ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 766/8578/19 Головуючий в І інстанції: Ус О.В.
Номер провадження: 22-ц/819/1033/26 Доповідач: Майданік В.В.

П О С Т А Н О В А 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 серпня 2026 року        м. Херсон 

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,
суддів: Воронцової Л.П.,
Склярської І.В.,
секретар Середюк О.О.,

учасники справи: 
позивач - ОСОБА_1 , правонаступниками якого є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ; 
відповідачі: Товарна біржа "Ізумруд"; 
ОСОБА_4 , правонаступником якої є 
ОСОБА_5 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Бескоровайного Валентина Олеговича, який діє від імені ОСОБА_5 , на рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 23 квітня 2026 року, ухвалене у складі судді Ус О.В. в м. Херсоні, дата складення повного рішення - 23 квітня 2026 року, у справі за позовом ОСОБА_1 , правонаступниками якого є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , до Товарної біржі "Ізумруд", а також ОСОБА_4 , правонаступником якої є ОСОБА_5 , про визнання договору купівлі-продажу недійсним, 

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги

02 травня 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товарної біржі "Ізумруд", ОСОБА_4 й ОСОБА_6 , в якому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва за адресою АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 , зареєстрований на Товарній біржі "Ізумруд" 26 вересня 2002 року за № 7591-а.

Позов обґрунтований наступним.
Він (позивач) є законним власником недобудованого будинку готовністю 51%, що розташований у АДРЕСА_1 , на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 28 грудня 1995 року, зареєстрований в реєстрі за № 1276. 
Вказаний недобудований будинок належав продавцеві ОСОБА_7 на підстав рішення № 39 Суворовської райради м. Херсона від 10.03.1995 року.
Рішенням Суворовського районного суду міста Херсона від 13 червня 1997 року, яке набрало законної сили, було визначено порядок користування земельною ділянкою та виділено у користування йому (позивачу ОСОБА_1 ) відповідну частину території разом із розташованими на ній будівлями.
У квітні 2019 року він звернувся до ТОВ "Арма-Херсон" з замовленням на виготовлення технічної документації для присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці, яка була виділена йому в користування пі житловий будинок літ.П згідно до технічного паспорту від 14.06.2010 року, отриманому в Херсонському ДБТІ. Через декілька днів йому зателефонували з ТОВ "Арма-Херсон" і попросили підійти для уточнення відносно земельної ділянки та будівлі на ній. Таким чином він ознайомився з актом прийому-передачі межових знаків на зберігання від 11.03.2019 року, а також з кадастровим номером ділянки 6510136900:01:001:2379 площею 0,0114 га, який присвоєно 05.04.2019 року за адресою АДРЕСА_1 . З акту стало відомо, що власником земельної ділянки є ОСОБА_4 і земельна ділянка їй надана для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.
У відділі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень йому надали копію довідки, виданої 22.06.2018 року № 18 Товарною біржею "Ізумруд", про те, що на запит відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 22.06.2018 року повідомлялось, що 26.09.2002 року за № 7591-а був зареєстрований договір купівлі-продажу на Товарній біржі "Ізумруд" мі ОСОБА_6 та ОСОБА_4 на об`єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .
Він через свого адвоката звернувся до начальника міжрегіонального управління у м. Херсоні та АРК Держкадастру у Херсонській області Єланського Андрія Ігоровича для отримання копій технічної документації по присвоєнню 05.04.2019 року кадастрового номеру 6510136900:01:001:2379 площею 0,0114 га за адресою АДРЕСА_1 . 26 квітня 2019 року він отримав відповідь про те, що виготовленням технічної документації займався інженер-землевпорядник ОСОБА_8 і примірник до вказаного управління він не надав.
Згідно до обрису, який йому надали в ТОВ "Арма-Херсон", виготовлений інженером-землевпорядником ОСОБА_8 , земельна ділянка з кадастровим номером 6510136900:01:001:2379 площею 0,0114 га знаходиться біля будинку АДРЕСА_1 і знаходиться під житловим будинком літ.П, що належить йому на підставі договору купівлі-продажу від 28.12.1995 року. Також цей обрис співпадає з копією додатку до містобудівних умов, виготовлених для нього (позивача) управлінням містобудування та архітектури Херсонської міської ради з вказаним місцем розміщення житлового будинку.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 25.04.2019 року за ОСОБА_4 зареєстровано 06.02.2019 року незавершене будівництво - житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості загальною площею 382,8 кв.м, 60% завершення будівництва за адресою АДРЕСА_1 .
Позивач вважає, що з наведених доказів можна стверджувати, що зазначене незавершене будівництво, житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості загальною площею 382,8 кв.м, 60% завершення будівництва за адресою АДРЕСА_1 - це недобудований будинок готовністю 51%, що знаходиться в АДРЕСА_1 , який належить йому за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 28.12.1995 року.
Як наслідок позивач вважає, що вищенаведене дає йому право звернутися до суду з цим позовом. При цьому він послався на положення ст.655, ч.2 ст.215, ст.216, 387, 392 ЦК України. 
У подальшому позивач зазначав, що об`єкт за адресою АДРЕСА_1 є фіктивним, ніколи не існував у натурі, а спірний договір є частиною шахрайської схеми, спрямованої на незаконне заволодіння його (позивача) власністю, об`єктом нерухомості за адресою АДРЕСА_2 .
Згідно висновку судової будівельно-земельно-технічної експертизи № 24 від 15 вересня 2020 року домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 просто не існує; відсутня будь-яка архівна технічна документація комунального підприємства "Херсонське бюро технічної інвентаризації" на вказаний об`єкт.
Вказав, що ОСОБА_6 , виступаючи продавцем за спірним договором, нібито набула свої права на підставі первинного договору купівлі-продажу від 12 лютого 1996 року, який начебто був зареєстрований Другою Херсонською державною нотаріальною конторою за реєстровим № 1-1505. Проте, згідно офіційного повідомлення Державного нотаріального архіву Херсонської області від 17 квітня 2025 року, такий договір у нотаріальних документах відсутній. Крім того, згідно з повідомленням Товарної біржі "Ізумруд" від 16 жовтня 2020 року, сам спірний договір купівлі-продажу, який нібито укладений та зареєстрований в Товарній біржі "Ізумруд", в її архівах відсутній, відповідна архівна справа не формувалася, а за вказаним у договорі реєстровим номером були укладені правочини між зовсім іншими особами та щодо іншого майна.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 11 червня 2019 року було відкрито провадження у вказаній цивільній справі та призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Під час розгляду справи позивач ОСОБА_1 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , що підтверджується Свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 від 20.10.2020 року, яке видано Суворовським районним у місті Херсоні відділом державної реєстрації актів цивільного стану Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса).

Крім того, з матеріалів справи встановлено, що згідно повного витягу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян щодо актового запису про смерть № 00025107698 від 27 грудня 2019 року, відповідачка ОСОБА_6 померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , тобто до пред`явлення цього позову.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 12 листопада 2020 року провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , ОСОБА_6 , Товарної біржі "Ізумруд" про визнання договору купівлі-продажу недійсним було закрито в частині позовних вимог до ОСОБА_6 . Провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , Товарної біржі «Ізумруд» про визнання договору купівлі-продажу недійсним було зупинено до виявлення правонаступників позивача ОСОБА_1 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . 
20 січня 2022 року Приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Кличановською С.І. на запит суду надано належним чином завірену копію спадкової справи № 14/2020 до майна померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_1 . З матеріалів спадкової справи вбачається, що із заявами про прийняття спадщини звернулися сини померлого: ОСОБА_2 та ОСОБА_3 . Свідоцтва про право на спадщину не видавались.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 28 січня 2022 року провадження у справі було поновлено та залучено до участі у справі правонаступників позивача ОСОБА_1 : ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Під час розгляду справи відповідачка ОСОБА_4 померла ІНФОРМАЦІЯ_3 , що підтверджується Свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_2 від 31.07.2020 року, яке видано Дніпровським районним у місті Херсоні відділом державної реєстрації актів цивільного стану Південного міжрегіонального управління міністерства юстиції (м. Одеса).

Згідно Свідоцтва про право на спадщину за законом від 14 грудня 2021 року, зареєстрованого у реєстрі за № 1881, ОСОБА_5 є спадкоємцем майна померлої ІНФОРМАЦІЯ_3 ОСОБА_4 , яке складається з незавершеного будівництва, житлового будинку готовністю шістдесят відсотків, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 382,8 кв.м.

24 лютого 2022 року у зв`язку з повномасштабним вторгненням військ рф в Україні введено воєнний стан, який триває наразі. Місто Херсон і майже вся Херсонська область були окуповані російськими військами.

Розпорядженням голови Верховного Суду №1/0/9-22 від 06.03.2022 року "Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану", враховуючи неможливість судами здійснювати правосуддя під час воєнного стану, змінено територіальну підсудність судових справ, підсудну Херсонському міському суду Херсонської області.

11 листопада 2022 року правобережжя Херсонської області та саме місто Херсон були звільнені від загарбників.

Рішенням Вищої ради правосуддя №566/0/15-23 від 30.05.2023 р. "Про відновлення роботи Херсонського міського суду Херсонської області, зміну територіальної підсудності судових справ окремих судів Херсонської області, відтермінування початку відновлення роботи Білозерського районного суду Херсонської області", зокрема вирішено відновити з 1 червня 2023 року роботу Херсонського міського суду Херсонської області, територіальну підсудність судових справ якого змінено розпорядженнями Голови Верховного Суду від 6 березня 2022 року № 1/0/9-22 (зі змінами, внесеними розпорядженням Голови Верховного Суду від 26 вересня 2022 року № 52), від 10 січня 2023 року № 2. Датою початку процесуальної діяльності, зокрема, Херсонського міського суду Херсонської області визначено 12 червня 2023 року.

Після відновлення роботи суду, проведення інвентаризації, призначено розгляд справи.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 20 травня 2025 року до участі у справі було залучено правонаступницю відповідачки ОСОБА_4 - ОСОБА_5 .

24 лютого 2022 року почалася повномасштабна збройна агресія російської федерації проти України. У зв`язку із введенням воєнного стану та тимчасовою окупацією міста Херсона військами країни-агресора територіальну підсудність справ Херсонського міського суду Херсонської області було змінено. Після деокупації міста Херсона та відновлення роботи суду розгляд справи було продовжено.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 30 жовтня 2025 року підготовче провадження було закрито, а справу призначено до судового розгляду по суті. 

Позивачі в судове засідання не прибули, надали суду заяви про розгляд справи за їх відсутності, у яких повністю підтримували позовні вимоги та просили їх задовольнити.

Відповідачка ОСОБА_5 в судове засідання не прибула, її представник надав суду заяву про розгляд справи за їх відсутністю, у якій просив повністю відмовити в задоволені позовних вимог.

Представник відповідача Товарної біржі "Ізумруд" у судове засідання не прибув.

Суд розглянув справу за відсутності її учасників.

Рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 23 квітня 2026 року позов було задоволено. Суд вирішив:
--- визнати недійсним договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, зареєстрований 06 вересня 2002 року на Товарній біржі «Ізумруд» у журналі реєстрації біржових угод за № НОМЕР_3 , укладений між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 щодо об`єкта незавершеного будівництва за адресою АДРЕСА_1 ;
--- стягнути з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати за сплату судового збору в розмірі 192,10 грн;
--- стягнути з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 понесені судові витрати за сплату судового збору в розмірі 192,10 грн;
--- стягнути з Товарній біржі "Ізумруд" на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати за сплату судового збору в розмірі 192,10 грн;
--- стягнути з Товарній біржі "Ізумруд" на користь ОСОБА_3 понесені судові витрати за сплату судового збору в розмірі 192,10 грн.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 28.12.1995 року ОСОБА_1 придбав у власність недобудований житловий будинок готовністю 51%, що знаходиться у АДРЕСА_1 . Як вказав суд, зазначена обставина та факт належності вказаного майна ОСОБА_1 підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Разом з тим, вказав суд, 06 вересня 2002 року у Товарній біржі "Ізумруд" був укладений та зареєстрований договір купівлі-продажу між попереднім власником ОСОБА_6 та спадкодавицею нинішньої відповідачки ОСОБА_5 - ОСОБА_4 , предметом якого виступав об`єкт незавершеного будівництва, житловий будинок готовністю 60%, загальною площею 382,8 кв.м., який нібито розташований за адресою АДРЕСА_1 . 
Суд зазначив, що на думку сторони позивачів договір від 06 вересня 2002 року є недійсним, оскільки об`єкта нерухомості за адресою АДРЕСА_3 фізично не існує, а сам правочин був спрямований на створення фіктивних правових підстав для незаконного заволодіння реальним майном позивачів, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .
З іншого боку, суд не погодився з позицією сторони відповідача про недійсність договору купівлі-продажу від 28 грудня 1995 року з підстав наявності в ньому відкладальної умови (зобов`язання покупця закінчити будівництво та здати будинок в експлуатацію до 8 грудня 1998 року), адже, на думку суду, зміст вказаного договору свідчить про те, що права та обов`язки сторін виникли безпосередньо в момент його укладення та нотаріального посвідчення. Крім того, вказав суд, законність та дійсність прав ОСОБА_1 на вказаний об`єкт нерухомості були остаточно підтверджені рішенням Суворовського районного суду міста Херсона від 13 червня 1997 року.
Також суд виходив з того, що при дослідженні спірного договору купівлі-продажу від 06 вересня 2002 року, укладеного на Товарній біржі "Ізумруд", ключовим доказом у цій справі, що підтверджує позицію позивачів, є висновок судової будівельно-земельно-технічної експертизи № 24 від 15 вересня 2020 року. За вказаним висновком встановлено, що домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 відсутнє в наявності, також встановлено повну відсутність будь-якої архівної технічної документації на вказаний об`єкт. При цьому суд відхилив заперечення відповідачки щодо недопустимості цього експертного висновку як доказу через закриття кримінального провадження, адже, вказав суд, висновок експерта є письмовим доказом, що містить об`єктивні технічні дані про відсутність об`єкта нерухомості в натурі. Закриття кримінального провадження не спростовує фізичних і технічних фактів, зафіксованих експертом у ході натурного огляду. Як вказав суд, правочин щодо неіснуючого об`єкта нерухомості позбавлений свого предмета, не може створювати жодних законних юридичних наслідків і є недійсним з моменту його вчинення.
Також суд виходив з встановлення фактів, що свідчать про відсутність у продавця за спірним договором правових підстав для відчуження майна. Адже згідно з матеріалами справи, попередній власник нібито набув право власності на фіктивний об`єкт на підставі договору купівлі-продажу від 12 лютого 1996 року, посвідченого Другою Херсонською державною нотаріальною конторою за реєстровим № 1-1505. Однак, вказав суд, згідно з офіційним повідомленням Державного нотаріального архіву Херсонської області від 17 квітня 2025 року за № 219/01-21, такий договір купівлі-продажу в нотаріальних документах відсутній. Цей факт, на думку суду, доводить, що особа, яка виступала продавцем за спірним договором у 2002 році, ніколи не була законним власником цього майна, оскільки первинний правовстановлюючий документ взагалі не існував. Суд, підсумовуючи вказаний факт, зазначив, що правочин, вчинений особою, яка не мала права на відчуження майна, не створює права власності у набувача. 
Також суд враховував і те, що підтвердженням фіктивності спірного правочину є офіційна відповідь відповідача Товарної біржі "Ізумруд№ від 16 жовтня 2020 року, відповідно до якої спірний договір купівлі-продажу від 06 вересня 2002 року за № 7591-А в архівах біржі відсутній, відповідна архівна справа не формувалася, а договори із суміжними номерами укладалися між іншими сторонами щодо інших об`єктів. Ця обставина, на думку суду, підтверджує неправомірність вчиненого правочину та вказує на системний характер дій, спрямованих на створення видимості законного переходу прав на неіснуюче майно.
Аналізуючи вищевикладене у сукупності, суд дійшов висновку про те, що договір купівлі-продажу від 06 вересня 2002 року, укладений на товарній біржі, стосується об`єкта, якого не існує в натурі, укладений особою, яка не мала жодних прав на його відчуження, не був належним чином зареєстрований на товарній біржі.
Як зазначив суд, дії відповідачів, спрямовані на легалізацію прав на фіктивний об`єкт з метою створення правового хаосу та подальшого посягання на реальне майно позивачів, є грубим порушенням принципів добросовісності та верховенства права. 
З огляду на це, суд вважає позовні вимоги законними, обґрунтованими та такими, що підлягають повному задоволенню з метою захисту порушеного права власності позивачів.

На вказане рішення адвокат Бескоровайний Валентин Олегович, який діє від імені ОСОБА_5 , подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог в повному обсязі. При цьому скаржник послався на неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
Зокрема, вказав, що суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог, адже за відсутності відповідної вимоги надав правову оцінку договору купівлі-продажу від 28.12.1995 року і зробив категоричний висновок про законність набуття ОСОБА_1 права власності на об`єкт незавершеного будівництва, що знаходиться у АДРЕСА_1 . 
Також зазначив, що суд першої інстанції безпідставно ототожнив наявність запису в Державному реєстрі речових прав із безумовною правомірністю набуття права власності ОСОБА_1 , адже, вказав, державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має (постанова Верховного Суду від 03.05.2022 у справі № 199/4293/20.
Також вказав, що суд неправильно застосував положення ст.82 ЦПК України при оцінці преюдиційного значення рішення Суворовського районного суду міста Херсона від 13 червня 1997 року, адже, вказав, предметом тієї справи було визначення порядку користування земельною ділянкою, а не визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не встановлення дійсності договору від 28.12.1995 року. А тому вказане рішення від 13.06.1997 року не могло бути використане судом як преюдиційні підтвердження дійсності договору від 28.12.1995 року або законності набуття ОСОБА_1 права власності на об`єкт незавершеного будівництва.
Також зазначив, що суд не дав належної оцінки змісту договору від 28.12.1995 року, правовому режиму об`єкта незавершеного будівництва станом на 1995 рік, факту виконання або невиконання умови договору про обов`язок завершити будівництво та здання об`єкта в експлуатацію до 08.12.1998 року.
Також вказав, що рішення суду про фіктивність об`єкта за адресою АДРЕСА_3 та про незаконність договору від 06.09.2002 року є передчасним, таким, що ґрунтується не на встановлених фактах, а на припущенні позивача, вибірковій оцінці доказів і перенесенні доказового значення документів щодо адреси № 15 на інший за своїми характеристиками об`єкт без належного правового та технічного обґрунтування. Адже, вказав, предметом доказування у цій справі є обставини існування або неіснування об`єкта за адресою АДРЕСА_3 станом на 06.09.2002 року, правові підстави укладення договору від 06.09.2002 року, а також співвідношення цього об`єкта з об`єктом за адресою АДРЕСА_2 . Натомість суд ці обставини належним чином не встановив. При цьому також зазначив, що в позовній заяві позивач посилається на договір, нібито зареєстрований на Товарній біржі "Ізумруд" 26.09.2002 року за № 7591 а, тоді як в рішенні суду йдеться про договір від 06.09.2002 року. Така розбіжність у даті договору або його реєстрації мала бути окремо перевірена судом, оскільки вона стосується ідентифікації самого правочину, який визнається недійсним. Також при цьому вказав, що предметом дозвільної документації при добудові за адресою АДРЕСА_2 (дозволено будівництво 2-поверхової прибудови розміром 10м х 9,5м за адресою АДРЕСА_4 ), яка здійснювалася попереднім власником ОСОБА_7 , була саме прибудова до існуючого домоволодіння за адресою АДРЕСА_2 , а не окремо розташована будівля за адресою АДРЕСА_3 . Водночас спірний об`єкт, щодо якого укладено договір купівлі-продажу від 26.09.2002 року, на наявні матеріали справи описують його як окремо розташована 3-поверхова будівля за адресою АДРЕСА_3 , що істотно відрізняється від дозвільної документації 1995 року, яка стосувалася 2-поверхової прибудови за адресою АДРЕСА_2 . Така різниця має суттєве значення, суд не мав права ототожнювати 2-поверхову прибудову за адресою АДРЕСА_2 з окремо розташованою 3-поверховою будівлею за адресою АДРЕСА_3 . Таке ототожнення потребувало дослідження технічних паспортів, інвентаризаційних справ, планів БТІ, документів про присвоєння або зміну адреси, матеріалів щодо поділу домоволодіння та доказів щодо фактичного розташування об`єктів. 
Крім того, зазначив, в томі 1 на аркуші 147 міститься Свідоцтво про право власності на житло, з якого вбачається, що квартира АДРЕСА_5 належала на праві спільної сумісної власності ОСОБА_7 та іншим особам. Цей документ додатково підтверджує, що за адресою АДРЕСА_2 існувало домоволодіння зі складним правовим режимом, в межах якого здійснювалося будівництво прибудови. Однак він не підтверджує, що окремо розташована 3-поверхова будівля за адресою АДРЕСА_3 є тим самим об`єктом, або що такого об`єкта не існувало. За таких обставин суд мав встановити не лише формальне співвідношення адрес АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 , а й фізико-технічну ідентичність об`єктів. Зокрема, суд мав з`ясувати, чи збігаються поверховість, площа, конструктивні характеристики, місце розташування, межі земельної ділянки, технічні плани та інвентаризаційні дані об`єкта , щодо якого надавався дозвіл у 1995 році, з об`єктом, який був предметом договору від 26.09.2002. Однак, в оскаржуваному рішенні такий аналіз відсутній.
Також зазначив, що суд допустив припущення, вказавши, що об`єкт за адресою АДРЕСА_3 є фіктивним або тотожним об`єкту за адресою АДРЕСА_2 , адже наявні документи матеріалів БТІ про дозвіл на будівництво 2-поверхової прибудови за адресою АДРЕСА_2 , рішення Суворовського районного суду міста Херсона від 28.10.1994 року про визначення порядку землекористування за адресою АДРЕСА_4 не підтверджують цього факту. При цьому, на його думку, важливе значення мають обставини, викладені позивачем у позовній заяві (а.с.58-60 ч.1), де позивач вказує, що з наведених доказів можна стверджувати, що об`єкт за адресою АДРЕСА_3 є тим самим недобудованим будинком готовністю 51% за адресою АДРЕСА_4 . Отже, вказав скаржник, вже із самої позовної заяви випливає, що твердження про тотожність об`єктів було припущенням позивача, яке потребувало належного доказування. 
Також вказав, що суд не прийняв до уваги особливо важливий документ, який міститься на сторінці 269 матеріалів БТІ, а саме довідку Товарної біржі "Ізумруд", яка надана 2018 року на адресу державного реєстратора, в якій зазначено про реєстрацію договору купівлі-продажу за № 7591-а від 26.09.2002 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 щодо об`єкта незавершеного будівництва АДРЕСА_3 . При цьому суд неналежно оцінив лист Товарної біржі "Ізумруд" від 16.10.2020 року (про відсутність спірного договору в архівах біржі, про те, що відповідна архівна справа не формувалася, а договори із суміжними номерами укладалися між іншими сторонами щодо інших об`єктів), визнавши його одним із ключових доказів фіктивності договору від 26.09.2002 року. За таких умов суд першої інстанції зобов`язаний був не просто послатися на пізнішу відповідь Товарної біржі "Ізумруд" про відсутність архівної справи, а зіставити її з довідкою цієї ж біржі 2018 року, матеріалами технічної інвентаризації та іншими доказами, мав встановити, чому один документ біржі визнається достовірним, а інший фактично ігнорується, які причини розбіжностей між цими документами, а також чи могли бути втрачені чи пошкоджені архівні матеріали за тривалий період часу. Однак цього суд не зробив. Суд також не встановив причини відсутності архівної справи, не дослідив порядок зберігання документації біржі, не перевірив можливість втрати або знищення матеріалів за тривалий період часу. Суд фактично прирівняв лист біржі до доказу фіктивності правочину та використав його як підставу для висновку про незаконність договору.
Також зазначив, що суд першої інстанції фактично використав висновок експерта № 24 від 15.09.2020 року як визначальний доказ у справі, не перевіривши його допустимість, процесуальне походження, повноту, достовірність та достатність, що суперечить ст.ст.89, 102, 110 та 263 ЦПК України. Адже, вказав, суд не врахував, що із самого висновку вбачається, що 15.06.2020 року судовому експерту надійшло замовлення про виконання судової експертизи представника сторони позивача адвоката Литвиненка О.А. у справі № 766/8578/19 про визнання недійсним договору купівлі-продажу та у досудовому розслідуванні у кримінальному провадженні № 120192300400001831 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.2 ст.190 КК України. Однак, як вбачається з ухвали Херсонського міського суду від 02.12.2021 року у справі № 766/15548/19, кримінальне провадження № 120192300400001831 від 04.06.2019 року було закрито постановою слідчого від 09.06.2020 року у зв`язку із закінченням строку досудового розслідування. Тобто, на момент звернення із замовленням про виконання експертизи (15.06.2020 року) кримінальне провадження, в межах якого зазначений висновок також позиціонувався як дока, вже було закрите. При цьому, також вказав, що суд мав перевірити належність та достовірність вказаного висновку (а.с.167-190 т.1) у сукупності з іншими доказами, мав з`ясувати, чи отриманий він у процесуальному порядку, який забезпечував сторонам ставити питання експерту, заявляти клопотання.
Також вказав, що стороною позивача до суду було надано лише лист Державного нотаріального архіву Херсонської області від 17.04.2025 року № 1-1505 про невиявлення договору купівлі-продажу від 12.12.1996 року за реєстровим номером № 1-1505 у нотаріальних документах. При цьому сам договір від 12.12.1996 року за реєстровим номером № 1-1505 у матеріалах справи відсутній, суду не надавався, його копія не досліджувалася. Суд не встановив причини відсутності документа у судовій справі, в тому числі в архіві, не перевірив повноту і збереженість архівних фондів, не дослідив можливість втрати, пошкодження або знищення архівних матеріалів за тривалий період часу. Попри це суд зробив категоричний висновок, що первинний правовстановлюючий документ взагалі не існував, що суперечить ч.6 ст.81 ЦПК України, відповідно до якої доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Якщо позивачі стверджували про відсутність документа, саме вони повинні були довести не лише відсутність документа в архіві, а конкретний факт відсутності правової підстави набуття майна, підроблення документа, його недійсності або неукладення.
Також зазначив, що поза увагою суду залишилась відсутність встановлених судом належних матеріально-правових підстав недійсності договору від 26.09.2002 року. Вказав, що суд визнав договір від 26.09.2002 року недійсним, пославшись на те, що договір стосується неіснуючого об`єкта, укладений особою, яка не мала права на його відчуження та не була належним чином зареєстрована на товарній біржі. Проте, вказав скаржник, кожна з цих обставин була встановлена судом неналежним чином. Адже, вказав, суд не встановив належними доказами факту підроблення договору від 26.09.2002 року, факту внесення недостовірних відомостей до реєстраційних документів, факту незаконності дій посадових осіб товарної біржі, факту відсутності об`єкту нерухомості станом на 26.09.2002 року, факту визнання недійсними первинних правовстановлюючих документів або факту відсутності прав у продавця у встановленому законом порядку. За таких обставин, зазначив скаржник, можна вважати, що суд фактично виходив із припущення, що відсутність архівних документів і технічної документації через багато років після укладення договору доводить не існування правочину, не існування об`єкта і незаконність прав продавця. Такий підхід, на думку скаржника, не відповідає вимогам ст.80 ЦПК України про достатність доказів і суперечить обов`язку суду сприяти всебічному і повному з`ясуванню обставин справи (постанова Верховного Суду від 14.07.2021 року у справі № 761/28934/18).
Також вказав, що суд використав оціночні та непідтверджені доказами формулювання при мотивуванні рішення, також використав зазначені формулювання (про фіктивність, системний характер дій, створення видимості законного переходу прав, створення правового хаосу, посягання на реальне майно позивачів, маніпулятивність аргументів відповідача 1 та спрямованість її дій на затягування процесу), які виходять за межі нейтральної цивільно-правової оцінки доказів. При цьому суд не встановив належними доказами факту підроблення документів, шахрайських дій, фальсифікації правочину або незаконного заволодіння майном, до того ж не зазначено якими методами та способами Відповідач 1 затягував розгляд справи.
Також зазначив, що суд порушив принцип правової визначеності та стабільності цивільного обороту, адже спірний договір купівлі-продажу від 26.09.2002 року був укладений понад 20 років тому.
Також вказав, що суд застосував різні стандарти оцінки доказів до договорів від 28.12.1995 року та 26.09.2002 року, адже щодо договору від 28.12.1995 року суд виходив з його дійсності, достатності реєстраційних відомостей та преюдиційного значення рішення суду 1997 року. Натомість щодо договору 2002 року суд застосував підвищено критичний підхід, визнавши його фіктивним і недійсним на підставі відсутності окремих архівних матеріалів, листа біржі та експертного висновку. Такий вибірковий підхід, на думку скаржника, суперечить ст.89 ЦПК України. 
З підстав наведеного скаржник вважає, що суд першої інстанції вийшов за межі предмета спору, неправильно застосував положення щодо преюдиційності, неповно дослідив обставини справи, неналежно оцінив докази у їх сукупності, фактично побудував висновки на припущеннях та застосував різні стандарти оцінки до правочинів 1995 та 2002 років. 

У відзиві адвокат Лошкарьов Федір Анатолійович, який діє від імені позивача ОСОБА_3 , просить вказану апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.
При цьому зазначив, що апеляційна скарга відповідачки є виключно процесуальним засобом, спрямованим на затягування розгляду справи та уникнення справедливого фіналу цього тривалого правового спору. Відповідачка намагається захистити очевидну спробу шахрайського заволодіння майном позивачів, використовуючи для цього викривлене тлумачення процесуальних норм та ігноруючи матеріальну реальність. 
Щодо посилання скаржник а на те, що суд вийшовши за межі предмета позову, зазначив, що воно є безпідставним, адже суд не вирішував жодних вимог, які не були заявлені сторонами, натомість суд надав належну оцінку договору від 28 грудня 1995 року як доказу, що підтверджує законний інтерес та право власності позивачів на об`єкт нерухомого майна, який зазнав протиправного втручання з боку відповідачки.
Щодо посилання скаржника відносно аналізу матеріалів інвентаризаційної справи Комунального підприємства "Херсонське бюро технічної інвентаризації" та нібито наявної суперечливості між доказами, що містяться в матеріалах справи, зазначив, що цей аргумент відповідачки є прикладом намагання використати сумнівні проміжні папери для спростування первинних архівних відомостей, які мають фундаментальне доказове значення. При цьому послався на зміст та правову природу листа Товарної біржі "Ізумруд" від 16 жовтня 2020 року, вказавши, що вказаний лист був складений у відповідь на офіційний адвокатський запит і є прямим, безпосереднім першоджерелом інформації з архіву установи, яка здійснювала реєстрацію біржових угод у зазначений період. І вказаний лист підтвердив важливі обставини: в архіві біржі повністю відсутній договір купівлі-продажу нерухомого майна № 7591-а від 6 вересня 2002 року, укладений між ОСОБА_9 та ОСОБА_4 , а також в архіві взагалі відсутня будь-яка архівна справа за номером № 7591-а. Більше того, біржа надала вичерпне роз`яснення, що 6 вересня 2002 року дійсно реєструвалися договори під номерами № 7591 та № 7592, проте ці правочини були укладені між абсолютно іншими суб`єктами права та щодо зовсім інших об`єктів нерухомості.
Щодо посилань скаржника на сторінки 99, 116 та 120 матеріалів інвентаризаційної справи бюро технічної інвентаризації, а також тверджень скаржника про те, що згідно з цими матеріалами у 1995 році дозвіл надавався на будівництво саме двоповерхової прибудови до існуючого будинку АДРЕСА_2 , тоді як у договорі від 6 вересня 2002 року йдеться про окремо розташовану триповерхову будівлю за адресою: АДРЕСА_3 . На цій підставі апелянтка закидає суду безпідставне ототожнення цих двох різних об`єктів. Однак представник ОСОБА_3 вказує, що даний аргумент є неспроможний, оскільки спростовується фактичними обставинами справи та матеріалами судової експертизи. Вказав, що суд першої інстанції не ототожнював два різні об`єкти в розумінні їх фізичної ідентичності. Навпаки, суд на підставі беззаперечних доказів встановив, що об`єкта за адресою: АДРЕСА_3 , фізично не існує і ніколи не існувало в натурі. Ця адреса є штучно створеною, віртуальною адресою, під яку було сфабриковано пакет документів з метою незаконного заволодіння реально існуючим нерухомим майном позивачів за адресою: АДРЕСА_2 . Механізм цієї протиправної схеми є очевидним та детально задокументованим. У 1995 році батько позивачів ОСОБА_1 придбав недобудований будинок готовністю 51 відсоток за адресою: АДРЕСА_2 , та на законних підставах здійснював там будівельні роботи, зокрема зводив двоповерхову прибудову згідно з отриманими дозволами та погодженою технічною документацією. Відповідачі, не маючи жодного квадратного метра реальної нерухомості на цій території, не маючи рішення про виділення земельної ділянки чи дозволу на будівництво від уповноважених органів влади, на папері створили фіктивний об`єкт, окремо розташовану триповерхову будівлю за адресою: АДРЕСА_3 , і зареєстрували на неї правочини через Товарну біржа "Ізумруд". Надалі вони намагалися фізично накласти цей віртуальний триповерховий будинок АДРЕСА_6 , які належать родині ОСОБА_10 . Судовий експерт у Висновку судової будівельно-земельно-технічної експертизи № 24 від 15 вересня 2020 року чітко зазначив, що домоволодіння за адресою: АДРЕСА_3 , фактично не існує, а будь-яка первинна технічна документація на цей об`єкт в архівах Комунального підприємства "Херсонське бюро технічної інвентаризації" відсутня. Посилання апелянтки на те, що дозвіл 1995 року стосувався двоповерхової прибудови до будинку АДРЕСА_2 , лише підтверджує позицію позивачів: на земельній ділянці здійснювалося виключно законне будівництво будинку АДРЕСА_2 , а будь-які претензії відповідачки на триповерхову будівлю № 17-А є повністю вигаданими та не підтвердженими жодними реальними будівельними процесами. Суд першої інстанції не ототожнював ці об`єкти, а викрив спробу відповідачки видати законну будівлю позивачів за свій власний вигаданий об`єкт.
Щодо посилань скаржника на нібито застосування судом подвійних стандартів при оцінці договорів зазначив, що вони є безпідставними, адже, вказав, суд застосував не подвійні стандарти, а різні правові норми, які регулюють принципово різні правові ситуації. Так, зазначив, оскільки жодна зацікавлена особа, яка має на це право, не оскаржила нотаріально посвідчений договір від 28 грудня 1995 року стосовно майна за адресою АДРЕСА_2 , суд першої інстанції мав повне законне право та обов`язок виходити з презумпції його дійсності. Натомість зовсім інша правова ситуація склалася навколо спірного договору від 6 вересня 2002 року № 7591-а, що є прикладом так званого біржового договору, укладеного на Товарній біржі "Ізумруд" без нотаріального посвідчення, який, вважає представник позивача, є нікчемним у силу закону з моменту його укладення. При цьому представник позивача звернув увагу на ланцюжок набуття прав відповідачкою, яка стверджує, що її спадкодавиця ОСОБА_4 набула майно від ОСОБА_6 . У свою чергу, ОСОБА_5 нібито набула право власності на цей фіктивний об`єкт на підставі первинного договору купівлі-продажу від 12 лютого 1996 року за реєстровим номером 1-1505, який начебто був посвідчений Другою Херсонською державною нотаріальною конторою. Проте Державний нотаріальний архів Херсонської області у своєму офіційному листі від 17 квітня 2025 року повідомив, що в його нотаріальних фондах повністю відсутній договір купівлі-продажу від 12 лютого 1996 року за реєстровим номером 1-1505. Це означає, вважає представник позивача, що весь ланцюг набуття прав відповідачки базується на вигаданих, неіснуючих документах, які ніколи не видавалися державними органами та нотаріусами.
Щодо заперечення скаржника преюдиціального значення рішення Суворовського районного суду міста Херсона від 13 червня 1997 року вказав, що таке заперечення є неспроможним, адже, вважає, вказане рішення підтверджує фізичне існування об`єкта позивачів та відсутності будь-яких інших об`єктів, зокрема вигаданого будинку АДРЕСА_7 , на спірній земельній ділянці. 
Щодо посилання скаржника на неспроможність Висновку судової будівельно-земельно-технічної експертизи № 24 від 15 вересня 2020 року, виконаної судовим експертом Грибковою Н. Г., вважає їх безпідставними. Адже, зазначив, закон дозволяє учасникам справи самостійно замовляти експертизи для подання їх до суду як доказів. Навіть якщо експертиза була первісно ініційована в межах кримінального процесу, який згодом був закритий, отриманий висновок є повноцінним письмовим доказом (висновком експерта), який може бути долучений до матеріалів цивільної справи за загальними правилами подання доказів. Суд першої інстанції цілком законно прийняв та оцінив цей висновок у сукупності з іншими доказами, оскільки він містить унікальні фактичні дані про стан об`єктів, отримані шляхом безпосереднього натурного обстеження. Представник позивача заперечив посилання скаржника про те, що експерт нібито вийшов за межі своєї компетенції та встановлював юридичні категорії, такі як фіктивність договору або відсутність права власності. Зазначив, що судовий експерт ОСОБА_11 діяла в межах своєї професійної компетенції. Вона не робила жодних юридичних висновків у тексті свого дослідження. Експерт досліджувала суто технічні, фізичні та матеріальні питання, поставлені перед нею, а саме: чи існує фізично в натурі об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 ; які будівлі та споруди фактично розташовані на земельній ділянці за вказаними адресами; чи наявна первинна технічна документація на об`єкт № 17-А в матеріалах інвентаризаційних справ. За результатами натурного обстеження ділянки та аналізу архівних матеріалів Комунального підприємства "Херсонське бюро технічної інвентаризації" експерт встановила виключно технічні факти: на земельній ділянці фізично відсутній будь який окремо розташований триповерховий будинок за адресою: АДРЕСА_3 , на цій території розташовані виключно будівлі та споруди, які відносяться до домоволодіння за адресою: АДРЕСА_2 , та належать позивачам, а також в архівах бюро технічної інвентаризації повністю відсутня будь-яка первинна проектно-кошторисна чи дозвільна документація, яка б підтверджувала зведення чи введення в експлуатацію будинку АДРЕСА_3 . Ці висновки є суто технічними та фактичними. Вони описують матеріальну реальність: об`єкта № 17-А фізично не існує в природі.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 10.08.2026 року о 09:10 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності. 
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, суд апеляційної інстанції вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав. 

Фактичні обставини, встановлені судом

З матеріалів справи та встановлених судом обставин вбачається наступне.

Відповідно до нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 28 грудня 1995 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_7 , ОСОБА_1 придбав у власність об`єкт нерухомого майна, а саме недобудований житловий будинок готовністю п`ятдесят один відсоток, що знаходиться у АДРЕСА_1 .

Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу та зареєстрований у реєстрі за відповідним № 1276. 

Зазначене підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 

Наявне рішення Суворовського районного суду міста Херсона від 13 червня 1997 року, яке набрало законної сили та яким було визначено порядок користування земельною ділянкою та виділено у користування ОСОБА_1 частину земельної ділянки разом із розташованими на ній будівлями. 

Згідно з укладеним на товарній біржі "Ізумруд" договором купівлі-продажу від 06 вересня 2002 року ОСОБА_6 продала ОСОБА_4 (спадкодавиці нинішньої відповідачки ОСОБА_5 ) об`єкт незавершеного будівництва, житловий будинок готовністю шістдесят відсотків, загальною площею 382,8 кв.м, який розташований за адресою АДРЕСА_1 .

Продавець ОСОБА_6 була власником вказаного нерухомого майна на підставі договору купівлі-продажу від 12 лютого 1996 року, посвідченого Другою Херсонською державною нотаріальною конторою за реєстровим № 1-150.

Згідно офіційної відповіді відповідача Товарної біржі "Ізумруд від 16 жовтня 2020 року вказаний договір купівлі-продажу від 26 вересня 2002 року за № 7591-А в архівах біржі відсутній, відповідна архівна справа не формувалася, а договори із суміжними номерами укладалися між іншими сторонами щодо інших об`єктів.

Також згідно з офіційним повідомленням Державного нотаріального архіву Херсонської області від 17 квітня 2025 року за № 219/01-21, договір купівлі-продажу від 12 лютого 1996 року, посвідчений Другою Херсонською державною нотаріальною конторою за реєстровим № 1-1505, в нотаріальних документах відсутній.

Крім того, наявний висновок судової будівельно-земельно-технічної експертизи № 24 від 15 вересня 2020 року, зроблений на замовлення сторони позивача.

Відповідно до вказаного висновку:
--- недобудований будинок, який належить позивачам на підставі договору від 28 грудня 1995 року, фактично розташований за адресою АДРЕСА_2 та повністю відповідає технічній документації бюро технічної інвентаризації;
--- домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 відсутнє в наявності. Також встановлено відсутність будь-якої архівної технічної документації на вказаний об`єкт. 

Спір з приводу об`єкту незавершеного будівництва, який розташований за адресою АДРЕСА_1 був предметом досудового розслідування у кримінальному провадженні № 120192300400001831 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.2 ст.190 КК України. 
В ЄДРСР наявні судові рішення у справі № 766/15548/19 стосовно вказаного кримінального провадження № 120192300400001831.

Зокрема, ухвалою слідчого судді Херсонського міського суду Херсонської області від 06.11.2019 року було задоволено відповідне клопотання слідчого СВ Херсонського ВП ГУНП в Херсонській області, погоджене з прокурором Херсонської місцевої прокуратури, й було накладено арешт на вказаний недобудований будинок у виді забороні відчуження, розпоряджання та користування. Із вказаної ухвали вбачається, що в обґрунтування клопотання слідчий СВ Херсонського ВП ГУНП в Херсонській області посилався на те, що в провадженні слідчого відділення Херсонського відділу поліції Головного управління Національної поліції в Херсонській області перебувають матеріали кримінального провадження №12019230040001831 від 04.06.2019, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.2 ст.190 КК України. Встановлено, що до Херсонського ВП надійшла заява представника ОСОБА_1 , котрий просить вжити заходів до невстановленої особи, котра шахрайським шляхом заволоділа земельною ділянкою за адресою АДРЕСА_1 . 

Натомість ухвалою слідчого судді Херсонського міського суду Херсонської області від 02.12.2021 року у вказаній справі № 766/15548/19 було задоволено клопотання представника власника майна про скасування арешту майна та скасовано арешт на майно, а саме на недобудований будинок, який знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , накладений ухвалою слідчого судді Херсонського міського суду Херсонської області від 06.11.2019 року. Із вказаної ухвали вбачається, що кримінальне провадження № 120192300400001831 від 04.06.2019 року було закрито постановою слідчого від 09.06.2020 року у зв`язку із закінченням строку досудового розслідування. 

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України ("Право на звернення до суду за захистом") кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно з ч.3 ст.12 ЦПК України ("Змагальність сторін") кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За приписами ст.13 ЦПК України ("Диспозитивність цивільного судочинства"):
--- суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина 1);
--- збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексо (частина 2);
--- учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності (частина 3).

Відповідно до ч.1 ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків (ч.2 ст.76 ЦПК України).

За положеннями ст.81 ЦПК України ("Обов`язок доказування і подання доказів"):
--- кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1);
--- докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (частина 5);
--- доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина 6);
--- суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом (частина 7).

Згідно з ч.1 ст.89 ЦПК України ("Оцінка доказів") суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Статтями 83 і 84 ЦПК України передбачено порядок та випадки відповідно подання та витребування доказів.

За приписами ст.263 ЦПК України ("Законність і обґрунтованість судового рішення"):
--- судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина 1);
--- законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права (частина 2);
--- судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом (частина 3);
--- при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4);
--- обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні (частина 5).

Пред`являючи позов, позивач посилався на те, що об`єкт за адресою АДРЕСА_3 є фіктивним, ніколи не існував у натурі, а спірний договір є частиною шахрайської схеми, спрямованої на незаконне заволодіння його (позивача) власністю, об`єктом нерухомості за адресою АДРЕСА_2 . Позивач вважає, що зазначене незавершене будівництво, житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості загальною площею 382,8 кв.м, 60% завершення будівництва за адресою АДРЕСА_1 - це недобудований будинок готовністю 51%, що знаходиться в АДРЕСА_1 , який належить йому за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 28.12.1995 року. 

Задовольняючи позов, суд посилається на те, що:
--- на думку позивача, сам оспорюваний правочин був спрямований на створення фіктивних правових підстав для незаконного заволодіння реальним майном позивачів, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 ;
--- дії відповідачів, які спрямовані на легалізацію прав на фіктивний об`єкт з метою створення правового хаосу та подальшого посягання на реальне майно позивачів, є грубим порушенням принципів добросовісності та верховенства права; 
--- позовні вимоги є законними, обґрунтованими та такими, що підлягають повному задоволенню з метою захисту порушеного права власності позивачів. 

Однак, з таким висновком суду першої інстанції погодитися не можна, оскільки до нього він дійшов при неповному з`ясуванні обставин справи, порушенні норм процесуального права та не правильному застосуванні норм матеріального права.

Відповідно до ч.1 ст.41 ЦК Української РСР в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу (06 вересня 2002 року), угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Угоди можуть бути односторонніми і дво- або багатосторонніми (договори). 

За положеннями ст.47 ЦК Української РСР у вказаній редакції:
--- нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу (частина 1);
--- якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається (частина 2).

Згідно ст.58 ЦК Української РСР у вказаній редакції недійсною є угода, укладена лише про людське око, без наміру створити юридичні наслідки (мнима угода). Якщо угода укладена з метою приховати іншу угоду (удавана угода), то застосовуються правила, що регулюють ту угоду, яку сторони дійсно мали на увазі. 

Відповідно до ст.128 ЦК УРСР у вказаній редакції ("Момент виникнення права власності у набувача майна за договором"), право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Передачею визнається вручення речей набувачеві, а так само здача транспортній організації для відправки набувачеві і здача на пошту для пересилки набувачеві речей, відчужених без зобов`язання доставки. До передачі речей прирівнюється передача коносаменту або іншого розпорядчого документа на речі.

Відповідно до ст.227 ЦК УРСР у вказаній редакції у договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. 

Недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей (частина перша статті 48 ЦК УРСР).

Угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення (частина перша статті 59 ЦК УРСР).

Згідно з ч.1 ст.15 Закону України "Про товарну біржу" в редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу від 06.09.2002 року, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана.

Відповідно до ч.2 ст.15 Закону України "Про товарну біржу" у вказаній редакції угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. 

За загальним правилом, дія актів цивільного законодавства в часі має футороспективний характер, тобто спрямована на майбутнє. У зв`язку з чим законодавець передбачає, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності (постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 24 травня 2021 року в справі № 671/22/19 (провадження № 61-9511сво19), постанова Об`єднаної палати Верховного Суду від 25.03.2024 року у справі №336/6023/20).

Об`єднана палата Верховного Суду у вказаній постанові від 25.03.2024 року у справі №336/6023/20 зазначила, що:
--- вимоги щодо змісту та форми правочинів визначаються законодавством, чинним на момент їх вчинення. Це саме положення стосується також підстав визнання правочинів недійсними. При розгляді справи про визнання правочину недійсним він оцінюється на предмет відповідності до вимог законодавства, чинного під час його укладення. Отже, на правочини вчинені до моменту набуття чинності Цивільним кодексом України від 16 січня 2003 року, тобто до 01 січня 2004 року, поширюється законодавство, чинне на момент їх укладення, зокрема Цивільний кодекс Української РСР від 18 липня 1963 року (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі № 478/708/19 (провадження № 61-2680св20), постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 травня 2023 року в справі № 205/1783/20 (провадження № 61-480св23), постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 вересня 2023 року в справі № 203/4638/20 (провадження № 61-4402ск23));
--- у статті 227 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. В ЦК УРСР не передбачалося обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2018 року в справі № 904/4573/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 вересня 2019 року в справі № 903/729/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 183/900/17 (провадження № 61-9101св21));
--- термін "нікчемність правочину", передбачений ЦК України 2003 року, до прийняття цього Кодексу у законодавстві не вживався. ЦК УРСР узагалі не передбачав поділу правочинів на нікчемні та оспорювані за характером їх недійсності. Однак відсутність нотаріальної форми правочину у випадках, коли вона є обов`язковою, призводила до наслідків, які є подібними до сучасного тлумачення поняття «нікчемність» (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 червня 2021 року в справі № 478/708/19 (провадження № 61-2680св20));
--- Цивільний кодекс Української РСР не встановлював інституту нікчемності правочину, який запровадили аж у ЦК України, що набрав чинності 1 січня 2004 року. Єдиним механізмом підтвердження недійсності угоди, що існував до появи вказаного інституту, було визнання такої недійсності за рішенням суду (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21));
--- підстава недійсності правочину має існувати в момент вчинення правочину (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 квітня 2020 року в справі № 522/25151/14-ц (провадження № 61-101св19)). 

Крім того, Об`єднана палата Верховного Суду у вказаній постанові від 25.03.2024 року у справі №336/6023/20 зауважила, що
--- правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду; норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК УРСР 1963 року;
--- на рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів;
--- у частині другій статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону "Про товарну біржу" регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі;
--- спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі;
--- за таких обставин, з урахуванням викладеного, Об`єднана палата вважає за необхідне відступити від висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 листопада 2021 року у справі № 488/1937/17 (провадження № 61-4994св19) та в постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 490/5891/19 (провадження № 61-18668св21.

До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у своїх інших постановах, зокрема у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12.11.2025 року у справі № 523/16628/23, в якій суд касаційної інстанції касаційну скаргу позивача задовольнив, скасував рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції (в позові було відмовлено, оскільки, як вважали суди, відмова нотаріуса у вчиненні нотаріальної дії відповідає вимогам закону, адже, як зазначили суди, нотаріус не міг прийняти договір № 98-380 як правовстановлюючий документ), ухвалив нове рішення про задоволення позову, визнавши незаконною відмову приватного нотаріуса у видачі свідоцтва про право на спадщину за законом на 1/4 частку квартири АДРЕСА_1, яка викладена у постанові про відмову у вчиненні нотаріальних дій від 14 липня 2023 року. У вказаній постанові зазначено:
--- договір купівлі-продажу квартири, укладений на товарній біржі у 1998 року, нотаріальному посвідченню не підлягав;
--- В ЦК Української РСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору. Правочин чи договір, які вчинялись під час чинності ЦК Української РС, могли бути визнані недійсними на підставі рішення суду;
--- відмовляючи у задоволенні позову, суди виходили із того, що наданий позивачем договір купівлі-продажу не міг бути прийнятий нотаріусом як правовстановлюючий. Водночас суди не звернули уваги на те, що договір купівлі-продажу, укладений у 1998 році (на товарній біржі), його учасниками не оспорювався і недійсним в судовому порядку не визнавався;
--- суди також залишили поза увагою, що нотаріус у постанові про відмову у вчиненні нотаріальної дії керувалася, в тому числі, положеннями ЦК України, які не можуть бути застосовані до правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК Української РСР 1963 року;
--- за таких обставин суди дійшли помилкового висновку про правомірність відмови нотаріуса у видачі свідоцтва про право на спадщину з підстав невідповідності правовстановлюючого документа вимогам законодавства. 

Таким чином, враховуючи наведене, у випадку укладення оспорюваного договору від 26.09.2002 року купівлі-продажу житлового будинку готовністю 60%, загальною площею 382,8 кв.м, який розташований за адресою АДРЕСА_1 , на товарній біржі, тоді це по формі відповідало б вимогам законодавства, яке було чинне на час укладення договору.

З приводу державної реєстрації права власності на нерухоме майно слід враховувати положення Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (статті 1, 2, ч.3 ст.3, п.3 ч.3 ст.10, п.9 ч.1 ст.27) та висновки Верховного Суду, відповідно до яких:
--- із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього; 
--- реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17);
--- державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13).

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. 
Таким чином, державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

У випадку, коли право власності на нерухоме майно виникло за відповідними правочинами до 01.01.2013 року, тоді згідно з п.3 ч.3 ст.10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв`язку із вчинення нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані не пізніше трьох робочих днів з дня отримання відповідного запиту державного реєстратора безоплатно надати запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі. Особи, винні у порушенні строку надання інформації на запит державного реєстратора, несуть адміністративну відповідальність.

Таким чином, у цій справі визначальним є відповідь на наступні питання, а саме: 
--- з одного боку, чи були укладені договір купівлі-продажу від 12 лютого 1996 року, посвідчений Другою Херсонською державною нотаріальною конторою за реєстровим № 1-150, та договір купівлі-продажу від 26.09.2002 року, зареєстрований на Товарній біржі "Ізумруд" за № 7591-а, за якими відповідні особи набули право власності на житловий будинок готовністю 60% за адресою АДРЕСА_1 ; якщо так, то чи доведені належними доказами обставини, на які посилається позивач на підтвердження своїх позовних вимог, тобто чи доведено підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу вказаного нерухомого майна, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 , зареєстрованого на Товарній біржі "Ізумруд" 26 вересня 2002 року за № 7591-а;
--- з іншого боку, якщо належними доказами доведено відсутність факту укладення вказаних договорів, тобто неукладення їх, то чи є належним та ефективним спосіб захисту порушених прав позивача ОСОБА_1 , правонаступниками якого є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 . 

Суд апеляційної інстанції, оцінивши належним чином надані докази, дійшов висновку про те, що договір купівлі-продажу від 26.09.2002 року за № 7591 а укладений не був, тобто є неукладений. Це підтверджується наступним.

Згідно офіційної відповіді відповідача Товарної біржі "Ізумруд від 16 жовтня 2020 року вказаний договір в архівах біржі відсутній, відповідна архівна справа не формувалася, а договори із суміжними номерами укладалися між іншими сторонами щодо інших об`єктів.

Також згідно з офіційним повідомленням Державного нотаріального архіву Херсонської області від 17 квітня 2025 року за № 219/01-21, договір купівлі-продажу від 12 лютого 1996 року, посвідчений Другою Херсонською державною нотаріальною конторою за реєстровим № 1-1505, в нотаріальних документах відсутній.

Крім того, відповідно до висновку судової будівельно-земельно-технічної експертизи № 24 від 15 вересня 2020 року домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 відсутнє в наявності, також встановлено повну відсутність будь-якої архівної технічної документації на вказаний об`єкт. 

Отже, встановлено, що оспорюваний позивачем договір купівлі-продажу від 26.09.2002 року стосується неіснуючого об`єкта, доведено неукладення як вказаного договору купівлі-продажу від 26.09.2002 року, який формально зареєстрований на Товарній біржі "Ізумруд" за № 7591-а, так і договору купівлі-продажу від 12 лютого 1996 року, посвідченого Другою Херсонською державною нотаріальною конторою за реєстровим № 1-150. 

Вказані факти апеляційний суд встановив, оцінюючи у сукупності зазначені докази, враховуючи відсутність у відповідних архівах як нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 12 лютого 1996 року, так і укладеного на Товарній біржі "Ізумруд" оспорюваного договору купівлі-продажу від 26.09.2002 року, враховуючи офіційну відповідь Товарної біржі "Ізумруд" про те, що договори із суміжними номерами укладалися між іншими сторонами щодо інших об`єктів, а також враховуючи висновок вказаної судової будівельно-земельно-технічної експертизи від 15 вересня 2020 року про відсутність домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 .

Враховуючи наведене, апеляційний суд повертається до питання, чи є належним та ефективним спосіб захисту порушених прав позивача ОСОБА_1 , правонаступниками якого є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

За змістом ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно із ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ст.203 ЦК України: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч.1); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (ч.2); волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч.3); правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (ч.4); правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч.5); правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей (ч.6). 

Згідно ч.3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Отже, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

Згідно із ч.1 ст.627 ЦК України і відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. 

Верховний Суд неодноразово ухвалював судові рішення із приводу недійсності неукладених правочинів. 

Відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 

У своїй постанові від 16.06.2020 року у справі № 145/2047/16-ц Велика Палата Верховного Суду вважала за необхідне відступити від висновку, висловленого в постанові Верховного Суду України від 22 квітня 2015 року у справі № 6-48цс15. У тій іншій справі Верховний Суд України вказав таке: "Судами під час розгляду справи встановлено, що спірний договір, укладений від імені позивача, підписаний не ним, а іншою особою. Таким чином спірний договір був укладений без волевиявлення позивача, а тому суди дійшли правильного висновку про недійсність спірного договору на підставі частини третьої статті 203 та частини першої статті 215 ЦК України".

Велика Палата Верхового Суду зробила такий висновок щодо застосування відповідних норм права у вказаних правовідносинах:
--- "7.16. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (частина друга цієї ж статті).
--- 7.17. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
--- 7.18. Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
--- 7.19. За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
--- 7.21. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
--- 7.22. Разом із цим суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: по-перше, якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах, а по-друге, якщо дійде висновку, що задоволення викладеної в позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів.
--- 7.23. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц.
--- 7.24. У справі, що розглядається, позивач звернувся з вимогою про визнання недійсними договорів оренди, посилаюсь на те, що ці договори не підписував, умови їх не погоджував, тож відповідач безпідставно відмовляє в поверненні використовуваних земельних ділянок позивачу як власнику цих земельних ділянок, покликаючись до умов договорів, підписаних невстановленою особою замість позивача.
--- 7.25. Суди попередніх інстанцій повно та достеменно встановили обставини справи, за якими спірні договори позивач не підписував та, відповідно, з істотних умов цих договорів не погоджував.
--- 7.26. Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Зазначена норма кореспондує частинам другій, третій статті 215 ЦК України, висвітлює різницю між нікчемним і оспорюваним правочином і не застосовується до правочинів, які не відбулися, бо є невчиненими. Разом із тим Велика Палата Верховного Суду констатує, що у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.
--- 7.27. Враховуючи підстави позову, наведені позивачем у позовній заяві та в додаткових поясненнях, а також заперечення відповідача, позивач у цій справі наполягає на поверненні йому земельних ділянок, вважаючи, що ці ділянки знаходяться у фактичному користуванні відповідача без установлених законом підстав. Зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож, у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майно, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок (див. також постанови Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 71), від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 96), від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц (пункт 81), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 97)).
--- 7.28. Тому у позові слід відмовити саме з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту, а не з підстав застосування наслідків пропуску позовної давності, позаяк суд розглядає питання про застосування позовної давності лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 69-73, 137-139), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (пункт 65-66)). Відмова у задоволенні позову через обрання неефективного (неналежного) способу захисту не позбавляє позивача права заявити негаторний позов про повернення земельної ділянки.
Таким чином, правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
Отже, оскільки у справі встановлено неукладення договору купівлі-продажу від 26.09.2002 року, то сторона позивача, яка вважає, що вказаним правочином порушуються її права, для захисту свого порушеного права не повинна подавати окремий позов про визнання його недійсним, адже захист права здійснюється шляхом пред`явлення вимоги про захист порушеного права, яке позивач вважає порушеним (наприклад, про усунення перешкод у користуванні майном), шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення".

У п.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від Справа 02.02.2021 року у справі № 925/642/19 зазначено, що обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає необхідності надавати оцінку іншим аргументам касаційної скарги.

У цій справі сторона позивача просить визнати недійсним договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва за адресою АДРЕСА_1 , укладений між сторонніми особами, а саме між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 , зареєстрований на Товарній біржі "Ізумруд" 26 вересня 2002 року за № 7591-а, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що вказаний договір фактично не укладався, є підробним, а об`єкт за адресою АДРЕСА_3 ніколи не існував у натурі, спірний договір спрямований на незаконне заволодіння його (позивача) власністю, об`єктом нерухомості за адресою АДРЕСА_2 . Позивач вважає, що зазначене незавершене будівництво, житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості загальною площею 382,8 кв.м, 60% завершення будівництва за адресою АДРЕСА_1 - це недобудований будинок готовністю 51%, що знаходиться в АДРЕСА_1 , який належить йому за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 28.12.1995 року.

Суд першої інстанції, задовольняючи позов, виходив з того, що договір стосується неіснуючого об`єкта, укладений особою, яка не мала права на його відчуження та не була належним чином зареєстрована на товарній біржі. 

Суд апеляційної інстанції, враховуючи наведене вище, вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, якщо суд, дотримуючись принципу стадійності захисту права, дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачено законом або договором та/або він є неефективним для захисту порушеного права в таких правовідносинах. 

У цій справі позивачем обраний спосіб захисту порушеного права, який є неефективним для захисту порушеного права в таких правовідносинах, адже визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва за адресою АДРЕСА_1 , укладеного між сторонніми особами, а саме між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 , зареєстрованого на Товарній біржі "Ізумруд" 26 вересня 2002 року за № 7591-а, не призведе до відновлення порушеного права позивача. 

У цій справі ефективним способом захисту права, яке позивач, як власник нерухомого майна, яке розташоване у АДРЕСА_1 , вважає порушеним, є усунення відповідних перешкод у користуванні належним йому майном, скасування відповідної державної реєстрації. 

Принцип процесуальної економії передбачає, що суд має ефективно захистити право, унеможлививши повторний позов.

Суд же першої інстанції на вказане уваги не звернув і прийшов до помилкового висновку про те, що заявлена позовна вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 26 вересня 2002 року є належним способом захисту порушеного права, а відтак прийшов до помилкового висновку про задоволення позову.

Висновки суду апеляційної інстанції

Згідно з п.п.1, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, а також порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Ураховуючи викладене, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції, відповідно до п.2 ч.1 ст.374, п.п.1, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України, слід скасувати й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог з підстав обрання неефективного способу захисту порушеного права.

Оскільки рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з зазначеної підстави, то інші доводи апеляційної скарги правового значення не мають.

Відповідно до положень ст.141 ЦПК України: 
--- судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч.1); 
--- інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 
1) у разі задоволення позову - на відповідача;
2) у разі відмови в позові - на позивача;
3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч.2).

При поданні апеляційної скарги відповідач сплатив судовий збір у встановленому законом розмірі 1 152,60 грн. Таким чином, вказана сума підлягає стягненню з позивачів на користь відповідача, у рівних частках - по 576,30 грн з кожного. 

Керуючись ст.ст.367, п.2 ч.1 ст.374, п.п.1, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України, суд 

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу адвоката Бескоровайного Валентина Олеговича, який діє від імені ОСОБА_5 , задовольнити частково.

Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 23 квітня 2026 року скасувати й ухвалити нове рішення.

У позові ОСОБА_1 , правонаступниками якого є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , до Товарної біржі "Ізумруд", а також ОСОБА_4 , правонаступником якої є ОСОБА_5 , про визнання договору купівлі-продажу недійсним, відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_4 , місце проживання: АДРЕСА_8 ) та ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_5 , місце проживання: АДРЕСА_8 ) на користь ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_6 , місце проживання: АДРЕСА_9 ) понесені судові витрати у вигляді судового збору, сплаченого при поданні апеляційної скарги, в розмірі 1 152,60 грн (одна тисяча сто п`ятдесят дві гривні 60 коп), а саме по 576,30 грн (п`ятсот сімдесят гривень 30 коп) з кожного. 

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. 

Дата складення повної постанови - 10 серпня 2026 року.

Головуючий     _ _ _ _ _ _ _ _ _ _     В.В. Майданік

Судді:      _ _ _ _ _ _ _ _ _ _  Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _  І.В. Склярська