УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №292/983/25 Головуючий у 1-й інст. Рябенька Т. С. 
Категорія 16 Доповідач Шевчук А. М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 липня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Шевчук А.М., 
суддів: Бондар О.О., Павицької Т.М.,
за участі секретаря судового засідання Ковальчук М.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі 
цивільну справу №292/983/25 за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Новозаводські аграрні інвестиції» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС» про розірвання договорів оренди землі
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС»
на рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 29 вересня 2025 року, яке ухвалене під головуванням судді Рябенької Т.С. у с-щі Пулини,

у с т а н о в и в:

У вересні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Приватного підприємства «Новозаводські аграрні інвестиції» (далі – ПП «Новозаводські аграрні інвестиції») та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС» (далі – ТзОВ «Агро-ЄС»). Просив: розірвати договори оренди землі від 22 січня 2020 року та від 05 вересня 2019 року, укладені між ним ( ОСОБА_1 ) та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», право оренди за якими було продано на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №5/06, укладеного між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ТзОВ «Агро-ЄС», щодо земельних ділянок із кадастровим номером 1825483600:11:000:0109 площею 5,1779 га та з кадастровим номером 1825483600:11:000:0022 площею 3,04 га. 
Позов обґрунтований тим, що він ( ОСОБА_1 ) є власником земельних ділянок площею 5,1779 га з кадастровим номером 1825483600:11:000:0109 та площею 3,04 га з кадастровим номером 1825483600:11:000:0022, що розташовані на території Новозаводської сільської ради Житомирського (Пулинського) району Житомирської області. Він ( ОСОБА_1 ) 22 січня 2020 року та 05 вересня 2019 року уклав з ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» договори оренди землі, за умовами якого передав ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» у користування земельні ділянки відповідно №1825483600:11:000:0109 площею 5,1779 га та №1825483600:11:000:0022 площею 3,04 га. Право оренди Приватного підприємства «Новозаводські аграрні інвестиції» було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно 14 березня 2020 року та 20 вересня 2019 року. Строк оренди за договорами – 10 років. Орендар зобов`язався вносити орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Упродовж 2022-2024 років ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» не виконувало належним чином взяті на себе зобов`язання за договорами та не сплачувало орендної плати за користування належними йому ( ОСОБА_1 ) земельними ділянками, що підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків. Істотне порушення умов договорів, оскільки систематично не сплачувалася орендна плата за користування належними йому земельними ділянками, а саме, несплата передбаченої договорами орендної плати за 2022-2024 роки, є підставою для розірвання договорів оренди землі. Як стало йому відомо з ДРРП, 05 червня 2025 року між ТзОВ «Агро-ЄС» та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» укладений договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельними ділянками сільськогосподарського призначення №5/06, за умовами якого ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» продало, а ТзОВ «Агро-ЄС» придбало право користування (оренди) належними йому ( ОСОБА_1 ) земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Право оренди ТзОВ «Агро-ЄС» унесено до ДРРП.

Рішенням Пулинського районного суду Житомирської області від 29 вересня 2025 року позов задоволений. Розірвані договори оренди землі від 22 січня 2020 року та від 05 вересня 2019 року щодо земельних ділянок із кадастровими номерами 1825483600:11:000:0109 площею 5,1779 га та 1825483600:11:000:0022 площею 3,04 га, укладені між ОСОБА_1 та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», право оренди за якими було продано на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №5/06, укладеного між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ТзОВ «Агро-ЄС». Вирішено питання судового збору.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, відповідач ТзОВ «Агро-ЄС» подало апеляційну скаргу. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити або направити справу на розгляд до Святошинського районного суду м.Києва за встановленою підсудністю.
Доводи апеляційної скарги аргументовані тим, що висновок суду першої інстанції про порушення орендарем умов договорів оренди земельних ділянок щодо виплати орендної плати позивачу є помилковим. ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» вживалися заходи щодо отримання позивачем орендної плати. У матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази, які б свідчили про навмисне ухилення орендаря від виконання зобов`язань за договорами. Жодних претензій чи вимог щодо розрахунків за договорами від позивача не надходило, що в свою чергу свідчить про небажання саме ОСОБА_1 отримати належне виконання зобов`язань за договорами. Вище наведене свідчить про відмову позивача прийняти виконання з боку орендаря, оскільки позивач має можливість отримати виконання за договорами у робочий час за місцезнаходженням ПП «Новозаводські аграрні інвестиції». Судом не враховано положення пунктів 6 і 8 договорів оренди, які дозволяють сплату орендної плати в натуральній формі шляхом передачі сільськогосподарської продукції, що оформлюється актами приймання-передачі. Погодження цієї форми орендної плати (переліку товарів чи продукції, кількості, якості, ціни, місця, порядку, строків поставки тощо) здійснюється за усною домовленістю сторін й оформляється підписанням сторонами актів прийняття-передачі та/або товарних або товаротранспортних накладних, підписанням яких і є такою домовленістю. Орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості днів оренди, а в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 25 грудня поточного року (за договором від 05 вересня 2019 року) або до 31 грудня поточного року (за договором від 22 січня 2020 року). Виплата орендної плати упродовж усього строку дії договорів здійснювалася у готівковій формі в офісі орендаря, жодних заяв про зміну способу виплати орендної плати позивачем не подавалося. Проте, орендар неодноразово в телефонному режимі і шляхом надсилання листів запрошував позивача отримати належні йому суми орендної плати. Позивач не надав доказів, які б виключали виконання зобов`язань у натуральній формі, а суд не витребував відповідних документів, чим порушив вимоги ст.13 ЦПК України. Відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, з 2019 року орендар нараховував позивачу орендну плату, але останній протягом 2022-2024 років не звертався до орендаря за отриманням орендної плати, виключно з метою створення штучних умов щодо дострокового розірвання договорів оренди земельних ділянок, що в першу чергу свідчить про неправомірну поведінку ОСОБА_1 . Позивач повинен був здійснити прийняття виконання, шляхом приходу до офісу орендаря та отримання грошей чи майна. Жодних претензій та вимог за договорами у частині розрахунку зі сторони ОСОБА_1 орендар не отримував, що свідчить про небажання саме позивача отримати розрахунок за договорами, відповідно орендодавець відмовляється прийняти виконання з боку орендаря. ОСОБА_1 може отримати належне йому виконання за договорами, завітавши до офісу орендаря в робочий час, але він (орендодавець) не бажає отримати виконання, так як останній має намір укласти договір з іншим орендарем, що є недобросовісною поведінкою із боку позивача. Відсутність фактичного отримання орендної плати не є порушенням орендаря, а є наслідком прострочення з боку орендодавця, який не вчинив необхідних дій для прийняття належного виконання. Крім того, позов пред`явлений до суду з порушенням частини другої ст.27 ЦПК України, відповідно до якої позови до юридичних осіб пред`являються в суд за їхнім місцезнаходженням згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань. У зв`язку з укладенням договору купівлі-продажу права користування земельними ділянками №5/06 між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» (попередній орендар) та ТзОВ «Агро-ЄС» (новий орендар), фактичною та юридичною стороною оспорюваного договору оренди є ТзОВ «Агро-ЄС», яке знаходиться в місті Києві. Місцезнаходження ТзОВ «Агро-ЄС» у місті Києві обумовлює необхідність розгляду справи Святошинським районним судом міста Києва. Також ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» є неналежним відповідачем у справі, оскільки ТзОВ «Агро-ЄС» набуло права оренди за договором купівлі-продажу №5/06 у червні 2025 року та є єдиним належним відповідачем. У матеріалах справи містяться відомості, які підтверджують те, що ТзОВ «Агро-ЄС» неодноразово зверталося до позивача з пропозицією погасити заборгованість попереднього орендаря ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» - з метою недопущення порушення інтересів позивача. Відповідно до принципу персональної відповідальності, закріпленого у цивільному законодавстві України, особа не може нести відповідальність за зобов`язання іншої особи, якщо інше не передбачено договором або законом, а розірвання договору оренди землі внаслідок невиконання зобов`язань є формою юридичної відповідальності за порушення умов договору. ТзОВ «Агро-ЄС» отримало на підставі акта від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» докази, що підтверджують направлення ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» на адресу позивача листів із проханням надати реквізити для сплати орендної плати та необхідності отримати орендну плату за місцезнаходженням орендаря. Вказане свідчить про неможливість належного вручення повідомлень та вкотре підтверджує прострочення кредитора відповідно до частини першої ст.613 ЦК України.

Відзиву на апеляційну скаргу не надходило. Відповідно до частини третьої ст.360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Сторони або їх представники в судове засідання не з`явилися та участі у режимі відеоконференції не прийняли, хоча судом вжито усіх передбачених законом дій щодо реалізації сторонами їхніх прав. Так, про дату, час і місце розгляду справи учасники повідомлені належним чином (а.с.83-87 т.2). Ухвалою Житомирського апеляційного суду від 26 березня 2026 року задоволено клопотання представника ТзОВ «Агро-ЄС» про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції. Попереджено, що відповідно до частини п`ятої ст.212 ЦПК України ризики технічної неможливості участі в відеоконференції поза межами приміщення суду, переривання зв`язку тощо несе учасник справи, який подав відповідну заяву. Представник ТзОВ «Агро-ЄС» Євсєєв В.В. не прийняв участі в режимі відеоконференції, розпорядившись наданим правом на власний розсуд. Натомість інший представник ТзОВ «Агро-ЄС» Грищенко Є.С. спрямував до апеляційного суду клопотання, яке надійшло до суду в день розгляду після початку судового засідання, про відкладення розгляду справи, пославшись на безпекову ситуацію та дію в Україні воєнного стану. У суду відсутні підстави вважати, що самі по собі обставини, на які послався представник ТзОВ «Агро-ЄС», є достатніми для визнання їх поважними та відкладення розгляду справи, оскільки не конкретизовано, як дія воєнного стану перешкоджає проведенню судового засідання та у чому конкретно полягає небезпекова ситуація, якщо засідання призначено у режимі відеоконференції та тривога не оголошувалася. Отже, неявка сторін та інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, що відповідає положенням частини другої ст.372 ЦПК України. Крім того, суд зобов`язаний вживати заходів для запобігання зловживанню процесуальними правами.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить висновку, що апеляційна скарга не може бути задоволеною з наступних підстав.

Із матеріалів справи вбачається та судом установлено, що ОСОБА_1 на праві власності належать земельні ділянки з кадастровими номерами 1825483600:11:000:0109 площею 5,1779 га та 1825483600:11:000:0022 площею 3,04 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Новозаводської сільської ради Житомирського (Пулинського) району Житомирської області (а.с.7-8 т.1).

Згідно з договорами оренди землі від 05 вересня 2019 року та від 22 січня 2020 року, укладеним між ОСОБА_1 та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», останньому в оренду строком на 10 років передані земельні ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровими номерами 1825483600:11:000:0022 площею 3,04 га та 1825483600:11:000:0109 площею 5,1779 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Мартинівської ОТГ, Пулинського району Житомирської області (а.с.9-10,12-13 т.1).

Пунктами 6 та 8 договорів оренди землі передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі, який складає 1 593,6 грн (за договором оренди землі від 05 вересня 2019 року) та 4 354,41 грн (за договором оренди землі від 22 січня 2020 року). Орендна плата може вноситися орендарем також у натуральній формі, яка здійснюється шляхом передачі сільськогосподарської продукції чи товарів у кількості та розмірі пропорційній їх погодженій сторонами ціні до розміру орендної плати у грошовій формі. Погодження цієї форми орендної плати (переліку товарів чи продукції, кількості, якості, ціни, місця, порядку, строків поставки тощо) здійснюється за усною домовленістю сторін, й оформляється підписанням сторонами актів прийняття-передачі та/або товарних або товаротранспорних накладних, підписання яких і є такою домовленістю. Вказана вище кількість продукції на дату поставки коригуються орендарем з урахуванням існуючих на таку дату цін на продукцію і приводяться орендарем до розміру орендної плати у грошовій формі, за вирахуванням податку з доходів фізичних осіб. Натуральна форма, оцінена у гривнях, не повинна перевищувати розмір грошової, згідно кожного договору, за вирахуванням податку з доходів фізичних осіб. Виплата орендної плати у грошовій формі здійснюється у гривнях готівкою під розписку у відомостях видачі орендної плати. Форми орендної плати при виплаті також можуть бути поєднані (комбінована форма) в межах суми, що не перевищує розмір грошової форми орендної плати. Орендар вносить оренду плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено відповідний договір, пропорційно фактичній кількості днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 25 грудня поточного року (за договором від 05 вересня 2019 року) та до 31 грудня поточного року (за договором від 22 січня 2020 року).

Згідно з пунктами 32-33 договорів оренди землі, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї з сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 36 договорів оренди землі визначено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність згідно до закону та цього договору.

Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №№436097676, 436097235 від 19 липня 2025 року вбачається, що земельні ділянки з кадастровими номерами 1825483600:11:000:0109 площею 5,1779 га та 1825483600:11:000:0022 площею 3,04 га, цільове призначення яких - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, належать ОСОБА_1 . Державну реєстрацію права оренди вказаних земельних ділянок проведено 14 березня 2020 року, 20 вересня 2019 року, номер запису про інше речове право: 35983152, 33365988, рішення про державну реєстрацію №№51667011,48834873, та передані в оренду ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» на 10 років. Договір купівлі-продажу майнових прав між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ТзОВ «Агро-ЄС» від 05 червня 2025 року №5/06 та новим орендарем є ТзОВ «Агро-ЄС» (а.с.8,11 т.1).

Згідно з відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, за період із січня 2021 року по грудень 2024 року вбачається, що в грудні 2021 позивач отримав від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» 6 708,07 грн, інформація про доходи ОСОБА_1 , одержані від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» за 2022-2024 роки, відсутня (а.с.17-18 т.1).

Відповідно до договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 05 червня 2025 року №5/06, укладеного між ТзОВ «Агро-ЄС» та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право оренди яких є предметом продажу (відчуження) та акта приймання-передачі права користування (оренди) земельних ділянок, останнє продало (відчужило) право користування (оренди) земельних ділянок, у тому числі і ті, які належать ОСОБА_1 (а.с.14-16 т.1).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша ст.15, частина перша ст.16 ЦК України).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17).

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність.

Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року в справі №554/4741/19, постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі №520/1185/16-ц, постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року в справі №209/3085/20).

Дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Відповідно до ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (ст.11 ЦК України).

Згідно з ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

За приписами ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість, добросовісність та розумність (частина третя ст.509 ЦК України).

Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року в справі №180/1735/16-ц.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закону) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з ст.13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою ст.15 Закону встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до ст.409 ЦК України, власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини першої ст.96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

За правилами частин першої та другої ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша ст.32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої ст.141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої ст.651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої ст.3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно з ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі №183/262/17.

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду в постанові від 10 жовтня 2019 року в справі №293/1011/16-ц дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої ст.141 ЗК України, частини другої ст.651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тлумачення наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суду в постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі №183/262/17, Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2023 року в справі №499/793/21.

Згідно з частинами першою, п`ятою, шостою ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

За приписами частини першої ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша ст.77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст.79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша ст.80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Обов`язок доказування певних обставин лежить на стороні, яка посилається на них як на підставу своїх вимог та заперечень. Недоведеність обставин, на наявності яких наполягає позивач - є підставою для відмови у позові; а у разі, якщо на тому наполягає відповідач - для відхилення його заперечень проти позову.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (пункт 21 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року в справі №129/1033/13-ц).

Верховний Суд у постанові від 02 жовтня 2019 року в справі №522/16724/16 зробив наступний правовий висновок: «обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом. Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин, суд вправі винести рішення у справі на користь протилежної сторони. Отже, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі».

Тягар доказування обставин, необхідних для спростування невиплати орендної плати, покладається на орендаря.

У апеляційній скарзі ТзОВ «Агро-ЄС» покликається на те, що впродовж усього терміну договорів орендна плата виплачувалася позивачеві у готівковій формі в офісі орендаря, але впродовж 2022-2024 років позивач ухилявся від отримання орендної плати та не виставляв жодних вимог про її сплату, як в готівковій так і в безготівковій формі.

Тобто, фактично скаржник не заперечує того факту, що за спірний період, тобто за 2022-2024 роки, позивачу не виплачена орендна плата, яку орендар зобов`язався сплачувати орендодавцеві.

Доказів на підтвердження того, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» сплатило ОСОБА_1 орендну плату за спірний період 2022-2024 роки суду не надано. Також матеріали справи не містять актів приймання-передачі сільськогосподарської продукції в рахунок сплати орендної плати.

Окрім того, ТзОВ «Агро-ЄС» не надало жодних доказів у підтвердження того, що ОСОБА_1 відмовився від отримання нарахованої йому за спірний період 2022-2024 роки орендної плати, а сплата орендної плати є обов`язком орендаря відповідно до умов договору. 

У цьому випадку, всі ризики неналежного виконання умов договору покладаються на орендаря, який зобов`язаний виплатити орендну плату за користування земельною ділянкою.

Відповідачами не надано доказів на підтвердження повідомлення позивача про готовність здійснити орендарями йому виплати орендної плати за 2022-2024 роки.

Отже, вказане вище безумовно свідчить про те, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» не були виконані умови договорів оренди землі, а тому наявні підстави для розірвання договорів з підстав пункту «д» частини першої ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати).

Відповідачем ТзОВ «Агро-ЄС» до апеляційної скарги додані копії документів на підтвердження видачі ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» орендодавцям грошових коштів та вжиття ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» заходів щодо повідомлення орендодавців про необхідність одержання орендної плати.

У апеляційній скарзі ТзОВ «Агро-ЄС» посилається на те, що отримало документи 29 вересня 2025 року на підставі акта, що унеможливило їх надання ТзОВ «Агро-ЄС» до суду першої інстанції.

За положеннями частини третьої ст.367 ЦПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. 

Так, із у день ухвалення 29 вересня 2025 року судом першої інстанції рішення у цій справі ТзОВ «Агро-ЄС» отримало за актом приймання-передачі від 29 вересня 2025 року документи за договором купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 05 червня 2025 року №5/06, що підтвердило відповідним актом (а.с.99 т.1).

Колегія суддів вважає, що отримання ТзОВ «Агро-ЄС» доказів у день ухвалення судом першої інстанції рішення у справі, які раніше ТзОВ «Агро-ЄС» не мало у своєму розпорядженні, та розгляд справи в спрощеному позовному провадженні свідчать про винятковість випадку, за яким ТзОВ «Агро-ЄС» не мало можливості своєчасно подати до суду першої інстанції докази з причин, що об`єктивно не залежали від нього. ТзОВ «Агро-ЄС» надало докази неможливості подання доказів, а тому колегія суддів частково задовольняє клопотання про приєднання доказів до матеріалів справи та приєднує на стадій апеляційного провадження лише ті докази, які стосуються безпосередньо позивача ОСОБА_1 , та відмовляє у приєднанні решти доказів, які стосуються інших орендодавців та не відносяться до предмета, що підлягає дослідженню у цій справі.

Так, із відомості на видачу грошових коштів від 18 грудня 2020 року вбачається, що ОСОБА_1 ( НОМЕР_1 ) виплачено 4 800 грн (а.с.163 т.1), а 30 грудня 2021 року ОСОБА_1 ( НОМЕР_1 ) виплачено 5 400 грн, що підтверджується відомістю на видачу грошових коштів від 30 грудня 2021 року (а.с.141 т.1).

Отже, кошти позивачу виплачені не у межах спірного періоду, а саме у 2020 році та 2021 році, а позов заявлений щодо невиконання орендарем обов`язків із виплати орендної плати за двома договорами за період із 2022 по 2024 роки, а тому надані до апеляційної скарги докази висновків суду першої інстанції не спростовують, оскільки до спірного періоду не входять (не відносяться).

Надсилання ОСОБА_1 рекомендованим повідомленням кореспонденції, яка вручена останньому 06 січня 2023 року, беззаперечно не доводить повідомлення позивача про необхідність одержання орендної плати, оскільки такі обставини стороною позивача не визнаються, а апеляційному суду не надано доказів того, якого саме змісту надсилалася позивачу кореспонденції (а.с.243 т.1). Доказування ж не може грунтуватися на припущеннях.

Доводи апеляційної скарги про те, що позивач не надав доказів того, що він особисто або через уповноваженого представника звертався до ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» з метою отримання орендної плати за 2022-2024 роки, а також доказів того, що натуральна форма виконання зобов`язання не мала місця або була неможливою, а суд не здійснив витребування доказів щодо альтернативної форми оплати, чим порушив вимоги ст.13 ЦПК України, є безпідставними, оскільки саме орендар зобов`язаний надати докази належного виконання свого обов`язку перед орендодавцем, а не перекладати свій обов`язок по наданню доказів на суд. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду. Суд може витребувати докази за клопотанням сторони.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що в період із 2022-2024 роки позивач ухилявся від отримання орендної плати та не висував жодних вимог щодо її сплати, що виключає вину орендаря на підставі ст.613 ЦК України, є безпідставним, оскільки сам по собі факт, що орендодавець не висував вимог про сплату коштів не звільняє орендаря від обов`язку їх сплатити, враховуючи, що умовами договорів не передбачено обов`язку орендодавця кожного разу звертатися до орендаря за отриманням орендної плати. Матеріали справи не містять беззаперечних доказів ухилення позивачем від отримання орендної плати, як і того, що орендар звертався до позивача з метою сплати коштів за оренду земельних ділянок, направляв листи-пропозиції, запитував реквізити для оплати або вносив кошти на депозит нотаріуса відповідно до ст.537 ЦК України, а ОСОБА_1 ігнорував, відмовлявся приймати вказані кошти або всіляко перешкоджав виконанню умов договору оренди. Верховний Суд трактує положення ст.613 ЦК України, яка регулює прострочення кредитора, через призму взаємної відповідальності сторін. Докази, які здобуті за засадах змагальності сторін, що містяться у матеріалах справи, не свідчать про відсутність вини орендарів, оскільки ОСОБА_1 не вчиняв дій, без яких орендар не міг виконати свої зобов`язання щодо належної сплати орендної плати за 2022-2024 роки.

Покликання в апеляційній скарзі на недобросовісну поведінку орендодавця, яка спрямована на штучне створення умов для розірвання договору оренди з підстав систематичної несплати орендної плати, не можуть слугувати підставою для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки представником ТзОВ «Агро-ЄС» не доведено вчинення позивачем діянь, які б суперечили вимогам чинного законодавства або порушували умови спірних договорів оренди землі.

Доводи апеляційної скарги про те, що у період виникнення заборгованості за договором оренди новий орендар ТзОВ «Агро-ЄС» не був стороною договору, а тому не несе юридичного обов`язку відповідати за невиконання зобов`язань попереднім орендарем, зокрема у вигляді розірвання договору, колегія суддів відхиляє, оскільки згідно з частиною шостою ст.411 ЦК України у разі відчуження права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі до неї переходять усі права та обов`язки землекористувача з дня державної реєстрації переходу права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Із моменту реєстрації за ТзОВ «Агро-ЄС» права оренди на земельні ділянки ОСОБА_1 до ТзОВ «Агро-ЄС» перейшли усі права та обов`язки попереднього орендаря ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», в тому числі і обов`язок нести відповідальність за порушення умов договорів оренди землі, допущені попереднім орендарем.

Доводи апеляційної скарги ТзОВ «Агро-ЄС» щодо порушення районним судом територіальної юрисдикції (підсудності) справи колегія суддів відхиляє, виходячи з наступного.

Відповідно до частини другої ст.27 ЦПК України позови до юридичних осіб пред`являються в суд за їхнім місцезнаходженням згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

Разом із тим, законодавець передбачив випадки виключної підсудності (ст. 30 ЦПК України). Так, позови, що виникають з приводу нерухомого майна, пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини.

Відповідно до ст.190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Цивільний кодекс України при класифікації речей як об`єктів цивільних прав поділяє речі на рухомі і нерухомі.

Відповідно до частини першої ст.181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

До позовів, що виникають з приводу нерухомого майна, належать, зокрема, позови про право власності на таке майно; про право володіння і користування ним; про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності та виділ частки із цього майна; про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності та виділ частки із цього майна; про право користування нерухомим майном (визначення порядку користування ним); про право, яке виникло із договору найму жилого приміщення, оренди тощо; про визнання правочину з нерухомістю недійсним; про звернення стягнення на нерухоме майно - предмет іпотеки чи застави; розірвання договору оренди землі; стягнення орендної плати, якщо спір виник з приводу нерухомого майна; про усунення від права на спадкування та визначення додаткового строку для прийняття спадщини.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року в справі № 911/2390/18 зроблений висновок щодо застосування положень цивільного процесуального законодавства України про виключну підсудність справ у спорах, що виникають з приводу нерухомого майна.

Нерухоме майно є особливим об`єктом права власності, оскільки наділене специфічними рисами - сталий зв`язок із землею, особлива цінність, неможливість переміщення без знецінення та зміни її призначення; майнове право на об`єкт нерухомості є складовою частиною такого майна, як об`єкта цивільних прав; виключна підсудність застосовується до тих позовів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані із нерухомим майном.

Із аналізу логічної послідовності змін до формулювання положень процесуального законодавства щодо правил розгляду позовів за виключною підсудністю убачається її спрямованість на визначення виключної підсудності в цілому для всіх спорів, які виникають у межах відповідних правовідносин у зв`язку з нерухомим майном, безвідносно до предмета конкретного спору.

Виключна підсудність застосовується до тих спорів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. Словосполучення «з приводу нерухомого майна» необхідно розуміти таким чином, що правила виключної підсудності поширюються на будь-які спори, які стосуються прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. У таких спорах нерухоме майно не обов`язково виступає як безпосередньо об`єкт спірного матеріального правовідношення. Подібні правові висновки щодо застосування правила виключної підсудності спорів з приводу нерухомого майна викладено у постанові Верховного Суду від 09 вересня 2020 року в справі №910/6644/18 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року в справі №910/10647/18.

Отже, спори, що стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано пред`являються до суду за місцезнаходженням нерухомого майна.

За таких обставин, ураховуючи заявлені у цій справі позовні вимоги про розірвання договорів оренди землі, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про підсудність цієї справи Пулинському районному суду Житомирської області, оскільки спір у цій справі виник саме з приводу нерухомого майна, яке розташовано в адміністративних межах колишнього Пулинського району Житомирської області, що територіально належить до територіальної юрисдикції вказаного суду.

Отже, суд першої інстанції зробив правильні висновки із встановлених обставин, а також правильно застосував чинні норми закону, які регулюють спірні правовідносини.

Інші доводи апеляційної скарги містять суб`єктивне тлумачення скаржником як обставин справи, так і норм діючого законодавства, спрямовані на переоцінку доказів, яким суд першої інстанції надав належну правову оцінку з додержанням положень ст.89 ЦПК України.

Відповідно до приписів ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає судове рішення без змін, як таке, що ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права. Підстави для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення або направлення справи на розгляд до Святошинського районного суду м. Києва за підсудністю відсутні.

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374-375,381-384 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС» залишити без задоволення.
Рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 29 вересня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Дата складення повного судового рішення – 11 вересня 2026 року.

Головуюча Судді: