ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 липня 2026 року
м. Київ
справа № 755/3942/24
провадження № 61-3965св26
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого -Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),
суддів:Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Сердюка В. В., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», товариство з обмеженою відповідальністю «Алфхейм»,
третя особа яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - приватний нотаріус Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко Олена Ігорівна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» та товариства з обмеженою відповідальністю «Алфхейм» на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року у складі судді Гаврилова О. В. та постанову Київського апеляційного суду від 29 січня 2026 року у складі колегії суддів:Борисової О. В., Таргоній Д. О., Голуб С. А., і виходив з такого.

Зміст заявлених позовних вимог
1. У березні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до Дніпровського районного суду м. Києва з позовом до ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ТОВ «Алфхейм», третя особа - приватний нотаріус Федоренко О. І., про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення приватного нотаріуса та витребування майна з чужого володіння.
2. На обґрунтування позовних вимог  ОСОБА_1 зазначив, що згідно з договором купівлі-продажу від 18 вересня 2002 року, реєстраційний номер 3415, він придбав квартиру АДРЕСА_1 . З 22 жовтня 2002 року він зареєстрований за вказаною адресою.
3. 17 січня 2008 року між ним та Відкритим акціонерним банком «Сведбанк» укладено споживчий кредитний договір № 2706/0108/88-009 та іпотечний договір № 2706/0108/88-009-Z-1 від 17 січня 2008 року. 
4. Правонаступником ВАТ «Сведбанк» виступило ПАТ «Дельта Банк», яке через систему електронних торгів СЕТАМ продало право вимоги ТОВ «Мегаінвест Сервіс».
5. 14 лютого 2020 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс» звернулось до приватного нотаріуса із заявою про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за іпотекодержателем - ТОВ «Мегаінвест Сервіс», зазначивши в ній завідомо неправдиві відомості про відсутність зареєстрованих та проживаючих у квартирі осіб, до якої долучило завідомо підроблену вимогу від 05 лютого 2019 року на його ім`я про усунення порушень за кредитним договором від 17 січня 2008 року №2706/0108/88-009 з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки від імені ПАТ «Дельта Банк», після чого уклало договір купівлі-продажу квартири з ОСОБА_2 .
6. У подальшому ОСОБА_2 передала квартиру в дар ОСОБА_3 .
7. 16 грудня 2021 року Київським апеляційним судом скасовано рішення Дніпровського районного суду м. Києва у справі № 755/13315/20 та ухвалено нове рішення, яким квартиру АДРЕСА_1 витребувано на його користь. 28 січня 2022 року приватним нотаріусом Федоренко О. І. проведено реєстрацію права власності на квартиру позивача за ТОВ «Алфхейм».
8. Підставою внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 63133397 від 28 січня 2022 року. Підставою для державної реєстрації є договір купівлі-продажу, серія та номер 60, виданий 28 січня 2022 року, право власності зареєстровано за ТОВ «Алфхейм».
9. Передумовою переоформлення квартири стало направлення на його адресу вимоги ТОВ «Мегаінвест Сервіс» про усунення порушення.
10. На переконання позивача, метою направлення вимоги було створення формальних підстав для незаконного заволодіння майном. 
11. Відповідно до пункту 1.1 кредитного договору від 17 січня 2008 року №2706/0108/88-009 йому було надано грошові кошти у вигляді кредиту в розмірі 10 000 доларів США.
12. Суму заборгованості, яку визначено у вимозі про усунення порушення основного зобов`язання за кредитним договором №2706/0108/88-009 від 17 січня 2008 року, визначено у гривневому еквіваленті.
13. 25 жовтня 2021 року рішенням Дніпровського районного суду у задоволені позову ТОВ «Мегаінвест Сервіс» до нього про стягнення штрафу і пені за кредитним договором відмовлено.
14. Виходячи з наведеного, сума заборгованості, штрафів, пені за кредитним договором на момент звернення стягнення шляхом укладення договору купівлі-продажу квартири від 28 січня 2022 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» і ТОВ «Алфхейм» була оспорюваною.
15. На думку позивача, ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не є фінансовою установою, не має відповідної ліцензії та не може проводити розрахункові операції у валюті.
16. Також позивач зазначав, що оспорюваний договір купівлі-продажу квартири було укладено без узгодження з ним ціни та обов`язкової для таких правочинів оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності.
17. Вказував на розбіжності в документах, які були надані нотаріусу для посвідчення оспорюваного договору: в протоколі № 14 загальних зборів ТОВ «Алфхейм»; в довіреності, якою уповноважено ОСОБА_4 бути представником товариства щодо придбання квартири за іншою адресою.
18. Також у позові зазначено, що ОСОБА_5 , ОСОБА_4 , приватному нотаріусу Тверській І. В., приватному нотаріусу Федоренко О. І. та іншим повідомлено про підозру у кримінальному провадженні №12019100100000548 від 20 січня 2019 року, позивача визнано потерпілим у зазначеному кримінальному провадженні.
19. На підставі викладеного позивач просив суд:
визнати недійсним договір купівлі-продажу, що укладений на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі від 28 січня 2022 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ТОВ «Алфхейм», посвідчений приватним нотаріусом Фастівського районного нотаріального округу Київській області Федоренко О. І. та зареєстрований в реєстрі за номером 60;
скасувати рішення приватного нотаріуса Фастівського районного нотаріального округу Федоренко О. І. від 28 січня 2022 року №63133397, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Алфхейм» на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ;
витребувати з володіння ТОВ «Алфхейм» на його користь об`єкт нерухомого майна (квартиру) з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
20. Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено.
21. Визнано недійсним договір купівлі-продажу, що укладений на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі від 28 січня 2022 року, укладений між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ТОВ «Алфхейм», посвідчений приватним нотаріусом Фастівського районного нотаріального округу Київській області Федоренко О. І. та зареєстрований в реєстрі за номером 60.
22. Скасовано рішення приватного нотаріуса Фастівського районного нотаріального округу Київській області Федоренко О. І. від 28 січня 2022 року №63133397, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Алфхейм» на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
23. Витребувано з володіння ТОВ «Алфхейм» на користь ОСОБА_1 об`єкт нерухомого майна (квартиру) з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
24. Стягнуто з ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 605,60 грн.
25. Стягнуто з ТОВ «Алфхейм» на користь ОСОБА_1 судові витрати зі сплати судового збору в розмірі 16 956,40 грн.
26. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що вимогу від 10 грудня 2021 року не було надіслано особі, яка на той момент мала статус власника предмета іпотеки та іпотекодавця.
27. Суд встановив відсутність доказів визначення ціни квартири за згодою іпотекодавця й іпотекодержателя або на підставі незалежної оцінки.
28. Суд також урахував, що протокол загальних зборів ТОВ «Алфхейм» від 15 січня 2021 року № 14 передбачав придбання спірної квартири за ціною, визначеною незалежним оцінювачем. Водночас він містить інші відомості щодо уповноваженого підписанта та іншої квартири, а довіреність від 28 січня 2022 року № 59 не надавала ОСОБА_4 повноважень щодо квартири у будинку на 
АДРЕСА_3 . За встановлених обставин суд дійшов висновку, що передбачений статтями 35, 38 Закону України «Про іпотеку» порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки не дотримано, ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права продати предмет іпотеки, а тому квартира вибула з володіння власника не з його волі та підлягає витребуванню в останнього набувача.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
30. Постановою Київського апеляційного суду від 29 січня 2026 року апеляційну скаргу ТОВ «Мегаінвест Сервіс» задоволено частково.
31. Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28 січня 2022 року, скасування рішення приватного нотаріуса Фастівського районного нотаріального округу Київській області Федоренко О. І. від 28 січня 2022 року № 63133397 та в частині стягнення з ТОВ «Мегаінвест Сервіс`на користь ОСОБА_1 судового збору у розмірі 605 грн 60 коп скасовано і ухвалено в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні вказаних вимог.
32. Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року в частині стягнення з ТОВ «Алфхейм» на користь ОСОБА_1 судового збору у розмірі 16 956 грн 40 коп змінено, зменшено стягнуту з ТОВ «Алфхейм» на користь ОСОБА_1 суму судового збору з 16 956 грн 40 коп. до 15 140 грн.
33. У решті рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року залишено без змін.
34. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Мегаінвест Сервіс» судові витрати по сплаті судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції у розмірі 2 906 грн 88 коп.
35. Апеляційний суд вважав, що вимога від 10 грудня 2021 року була адресована боржнику ОСОБА_1 , однак не була адресована ОСОБА_3 , який на день її направлення був титульним власником предмета іпотеки і відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» мав усі права та обов`язки іпотекодавця.
36. Апеляційний суд констатував відсутність у матеріалах справи доказів погодження ціни з іпотекодавцем або проведення незалежної оцінки квартири на день її продажу.
37. Водночас апеляційний суд зазначив, що для відновлення права власника, який не є стороною договору купівлі-продажу, ефективною є вимога про витребування майна від його останнього володільця, а тому вимоги про визнання договору недійсним і скасування рішення нотаріуса не відновлюють право позивача самі по собі, отже в їх задоволенні належало відмовити.
38. Залишаючи без змін рішення про витребування квартири, апеляційний суд виходив із того, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права на позасудове звернення стягнення шляхом продажу предмета іпотеки, а тому спірне майно було придбане ТОВ «Алфхейм» в особи, яка не мала права його відчужувати, і вибуло з володіння ОСОБА_1 не з його волі.
Узагальнені доводи касаційної скарги
39. 25 березня 2026 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс» через підсистему «Електронний суд» звернулось до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 29 січня 2026 року (повний текст постанови складено 23 лютого 2026 року), направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
40. Підставами касаційного оскарження судових рішень суду першої та апеляційної інстанцій заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального і порушення норм процесуального права, вказавши, що суд апеляційної інстанцій застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, у постановах Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19, від 05 березня 2025 року у справі № 344/7058/22, а також суди не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки.
41. Касаційна скарга мотивована тим, що 10 грудня 2021 року на адресу предмета іпотеки належним чином надіслано вимогу, ОСОБА_1 її фактично отримав та 23 грудня 2021 року надав відповідь, а договір купівлі-продажу укладено 28 січня 2022 року. На думку товариства, вказане підтверджує належне повідомлення іпотекодавця і дотримання тридцятиденного строку.
42. Товариство посилається на те, що невиконання обов`язку, передбаченого частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку», щодо повідомлення про конкретний намір продати предмет іпотеки тягне відповідальність у вигляді відшкодування збитків, але саме по собі не є підставою недійсності договору або витребування майна.
43. Вважає висновок про відсутність оцінки предмета іпотеки необґрунтованим.
44. Крім того, вказує що, суди фактично вказали на винуватість ОСОБА_5 , ОСОБА_4 та приватного нотаріуса Федоренко О. І. до ухвалення обвинувального вироку, чим порушили статтю 62 Конституції України, пункт 2 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
45. 26 березня 2026року ТОВ «Алфхейм» через підсистему «Електронний суд» звернулось до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 29 січня 2026 року, направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
46. Підставами касаційного оскарження судових рішень суду першої та апеляційної інстанції товариство зазначає неправильне застосування судом норм матеріального і порушення норм процесуального права, вказавши, що суд апеляційної інстанцій застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, у постановах Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19, від 05 березня 2025 року у справі № 344/7058/22. Вказує, що суди першої та апеляційної інстанції розглянули справу за відсутності заявника, належним чином не повідомленого про дату, час і місце судового засідання, а також не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки.
47. Акцентує увагу на тому, що ТОВ «Алфхейм» не було повідомлене про розгляд справи ні судом першої інстанції, ні апеляційним судом, не брало участі у судових засіданнях та до подання касаційної скарги не мало зареєстрованого електронного кабінету. Заперечує що ОСОБА_5 представляв у порядку самопредставництва обох відповідачів.
48. Крім того, вказує, що суди фактично висловилися про винуватість ОСОБА_5 , ОСОБА_4 та приватного нотаріуса Федоренко О. І. до ухвалення обвинувального вироку, чим порушили презумпцію невинуватості.
49. Вважає, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» дотрималося вимог статей 35 і 38 Закону України «Про іпотеку» при зверненні стягнення на предмет іпотеки. 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
50. Ухвалою Верховного Суду від 20 квітня 2026 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Мегаінвест Сервіс», витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.
51. Ухвалою Верховного Суду від 20 квітня 2026 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Алфхейм».
52. 29 червня 2026 року матеріали цивільної справи № 755/3942/24 надійшли до Верховного Суду.
53. Ухвалою Верховного Суду від 15 липня 2026 року справу № 755/3942/24 призначено до судового розгляду
Відзив на касаційні скарги до Верховного Суду не надходив
Фактичні обставини справи, встановлені судами
54. 18 вересня 2002 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_6 укладено договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого позивач придбав квартиру АДРЕСА_1 .
55. 17 січня 2007 року між позивачем та ВАТ «Сведбанк», яке виступає правонаступником АКБ «ТАС-Комерцбанк» на забезпечення виконання основного зобов`язання за кредитним договором №2706/0108/88-009 від 17 січня 2008 року, за яким банк видав позивачу кредит у розмірі 10 000 доларів США на строк до 17 січня 2018 року, було укладено іпотечний договір №2706/0108/88-009-Z-1, відповідно до умов якого позивач передав в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 .
56. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний №51198655 від 18 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенко О. А. зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , за ОСОБА_3 на підставі договору дарування від 18 лютого 2020 року, зареєстрованого за №1222.
57. Дізнавшись про порушення своїх прав на квартиру, позивач звернувся до Дніпровського районного суду міста Києва з позовом до ТОВ «Мегаінвест Сервіс», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської І.В., ОСОБА_3 , в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_4 , треті особи: ОСОБА_2 , Служба у справах дітей та сім`ї Шевченківської районної в м. Києві державної адміністрації, Служба у справах дітей та сім`ї Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації, про скасування державної реєстрації права власності, витребування майна (справа № 755/13315/20).
58. Постановою Київського апеляційного суду від 16 грудня 2021 року у справі № 755/13315/20 скасовано рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 15 червня 2021 року та ухвалено нове судове рішення наступного змісту.
59. Скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської І. В. від 20 грудня 2019 року за № 50365950, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
60. Витребувано у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .
61. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта 04 січня 2022 року зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 . Підстава: постанова Київського апеляційного суду від 16 грудня 2021 року № 755/13315/20.
62. 28 січня 2022 року приватним нотаріусом Федоренко О. І. проведено реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Алфхейм». Підставою внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 63133397 від 28 січня 2022 року, а підставою для державної реєстрації є договір купівлі-продажу, серія та номер 60, від 28 січня 2020 року, право власності зареєстровано за ТОВ «Алфхейм».
63. Позивач у позовній заяві вказував на те, що передумовою звернення стягнення на квартиру стало направлення на його адресу від ТОВ «Мегаінвест Сервіс» вимоги про усунення порушення № 2706/0108/88-009 від 17 січня 2008 року.
64. Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 14 липня 2022 року (справа № 755/3507/21), залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 30 листопада 2022 року, позовні вимоги ТОВ «Мегаінвест Сервіс» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором залишено без задоволення.
65. Судами у справі № 755/3507/21 встановлено, що згідно з протоколом електронного аукціону № UA-EA-2019-08-13-000560-b від 01 жовтня 2019 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс» стало переможцем на електронних торгах на електронній платформі «Національна електронна біржа» за номером лоту GL3N08254, склад лоту - право вимоги за кредитним договором № 2706/0108/88-009. Між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Мегаінвест Сервіс» 02 жовтня 2019 року було укладено договір № 1987/К купівлі-продажу (відступлення) прав вимоги, за умовами якого товариство отримало право вимоги до ОСОБА_1 за кредитним договором № 2706/0108/88-009 та іпотечним договором № 2706/0108/88-009-Z-1. 
66. 10 грудня 2021 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс» направило ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення основного зобов`язання за кредитним договором № 2706/0108/88-009 від 17 січня 2008 року, якою попереджено, що в разі несплати заборгованості протягом 30 днів новий кредитор буде вимушений звернути стягнення на предмет іпотеки.
67. 23 грудня 2021 року ОСОБА_1 на вимогу ТОВ «Мегаінвест Сервіс» було надано відповідь.
68. 15 січня 2021 року на загальних зборах ТОВ «Алфхейм», оформлених протоколом № 14, прийняло рішення: укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ТОВ «Алфхейм» в порядку та спосіб, визначені у статті 38 Закону України «Про іпотеку», за ціною, що буде встановлена відповідно до висновку незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності; визначити підписантом договору купівлі-продажу нерухомого майна квартири  АДРЕСА_4 , від ТОВ «Алфхейм» - ОСОБА_5
69. 28 січня 2022 року приватним нотаріусом Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко О. І. посвідчено довіреність, зареєстровану в реєстрі за № 59, якою ТОВ «Алфхейм» уповноважило ОСОБА_4 бути його представником з усіх питань, пов`язаних з оформленням та підписанням договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , в тому числі укладати та підписувати від імені товариства договір купівлі-продажу.
70. Також 28 січня 2022 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс», від імені якого діяв директор ОСОБА_5, та ТОВ «Алфхейм» в особі Душиної Є. В., яка діяла на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко О. І. 28 січня 2022 року за реєстровим № 59, було укладено договір купівлі продажу квартири, що укладається на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, зареєстрований в реєстрі за № 60, за яким ТОВ «Мегаінвест Сервіс» продало, а ТОВ «Алфхейм» купило квартиру АДРЕСА_1 .
71. За змістом пункту 2.1. договору купівлі-продажу, ціна продажу квартири складає 180 000,00 грн, які продавець отримає від покупця з відстроченням сплати, починаючи з 01 січня 2023 року до 01 січня 2033 року.
72. На підставі вказаного договору купівлі-продажу державним реєстратором - приватним нотаріусом Фастівського районного нотаріального округу Київської області Федоренко О. І. 28 січня 2022 року прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 63133397, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права приватної власності ТОВ «Алфхейм» на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1994119180000, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
73. Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що касаційні скарги не підлягають задоволенню.
74. Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК Українипідставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку, якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
75. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції, переглядаючи судові рішення, перевіряє правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права у межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, при цьому не встановлює нових обставин і не переоцінює докази, однак має перевірити, чи правильно суди визначили правову природу встановлених обставин та чи застосували до них належні норми права. 
76. Відповідно до статті 41 Конституції України Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
77. Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
78. Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
79. Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
80. Частина перша статті 319 ЦК України передбачає, що власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд. 
81. Частина перша статті 321 ЦК України визначає право власності як непорушне й забороняє протиправне позбавлення цього права або обмеження у його здійсненні.
82. За статтею 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека є видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, за яким іпотекодержатель у разі невиконання боржником забезпеченого зобов`язання має право одержати задоволення за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами в порядку, встановленому цим Законом.
83. Частина перша статті 33 Закону України «Про іпотеку» надає іпотекодержателю право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання. Частина четверта цієї статті визначає способи звернення стягнення: на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
84. Частина перша статті 36 Закону України «Про іпотеку» дозволяє сторонам вирішити питання про звернення стягнення шляхом позасудового врегулювання. Частина друга цієї статті передбачає, що таке врегулювання здійснюється на підставі окремого нотаріально посвідченого договору або відповідного застереження в іпотечному договорі.
85. Відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» до нового власника іпотечного майна переходять всі права та обов`язки іпотекодавця за іпотечним договором, у тому обсязі й на тих умовах, на яких вони належали іпотекодавцю на момент укладення цього договору. Це питання досліджено у постанові Верховного Суду від 01 березня 2021 року у справі № 201/16014/13-ц (провадження № 61-9098сво20).
86. Судами було встановлено, що 10 грудня 2021 року право власності на квартиру було зареєстровано за ОСОБА_3 . Постанова Київського апеляційного суду у справі № 755/13315/20 була ухвалена 16 грудня 2021 року, а право ОСОБА_1 поновлено в Державному реєстрі речових прав 04 січня 2022 року.
87. Отже, на дату, коли ТОВ «Мегаінвест Сервіс» розпочало позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки та направило вимогу про усунення порушення основного зобов`язання (10 грудня 2021 року), власником предмета іпотеки був ОСОБА_3 , а ОСОБА_1 залишався боржником за основним зобов`язанням, відмінним від іпотекодавця.
88. Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
89. Якщо боржник і власник предмета іпотеки не збігаються, закон вимагає повідомити їх обох, оскільки вони мають різний правовий статус і захищають різні інтереси.
90. Повідомлення боржника надає йому останню можливість виконати основне зобов`язання та запобігти зверненню стягнення. Повідомлення іпотекодавця, який не є боржником, дає власнику майна можливість дізнатися про загрозу позасудового відчуження майна, перевірити розмір і підстави вимоги, виконати зобов`язання замість боржника, убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
91. Фактична обізнаність одного адресата про вимогу не звільняє іпотекодержателя від обов`язку повідомити іншого адресата. Так само відповідь боржника на лист не підтверджує ані направлення листа власникові предмета іпотеки, ані надання цьому власникові мінімального строку, гарантованого законом. 
92. Відповідно до частини третьої статті 35 Закону України «Про іпотеку» вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки. Разом з тим ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на існування такої виняткової обставини не посилалося, і суди її не встановили.
93. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
94. Крім того у постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що при розгляді справ, предметом спору у яких є оскарження рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки у позасудовому порядку, судам необхідно встановити дотримання порядку повідомлення як боржника, так і іпотекодавця щодо наміру звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
95. ТОВ «Мегаінвест Сервіс» направило письмову вимогу про усунення порушення від 10 грудня 2021 року лише ОСОБА_1 , як боржнику, але не виконало обов`язок з повідомлення власника предмета іпотеки.
96. У касаційній скарзі ТОВ «Мегаінвест Сервіс» посилається на те, що вимогу направлено за адресою предмета іпотеки, ОСОБА_1 її фактично отримав і надав відповідь, а до моменту укладення договору купівлі-продажу минуло більше тридцяти днів. Разом з тим, вказаний довід є необґрунтованим, оскільки заявники фактично ототожнюють належність способу доставки з належністю адресата.
97. Відповідно до частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
98. Згідно з пунктом 61 Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майна та їх обтяжень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подається довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
99. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження 14-183цс23) зазначила, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
100. Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема, й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
101. У цій справі, судами було встановлено, що матеріали справи не містять погодження ціни з іпотекодавцем або звіту про оцінку квартири станом на 28 січня 2022 року і це є достатньою підставою для того, щоб вважати таке порушення істотним, враховуючи, зокрема, і те, що квартира була відчужена за ціною 180 000 грн.
102. У цій справі суди попередніх інстанцій посилалися на повідомлення про підозру у вчиненні кримінального правопорушення № 12019100100000548 від 20 січня 2019 року, але не встановлювали винуватість у вчиненні кримінально караних дій, не надавали правову оцінку обставинам, про які йдеться у повідомленні про підозру.
103. Оскаржувані судові рішення мотивовані тим, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не дотрималось процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, який є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення, не надало державному реєстратору необхідних відомостей, які передбачені Законом України «Про іпотеку» та Порядком №1127, зокрема звіту про оцінку предмета іпотеки, а також тим, що представник покупця не мала достатніх повноважень на вчинення правочину.
104. У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20), на яку посилаються заявники, предметом оцінки було питання щодо належного надсилання листа визначеному адресатові та наслідки його неодержання з причин, залежних від самого адресата.
105. У постанові Верховного Суду від 05 березня 2025 року у справі № 344/7058/22 (провадження № 61-8889св24) презумпцію належного повідомлення застосовано за наявності доказів направлення вимоги належному адресатові за погодженою та фактичною адресами.
106. Висновки судів попередніх інстанцій у цій справі не суперечать вказаним висновкам Верховного Суду.
107. Доводи касаційної скарги про порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, а саме, що справу розглянуто без участі ТОВ «Алфхейм», є необґрунтованими, виходячи з наступного.
108. Відповідно до матеріалів справи, під час розгляду справи в суді першої інстанції ТОВ «Алфхейм» неодноразово повідомлялось про дату та час судового засідання. Проте вказані повідомлення були повернуті до суду першої інстанції за закінченням терміну зберігання.
109. ТОВ «Алфхейм» під час апеляційного перегляду справи 04 серпня 2025 року подало до апеляційного суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просило задовольнити апеляційну скаргу, що підтверджує обізнаність товариства про справу, зміст оскарженого рішення суду першої інстанції та апеляційне провадження, а також фактичне здійснення процесуальних прав.
110. Крім того, як вбачається з матеріалів справи, апеляційний суд направив судову повістку про дату та час судового засідання, яке було призначено 29 січня 2026 року об 11 годині 30 хвилин. Разом з тим, судове повідомлення про дату та час судового засідання повернулось до Київського апеляційного суду з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою».
111. Відповідно до пункту 3, 4 частини восьмої статті 128 ЦПК України днем вручення судової повістки є: день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати судову повістку чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду.
112. Таким чином, відповідно до статті 128 ЦПК України ТОВ «Алфхейм» було належним чином повідомлено про розгляд справи в апеляційному суді.
113. Частина друга статті 372 ЦПК України дозволяє апеляційному суду розглянути справу за відсутності учасника, належним чином повідомленого про дату, час і місце розгляду, тому неявка ТОВ «Алфхейм» у засідання 29 січня 2026 року не перешкоджала апеляційному перегляду.
114. Апеляційний суд частково задовольнив апеляційну скаргу ТОВ «Мегаінвест Сервіс», скасував рішення в частині вирішення двох позовних вимог та змінив розподіл судових витрат.
115. ТОВ «Алфхейм» не зазначило, які докази воно було позбавлене можливості подати, які клопотання заявити або який аргумент донести суду. 
116. Крім того ТОВ «Алфхейм» скористалось своїм правом на касаційне оскарження судових рішень як суду першої, так і суду апеляційної інстанцій.
117. Як вбачається з матеріалів справи суд першої інстанції витребував з Єдиного державного реєстру юридичних осіб фізичних осіб-підприємців та громадських формувань інформацію, яка підтверджує, що керівником, засновником та кінцевим бенефіціаром ТОВ «Алфхейм» був ОСОБА_5 .
118. Крім того, ОСОБА_5 приймав участь у справі як в суді першої, так і апеляційної інстанції як керівник ТОВ «Мегаінвест Сервіс», а також підписав відзив на апеляційну скаргу як представник ТОВ «Алфхейм», отже знав про наявність спору, про дату та час судових засідань у судах першої та апеляційної інстанції.
119. За таких обставин відсутні підстави для скасування оскаржених судових рішень на підставі того, що розгляд справи проведений без участі у судових засіданнях представника ТОВ «Алфхейм». 
120. Суди першої та апеляційної інстанцій правильно встановили характер спірних правовідносин, повно і всебічно дослідили наявні у справі докази, надали їм належну правову оцінку та правильно застосували норми матеріального права.
121. Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо рішення, переглянуте в межах статті 400 цього Кодексу, ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права.
122. Частина друга статті 410 ЦПК України встановлює, що правильне по суті й законне рішення не може бути скасоване з одних лише формальних міркувань. 
123. За частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд касаційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат не змінюється. Підстави для нового розподілу судових витрат відсутні.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» та товариства з обмеженою відповідальністю «Алфхейм» залишити без задоволення.
2. Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 31 березня 2025 року в урахуванням змін, внесених за результатами апеляційного перегляду, та постанову Київського апеляційного суду від 29 січня 2026 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

В. В. Сердюк

В. В. Шипович