УКРАЇНА
Романівський районний суд Житомирської області
290/580/26
2/290/691/26
Р І Ш Е Н Н Я
Іменем України
15 вересня 2026 року | селище Романів

Романівський районний суд Житомирської області в складі головуючого судді Шакалова А. В., за участі секретаря судового засідання у відкритому судовому засіданні розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «МЕТАГРО» про розірвання договору оренди землі, —
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У червні 2026 року ОСОБА_1 (далі — позивачка) звернулася до суду з позовом до Приватного підприємства «МЕТАГРО» (далі — відповідач, ПП «МЕТАГРО»), в якому просила розірвати договір оренди землі від 20 листопада 2016 року, укладений між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «РОМАНІВ ІН АГРО», щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1821455100:07:000:0072, площею 6,5806 га, розташованої в адміністративних межах Романівської селищної територіальної громади Житомирського району Житомирської області, з підстави систематичного порушення істотних умов договору — несплати орендної плати за період з 2016 по 2025 роки.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачка є власником зазначеної земельної ділянки на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 115911, виданого 04 листопада 2008 року. 20 листопада 2016 року між нею та ТОВ «РОМАНІВ ІН АГРО» укладено договір оренди землі № 6 (далі — Договір оренди) строком на 10 років, за умовами якого щорічна орендна плата встановлена в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладення договору становило 4 737,10 грн, з обчисленням розміру орендної плати з урахуванням індексації (пункт 12 Договору оренди).
Позивачка зазначає, що у 2019 році їй стало відомо про заміну орендаря на ПП «МЕТАГРО» без укладення додаткової угоди, а від підписання запропонованого їй узимку 2019 року Додаткового договору № 1, яким передбачалося збільшення орендної плати та продовження строку дії договору до 2031 року, вона нібито відмовилася. Здійснивши власний розрахунок, позивачка визначила, що з урахуванням сукупного індексу інфляції за період з грудня 2017 року по квітень 2026 року (224,799 %) сума орендної плати, яка мала бути їй сплачена, становить 10 648,95 грн, тоді як фактично відповідач сплачував орендну плату без урахування такої індексації, чим, на її думку, систематично порушував умови Договору оренди, що є підставою для його розірвання на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України.
Короткий зміст відзиву відповідача
Заперечуючи проти позову, відповідач у відзиві на позовну заяву зазначив таке.
ПП «МЕТАГРО» є законним і єдиним орендарем спірної земельної ділянки з 2018 року, оскільки у 2018 році ТОВ «РОМАНІВ ІН АГРО» припинило діяльність унаслідок реорганізації шляхом злиття з ПП «МЕТАГРО», що підтверджується Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань від 25 травня 2026 року. Відповідно до частини першої статті 104 Цивільного кодексу України та статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також пункту 40 Договору оренди, реорганізація юридичної особи — орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди землі та не потребує укладення додаткової угоди про заміну сторони, оскільки права та обов`язки переходять до правонаступника автоматично в силу закону.
Твердження позивачки про те, що вона відмовилася від підписання Додаткового договору № 1 узимку 2019 року, є недостовірним і спростовується наявною в матеріалах справи копією Додаткового договору № 1 від 12 листопада 2019 року до Договору оренди землі № 6, скріпленою особистим підписом позивачки, яким сторони погодили збільшення орендної плати до 7 454,00 грн на рік починаючи з орендної плати за 2019 рік, пряме виключення індексації орендної плати починаючи з 1 січня 2019 року та продовження строку дії договору до 20 листопада 2031 року. Крім того, про погодження позивачкою умов Додаткового договору № 1 свідчить її подальша поведінка — щорічне, починаючи з 2019 року, безперешкодне отримання орендної плати саме в розмірі, визначеному Додатковим договором № 1, без жодних заперечень чи претензій протягом семи років, що передували зверненню до суду.
Наданий позивачкою розрахунок заборгованості є методологічно помилковим, оскільки, по-перше, ґрунтується на одноразовому кумулятивному перемноженні первинної суми орендної плати на добуток місячних індексів інфляції за весь період з 2017 по 2026 роки, тоді як орендна плата є періодичним щорічним платежем, індексація якого (за наявності такої умови) застосовується до кожного окремого періодичного платежу за відповідний рік окремо; по-друге, позивачка не врахувала, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, від якої обчислюється розмір орендної плати, сама по собі підлягає щорічній індексації в порядку статті 289 Податкового кодексу України, унаслідок чого додаткове застосування індексів споживчих цін до орендної плати призводить до подвійної індексації; по-третє, починаючи з 1 січня 2019 року сторони на підставі Додаткового договору № 1 прямо виключили застосування індексації; по-четверте, позивачка не врахувала фактично нараховані та сплачені їй суми орендної плати за 2017–2025 роки на загальну суму 61 652,20 грн.
Відповідач послідовно й безперервно, щорічно, у передбачені договором строки (до 25 грудня поточного року) сплачував позивачці орендну плату — у 2017–2019 роках у натуральній формі (зерном), а починаючи з 2020 року — у грошовій формі (через касу підприємства, поштовим переказом, на банківський рахунок), що підтверджується відповідними первинними документами (відомостями про видачу зерна, видатковим касовим ордером, квитанціями та списком поштових переказів АТ «Укрпошта», платіжними банківськими інструкціями). Жодного випадку невиплати орендної плати відповідачем допущено не було.
Рух справи
Позовна заява надійшла до суду 3 червня 2026 року, у цей же день розподілена головуючому судді Шакалову А.В. Ухвалою суду від 4 червня 2026 року відкрито провадження у справі, вирішено розглядати справу у порядку спрощеного позовного провадження в судовому засіданні з викликом сторін. Судове засідання призначене на 24 червня 2026 року. На зазначене судове засідання сторони по справі не прибули. Розгляд справи відкладено на 15 липня 2026 року. У судове засідання прибула позивачка, яка дізнавшись про наявність відзиву від 17 червня 2026 року, просила відкласти розгляд справи на іншу дату для підготовки відповіді на відзив. Розгляд справи відкладено на 6 серпня 2026 року, у це судове засідання прибули представники відповідача, позивачка до суду не прибула надіслала до суду заяву про відкладення розгляду справи. Розгляд справи відкладено на 15 вересня 2026 року. У судове засідання сторони не прибули, надіслали заяви про розгляд справи без їх участі.
Суд ухвалив проводити розгляд справи без фіксування технічними засобами за наявними у справі матеріалами.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Судом установлено, що на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 115911, виданого 04 листопада 2008 року на підставі розпорядження голови Романівської районної державної адміністрації, позивачці ОСОБА_1 належить на праві приватної власності земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 6,5806 га, кадастровий номер 1821455100:07:000:0072, що розташована в адміністративних межах Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області.
20 листопада 2016 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «РОМАНІВ ІН АГРО» (орендар, код ЄДРПОУ 38455687) укладено Договір оренди землі № 6, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування зазначену земельну ділянку строком на 10 років. Право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31 травня 2017 року.
Пунктом 5 Договору оренди визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 67 672,88 грн, пунктом 11 — розмір щорічної орендної плати в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки, що на дату укладення договору становило 4 737,10 грн на рік, пунктом 12 — обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексації, пунктом 14 — строк внесення орендної плати один раз на рік до 25 грудня поточного року, пунктом 40 — умову про те, що реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Згідно з Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань від 25 травня 2026 року, ТОВ «РОМАНІВ ІН АГРО» (код ЄДРПОУ 38455687) внесене до відомостей про юридичних осіб, правонаступником яких є ПП «МЕТАГРО» (код ЄДРПОУ 40485862), що підтверджує факт припинення ТОВ «РОМАНІВ ІН АГРО» шляхом реорганізації (злиття) з ПП «МЕТАГРО».
12 листопада 2019 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ПП «МЕТАГРО» як правонаступником ТОВ «РОМАНІВ ІН АГРО» (орендар, в особі генерального директора Гусєва М. О.) укладено Додатковий договір № 1 до Договору оренди землі № 6, за умовами якого сторони погодили: збільшення розміру щорічної орендної плати до 7 454,00 грн починаючи з орендної плати за 2019 рік (пункт 1); пряме виключення індексації при обчисленні розміру орендної плати починаючи з 1 січня 2019 року (абзац другий пункту 1); продовження строку дії Договору оренди на 5 років — до 20 листопада 2031 року (пункт 3). Додатковий договір № 1 містить особистий підпис ОСОБА_1 , справжність якого позивачкою під сумнів не поставлена та в установленому порядку не оспорена.
Наданими відповідачем первинними документами (відомостями про видачу зерна від 29 жовтня 2018 року та 27 грудня 2019 року, видатковим касовим ордером від 26 листопада 2020 року, квитанцією та списком згрупованих поштових переказів АТ «Укрпошта» від 01 серпня 2021 року, платіжними банківськими інструкціями від 14 жовтня 2022 року, 14 вересня 2023 року, 20 серпня 2024 року та 23 вересня 2025 року) підтверджується, що відповідач щорічно, у межах установленого Договором оренди строку (до 25 грудня поточного року), нараховував і сплачував позивачці орендну плату за спірним Договором оренди: у 2017 та 2018 роках — по 4 737,00 грн (за вирахуванням податку з доходів фізичних осіб та військового збору), з 2019 по 2025 роки — по 7 454,00 грн щорічно (за вирахуванням відповідних податків), а також орендну плату за двома іншими договорами оренди землі (№ 30 від 10 жовтня 2018 року та № 121 від 10 квітня 2019 року), укладеними між тими самими сторонами щодо інших земельних ділянок, які не є предметом цього спору.
Позивачка не надала суду жодного доказу на спростування наведених обставин, зокрема доказів на підтвердження факту невиплати їй орендної плати за будь-який рік дії Договору оренди, доказів звернення до відповідача з претензіями щодо розміру чи строків виплати орендної плати протягом усього періоду дії договору, а також доказів на підтвердження факту її відмови від підписання Додаткового договору № 1.
Мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Завданням цивільного судочинства є ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що можливий лише за умови, що такі права, свободи чи інтереси дійсно порушені.
Щодо правонаступництва ПП «МЕТАГРО» за Договором оренди
Відповідно до частини першої статті 104 ЦК України юридична особа припиняється в результаті передання всього свого майна, прав та обов`язків іншим юридичним особам — правонаступникам у результаті злиття, приєднання, поділу, перетворення.
Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» реорганізація юридичної особи — орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору оренди землі, якщо інше не передбачено договором. Аналогічну умову сторони прямо погодили в пункті 40 Договору оренди.
Судом установлено, що ТОВ «РОМАНІВ ІН АГРО» припинило діяльність шляхом реорганізації (злиття) з ПП «МЕТАГРО» у 2018 році, що підтверджено офіційними відомостями Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань. Отже, до ПП «МЕТАГРО» в порядку універсального правонаступництва перейшли всі права та обов`язки орендаря за спірним Договором оренди, включно з обов`язком зі сплати орендної плати, без необхідності укладення додаткової угоди про заміну сторони договору, оскільки такий перехід відбувається в силу прямої вказівки закону. Доводи позивачки в цій частині суд відхиляє як необґрунтовані.
Щодо чинності Додаткового договору № 1 та виключення індексації
Відповідно до статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору. Згідно з частиною першою статті 626, статтею 629 ЦК України договір є домовленістю двох або більше сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, і є обов`язковим для виконання сторонами.
Судом установлено та підтверджується наявною в матеріалах справи копією Додаткового договору № 1 від 12 листопада 2019 року, що цей документ підписаний особисто позивачкою, що спростовує її доводи про нібито мавшу місце відмову від його підписання. Крім того, суд враховує, що починаючи з 2019 року і до моменту звернення до суду з позовом (тобто протягом семи років) позивачка щорічно й безперешкодно отримувала орендну плату саме в розмірі, визначеному Додатковим договором № 1 (7 454,00 грн), тобто в розмірі, який значно перевищував розмір, встановлений первинною редакцією Договору оренди (4 737,10 грн), і жодного разу не заявляла відповідачу застережень щодо розміру отримуваних коштів чи умов, на яких вони сплачувалися. Такі послідовні й тривалі дії позивачки відповідно до статті 204 ЦК України (презумпція правомірності правочину) та усталеної судової практики свідчать про схвалення нею умов Додаткового договору № 1 та підтверджують його чинність.
Абзацом другим пункту 1 Додаткового договору № 1 сторони прямо погодили, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку, починаючи з 01 січня 2019 року, здійснюється без урахування індексації. Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Оскільки сторони договірним шляхом виключили застосування індексації до орендної плати за період з 2019 року, вимоги позивачки, що ґрунтуються на врахуванні проіндексованої орендної плати за цей період, суперечать умовам чинного правочину та приписам статей 525, 629 ЦК України, згідно з якими одностороння зміна умов зобов`язання не допускається, а договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Щодо періоду до 2019 року (2016–2018 роки) суд враховує, що орендна плата за вказані роки була нарахована та виплачена позивачці в повному обсязі, визначеному первинною редакцією Договору оренди (7 % від нормативної грошової оцінки), а відповідні зобов`язання, як періодичні платежі за кожний окремий рік, є припиненими їх належним і своєчасним виконанням. Наведений позивачкою розрахунок, яким кумулятивний індекс інфляції за 2017–2026 роки (224,799 %) застосовано одноразово до всієї первинної суми орендної плати, суд визнає методологічно помилковим, оскільки він суперечить самій правовій природі орендної плати як періодичного платежу, що нараховується та підлягає індексації (за її застосовності) окремо за кожен розрахунковий період, а не кумулятивно за весь багаторічний строк дії договору одночасно. Суд також ураховує доводи відповідача про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, від якої обчислюється розмір орендної плати, сама щорічно індексується уповноваженим державним органом відповідно до статті 289 Податкового кодексу України, а тому додаткове застосування індексів споживчих цін до орендної плати, обчисленої від уже проіндексованої нормативної грошової оцінки, призводить до подвійної індексації, що не відповідає ані умовам договору, ані вимогам справедливості, добросовісності та розумності (стаття 3 ЦК України).
Щодо наявності підстав для розірвання Договору оренди землі з мотивів систематичної несплати орендної плати
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) сформувала правовий висновок, згідно з яким поняття «несплата», вжите в пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати, а не як недоплату (сплату в меншому, ніж визначено договором, розмірі); підставою розірвання договору оренди землі згідно із зазначеною нормою є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати, і ця спеціальна норма є самостійною та достатньою, звернення до частини другої статті 651 ЦК України в такому разі не є необхідним. Натомість у разі, якщо має місце сплата орендної плати в меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі (тобто часткова несплата (недоплата) орендної плати), застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України — за умови істотності такого порушення договору. При цьому сам по собі факт подальшого погашення заборгованості не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору, якщо систематична повна несплата дійсно мала місце.
Дослідивши надані сторонами докази, суд установив, що ПП «МЕТАГРО» та його правопопередник здійснювали нарахування та виплату орендної плати позивачці щорічно, безперервно, у визначені Договором оренди строки, і жодного випадку повної невиплати орендної плати за весь час дії Договору оренди судом не встановлено, що позивачкою й не заперечується — предметом її позову є не факт невиплати як такий, а розмір фактично виплаченої орендної плати без урахування нарахованої нею, на її думку, індексації. Отже, обставини цієї справи не свідчать про систематичну (два та більше випадків) повну несплату орендної плати відповідачем у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а тому ця спеціальна підстава розірвання договору оренди землі в цій справі відсутня.
Оскільки доводи позивачки за своєю суттю зводяться до тверджень про недоплату орендної плати (без урахування індексації), такі доводи підлягають оцінці на предмет істотності порушення договору за правилами частини другої статті 651 ЦК України. Проте, як установлено судом, починаючи з 2019 року сторони на підставі Додаткового договору № 1 договірним шляхом виключили застосування індексації, а тому підстав для нарахування (недоплати) індексації за цей період не існує взагалі. Щодо періоду 2016–2018 років суд зазначає, що навіть якщо припустити наявність певної розбіжності між сумою, яку позивачка вважає належною їй з урахуванням її власного (визнаного судом помилковим) розрахунку індексації, та сумою, фактично отриманою нею (10 648,95 грн, за розрахунком позивачки, проти 61 652,20 грн, фактично сплачених відповідачем за весь період з 2017 по 2025 роки), очевидно, що зазначена різниця є вкрай незначною порівняно із загальним обсягом фактично здійснених на користь позивачки платежів і жодним чином не може свідчити про те, що позивачка значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала, укладаючи Договір оренди. Крім того, фактичний розмір орендної плати, що виплачувався позивачці починаючи з 2019 року (7 454,00 грн щорічно), у будь-якому разі значно перевищує як первинний розмір орендної плати, визначений Договором оренди (4 737,10 грн), так і суму, яку позивачка визначила у своєму розрахунку як належну їй до сплати за весь багаторічний період (10 648,95 грн). З огляду на викладене суд доходить висновку про відсутність істотного порушення відповідачем умов Договору оренди в розумінні частини другої статті 651 ЦК України.
Суд також враховує, що відповідно до частин першої, п`ятої, шостої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Позивачка, на якій лежав обов`язок довести факт систематичної несплати орендної плати відповідачем, не надала суду жодного належного, допустимого й достатнього доказу на підтвердження цього факту, тоді як відповідач надав вичерпні докази належного й безперервного виконання ним обов`язку зі сплати орендної плати за весь період дії Договору оренди.
Суд також ураховує сформульований Великою Палатою Верховного Суду в наведеній постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 принцип збереження договору, згідно з яким договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін, а розірвання договору має бути крайнім заходом, застосовним лише в разі дійсно істотного порушення його умов. У цій справі такого істотного порушення судом не встановлено.
За таких обставин суд дійшов висновку про відсутність передбачених законом підстав для розірвання Договору оренди землі № 6 від 20 листопада 2016 року, а тому в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 необхідно відмовити в повному обсязі.
Розподіл судових витрат
Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки в задоволенні позову відмовлено в повному обсязі, судовий збір, сплачений позивачкою при поданні позовної заяви в розмірі 1 331,20 грн, компенсації позивачці не підлягає та залишається за нею. Відповідач витрат, пов`язаних із розглядом справи, до стягнення не заявляв.
Керуючись статтями 12, 13, 76–81, 141, 259, 263–265, 268, 273, 354 ЦПК України, статтями 3, 104, 204, 525, 526, 626, 627, 629, 651 Цивільного кодексу України, статтею 141 Земельного кодексу України, статтями 13, 15, 21, 32 Закону України «Про оренду землі», суд —
ВИРІШИВ:
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) до Приватного підприємства «МЕТАГРО» (ідентифікаційний код 40485862) про розірвання договору оренди землі № 6 від 20 листопада 2016 року — відмовити.
Судовий збір, сплачений ОСОБА_1 при поданні позовної заяви, залишити за нею.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Житомирського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасники справи:
Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 .
Відповідач: Приватне підприємство «МЕТАГРО», ідентифікаційний код 40485862, місцезнаходження: вул. Центральна, буд. 69, с. Булдичів, Житомирський район, Житомирська область, 13041.

Суддя | Андрій ШАКАЛОВ