зокрема: - 18.11.2008 введено в експлуатацію багатоквартирні житлові будинки корпуси № 1 та № 2 на підставі акта державної приймальної комісії від 10.10.2008, затвердженого рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради № 880/22 від 18.11.2008. Загальна площа квартир у корпусі № 1 становила 1372,30 кв. м, у корпусі № 2 – 1370,60 кв. м;
- 06.10.2014 введено в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок корпус № 4, що підтверджується декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованою Інспекцією ДАБІ у Чернівецькій області за № ЧВ143142760456. Загальна площа квартир у цьому будинку становила 3384,50 кв. м;
- 03.05.2019 введено в експлуатацію багатоквартирні житлові будинки корпуси № 3, 5, 6 на підставі сертифіката серії ЧВ № 162191230661 від 03.05.2019 та акта готовності об`єкта до експлуатації від 19.04.2019. Загальна площа квартир у цих будинках становила 7306,30 кв. м.
Загальна площа квартир у корпусах № 1, 2, 4, 3, 5 та 6 першої черги будівництва становила 13 433,70 кв. м.
До другої черги будівництва житлового комплексу на вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці входив житловий будинок – корпус № 7, котрий введено в експлуатацію 04.11.2021, що підтверджується сертифікатом № ІУ 123211101659 від 04.11.2021. Загальна площа квартир у цьому будинку становила 5892,5 кв. м.
В процесі будівництва корпусу № 7 проектна документація змінювалася, внаслідок чого фактична загальна площа квартир у будинку збільшилася порівняно із проектними показниками, визначеними на етапі первинного проектування першої та другої черг житлового комплексу.
За матеріалами справи, в рахунок передбаченої договором передачі житла територіальній громаді було враховано 4486,30 кв. м загальної площі квартир корпусу № 7. 
Листом від 23.08.2022 за № 24/01-08/3-07/1360 Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради звернувся до ДП «Інтергал-Буд» із пропозицією долучитися до розвитку інфраструктури Чернівецької міської територіальної громади на умовах меморандуму про співпрацю.
Надалі, на об`єкті за адресою вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці здійснювалося будівництво третьої черги житлового комплексу.
08.02.2024 введено в експлуатацію об`єкт «Будівництво житлового комплексу з об`єктами соцкультпобуту на вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці. Третя черга» (І пусковий комплекс – будинок № 9) загальною площею 12 356 кв. м, що підтверджується сертифікатом № ІУ123240126211.
23.09.2024 введено в експлуатацію об`єкт «Будівництво житлового комплексу з об`єктами соцкультпобуту на вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці. Третя черга» (ІІІ пусковий комплекс – будинок № 14) загальною площею 11 498,7 кв. м, що підтверджується сертифікатом № ІУ123240910113.
Вважаючи, що у ДП «Інтергал-Буд» виник обов`язок зі сплати до місцевого бюджету пайової участі у зв`язку з будівництвом 1 406,2 кв. м житла у корпусі № 7 житлового комплексу на вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці, Перший заступник керівника Окружної прокуратури міста Чернівці, діючи в інтересах Чернівецької міської ради, звернувся до суду з позовом до ДП «Інтергал-Буд» ТзОВ «Фірма «Інтергал» про стягнення коштів пайової участі.
Згідно з розрахунком, наведеним у позовній заяві, розмір пайової участі за 1 406,2 кв. м житла визначено у сумі 378 267,80 грн. Крім того, до стягнення заявлено 227 696,96 грн інфляційних втрат, нарахованих за період з 03.11.2021 по 23.09.2025 та 44 179,61 грн 3% річних за цей самий період.
Перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла таких висновків:
Відповідно до ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають, зокрема, з договорів та інших правочинів. 
За змістом ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст. 526 ЦК України).
За приписами ст. 6, 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з ч.5 ст. 27 Закону України «Про планування і забудову територій» у редакції, чинній на час прийняття рішення Чернівецької міської ради № 881 від 08.12.2005, вихідними даними на проектування і будівництво могли визначатися вимоги до пайової участі замовників на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів, а граничний розмір коштів на розвиток відповідної інфраструктури та порядок його визначення встановлювалися Кабінетом Міністрів України.
При цьому, законодавство, чинне на момент прийняття рішення № 881 та укладення договору № 2024-юр, не встановлювало імперативної вимоги щодо виключно грошової форми виконання відповідного зобов`язання. Відтак, сторони, реалізуючи передбачену рішенням органу місцевого самоврядування домовленість, могли погодити передачу житла, як спосіб виконання зобов`язання забудовника.
Наступними змінами законодавства, зокрема Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008, було врегульовано пайову участь замовника у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту та встановлено обмеження щодо можливості вимагати від замовника будівництва передачі матеріальних або нематеріальних активів поза межами пайової участі.
Водночас, ці зміни набрали чинності вже після укладення сторонами договору № 2024-юр та виконання передбачених ним зобов`язань. Отже, положення законодавства, які набрали чинності пізніше, не можуть застосовуватися до правовідносин, які виникли та були виконані у 2007 році, і змінювати правові наслідки такого виконання.
Такий підхід відповідає загальному принципу незворотності дії нормативно-правових актів у часі: правомірність та належність виконання зобов`язання оцінюється з врахуванням законодавства, чинного на момент його здійснення. 
Відповідно до пункту 2 розділу ІІ Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», договори про пайову участь, укладені до 01.01.2020, залишаються чинними до їх повного виконання. 
Відтак, законодавчі зміни у сфері пайової участі не мають зворотної дії та не можуть змінювати права й обов`язки сторін, які виникли та були виконані до набрання такими змінами чинності. Схожий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19. Отже, положення законодавства, які набрали чинності після такого виконання, не можуть бути підставою для виникнення у відповідача нового обов`язку зі сплати пайового внеску за обсяг будівництва, щодо якого зобов`язання вже було виконано.
За змістом ст. 598, 599 ЦК України, зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом, зокрема, його виконанням, проведеним належним чином.
При цьому, належність виконання визначається не лише фактом вчинення певної дії, а й відповідністю такої дії змісту зобов`язання, встановленому договором та іншими правовими підставами його виникнення.
У цій справі договір № 2024-юр прямо визначав, що передача житла територіальній громаді здійснюється на виконання п. 96.4 рішення Чернівецької міської ради № 881 та вважається виконанням забудовником відповідного рішення, як внеску на розвиток соціальної інфраструктури.
Водночас, умовами договору не встановлено, що передача житла здійснюється виключно в рахунок уже збудованих на момент його укладення конкретних будинків. Навпаки, його зміст пов`язував обсяг зобов`язання із загальною площею квартир та вбудованих об`єктів комерційного призначення у новозбудованих житлових будинках за відповідною будівельною адресою (вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці), а перелік конкретного житла мав визначатися сторонами додатковими угодами в міру затвердження проектної документації.
Таким чином, саме з умов укладеного сторонами договору не вбачається встановлення такого обмеження, за якого передане у 2007 році житло могло бути зараховане лише за будинками, які на той момент були остаточно сформовані у проектній документації.
Довід апелянта про те, що договір № 2024-юр був виключно договором про передачу житла у власність територіальної громади і не був договором про пайову участь, наведеного висновку не спростовує. Крім того, для визначення правових наслідків укладеного договору суд має виходити не лише з його назви, а насамперед зі змісту умов та правової мети, яку сторони мали на увазі при його укладенні. В даному випадку договір прямо пов`язує передачу житла з виконанням рішення Чернівецької міської ради та визначає таку передачу як внесок на розвиток соціальної інфраструктури (п.1.4 договору).
Отже, незалежно від найменування договору, його положення свідчать про те, що передача житла була погодженим сторонами способом виконання саме того зобов`язання, яке виникло на підставі п. 96.4 рішення Чернівецької міської ради № 881 від 08.12.2005.
Колегія суддів критично оцінює доводи апелянта про те, що передані 26.12.2007 квартири не могли бути враховані щодо корпусу № 7, оскільки на момент укладення додаткової угоди № 2 цей корпус не був передбачений відповідною проектною документацією.
Сам по собі факт зміни проєктної документації не свідчить про припинення попереднього зобов`язання щодо пайової участі або виникнення нового, незалежного від первісного, зобов`язання, якщо інше не встановлено договором чи не підтверджено належними доказами.
Навпаки, погоджений сторонами механізм виконання передбачав визначення конкретних квартир в міру затвердження проєктної документації, а предмет зобов`язання був пов`язаний із майбутнім будівництвом житлового комплексу за визначеною адресою. Тому подальше включення окремого будинку до складу відповідної черги саме по собі не анулює раніше здійсненого виконання та не створює автоматично нового обов`язку щодо всього обсягу такого будівництва.
При цьому, вирішальним є не те, чи існував корпус № 7 як окремий об`єкт проектування у 2007 році, а те, чи був погоджений сторонами у договорі обсяг майбутнього будівництва, в рахунок якого здійснювалася передача житла.
З матеріалів справи не встановлено, що сторони пов`язували передану у 2007 році площу виключно з конкретними будинками першої черги або що надалі Чернівецька міська рада змінювала чи ставила під сумнів факт належного виконання відповідачем зобов`язання.
Більше того, акт приймання-передачі житла (квартир) у власність територіальної громади м. Чернівці від 26.12.2007 містить підтвердження Чернівецької міської ради відсутності будь-яких претензій щодо виконання умов додаткової угоди № 2 від 24.10.2007. 
Колегія суддів також звертає увагу на положення ст. 3 ЦК України щодо засад добросовісності, розумності та справедливості. Після прийняття територіальною громадою нерухомого майна на виконання погодженого сторонами зобов`язання без будь-яких застережень щодо його неналежності, подальше пред`явлення вимоги про повторне виконання того самого обов`язку можливе лише за умови доведення правової підстави для такого стягнення. Такої підстави прокурором не доведено.
Посилання апелянта на те, що передані у 2007 році квартири не могли враховуватися при визначенні пайової участі за корпусом № 7, оскільки до введення цього корпусу в експлуатацію вже були введені в експлуатацію інші будинки першої черги, не відповідає змісту укладених сторонами договорів та встановленим у справі обставинам.
Визначаючи обсяг пайової участі, який був виконаний відповідачем шляхом передачі житла у 2007 році, місцевий суд обґрунтовано виходив із погодженого сторонами загального обсягу майбутнього будівництва та співвідніс його з фактично введеними в експлуатацію об`єктами. Такий підхід не змінює змісту первісного зобов`язання, а лише дозволяє встановити, яка частина фактично збудованої площі була охоплена вже здійсненим виконанням.
Інше тлумачення призвело б до ситуації, за якої одна й та сама передача майна спочатку визнавалася органом місцевого самоврядування належним виконанням погодженого зобов`язання, а в подальшому, у зв`язку із тривалістю будівництва та зміною проєктних рішень, втрачала б будь-яке правове значення. 
Разом з тим, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що передачею житла у 2007 році не було охоплено всю фактичну площу корпусу № 7.
Визначальним у цьому аспекті є збільшення фактичної площі квартир порівняно з обсягом будівництва, за який зобов`язання було виконано раніше. Щодо площі, яка перевищує цей обсяг, передане у 2007 році житло не могло вважатися виконанням зобов`язання, оскільки така площа на той час не була передбачена сторонами. Відтак, правова оцінка місцевого господарського суду щодо наявності невиконаної частини зобов`язання в обсязі 1 406,20 кв. м є обґрунтованою.
Щодо доводів апеляційної скарги про неправильне застосування до цієї частини зобов`язання законодавства, чинного на момент введення корпусу № 7 в експлуатацію, колегія суддів зазначає таке:
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» з 01.01.2020 було виключено ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». 
Водночас, пунктом 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» вказаного Закону врегульовано пайову участь щодо об`єктів, будівництво яких було розпочато раніше, але станом на 01.01.2020 вони не були введені в експлуатацію та щодо яких до цієї дати не було укладено договорів про сплату пайової участі. Для таких об`єктів встановлено спеціальний порядок та розмір пайової участі, зокрема, щодо житлових будинків — 2% вартості будівництва, визначеної у передбаченому законом порядку, а сплата мала здійснюватися виключно грошовими коштами до прийняття об`єкта в експлуатацію.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19 розмежувала правовий режим договорів про пайову участь, укладених до 01.01.2020, та випадків, коли такі договори до цієї дати укладені не були. Договори, укладені до 01.01.2020, відповідно до перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» зберігають чинність до повного виконання, у зв`язку з чим відповідні договірні правовідносини продовжують існувати після скасування ст. 40 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності». Натомість, за відсутності укладеного до 01.01.2020 договору, після втрати чинності ст. 40 суд не може визнати такий договір укладеним; за наявності невиконаного обов`язку зі сплати пайової участі належним способом захисту є стягнення безпідставно збережених коштів на підставі ст.1212 ЦК України. 
У спірних правовідносинах договір між сторонами був укладений до 01.01.2020, однак його виконання у 2007 році охоплювало не всю фактичну площу корпусу № 7. Тому, щодо тієї частини площі, яка виникла понад раніше охоплений виконанням обсяг, не можна вважати, що зобов`язання було припинене виконанням у 2007 році.
Саме ця частина зобов`язання підлягає оцінці з врахуванням правового регулювання, яке діяло на момент виникнення підстав для її виконання та визначення розміру відповідної пайової участі.
Враховуючи, що корпус № 7 прийнято в експлуатацію у 2021 році, а відповідний обсяг пайової участі до цього часу не був виконаний, застосування місцевим господарським судом положень п. 2 розділу ІІ Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» до невиконаної частини зобов`язання не суперечить принципу незворотності дії закону. Суд не поширив нове правове регулювання на виконання, здійснене у 2007 році, а застосував його виключно до тієї частини зобов`язання, яка на момент набрання чинності відповідними законодавчими змінами залишалася невиконаною.
За таких обставин, покликання апелянта на неможливість застосування до спірних правовідносин Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» є необґрунтованим.
Не заслуговує на увагу і посилання прокурора на те, що розмір пайової участі повинен визначатися виходячи із загальної кошторисної вартості всього корпусу № 7, а не лише площі квартир.
Пункт 2 розділу ІІ Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» для житлових будинків визначає розмір пайової участі як відсоток вартості будівництва об`єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України. Отже, у цій частині законодавець встановив спеціальний нормативний механізм визначення вартості будівництва, який не тотожний визначенню фактичної кошторисної вартості всього об`єкта за первинною документацією.
В даному випадку, місцевий господарський суд визначив розмір пайової участі щодо саме невиконаної площі житла, застосувавши відповідний показник опосередкованої вартості спорудження житла та встановлену законом ставку 2%.
При цьому, апелянтом не наведено належного альтернативного розрахунку, який би свідчив про те, що застосований судом показник опосередкованої вартості суперечить законодавчо встановленому порядку визначення пайової участі.
Посилання на необхідність врахування всіх нежитлових приміщень корпусу № 7 саме по собі не спростовує розрахунок, покладений в основу рішення, оскільки предметом стягнення визначено пайову участь щодо встановленого судом невиконаного обсягу житлової площі.
Не впливає на правильність вирішення спору і довід прокурора про те, що після введення в експлуатацію будинків першої черги передане у 2007 році житло вже повністю охопило 10% фактично збудованої площі, а тому не могло бути частково зараховане за корпус № 7.
Такий довід ґрунтується на припущенні про необхідність визначати обсяг первісного виконання послідовно щодо кожного фактично введеного в експлуатацію будинку. Однак, така модель не передбачена умовами договору № 2024-юр. Сторони погодили інший механізм — передачу визначеного обсягу житла в рахунок зобов`язання, пов`язаного з будівництвом житлового комплексу за відповідною адресою (вул. Мізюна, 20 у м. Чернівці), із визначенням конкретних квартир додатковими угодами.
Тому подальше встановлення фактичної площі окремих об`єктів першої черги не може саме по собі змінювати обсяг виконання, який сторони погодили та прийняли у 2007 році.
В даному випадку прокурором не доведено обставин, які б спростовували правове значення переданої у 2007 році площі житла та підтверджували виникнення у відповідача нового обов`язку зі сплати пайової участі в повному обсязі площі корпусу № 7. Натомість сукупність наявних у справі документів підтверджує, що частина зобов`язання була виконана відповідачем раніше, а невиконаною залишилася лише різниця між фактичною площею корпусу № 7 та обсягом, який був охоплений попереднім виконанням.
Відтак, висновок місцевого господарського суду про наявність підстав для стягнення з відповідача 378 267,80 грн пайової участі є правильним.
Доводи відповідача щодо добровільного внеску, сплаченого в межах меморандуму про співпрацю, також не дають підстав для іншого вирішення спору, оскільки з матеріалів справи не вбачається, що такий внесок був здійснений саме в рахунок виконання спірного зобов`язання щодо пайової участі за корпусом № 7. Відповідно, підстави для його зарахування в рахунок заявленої до стягнення суми відсутні.
Згідно зі ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За змістом ч. 3 ст. 86 ГПК України, суд надає оцінку кожному доказу окремо та їх сукупності, а також мотивує врахування або відхилення кожного доказу.
Зазначені вище норми процесуального закону спрямовані на реалізацію статті 13 ГПК України. Згідно з положеннями цієї статті, судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
З врахуванням викладеного вище в сукупності, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення ухвалене відповідно до норм чинного законодавства та встановлених обставин справи.
Арґументи, наведені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції, не доводять порушення або неправильного застосування судом під час розгляду справи норм матеріального та процесуального права, а тому не можуть бути підставою для зміни чи скасування ухваленого у цій справі рішення.
Відповідно до ч.1 ст.2 ГПК України, завданням господарського судочинства є своєчасне вирішення спорів, а дотримання розумних строків розгляду справи є однією з основних засад судочинства незалежно від форми її розгляду.
Європейський суд з прав людини зазначає, що розумність тривалості провадження визначається з огляду на обставини справи з урахуванням, зокрема, її складності, поведінки учасників процесу та органів державної влади, а також значення предмета спору для заявника (рішення у справах «Савенкова проти України», «Папазова та інші проти України»).
Розумність строків залежить від об`єктивної необхідності для вчинення процесуальних дій і прийняття рішень із врахуванням зазначених критеріїв.
Відтак, судом апеляційної інстанції розглянуто апеляційну скаргу у розумний строк, тобто такий, що був об`єктивно необхідним для вирішення справи.
Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги, у відповідності до ст. 129 ГПК України, покладаються на скаржника.
Керуючись ст. 129, 269, 270, 275, 276, 282, 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

У Х В А Л И В :

В задоволенні вимог апеляційної скарги Чернівецької обласної прокуратури відмовити. 
Рішення Господарського суду Чернівецької області від 21.04.2026 у справі № 926/3356/25 залишити без змін. 
Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення.
Справу повернути в місцевий господарський суд.

Повний текст постанови складено 15.09.2026

Головуючий суддя Г.В. Орищин

суддя Н.А. Галушко

суддя М.Б. Желік