КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження № 22-ц/824/9125/2026
Справа № 372/6210/23

П О С Т А Н О В А

 
Іменем України

05 серпня 2026 року 
м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді Кашперської Т.Ц.,
суддів Фінагеєва В.О., Яворського М.А.,
за участю секретаря Діденка А.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Долина Ленд» та апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , на рішення Обухівського районного суду Київської області від 02 лютого 2026 року (повне рішення виготовлено 09 лютого 2026 року), ухвалене у складі судді Висоцької Г.В. у м. Обухів у справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Долина Ленд», ОСОБА_1 , третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Сервісна компанія «Сонячна» про встановлення земельного сервітуту,
заслухавши доповідь судді, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи,

в с т а н о в и в :

У грудні 2023 року позивач ОСОБА_3 звернулася до суду з даним позовом, просила встановити безстроковий, безоплатний земельний сервітут відносно частин земельних ділянок з кадастровими номерами 3223186800:05:009:0116, 3223186800:05:010:0061, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:003:0141 на право проходу, проїзду по наявному шляху до земельної ділянки пл. 0,1004 га., кадастровий номер 3223186800:05:009:0095, розміщеної за адресою Київська область, Обухівський район, с. Романків, на якій знаходиться житловий будинок загальною площею 196,6 кв.м. (реєстраційний номер 5917332231) за адресою АДРЕСА_1 ; встановити, що зазначене право земельного сервітуту реалізується щоденно та цілодобово ОСОБА_3 безпосередньо, а також у тому самому обсязі та на тих самих умовах її уповноваженими особами (членами родини, сім`ї та іншими третіми особами), з метою гостьового відвідування, проживання, надання та виконання робіт та послуг (в тому числі комунальних), надання першої невідкладної медичної допомоги, ліквідації надзвичайних ситуацій техногенного та/або природного характеру тощо, для обслуговування земельної ділянки пл. 0,1004 га., кадастровий номер 3223186800:05:009:0095 та житлового будинку загальною площею 196,6 кв.м. (реєстраційний номер 5917332231) за адресою АДРЕСА_1 , який знаходиться на території земельної ділянки з кадастровим номером 3223186800:05:009:0095, встановити межі земельного сервітуту на частину земельних ділянок з кадастровими номерами 3223186800:05:009:0116, 3223186800:05:010:0061, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:003:0141 відповідно до висновку судової земельно-технічної експертизи.
Позов мотивувала тим, що є власником земельної ділянки пл. 0,1004 га., кадастровий номер 3223186800:05:009:0095 за адресою Київська область, Обухівський район, с. Романків, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд. На цій земельній ділянці розташований належний позивачу житловий будинок загальною площею 196,6 кв.м. (реєстраційний номер 5917332231). Будинок та земельна ділянка знаходяться на території котеджного містечка під комерційною назвою « ІНФОРМАЦІЯ_1 », яке являє собою охоронювану територію закритого типу, огороджену з усіх боків парканом. На в`їзді до котеджного містечка, на території земельної ділянки з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141, на якій наявний єдиний можливий проїзд (прохід) до території земель котеджного містечка, розміщено перегороджувальні споруди, шлагбауми, боларди, будівлі пункту-пропуску. На території зазначеної земельної ділянки працюють так звані охоронці, які, самовільно користуючись фактично необмеженою дискрецією, надають або забороняють пропуск (в`їзд) до котеджного містечка.
Зазначала, що встановлення в`їзду (виїзду) на територію котеджного містечка на території земельної ділянки з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141 здійснюється без дозволу Козинської селищної ради, рішенням виконавчого комітету якої рекомендовано власнику земельної ділянки в разі відсутності дозвільних документів на будівництво шлагбаумів, болардів та будівель-пункту пропуску, та правовстановлюючих документів на них, демонтувати дані будівлі та споруди.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником зазначеної земельної ділянки є ТОВ «Долина Ленд», а також земельна ділянка перебуває в оренді у ТОВ «Сервісна компанія «Сонячна». Найближчий прилеглий шлях через територію котеджного містечка з земельної ділянки позивача до земельної ділянки відповідача з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141 проходить через земельну ділянку з кадастровим номером 3223186800:05:009:0116, а також земельні ділянки 3223186800:05:010:0061, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:009:0098, належні на праві власності ОСОБА_1 , який є власником 100 % частки у статутному капіталі ТОВ «Долина Ленд» та її безпосереднім кінцевим бенефіціаром.
Зазначала, що внаслідок встановлення перегороджувальних споруд можливість здійснення позивачем вільного та безперешкодного користування належною їй земельною ділянкою та житловим будинком значним чином ускладнена. Через їх наявність, а також вибірковий підхід охорони на території, проїзд (прохід) позивача, членів її сім`ї, інших запрошених нею осіб до її майна є значним чином обмеженим, а в деяких випадках неможливим. По факту таких подій мешканцями котеджного містечка неодноразово викликались на місце події працівники Національної поліції України.
19 липня 2023 року позивачем з метою мирного врегулювання спірних відносин надіслано на адреси відповідачів та третій особі до відома звернення з пропозицією розглянути проект договору про встановлення земельного сервітуту, а також додатку № 1 до нього, а також надати відповідь щодо прийняття пропозиції про укладення договору, однак відповіді від них не надійшло, в зв`язку з чим ОСОБА_3 вимушена звертатись до суду з позовом про встановлення земельного сервітуту в судовому порядку.
Зазначала, що рішенням Господарського суду Київської області від 11 квітня 2023 року у справі № 911/1375/22 за позовом Обслуговуючого кооперативу «Котеджне містечко Сонячна Долина» до ТОВ «Долина Ленд», ТОВ «Сервісна компанія «Сонячна», третя особа Козинська селищна рада про усунення перешкод в користуванні майном, зроблено висновок, що ТОВ «Долина Ленд», будучи власником земельної ділянки, по якій проходить автомобільна дорога загального користування, не може забороняти юридичним та фізичним особам прохід, проїзд автотранспортом по такій автомобільній дорозі загального користування, що проходить по вказаній земельній ділянці.

Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 02 лютого 2026 року позов задоволено, встановлено безстроковий, безоплатний земельний сервітут на право проходу, проїзду по наявному шляху шириною 3,5 м, що пролягає через ряд земельних ділянок з кадастровими номерами 3223186800:05:009:0116, 3223186800:05:010:0061, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:003:0141 до земельної ділянки площею 0,1004 га, кадастровий номер: 3223186800:05:009:0095, розміщеної за адресою: Київська обл., Обухівський р., с. Романків, на якій знаходиться житловий будинок, загальною площею 196,6 кв.м. (реєстраційний номер: 5917332231) за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до висновку судової земельно-технічної експертизи № СЕ-19/111-25/12287-ЗТ від 04 серпня 2025 року. Встановлено, що зазначене право земельного сервітуту реалізується щоденно та цілодобово ОСОБА_3 безпосередньо, а також у тому ж самому обсязі та на тих самих умовах її уповноваженими особами (членами родини, сім`ї та іншими третіми особами), з метою гостьового відвідування, проживання, надання та виконання робіт і послуг (в т.ч. комунальних), надання першої невідкладної медичної допомоги, ліквідації надзвичайних ситуацій техногенного та/або природного характеру тощо, для обслуговування земельної ділянки площею 0,1004 га, кадастровий номер: 3223186800:05:009:0095 та житлового будинку, загальною площею 196,6 кв.м. (реєстраційний номер: 5917332231) за адресою: АДРЕСА_1 , який знаходиться на території земельної ділянки з кадастровим номером 3223186800:05:009:0095. Стягнуто з ТОВ «Долина Ленд» та із ОСОБА_1 із кожного на користь ОСОБА_3 витрати зі сплати судового збору у розмірі 1610,50 грн. та 18 174,72 грн. витрат, пов`язаних із проведенням судової експертизи.

Відповідачі ТОВ «Долина Ленд» та ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 , не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, подали апеляційні скарги, в яких, посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просили скасувати рішення Обухівського районного суду Київської області від 02 лютого 2026 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити у позові.
Обґрунтовуючи апеляційні скарги, посилалися на зміст ст. 401 - 403 ЦК України, вказували, що втручання в право власності на законодавчому рівні допускається у виключному випадку, якщо особа, яка прагне набути сервітут, не має можливості задовольнити свої потреби в інший спосіб. Сервітут має бути встановлений за згодою власника - на підставі договору, і лише у випадку недосягнення згоди щодо умов такого договору спір може бути переданий на вирішення суду. ОСОБА_3 не довела, а суд першої інстанції не встановив обставин, існування яких є передумовою для встановлення земельного сервітуту.
Зазначали, що обраний позивачем спосіб захисту не узгоджується зі змістом порушеного права, яке за твердженнями ОСОБА_3 , порушується відповідачами. У позові стверджувалось, що асфальтований проїзд, який проходить по земельних ділянках ТОВ «Долина Ленд», віднесений до зони транспортного інфраструктури ТР-2 згідно Генерального плану с. Романків. Судом першої інстанції такі доводи не перевірялись, генеральний план не досліджувався. Водночас, за твердженнями позивача, згідно містобудівної документації спірна дорога є місцем загального користування і на неї розповсюджується режим об`єкта благоустрою. 
Наводили зміст ст. 13, 14, 17, 21 Закону України «Про благоустрій населених пунктів», зазначали, що право на доступ до місць загального користування гарантується законом для необмеженої кількості осіб, тобто є універсальним. Натомість, право сервітуту може належати конкретній особі з чітким визначенням виду такого права. У позові та додаткових поясненнях ОСОБА_3 стверджувала про порушення її прав безперешкодно користуватись автомобільною дорогою на території котеджного містечка. Отже, вважаючи, що відповідачі створюють перешкоди в доступі до дороги загального користування, то належним способом захисту є вимога про усунення відповідних перешкод. Натомість вимога встановити сервітут не відповідає змісту права, яке ОСОБА_3 вважає порушеним. Більше того, право користування чужою земельною ділянкою само по собі не усуває перешкоди, натомість наділяє особу правом на прохід та проїзд по наявному шляху. Положення діючого законодавства не дозволяють встановлювати сервітут відносно об`єктів благоустрою, зокрема місць загального користування з метою захисту прав зацікавленої особи на доступ до таких об`єктів. 
Вказували, що ОСОБА_3 має вільний проїзд по земельній ділянці ТОВ «Долина Ленд». Повідомляли, що охорону території котеджного містечка, а також регулювання в`їзду/виїзду здійснює ОК «Котеджне містечко Сонячна Долина», а не ТОВ «Долина Ленд». Листом від 28 вересня 2023 року Козинська селищна рада повідомила, що рішенням виконавчого комітету № 6 від 25 липня 2022 року обслуговуючому кооперативу надано дозвіл на проведення благоустрою території, а саме облаштування проїзду по АДРЕСА_1 з правом встановлення тимчасової малої архітектурної форми - пункту охорони з метою забезпечення охорони території котеджного містечка. 
Повідомляли, що будівля, яка розташована на території земельної ділянки ТОВ «Долина Ленд», не використовується в якості пропускного пункту - охорона відсутня, шлагбауми демонтовані, боларди не функціонують. Факт того, що ОСОБА_3 продовжує користуватися проїздом через земельну ділянку ТОВ «Долина Ленд», вказує, що перешкод для задоволення її потреб немає, відтак права позивача не порушуються.
Зазначали, що позивачем не підготовлено технічної документації із землеустрою земельного сервітуту, а отже позивачем не здійснено юридично значимих дій, направлених на встановлення сервітуту.
Посилалися на правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 19 листопада 2025 року у справі № 902/1257/24 про те, що обов`язковою умовою для встановлення сервітуту є звернення зацікавленої особи до власника земельної ділянки з пропозицією щодо встановлення сервітуту на умовах, що є ідентичними в подальшому заявленими у позові. Однак умови встановлення земельного сервітуту в оскаржуваному рішенні вочевидь не відповідають вимогам, заявленим у позові та у проекті договору, який направляла ОСОБА_3 на адресу ТОВ «Долина Ленд». При ухваленні рішення суд першої інстанції вийшов за межі позову та визначив межі земельного сервітуту згідно висновку експерта. При цьому ОСОБА_3 не зверталась до суду із заявою про зміну предмета позову та не просила встановити сервітут в конкретних межах. Проект договору, запропонований позивачем, також не містить істотної умови щодо меж земельного сервітуту. Із наведених у судовому рішенні меж земельного сервітуту неможливо встановити, які з поворотних точок стосуються земельних ділянок ТОВ «Долина Ленд», а які - ОСОБА_1 .
Стверджували, що незгода власника укласти договір про встановлення безоплатного і безстрокового сервітуту, з обов`язком оплатити розробку технічної документації, тобто на умовах ОСОБА_3 , не свідчить про порушення прав останньої. В ході розгляду справи відповідачі не заперечували проти укладення договору, за умови, що сервітут буде строковим та платним, оскільки в іншому випадку не тільки будуть обмежені права власника, але також буде порушений майновий баланс сторін. Відповідач зобов`язаний щороку сплачувати земельний податок, в той час як ОСОБА_3 буде безоплатно користуватися речовим правом. Сервітут також не може бути безстроковим, з огляду на цільове призначення земельних ділянок - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. Тобто ця земля не призначена для розміщення вулично-дорожньої мережі населеного пункту та улаштування проїздів, а може бути використана лише з метою будівництва житлового будинку та його обслуговування.
Зазначали, що 24 жовтня 2024 року ТОВ «Долина Ленд» звернулось до ОСОБА_3 з листом від 17 жовтня 2024 року, в якому запропонувало укласти договір про встановлення земельного сервітуту, приклавши проект договору. На дату ухвалення оскаржуваного судового рішення від позивача не надходило відповіді щодо пропозиції ТОВ «Долина Ленд», отже сторони не вичерпали можливість встановити сервітут в договірному порядку.
Також в ході розгляду справи ОСОБА_1 не заперечував проти укладення договору з ОСОБА_3 за умови, що сервітут буде строковим та платним, і на дату ухвалення оскаржуваного судового рішення від ОСОБА_3 не надходило відповіді щодо його пропозиції.
Вказували, що при складенні висновку земельно-технічної експертизи експерт перебрав на себе функції свідка, і констатуючи у висновку наявність перешкод, через які обмежуються прав ОСОБА_3 , експерт вийшов за межі своєї компетенції, оскільки встановлення таких обставин не потребує спеціальних знань. Встановлення наявності чи відсутності перешкод, з якими закон пов`язує необхідність встановлення земельного сервітуту, виходить за межі завдань земельно-технічної експертизи.
Звертали увагу на порушення порядку подання доказів, на підставі яких було виконане експертне дослідження, а саме представниками позивача подано додаткові докази з порушенням процесуальних строків, визначених ст. 83 ЦПК України, не обґрунтувавши неможливість їх вчасного подання, та в порушення ч. 9 ст. 83 ЦПК України не направили іншим учасникам справи подані суду докази.
Повідомляли, що по відношенню до земельної ділянки ТОВ «Долина Ленд» з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141 встановлено публічні обтяження, зокрема ухвалами слідчих суддів накладено арешти. Встановлення сервітуту всупереч їх наявності порушує публічний порядок, навіть якщо підставою виникнення права сервітуту є судове рішення.
Крім того, суд першої інстанції не врахував, що сервітут може належати лише конкретній особі з чітким визначенням виду такого права (ст. 99 ЗК України), і встановив, що право земельного сервітуту, крім самої ОСОБА_3 , також може реалізовуватись членами родини, сім`ї і іншими третіми особами.

Від позивача ОСОБА_3 в особі представника ОСОБА_4 надійшли відзиви на апеляційні скарги, в яких позивач просила апеляційні скарги залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Вказувала, що апеляційні скарги фактично не містять доводів порушення чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права, не містять обґрунтування незаконності, неповноти рішення або неправильного установлення обставин, неправильного їх дослідження чи встановлення, апеляційні скарги в найбільшій мірі зводяться до незгоди з позицією та доказами, наданими позивачем.
Щодо нібито невідповідності способу захисту змісту права, що порушується, зазначала, що як вбачається із обставин, встановлених матеріалами справи, ТОВ «Долина Ленд» не виконує рішення господарських судів у спосіб, встановлений судом, а отже встановлення земельного сервітуту забезпечить ефективний спосіб захисту права позивача, а саме проходу до власної земельної ділянки на землях загального користування.
Стверджувала, що доводи відповідачів щодо відсутності перешкод у користуванні, наявності у позивача іншого проходу до власної земельної ділянки, окрім як через земельну ділянку з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141, є безпідставними, оскільки, як вбачається з долученого ТОВ «Долина Ленд» рішення виконавчого комітету Козинської селищної ради № 6 від 25 липня 2022 року, Обслуговуючому кооперативу надано право встановлення благоустрою саме на землях комунальної власності, а не приватних землях ТОВ «Долина Ленд» чи ОСОБА_1 , через які проходить проїзд з земельної ділянки позивача. До того ж у своєму висновку судовий експерт підкреслює, що всі альтернативні проїзди до земельної ділянки позивача здійснюються через земельну ділянку ТОВ «Долина Ленд» з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141, а отже в`їзд на територію КМ «Сонячна Долина» можливий виключно через земельну ділянку з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141, на якій розташовані будівля пропускного пункту (будівля охорони) та боларди.
Вказувала, що доводи відповідачів щодо того, що ТОВ «Долина Ленд» наразі не здійснює контроль над пунктом пропуску на земельній ділянці з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141, оскільки нібито контроль над ним має ОК «Котеджне містечко Сонячна Долина», є безпідставними та необґрунтованими, оскільки відповідачі на надали жодних доказів на підтвердження цієї тези, зокрема будь-яких доказів наявності у зазначеної юридичної особи речового права по відношенню до земельної ділянки з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141, а також щодо будь-яких споруд та елементів благоустрою, розміщених на ній.
Підкреслювала, що враховуючи територіальне розміщення землі позивача, яке було придбано нею з метою проживання на території котеджного містечка закритого типу, наявність вільного проходу тільки з доброї волі відповідачів, не означає її наявності у майбутньому.
Зазначала, що тези відповідачів щодо невчинення позивачем реальних дій на укладення договору в позасудовому порядку у зв`язку з ненаданням технічної документації щодо встановлення земельного сервітуту, є безпідставними, адже відповідно до положень ст. 20, 25, 55-1 Закону України «Про земельний сервітут» право сервітуарія на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються права сервітуту, виникає виключно на підставі договору про встановлення сервітуту або рішення суду. Таким чином, позивач не могла надати документи, про які зазначають відповідачі. Водночас, до власного проекту ТОВ «Долина Ленд» відповідної технічної документації також не долучило.
Щодо нібито виходу за межі позовних вимог, пояснювала, що у своїй позовній заяві просила зокрема встановити межі земельного сервітуту на частину земельних ділянок з кадастровими номерами 3223186800:05:009:0116, 3223186800:05:010:0061, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:003:0141 відповідно до висновку судової земельно-технічної експертизи, а отже суд першої інстанції задовольнив позовні вимоги чітко в межах заявлених нею позовних вимог.
Щодо необхідності встановлення плати за користування сервітутом, пояснювала, що на підтвердження цієї тези відповідачами в суді першої інстанції не надано жодних доказів та розрахунків фактичного понесення цих витрат, пов`язаних зі сплатою земельного податку. Водночас доказування не може ґрунтуватися на припущеннях без наведення конкретних цифр та розрахунків, з яких міг виходити суд, приймаючи рішення. Зокрема, в силу окремих положень Податкового кодексу України платник податків може бути звільнений від обов`язку сплати земельного податку. Водночас, податкові зобов`язання відповідачів за своєю суттю є джерелами бюджету, а не їх витратами (збитками), а отже безпідставним буде перекладання цього обов`язку на позивача та інших мешканців котеджного містечка. 
Відносно нібито неможливості задоволення судом позовних вимог в зв`язку з обтяженнями, накладними ухвалою слідчого судді, зазначала, що жодне з положень судового рішення не забороняє судам України розглядати та приймати судові рішення по відношенню до земельної ділянки з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141. До того ж, зазначена ухвала є засобом забезпечення кримінального провадження, а отже скасовується у порядку, передбаченому КПК України, зокрема у випадку закриття кримінального провадження.
Посилалася на п. 60 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, про порядок державної реєстрації права власності, спеціального майнового права та інших речових прав, похідних від права власності, на майно, яке перебуває в іпотеці, дія якого не поширюється на випадки державної реєстрації права власності на підставі рішення суду.
Вказувала, що доводи щодо виходу судовим експертом за межі його компетенції є необґрунтованими та безпідставними, оскільки судовий експерт є кваліфікованим експертом Київського НДЕКЦ МВС України, призначеним судом. При цьому суд першої інстанції, призначаючи експертизу, врахував думку відповідача щодо обраної експертної установи, а також переліку поставлених питань. Поставлені позивачем питання відповідають як предмету доказування, так і не суперечать орієнтовному списку питань, закріплених в Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 08 жовтня 1998 року № 53/5.
У свою чергу жоден із відповідачів не висунув своєї пропозиції щодо призначення повторної чи додаткової експертизи в судовому порядку, або щодо неналежності або неповноти висновку експерта, наданого позивачем як доказу в суді першої інстанції.
Вказувала, що представники відповідачів умисно спотворюють результати висновку, що сервітут, запропонований експертом, нібито потребуватиме додаткового будівництва та є технічно складним. Експерт в дійсності зазначав, що лише альтернативні варіанти сервітуту будуть технічно складними та потребуватимуть додаткового інвестування, а по-друге, суд першої інстанції своїм рішенням не зобов`язував жодного з відповідачів щодо вчинення дій, які потребуватимуть додаткового будівництва.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, апеляційний суд вважає, що апеляційні скарги підлягають до задоволення з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону не відповідає.

З матеріалів справи вбачається і судом встановлено, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 0,1004 га, кадастровий номер: 3223186800:05:009:0095, розміщеної за адресою: Київська обл., Обухівський р., с. Романків, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (а. с. 15 - 18 т. 1).
На вказаній земельній ділянці розташований належний позивачу житловий будинок, загальною площею 196,6 кв.м. (реєстраційний номер: 5917332231) за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 12 - 14 т. 1).
Згідно копії плану (схеми) геодезії КМ «Сонячна Долина», зазначений будинок та земельна ділянка знаходяться на території котеджного містечка під комерційною назвою « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться на території Київській області, Обухівський р-н, с. Романків (а. с. 23 т. 1).

З матеріалів справи вбачається та сторонами не заперечується, що дорога для проїзду в котеджному містечку, якою користуються мешканці, відповідно облаштована, асфальтована та проходить, в т.ч. і по земельних ділянках, належних відповідачам, з кадастровими номерами 3223186800:05:003:0141, 3223186800:05:009:0116, 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:010:0061.
В`їзд на територію котеджного містечка розташований на земельній ділянці 3223186800:05:003:0141.
Земельні ділянки з кадастровими номерами 3223186800:05:003:0141 площею 5,3247 га. та 3223186800:05:009:0116 площею 1,5666 га. належать на праві власності ТОВ «Долина Ленд» (а. с. 46, 51 - 53 т. 1), а право власності на земельні ділянки з кадастровими номерами: 3223186800:05:009:0098, площею 0,0427 га.; 3223186800:05:010:0067, площею 0,0179 га; 3223186800:05:010:0061, площею 0,06688 га. зареєстровано за ОСОБА_1 (а. с. 49 - 50, 54 - 58 т. 1), який є власником та кінцевим бенефіціаром ТОВ «Долина Ленд» (а. с. 26 т. 1).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 14 липня 2023 року, земельна ділянка з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141 площею 5,3247 га. та 3223186800:05:009:0116 площею 1,5666 га. перебували в оренді ТОВ «Сервісна компанія «Сонячна», строк закінчення дії договору зазначено 19 листопада 2023 року та 01 грудня 2023 року (а. с. 47, 51 т. 1).
Рішенням виконавчого комітету Козинської селищної ради Обухівського району Київської області від 22 грудня 2021 року № 8 відмовлено у наданні дозволу ТОВ «Долина Ленд» на влаштування заїзду та виїзду з вул. Лісова в с. Романків Обухівського району Київської області в зв`язку з неподанням графічних матеріалів щодо запланованого місця розташування заїзду та виїзду, а також будь-яких інших документів (обґрунтувань) щодо необхідності улаштування такого заїзду та виїзду (а. с. 44).
25 січня 2022 року постійною комісією з питань земельних відносин, природокористування, планування території та природно-екологічного захисту Козинської селищної ради Обухівського району Київської області складено акт виїзду на місцевість, а саме в АДРЕСА_1 (котеджне містечко «Сонячна долина») з метою розгляду питань, зазначених в даній заяві про вирішення земельного спору. Комісією обстежено територію та встановлено, що між землями, що перебувають в приватній власності на території котеджного містечка, знаходиться частина земель комунальної власності орієнтовною площею 0,88 га., на даній території знаходиться в тому числі дорога з асфальтованим покриттям. Проїзд (підхід) на землі комунальної власності перегороджені парканом, який розташований на землях комунальної власності, що не дозволяє забезпечити безперешкодний доступ на них, вільного проходу до земель комунальної власності немає. На земельній ділянці кадастровий номер 3223186800:05:003:0141 розміщені перегороджувальні споруди, шлагбаум, влаштування іншого проходу (проїзду) до земель комунальної власності немає (а. с. 42 - 43 т. 1).
Згідно листа УПП у Київській області Департаменту патрульної поліції від 21 квітня 2022 року, Управлінням у межах компетенції розглянуто та погоджено схему організації дорожнього руху для існуючого котеджного містечка «Сонячна долина», також в обов`язковому порядку схему організації дорожнього руху слід погодити з власником вулично-дорожньої мережі (а. с. 145 т. 1).
Рішенням виконавчого комітету Козинської селищної ради Обухівського району Київської області від 15 червня 2022 року № 2 рекомендовано власнику земельної ділянки з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141, в разі відсутності дозвільних документів на будівництво шлагбаумів, болардів та будівель - пункту пропуску, що розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141 та правовстановлюючих документів на них, демонтувати дані будівлі та споруди (а. с. 45 т. 1).
Рішенням виконавчого комітету Козинської селищної ради Обухівського району Київської області від 25 липня 2022 року № 6 надано дозвіл Обслуговуючому кооперативу «Котеджне містечко «Сонячна долина» на проведення заходів з благоустрою території, а саме облаштування проїзду (дороги) на землях комунальної власності в межах котеджного містечка за рахунок коштів заявника та згідно з нормами та правилами протипожежної безпеки, СанПіН, нормами земельного законодавства тощо; надано дозвіл Обслуговуючому кооперативу «Котеджне містечко «Сонячна долина» на встановлення (облаштування) на землях комунальної власності тимчасової малої архітектурної форми - пункту охорони з метою забезпечення охорони території котеджного містечка та за умови забезпечення вільного проїзду (проходу) по землям загального користування у відповідності до положень ст. 83, 103 ЗК України (а. с. 172 т. 1).
На а. с. 61 т. 1 знаходиться копія витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань від 29 липня 2022 року, з правовою кваліфікацією кримінального правопорушення за ч. 1 ст. 382 КК України. Згідно фабули заяви, представники ТОВ «Долина Ленд» умисно не виконують ухвалу Подільського районного суду м. Києва № 758/17661/21 від 17 грудня 2021 року, що набрала законної сили в частині заборони проведення будівельних робіт (у тому числі влаштування будь-яких засобів обмеження руху) на зазначених в даній ухвалі земельних ділянках шляхом встановлення металевого вагончика на в`їзді до кооперативу, чим перекрили рух транспортних засобів мешканців, які проживають на вищезазначених земельних ділянках.
На а. с. 64 т. 1 знаходиться копія витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань від 29 липня 2022 року, з правовою кваліфікацією кримінального правопорушення за ст. 356 КК України. Згідно фабули заяви, 29 липня 2022 року до ЧЧ Обухівського РУП надійшли звернення від жителів котеджного містечка «Сонячна долина» про те, що невідомі особи всупереч вимогам закону вчиняють самоправні дії відносно жителів «Сонячної долини», а саме перешкоджають проїзду на територію котеджного містечка.

Рішенням Господарського суду Київської області від 11 квітня 2023 року у справі № 911/1375/22 за позовом Обслуговуючого кооперативу «Котеджне містечко «Сонячна долина» до ТОВ «Долина Ленд», ТОВ «Сервісна компанія «Сонячна», третя особа Козинська селищна рада про усунення перешкод користування земельної ділянкою, копія якого знаходиться на а. с. 93 - 103 т. 1, зобов`язано ТОВ «Долина Ленд», ТОВ «Сервісна компанія «Сонячна» усунути перешкоди у користуванні нерухомим майном позивача шляхом демонтажу технічних засобів регулювання дорожнього руху (шлагбауми, боларди), розміщених в межах земельної ділянки з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141 на місцях загального користування, віднесених до територій зони транспортної інфраструктури ТР-2 відповідно до Генерального плану с. Романків Обухівського району Київської області. 

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 19 жовтня 2022 року у справі № 759/13801/22 накладено арешт на майно у кримінальному провадженні № 12021111230000288 від 08 квітня 2021 року за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч. 1 ст. 189, ч. 4 ст. 190, ст. 356 КК України, а саме на земельні ділянки, в тому числі з кадастровими номерами 3223186800:05:003:0141, 3223186800:05:009:0116, 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:010:0061 (а. с. 29 - 35 т. 2).

Судом також встановлено, що згідно висновку експерта земельно-технічної експертизи СЕ-19/111-25/12287-ЗТ від 04 серпня 2025 року, складеного судовим експертом Пурдик Ю.І., наявна технічна можливість встановлення земельного сервітуту, що забезпечує найоптимальніший варіант для проїзду та проходу до земельної ділянки, кадастровий номер 3223186800:05:009:0095, з мінімальними обмеженнями для суміжних власників через частини земельних ділянок з кадастровими номерами 3223186800:05:003:0141, 3223186800:05:009:0116, 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:010:0061. Відповідно до ситуації на місцевості, альтернативні варіанти влаштування проїзду до земельної ділянки з кадастровим номером 3223186800:05:009:0095 без використання земельних ділянок з кадастровими номерами 3223186800:05:003:0141, 3223186800:05:009:0116, 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:010:0061 є технічно складними, оскільки потребують додаткового будівництва дороги, у тому числі земляні роботи, водовідведення, покриття, через приватні або вільні незабудовані ділянки, що може викликати конфлікт інтересів або потребу у значних інвестиціях (а. с. 2 - 22 т. 4).
У вказаному висновку запропоновано варіант встановлення сервітуту, з урахуванням особливостей використання земельних ділянок, можливого під`їзду до належної позивачу земельної ділянки.
Згідно запропонованого експертом варіанту встановлення сервітуту, земельна ділянка, яку займає земельний сервітут складається з 108 поворотних точок, а саме: від т.1 до т.2 - 3,91 м, від т.2 до т.3 - 28,19 м, від т.3 до т.4 - 2,36 м, від т.4 до т.5 -4,62 м, від т.5 до т.6 - 4,44 м, від т.6 до т.7 - 3,5 м, від т.7 до т.8 - 46,91 м, від т.8 до т.9 - 49,56 м, від т.9 до т.10 - 33,42 м, від т.10 до т.11 - 23,8 м, від т.11 до т.12 - 39,39 м, від т.12 до т.13 - 47,06 м, від т.13 до т.14 - 29,13 м, від т.14 до т.15 - 24,28 м, від т.15 до т.16 - 32,66 м, від т.16 до т.17 - 20,78 м, від т.17 до т.18 - 25,38 м, від т.18 до т. 19 -25,37 м, від т.19 до т.20 - 63,23 м, від т.20 до т.21 - 12,27 м, від т.21 до т.22 - 7,21 м, від т.22 до т.23 - 74,42 м, від т.23 до т.24 - 5,13 м, від т.24 до т.25 - 3,36 м, від т.25 до т.26 - 1,29 м, від т.26 до т.27 - 6,53 м, від т.27 до т.28 - 4,93 м, від т.28 до т.29 - 5,97 м, від т.29 до т.30 - 6,98 м, від т.30 до т.31 - 6,46 м, від т.31 до т.32 -6,09 м, від т.32 до т.33 - 12,78 м, від т.33 до т.34 - 551,67 м, від т.34 до т.35 - 4,7 м, від т.35 до т.36 - 4,23 м, від т.36 до т.З7 - 4,68 м, від т.37 до т.38 - 4,65 м, від т.38 до т.39 - 5,47 м, від т.39 до т.40 - 4,27 м, від т.40 до т.41 - 43,89 м, від т.41 до т.42 - 6,01 м, від т.42 до т.43 - 6,33 м, від т.43 до т.44 - 2,57 м, від т.44 до т.45 - 4,1 м, від т.45 до т.46 - 1,25 м, від т.46 до т.47 - 6,1 м, від т.47 до т.48 - 27,6 м, від т.48 до т.49 -1,1м, від т.49 до т.50 - 0,6 м, від т.50 до т.51 - 5,49 м, від т.51 до т.52 - 5,52 м, від т.52 до т.53 - 55,29 м, від т.53 до т.54 - 40,1 м, від т.54 до т.55 - 3,52 м, від т.55 до т.56 - 39,77 м, від т.56 до т.57 - 55,33 м, від т.57 до т.58 - 5,27 м, від т.58 до т.59 - 4,32 м, від т.59 до т.60 - 0,81 м, від т.60 до т.61 - 2,96 м, від т.61 до т.62 - 3,64 м, від т.62 до т.63 -6,95 м, від т.63 до т.64 - 2,07 м, від т.64 до т.65 - 4,12 м, від т.65 до т.66 - 2,34 м, від т.66 до т.67 - 5,43 м, від т.67 до т.68 - 4,9 м, від т.68 до т.69 - 43,29 м, від т.69 до т.70 - 3,46 м, від т.70 до т.71 - 4,5 м, від т.71 до т.72 - 3,83 м, від т.72 до т.73 - 3,98 м, від т.73 до т.74 - 3,47 м, від т.74 до т.75 - 3,84 м, від т.75 до т.76 - 551,13 м, від т.76 до т.77 - 12,56 м, від т.77 до т.78 - 6,32 м, від т.78 до т.79 - 7,3 м, від т.79 до т.80 - 7,94 м, від т.80 до т.81 - 6,62 м, від т. 81 до т.82 - 5,4 м, від т.82 до т.83 - 6,92 м, від т.83 до т.84 - 1,54 м, від т.84 до т.85 - 3,55 м, від т.85 до т.86 - 5,44 м, від т. 86 до т. 87 - 73,94 м, від т.87 до т.88 - 5,16 м, від т.88 до т.89 - 10,72 м, від т.89 до т.90 - 62,86 м, від т.90 до т.91 - 24,98 м, від т.91 до т.92 - 25,02 м, від т.92 до т.93 - 20,41 м, від т.93 до т.94 - 32,25 м, від т.94 до т.95 - 23,83 м, від т.95 до т.96 - 28,76 м, від т.96 до т.97 - 47,26 м, від т.97 до т.98 - 39,89 м, від т.98 до т.99 -24,18 м, від т.99 до т.100 - 33,76 м, від т.100 до т.101 - 49,84 м, від т. 101 до т. 102 -47,48 м, від т.102 до т.103 -4,68 м, від т.103 до т.104 -5,6 м, від т.104 до т.105 - 5,49 м, від т.105 до т.106 -3,36 м, від т.106 до т.107 -32,38 м, від т.107 до т.108 -7,43 м, від т.108 до т.1 -3,5 м.
Межі земельної ділянки, яка зайнята сервітутом, наведено на малюнку 1 чорним кольором та позначені чорними точками: 1 -2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20-21-22-23-24-25-26-27-28-29-30-31-32-33-34-35-36-37-38- 39-40-41-42-43-44-45-46-47-48-49-50-51-52-53-54-55-56-57-58-59-60-61-62-63- 64-65-66-67-68-69-70-71-72-73-74-75-76-77-78-79-80-81-82-83-84-85-86-87-88-89-90-91-92-93-94-95-96-97-98-99-100-101-102-103-104-105-106-107-108-1. Місце розташування зазначене на схематичному плані малюнку 1 (11,12, 13).

Зверненню до суду з позовом щодо встановлення сервітуту передувало письмове звернення позивача до власників земельних ділянок ТОВ «Долина Ленд» та ОСОБА_1 .
Так, 19 липня 2023 року ОСОБА_5 ініціювала звернення до ТОВ «Долина Ленд» та ОСОБА_1 щодо укладення договору про встановлення безстрокового земельного сервітуту на безоплатній основі відносно земельних ділянок за кадастровими номерами 3223186800:05:003:0141, 3223186800:05:009:0116, 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:010:0061, на які до розгляду справи відповідачі не надали відповіді (а. с. 79 - 92 т. 1).
Під час розгляду справи в суді першої інстанції, а саме 17 жовтня 2024 року, ТОВ «Долина Ленд» направило на адресу ОСОБА_3 проект договору про встановлення платного та строкового (на три роки) земельного сервітуту (а. с. 9 - 15 т. 3). ОСОБА_1 з відповідною пропозицією звернувся 06 грудня 2024 року (а. с. 55 - 62 т. 3).

Вказані обставини підтверджуються наявними у справі доказами.

Крім того, судом першої інстанції були допитані свідки.

Свідок ОСОБА_6 в судовому засіданні показала, що з 2012 року проживає в котеджному містечку «Сонячна Долина», територія якого є відокремленою, закритого типу, огородженою по периметру парканом. На територію є лише один в`їзд/виїзд. Дорога в котеджному містечку облаштована належним чином, асфальтована. Нею мешканці потрапляють до своїх домоволодінь. На в`їзді до містечка знаходяться КПП, шлагбауми, боларди. З 2021 році деяким мешканцям, і їй в тому числі, почали чинитись перешкоди в проїзді до будинку, перекривались дороги, піднімались боларди.
Свідок ОСОБА_7 в судовому засіданні суду показала, що з 2010 року проживає у котеджному містечку закритого типу «Сонячна Долина». По всьому периметру містечка знаходиться паркан і є місце для в`їзду, облаштоване шлагбаумами і болардами. В період 2021-2023 року їй чинились перешкоди у проїзді до домоволодіння, до неї не пропускали відвідувачів, швидку допомогу, обслуговуючі служби. На охороні говорили, що з питань проїзду, треба телефонувати особисто директору ТОВ «Долина Ленд». Працівники охоронної фірми посилались на укладені з ТОВ «Долина Ленд» договори.
Судовий експерт Пурдик Ю.І. суду в судовому засіданні свій висновок за результатами проведення судової земельно-технічної експертизи від 04 серпня 2025 року № СЕ-19/111-25/12287-ЗТ підтримала та пояснила, що у ньому висвітлені встановлені під час дослідження факти та обставини. Підтвердила правильність результатів, викладених у її письмовому висновку.

Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно із ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.
Вирішуючи спір, суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивача, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що позивач, будучи власником земельної ділянки площею 0,1004 га, кадастровий номер 3223186800:05:009:0095 та розміщеного на ній житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 з метою задоволення її потреб у ефективному користуванні своєю земельною ділянкою, з урахуванням неможливості задовольнити свої потреби в інший спосіб має правові підстави для встановлення безстрокового, безоплатного земельного сервітуту на право проїзду по наявному шляху.
Вимога про користування сервітутом у тому ж самому обсязі та на тих самих умовах уповноваженими позивачкою особами (членами родини, сім`ї та іншими третіми особами), з метою гостьового відвідування, проживання, надання та виконання робіт і послуг (в т.ч. комунальних), надання першої невідкладної медичної допомоги, ліквідації надзвичайних ситуацій техногенного та/або природного характеру тощо, для обслуговування земельної ділянки площею 0,1004 га, кадастровий номер: 3223186800:05:009:0095 та житлового будинку, загальною площею 196,6 кв.м., задоволена судом першої інстанції як похідна від основної.
Суд першої інстанції виснував, що фактичний проїзд до земельної ділянки позивачки проходить по наявному асфальтованому шляху через земельні ділянки з кадастровими номерами: 3223186800:05:003:0141, 3223186800:05:009:0116, 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:010:0061, які фактично сформовані як внутрішньоквартальні проїзди котеджного містечка « ІНФОРМАЦІЯ_1 ». Висновком судової земельно-технічної експертизи № СЕ-19/111-25/12287-ЗТ від 04 серпня 2025 року підтверджено технічну можливість встановлення земельного сервітуту саме щодо частин цих земельних ділянок, а відповідачі не довели наявності іншого, менш обтяжливого способу забезпечення доступу ОСОБА_3 до її земельної ділянки та будинку. За таких обставин суд дійшов висновку, що для ефективного користування ОСОБА_3 належним їй нерухомим майном необхідним є встановлення безстрокового безоплатного земельного сервітуту на право проходу і проїзду по наявному шляху, оскільки її потреби не можуть бути задоволені іншим способом.

Апеляційний суд не може погодитись з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

У Рішенні Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004 (справа про охоронюваний законом інтерес) надано офіційне тлумачення поняття «охоронюваний законом інтерес» як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовленого загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкованого у суб`єктивному праві простого легітимного дозволу, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.
Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право особи, яка звернулася за таким захистом до суду.

Статтею 98 ЗК України визначено, що право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими.
Земельний сервітут здійснюється способом, який є найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.

Аналізуючи зміст статті 98 ЗК України, Верховний Суд у постанові від 21 лютого 2018 року в справі № 498/164/15-ц (провадження № 61-4025св18) визначив, що сервітут - це право обмеженого користування чужою нерухомістю в певному аспекті, не пов`язане з позбавленням власника нерухомого майна правомочностей володіння, користування та розпорядження щодо цього майна.

Згідно із положеннями статей 91, 96 ЗК України власники земельних ділянок та землекористувачі зобов`язані не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов`язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон.

Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут). Земельний сервітут підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно (стаття 100 ЗК України). 

Статтею 101 ЗК України передбачено, що власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.

Відповідно до положень статті 401 ЦК України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій особі, конкретно визначеній особі (особистий сервітут). 

Згідно зі статтею 402 ЦК України сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.
Статтею 404 ЦК України та статтею 99 ЗК України визначено, що право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв`язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо. Особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності - від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту.

Встановлюючи земельний сервітут на певний строк чи без зазначення строку (постійний), суд повинен враховувати, що метою сервітуту є задоволення потреб власника або землекористувача земельної ділянки для ефективного її використання; умовою встановлення сервітуту є неможливість задовольнити такі потреби в інший спосіб, і в рішенні суд повинен чітко визначити обсяг прав особи, яка звертається щодо обмеженого користування чужим майном.

Отже, закон вимагає від позивача надання суду доказів на підтвердження того, що нормальне використання своєї власності є неможливим без обтяження сервітутом чужої земельної ділянки. При цьому, слід довести, що задоволення потреб позивача неможливо здійснити яким-небудь іншим способом (правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 442/4470/14-ц (провадження № 61-19223св19), від 18 січня 2021 року у справі № 372/1567/17 (провадження № 61-9772св19), від 20 березня 2024 року по справі № 463/2640/21 (провадження № 61-8712св23)).

У постанові Верховного Суду від 12 квітня 2022 року у справі № 306/612/20 зазначено, що «земельний сервітут може бути встановлений судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту, у разі недосягнення домовленості між цією особою та власником (володільцем) земельної ділянки. Тлумачення цих норм свідчить про те, що умовою встановлення сервітуту є неможливість задовольнити такі потреби в інший спосіб. Отже, передумовою звернення до суду за встановленням сервітуту повинен бути доказ вчинення дій зацікавленою особою щодо встановлення сервітуту та недосягнення про це згоди із власником ділянки, щодо якої планується встановити сервітут. Якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, не звернулася до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), то у суду немає підстав для задоволення відповідних вимог у зв`язку з відсутністю у позивача права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду. Аналогічний за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 487/4106/14-ц, від 19 червня 2019 року у справі № 925/603/18, від 17 жовтня 2019 року у справі № 484/690/16-ц та від 27 листопада 2019 року у справі № 751/8865/15-ц».

Підсумовуючи вищевикладене, обов`язковими передумовами для встановлення сервітуту повинні бути:
- звернення зацікавленої особи до власника земельної ділянки з пропозицією щодо встановлення сервітуту на умовах, що є ідентичними в подальшому заявленими у позові;

- наявність обставин, що унеможливлюють користування майном позивача у спосіб інший, ніж через встановлення сервітуту.

Аналогічний за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 12 січня 2022 року у справі № 663/917/17, від 19 січня 2022 року у справі № 363/620/19, від 12 квітня 2022 року у справі № 306/612/20 та від 19 листопада 2025 року у cправі № 902/1257/24.

У даному конкретному випадку, установивши, що ОСОБА_3 обґрунтовувала необхідність встановлення сервітуту неможливістю проходу та проїзду до належної їй земельної ділянки площею 0,1004 га, кадастровий номер 3223186800:05:009:0095, і житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , через територію котеджного містечка «Сонячна долина», а 19 липня 2023 року направляла ТОВ «Долина Ленд» та ОСОБА_1 проект договору про встановлення земельного сервітуту, апеляційний суд враховує, що така досудова пропозиція стосувалася не того самого обсягу сервітуту, який у подальшому був заявлений у позовних вимогах, а саме відповідно до висновку судової земельно-технічної експертизи.

Так, у проекті договору про встановлення земельного сервітуту позивач пропонувала ТОВ «Долина Ленд» та ОСОБА_1 встановити сервітут відносно належних їм земельних ділянок з кадастровими номерами: 3223186800:05:003:0141, 3223186800:05:009:0116, 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:010:0061 в цілому.

У позові ОСОБА_3 просила встановити межі земельного сервітуту вже на частину земельних ділянок з кадастровими номерами 3223186800:05:003:0141, 3223186800:05:009:0116, 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:010:0061 відповідно до висновку судової земельно-технічної експертизи, що і було зроблено судом першої інстанції, із визначенням конкретних меж, точок, відстаней та порядку проходу і проїзду відповідно до висновку експерта № СЕ-19/111-25/12287-ЗТ.
При цьому з матеріалів справи вбачається, що сторони не погоджували саме такі, остаточно заявлені умови сервітуту в позасудовому порядку.

ТОВ «Долина Ленд» у ході спору, навпаки, пропонувало інший варіант врегулювання - укладення строкового та платного договору сервітуту, зокрема щодо земельних ділянок з кадастровим номером 3223186800:05:003:0141, 3223186800:05:009:0116 до 31 грудня 2027 року та з річною платою 3643,88 грн. (а. с. 10 - 15 т. 3). ОСОБА_1 пропонував укладення строкового та платного договору сервітуту щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 3223186800:05:009:0098, 3223186800:05:010:0067, 3223186800:05:010:0061 до 31 грудня 2027 року з річною платою 949,56 грн. (а. с. 57 - 62 т. 3). Отже, позиції сторін істотно відрізнялися: ОСОБА_3 наполягала на безстроковому, безоплатному та ширшому за обсягом сервітуті, тоді як відповідачі погоджувалися лише на строкове й платне користування, у меншому обсязі та на інших умовах. 

За таких обставин апеляційний суд приходить до висновку, що саме по собі попереднє звернення ОСОБА_3 до відповідачів із проектом договору не може вважатися належним доказом дотримання обов`язкової передумови для судового встановлення сервітуту в остаточно заявленому обсязі.
Для звернення до суду з вимогою про встановлення земельного сервітуту позивач мала довести не лише факт направлення будь-якої пропозиції, а факт звернення до власників земельних ділянок із конкретною пропозицією, умови якої є тотожними тим, що надалі заявлені у позові: щодо тих самих земельних ділянок, того самого виду сервітуту, строку, платності чи безоплатності, меж, площі, порядку користування та кола осіб, які реалізовуватимуть це право.
Оскільки таких доказів матеріали справи не містять, спір щодо сервітуту саме на умовах, які зазначені в позовній заяві та задоволені судом, фактично не був предметом попереднього погодження між ОСОБА_3 , ТОВ «Долина Ленд» та ОСОБА_1 .

Крім того, судом першої інстанції жодним чином не спростовано доводи ОСОБА_1 у відзиві на позовну заяву, що він не отримував досудової пропозиції щодо укладення договору сервітуту, оскільки така пропозиція була направлена йому на адресу ТОВ «Долина Ленд», а саме м. Київ вул. Бойчука Михайла 43 оф. 5, за якою він не проживає та не зареєстрований, і що адресою його фактичного місця перебування є АДРЕСА_2 , згідно довідки про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи від 20 червня 2014 року (а. с. 25 т. 2).

Відтак, такі позовні вимоги ОСОБА_3 є передчасними, оскільки позивач не довела вчинення необхідних дій для встановлення саме такого сервітуту за домовленістю сторін та недосягнення згоди саме щодо тих умов, які були заявлені в суді. За відсутності належного підтвердження цієї передумови у суду першої інстанції не було правових підстав для встановлення безстрокового безоплатного земельного сервітуту судовим рішенням в межах, визначених лише після проведення судової земельно-технічної експертизи на підставі ухвали суду. При цьому із наведених у судовому рішенні меж земельного сервітуту неможливо встановити, які з поворотних точок стосуються земельних ділянок ТОВ «Долина Ленд», а які - ОСОБА_1 , а отже, і яким чином рішення має виконуватись кожним із відповідачів.

Апеляційний суд також враховує, що відповідно до ч. 3 ст. 403 ЦК України особа, яка користується сервітутом, зобов`язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду, а за ч. 4 ст. 98 ЗК України земельний сервітут має здійснюватися способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки.

Встановлюючи щодо земельних ділянок ТОВ «Долина Ленд» та ОСОБА_1 саме безстроковий і безоплатний сервітут, суд першої інстанції не обґрунтував, чому такий найбільш інтенсивний спосіб обтяження є необхідним і пропорційним, зокрема, з урахуванням того, що відповідачі пропонували договірне врегулювання шляхом встановлення строкового та платного сервітуту, виходячи зі розміру земельного податку та його розподілу пропорційно до кількості землекористувачів земельної ділянки.

Такий підхід не враховує, що встановлений щодо земельних ділянок ТОВ «Долина Ленд» та ОСОБА_1 сервітут, хоча й не позбавляє їх права відчужувати ці ділянки, однак є речовим обтяженням, яке може впливати на їх ринкову вартість, інвестиційну привабливість та можливість подальшого використання на розсуд власника, тому встановлення безстрокового саме безоплатного сервітуту на користь ОСОБА_3 допускається лише за умови належного доведення його необхідності та пропорційності, чого у цій справі зроблено не було.

Крім того, ОСОБА_3 не доведено наявності таких обставин, які б унеможливлювали користування належними їй земельною ділянкою та житловим будинком інакше, ніж шляхом встановлення земельного сервітуту. 
Так, у висновку експерта йдеться про те, що альтернативні варіанти влаштування проїзду до земельної ділянки ОСОБА_3 є лише технічно складними, а не неможливими.

Крім того, відповідачі стверджували, а позивачем не заперечувалось і не спростовано, що пропускний пункт фактично не функціонує, охорона відсутня, шлагбауми демонтовані, боларди не працюють, а сама ОСОБА_3 проживає у котеджному містечку « ІНФОРМАЦІЯ_1 » та фактично користується наявним проїздом для заїзду і виїзду до свого будинку. Докази наявності перешкод у проїзді на територію котеджного містечка, долучені до позову, стосуються подій 2022 року і не можуть підтверджувати даних обставин станом на час розгляду справи, а звернення до суду обумовлено наявністю перешкод щодо в`їзду на територію котеджного містечка, а не користуванням позивачем проїздом для заїзду і виїзду до свого будинку . 

Посилання позивача у відзиві на апеляційні скарги, що станом на дату проведення огляду території котеджного містечка перешкоди не були усунені, що підтверджується зокрема результатами висновку експерта № СЕ-19/111-25/12287-ЗТ, відхиляються апеляційним судом як необґрунтовані, з огляду на те, що на вирішення експертизи не ставилося питання щодо встановлення наявності чи відсутності перешкод у користуванні ОСОБА_3 належними їй земельною ділянкою та житловим будинком, а фотоматеріали, долучені до висновку, наявності будь-яких перешкод не підтверджують.

Посилання позивача у відзиві на апеляційні скарги, що рішеннями судів у господарській справі № 911/1375/22 встановлено, що діями ТОВ «Долина Ленд» створюються перешкоди позивачу - Обслуговуючому кооперативу «Котеджне містечко Сонячна Долина», відхиляються апеляційним судом як необґрунтовані, оскільки зазначена господарська справа розглядалася в іншому суб`єктному складі, ОСОБА_3 не була учасником даної справи і встановлені рішеннями у цій справі обставини не можуть вважатися преюдиційними для справи № 372/6210/23, що переглядається.

При цьому сторонами не заперечується, що запропонована схема сервітуту проходить по вже існуючій облаштованій асфальтованій дорозі котеджного містечку «Сонячна Долина», яка проходить по земельним ділянкам відповідачів та фактично використовується мешканцями котеджного містечка для проходу і проїзду. 

Відповідно до п.п. «г» п. 1 ч. 1 ст. 13 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» до об`єктів благоустрою населених пунктів належать території загального користування, в тому числі вулиці, дороги, провулки, узвози, проїзди, пішохідні та велосипедні доріжки.
Елементами (частинами) об`єктів благоустрою є покриття площ, вулиць, доріг, проїздів, алей, бульварів, тротуарів, пішохідних зон і доріжок відповідно до діючих норм (п. 1 ч. 1 ст. 21 Закону України «Про благоустрій населених пунктів»).
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 17 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» громадяни у сфері благоустрою населених пунктів мають право користуватись об`єктами благоустрою населених пунктів.
Згідно ст. 14 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» об`єкти благоустрою використовуються відповідно до їх функціонального призначення для забезпечення сприятливих умов життєдіяльності людини на засадах їх раціонального використання та охорони з урахуванням вимог правил благоустрою території населених пунктів, інших вимог, передбачених законодавством.

Таким чином, право на доступ до місць загального користування гарантується законом для необмеженої кількості осіб, тобто є універсальним, і не потребує додаткового судового захисту. 

Сам по собі факт розташування цієї дороги на земельних ділянках ТОВ «Долина Ленд» та ОСОБА_1 не є достатньою підставою для встановлення на користь ОСОБА_3 безстрокового і безоплатного сервітуту, оскільки позивач не довела існування реальної, актуальної та непереборної перешкоди у доступі до свого майна. Встановлення сервітуту в такому випадку фактично мало б не усунути доведену перешкоду, а лише обтяжити земельні ділянки відповідачів щодо проїзду, яким позивач і так фактично користується, що свідчить про недоведеність необхідності та пропорційності такого способу захисту.

Крім того, задовольняючи похідну вимогу про користування сервітутом у тому ж самому обсязі та на тих самих умовах уповноваженими позивачкою особами, суд першої інстанції фактично встановив сервітут на користь необмеженого кола осіб всупереч положенням ст. 100 ЗК України, ст. 401 ЦК України, які передбачають, що сервітут може належати лише конкретно визначеній особі, допустивши таким чином неправильне застосування норм матеріального права. 

Таким чином, суд першої інстанції у порушення вимог ст. 263, 264 ЦПК України на вказані вище вимоги закону та правові висновки Верховного Суду та фактичні обставини справи належної уваги не звернув, внаслідок чого дійшов помилкового висновку про наявність правових і фактичних підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_3 шляхом встановлення безстрокового, безоплатного земельного сервітуту.

З огляду на викладене апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалене в результаті неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що відповідно до вимог ст. 376 ЦПК України є підставами для його скасування, із прийняттям нової постанови про відмову в позові.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України апеляційний суд здійснює перерозподіл судових витрат та стягує з позивача ОСОБА_3 на користь відповідачів ТОВ «Долина Ленд» та ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційних скарг в розмірі 3864,96 грн. на користь кожного.

Керуючись ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд, 

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Долина Ленд» та апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , задовольнити.
Рішення Обухівського районного суду Київської області від 02 лютого 2026 року скасувати та прийняти нову постанову.
Відмовити ОСОБА_3 в позові до Товариства з обмеженою відповідальністю «Долина Ленд», ОСОБА_1 , третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Сервісна компанія «Сонячна» про встановлення земельного сервітуту.
Стягнути з ОСОБА_3 ( АДРЕСА_1 РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Долина Ленд» (м. Київ вул. Бойчука Михайла 43 оф. 5 код ЄДРПОУ 44006897), ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір в розмірі 3864,96 грн. на користь кожного.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 07 серпня 2026 року.

Головуючий: Кашперська Т.Ц.

Судді: Фінагеєв В.О.

Яворський М.А.