ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
Іменем України
13 липня 2026 року м. Херсон
Номер справи: 650/6690/25
Номер провадження: 22-ц/819/1071/26

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого ( судді-доповідача) Склярської І.В.,
суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.,
секретар Середюк О.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 01 травня 2026 року (під головуванням судді Сікори О.О.) у справі за позовом ОСОБА_1 від імені якої діє адвокат Ковальчук Микола Олександрович до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати,
встановив:
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
23 жовтня 2025 року адвокат Ковальчук Микола Олександрович, який діє від імені ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаним позовом в якому просить:
- розірвати договір оренди землі (з урахування додаткової угоди від 02.09.2015 року, додаткової угоди від 28.07.2017 року та додаткової угоди від 01.01.2018 року), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_2 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 59748428, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:049:0010, з урахуванням Договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА- ПЛЮС» від 17 квітня 2025 року №1704/25-24; 
- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь ОСОБА_3 заборгованість з орендної плати у сумі 29 852,57 гривень.
В обґрунтування позову представник позивача зазначив такі доводи та обґрунтування.
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:049:0010, загальною площею 4,046 га, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
Між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди землі. У подальшому додатковою угодою від 02 вересня 2015 року орендаря змінено на ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс», а додатковою угодою від 28 липня 2017 року - на ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Цією додатковою угодою нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 238 058,74 грн.
Додатковою угодою від 01 січня 2018 року встановлено, що розмір орендної плати за користування земельною ділянкою становить 4,18 % від нормативної грошової оцінки, тобто 9 950,86 грн на рік. Строк дії договору оренди визначено до 30 листопада 2027 року.
ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не сплатило орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальний розмір заборгованості з орендної плати становить 29 852,57 грн. Відповідач не повідомляв позивача про причини невиконання умов договору, не виходив на зв`язок та не надавав пояснень щодо виникнення заборгованості.
Позивачу з відкритих даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що 17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-Агропродукт» уклало з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» договір № 1704/25-24 про відчуження права оренди земельних ділянок. Серед земельних ділянок, право оренди на які було відчужено, зазначена і земельна ділянка позивача. За пунктом 2.3 цього договору до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» перейшли всі права та обов`язки орендаря за договорами оренди землі, тому, на думку представника позивача, до цього товариства перейшли і обов`язки щодо заборгованості з орендної плати.
Представник позивача вважає, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є взаємопов`язаними особами. У позові наведено відомості про кінцевих бенефіціарних власників ТОВ «ЮТС-Агропродукт», засновника та директора ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», а також їх зв`язок із ПрАТ «РАЙЗ-МАКСИМКО».
З початку збройної агресії рф проти України ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не повідомляли позивача про причини невиконання договору оренди. Земельна ділянка, передана в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, не обробляється, перебуває у забур`яненому стані, що, за доводами позивача, призводить до погіршення якісних властивостей ґрунту та зниження його родючості.
На підтвердження цих обставин представник позивача послався на лист-довідку Новорайської СВА від 03 березня 2025 року № 01-12/432/25, за змістом якої з 24 лютого 2022 року ТОВ «ЮТС-Агропродукт» на території Новорайської СВА не здійснює господарської діяльності, обстеження комісією земельних ділянок сільськогосподарського призначення не проводилося, окремі розпорядження про визнання земельних ділянок забрудненими не приймалися, а орендна плата громадянам за земельні паї не сплачується.
Посилаючись на статті 526, 629, 651 ЦК України, статті 24, 32 Закону України «Про оренду землі», статтю 96 та пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, представник позивача вважає, що систематична несплата орендної плати є істотним порушенням договору та підставою для його розірвання.
З огляду на наведене позивач просить розірвати договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:049:0010, стягнути з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» заборгованість з орендної плати у сумі 29 852,57 грн.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 01 травня 2026 року позов задоволено частково. 
Суд ухвалив:
Позов ОСОБА_1 , в інтересах якої звернувся представник - адвокат Ковальчук Микола Олександрович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі – задовольнити частково.
Розірвати договір оренди землі (з урахування додаткової угоди від 02.09.2015 року, додаткової угоди від 28.07.2017 року та додаткової угоди від 01.01.2018 року), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_2 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 59748428, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:049:0010, з урахуванням Договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА- ПЛЮС» від 17 квітня 2025 року №1704/25-24.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, поштовий індекс 37223, Україна, Лохвицький р-н, Полтавська обл., село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок, 12) на користь ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 19 901,72 грн, та витрати на судовий збір в розмірі 1009,34 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (Україна, 74360, Херсонська обл., Бериславський р-н, селище Новорайськ, вул.Промислова, будинок 3, ЄДРПОУ 41101589) на користь ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 1009,34 грн.
В іншій частині позову відмовити.
В іншій частині судові витрати покласти на позивача.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Аргументи учасників справи
(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
В обґрунтування доводів апеляційної скарги, незгодою з висновками суду першої інстанції зазначено наступне:
Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376, Бериславська міська територіальна громада, перебувала у тимчасовій окупації Російської Федерації з 10.03.2022 по 31.12.2024. Територія Бериславської міської територіальної громади, з 11.11.2022 і по тепер віднесені до території можливих бойових дій. Територія Бериславської міської територіальної громади знаходиться у безпосередній близькості до населених пунктів Херсонської області, які перебувають під тимчасовою окупацією російської федерації. Так, відстань від м. Берислав до смт. Горностаївка Каховського району Херсонської області становить близько 30 км., що свідчить про безпосередню наближеність території до зони бойових дій та окупованих територій (інформація з веб-ресурсу https://deepstatemap.live/#6/49.4383200/32.0526800, що підтверджується відповідним знімком екрану). 
Унаслідок збройної агресії Російської Федерації та тимчасової окупації апелянт був позбавлений можливості здійснювати господарську діяльність і використовувати орендовану земельну ділянку за її цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування підприємства та виконання договірних зобов`язань. 
У результаті бойових дій територія, на якій розташована земельна ділянка, забруднена вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт із розмінування для забезпечення її безпечного використання.
Відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, зокрема ведення сільськогосподарського виробництва, для якого вона була передана в оренду. Перебування працівників на такій території та здійснення діяльності без проведення відповідного розмінування, а також постійні атаки російських FPV-дронів і ракет становлять пряму загрозу їх життю та здоров`ю і унеможливлюють проведення посівної кампанії, збирання врожаю та ведення господарської діяльності в цілому.
Несплата орендної плати у цей період, а також до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки, є наслідком обставин непереборної сили, за які апелянт не несе відповідальності, що виключає можливість розірвання договору з підстав систематичної несплати за відповідний період.
Відсутність обов`язку щодо сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які апелянт не відповідає, підтверджується: 1. тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російськової федерації (згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); 
2. територія Бериславської міської територіальної громади, з 11.11.2022 і по тепер віднесені до території можливих бойових дій згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); 
3. рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 «Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин», серед яких ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ»; 
4. розпорядженнями Бериславської міської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області: від 06.11.2023 №343 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2023 року»; від 23.02.2024 № 65 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-Агропродукт» із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2024 року»; від 24.05.2025 року № 99 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-Агропродукт» із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2025 рік», якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення. 
5. даними Інтерактивної карти ДСНС, які розміщені на її офіційному сайті за посиланням «Розмінування України» (https://mine.dsns.gov.ua/ де територія Бериславської міської територіальної громади є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети. ), Оскільки зазначена інформація отримана з офіційного публічного джерела, вона має характер загальновідомих обставин та, відповідно до статті 82 ЦПК України, не потребує доказування. 
6. листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025, де зазначено, що земельна ділянка є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Крім того, Головне управління ДСНС України у Херсонській області не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації. Зазначений лист підтверджує, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці.
Однак, суд першої інстанції, дослідивши вказані обставини в даній справі, прийшов до помилкового висновку, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не довів факту наявності форс-мажорних обставин або неможливості використання земельної ділянки, тобто доводи Відповідача не знайшли свого підтвердження належними та допустимими доказами. 
Суд першої інстанції порушив приписи ч.4 ст.263 ЦПК України та при ухваленні рішення проігнорував правові висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду щодо аналогічних правовідносин, а саме: у постанові від 21.01.2026 у справі №650/3776/24. Велика Палата Верховного Суду виходить з того, що подібність правовідносин означає тотожність суб`єктного складу учасників відносин, об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (зокрема, часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин). До того ж зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності визначається обставинами кожної конкретної справи (пункт 32 постанови від 27.03.2018 № 910/17999/16; пункт 38 постанови від 25.04.2018 № 925/3/7; пункт 40 постанови від 25.04.2018 № 910/24257/16). ВС також зазначив, що під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де подібними (тотожними, аналогічними, схожими) є Документ сформований в системі «Електронний суд» 01.06.2026 6 предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог і встановлені судом фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (пункт 6.30 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19, пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16; пункт 8.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 910/5394/15-г; постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.12.2018 у справі № 2-3007/11; постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 757/31606/15-ц; пункт 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц). Подібність правовідносин цієї справи та справи № 650/3776/24 полягає у наступному: в обох справах спір виник з договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладених із тим самим орендарем - ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», які передбачають аналогічні права та обов`язки сторін, зокрема обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату; аналогічні предмет та підстави позову, а саме розірвання договорів оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати; позиція Відповідача та докази на її підтвердження також є ідентичними, а саме наявність обставин непереборної сили як підставу для звільнення від відповідальності, що підтверджується посиланням на військову агресію, тимчасову окупацію території Херсонської області, рішення органів місцевого самоврядування та військових адміністрацій про наявність обставин непереборної сили, а також непридатність земельних ділянок для використання у зв`язку з їх потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами; застосуванню підлягають однакові норми матеріального права. Таким чином, у обох справах має місце однакова модель правовідносин: орендні зобов`язання між власником земельної ділянки та тим самим орендарем, однакове порушення договору у вигляді заборгованості з орендної плати, а також однакове правове заперечення таких позовних вимог з боку відповідача - посилання на обставини непереборної сили, підтверджені ідентичними за змістом доказами. У зв`язку з чим, не застосування судом першої інстанції вищезазначеної правової позиції при прийнятті рішення у даній справі є грубим порушенням ч.4 ст.263 ЦПК України та ч.6 ст.13 Закону України «Про судоустрій та статус суддів». 
Крім того, судом першої інстанції порушено ч.4 ст. 82 ЦПК України, а саме не враховано, що обставини непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди, вже встановлені в постанові Верховного Суду в справі №650/3776/24, яка набрала законної сили, а отже ці обставини не доказуються при розгляді іншої справи, у якій бере участь особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Отже, з урахуванням правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 21.01.2026 у справі № 650/3776/24, а також положень ч. 4 ст. 82 ЦПК України, обставини наявності непереборної сили, що унеможливили використання земельних ділянок та виконання зобов`язань за договорами оренди ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», уже встановлені судом та не підлягають повторному доказуванню. 
За таких обставин відсутні правові підстави для розірвання договору оренди землі з мотивів систематичної несплати орендної плати, оскільки така несплата зумовлена об`єктивною неможливістю виконання зобов`язань унаслідок обставин непереборної сили. 
У даній справі наявність форс-мажорних обставин, які перешкоджали господарській діяльності ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», підтверджується іншими документами: 
розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023 року № 163, згідно з яким земельні ділянки, якими користується Товариство, визнано непридатними для користування через потенційну загрозу забруднення вибухонебезпечними предметами;
рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, яким затверджено перелік суб`єктів господарювання, що постраждали від обставин непереборної сили, серед яких знаходиться і ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ». 
Згідно з положеннями ст.140 Конституції України, ст.ст. 8,12 ЗК України, п.21 ст.43 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» та п.27 ст.4 ЗУ «Про військово цивільні адміністрації» вирішення питання щодо посвідчення факту неможливості використання земельних ділянок з причин непридатності внаслідок потенційної загрози їх забруднення вибухонебезпечними предметами належить до компетенції сільських рад та їх виконавчих комітетів. А тому вищезазначені докази про наявність обставин непереборної сили є достатніми та допустимими докази наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. (крім того зазначене узгоджується з вищезгаданою правовою позицією Верховного Суду у постанові від 21 січня 2026 року у справі №650/3776/24). 
Щодо відсутності обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій або у зоні тимчасової окупації. Верховний Суд у постанові від 20 березня 2024 року по справі № 911/255/23 констатує, що перебування об`єкту оренди у зоні тимчасової окупації є тією обставиною, що підтверджує неможливість користування об`єктом оренди і відповідно є підставою звільнення від обов`язку сплачувати орендну плату відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України (пункти 5.13-5.15). Крім того, апелянт звертає увагу суду на постанову КГС ВС від 25.02.25 р. по справі №908/929/24, зокрема у пунктах 50, 51 якої міститься висновок щодо застосування норми права, а саме відсутність обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій, відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786. 
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК України він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати (постанови Верховного Суду у справах № 914/1248/18 , № 914/2264/17 № 910/13158/2, № 911/3067/20 , № 911/654/21 , № 916/599/23 ). 
Не можна трактувати відсутність посівної кампанії як односторонню відмову від виконання зобов`язань з боку ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Це є наслідком саме надзвичайних обставин, викликаних воєнним станом, окупацією та забрудненням територій Херсонської області. На момент, коли мала відбутися посівна кампанія, земельні ділянки були фактично заблоковані через бойові дії, а в подальшому ці території є потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. По-друге, вказані обставини не є відмовою від виконання договору, а лише відкладенням можливості його виконання до відновлення безпечних умов для ведення господарської діяльності.
Висновок суду першої інстанції, що протягом 2024 року та 2025 року відповідна територія не передбачала перешкод, пов`язаних із збройним конфліктом або тимчасовою окупацією. Після деокупації території в листопаді 2022 року, жодних обмежень, що могли б перешкоджати використанню земель для господарської діяльності, не існувало, є помилковим і не враховує реальних умов, в яких опинилася територія після деокупації, а також не відображає специфіку відновлення господарської діяльності в умовах, що виникли після окупації. Деокупація території сама по собі не означає автоматичну відсутність перешкод для ведення господарської діяльності. Після звільнення території від окупантів, навіть якщо юридично вона не є під окупацією, реальні умови на місці можуть залишатися надзвичайно складними. Відновлення нормальної господарської діяльності потребує не тільки безпеки для людей, але й очищення території від вибухонебезпечних предметів, які є серйозною загрозою для життя та здоров`я працівників. Це підтверджується не лише офіційними документами, а й даними ДСНС України, що вказують на можливу наявність вибухонебезпечних предметів. Незважаючи на деокупацію, територія продовжує бути потенційно небезпечною для ведення господарської діяльності через загрозу вибухів, що прямо унеможливлювало проведення сільськогосподарських робіт. 
Відповідно до ст. 11 Закону України «Про протимінну діяльність» після проходження процедури передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування держава шляхом видачі сертифіката бере на себе повну відповідальність за відсутність на відповідній території ризиків, пов`язаних із вибухонебезпечними предметами. Заключним етапом проведення очищення території є видача Центром протимінної діяльності сертифіката та передача земельної ділянки місцевим державним адміністраціям або органам місцевого самоврядування по акту. На офіційному сайті ДСНС, за посиланням https://mine.dsns.gov.ua/ видно, що вся адміністративна територія Бериславського району, Херсонської області потенційно забруднена вибухонебезпечними предметами. Тобто, у даній справі за відсутності відповідних сертифікатів та актів про обстеження території, суд дійшов до передчасного та безпідставного висновку щодо безпечності та відсутності будь-яких перешкод у використанні цієї земельної ділянки в 2023 та 2024 році. 
Суд першої інстанції зазначивши, що «процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, вже передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Орендар, як сторона, яка володіє правом користування земельною ділянкою, має вирішити питання щодо розмінування та привести земельну ділянку в стан, придатний для сільськогосподарської діяльності», проігнорував той факт, що Відповідач 1 звертався з відповідними листами до ГУ ДСНС України в Херсонській обл., відповідних військових адміністрацій та Херсонської обласної адміністрації. Завдяки цим зверненням були надані податкові пільги та Товариство було включено до переліку постраждалих суб`єктів господарювання внаслідок форс-мажорних обставин, а земельні ділянки були визнані потенційно забрудненими. Також питання ініціювання обстеження та розмінування земельних ділянок не є виключною компетенцією орендаря, а навпаки передбачає активні дії з боку місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування. Саме держава шляхом видачі відповідного сертифіката бере на себе повну відповідальність за відсутність на відповідній території ризиків, пов`язаних із вибухонебезпечними предметами. Повноваження щодо видачі сертифіката покладаються на центр протимінної діяльності та центр гуманітарного розмінування (ст. 11 Закону України «Про протимінну діяльність»). Крім того, орендодавець також, в межах наділених прав власника земельної ділянки, не звертався до військової адміністрації та до операторів протимінної діяльності з приводу обстеження належної їй земельної ділянки, а сподівався, що його права будуть реалізовані іншою особою – орендарем. Отже, суд першої інстанції фактично перекладає всю відповідальність на орендаря, знімаючи її з орендодавця та відповідних органів, що є незаконним та несправедливим. 
Суд першої інстанції зазначив, що «загальновідомі факти свідчать, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд не може констатувати, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації». Даний висновок суду ґрунтується на припущеннях, є непідтвердженим та не відповідає фактичним обставинам. Факт нібито розмінування земельних ділянок іншими особами не можна вважати загальновідомим, так як невідомо: з яких джерел суд отримав дану інформацію, щодо яких земельних ділянок, який порядок розмінування та яка саме активна господарська поведінка мала місце. 
Висновки суду, де пріоритет мають інтереси орендодавця та стабільне с\г виробництво, прямо порушують ст.3 та ст.27 Конституції України, де зазначено, що життя і здоров`я людини є найвищою соціальною цінністю, а обов`язок держави - захищати життя людини. Враховуючи обставини воєнного стану та можливі загрози забруднення вибухонебезпечними предметами території земельних ділянок, вимога до орендаря продовжувати використання земель до того, як вони будуть повністю очищені від мін і снарядів, є необґрунтованою та незаконною. 
Рішення щодо використання земель в умовах воєнного стану має враховувати реальні обставини, де безпека людей не може бути підкорена економічним інтересам орендодавця та держави.
На переконання Відповідача, при ухваленні судового рішення, суд першої інстанції надав більшу перевагу доказам сторони Позивача, а недоведені Позивачем обставини вважав доведеними (наприклад, відсутність перешкод у використанні земельної ділянки або посилання на загальновідомі факти), залишивши поза увагою, пояснення та докази, якими Відповідач обґрунтовував свою позицію, чим самим, суд першої інстанції порушив принципи змагальності та об`єктивності у вирішенні спору. 
З урахуванням наведеного, враховуючи, що матеріали справи не містять доказів проходження процедури передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування, суд дійшов до передчасного висновку щодо відсутності обставин непереборної сили, які за приписами статті 617 ЦК України не лише мають звільнити Відповідача 1 від відповідальності за порушення зобов`язань, а і в порядку частини шостої статті 762 ЦК України звільняють від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане орендарем через обставини, за які він не відповідає. Ураховуючи наведене, відсутні правові підстави для розірвання договору оренди землі та покладення на Товариство зобов`язання з виплати на користь позивача орендної плати за 2023-2024 роки.
Позиція інших учасників справи.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
2. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.
Згідно ст.263ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Задовольняючи позов частково суд виходив з того, що відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань. Крім того, заборгованість за період з 2023 ро 2024 рік підлягає стягненню без врахування податків та зборів, оскільки відповідач не надав доказів виконання обов`язку податкового агента щодо їх утримання та перерахування. В іншій частині позовних вимог слід відмовити відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України.
При вирішенні даного спору суд також врахував, що відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт», заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу.
Такий стан речей є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави. Крім того, відповідно до засад земельного законодавства, земля як об`єкт особливого правового режиму повинна використовуватись раціонально та відповідно до її цільового призначення. Тривале утримання земельної ділянки у невизначеному правовому стані без її обробітку суперечить публічному інтересу та створює ризик поступової деградації ґрунтів, втрати їх родючості, засмічення бур`янами й зниження якісних характеристик, що унеможливлює ефективне сільськогосподарське використання у подальшому.
Судом першої інстанції встановлено і з матеріалів справи вбачається наступне.
ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:04:049:0010, площею 4,046 га, цільове призначення - 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення, місце розташування - Херсонська область, Бериславський район, Новорайська сільська рада, 30-10, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯВ № 308215, виданим на підставі розпорядження голови Бериславської районної державної адміністрації від 20 вересня 2010 року № 706, та відомостями про земельну ділянку, сформованими за запитом від 18 жовтня 2025 року.
Між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:049:0010.
Додатковою угодою від 02 вересня 2015 року змінено орендаря за договором оренди землі та визначено новим орендарем Приватне підприємство «ЮТС-Агропродукт Плюс».
Додатковою угодою від 28 липня 2017 року орендаря за договором оренди землі змінено на Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт». Цією додатковою угодою встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки у розмірі 238 058,74 грн.
Додатковою угодою від 01 січня 2018 року визначено розмір орендної плати за користування земельною ділянкою - 4,18 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 9 950,86 грн за рік.
Строк дії договору оренди землі з урахуванням укладених додаткових угод визначено до 30 листопада 2027 року.
Право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:049:0010 зареєстровано 22 жовтня 2015 року, номер запису про інше речове право - 59748428. Орендарем земельної ділянки є Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».
Орендна плата за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520685200:04:049:0010 за 2022, 2023 та 2024 роки ОСОБА_1 не сплачена.
З урахуванням визначеного договором річного розміру орендної плати 9 950,86 грн, загальний розмір заявленої заборгованості за 2022-2024 роки становить 29 852,57 грн.
17 квітня 2025 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» укладено договір № 1704/25-24 про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок, за умовами якого право оренди, у тому числі щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:049:0010, передано Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».
Згідно з пунктом 2.3 договору № 1704/25-24 про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» перейшли всі права та обов`язки орендаря щодо земельних ділянок за договорами оренди землі зі змінами та доповненнями додатковими угодами.
Відповідно до листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області № 01-12/432/25 від 03 березня 2025 року станом на 25 лютого 2025 року земельні ділянки, що перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не використовуються, їх обробіток не здійснюється.
Крім того, як зазначено у вказаному листі, протягом 2022–2024 років ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зверталося до Новорайської СВА із заявами про визнання орендованих земельних ділянок потенційно забрудненими, але у відповідь на таку заяву приймалось лише розпорядження про надання пільг із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади. Такі ділянки комісією військової адміністрації не обстежувались та окремими розпорядженнями не визнавались забрудненими вибухонебезпечними предметами, а вважались такими, що потребують обстеження в зв`язку з тим, що громада тривалий час (вісім місяців 2022 року) перебувала в окупації військових російської федерації і на цих землях велись бойові дії. Але, вже після деокупації, що відбулась 11 листопада 2022 року, незважаючи на проведення обстеження та очищення цих земельних ділянок спеціальними саперними військами України та відновлення можливості використовувати їх за цільовим призначенням, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на сьогоднішній день так і не розпочало використання на території Новорайської сільської громади орендованих ними земельних ділянок і, за наявною інформацією, орендна плата власникам земельних ділянок також не сплачується.
Відповідно до листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області № 01-12/1008/25 від 05 травня 2025 року, розпорядження Новорайської СВА № 163 від 31 жовтня 2023 року, № 29 від 06 лютого 2024 року та № 154 від 18 квітня 2024 року «Про надання пільг із місцевих податків та зборів ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не звільняють ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності, а також не звільняють від обов`язку сплати податку на доходи фізичних осіб та військового збору. Крім того, зазначеним листом підтверджено, що Новорайською СВА не здійснювались заходи щодо визнання земельних ділянок приватної власності забрудненими (або потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами, а також відповідна інформація не вносилась до Державного земельного кадастру.
Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта.
Відповідно до листа ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від 29 травня 2025 року, направленого на адресу Головного управління ДСНС України у Херсонській області, товариство повідомило, що є орендарем земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих, зокрема, на території Бериславського району Херсонської області. У зв`язку з військовою агресією російської федерації частина цих територій була тимчасово окупованою, на них велися активні бойові дії, а також здійснювалося масштабне будівництво фортифікаційних споруд.У зверненні наголошено, що внаслідок збройного конфлікту значні площі земель ймовірно забруднені нерозірваними боєприпасами, мінами, вибуховими пристроями та їхніми уламками. Крім того, вибухи снарядів і військова діяльність призвели до вивільнення токсичних речовин і важких металів у ґрунт, що може спричинити деградацію ґрунту, зниження його родючості, а також загрозу для здоров`я людини в разі споживання вирощеної на таких ділянках продукції. Також зазначено, що пересування важкої військової техніки ймовірно спричинило ущільнення ґрунту, утворення вирв, порушення його структури та цілісності. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вказало, що виконання будь-яких сільськогосподарських робіт на зазначених ділянках є вкрай небезпечним, а перебування працівників на цих територіях створює безпосередню загрозу для життя та здоров`я. Крім того, частина земель фактично використовується для оборонних потреб держави, зокрема для будівництва окопів, траншей, бліндажів, протитанкових ровів, що за законом унеможливлює їх використання за первинним цільовим призначенням. У таких умовах право користування земельною ділянкою є або призупиненим, або істотно обмеженим. Товариство також звернулося з проханням надати акти обстеження земель або іншу інформацію щодо можливості чи неможливості їх використання за призначенням.
Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами. При цьому зазначено, що ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.
У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.
Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 11 лютого 2025 року № 58 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2025 рік», Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання на період з 01 січня 2025 року по 31 грудня 2025 року.
Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31.10.2023 № 163 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2022–2023 роки», Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року. У розпорядженні також зазначено, що земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, не є об`єктом оподаткування у визначений період. Вказано, що відповідні земельні ділянки не підлягають оподаткуванню на території Новорайської сільської територіальної громади в період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.
Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 06 лютого 2024 року № 29 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року», встановлено, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги щодо нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання на період з 01 січня 2024 року по 31 березня 2024 року. Окрім того, у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, що перебувають у користуванні вказаного товариства, визнано такими, що не є об`єктом оподаткування у зазначений період. У розпорядженні також вказано кадастрові номери цих земельних ділянок.
Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 18 квітня 2024 року № 154 «Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року» № 29 від 06.02.2024 року», ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, а також з єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб на 2024 рік — з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року. Пільги надані на земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, із зазначенням кадастрових номерів, з урахуванням наявності на території підприємства потенційної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами.
Письмові докази, а саме нотаріально посвідчені 13.05.2025 р. заяви ОСОБА_4 , ОСОБА_5 містять інформацію, що вони, як колишні ( до травня та до березня 2024р) працівники ТОВ «ЮТС-Агропродукт» підтверджують обробіток ними земельних ділянок Товариством «ЮТС-Агропродукт» з залученням відповідної сільськогосподарської техніки на території Бериславського району ( а.с.54 зв.с., 55)
Суд першої інстанції, відповідно до частини сьомої статті 85 ЦПК України, здійснив огляд веб-ресурсу, встановивши, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок.
Усім, наданим сторонами, доказам суд першої інстанції надав відповідну оцінку, зазначивши, що розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №?24, саме по собі не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки. Це розпорядження носить виключно організаційно-декларативний характер та передбачає включення суб`єктів господарювання до переліку таких, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, для цілей звернення до державних органів чи участі в програмах підтримки. Однак воно не звільняє відповідача від цивільно-правової відповідальності, не скасовує зобов`язань, які покладені на нього договором оренди землі, та не містить жодної імперативної норми щодо автоматичного припинення чи призупинення нарахування та сплати орендної плати. Крім того, вказане розпорядження підлягає обов`язковому затвердженню на сесії обласної ради, про що прямо зазначено в його тексті. Відповідачем не надано доказів того, що розпорядження було належним чином затверджене та набуло чинності в установленому законом порядку. Водночас сам факт включення до переліку постраждалих суб`єктів не встановлює жодного факту, що безпосередньо впливає на зобов`язання відповідача за конкретним договором оренди та не свідчить про неможливість виконання саме обов`язку зі сплати орендної плати за спірну земельну ділянку.
Відповідно до змісту розпоряджень начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області (від 31.10.2023 №163, від 06.02.2024 №29, від 18.04.2024 №154), пільги зі сплати орендної плати стосуються земель комунальної власності, наданих в оренду, — тобто відносин, у яких орендодавцем виступає територіальна громада. Натомість спірна земельна ділянка, яка є предметом спору, перебуває у приватній власності позивача, що підтверджується належними правовстановлюючими документами, і не належить до земель комунальної форми власності. Відтак, положення вказаних розпоряджень щодо звільнення від орендної плати на ці відносини не поширюються.
Щодо вказівки у розпорядженнях на те, що окремі земельні ділянки не є об`єктом оподаткування у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, суд зазначає, що йдеться саме про потенційну загрозу, яка сама по собі не свідчить про наявність фактичного забруднення, яке б унеможливлювало використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням. Відповідачами не надано жодного акту технічного обстеження, сертифіката чи іншого документа, що підтверджував би реальний техногенний стан ґрунту або визнання спірної земельної ділянки непридатною до використання.
Таким чином, наведені розпорядження не звільняють ані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», ані ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», як новим орендарем, від обов`язку сплати орендної плати саме за спірну земельну ділянку, яка є приватною власністю і не віднесена до земель комунальної форми власності, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди.
Крім того, сприяння суб`єкту господарювання шляхом надання пільг з оподаткування (у тому числі звільнення від сплати земельного податку або мінімального податкового зобов`язання), як це передбачено відповідними розпорядженнями органів місцевого самоврядування, жодним чином не впливає на зміст та виконання договірних зобов`язань між орендодавцем і орендарем.
Оподаткування та договірні відносини регулюються різними правовими інститутами. Норми податкового законодавства, які визначають порядок нарахування і сплати податку за землю, не мають впливу на зобов`язання сторін, що виникли з договору оренди землі приватної власності. Звільнення від земельного податку — це публічно-правовий захід, спрямований на зменшення податкового навантаження, а не на звільнення від обов`язку сплачувати орендну плату, яка є елементом приватно-правового зобов`язання, погодженого сторонами в договорі.
Таким чином, навіть за умов надання податкових пільг, договір залишається чинним, а орендар зобов`язаний виконувати всі його істотні умови, зокрема щодо сплати орендної плати, визначеної в розмірі, строках і порядку, погоджених сторонами.
Наведені висновки суду першої інстанції щодо оцінки доказів апелянтом не спростовані.
Суд виснував, що зміст листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області №?66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року як доказ неможливості використання спірної земельної ділянки за цільовим призначенням впродовж 2023 та 2024 років у розумінні положень статей 617, 651, 762 Цивільного кодексу України не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договору оренди землі, оскільки ГУ ДСНС у Херсонській області у відповіді прямо зазначає, що піротехнічні розрахунки ДСНС до робіт з розмінування на відповідних земельних ділянках не залучались, а самі роботи проводились іншими фаховими відомствами, при цьому не вказано, які саме органи виконували такі роботи, на підставі яких документів і в яких межах. Та крім того, твердження вказаного листа щодо потенційної забрудненості ділянок вибухонебезпечними предметами носить гіпотетичний та попереджувальний характер. Жодного обстеження конкретної земельної ділянки, яка є предметом даного спору, ГУ ДСНС не проводило, як і не зазначало факту наявності на них вибухонебезпечних предметів або неможливості їх використання. У листі відсутні будь-які висновки, які б вказували на фактичну або юридичну неможливість використання саме спірної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, або на те, що така неможливість виникла внаслідок дії непереборної сили у значенні статті 617 ЦК України. А отже, наведений документ не доводить належним чином факту дії обставин непереборної сили, не підтверджує виникнення правових підстав для звільнення відповідача від обов`язку виконання грошового зобов`язання за договором оренди землі, за вказані два роки.
Інтерактивна мапа територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.
Суд також зазначив, що загальновідомі факти свідчать, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд не може констатувати, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. Наведений висновок суду має бути відомий апелянту, як суб`єкту господарювання, який за вищенаведеними письмовими доказами частково вів господарську діяльність на території Бериславського району.
Суд першої інстанції надав оцінку усім доказам наданим сторонами.
Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування ТОВ «ЮТС-Агропродукт» спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідач в апеляційній скарзі не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023,2024 роки , посилаючись на відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.
Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Суд першої інстанції виходив з того, що чинним законодавством та сталими висновками Верховного Суду, передбачено, що боржнику у разі якщо він посилається як на причину невиконання зобов`язань на форс-мажорні обставини, слід надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконанні зобов`язань, які повинні враховуватись судами, Відповідач посилається на військові дії на території України та Херсонської області, але не надав доказів того, які саме обставини вплинули на його господарську діяльність. Таким чином, з урахуванням відсутності належних доказів об`єктивної неможливості використання земельної ділянки та невиконання відповідачем свого обов`язку щодо належного обґрунтування форс-мажорних обставин у конкретному правовідношенні, підстави для звільнення його від орендної плати за 2023-2024рр. відсутні. При цьому суд першої інстанції враховував ту обставину, що упродовж 2022 року відповідач не міг належно використовувати спірні земельні ділянки, оскільки вони перебували на території, яка була тимчасово окупована рф з 09.04.2022 року по 11.11.2022 року і відповідно не міг провести посівну компанію та компанію по збору врожаю, тому на підставі ч.6 ст. 762 ЦК України відповідач підлягає звільненню від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використаним через обставини, за які він не відповідає.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.
Згідно ст.762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також не передбачуваність, перші можуть бути спричинені зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.
Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частинишостоїстатті762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.
З огляду на викладене колегія суддів приходить до висновку, що факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в перод часу з 09 квтня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої території України свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останніми взятих на себе зобов`язань з орендної плати.
Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.
Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Разом з тим жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин які б свідчили про відсутність протягом 2023 -2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельною ділянкою через військову агресію рф проти України, потенційну загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами та підстав для застосування вимог ст.726ЦК України не надано.
Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.
Колегія суддів звертає увагу, що апелянт на доведення наявності підстав для звільнення відвідповідальності за не сплату орендної плати послався на докази, якими він заперечував позовні вимоги позивача та належну оцінку яким надав суд першої інстанції.
Посилання представника Товариства на розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31.10.2023 № 163; розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 18.04. 2024 року № 154, якими надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2024 року відповідно, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані розпорядження видані лише щодо надання певних податкових пільг у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами, та не містять відомостей щодо визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.
Колегія суддів вважає за можливе зазначити, що фактично доводи апеляційної скарги зводяться до необхідності застосувати правові висновки Верховного Суду в аналогічних справах.
Разом з тим, відповідно до Податкового кодексу України, повне звільнення від сплати орендної плати передбачене виключно для земельних ділянок державної та комунальної власності . 
У Державному земельному кадастрі відображаються чіткі просторові дані (координати, контури, площі) про фактично забруднені ділянки. Вони реєструються як офіційне «обмеження у використанні земель» на підставі інформації від сертифікованих операторів протимінної діяльності. 
Таких даних, відповідач не надав, та за наданими ним доказами підтвердження здійснення операторами протимінної діяльності обстеження спірнорї земельної ділянки, відсутні.
Таким чином, «потенційна загроза забрудення земельних ділянок вибуховонебезпечними предметами» має оцінюватися у кожному конкретному випадку як обставина для звільненя від відповідальності за несплату орендної плати.
Урядом прийнята постанова від 04 березня 2026 року №306 «Про затвердження Порядку та критеріїв визначення зон ризикованого землеробства» в якій визначення зон ризикованого землеробства здійснюється зокрема за критеріями: для територій ведення бойових дій - знаходження земельної ділянки в межах 20-ти та від 20-ти до 50-кілометрової зони від лінії державного кордону з державою-агресором та/або лінії зіткнення, а також територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.
Наведене, надає підстави вважати, що землеробство може здійснюватися за земельній ділянці позивача, а неможливість його здійснення в силу вимог ч.6 ст. 672 ЦК України, має доводитися відповідачем.
Позиція відповідача, що ініціювання обстеження та розмінування земельних ділянок не є виключною компетенцією орендаря, а навпаки передбачає активні дії з боку місцевих державних адміністрації та органів місцевого самоврядування, а також орендодавець в межах наділених прав власника земельної ділянки, не звертався до уповноважених органів з приводу обстеження належної її земельної ділянки, а сподівалася, що її права будуть реалізовані іншою особаю – орендарем, - має оцінюватися з точки зору захисту права власності у його (захисту) широкому змісту з застосуванням положень ст.1 Першого Протоколу Конвенції. Так, позивач, як власник земельної ділянки, вже протягом декілька років ( з 2023 р) позбавлений можливості отримувати дохід від своєї власності та розпоряджатися нею з метою отримання доходу, а дії апелянта, як правильно зазначив суд першої інстанції, свідчать про його пасивну поведінку у порушеному питанні.
Таким чином, доводи апеляційної скарги, які зводяться до відсутності підстав для розірвання договору оренди спростовуються вищенаведеним. 
Щодо стягнення заборгованості
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Суд першої інстанції стягнув заборгованість з орендної плати з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», як покупцем, за договором відчуження ( продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-24 від 17.04.2025 р.

Оскільки ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», рішення суду, у тому рахунку щодо стягнення з нього заборгованості з орендної плати , не оскаржувало, колегія суддів, йому оцінки в цій частині не надає. А посилання апелянта ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на оскарження рішення суду в повному об`ємі, оскільки в подальшому це може вплинути на його права та обов`язки, апелянтом не доведені.

Щодо доводів апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального закону.
Доводи апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» в цій частині не є доведеними, оскільки, як матеріали справи, так і судове рішення суду першої інстанції свідчать, що суд першої інстанції надав оцінку усім доказам, наданим сторонами. Незгода апелянта з оцінкою доказів судом першої інстанції не свідчить про порушення ним норм процесуального закону.
Таким чином, наведене не надає підстав для скасування рішення з зазначеної апелянтом підстави.
Щодо суті апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).
Враховуючи вищевикладене, підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позовних вимог, відсутні.
Керуючись ст. ст.367,375, 382 ЦПК України, суд,
ухвалив:
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 01 травня 2026 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий І.В. Склярська
Судді: Л.П. Воронцова
В.В. Майданік
Повне судове рішення складено 13 липня 2026 року.