КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 вересня 2026 року м. Київ

Унікальний номер справи № 372/6481/23
Апеляційне провадження № 22-ц/824/13445/2026

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Левенця Б.Б.,
суддів - Євграфової Є.П., Саліхова В.В.,
за участю секретаря судового засідання - Марченка М.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 08 травня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Лапченко О.М., у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_3 про стягнення коштів, -

в с т а н о в и в :

У грудні 2023 року представник ОСОБА_4 - адвокат Поваляєв О.Б. звернувся до суду з вказаним позовом, в якому просив: стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4  суму в розмірі 1 359 109,85 грн з яких: сума сплаченого забезпечувального платежу - 439 500 грн., сума штрафу у розмірі 43 950 грн., сума трьох відсотків річних у розмірі 75 244,81 грн., сума інфляційних збитків у розмірі 300 415,04 грн., сума відшкодування моральної шкоди у розмірі 500 000 грн.; стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 судові витрати, а саме: суму сплаченого судового збору за подання позовної заяви та заяви про забезпечення позову, суму витрат на правничу допомогу у розмірі 10% від суми стягнутих на користь позивача (т. 1 а.с. 2-15).
Позовні вимоги мотивовані тим, що 03.11.2017 між ОСОБА_4 (та ОСОБА_1 було укладено попередній договір. Вказаний договір було підписано Позивачем з однієї сторони та ОСОБА_3 , з другої сторони, який діяв імені Відповідача за довіреністю, посвідченою 02 жовтня 2017 року приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Мартиненко В.О. 
Згідно п. 1.1. Договору, Сторони зобов`язались в майбутньому, на умовах і в порядку визначених цим Договором, укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу (надалі - «Основний договір») житлового приміщення - квартири (надалі «Квартира») в житловому будинку (надалі «Будинок»), який знаходиться на стадії будівництва та споруджується за будівельною адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, село Ходосівка, на земельній ділянці з кадастровим номером - 3222487001:01:008:0181. 
Сторони Договору погодилися, що межі та планування Квартири позначено на викопіюванні з поверхового плану Будинку, що додається до цього Договору, за будівельним АДРЕСА_1 загальною площею 36,65 кв. м, що знаходиться на п`ятому проектному поверсі (площа приміщень, підлягає уточненню за паспортом, виданим бюро технічної інвентаризації, але не повинна відрізнятись більш ніж на 10% (десять відсотків) від площі, зазначеної у цьому пункті). 
Пунктом 1.2. Договору визначено, що будинок має бути споруджений та введений в експлуатацію в II кварталі 2018 року. Основний договір повинен бути укладений сторонами не пізніше 6 місяців з дня введення Будинку в експлуатацію. 
Пунктом 2.1. Сторони обумовили, що ціна квартири становить 469 120,00 грн. (чотириста шістдесят дев`ять тисяч сто двадцять грн. 00 коп.) при площі Квартири: 36,65 кв.м. 
Пунктом 4.1 встановлено, що до укладення Основного договору та на підтвердження наміру придбання Квартири, Покупець повинен передати Продавцю забезпечувальний платіж - грошові кошти в розмірі, що визначається згідно з правилами цього розділу Договору. Такий забезпечувальний платіж не є завдатком, авансом, заставою, неустойкою, гарантією, притриманням чи порукою у розумінні Цивільного кодексу України. Сторони застосовують даний окремий спосіб забезпечення виконання зобов`язань за Попереднім договором на підставі ч. 2 ст. 546 ЦК України. 
Пунктом 4.3. Договору Покупець передав Продавцю до укладання цього Договору частину забезпечувального платежу у розмірі 235 000 грн. Продавець надає Покупцю право сплатити решту забезпечувального платежу шляхом сплати розстрочених платежів за графіком, встановленим п 4.4 Договору. 
Так, з метою укладення вказаного вище попереднього Договору, Позивачем було передано кошти в сумі 235 000 грн., що підтверджується Заявою ОСОБА_3 , що діяв від імені Відповідача, в якій підтверджується, що він отримав від ОСОБА_4 , за попереднім договором від 03 листопада 2017 року, грошові кошти в розмірі 235000 гр. у якості оплати частини забезпечувальних коштів відносно вказаної квартири. 
Вказану заяву було посвідчено, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мартиненко В.О, і зареєстровано в реєстрі за № 1078.
Отже, станом на 22.03.2018 року, Позивачем було сплачено 439 500 грн., залишок становив 33 620 грн. 
Листом від 22.08.2023 року ОСОБА_3 повідомив Позивача, що квартира за будівельним АДРЕСА_1 , на земельній ділянці кадастровий номер -3222487001:01:008:5180, у зв`язку настанням форс-мажору, як введення воєнного стану, згідно Указу № 64/2022 «Про ведення воєнного стану в Україні», яка є надзвичайною обставиною, що об`єктивно унеможливлює виконання зобов`язань, передбачених умовами Договору, а також невиконання Позивачем положення Розділу 4 Попереднього Договору було розірвано в односторонньому порядку. 
У відповідь лист від 28.08.2023 року про припинення дії попереднього договору від 03.11.2017 року Позивач повідомила, що згідно п. 1.2 попереднього договору будинок повинен був бути споруджений та введений в експлуатацію у ІІ кварталі 2018 року. 
Окрім цього, між Позивачем та третьою особою у справі - ОСОБА_3 було укладено Договір про надання послуг від 27.07.2021 року. За таким Договором Позивач доручає і надає виключні права ОСОБА_3 здійснювати пошук потенційного покупця об`єкту нерухомості (надалі „Об`єкт") - квартири під номером АДРЕСА_1 за плату надає Замовнику комплексну послугу з пошуку потенційного покупця. У відповідності до п. 2.1. Договору Виконавець, протягом всього строку дії даного Договору, здійснює пошук осіб, які мають намір придбати у власність, проводить переговори з такими особами щодо укладення в майбутньому відповідних договорів. 
З огляду на викладене, встановивши, що у передбачений попереднім договором строк сторони не уклали договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна, кошти сплачені Позивачем за попереднім договором, є авансом та підлягає поверненню власнику. 
Пунктом 5.4 Договору передбачено, що у випадку невиконання Договору продавцем, а саме: безпідставна відмова продавця від укладання Основного договору та/або інше порушення умов Договору наступають такі наслідки для сторін: покупець отримує право в односторонньому порядку відмовитися від Договору шляхом направлення продавцю письмової заяви про це, і після цього продавець зобов`язується повернути покупцю всю отриману від покупця суму забезпечувального платежу та сплатити на його користь штраф у розмірі 10% від суми забезпечувального платежу, отриманого від покупця. 
Таким чином, у зв`язку із порушенням умов Договору Відповідачем, а саме - у зв`язку із не завершенням ним будівництва, на користь Позивача має бути стягнуто штраф у розмірі 10% від суми забезпечувального платежу, отриманого від покупця, а саме 43 950 грн. 
Свій обов`язок повернути аванс Позивачу Відповідач не виконав, а тому з нього обґрунтовано підлягає стягненню 3 % річних від простроченої суми. 
Крім того, у зв`язку із тривалим та безпідставним невиконанням Відповідачем свого обов`язку по попередньому договору, незавершеного будівництва з причин, що не залежали від Позивача, а також форс-мажорних обставин, у зв`язку із втратою Позивачем значної суми коштів, необхідністю винаймати житло, руйнування мрії про власне житло, відтак позивачу завдано значної моральної шкоди, душевних страждань та переживань. Позивач повністю довірилась Відповідачу та уповноваженій ним особі, та віддала свої значні заощадження, які було втрачено. Як наслідок Позивач, втратила віру у добропорядність та людяність, має страх що залишиться без власного житла. Таким чином, враховуючи тривалість таких переживань та їх наслідки Позивач оцінює моральну шкоду в розмірі 500 000 грн. 
Станом на день подання позовної заяви із Відповідача на користь Позивача підлягають стягненню кошти в загальній сумі 1 359 109,85 грн з яких: сума сплаченого забезпечувального платежу - 439 500 грн., сума штрафу у розмірі 43 950 грн., сума трьох відсотків річних у розмірі 75 244,81 грн., сума інфляційних збитків у розмірі 300 415,04 грн., сума відшкодування моральної шкоди у розмірі 500 000 грн. (т. 1 а.с. 2-15).
15.05.2024 року до суду від представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Остащенко О.М. надійшов відзив, в якому зазначала, відповідач ніколи не був ані власником, ані землекористувачем земельної ділянки кадастровий номер 3222487001:01:008:0181, не здійснював та не планував здійснювати будівництво з метою продажу квартир на цій земельній ділянці, а також ніколи не уповноважував ОСОБА_3 на продаж квартир, яка зазначена в Попередньому договорі, та не уповноважував на укладення Попереднього договору щодо будь-якого будівництва на земельної ділянки кадастровий номер 3222487001:01:008:0181, в т.ч. і на отримання коштів за продаж майна, якого не мав у власності та не планував будувати. 
Про наявність договірних відносин щодо продажу квартир на земельній ділянці відповідач дізнався з матеріалів даної цивільної справи. Відповідач не вів переддоговірної роботи щодо укладення договорів з Позивачем, не контактував з Позивачем в період з 2017р. - 2024р., що підтверджується самим Позивачем в позовній заяві, всі питання щодо будівництва обговорювались Позивачем саме з Третьою особою. 
Особою, яка безпосередньо контактував з Позивачем щодо будівництва та організувала продаж квартири в будинку, який Відповідач не будував та не мав відношення до Земельної ділянки, є ОСОБА_3 - третя особа, яка: від імені Відповідача уклала Попередній договір щодо майна, яке не належало Відповідачу; отримувала кошти за продаж неналежного Відповідачу майна. ОСОБА_3 -є власником земельної ділянки кадастровий номер 3222487001:01:008:0181 і замовником будівництва на ній, що підтверджується наступним. 
13.04.2017р. на підставі Договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Юніною А.А., реєстровий номер 258, третя особа придбала земельну ділянку кадастровий номер 3222487001:01:008:0181, право власності зареєстровано 13.04.2017р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про право власності: 19971882). 
11.04.2018р. третя особа шляхом об`єднання 8 земельних ділянок, в т.ч. і 3222487001:01:008:0181, створила одну земельну ділянку 0,801 га з кадастровим номером 3222487001:01:008:5180, що підтверджується нотаріально посвідченою Заявою від 11.04.2018р., №235 та Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07.05.2018р. про реєстрацію 02.05.2018р. права власності за третьою особою. 
08.08.2018р. третя особа на підставі Договору про встановлення права користування земельними ділянками для забудови (суперфіцію) передала ТОВ «ЖК «Власна» в користування з метою будівництва і обслуговування багатоквартирних житлових будинків, зокрема земельну ділянку 3222487001:01:008:5180, яка утворилась в результаті об`єднання земельних ділянок з 3222487001:01:008:0181. 
Речове право - право забудови земельної ділянки (суперфіцій) зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 08.08.2018р. (номер запису про інше речове право: 27401883). Засновником та кінцевим бенефіціаром ТОВ «ЖК «Власна» (код ЄДРПОУ 41205449) є третя особа. Замовником містобудівних умов та обмежень та дозволу на виконання будівельних робіт, зокрема на земельній ділянки 3222487001:01:008:5180, яка утворилась в результаті об`єднання земельних ділянок з 3222487001:01:008:0181, є ТОВ «ЖК «Власна», власником і бенефіціаром якого є третя особа. 
Позивачем заявлено до стягнення моральну шкоду в сумі 500 000 гр., але не підтверджено жодним доказом, що не відповідає принципу диспозитивності та змагальності, який передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. 
Оскільки відповідач не мав права на продаж майна, яке йому не належало, то відповідно і не уповноважував третю особу на укладення Попереднього договору з Позивачем та отримання від неї коштів. Третя особа була власником земельної ділянки, на якій мала бути збудована квартира, що продана Позивачу, саме юридична особа, бенефіціаром якої є третя особа, є землекористувачем такої земельної ділянки, й отримувала дозвільні документи на будівництво та здійснювала будівництво, а також саме третя особа вела перемовини з Позивачем щодо укладення основного договору. Третя особа самостійно без будь-якого погодження з відповідачем, зазначила його як Продавця в Попередньому договорі.
Вказувала, що попередній договір є нікчемним в силу закону, а належним відповідачем, який зобов`язаний повернути все отримане за нікчемним договором є саме особа, яка отримала кошти, яку не уповноважував ОСОБА_1 , яка без дозволу останнього зазначила його в Попередньому договорі як продавця, отримав кошти від Позивача за продаж майна, яке не належало ОСОБА_1 , і яке останній не міг продавати. 
Відповідач не здійснює підприємницьку діяльність й не має каси та касирів, які уповноважені на отримання коштів та видачу квитанцій. Квитанція № 46 від 19.01.2018р. (86 100,00 грн.) не містить жодного підпису отримувача, а квитанція № 259 від 22.03.2018р. (78 400,00 грн.) містить підпис, який не належить до підпису Третьої особи у порівнянні з підписами на Попередньому договорі та нотаріальній заяві. Картка рахунку AVM Group, яка містить реєстр платежів, ніким не підписана і не може бути доказом в справі. 
Враховуючи викладене, просила судвідмовити у задоволенні позову в повному обсязі та стягнути з позивача на користь відповідача витрати на правову допомогу (т. 1 а.с. 81-86).
22.05.2024 року до суду від представника третьої особи ОСОБА_3 -адвоката Карапетяна А.Р. до суду подано пояснення третьої особи (т. 1 а.с. 141-147), згідно якого представник вказував, що на момент укладення Попереднього договору, квартира, щодо якої мав бути укладений договір у майбутньому (далі - Квартира) була об`єктом незавершеного будівництва, а нерухомим майном Квартира мала стати тільки після здачі її в експлуатацію. Основний договір мав укладатися щодо Квартири вже після здачі в експлуатацію, тобто вже щодо об`єкту нерухомості. Отже, майбутній договір був договором купівлі-продажу об`єкта нерухомості. Майбутній договір, тобто основний договір, підлягав нотаріальному посвідченню. Отже, виходячи з положень ч. 1 ст. 635 ЦК України Договір мав бути нотаріально посвідчений. Втім, як випливає з обставин справи, такого нотаріального посвідчення не відбулося. 
Вказував, що Попередній договір є нікчемним і не створює правових наслідків. Сума коштів у розмірі 439 500 грн за своєю природою є способом забезпечення виконання зобов`язання, як передбачено п. 4.1 Попереднього договору. При цьому, посилання Позивача на те, що даний платіж є авансом є невірним, адже у п. 4.1 Попереднього договору зазначається, що воля сторін була направлена саме на забезпечення виконання зобов`язання. При цьому, аванс засобом забезпечення зобов`язання не є, адже аванс не виконує забезпечувальної функції. Отже сума коштів у розмірі 439500,00 грн мала стати саме способом забезпечення виконання зобов`язання. 
Таким чином, оскільки основне зобов`язання є нікчемним, то і угода про забезпечення його виконання також буде нікчемною. У зв`язку з цим, Позивач не має права вимагати повернення зобов`язального платежу, оскільки така вимога ґрунтується на положеннях договору, який не створює правових наслідків і є неналежним способом захисту у даних правовідносинах. 
Вказував, що 28 травня 2018 року у позивача була наявна заборгованість щодо сплати забезпечувального платежу. Тому, враховуючи недобросовісну поведінку Позивача щодо виконання забезпечення договору, мав право відмовитися в односторонньому порядку від виконання зобов`язання, не ввівши будинок в експлуатацію у 2 кварталі 2018 року, що узгоджується з положеннями розділу 5 Попереднього договору. Виходячи з цього, Відповідач не порушив умови Попереднього договору та вимога про повернення забезпечувального платежу є неправомірною. 
Не підлягає задоволенню також вимога щодо стягнення з Відповідача суми штрафу. Враховуючи положення законодавства, оскільки Попередній договір є нікчемним, це спричиняє недійсність і положень Попереднього договору щодо неустойки, а саме штрафу, передбаченого п. 5.3.
Позивачем не було наведено фактів та доказів щодо того, яка саме шкода була йому нанесена та в чому полягають його страждання і відповідно неможливо з`ясувати, якими є підстави для стягнення моральної шкоди. Також Позивачем не було наведено доводів щодо причинного зв`язку між діями Відповідача та стверджуваною шкодою Позивача. 
Зазначав, що оскільки строк виконання зобов`язання за Попереднім договором визначений 2 кварталом 2018 року, строк позовної давності у 3 роки сплинув у липні 2021 року, що також є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. На підставі зазначеного, просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1 про стягнення коштів у повному обсязі та стягнути з позивача на корись ОСОБА_3 понесені судові витрати (т. 1 а.с. 141-147).
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 08 травня 2026 року позовні вимоги ОСОБА_4 до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_3 про стягнення коштів - задоволено частково.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 суму забезпечувального платежу в розмірі 439 500 грн., інфляційні втрати за період з 26.12.2023 року по 08.05.2026 року в розмірі 100 895,99 грн., 3% річних за період з 26.12.2023 року по 08.05.2026 року в розмірі 31 210,52 грн. та моральну шкоду в розмірі 10 000 гр., а всього загальну суму 581 606 грн. 51 коп.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 судовий збір у розмірі 5 742 гр. 84 коп. та витрати на професійну правову допомогу у розмірі 10 000 грн.
У решті позовних вимог - відмовлено (т. 2 а.с. 3-19).
Не погодившись з рішенням районного суду, 12 червня 2026 року представник ОСОБА_1 - адвокат Остащенко О.М. звернулась до суду з апеляційною скаргою, в якій просила скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову (т. 2 а.с. 23-30).
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначала, що задовольняючи частково позовні вимоги суд першої інстанції, посилаючись на ст. 204 ЦК України, яка закріплює презумпцію правомірності правочин, визнав Договір чинним, і як наслідок визнав підстави для часткового задоволення вимог сторони Позивача.
Частково задовольняючи позовні вимоги в частині стягнення трьох відсотків річних та інфляційних витрат, суд першої інстанції дійшов висновку, що обов`язок Відповідача щодо повернення грошових коштів (прострочення виконання зобов`язань) настав з 26 грудня 2023року - дня подачі позовної заяви.
А отже, суд першої інстанції нарахував стягнення трьох відсотків річних та інфляційних витрат з 26 грудня 2023 року по 08 травня 2026 року - дата ухвалення Рішення суду.
Згідно розділу 1 Попереднього договору, основні договори мають бути укладені у письмовій формі та нотаріально посвідчені.
Станом на сьогодні основний договір купівлі - продажу Квартири між Позивачем та Відповідачем не укладений. 
Внаслідок недодержання вимоги щодо нотаріального посвідчення, такий Попередній договір є нікчемним. Оскільки Позивачем не заявлялося вимоги щодо визнання даних правочинів дійсними, щодо Попередніх договорів застосовуються наслідки недійсності правочину.
У разі нікчемності правочину настають наслідки у вигляді подвійної реституції. В свою чергу сторона Позивача, не просить у позовній заяви застосувати наслідки недійсності правочину (реституцію), а просить стягнути з Відповідача безпідставно отримані кошти в наслідок припинення зобов`язань за Попереднім договорами.
Таким чином, у разі підтвердження нікчемності Попередніх договорів у мотивувальній частині рішення суду, і застосувавши наслідки недійсності правочину за таким позовом та зобов`язавши Відповідача повернути одержані ним на виконання цих правочинів кошти, суд вийде за межі заявлених позовних вимог.
Таким чином, оскільки основне зобов`язання є нікчемним, то і частина Попереднього договору про забезпечення його виконання також буде нікчемною. У зв`язку з цим, Позивач не має права вимагати повернення зобов`язального платежу, оскільки така вимога ґрунтується на положеннях договору, який не створює правових наслідків і є неналежним способом захисту у даних правовідносинах.
Суд першої інстанції всупереч матеріальним нормам цивільного права визнав чинним нікчемний правочин. Так, суд першої інстанції, посилаючись на ст. 204 ЦК України визнав Попередній договір дійсним, незважаючи на недотримання вимоги законодавства щодо його нотаріального посвідчення. При цьому, сторона Позивача ані у мотивувальній, ані у прохальній частинах позовної заяви не просила визнати Попередній договір дійсним або застосування наслідків недійсності правочину.
В свою чергу, задоволення позовних вимог є похідним від визнання судом першої інстанції Попереднього договору дійсним, оскільки у мотивувальній частині Рішення суду зазначено, що підставою для задоволення позову є неналежне його виконання стороною Відповідача. Невиконання/виконання договору можливо лише у разі дійсності договору.
Сторона Позивача просила стягнути з Відповідача 3% річних та інфляційне збільшення заборгованості у період з 04 листопада 2017 року по 15 квітня 2024 року. У стягненні 3% річних та інфляційного збільшення заборгованості за період, який просила сторона Позивача суд відмовив у повному обсязі. Але, виходячи за межі позовних вимог задовольнив позовні вимоги в частині стягнення з Відповідача 3% річних та інфляційного збільшення заборгованості у період з 26 грудня 2023 року по 08 травня 2026 року.
Посилання суду першої інстанції на ч. 10 ст. 265 ЦПК України, відповідно до якої приймаючи рішення про стягнення боргу, на який нараховуються відсотки та пеня, у рішенні суду можливо зазначити нарахування відсотків і пені до моменту виконання рішення є помилковим.
Як зазначено у мотивувальній частині рішення суду нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входять до складу грошового зобов`язання і є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові. Отже, суд першої інстанції приходить до висновку, що нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних є особливою мірою відповідальності і не є тотожнім відсоткам та пені, які нараховуються на грошове зобов`язання.
Статтею 265 ЦПК України передбачена можливість зазначення у рішенні суду стягнення відсотків та пені до моменту його виконання (ухвалення). Можливість стягнення інфляційних втрат та трьох процентів річних до моменту виконання (ухвалення) рішення суду нормами ЦПК України не передбачена.
Фактично суд першої інстанції ухвалив рішення суду про яке жодна із сторін процесу не просила, що призвело до задоволення позовних вимог у зв`язку із визнанням нікчемного правочину дійсним, та стягненню інфляційних втрат і трьох відсотків річних за період про який сторона позивача не просила.
Невідповідність висновків суду обставинам справи полягає у невірному висновку щодо настання строку виконання зобов`язання стороною Відповідача.
Суд першої інстанції визначив днем настання виконання зобов`язання - день подачі позовної заяви до суду, що не передбачено жодною нормою цивільного права.
Стороною Позивача не надано жодного доказу на підтвердження відправлення та отримання претензії.
З наведеного вбачається, що на час подачі позову стороною Позивача - 26 грудня 2023 року, обов`язок щодо повернення грошових коштів не настав, а отже подача позову є передчасною.
Передчасність подачі позову є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. Дане твердження сторони Відповідача корелюється із ч. 6 ст. 265 ЦПК України, відповідно до якої висновок суду про задоволення позову чи про відмову в позові повністю або частково щодо кожної з заявлених вимог не може залежати від настання або ненастання певних обставин (умовне рішення).
У суді першої інстанції сторона Відповідача та Третьої особи, наголошували, що правовідносини, які склалися між сторонами з приводу стягнення коштів за нікчемним правочином, за своєю правовою природою є грошовим зобов`язанням, на яке не поширюється дія частини другої статті 625 ЦК України, як спеціального виду цивільно-правової відповідальності.
І оскільки сторона Позивача вимоги про повернення цих коштів не заявляв відповідачу та не отримував відмову в такому поверненні, строки повернення ними не погоджувались. Оскільки позивач не довів свої вимоги щодо порушення відповідачем строків повернення коштів, тому в задоволенні позову в цій частині слід відмовити.
Позивачем не надано жодного підтвердження отримання нею правничої допомоги та понесених у зв`язку з цим витрат, тому вимоги про їх відшкодування є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.
Позивачем не було доведено необхідність наявності такого гонорару успіху, а його сума є необґрунтованою, відсутні підстави для покладення на Відповідача відшкодування «гонорару успіху», який сплачує заявник на користь адвоката в межах їх домовленості за умовами договору (т. 2 а.с. 23-30).
14 серпня 2026 року до суду надійшли письмові заперечення на апеляційну скаргу від представника ОСОБА_4 - адвоката Поваляєва О.Б., в якому останній просив задоволенні апеляційної скарги відмовити (т. 2 а.с. 74-95).

У судовому засіданні представник ОСОБА_1 - адвокат Остащенко О.М., представник третьої особи ОСОБА_3 - адвокат Карапетян А.Р. - підтримали скарги і просили її задовольнити. Представник позивача ОСОБА_4 - адвокат Поваляєв О.Б. заперечував проти задоволення скарги і просив її відхилити.
Інші особи, які беруть участь у справі до суду не прибули, були сповіщені належним чином про що у справі є докази. Повідомлення позивача ОСОБА_4 , відповідача ОСОБА_1 , третьої особи ОСОБА_3 , кожного окремо, повернулись із відмітками працівників пошти про відсутність адресатів за зазначеними ними адресами, заяви про зміну адрес місця проживання (перебування) від вказаних осіб до суду не надходили. Поряд з цим, апелянт ОСОБА_1 був сповіщений повідомленням його представника - адвоката Остащенко О.М., третя особа ОСОБА_3 повідомленням його представника - адвоката Карапетян А.Р., позивач ОСОБА_4 повідомленням її представника- адвоката Поваляєва О.Б., кожного окремо 08 липня 2026 року до Електронного кабінету в ЄСІТС із забезпеченням технічної фіксації таких повідомлень, про що у справі є докази. Факт належного сповіщення осіб які беруть участь у справі представник  ОСОБА_1 - адвокат Остащенко А.О.М., представник третьої особи ОСОБА_3 - адвокат Карапетян А.Р., представник позивача ОСОБА_4 - адвокат Поваляєв О.Б. підтвердили в суді про що свідчить протокол та звукозапис судового засідання (т. 2 а.с. 56-59, 66-71, 96). 
Виходячи з положень ст. 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т.ч. правом визначити свою участь в тому чи іншому судовому засіданні. Явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою. 
Відповідно до частини 1 ст. 131 ЦПК України, учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місця проживання (перебування, знаходження) або місцезнаходження під час провадження справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання або місцезнаходження судова повістка надсилається учасникам справи, які не мають офіційної електронної адреси та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, що забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, на останню відому судові адресу і вважається доставленою, навіть якщо учасник судового процесу за цією адресою більше не проживає або не знаходиться. 
Попри те, що конституційне право на суд є правом, його реалізація покладає на учасників справи певні обов`язки. Практика Європейського суду з прав людини визначає, що сторона, яка задіяна у ході судового розгляду справи, зобов`язана з розумним інтервалом часу сама цікавитися провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки. Як зазначено у рішенні цього суду у справі «Пономарьов проти України» від 03 квітня 2008 року, сторони мають вживати заходи, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження.
Заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Аліментарія Сандерс С. А. проти Іспанії» від 07 липня 1989 року).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 30 листопада 2022 року у справі № 759/14068/19 (провадження № 61-8505св22).
Поряд з цим, Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово наголошував, що національні суди мають організовувати судові провадження таким чином, щоб забезпечити їх ефективність та відсутність затримок (див. рішення ЄСПЛ від 02.12.2010 у справі «Шульга проти України», № 16652/04). 
Зважаючи на вимоги п. 2 ч. 8 ст. 128, ч. 5 ст. 130, ст. 131, ч. 2 ст. 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розглядові справи.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухвали суду, колегія суддів дійшла висновку, що скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Судом встановлено, що 03.11.2017 року між продавцем ОСОБА_1 , від імені якого за довіреністю, посвідченою 02.10.2017 року приватним нотаріусом Києво-Святошинського нотаріального округу Київської області Мартиненко В.О., реєстровий номер 989 діяв ОСОБА_3 , та покупцем ОСОБА_4 у простій письмовій формі було укладено попередній договір (т. 1 а.с. 14-19).
Згідно п. 1.1 Договору, Сторони зобов`язались в майбутньому, на умовах і в порядку визначених цим Договором, укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу (надалі - «Основний договір») житлового приміщення - квартири (надалі «Квартира») в житловому будинку (надалі «Будинок»), який знаходиться на стадії будівництва та споруджується за будівельною адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, село Ходосівка, на земельній ділянці з кадастровим номером - 3222487001:01:008:0181.Сторони погодилися, що межі та планування Квартири позначено на викопіюванні з поверхового плану Будинку, що додається до цього Договору, за будівельним АДРЕСА_1 загальною площею 36,65 кв.м, що знаходиться на п`ятому проектному поверсі (площа приміщень, підлягає уточненню за паспортом, виданим бюро технічної інвентаризації, але не повинна відрізнятись більш ніж на 10% (десять відсотків) від площі, зазначеної у цьому пункті).
Пунктом 1.2. Договору визначено, що будинок має бути споруджений та введений в експлуатацію в II кварталі 2018 року. Основний договір повинен бути укладений сторонами не пізніше 6 місяців з дня введення Будинку в експлуатацію.
Пунктом 2.1. Сторони обумовили, що ціна квартири становить 469 120 грн. (чотириста шістдесят дев`ять тисяч сто двадцять грн. 00 коп.) при площі Квартири: 36,65 кв.м.
Пунктом 3.5 Договору передбачено, що продавець гарантує, то Квартира, яка є предметом цього Договору га майнові права на неї, на день підписання цього попереднього договору та в майбутньому на день укладання Основного договору, нікому іншому не продана (не буде продана), не подарована (не буде подарована), в ренту або як внесок до статутного капіталу юридичної особи це передана (не буде передана), не відчужена іншим способом (не буде відчужена), не заставлена (не буде заставлена), під податковою заставою, у спорів під забороною (арештом) не перебуває (не буде перебувати), інший попередній договір щодо цієї нерухомості не укладався, прав на відчужувану нерухомість у третіх осіб (в тому числі по праву сервітуту, за договорами найму (оренди), позички, шлюбним контрактом (договором) тощо, а також будь-яких інших обтяжень немає (не буде в майбутньому), в тому числі прав малолітніх та або неповнолітніх дітей, обмежено дієздатних на або недієздатних осіб на користування вищевказаною Квартирою (не буде).
Пунктом 4.1 встановлено, що до укладення Основного договору та на підтвердження наміру придбання Квартири, Покупець повинен передати Продавцю забезпечувальний платіж - грошові кошти в розмірі, що визначається згідно з правилами цього розділу Договору. Такий забезпечувальний платіж не є завдатком, авансом, заставою, неустойкою, гарантією, притриманням чи порукою у розумінні Цивільного кодексу України. Сторони застосовують даний окремий спосіб забезпечення виконання зобов`язань за Попереднім договором на підставі ч. 2 ст. 546 ЦК України. 
Сторони погоджуються, що у майбутньому при укладенні Основного договору вищевказаний забезпечувальний платіж буде зарахований Сторонами у оплату Ціни Квартири, яка відповідно буде вказана у Основному договорі (п. 4.2. договору).
Пунктом 4.3 Договору Покупець передав Продавцю до укладання цього Договору частину забезпечувального платежу у розмірі 235 000 грн. (двісті тридцять п`ять тисяч грн. 00 коп.). 
Продавець надає Покупцю право сплатити решту забезпечувального платежу шляхом сплати розстрочених платежів за графіком, встановленим п 4.4 Договору.
Також п. 4.4 Договору встановлено, що загальний розмір базового розстроченого платежу складає 234120 грн.
Згідно п. 5.4. попереднього договору у випадку невиконання цього договору продавцем, а саме: безпідставна відмова від укладення основного договору при наявності пропозиції від покупця та/або інше порушення продавцем умов цього попереднього договору, наступають такі наслідки для сторін: покупець отримує право в односторонньому порядку відмовитись від цього попереднього договору шляхом направлена продавцю письмової заяви про це і після цього продавець зобов`язується повернути покупцю всю отриману від покупця суму забезпечувального платежу (при цьому таке повернення грошових коштів на користь покупця здійснюється продавцем виключно після відчуження квартири іншому покупцю, але не пізніше 6 (шести) місяців з дня отримання вищевказаної заяви покупця) та сплати на його користь штраф у розмірі 10 % від суми забезпечувального платежу, отриманого від покупця.
Так, з метою укладення вказаного попереднього Договору, Позивачем було передано кошти в сумі 235 000 грн., що підтверджується заявою ОСОБА_3 , що діяв від імені Відповідача ОСОБА_1 , в якій підтверджується, що він отримав від ОСОБА_4 за попереднім договором від 03 листопада 2017 року, грошові кошти в розмірі 235000 (двісті тридцять п`ять тисяч) гривень, у якості оплати частини забезпечувальних коштів відносно квартири за будівельним АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером 3222487001:01:008:0181 (т. 1 а.с. 21).
Вказану заяву посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мартиненко В.О, і зареєстровано в реєстрі за № 1078.
Позивач вказувала, що факт отримання коштів підтверджується: заявою ОСОБА_3 від 03.11. 2017 року, квитанцією до прибуткового касового ордера № 46 від 19.01.2018 року на суму 86 100 грн. (т. 1 а.с. 22), квитанцією до прибуткового касового ордера № 259 від 22.03.2018 року на суму 78 400 грн. (т 1 а.с. 23), карткою рахунку № НОМЕР_1 за 01.01.2017 - 10.03.2021 року, в якому відображені платежі, а також платежі на суму 20 000 грн від 03.11.2017 року та 20 000 грн. від 14.11.2017 року (т. 1 а.с. 24).
На адресу суду від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мартиненко В.О. на виконання ухвали суду про витребування доказів надійшла копія довіреності, посвідчена 02.10.2017 року за зареєстрованим № 989 (т. 1 а.с. 171).
Відповідно до довіреності від 02.10.2017 року за зареєстрованим № 989, ОСОБА_1 уповноважив ОСОБА_3 представляти його інтереси у відповідних уповноважених на те органах (установах, організаціях), незалежно від їх підпорядкування та організаційно-правової форми у тому числі в органах державної влади, місцевого самоврядування, в органах нотаріату, органах технічної інвентаризації, житлово-експлуатаційних органах та організаціях, перед будь-якими юридичними та фізичними особами, з питань введення переговорів по укладенню попередніх договорів купівлі-продажу належного йому нерухомого майна квартир, нежитлових приміщень, житлових будинків, частин житлових будинків, зблокованих житлових будинків, що знаходяться в селі Ходосівка Київської області з правом отримання грошових коштів за цими договорами.
Для належного виконання довіреності представник вправі:- подавати від мого імені будь-які заяви, що стосуються виконання цієї довіреності та передбачені чинним законодавством, зокрема законодавством про нотаріат (про те, що відчужуване нерухоме майно не є об`єктом спільної сумісної власності, та/чи про сімейний стан тощо); -укладати на умовах на власний розсуд попередні договори, договори завдатку, договори купівлі-продажу майнових прав з правом отримання авансових або будь-яких інших платежів, вносити зміни та доповнення, розривати їх, тощо;- розписуватися за мене на документах (включаючи вказані вище договори) та в їх одержанні, сплачувати у разі необхідності належні з мене платежі, податки, тощо; - одержувати належні мені грошові кошти (в тому числі за попередніми договорами, договорами купівлі-продажу чи іншими договорами):- вчиняти інші юридично значущі дії, які будуть необхідними і доцільними для повного виконання повноважень за довіреністю.
Довіреність видана без права передоручення повноважень іншим особам строком на три роки, та є дійсною до 02.10.2020 року. Довіреність має підпис ОСОБА_1 . Як зазначено, така довіреність підписана ним у присутності приватного нотаріуса, яким встановлено особу ОСОБА_1 та перевірено його дієздатність.
Довіреність посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мартиненком В.О. 02.10.2017 року та зареєстрована в реєстрі за № 989 (т. 1 а.с. 171).
Відомості про звернення ОСОБА_1 з заявою до нотаріуса та внесення нотаріусом до Єдиного реєстру довіреностей запису про припинення дії довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мартиненком В.О. 02.10.2017 року та зареєстрованої в реєстрі за № 989, відсутні.
Отже, довіреність на день підписання Попереднього договору купівлі-продажу була чинною, доказів того, що вона не відповідала волі ОСОБА_1 суду не надано, а ОСОБА_3 був уповноважений ОСОБА_1 на укладення від імені останнього відповідного договору та отримання за ним грошових коштів.
Листом від 22.08.2023 року ОСОБА_3 повідомив ОСОБА_4 , що квартира за будівельним АДРЕСА_1 , на земельній ділянці кадастровий номер -3222487001:01:008:5180, у зв`язку настанням форс-мажору, як введення воєнного стану, згідно Указу № 64/2022 «Про ведення воєнного стану в Україні», яка є надзвичайною обставиною, що об`єктивно унеможливлює виконання зобов`язань, передбачених умовами Договору, а також невиконання Позивачем положення Розділу 4 Попереднього Договору було розірвано в односторонньому порядку. Зазначено, що з урахуванням п. 4.6. попереднього договору продавець повертає покупцю всю отриману від покупця суму забезпечувального платежу протягом 6 місяців з моменту розірвання попереднього договору (т. 1 а.с. 29).
У відповідь на вказаний лист про припинення дії попереднього договору від 03.11.2017 року Позивач повідомила, що згідно п. 1.2 попереднього договору будинок повинен був бути споруджений та введений в експлуатацію у ІІ кварталі 2018 року. Вказаним листом, звернено увагу, що в порушення вимог п. 1.2 попереднього договору зі сторони Продавця будівництво будинку в період з 01.03.2018 року по 15.06.2023 рік не велось з невідомих для неї причин та те, що неодноразові спроби дізнатись про стан невиконання попереднього договору не дали свого результату. Позивач зазначила, що посилання на невиконання нею п. 4.6 попереднього договору за таких обставин, на її думку, є не припустимим (т. 1 а.с. 30-41).

Щодо нікчемності укладеного сторонами попереднього договору.

Сторони не заперечували факт укладення в простій письмовій формі вищевказаного договору від 03 листопада 2017 року.
Статтею 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Частиною 1 статті 546 ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. 
Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Суттєва відмінність авансу від завдатку полягає в тому, що на аванс не покладено функцію забезпечувати взяте сторонами на себе зобов`язання. Тому, незалежно від того, яка сторона відповідальна за невиконання зобов`язання, той, хто отримав аванс, повинен його повернути.
В свою чергу, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 у справі №918/631/19 та постановах Верховного Суду, від 21 лютого 2018 року у справі №910/12382/17, від 03 серпня 2022 року у справі №910/6232/21 та від 14 лютого 2023 року у справі №910/15531/21 зазначено, що аванс (попередня оплата) - це грошова сума, яка не забезпечує виконання договору. Аванс підлягає поверненню особі, яка його сплатила, лише у випадку невиконання зобов`язання, за яким передавався аванс, незалежно від того, з чиєї вини це відбулося.
Відповідно до частини 1 статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Так, з матеріалів справи вбачається, що 03.11.2017 між продавцем ОСОБА_1 , від імені якого за довіреністю, посвідченою 02.10.2017 року приватним нотаріусом Києво-Святошинського нотаріального округу Київської області Мартиненко В.О., реєстровий номер 989 діяв ОСОБА_3 , та покупцем ОСОБА_4 було укладено попередній договір, відповідно до умов якого сторони зобов`язались в майбутньому укласти та належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири в житловому будинку, який знаходиться на стадії будівництва за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, село Ходосівка, на земельній ділянці з кадастровим номером - 3222487001:01:008:0181 (т. 1 а.с. 14-19).
Оскільки укладення попереднього договору від 03 листопада 2017 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 від імені якого за нотаріально посвідченою довіреністю договір підписав ОСОБА_3 , було обумовлене наявністю у сторін намірів щодо укладення в подальшому договору купівлі-продажу нерухомого майна, який згідно з частиною 1 статті 657 ЦК України підлягає нотаріальному посвідченню, то недотримання сторонами вимог щодо нотаріального посвідчення попереднього договору вказує про його нікчемність відповідно до частини 1 статті 220 ЦК України.
Отже, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що попередній договір купівлі-продажу від 03 листопада 2017 року є нікчемним в силу закону відповідно до частини першої статті 220 ЦК України

Щодо позовних вимог про стягнення сплачених позивачкою грошових коштів та штрафу.

Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тлумачення вказаної статті ЦК України свідчить про те, що цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і недоговірних зобов`язань. Недотримання умов виконання призводить до порушення зобов`язання.
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Частиною першою статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Аванс (попередня оплата) - це грошова сума, яка не забезпечує виконання договору, а є сумою, що перераховується згідно з договором наперед, у рахунок майбутніх розрахунків, зокрема, за товар який має бути поставлений, за роботи, які мають бути виконані. При цьому аванс підлягає поверненню особі, яка його сплатила, лише у випадку невиконання зобов`язання, за яким передавався аванс, незалежно від того, з чиєї вини це відбулося (див. постанову Верховного Суду від 21 лютого 2018 року у справі № 910/12382/17; постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 918/631/19).
Отже, ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.
Аванс не має забезпечувальної функції, якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається його власникові.
Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.
Саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту (див.: пункт 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17).
Статтею 220 ЦК України визначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Вирішуючи позовні вимоги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що попередній договір купівлі-продажу від 03 листопада 2017 року є нікчемним в силу закону, оскільки укладення попереднього договору від 03 листопада 2017 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 було обумовлене наявністю у сторін намірів щодо укладення в подальшому основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, який згідно з частиною першою статті 657 ЦК України підлягає нотаріальному посвідченню, то недотримання сторонами вимог щодо нотаріального посвідчення попереднього договору вказує про його нікчемність відповідно до частини першої статті 220 ЦК України.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 зроблено висновок про те, що правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту. Цивільні правочини, які порушують публічний порядок, є нікчемними.
Визнання недійсним нікчемного правочину законом не передбачається, оскільки нікчемним правочин є в силу закону. Отже, такий спосіб захисту, як визнання недійсним нікчемного правочину, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
Конструкція статті 1212 ЦК України як і загалом норм глави 83 ЦК України свідчить про необхідність установлення так званої «абсолютної» безпідставності набуття (збереження) майна не лише в момент його набуття (збереження), а й станом на час розгляду спору.
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17 (провадження № 12-182гс18), від 13 лютого 2019 року у справі № 320/5877/17 (провадження № 14-32цс19) та від 25 вересня 2024 року у справі № 201/9127/21 (провадження № 14-33цс24) викладено висновок, що предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права. Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
Загальна умова частини першої статті 1212 ЦК України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах, бо отримане однією зі сторін у зобов`язанні підлягає поверненню іншій стороні на цій підставі тільки за наявності ознаки безпідставності такого виконання.
Сутність зобов`язання із набуття, збереження майна без достатньої правової підстави (зобов`язання із безпідставного збагачення) полягає у вилученні в особи-набувача (зберігача) її майна, яке вона набула (зберегла) поза межами правової підстави у випадку, якщо така підстава для переходу майна (його збереження) відпала згодом, або взагалі без неї, якщо цей перехід (збереження) не ґрунтувався на правовій підставі, та у переданні відповідного майна тій особі-потерпілому, яка має належний правовий титул на нього.
Набуття однією зі сторін зобов`язання майна за рахунок іншої сторони в порядку виконання договірного зобов`язання не вважається безпідставним. Тобто в разі, коли поведінка набувача, потерпілого, інших осіб або подія утворюють правову підставу для набуття (збереження) майна, положення статті 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі.
Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідносин і їх юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.
Спірні правовідносини не є договірними, тому заявлені позивачем вимоги про стягнення грошових коштів на підставі вимог статті 1212 ЦК України повинні вирішуватися відповідно до вказаної норми ЦК України.
Пунктом 4.1 встановлено, що до укладення Основного договору та на підтвердження наміру придбання Квартири, Покупець повинен передати Продавцю забезпечувальний платіж - грошові кошти в розмірі, що визначається згідно з правилами цього розділу Договору. Такий забезпечувальний платіж не є завдатком, авансом, заставою, неустойкою, гарантією, притриманням чи порукою у розумінні Цивільного кодексу України. Сторони застосовують даний окремий спосіб забезпечення виконання зобов`язань за Попереднім договором на підставі ч. 2 ст. 546 ЦК України. 
Сторони погоджуються, що у майбутньому при укладенні Основного договору вищевказаний забезпечувальний платіж буде зарахований Сторонами у оплату Ціни Квартири, яка відповідно буде вказана у Основному договорі (п. 4.2. договору).
Позивачем 03.11.2017 року, 03.11.2017 року, 14.11.2017 року, 19.01.2018 року та 22.03.2018 року було сплачено на виконання попереднього договору кошти у загальному розмірі 439 550 грн.  Вказане підтверджується п. 4.3 попереднього договору, заявою ОСОБА_3 від 03.11. 2017 року (т. 1 а.с. 21), квитанцією до прибуткового касового ордера № 46 від 19.01.2018 року на суму 86 100 грн. (т. 1 а.с. 22), квитанцією до прибуткового касового ордера № 259 від 22.03.2018 року на суму 78 400 грн. (т 1 а.с. 23), карткою рахунку № НОМЕР_1 за 01.01.2017 - 10.03.2021 року, в якому відображені платежі, а також платежі на суму 20 000 грн від 03.11.2017 року та 20 000 грн. від 14.11.2017 року (т. 1 а.с. 24).
Факт отримання вказаних коштів ОСОБА_3 , який діяв за нотаріально посвідченою довіреністю від імені та в інтересах ОСОБА_1 , в суді першої інстанції не заперечувався.
Отже, довіреність на день підписання попереднього договору купівлі-продажу від 03 листопада 2017 року і отримання за ним грошових коштів була чинною до 02 жовтня 2020 року, а ОСОБА_3 був уповноважений ОСОБА_1 на укладення від імені останнього вищевказаного договору та отримання за ним грошових коштів.
Відомості про звернення ОСОБА_5 з заявою до нотаріуса та внесення нотаріусом до Єдиного реєстру довіреностей запису про припинення дії довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мартиненком В.О. 02.10.2017 року та зареєстрованої в реєстрі за № 989, відсутні.
З вищенаведених підстав суд апеляційної інстанції відхилив доводи відповідача ОСОБА_1 проте, що він безпосередньо гроші від позивачки не отримував. 
Враховуючи викладене, заявлені позовні вимоги ОСОБА_4 до відповідача ОСОБА_1 про стягнення 439 550 грн. коштів (переданих за нікчемним правочином), підлягають задоволенню відповідно до статті 1212 ЦК України.
Відповідний за змістом правовий висновок міститься у постановах Верховного Суду від 31 травня 2023 року у справі № 947/26577/19 та від 18 лютого 2026 року у справі № 367/942/17 (провадження № 61-13822св25).
При цьому, таке судове рішення не позбавляє відповідача ОСОБА_1 права заявляти до ОСОБА_3 відповідні вимоги у випадку невиконання останнім як довіреної особи зобов`язань щодо передачі отриманих від ОСОБА_4 грошей. 
Відповідно до пункту 5.4 Договору від 03 листопада 2017 року, у випадку невиконання цього договору продавцем, а саме: безпідставна відмова від укладення основного договору при наявності пропозиції від покупця та/або інше порушення продавцем умов цього попереднього договору, наступають такі наслідки для сторін: покупець отримує право в односторонньому порядку відмовитись від цього попереднього договору шляхом направлена продавцю письмової заяви про це і після цього продавець зобов`язується повернути покупцю всю отриману від покупця суму забезпечувального платежу (при цьому таке повернення грошових коштів на користь покупця здійснюється продавцем виключно після відчуження квартири іншому покупцю, але не пізніше 6 (шести) місяців з дня отримання вищевказаної заяви покупця) та сплати на його користь штраф у розмірі 10 % від суми забезпечувального платежу, отриманого від покупця.
Проте, з огляду на вищезазначені положення законодавства та нікчемність попереднього договору від 03 листопада 2017 року, через недотримання форми його укладення - нотаріального посвідчення, не підлягають задоволенню позовні вимоги про стягнення 43 950 грн. штрафу у розмірі 10% забезпечувального платежу, який передбачений пунктом 5.4 вищевказаного Договору.

Щодо стягнення 3 % річних та інфляційних втрат.

Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
За змістом цієї норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входять до складу грошового зобов`язання і є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.
Позивачкою ОСОБА_4 заявлені позовні вимоги про стягнення на підставі ч. 2 ст. 625 ЦК України - трьох відсотків річних у розмірі 75 244,81 грн., сума інфляційних збитків у розмірі 300 415,04 грн. за період з 02.04.2018 по 15.12.2023 року.
Поряд з цим, направивши 13 жовтня 2023 року повідомлення у відповідь на листа від 22 серпня 2023 року про розірвання попереднього Договору від 03 листопада 2017 року, ОСОБА_4 на заявляла вимог про повернення сплачених нею грошей, натомість пропонувала укласти додаткову угоду (доповнення до попереднього договору) з метою врегулювання спірних питань (т. 1 а.с. 29-31).
Вперше вимогу до відповідача ОСОБА_1 про повернення грошей позивач ОСОБА_4 заявила у позовній заяві яку поштою відправила до суду першої інстанції 16 грудня 2023 року про що свідчить штемпель працівників пошти (т. 1 а.с. 1-47).
Отже не підлягають задоволенню позовні вимоги про стягнення 75 244,81 грн. трьох відсотків річних та 300 415,04 грн. інфляційних збитків за період з 02.04.2018 по 15.12.2023 року на підставі ч. 2 ст. 625 ЦК України.
При цьому вимог про стягнення трьох відсотків річних та інфляційних збитків на підставі ч. 2 ст. 625 ЦК України після 15 грудня 2023 року у цьому провадженні позивач не заявляла.

Щодо відшкодування моральної шкоди.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Моральна шкода полягає, зокрема у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку із знищенням чи пошкодженням її майна.
Якщо інше не встановлено законом, моральна шкода відшкодовується грошовими коштами, іншим майном або в інший спосіб.
Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості (ч. 3 ст. 23 ЦК України).
Європейський суд з прав людини вказує, що оцінка моральної шкоди по своєму характеру є складним процесом, за винятком випадків коли сума компенсації встановлена законом (STANKOV v. BULGARIA, № 68490/01, § 62, ЄСПЛ, 12 липня 2007 року).
У пункті 9 постанови Пленуму Верховного Суду України від 31 березня 1995 року № 4 «Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди» роз`яснено, що суд має врахувати характер та обсяг заподіяних позивачеві моральних і фізичних страждань, ступінь вини відповідача у кожному конкретному випадку, а також інші обставини, зокрема, характер і тривалість страждань, стан здоров`я потерпілого, тяжкість завданої травми, наслідки тілесних ушкоджень, істотність вимушених змін у його життєвих і виробничих стосунках.
Відповідно до загальних підстав цивільно-правової відповідальності обов`язковому з`ясуванню при вирішенні спору про відшкодування моральної (немайнової) шкоди підлягають: наявність такої шкоди, протиправність діяння її заподіювача, наявність причинного зв`язку між шкодою і протиправним діянням заподіювача та вини останнього в її заподіянні. Суд, зокрема, повинен з`ясувати, чим підтверджується факт заподіяння позивачеві моральних чи фізичних страждань або втрат немайнового характеру, за яких обставин чи якими діями (бездіяльністю) вони заподіяні, в якій грошовій сумі чи в якій матеріальній формі позивач оцінює заподіяну йому шкоду та з чого він при цьому виходить, а також інші обставини, що мають значення для вирішення спору.
Обґрунтовуючи вимоги про стягнення грошової компенсації спричиненої моральної шкоди, позивач зазначала, що у зв`язку із тривалим та безпідставним невиконанням відповідачем свого обов`язку по попередньому договору незавершеного будівництва з причин, що не залежали від позивача останній завдано значної моральної шкоди, душевних страждань та переживань (т. 1 а.с. 2-15). 
Отже не підлягають задоволенню позовні вимоги про відшкодування грошової компенсації моральної шкоди за невиконання правочину -попереднього договору купівлі-продажу від 03 листопада 2017 року, який є нікчемним в силу закону відповідно до частини першої статті 220 ЦК України.

Щодо доводів апеляційної скарги про застосування строку позовної давності.

Відповідно до п. 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.
Постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 установлено з 12 березня 2020 року на всій території України карантин.
Постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу «COVID-19» визначено, що з 12 березня 2020 року на всій території України встановлено карантин.
Надалі постановами Кабінету Міністрів України цей карантин на території України продовжувався та був скасований з 30 червня 2023 року на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 27 червня 2023 року № 651.
Крім того, відповідно до п. 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану», введено в Україні воєнний стан із 05:30 24 лютого 2022 року, строк дії якого неодноразово продовжувався та тривав на час звернення товариства до суду з позовом (03 серпня 2024 року).
Тобто, строк позовної давності за вимогами, що виникли після 12 березня 2020 року та на які поширюється загальна позовна давність у три роки, вважаються продовженим на підставі пунктів 12 та 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, до закінчення дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), а також до скасування правового режиму воєнного стану.
Відтак, позивачем не пропущено строк позовної давності, оскільки такий був продовжений на підставі пунктів 12 та 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України.

Щодо судового збору.

Згідно з частиною тринадцятою ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Враховуючи, що апеляційний суд дійшов висновку про скасування оскаржуваного рішення та ухвалення нового про часткове задоволення позову, судові витрати, понесені сторонами, підлягають перерозподілу.
Відповідно до частини першої цієї статті, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. 
Так, за подання позову позивачем сплачено судовий збір у розмірі 13 420 грн. (т. 1 а.с. 1). 
Враховуючи, що суд апеляційної інстанції дійшов висновку про скасування оскаржуваного рішення та ухвалення нового про задоволення позовних вимог частково, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню пропорційно до задоволеної частини (32,33 % задоволеного позову) суму судового збору 4 338,68 грн за розгляд справи у суді першої інстанції.

Керуючись ст. 367, ст. 374, ст. 376, ст.ст. 381-384 ЦПК України, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 08 травня 2026 року - скасувати, ухвалити нове судове рішення.
Позовні вимоги ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_2 ) - задовольнити частково і стягнути на її користь із ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 ) грошові кошти у розмірі 439 500 грн.
В іншій частині позовних вимог ОСОБА_4 - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 ) на користь ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_2 ) 4 338,68 грн судового збору за розгляд справи у суді першої інстанції.
Постанова набирає законної сили негайно з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Дата складання повного судового рішення - 11 вересня 2026 року.

Судді Київського апеляційного суду: Б.Б. Левенець

Є.П. Євграфова

В.В. Саліхов