ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

17 червня 2026 року
м. Київ

справа № 545/2598/23
провадження № 61-15600св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Петрова Є. В., 
суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Пророка В. В., Сердюка В. В.,

учасники справи: 
позивач -  ОСОБА_1 , 
відповідач - Виробничий сільськогосподарський кооператив «Злагода»,
третя особа- ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Шиян Валентина Олексіївна, на постанову Полтавського апеляційного суду від 22 жовтня 2024 року в складі колегії суддів Пилипчук Л. І., Дряниці Ю. В., Чумак О. В. у справі за позовом ОСОБА_1 до Виробничого сільськогосподарського кооперативу «Злагода», третя особа - ОСОБА_2 , про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Виробничого сільськогосподарського кооперативу «Злагода» (далі - ВСК «Злагода»), третя особа - ОСОБА_2 , про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.

На обґрунтування своїх вимог позивач зазначала, що їй на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 6,164 га, кадастровий номер 5324081400:00:033:0005, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Кіровської сільської ради Полтавського району Полтавської області (далі - земельна ділянка), на підставі договору дарування від 06 вересня 2022 року, укладеного з ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Носовою Ж. Б. та зареєстрованого в реєстрі за № 1962.

01 липня 2013 року між колишнім власником земельної ділянки ОСОБА_2 та ВСК «Злагода» укладено договір оренди землі строком на 1 рік.

У квітні 2023 року позивач звернулася до ВСК «Злагода» з вимогою повернути спірну земельну ділянку у зв`язку із припиненням права оренди. Однак відповідач зазначену вимогу не виконав, натомість повідомив позивача, що земельна ділянка передана у користування ВСК «Злагода» до 2027 року та надав копію додаткової угоди від 23 березня 2017 року.

Позивач зазначала, що ОСОБА_2 як колишній орендодавець не підписувала додаткову угоду до договору оренди від 23 березня 2017 року. Крім того, звертала увагу на те, що така угода датована 23 березня 2017 року, тобто поза строком дії договору оренди землі від 01 липня 2013 року. Оскільки строк дії договору оренди закінчився, а додаткова угода до договору є неукладеною, то спірна земельна ділянка безпідставно перебуває у фактичному користуванні відповідача та має бути повернута позивачу як її власнику.

У зв`язку з чим ОСОБА_1 просила суд усунути перешкоди у користуванні належною їй на праві власності спірною земельною ділянкою шляхом її повернення від ВСК «Злагода», право оренди за яким зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Полтавський районний суд Полтавської області рішенням від 11 липня 2024 року позов ОСОБА_1 задовольнив.

Зобов`язав ВСК «Злагода» усунути перешкоди у користуванні ОСОБА_1 спірною земельною ділянкою шляхом її повернення від ВСК «Злагода», право оренди за яким зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Стягнув з ВСК «Злагода» на користь ОСОБА_1 понесені нею судові витрати у справі, а саме сплачений судовий збір у розмірі 1 073,60 грн, витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 10 000,00 грн та витрати на проведення почеркознавчої експертизи у розмірі 11 813,62 грн, а всього 22 887,22 грн.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції керувався тим, що попередній власник ОСОБА_2 не підписувала додаткову угоду до договору оренди землі від 23 березня 2017 року, тобто не виявляла свою волю на вчинення такого правочину, тому така угода є неукладеною. Також суд дійшов висновку, що у цьому випадку ефективним способом захисту прав позивача як нового власника земельної ділянки є усунення перешкод у користуванні належним їй майном шляхом повернення такої земельної ділянки.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Полтавський апеляційний суд постановою від 22 жовтня 2024 року апеляційну скаргу ВСК «Злагода» задовольнив.

Рішення Полтавського районного суду Полтавської області від 11 липня 2024 року скасував.

Ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив.

Стягнув з ОСОБА_1 на користь ВСК «Злагода» судовий збір у розмірі 1 611,00 грн.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний суд керувався тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що ВСК «Злагода» не набув прав орендаря за додатковою угодою від 23 березня 2017 року до договору оренди земельної ділянки з підстав її неукладеності та, як наслідок, про наявність підстав для витребування земельної ділянки на користь позивача. Суд першої інстанції не врахував те, що з 2017 року між власником земельної ділянки ОСОБА_2 та ВСК «Злагода» виникли та тривалий час існували правові відносини з оренди землі, про що свідчить користування орендарем земельною ділянкою та виплата орендодавцю орендної плати. Поведінка орендодавця, як до так і після укладення додаткової угоди, незалежно від обставин, установлених висновком судової почеркознавчої експертизи, підтверджує фактичне визнання нею додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки. 

Крім цього, суд урахував те, що способом захисту цивільних прав та інтересів є відновлення становища, яке існувало до порушення прав, а позивач ОСОБА_1 набула право власності на спірну земельну ділянку у 2022 році, тобто її права як власника земельної ділянки орендарем не порушені, що, серед іншого, підтверджується змістом листа ВСК «Злагода» від 05 квітня 2023 року № 43.

Короткий зміст вимог та доводів, наведених у касаційній скарзі

21 листопада 2024 року адвокат ОСОБА_1 Шиян В. О. засобами поштового зв`язку подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Полтавського апеляційного суду від 22 жовтня 2024 року та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

У касаційній скарзі заявник посилається на підстави касаційного оскарження, визначені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України). Зазначає, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права, а також не врахував висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 26 жовтня 2022 року в справі № 227/3760/19, від 16 червня 2020 року в справі № 145/2047/16, від 18 березня 2020 року в справі № 129/1033/13.

На обґрунтування касаційної скарги заявник зазначає, що висновки апеляційного суду про те, що оскаржувана додаткова угода до договору оренди спірної земельної ділянки є укладеною, оскільки виконувалася сторонами правочину з посиланням на видаткові касові ордери про отримання орендодавцем ОСОБА_2 орендної плати, є помилковими. Суд не звернув уваги на те, що на видаткових касових ордерах підпис вчинено не ОСОБА_2 , що не є належним доказом отримання останньою орендної плати згідно з умовами додаткової угоди до договору оренди. Також звертає увагу на те, що відповідач не надав доказів на підтвердження того, що третя особа зверталася до нього для укладення додаткової угоди чи подавала документи для укладення такого правочину.

Крім того, зазначала, що саме собою отримання орендодавцем орендної плати за землю від відповідача не свідчить про досягнення сторонами згоди щодо істотних умов оскаржуваної додаткової угоди до договору оренди землі, а отже, і не може бути підставою для висновку про укладення оскаржуваного правочину.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У січні 2025 року адвокат ВСК «Злагода» Власенко Н. О. подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує на те, що доводи касаційної скарги є безпідставними, оскільки суд апеляційної інстанції забезпечив повний і всебічний розгляд справи й ухвалив законне та обґрунтоване судове рішення, а доводи скарги висновків суду не спростовують. Просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Рух справи у суді касаційної інстанції 

Ухвалою від 10 грудня 2024 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали із Полтавського районного суду Полтавської області.

У грудні 2024 року справу передано до Верховного Суду.

Ухвалою від 18 червня 2025 року Верховний Суд призначив справу до судового розгляду.

Ухвалою від 05 листопада 2025 року Верховний Суд зупинив касаційне провадження у цій справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 456/252/22 (провадження № 14-75цс25).

Ухвалою від 17 червня 2026 року Верховний Суд поновив провадження у цій справі.

Фактичні обставини справи, з`ясовані судами 

01 липня 2013 року між ОСОБА_2 (орендодавець), яка на той час була власником спірної земельної ділянки на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії ЯЛ, № 153759, виданого 20 жовтня 2011 року, та ВСК «Злагода» (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надала, а орендар прийняв у строкове платне користування спірну земельну ділянку (а. с. 10-12).

Відповідно до пункту 8 договору оренди землі договір укладено на 1 рік. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату у розмірі 5 % від середнього розміру 5,39 га земельної частки (паю), що числиться у Кіровській сільській раді, керуючись нормативною грошовою оцінкою землі з урахуванням коефіцієнту 3,20 і 1,756, що становить 115 597,06 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку приватної власності здійснюється з урахуванням коефіцієнта індексації договору (пункти 9, 10).

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 36 договору).

Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідація юридичної особи орендаря; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (пункт 37 договору).

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни або розірвання договору (пункт 40 договору).

01 липня 2013 року між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем ВСК «Злагода» підписано акт приймання-передавання спірної земельної ділянки (а. с. 12).

14 травня 2014 року інше речове право зареєстровано за ВСК «Злагода» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі зазначеного договору оренди (а. с. 16).

23 березня 2017 року датована додаткова угода до договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_2 та ВСК «Злагода», за змістом якої за домовленістю сторін внесено до договору оренди земельної ділянки від 01 липня 2013 року такі зміни та доповнення:

1. Розділ «Строк дії договору» змінено та викладено в такій редакції: 8. Цією додатковою угодою договір продовжено до 23 березня 2027 року. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

2. Розділ «Орендна плата» змінено та викладено в такій редакції: 9. За користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату у розмірі 8 % від середнього розміру 5,39 га земельної частки (паю), що числиться у Кіровській сільській раді, виходячи з нормативної грошової оцінки землі з урахуванням коефіцієнту індексації 4,7964 та коефіцієнту грошової оцінки 1,756 станом, на 01 січня 2017 року становить 173 256,54 грн, а саме 13 861,24 грн. Сторони за взаємною згодою мають право змінити розмір орендної плати шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі. Розмір орендної плати визначається за домовленістю між сторонами, але не може бути меншим від розміру, встановленого чинним законодавством.

Інші умови договору, до яких не внесено зміни, зберігають чинність.

Обов`язки щодо державної реєстрації цієї додаткової угоди в органі державної реєстрації покладено на орендаря (а. с. 14).

На підставі зазначеної вище додаткової угоди від 23 березня 2017 року до договору оренди землі приватний нотаріус Полтавського міського нотаріального округу Носова Ж. Б. 13 квітня 2017 року внесла зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо іншого речового права (права оренди ВСК «Злагода»), а саме змінила строк дії оренди спірної земельної ділянки до 23 березня 2027 року. Також внесла додаткові відомості щодо орендної плати (а. с. 17).

06 вересня 2022 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір дарування спірної земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Носовою Ж. Б. та зареєстрований у реєстрі за № 1962 (а. с. 7, 8).

06 вересня 2022 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 зареєстровано право приватної власності на спірну земельну ділянку (а. с. 9).

03 травня 2023 року ОСОБА_1 звернулася до ВСК «Злагода» із вимогою повернути їй спірну земельну ділянку (а. с. 18).

05 квітня 2023 року ВСК «Злагода» листом за № 43 повідомив ОСОБА_1 , що спірна земельна ділянка перебуває у правомірному користуванні ВСК «Злагода». Підстав для припинення дії договору оренди немає. Зазначив, що згідно з проведеними реєстраційними діями земельна ділянка передана у користування до 2027 року. Щодо виплати орендної плати за 2022 рік відповідач нагадав позивачу, що на її звернення за довіреністю вона 16 березня 2022 році отримала передплату за оренду земельної ділянки в розмірі 1 190,00 грн, тобто авансом та ще й у складний час - вторгнення російської федерації в Україну. Також зазначав про те, що її заяви у грудні 2022 року про перерахування грошових коштів на картковий рахунок ОСОБА_2 є порушенням. У зв`язку з чим ВСК «Злагода» просило ОСОБА_1 виконати її обов`язок як нового власника щодо надання реквізитів для перерахування орендної плати. Повідомило, що орендна плата за 2022 рік буде перерахована за винятком суми, проведеної передплати у 2022 році (а. с. 13).

На підтвердження належності виконання зобов`язання за договором оренди з урахуванням додаткової угоди до нього ВСК «Злагода» надав суду копії видаткових касових ордерів:

- від 09 серпня 2017 року на суму 1 600,00 грн, видані ОСОБА_2 на підставі платіжної відомості від 09 серпня 2017 року № 744;

- від 29 серпня 2017 року на суму 9 558,30 грн, видані ОСОБА_2 на підставі платіжної відомості від 29 серпня 2017 року № 829; 

- від 07 вересня 2018 року на суму 2 658,30 грн, видані ОСОБА_2 на підставі платіжної відомості від 07 вересня 2018 року № 1028; 

- від 24 липня 2018 року на суму 8 500,00 грн, видані ОСОБА_2 на підставі платіжної відомості від 24 липня 2018 року № 421; 

- від 06 червня 2019 року на суму 450,00 грн, видані ОСОБА_2 на підставі платіжної відомості від 06 червня 2019 року № 259; 

- від 14 червня 2019 року на суму 1 340,00 грн, видані ОСОБА_2 на підставі платіжної відомості від 14 червня 2019 року № 273; 

- від 31 жовтня 2019 року на суму 15 198,00 грн, видані ОСОБА_2 на підставі платіжної відомості від 31 жовтня 2019 року № 879; 

- від 03 листопада 2020 року на суму 16 988,60 грн, видані ОСОБА_2 на підставі платіжної відомості від 03 листопада 2020 року № 432; 

- від 01 грудня 2021 року на суму 16 988,60 грн, видані ОСОБА_2 на підставі платіжної відомості від 01 грудня 2021 року № 785. 

На зазначених видаткових касових ордерах міститься підпис одержувача з відміткою про одержання коштів (а. с. 31-39).
Ухвалою від 20 грудня 2023 року Полтавський районний суд Полтавської області призначив у справі судову почеркознавчу експертизу, проведення якої доручив експертам Полтавського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру Міністерства внутрішніх справ України (а. с. 66, 67).

Згідно з висновком експерта від 07 березня 2024 року № СЕ-19/117-24/1012-ПЧ, складеним експертом Полтавського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України Асатуровою О. М., підпис від імені ОСОБА_2 та рукописний запис « ОСОБА_2 » у графі «Орендодавець» «Підписи сторін» додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 23 березня 2017 року, укладеної між ОСОБА_2 та ВСК «Злагода», про зміни і доповнення до договору оренди земельної ділянки від 01 липня 2013 року, виконані не ОСОБА_2 , а іншою особою (особами) (а. с. 72-82).

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті. 

Відповідно до пунктів 1, 4 абзацу першого частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про задоволення касаційної скарги з таких підстав. 

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Постанова апеляційного суду не відповідає вказаним вимогам закону.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права / інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Предметом розгляду у цій справі є вимога ОСОБА_1 як власника спірної земельної ділянки до ВСК «Злагода» як орендаря за договором оренди землі про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом її повернення. 

На обґрунтування своїх вимог позивач посилалася на те, що попередній власник земельної ділянки уклав договір оренди землі 01 липня 2013 року строком на 1 рік. Строк дії договору закінчився, однак відповідач відмовляється повертати спірну земельну ділянку, посилаючись на те, що строк оренди продовжено до 2027 року на підставі додаткової угоди від 23 березня 2017 року до договору оренди землі. Позивач зазначала, що зазначена додаткова угода є неукладеною, оскільки вона не підписувалась ОСОБА_2 , її волевиявлення на укладення цього правочину було відсутнє.

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. 

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти. 

Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Відповідно правочин за своєю природою та законодавчим визначенням є вольовою дією суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки. 

Сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає в згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких настають у силу закону незалежно від волі його суб`єктів).

У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети.

Те, яким чином та у який спосіб здійснюється (оформлюється) вияв волі учасників правочину на набуття, зміну, припинення цивільних прав та обов`язків, передбачено статтею 205 ЦК України. 

Так, правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.

У статті 207 ЦК України встановлено загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, за положеннями частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. 

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами) або уповноваженими на те особами (частини друга та четверта статті 207 ЦК України). 

Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений.

Наявність же сама собою на письмовому тексті правочину підпису, вчиненого замість учасника правочину іншою особою (фактично невстановленою особою, не уповноваженою учасником), не може підміняти належну фіксацію волевиявлення самого учасника правочину та створювати для нього права та обов`язки поза таким волевиявленням.

Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання правочину недійсним на підставі загальних приписів статті 203 та частини першої статті 215 ЦК України, а також спеціальних правил статей 229-233 цього Кодексу про правочини, вчинені з дефектом волі - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.

Тобто як у частині першій статті 215 ЦК України, так і в статтях 229-233 цього Кодексу йдеться про недійсність вчинених правочинів у випадках, коли існує волевиявлення учасника правочину, зафіксоване в належній формі (що підтверджується, зокрема, шляхом вчинення ним підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає волі цього учасника правочину. 

У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли.

Законодавець за загальним правилом, викладеним у статті 218 ЦК України, не передбачає наслідків у вигляді недійсності правочину у разі недотримання вимог щодо письмової форми правочину, встановлюючи водночас коло доказів, якими одна зі сторін може заперечувати факт вчинення правочину або окремих його частин (письмові докази, засоби аудіо-, відеозапису, інші докази, крім свідчень свідків).

Натомість виконання правочину його учасниками може бути способом волевиявлення до вчинення правочину відповідно до його суттєвих умов, передбачених законодавством.

Відповідне регулювання міститься і в положеннях ЦК України про договір. У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У частині першій статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Частиною першою статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передання в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначається Законом України від 06 жовтня 1998 року № 161-ХІV «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі - Закон № 161-ХІV).

За змістом статті 13 Закону № 161-ХІV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За частиною першою статті 14 Закону № 161-ХІV договір оренди землі укладається в письмовій формі. 

Частиною першою статті 15 Закону № 161-ХІV передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Ці умови є обов`язковими, та без досягнення згоди щодо них договір не вважається укладеним.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.

У справі, яка переглядається, встановлено, що 01 липня 2013 року між ОСОБА_2 (колишній власник) та ВСК «Злагода» укладено договір оренди землі строком на 1 рік. Договір оренди зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14 травня 2014 року. 

На час звернення до суду з цим позовом власником спірної земельної ділянки є ОСОБА_1 на підставі договору дарування від 06 вересня 2022 року, укладеного із ОСОБА_2 

ОСОБА_1 не може використовувати належну їй на праві власності земельну ділянку у зв`язку з тим, що орендодавець ВСК «Злагода» не повертає спірну земельну ділянку, посилаючись на додаткову угоду від 23 березня 2017 року до договору оренди землі, нібито укладену з ОСОБА_2 , якою продовжено строк оренди до 2027 року.

Висновком судової почеркознавчої експертизи від 07 березня 2024 року доведено, що 
ОСОБА_2 не підписувала оспорену додаткову угоду.

Отже, висновок суду першої інстанції про те, що оскільки ОСОБА_2 як попередній власник не підписувала додаткову угоду до договору оренди землі, тобто не виявляла свою волю на вчинення такого правочину, то така угода є неукладеною. 
Відповідно до сталої судової практики у випадку оспорювання самого факту укладення правочину такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16, від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19, від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17).

Оцінюючи доводи ВСК «Злагода» та висновки апеляційного суду про укладеність додаткової угоди до договору оренди землі з підстав вчинення колишнім власником земельної ділянки ОСОБА_2 конклюдентних дій, які свідчать про укладення правочину, зокрема отримання нею орендної плати від ВСК «Злагода», Верховний Суд керується таким.

Відповідно до частини другої статті 205 ЦК України правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.

Конклюдентними діями може підтверджуватися лише укладення договору в усній формі (пункт 7.38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц).

Отже, враховуючи обов`язкову письмову форму для договору оренди землі, а також і додаткової угоди, яка повинна укладатися в такій самій формі, як і основний договір, колегія суддів вважає, що саме собою отримання ОСОБА_2 орендної плати не можна трактувати як вчинення конклюдентних дій, та не вбачає підстав для застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) до правовідносин, що склалися між сторонами у цій справі.

Із зазначеного слідує, що ОСОБА_2 не узгоджувала таких істотних умов договору, як орендна плата та строк його дії.

У зв`язку з чим апеляційний суд дійшов помилкового висновку про укладеність додаткової угоди до договору оренди землі та набуття ВСК «Злагода» прав орендаря за додатковою угодою від 23 березня 2017 року до договору оренди земельної ділянки строком до 2027 року.

Відповідно до частини першої статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
За змістом цієї статті негаторний позов застосовується для захисту від порушень, які не пов`язані з позбавленням володіння (пункт 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16).

Негаторний позов - це вимога власника, який є володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, які можуть призвести до виникнення таких перешкод. Схожі висновки викладені, зокрема, у пункті 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17.

Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

За статтею 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - це будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. 

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16, від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19, від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18.

У постанові від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц за подібних правовідносин щодо способу захисту права власника при непідписаному договорі оренди земельної ділянки Велика Палата Верховного Суду виснувала, що ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 травня 2026 року у справі № 456/252/22 (провадження № 14-75цс25), до розгляду якої зупинялося провадженні у цій справі, погодилася із тим, що належним та ефективним способом захисту прав власника, позбавленого права користування належним йому майном, є пред`явлення негаторного позову. Такий висновок викладено, зокрема, у постановах від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16, від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19.

Встановивши, що відповідач фактично користується спірною земельною ділянкою, створюючи перешкоди у її користуванні власнику ОСОБА_1 , суд першої інстанції правильно вважав, що в цьому випадку належним та ефективним способом захисту права, яке позивач як власниця земельної ділянки вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним їй майном шляхом заявлення вимоги про повернення такої ділянки, тобто негаторний позов.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позову ОСОБА_1 про усунення перешкод у здійсненні права користування належною їй на праві власності земельною ділянкою (кадастровий номер 5324081400:00:033:0005) шляхом зобов`язання ВСК «Злагода» її повернути.

Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначив характер спірних правовідносин, встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Апеляційний суд зазначеного не врахував, помилково скасувавши законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції.

За таких обставин касаційна скарга ОСОБА_1 підлягає задоволенню, постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції - залишенню в силі.

Висновки за результатом розгляду касаційної скарги

Згідно з вимогами статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Доводи касаційної скарги про неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права не підтвердилися, а тому касаційна скарга підлягає задоволенню, постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції - залишенню в силі.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням у ній розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Відповідно до частин першої, другої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволеним позовним вимогам (частина перша статті 141 ЦПК України).

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

За подання касаційної скарги ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 2 147,20 грн, який підлягає стягненню на її користь з ВСК «Злагода».

Керуючись статтями 141, 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Шиян Валентиною Олексіївною, задовольнити.

Постанову Полтавського апеляційного суду від 22 жовтня 2024 року скасувати.

Рішення Полтавського районного суду Полтавської області залишити в силі.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Є. В. Петров

Судді А. І. Грушицький 

І. В. Литвиненко 

В. В. Пророк

В. В. Сердюк