Справа № 541/2139/26
Номер провадження 2/541/1745/2026 

Р І Ш Е Н Н Я
іменем України

16 вересня 2026 року м.Миргород

Миргородський міськрайонний суд Полтавської області у складі:
головуючого судді – Городівського О.А.,
за участю секретаря судового засідання – Гуріної В.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, – ОСОБА_3 , про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності,
ВСТАНОВИВ:

02 червня 2026 року до Миргородського міськрайонного суду Полтавської області звернулася ОСОБА_1 з позовом до ОСОБА_2 , третя особа – ОСОБА_3 , про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності.
Позов мотивовано тим, що 03 жовтня 2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені якого діяла ОСОБА_3 на підставі довіреності, було укладено у письмовій формі договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 56,2 кв. м, житловою площею 34,6 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,0672 га, кадастровий номер 5310900000:50:005:0295.
Як зазначає позивачка, загальна вартість зазначеного нерухомого майна становила 200 000 грн, які вона передала представнику продавця.
Після укладення договору сторони звернулися до приватного нотаріуса Павлоградського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Гущиної О.І. з метою нотаріального посвідчення договору та державної реєстрації права власності.
Однак постановою нотаріуса від 03 жовтня 2022 року у вчиненні нотаріальної дії було відмовлено.
Позивачка вважає, що договір фактично виконаний сторонами, а неможливість його нотаріального посвідчення зумовлена обставинами, які не залежали від волі сторін, у зв`язку з чим просить суд визнати договір дійсним та визнати за нею право власності на спірні житловий будинок та земельну ділянку.
У позовній заяві позивачка просила:
?визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами загальною площею 56,2 кв. м, житловою площею 34,6 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,0672 га, кадастровий номер 5310900000:50:005:0295, укладений 03 жовтня 2022 року між ОСОБА_2 , від імені якого діяла ОСОБА_3 , та ОСОБА_1 ; 
?визнати за ОСОБА_1 право власності на зазначені житловий будинок та земельну ділянку. 
У судовому засіданні представник позивачки – адвокат Маринушкін Арсен Григорович – позовні вимоги підтримав у повному обсязі, надав пояснення щодо обставин справи та не заперечував проти розгляду справи за відсутності відповідача та ухвалення заочного рішення.
Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання не з`явився, про дату, час і місце судового розгляду повідомлявся належним чином, відзиву на позовну заяву не подав, причин неявки суду не повідомив.
За таких обставин, з урахуванням думки представника позивачки, суд дійшов висновку про можливість проведення заочного розгляду справи та ухвалення заочного рішення відповідно до вимог статей 280–282 ЦПК України. Чинна редакція ЦПК України передбачає спеціальну главу щодо заочного розгляду та встановлює умови його проведення і вимоги до заочного рішення. 

Судом встановлено, що ОСОБА_2 є власником житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 22 вересня 2014 року.
Право власності відповідача на земельну ділянку площею 0,0672 га, кадастровий номер 5310900000:50:005:0295, підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 10 грудня 2015 року.
З матеріалів справи вбачається, що 03 жовтня 2022 року між сторонами було підписано письмовий договір купівлі-продажу зазначених об`єктів нерухомості.
Від імені ОСОБА_2 договір підписувала ОСОБА_3 на підставі довіреності.
Позивачка посилається на те, що свої зобов`язання за договором виконала, сплативши 200 000 грн, а представник продавця передала їй ключі, документи та фактичне володіння майном.
При цьому суд бере до уваги, що сам факт підписання договору, передачі майна та сплати коштів, навіть у разі його доведеності, не усуває встановленої законом вимоги про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку та іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.
Згідно з частиною першою статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Разом з тим частина друга статті 220 ЦК України передбачає можливість судової конвалідації такого правочину.
Зокрема, якщо сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. 
Вирішуючи спір, суд виходить із того, що сама по собі наявність письмового договору, погодження його істотних умов та фактичне виконання сторонами домовленостей не є достатніми для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Необхідною умовою є встановлення факту ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення договору.
Саме така правова позиція неодноразово висловлювалася Верховним Судом.
Зокрема, у постанові від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц Верховний Суд зазначив, що при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати причини, з яких правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від такого посвідчення та чи втрачена можливість нотаріального посвідчення.
Вказаний підхід був послідовно підтверджений Верховним Судом у подальшій практиці.
Особливої уваги у цій справі заслуговує постанова Верховного Суду від 11 лютого 2026 року у справі № 155/360/25, яка за своїм предметом та правовою природою є найбільш близькою до спірних правовідносин у цій справі.
У зазначеній справі Верховний Суд розглядав позов про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності, який також не був нотаріально посвідчений у зв`язку з обмеженнями, встановленими постановою Кабінету Міністрів України № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану».
Верховний Суд наголосив, що однією з необхідних умов застосування частини другої статті 220 ЦК України є встановлення факту безповоротного ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення правочину.
При цьому Верховний Суд окремо зазначив, що встановлені постановою Кабінету Міністрів України № 164 тимчасові обмеження щодо здійснення нотаріальних дій за участю осіб, пов`язаних з державою-агресором, самі по собі не свідчать про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору, а тому не створюють передбачених частиною другою статті 220 ЦК України підстав для визнання договору дійсним. 
У цій же постанові Верховний Суд звернув увагу на те, що суд не вправі покладати в основу рішення лише факт визнання позову відповідачем, оскільки таке визнання може бути прийняте лише за наявності законних підстав для задоволення позову. 
Зазначений висновок узгоджується також із постановами Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 947/15160/22 та від 29 вересня 2025 року у справі № 142/681/23. У справі № 142/681/23 Верховний Суд також наголосив на необхідності встановлення саме ухилення сторони від нотаріального посвідчення як умови застосування статті 220 ЦК України. 
Суд відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України враховує висновки Верховного Суду щодо застосування відповідних норм права.

Позивачка обґрунтовує свої вимоги тим, що нотаріальне посвідчення договору 03 жовтня 2022 року було неможливим через встановлені в умовах воєнного стану обмеження.
Постановою Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» було встановлено спеціальні правила щодо вчинення нотаріальних дій в умовах воєнного стану. 
Разом з тим суд звертає увагу на істотну обставину.
З матеріалів справи вбачається, що відповідач не відмовлявся від нотаріального посвідчення договору, а навпаки, сторони після підписання договору звернулися до нотаріуса для вчинення відповідної нотаріальної дії.
Нотаріус відмовив у вчиненні нотаріальної дії.
Отже, обставини справи не свідчать про те, що саме відповідач вчинив дії чи бездіяльність, спрямовані на ухилення від нотаріального посвідчення договору.
Навпаки, наведені позивачкою обставини свідчать про те, що перешкодою для нотаріального оформлення правочину була відмова нотаріуса, а не ухилення продавця.
Таким чином, позивачкою не доведено одну з обов`язкових умов, передбачених частиною другою статті 220 ЦК України.

Судом також досліджено документ, що посвідчує особу відповідача, та встановлено, що ОСОБА_2 має громадянство України, що підтверджується паспортом громадянина України, долученим до матеріалів справи.
Водночас наявність у відповідача паспорта громадянина України сама по собі не є доказом відсутності у нього іншого громадянства або інших юридичних зв`язків з державою-агресором.
Разом з тим позивачка, обґрунтовуючи неможливість нотаріального посвідчення договору положеннями постанови КМУ № 164, повинна була надати належні та допустимі докази на підтвердження того, що саме на відповідача поширювалися передбачені цією постановою обмеження.
При цьому суд виходить із того, що навіть встановлення факту поширення на відповідача відповідних обмежень не змінювало б висновку суду щодо відсутності підстав для застосування частини другої статті 220 ЦК України, оскільки такі обмеження не є доказом ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину.
Отже, питання щодо громадянства відповідача не має вирішального значення для результату спору.
Судом не залишено поза увагою доводи позивачки про фактичне виконання сторонами договору.
Зокрема, позивачка посилається на передачу нею 200 000 грн, отримання нею ключів та документів на нерухоме майно, а також передачу їй майна у володіння та користування.
Зазначені обставини можуть свідчити про наявність між сторонами певних договірних правовідносин та виконання ними певних домовленостей.
Проте фактичне виконання договору є лише однією з передбачених частиною другою статті 220 ЦК України умов.
Саме по собі виконання договору не замінює іншої обов`язкової умови — ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення.
Отже, навіть за умови встановлення факту повного виконання сторонами домовленостей відсутність доказів ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору виключає можливість застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Позивачка також просить визнати за нею право власності на житловий будинок та земельну ділянку.
Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
За змістом частини третьої статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Таким чином, виникнення права власності позивачки у спірних правовідносинах безпосередньо пов`язане з можливістю визнання договору дійсним на підставі статті 220 ЦК України.
Оскільки суд не встановив передбачених законом підстав для визнання договору купівлі-продажу дійсним, відсутні й правові підстави для визнання за позивачкою права власності на спірне нерухоме майно.
Посилання позивачки на статтю 392 ЦК України не змінює цього висновку, оскільки зазначена норма регулює захист права власності особи у разі його оспорювання або невизнання, тоді як у цій справі позивачка пов`язує виникнення у неї права власності саме з укладенням договору, який не був нотаріально посвідчений.

Суд погоджується з загальним твердженням позивачки, що обраний спосіб захисту має бути ефективним.
Однак вимога про ефективність способу захисту не означає можливості застосування судом способу захисту, для якого законом не встановлено передбачених умов.
Застосування статті 220 ЦК України можливе лише за наявності визначеної цією нормою сукупності юридичних фактів.
У цій справі така сукупність відсутня.
Тому посилання на необхідність забезпечення ефективного судового захисту не може бути підставою для ігнорування імперативної вимоги частини другої статті 220 ЦК України.

Відповідно до статті 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасної наявності визначених цією нормою умов.
У судовому засіданні представник позивачки не заперечував проти заочного розгляду справи.
Відповідач у судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, відзиву на позов не подав.
За таких обставин суд дійшов висновку про наявність передбачених цивільним процесуальним законом підстав для ухвалення заочного рішення.
Водночас заочний характер рішення не звільняє суд від обов`язку дослідити докази та встановити наявність законних підстав для задоволення позову.
Саме такий підхід підтверджено Верховним Судом у постанові від 11 лютого 2026 року у справі № 155/360/25, де зазначено, що навіть визнання позову відповідачем саме по собі не є достатньою підставою для його задоволення, якщо відсутні передбачені законом матеріально-правові підстави. 
Відповідно до статті 141 ЦПК України судові витрати у разі відмови у задоволенні позову покладаються на позивача.
Разом з тим позивачка у позовній заяві просила не вирішувати питання про розподіл судових витрат та покласти понесені нею витрати на себе.
Враховуючи зазначене, судові витрати, понесені позивачкою у зв`язку з розглядом справи, розподілу на відповідача не підлягають.
Керуючись статтями 4, 12, 13, 76–81, 89, 141, 258–259, 263–265, 280–282 ЦПК України, статтями 15, 202, 220, 328, 334, 392, 638, 655, 657 ЦК України, суд

 
УХВАЛИВ:
 
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, – ОСОБА_3 , про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності – відмовити повністю.
Судові витрати, понесені позивачкою у справі, залишити за позивачкою.

Заочне рішення може бути переглянуте Миргородським міськрайонним судом Полтавської області за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано відповідачем протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а у випадку, передбаченому частиною четвертою статті 284 ЦПК України, – протягом двадцяти днів з дня вручення повного заочного рішення.
Заочне рішення може бути оскаржене позивачем в апеляційному порядку до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручено в день його проголошення, має право на поновлення строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, установлених ЦПК України, не подано заяву про його перегляд або апеляційну скаргу, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду.

Суддя: | | О.  А.  Городівський