ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А
іменем України

11 вересня 2026 року | м. Чернігів

Унікальний номер справи № 732/1980/25
Головуючий у першій інстанції – Бойко А. О.
Апеляційне провадження № 22-ц/4823/1081/26

ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючої судді Мамонової О. Є.,
суддів Висоцької Н. В., Шитченко Н.В.,
із секретарем Герасименко Ю. О.,

учасники справи:
позивач ОСОБА_1 ,
відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Гетьманське»,
третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Товариство з обмеженою відповідальністю «Наука-незалежна експертиза якості»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» на рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 13 лютого 2026 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості зі сплати орендної плати, 

У С Т А Н О В И В:

У листопаді 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «Гетьманське», в якому просила:
- розірвати договір оренди землі №22 від 29.11.2013 (з урахуванням змін, викладених у додаткових угодах №472 від 01.01.2018 та №б/н від 06.12.2021, які є його невід`ємними частинами), предметом якого є земельна ділянка площею 2,7403 га, кадастровий номер 7421482400:03:000:0521, та припинити речове право (номер запису про інше речове право 6589070) – право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7421482400:03:000:0521, яке зареєстроване за ТОВ «Наука-незалежна експертиза якості»;
- стягнути з ТОВ «Гетьманське» на свою користь орендну плату за 2023 та 2024 роки за орендовану земельну ділянку із кадастровим номером 7421482400:03:000:0521 у сумі 12 467,86 грн із подальшим вирахуванням із цієї суми обов`язкових платежів, а також судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 2 422,40 грн.
Позов обґрунтовано тим, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Володимирівського старостинського округу Городнянської міської ради Чернігівського району Чернігівської області з кадастровим номером 7421482400:03:000:0521, площею 2,7403 га.
На підставі договору оренди землі №22 від 29.11.2013 позивачка передала належну їй земельну ділянку в оренду СТОВ «Іскра» строком на 10 років. В подальшому за додатковими угодами право оренди земельної ділянки перейшло до ТОВ «Гетьманське», внесено ряд змін до договору оренди, зокрема продовженого його дію до 31.12.2025 та змінено розмір орендної плати, а також викладено договір оренди в новій редакції. Відповідно до нової редакції договору оренди землі, зокрема, визначено договір укладеним на 16 років (до 29.11.2029), встановлено, що орендна плата вноситься в грошовій формі в сумі 6 233,93 грн за повний рік оренди до 31 грудня.
Позивачка вказувала, що на даний момент між сторонами існує діючий договір оренди землі, за якими орендар зобов`язаний, в тому числі, вчасно сплачувати всі належні орендні платежі. Всупереч цьому, відповідач, починаючи з 2023 року, припинив виплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою, остання виплата орендної плати відбулась у грудні 2022 року. Станом на дату звернення до суду заборгованість відповідача зі сплати орендної плати складає 12 467,86 грн, останній на звернення позивачки не реагує.
Зазначала, що маючи перед позивачкою заборгованість зі сплати орендної плати ТОВ «Гетьманське» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок №0101/25-9 від 01.01.2025 продало право оренди спірної земельної ділянки на один рік Товариству з обмеженою відповідальністю «Наука-незалежна експертиза якості» (далі – ТОВ «Наука-НЕЯ»), про що внесено відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Стверджувала, що ТОВ «Гетьманське» було допущено систематичне невиконання обов`язку щодо сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов укладеного між сторонами договору оренди землі та підставою для розірвання цього договору і стягнення невиплаченої орендної плати за 2023, 2024 роки.

Ухвалою Городнянського районного суду Чернігівської області від 01.12.2025 залучено до участі у розгляді справи в якості третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ТОВ «Наука-незалежна експертиза якості».

Рішенням Городнянського районного суду Чернігівської області від 13.02.2026 позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково.
Розірвано договір оренди землі №22 від 29.11.2013, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Гетьманське» (з урахуванням змін, викладених у додаткових угодах №472 від 01.01.2018 та б/н від 06.12.2021, які є його невід`ємними частинами), предметом якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,7403 га, з кадастровим номером 7421482400:03:000:0521.
Стягнуто з ТОВ «Гетьманське» на користь ОСОБА_1 орендну плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 7421482400:03:000:0521, площею 2,7403 га, за 2023 та 2024 роки у розмірі 12 467,86 грн із подальшим вирахуванням із цієї суми обов`язкових платежів.
Вирішено питання розподілу судових витрат.
В іншій частині позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ «Гетьманське» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі, посилаючись на його необґрунтованість, порушення норм матеріального та процесуального права.
Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що районний суд фактично визнав, що позивачем визначено невірний суб`єктний склад сторін, але ухвалив рішення, яке є неефективним способом захисту права в контексті ч. 1 ст. 2 ЦПК України, що потребує повторного звернення позивача до суду.
Заявник указує, що з урахуванням початку повномасштабного вторгнення ТОВ «Гетьманське» було позбавлене можливості обробляти належну позивачу земельну ділянку, а отже і сплачувати орендну плату. Земельна ділянка позивача розташована на відстані близько 3 км від кордону з республікою Білорусь та 30 км від кордону з російською федерацією. Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, Городнянська міська територіальна громада з 22.06.2022 відноситься до території можливих бойових дій.
Наголошує, що неможливість використання земельної ділянки через її розташування на тимчасово окупованій території, фактичне знищення майна товариства, потенційне замінування та пов`язана з цим загроза життю та здоров`ю працівників є прямим наслідком збройної агресії, що об`єктивно унеможливило виконання зобов`язань за договорами оренди.
Зазначає, що внаслідок бойових дій територія, на якій розташована земельна ділянка, є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування для забезпечення безпечного використання, територія Городнянської міської територіальної громади, до якої входить Володимирівська сільська рада є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.
Вважає наведені обставини такими, за які орендар не відповідає, і які в силу ст. 762 ЦК України звільняють його від сплати орендної плати за період, протягом якого таке користування було неможливим. Крім того, в будь якому випадку внаслідок відчуження права оренди (правонаступництва) до ТОВ «Наука-незалежна експертиза якості» перейшли всі права та обов`язки орендаря, в тому числі і заборгованість, які існували на момент правонаступництва, а отже і заборгованість мала бути стягнута з останнього.

Заслухавши суддю-доповідача, вислухавши пояснення представника позивачки – адвоката Куліша Ю.А., який просив залишити в силі рішення суду першої інстанції, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду – без змін.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. 
Згідно зі ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Задовольняючи частково позов ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що:
- з боку відповідача має місце систематичне порушення обов`язку по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою;
- у зв`язку з невиконанням орендарем своїх зобов`язань за договором оренди землі у орендодавця виникло право вимоги до відповідача про стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди та додатковими угодами до нього за 2023-2024 роки;
- договір оренди землі підлягає розірванню з підстав, що передбачені п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України.
Відмовляючи у задоволенні вимог про припинення речового права – права оренди земельної ділянки, яке зареєстроване за ТОВ «Наука-незалежна експертиза якості» суд констатував, що:
- таке право має бути припиненим шляхом виключення запису із Державного реєстру речових прав, так як зроблено запис новий з посиланням на договір №0101/25-9 від 01.01.2025;
- належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди, а судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди;
- позивачем не залучено як відповідача ТОВ «Наука-незалежна експертиза якості», вимог до нього не заявлено та не доведено належними та допустимими доказами факту порушення ним права позивачки на земельну ділянку.
З такими висновками районного суду погоджується апеляційний суд, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи та відповідають вимогам чинного законодавства.

Судом у справі встановлено, що ОСОБА_1 на підставі Державного акту про право власності на земельну ділянку серії ЯГ №817759 належить земельна ділянка площею 2,7403 га, цільове призначення – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 7421482400:03:000:0521, яка розташована на території Володимирівської сільської ради Городнянського району Чернігівської області (а.с. 31, 32).
29.11.2013 між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем СТОВ «Іскра» укладено договір оренди землі №22, за умовами якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,74 га, в тому числі рілля –2,74 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Володимирівської сільської ради Городнянського району Чернігівської області, строком на 10 років, зі сплатою орендної плати орендарем у грошовій формі та розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає – 1 039,85 грн, із якої вираховується податок з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України (а.с. 18-21).
Додатковою угодою №472 від 01.01.2018 (про заміну сторони та внесення змін до договору оренди) до договору оренди землі №22 від 29.11.2013, укладеною між ОСОБА_1 , СТОВ «Іскра» та ТОВ «Гетьманське», визначено новим орендарем ТОВ «Гетьманське», змінено розмір орендної плати, яка вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 7% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає 3 636,46 грн, продовжено строк дії договору до 31.12.2025, та узгоджено інші умови (а.с. 22).
Додатковою угодою від 06.12.2021 до договору оренди землі №22 від 29.11.2013 згаданий договір оренди землі викладено в новій редакції, зокрема, встановлено строк дії договору – 16 років (до 29.11.2029), визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у сумі 6 233,93 грн за повний рік оренди до 31 грудня, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється без урахування річного індексу споживчих цін на товари і послуги, показників інфляції та індексів нормативно-грошової оцінки (а.с. 23-25).
Згідно з відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору за період з січня 2022 року по грудень 2024 року ТОВ «Гетьманське» у 2023-2024 роках орендну плату ОСОБА_1 не сплачувало (а.с. 30).
У відповідь на звернення ТОВ «Гетьманське» ГУ ДСНС у Чернігівській області повідомило, що в Головному управлінні відсутня інформація щодо можливості ведення сільськогосподарської діяльності та безпечності проведення таких робіт на земельних ділянках, указаних в листі товариства. Міністерством оборони з міркувань безпеки для особового складу неурядових організацій з гуманітарного розмінування введені певні обмеження, відповідно до яких оператором протимінної діяльності заборонено проводити свою діяльність в межах 20 км зони від кордону з російською федерацією та республікою білорусь, а урядовими організаціями у вище зазначеній зоні здійснюється лише оперативне розмінування. Заходи з гуманітарного розмінування на території, де розміщені вказані товариством земельні ділянки, будуть проведені після завершення ЗСУ заходів зі стримування агресії російської федерації з території республіки білорусь (а.с. 57).
Листом Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1, який є загальним офіційним документом, визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України (а.с. 58).

01.01.2025 між ТОВ «Гетьманське» (продавець) та ТОВ «Наука-незалежна експертиза якості» (покупець) укладено договір №0101/25-9 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок, за умовами якого продавцю належить зареєстроване право оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зазначених у додатках, у тому числі площею 2,74 га з кадастровим номером 7421482400:03:000:0521, що належить ОСОБА_1 . Продавець за цим договором продає (відчужує), а покупець придбаває право оренди зазначених земельних ділянок, що є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством. До покупця переходять усі права й обов`язки орендаря щодо земельних ділянок за договорами оренди землі (зі змінами та доповненнями додаткових угод). Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє протягом 1 року, а щодо невиконання до цього часу зобов`язань – до повного їх виконання (а.с. 26-29).
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 06.10.2025 орендарем земельної ділянки площею 2,7403 га з кадастровим номером 7421482400:03:000:0521 є ТОВ «Наука-незалежна експертиза якості» (а.с. 31).

06.01.2026 між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем СТОВ «Прикордонне» укладено договір оренди землі, за умовами якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7403 га, в тому числі рілля –2,7403 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Володимирівської сільської ради Городнянського району Чернігівської області, строком до 31.12.2041, зі сплатою орендної плати орендарем у розмірі 6 108,01грн, яка виплачується не пізніше 31 грудня поточного року щорічно. 
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 15.04.2026 орендарем земельної ділянки площею 2,7403 га з кадастровим номером 7421482400:03:000:0521 є СТОВ «Прикордонне» (а.с. 169-179). 

За змістом ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Статтею 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав і інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України, ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання в порядку встановленому ЦПК України.
Частиною 1 ст. 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).
У ч. 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Згідно зі ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 2 ст. 792 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 93 ЗК України, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до абз. 4 ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно зі ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (ст. 32 Закону України «Про оренду землі»).
Положеннями ст. 24, 25 Закону визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Підстави припинення договору оренди землі це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи ч. 2 ст. 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Верховний Суд у постанові від 10.10.2019 у справі №293/1011/16-ц (провадження №61-29970сво18) виснував, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Аналогічний висновок викладено в постанові Верховного Суду від 04.12.2023 у справі № 385/1679/21.
Положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність (постанови Верховного Суду від 07.02.2024 у справі №579/1133/22, від 27.09.2023 у справі №626/104/21).
За змістом наведених норм, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Отже, стороною, якою заявлено вимоги про розірвання договору, повинно бути доведено наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, тобто існування цих двох умов у їх сукупності.
Тлумачення п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України та ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати в цілому, так і її виплати в розмірі меншому, ніж визначеному договором.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 29.11.2013 між ОСОБА_1 та СТОВ «Іскра» укладено договір оренди землі №22, за умовами якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,74 га, в тому числі рілля – 2,74 га, кадастровий номер 7421482400:03:000:0521, яка знаходиться на території Володимирівської сільської ради Городнянського району Чернігівської області, строком на 10 років.
Додатковою угодою №472 від 01.01.2018 (про заміну сторони та внесення змін до договору оренди) СТОВ «Іскра» передало право оренди вищезазначеної земельної ділянки ТОВ «Гетьманське».
Передача майна новому орендарю у користування підтверджується актом прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди землі від 29.11.2013 №22 від позивача (орендодавця) і попереднього орендаря СТОВ «Іскра» від 01.01.2018, тобто відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно, земельну ділянку площею 2,7403 га із кадастровим номером 7421482400:03:000:0521 на правах оренди до 31.12.2025. Надалі, уклавши 06.12.2021 додаткову угоду до договору оренди землі від №22 від 29.11.2013, сторони внесли до нього зміни та виклали у новій редакції, зокрема, строк дії договору оренди земельної ділянки визначено у 16 років (до 29.11.2029), перебіг якого починається з дати укладення договору.
Як у відзиві на позовну заяву, так і в апеляційній скарзі ТОВ «Гетьманське» не заперечувало несплату ОСОБА_1 орендної плати, обґрунтовуючи це неможливістю використання земельної ділянки позивача через форс-мажорні обставини, а саме збройну агресію російської федерації та близькість до кордону з республікою білорусь та російською федерацією, що звільняє товариство від виконання зобов`язань за укладеним договором. 
Крім того, згідно з відомостями з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела та суми доходів станом на 31.10.2025 дохід у вигляді орендної плати за період з січня 2023 року по вересень 2025 року від ТОВ «Гетьманське» позивачка ОСОБА_1 не отримувала.
Апеляційний суд враховує, що суд першої інстанції, вирішуючи спір, дійшов правильного висновку, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не лише самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. 
Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та від 09.11.2021 у справі №913/20/21. Отже, сам по собі воєнний стан не є безумовною підставою для застосування положень ч. 6 ст. 762 ЦК України.
Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (ст. 1 ЗУ «Про правовий режим воєнного стану»).
24.02.2022 розпочалося повномасштабне вторгнення російської федерації на територію України. Указом Президента України від 24.02.2022 №64/2022 у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України введено військовий стан, який триває дотепер.
Колегія судів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що сама по собі війна не може автоматично означати звільнення від виконання в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Війна, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин юридична/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання.
На підтвердження неможливості обробляти земельну ділянку позивача і відповідно сплачувати орендну плату ТОВ «Гетьманське» до суду першої інстанції надало лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1 про визнання форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили) військову агресію російської федерації проти України. Проте, вказаний лист є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила відповідну форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), сам собою не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.
Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання. При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15.06.2023 у справі №910/8580/22.
Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15.06.2018 у справі №915/531/17, від 26.05.2020 у справі №918/289/19, від 17.12.2020 у справі №913/785/17, від 30.11.2021 у справі №913/785/17, від 07.06.2023 у справі №906/540/22).
Частиною 1 ст. 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок непереборної сили.
У постанові Верховного Суду від 14.06.2022 в справі №922/2394/21 зазначено, що ст. 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21.
Відповідно до положень ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16 зазначено, що норма ч. 6 ст. 762 ЦК України визначає як підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Підпунктом 3 п. 27 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням такої особливості: власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки, право власності, користування якою виникло до введення воєнного стану.
Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що відсутність у ч. 6 ст. 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Постановою Кабінету Міністрів України №740 від 07.06.2024 «Про деякі питання про створення, забезпечення функціонування та ведення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами» затверджено Порядок ведення, адміністрування, користування відомостями реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, внаслідок чого введено у дію реєстр територій та геоінформаційна система, якому відповідає Інтерактивна карта територій, яку адмініструє Державна служба надзвичайних ситуацій (далі ДСНС).
За даними Інтерактивної карти ДСНС, розміщеної на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/), територія Чернігівської міської територіальної громади Чернігівської області частково є місцем, що налічує 8 непідтверджених небезпечних зон.
Відповідно до ч. 283-1.2. ст. 283-1 Податкового кодексу України період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, на який припадає дата початку обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.
Для земельних ділянок, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) активні бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, що настає за місяцем, в якому завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території (у тому числі коли дата початку обстеження небезпечної території операторами протимінної діяльності настає після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території), за умови подання платником плати за землю до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації заяви про потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та прийняття таким органом місцевого самоврядування, військовою адміністрацією або військово-цивільною адміністрацією рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо земельної ділянки, зазначеної у такій заяві, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.
Апеляційний суд враховує, що відповідачем ТОВ «Гетьманське» не надано суду першої та апеляційної інстанцій належних і допустимих доказів на підтвердження обмежень використання ТОВ «Гетьманське» за цільовим призначенням земельної ділянки позивача та наявності розпорядження щодо звільнення ТОВ «Гетьманське» від оподаткування за 2023-2024 роки з підстав непридатності до використання земельних ділянок на території Володимирівського старостинського округу Городнянської міської ради Чернігівського району Чернігівської області через замінування.
Таким чином, для встановлення статусу земельної ділянки, як забрудненої вибухонебезпечними предметами, необхідно не лише завершення активних бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території (у тому числі коли дата початку обстеження небезпечної території операторами протимінної діяльності настає після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території), а і обов`язкове подання платником плати за землю до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації заяви про потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та прийняття таким органом місцевого самоврядування, військовою адміністрацією або військово-цивільною адміністрацією рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо земельної ділянки, зазначеної у такій заяві.
Матеріали справи не містять доказів звернення відповідача до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації із заявою про потенційне забруднення земельної ділянки ОСОБА_1 вибухонебезпечними предметами та прийняття цими органами рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо спірної земельної ділянки. 
Отже, відповідач не дотримався визначеного законодавством порядку для встановлення статусу земельної ділянки, як такої, що забруднена вибухонебезпечними предметами, тому відсутні підстави для висновку про можливість його звільнення від орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. 
Також в матеріалах справи відсутні та відповідачем не надано ні суду першої інстанції, ні апеляційному суду відомості про те, що ТОВ «Гетьманське» протягом 2022-2025 року не вело господарську діяльність і не отримувало дохід, відсутність активів і працівників, які отримують заробітну плату. Отже, відсутні підстави стверджувати, що відповідач позбавлений можливості сплачувати орендну плату позивачу.
Виходячи з наведеного, безпідставними є доводи апеляційної скарги про неврахування судом першої інстанції введення воєнного стану у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України та неможливість у зв`язку з цим безпечного використання спірної земельної ділянки і здійснення на ній господарської діяльності, так і посилання на потенційне замінування земельної ділянки у зв`язку з безпосередньою близькістю до державного кордону, що створює загрозу життю та здоров`ю працівників.
Не є слушними посилання апеляційної скарги на те, що ТОВ «Гетьманське» є неналежним відповідачем, враховуючи наступне.
Під час розгляду справи судом першої інстанції до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, залучено ТОВ «Наука-незалежна експертиза якості», якому ТОВ «Гетьманське» відчужено право оренди на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 01.01.2025.
За умовами вказаного договору продавцю належить зареєстроване право оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зазначених у додатках (Перелік земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право оренди яких є предметом відчуження (продажу) до договору. Продавець за цим договором продає (відчужує), а покупець придбаває право оренди зазначених земельних ділянок, що є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством. До покупця переходять усі права й обов`язки орендаря щодо земельних ділянок за договорами оренди землі (зі змінами та доповненнями додаткових угод) (п. 2.1., 2.2. договору).
Пунктами 5.1., 5.2. договору №0101/25-9 передбачено, що цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами і діє протягом 1 (одного) року, а щодо невиконаних до цього часу зобов`язань – до повного їх виконання. Зміни та доповнення в цей договір можуть бути внесені за взаємною згодою сторін, що оформляється додатковими угодами.
Згідно з Переліком земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право оренди яких є предметом відчуження (продажу), що є додатком №1 до договору №0101/25-9 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 01.01.2025, ТОВ «Наука-незалежна експертиза якості» набуло право оренди на земельну ділянку площею 2,74 га з кадастровим номером 7421482400:03:000:0521, порядковий номер у переліку 22.
Відповідно до ст. 6 ЗУ «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим Законом, та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до Закону (ч. 5 ст. 6 ЗУ «Про оренду землі»).
Частиною 1 ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права, а згідно п. 1 ч. 1 ст. 31 вказаного Закону договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
За змістом ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з абз. 2, 7 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права на земельну ділянку, похідні від права власності, що припиняються після завершення строку дії відповідного договору, містяться в Державному реєстрі прав з дня державної реєстрації набуття речового права до дня закінчення строку дії договору, що обраховується відповідно до Цивільного кодексу України. Після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав. Заява про державну реєстрацію припинення речового права на земельну ділянку, похідного від права власності, незалежно від наявності чи відсутності відомостей про поновлення договору може бути подана в будь-який час до припинення такого права.
Так, умовами договору №0101/25-9 про відчуження (купівлю-продаж) права оренди земельних ділянок від 01.01.2025 встановлено, що він діє протягом одного року з моменту його підписання сторонами. 
Таким чином, станом на день ухвалення судом першої інстанції рішення у справі (13.02.2026) строк дії договору №0101/25-9 відчуження (купівлю-продаж) права оренди земельних ділянок від 01.01.2025 сплив.
Відтак з 02.01.2026 ТОВ «Наука-незалежна експертиза якості» не є орендарем спірної земельної ділянки у зв`язку із припиненням дії договору №0101/25-9.
Укладення 06.01.2026 ОСОБА_1 договору оренди спірної земельної ділянки з СТОВ «Прикордонне» не впливає на суб`єктний склад сторін у даному спорі з огляду на те, що його предметом є неналежне виконання зобов`язань за договором оренди землі №22 від 29.11.2013, строк дії якого не сплив (до 29.11.2029). У зв`язку із чим ТОВ «Гетьманське» є належним відповідачем у справі.
Посилання заявника в апеляційній скарзі на постанови Чернігівського апеляційного суду у справі №732/963/25, №732/953/25, Херсонського апеляційного суду у справі №650/3776/24, Миколаївського апеляційного суду у справі №485/747/25 не можуть бути взяті до уваги апеляційним судом, оскільки при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду, що передбачено ч. 4 ст. 263 ЦПК України.
Ураховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення постановлено районним судом з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги правильності висновків суду не спростовують, у зв`язку з чим, згідно зі ст. 375 ЦПК України, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 13.02.2026 - без змін.
Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,
У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» – залишити без задоволення.
Рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 13 лютого 2026 року – залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 14 вересня 2026 року.

Головуюча О. Є. Мамонова

Судді: Н. В. Висоцька

Н. В. Шитченко