Справа № 630/508/26
Провадження № 2/630/450/26 
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
01 вересня 2026 року м. Люботин
Люботинський міський суд Харківської області у складі:
головуючого - судді    Сухорукова І.М.,
за участю секретаря    Нескоромної Ю.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду в місті Люботин Харківської області у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: ОСОБА_3 , про зобов`язання виконати умови договору, стягнення коштів та неустойки,

в с т а н о в и в :

ОСОБА_1 звернувся системою «електронний суд» до Люботинського міського суду Харківської області із даним позовом у якому просив 
1. Визнати факт порушення Відповідачем умов договору від 18 березня 2021 року, а також невиконання ним взятих на себе зобов`язань, згідно цього договору;
2. Визнати транзакції від 03 серпня 2021 року, 03 грудня 2021 року та 10 лютого 2022 року у загальній сумі 1814,50 доларів США такими, що були передані Відповідачу саме в рахунок виконання договору купівлі-продажу спірного об`єкта нерухомості, та врахувати їх у загальну суму коштів, сплачених Позивачем на користь Відповідача.
3. Визнати транзакції від 03 серпня 2021 року, 03 грудня 2021 року та 10 лютого 2022 року у загальній сумі 1814,50 доларів США частиною завдатку, як додатковий завдаток (дозавдаток).
4. Визнати правомірність та обґрунтованість суми неустойки від завдатку у розмірі 1500 доларів США, згідно п. 4.1 договору та врахувати її до сукупної суми переданих Позивачем коштів на користь Відповідача.
5. Визнати правомірність та обґрунтованість суми неустойки від додаткового завдатку (дозавдатку) у розмірі 1814,50 доларів США, згідно п. 4.1 договору та врахувати її до сукупної суми переданих Позивачем коштів на користь Відповідача
6. Зобов`язати Відповідача виконати умови договору:
• Укласти основний договір купівлі-продажу 1/4 частини будинку (згідно діючих правовстановлюючих документів - 12/25 частини) за адресою: АДРЕСА_1 , що належить Відповідачу з урахуванням усіх сум, що були надані на користь Відповідача, а саме 6629 доларів США, що еквівалентно 292332,94 грн згідно курсу НБУ на дату подачі позову, з урахуванням правової оцінки судом пунктів 4-7;
• У разі неможливості виконання: повернути Позивачу усі передані на користь Відповідача кошти у загальному розмірі 6629 доларів США, що еквівалентно 292332,94 грн згідно курсу НБУ на дату подачі позову, з урахуванням неустойки (компенсації) згідно п. 4.1 договору.
7. Стягнути з відповідача судові витрати.
На обгрунтування позову ОСОБА_1 посилався на те, що 18 березня 2021 р. між ним, як покупцем та відповідачем ОСОБА_2 , як продавцем, в присутності та в офісі ріелтора Надутої М.В. був укладений договір про наміри укласти договір купівлі-продажу 1/4 частини житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 . За п.2.1.4 договору вони погодили укласти основний договір не пізніше 19.07.2021 у нотаріуса Омельницької Н.В, з визначеною вартістю об`єкта 7500 доларів США. За п.2.2.2 договору, позивач передав відповідачу 1500 доларів США у якості авансу (завдатку). Також відповідачу було перераховано на його банківську кратку НОМЕР_1 03.08.2021р. 13600 грн, що еквівалентно 506,71 доларів США, 03.12.2021р. 27500 грн, що еквівалентно 1007,57 доларів США та 10.02.2022 8400 грн, що еквівалентно 300,22 доларів США. Загальна сума додаткових платежів була еквівалентна 1814,50 доларів США, а взагалі позивач передав відповідачу 3314,50 доларів США. За визнанням ріелтора ОСОБА_3 , додаткові кошти мають бути визнані, як дозавдаток, що підтверджується перепискою у «Вайбері». Станом на 19.04.2026р. відповідач свої зобов`язання за договором не виконав та у порушення договору не погасив заборгованість з комунальних послуг, не зняв з реєстрації у будинку усіх осіб. В порушення договору, правовстановлюючі документи, що зберігалися у ріелтора без відома та пристуності позивача були повернуті відповідачу. Окрім того, 39/100 часток спірного будинку належить ОСОБА_4 і вона має переважне право на придбання відчужуваної іншим співвласником частки. Але продавець її жодним чином про продаж власної частки не повідомив жодним чином. Оскільки відповідач своїх обов`язків за договором не виконав, він повинен сплатити позивачу неустойку 1500 доларів США та повернути суму 1500 доларів США. 
30.06.2026 представник відповідача адвокат Дем`яненко О.О. подала відзив на позовну заяву, де вказала, що 18.03.2021 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір про наміри укласти договір купівлі-продажу на бланку ФОП ОСОБА_3 у її присутності. Договір купівлі-продажу житлового будинку за ст.657 ЦК України укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. За ч.1 ст.635 ЦК України, попередній договір укладаєтсья у тій самій формі, що і основний договір. За ч.4 ст.635 ЦК України договір про наміри, якщо у ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. Таким чином, договір від 18.03.2021 року не може вважатися попереднім договором, а є договором про наміри. За п.2.2.2. договору покупець ОСОБА_1 повинен був передати продавцю ОСОБА_2 1500 доларів США. ОСОБА_1 , не маючи готівки, запропонував перевести еквівалент 1500 доларів США на рахунок і за домовленістю сторін, ці кошти (за курсом 27.86) у загальному розмірі 42000 грн були переведені ОСОБА_1 на рахунок ОСОБА_3 трьома квитанціями 2000 грн, 20000 грн, 20000 грн. Відповідач ОСОБА_2 не відмовлявся від укладання договору купівлі-продажу, а рішенням суду №630/703/21 від 23.11.2021 за ОСОБА_2 було визнано право власності на 12/25 часток спірного житлового будинку та 12.01.2022 право власності було зареєстроване за відповідачем. ОСОБА_1 17 лютого 2022р. повідомив, що не має наміру укладати договір купівлі-продажу, оскільки є загроза нападу з боку рф. На початку воєнних дій 24.02.2022 відповідач попав у окупацію в с. Великий Бурлук. Після повернення у вересні 2022 відповідач зателефонував позивачу з приводу купівлі-продажу, проте, позивач вказав, що не готовий витрачати кошти у воєнний час. Таким чином, договір купівлі-продажу не був укладений з вини позивача. Передані позивачем відповідачу грошові кошти не можуть вважатися завдатком, оскільки завдаток вноситься, як спосіб виконання зобов`язання в разі зобов`язання, яке виникло на підставі договору. Сторони не уклали договір у належній формі та змісту, а лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то передані позивачем 42000грн відповідачу є авансовим платежем, який підлягає поверненню. Факт спілкування між сторонами свідчить про довірливі відносини між сторонами – що відповідач позичав у позивача кошти, які позивач перераховував йому на карту. Таким чином ОСОБА_2 взяв у борг у ОСОБА_1 (шляхом перерахування з карти на карту) НОМЕР_2 грн трьома платіжами 03.08.2021 13600 грн, 03.12.2021 27500 грн та 10.02.2022 8400 грн та домовилися про повернення цих коштів за першою вимогою. Ці кошти не мають жодного відношення до авансу за договором про наміри укласти договір купівлі-продажу. За цих обставин, відповідач визнає позовні вимоги 91500 грн, з яких 42000 грн у якості авансу та 49500 грн як боргове зобов`язання.
01.07.2026 позивач подав відповідь на відзив де наполягав на викладених у позові доводах. Зазначив, що згідно відзиву, відповідач погоджується, що сторони письмово зафіксували конкретні умови та домовленості щодо майбутнього договору, які є обов`язковими для сторін. Посередництво ФОП ОСОБА_3 в укладені договору не може розглядатися, як формальне і її професійна участь надає документу зовнішньої легітимності для позивача, який, довіряючи їй підписав договір і розраховував на обумовлені в договорі гарантії. Позивач сплатив у день укладення договору ФОП ОСОБА_3 трьома платежами суму 42000 грн, що було еквівалентом 1500 доларів США, так як не мав готівки і ці кошти були спрямовані саме на підготовку попередньої угоди купівлі-продажу частки нерухомості. Також, відповідач визнав, що його право власності на частку у нерухомому майні не була оформлена та зареєстрована 18.03.2021, а оформив її він 12.01.2022, а тому він несе відповідальність за невиконання договору. Відповідач не навів доказів, що позивач відмовився укладати угоду купівлі-продажу 17.02.2022 у зв`язку із можливою агресією рф, також, відповідач не має доказів, що він пропонував конкретну дату для такої угоди. Відповідач не довів виконання власних обов`язків за договором від 18.03.2021 у встановлені договором строки до 19.07.2021: не зробив правовстановлюючі документи, не погасив заборгованість з комунальних послуг та не зняв з реєстрації мешканців будинку. У свою чергу позивач станом на 19.07.2021 був готовий виконати свій обов`язок та укласти договір купівлі-продажу. Позивач зазначив, що за п.4.1 внаслідок порушення умов договору, відповідач має сплатити йому еквівалент 1500 доларів США, суми, передані додатковими платежами 1814,50 доларів США та здійснити компенсацію цих сум у вигляді їх подвійного номіналу. Позивач заперечує, що 13600 грн, 27500 грн 8400 грн він надавав відповідачу у позику. Контекст спілкування з ОСОБА_3 дозволяє зрозуміти, що ці кошти пішли на оформлення документів щодо майбутньої купівлі-продажу частки у нерухомому майні. Переписка та перемовини з ОСОБА_3 свідчать про реальне бажання позивача укласти договір купівлі-продажу, сама ОСОБА_3 підтверджувала призначення сплачених коштів та їх використання як «дозавдаток». 
Справа перебувала на розгляді судді Малихіна О.О. та ухвалою від 08 липня 2026 року в справі було закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.
Також, ухвалою від 01.05.2026 забезпечено позов шляхом накладення арешту на 12/25 частки будинку за адресою АДРЕСА_1 .
Ухвалою від 27.07.2026 суддею Малихіним О.О. було задоволено самовідвід.
03.08.2026 системою авторозподілу справу передано судді Сухорукову І.М.
Ухвалою Люботинського міського суду Харківської області від 05 серпня 2026 року справу було прийнято до провадження та її призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні. Цією ж ухвалою визначено, що немає підстав для проведення повторного підготовчого засідання. 
Позивач 18.08.2026 подав до суду заяву, де просив провести розгляд справи у його відсутності та наполягав на повному фіксуванні судового засідання.
Представник відповідача 20.08.2026 подала до суду клопотання про розгляд справи у її та відповідача відсутність.
Ухвалою від 21.08.2026 у судовому засіданні були вирішені чотири клопотання позивача щодо доказів, допиту свідка та постановлення окремої ухвали.
Третя особа у судове засідання не з`явилась, причини неявки суду не повідомила. Про час та місце розгляду справи повідомлялася належним чином.
Таким чином, суд ухвалює рішення за наявними у справі доказами.
Суд, дослідивши матеріали справи, повно та всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, об`єктивно оцінивши докази, встановив, що заявлені вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.
Судом на підставі наданих матеріалів встановлено, наступні факти та відповідні їм правовідносини.
18 березня 2021р. на бланку агентства нерухомості ФОП ОСОБА_3 у м. Люботин, ОСОБА_2 , як продавець та ОСОБА_1 , як покупець, уклали договір про наміри укласти договір купівлі-продажу, у якому визначили предметом договору: (пункт 1.1.) намір укласти договір-купівлі продажу об`єкту нерухомості у виді 1/4 частки будинку у АДРЕСА_1 . Даним договором на продавця покладалися обов`язки: (п. 2.1.1.1) у строк до 19.07.2021 оформити за власний рахунок усі документи для укладення договору на відчуження нерухомості, (п. 2.1.2) до 19.07.2021 погасити заборгованість за усіма комунальними платежами, (п. 2.1.3) не пізніше 19.07.2021 зняти з реєстрації усіх зареєстрованих осіб у нерухомому майні, (п.2.1.4) укласти договір купівлі-продажу у нотаріуса ОСОБА_5 з вартістю об`єкта продажу 7500 доларів США не пізніше 18.00 год 19.07.2021. Обов`язки покупця були визначені: (п. 2.2.1.) укласти договір купівлі-продажу у нотаріуса ОСОБА_5 з вартістю об`єкта продажу 7500 доларів США не пізніше 18.00 год 19.07.2021, (п. 2.2.2) для виконання обов`язків продавцем, покупець у момент укладення даного договору передає продавцю 1500 доларів США за курсом 27.86. За пунктом 3.6 продавець передає ФОП ОСОБА_3 на відповідальне зберігання, як гарантію виконання своїх зобов`язань, рішення від 22.04.1981 щодо права на 1/4 частку. Пунктом 4.1 сторони погодили, що у разі невиконання продавцем своїх зобов`язань, він сплачує покупцю суму, вказану у п.2.2.2 та неустойку у розмірі 1500 доларів США. У п.5.1 та 5.2. сторони передбачили, що одностороння відмова від зобов`язань не допускається, а також, що строк дії договору до моменту виконання кожною зі сторін. Даний договір підписаний продавцем ОСОБА_2 , покупцем ОСОБА_6 та завірений печаткою ФОП ОСОБА_3 (а.с. 7 том 1) 
ОСОБА_1 18.03.2021 здійснив три безготівкові платежі у загальному розмірі 42000 грн зі свого рахунку в АТ «ПУМБ» на картку *6364: 2000 грн, 20000 грн та 20000 грн. Призначенням платежу вказано: to card*6364 (а.с. 139-143 том 2)
Право власності на 12/25 часток житлового будинку з допоміжними будівлями та спорудами за адресою АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_2 на підставі рішення Люботинського міського суду Харківської області 630/703/21 від 23.11.2021 (а.с. 14 том 1)
Рішенням Люботинського міського суду Харківської області від 23.11.2021 у цивільній справі 630/703/21, яке набрало законної сили, було задоволено позов ОСОБА_2 та визнано за ним право власності на 12/25 часток житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами за адресою АДРЕСА_1 у порядку набувальної давності. (а.с. 100-101 том 2)
ОСОБА_1 03.08.2021 з картки АТ «УніверсалБанк» переказав на картку АТ «ПриватБанк» НОМЕР_3 грошові кошти 13600 грн з призначенням платежу «переказ особистих коштів» (а.с. 8 том 1)
ОСОБА_1 03.12.2021 з картки АТ «УніверсалБанк» переказав на картку АТ «ПриватБанк» НОМЕР_3 грошові кошти 27500 грн з призначенням платежу «переказ особистих коштів» (а.с. 9 том 1)
ОСОБА_1 10.02.2022 з картки АТ «УніверсалБанк» переказав на картку АТ «ПриватБанк» НОМЕР_3 грошові кошти 8400 грн з призначенням платежу «переказ особистих коштів» (а.с. 10 том 1)
Позивачем надано скріншот з мобільного додатку про кредитний ліміт 199999,40 у лютому 2022 в ОТП Банк (а.с. 15 том 1).
З наданих позивачем скріншотів переписки та аудіофайлів вбачається, що сторони мали намір щодо купівлі-продажу частки у нерухомому майні та можливого понесення додаткових витрат з цього приводу, і обговорювали такі наміри до лютого 2022 року. 
Станом на 07.05.2026 ОСОБА_2 зареєстрований за адресою АДРЕСА_1 (а.с. 65 том1)
Листом від 20.06.2026 ВП 2 ХРУП №1 ГУНП в Харківській області було повідомлено ОСОБА_1 про те, що за його заявою було встановлено, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір про наміри укласти договір купівлі-продажу частини нерухомості, який не був виконаний ОСОБА_2 . Зазначено, що між сторонами виникли цивільно-правові відносини та перевірку поліцією припинено. (а.с. 166 том 2)
Позивач надав до справи письмові пояснення від імені ОСОБА_4 , датовані 03.07.2026 де вказано, що вона є співвласником житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 і не отримувала від ОСОБА_2 жодних повідомлень або пропозицій щодо наміру продажу його частки, та не згодна із заявами від її імені у іншій цивільній справі 630/703/21. (а.с. 3-4, 7 том 2)
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
У частині першій та другій статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно з частинами першою та другою статті 5 ЦПК України передбачено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Статтями 12 та 81 ЦПК України встановлено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З наявних у справі доказів вбачається, що 18 березня 2021р. на бланку агентства нерухомості ФОП ОСОБА_3 у м. Люботин, ОСОБА_2 , як продавець та ОСОБА_1 , як покупець, уклали договір про наміри у майбутньому до 19.07.2021 укласти договір купівлі-продажу 1/4 частки будинку у АДРЕСА_1 , погодили оплату покупцем продавцю грошових коштів 1500 доларів США (для оплати заборгованості з комунальних платежів, оформлення необхідних документів та зняття з реєстрації і т.п.), а також погодили неустойку 1500 доларів США.
Даний договір від 18 березня 2021р не був посвідчений нотаріально.
У день укладення договору ОСОБА_1 перерахував на рахунок ФОП ОСОБА_3 у безготівковій формі трьома платежами грошові кошти у гривні в загальному розмірі 42000 грн, і ОСОБА_2 визнає подальше отримання цих грошей. 
Доказів про надання ОСОБА_2 саме у валюті в розмірі 1500 доларів США зі сторони ОСОБА_1 до суду не надано.
Договір купівлі-продажу 1/4 частки будинку у АДРЕСА_1 у строк, як до 19.07.2021, так і після цієї дати, сторони не уклали.
Також, у подальшому, ОСОБА_1 у безготівковій формі здійснював перерахування коштів ОСОБА_2 03.08.2021 13600 грн; 03.12.2021 27500 грн; 10.02.2022 8400 грн. Щодо таких платежів сторони не складали боргових розписок чи інших договорів, але ОСОБА_2 визнає отримання таких грошових коштів.
За приписами частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України).
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).
За положеннями ч. 1, 2 ст. 216 ЦК України, нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Так, до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином застосовуються положення глави 83 ЦК України (набуття, збереження майна без достатньої правової підстави).
Стаття 1212 ЦК України регулює випадки набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав.
Предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна є відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна i які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Зобов`язання з безпідставного набуття, збереження майна виникають за наявності трьох умов: а) набуття або збереження майна, б) набуття або збереження за рахунок іншої особи, в) відсутність правової підстави для набуття або збереження майна (відсутність положень закону, адміністративного акта, правочину або інших підстав, передбачених статтею 11 ЦК України).
Об`єктивними умовами виникнення зобов`язань із набуття, збереження майна без достатньої правової підстави виступають: 1) набуття або збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); 2) шкода у вигляді зменшення або не збільшення майна у іншої особи (потерпілого); 3) обумовленість збільшення або збереження майна на стороні набувача шляхом зменшення або відсутності збільшення на стороні потерпілого; 4) відсутність правової підстави для вказаної зміни майнового стану цих осіб.
Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду від 28 листопада 2022 року у справі №127/13491/21-ц.
Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Відповідно до змісту вказаної норми ознакою завдатку є те, що він одночасно виступає способом платежу, способом забезпечення виконання зобов`язання обома його сторонами, а також доказом факту укладення договору.
Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договорів купівлі-продажу будинку.
Статтею 571 ЦК України передбачено правові наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком. Якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості. Сторона, винна у порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором. У разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.
Отже, у разі коли сторони лише домовилися укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансом і мають бути повернуті в тому розмірі, в якому вони надавалися. Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у випадку, якщо таке зобов`язання випливає із договору, укладеного сторонами.
Аналогічні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 26 листопада 2025 року у справі №201/6648/20.
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі №922/3412/17 та від 13 лютого 2019 року у справі №320/5877/17 зроблено висновок, що предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
Ознаки, характерні для кондикції, свідчать про те, що пред`явлення кондикційної вимоги можна визнати належним самостійним способом захисту порушеного права власності, якщо: 1) річ є такою, що визначена родовими ознаками, в тому числі грошовими коштами; 2) потерпілий домагається повернення йому речі, визначеної родовими ознаками (грошових коштів) від тієї особи (набувача), з якою він не пов`язаний договірними правовідносинами щодо речі.

У особи виникає зобов`язання повернути отримане майно, зокрема, грошові кошти, згідно зі статтею 1212 ЦПК України, як безпідставно набуте, якщо особа отримала їх без правової підстави, за відсутності договірних правовідносин щодо цього майна.
За таких обставин, оскільки договір від 18 березня 2021р. про наміри у майбутньому до 19.07.2021 укласти договір купівлі-продажу 1/4 частки будинку у АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , не був посвідчений нотаріально, відповідно до приписів статей 220 та 216 ЦК України, він (у якості попереднього договору) є нікчемним і не створює для сторін юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Так само, цей договір не може бути забезпечений завдатком.
Складання договору від 18.03.2021 на бланку ріелтора та проставлення на ньому печатки ріелтора, не може прирівнюватися до нотаріального посвідчення такого договору.
З наданих позивачем до справи скріншотів переписки у мобільних застосунках та аудіофайлів вбачається, що сторони мали намір щодо купівлі-продажу частки будинку та можливого понесення додаткових витрат з цього приводу. Проте, вони не склали відповідних письмових документів з приводу додаткових витрат, у яких би були обумовлені основні умови договорів про надання та отримання додаткових грошових коштів – суми, цільове призначення та порядок повернення. За таких обставин, скріншоти переписок та аудіофайли не можуть слугувати доказами належного погодження та фіксації у визначеній законом формі усіх обов`язкових умов для договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Тому, оскільки договір про наміри є нікчемним в силу вимог закону, то відсутні підстави вважати наявність між сторонами договірних правовідносин з приводу зобов`язання у майбутньому укласти договір купівлі-продажу частки нерухомого майна, а також сплати неустойки у разі невиконання договору про наміри.
У зв`язку із викладеним, позовні вимоги у частині зобов`язання судом відповідача укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення з відповідача сплачених позивачем коштів у вигляді неустойки та завдатку задоволенню не підлягають. 
Суд не вважає належним доказом для даної справи письмові пояснення ОСОБА_4 від 03.07.2026 (завірені КЕП), оскільки в них вона висловлює незгоду із документами та доказами у іншій цивільній справі №630/703/21 і не наводить аргументів, з яких би вбачалися додаткові відомості щодо форми договору від 18.03.2021, або щодо передання грошових коштів від ОСОБА_1 до ОСОБА_2 .
Щодо вимог позивача про стягнення з відповідача грошових коштів у загальному розмірі 6629 доларів США, що еквівалентно 292332,94 грн, суд зазначає наступне.
Під час судового розгляду встановлено, що позивач, у день укладення договору про наміри, 18 березня 2021р. перерахував на рахунок ФОП ОСОБА_3 у безготівковій формі трьома платежами (2000грн, 20000 грн, 20000 грн) грошові кошти саме у гривні в загальному розмірі 42000 грн, які у подальшому отримав ОСОБА_2 . 
Як випливає із встановленого вище, суд не може вважати сплату такої суми позивачем саме способом забезпечення договору від 18.03.2021 у вигляді завдатку, оскільки сторонами не було додержано обов`язкової форми нотаріального посвідчення договору.
У постанові від 12 жовтня 2021 року у справі № 910/17324/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що сутність зобов`язання із набуття, збереження майна без достатньої правової підстави (яке іменується також зобов`язанням із безпідставного збагачення) полягає у вилученні в особи-набувача (зберігача) майна, яке вона набула (зберегла) поза межами правової підстави, у випадку, якщо така підстава для переходу майна (його збереження) відпала згодом, або взагалі без неї, якщо цей перехід (збереження) не ґрунтувався на правовій підставі від початку правовідношення, та у переданні відповідного майна тій особі-потерпілому, яка має належний правовий титул на нього.
Положення частини першої статті 1212 ЦК України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах. Отримане однією із сторін у зобов`язанні підлягає поверненню іншій стороні на підставі цієї статті тільки за наявності ознаки безпідставності такого отримання.
Отже, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду від 05 квітня 2023 року у справі №357/8975/20.
Встановлено, що спірні правовідносини виникли на підставі нікчемного договору (оскільки не дотримано обов`язкове нотаріальне посвідчення такого договору), тому заявлені позивачем позовні вимоги підлягаю вирішенню відповідно до статті 1212 ЦК України.
Позивач не надав доказів, що грошові кошти 18.03.2021 він за договором передав саме у доларах США. З наявних доказів вбачається, що гроші він перерахував у гривні безготівковим способом. За таких обставин, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню відповідно до ст. 1212 ЦК України передані позивачем 18.03.2021 у безготівковій формі трьома платежами грошові кошти у гривні у загальному розмірі 42000 грн.
Стосовно грошових коштів, які ОСОБА_1 перерахував у безготівковій формі у гривні ОСОБА_2 03.08.2021 13600 грн; 03.12.2021 27500 грн; 10.02.2022 8400 грн – суд зазначає наступне.
Цільове призначення таких грошових коштів під час здійснення переводів ОСОБА_1 у платіжних документах не конкретизував. 
Щодо таких платежів сторони не складали боргових розписок чи інших договорів. 
Договір про наміри від 18.03.2021 являється нікчемним, а тому відсутні правові підстави враховувати такі платежі у якості завдатку (дозавдатку), та застосування неустойки на суму таких платежів.
Представник відповідача вказала, що ці кошти були позикою та визнала необхідність повернення ОСОБА_1 цих платежів, проте зі свого боку не надала доказів, що такі гроші ОСОБА_2 отримував саме у якості позики.
ОСОБА_1 надав до суду скріншоти з переписок у месенджері та аудіозаписи розмов, з контексту яких можливо зробити висновок про певні складнощі у сторін щодо укладення договору купівлі-продажу, оцінки майна, можливого зменшення податкового обтяження угоди, та можливі додаткові затрати. (а.с. 11-12, 239-248 том1). Проте, такі докази у вигляді перемовин з ріелтором та ОСОБА_2 не можна вважати належними доказами укладення між сторонами додаткових договорів завдатку, авансу або позики. 
Тому суд визнає отримані від ОСОБА_1 у безготівковій формі ОСОБА_2 платежі 03.08.2021 13600 грн; 03.12.2021 27500 грн; 10.02.2022 8400 грн у загальному розмірі 49500 грн як майно, що отримане без достатньої правової підстави.
У зв`язку із викладеним, суд визнає необхідність повернення позивачу ОСОБА_1 від ОСОБА_2 у порядку ст. 1212 ЦК України грошової суми 49500 грн, що були отримані ним трьома платежами 03.08.2021 13600 грн; 03.12.2021 27500 грн; 10.02.2022 8400 грн.
За таких обставин позов підлягає частковому задоволенню та з відповідача на користь позивача підлягають стягненню грошові кошти у загальному розмірі 91500 грн.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» (SERYAVINOTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. ) від 9 грудня 1994 року, серія A, 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen . ), 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті.
Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. ), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).
Аналогічна правова позиція викладена у постановах від 13.03.2018, від 24.04.2019 Верховного Суду по справах №910/13407/17 та №915/370/16.
Статтею 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Тому суд стягує частково з відповідача на користь позивача понесені ним судові витрати у зв`язку зі зверненням з позовом до суду у наступних розмірах.
Сума задоволених вимог 91500,00 грн складає 31,30% від 292332,94 грн заявлених вимог. 
Позивач у заяві від 21.07.2026 навів перелік та докази понесення судових витрат, з яких сплата судового збору 8966,35 грн, поштові витрати на направлення документів учасникам справи 772,00 грн та витрати з направлення виконавчих документів 151,00 грн (а.с. 149-160 том 2) разом судові витрати позивача становлять 9889,35 грн.
Тому, стягненню з відповідача на користь позивача підлягає 31,30 % понесених судових витрат, тобто 3095,37 грн.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 76, 81, 89, 141, 211, 259, 263-265, 264, 273 ЦПК України, ст.ст. 216, 220, 546, 570, 571, 626, 635, 640, 657, 1212 ЦК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: фізична особа-підприємець ОСОБА_3 , про зобов`язання виконати умови договору, стягнення коштів та неустойки – задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_4 , мешкаючого за адресою АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_5 , мешкаючого за адресою АДРЕСА_2 , грошовікошти у розмірі 91500 (дев`яносто одна тисяча п`ятсот) грн 00 коп.
Стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_4 , мешкаючого за адресою АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_5 , мешкаючого за адресою АДРЕСА_2 , судові витрати в розмірі 3095 (три тисячі дев`яносто п`ять) грн 37 коп.
У задоволенні решти вимог – відмовити.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Сторони: позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_5 , мешкаючий за адресою АДРЕСА_2 ,
відповідач: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_4 , мешкаючий за адресою АДРЕСА_1 ;
третя особа: ОСОБА_3 , ідентифікаційний код НОМЕР_6 , адреса: АДРЕСА_3 .

Суддя І.М. Сухоруков