Номер провадження: 22-ц/813/617/26 
Справа № 947/15392/23
Головуючий у першій інстанції Петренко В. С.
Доповідач Лозко Ю. П.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.06.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого - Лозко Ю.П.,
суддів: Коновалової В.А., Назарової М.В.,
за участю секретаря судового засідання – Шахової О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного провадження
апеляційну скаргу ОСОБА_1 
на заочне рішення Київського районного суду м. Одеси від 20 грудня 2023 року
у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Елен Груп», ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шемлій Тетяна Валентинівна про визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна недійсними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень,

встановив:
У травні 2023 року ОСОБА_2 звернувся до суду із вказаним вище позовом у якому просив: 
визнати недійсним Договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» посвідчений 02.09.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шемлій Т.В. за реєстровим номером 1617, укладений між ТОВ «ФК «Елен груп» та ОСОБА_1 ; 
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 64679957 від 02.09.2022 13:13:49, приватний нотаріус Шемлій Т.В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ; 
визнати недійсним Договір купівлі-продажу земельної ділянки в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» посвідчений 02.09.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шемлій Т.В. за реєстровим номером 1619 укладений між ТОВ «ФК «Елен груп» та ОСОБА_1 ;
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 64680418 від 02.09.202213:34:19, приватний нотаріус Шемлій Т.В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ.
Позов обґрунтовано тим, що ОСОБА_2 є позичальником по кредитному договору № 05-03-16/225 від 31.05.2007 року, укладеним із Акціонерним Комерційним Промислово-Інвестиційним Банком (закрите акціонерне товариство), в забезпечення виконання зобов`язань якого між Акціонерним Комерційним Промислово-Інвестиційним Банком (закрите акціонерне товариство)та ОСОБА_3 було укладено Іпотечний договір № 05-03-16/226 (майнова порука), посвідчений 31 травня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левенець Т.П. за реєстровим № 972.
Відповідно до вказаного Іпотечного договору та Договору N 05-03-16/119 про внесення змін до вказаного Іпотечного договору предметом іпотеки є: 1. садовий будинок номер АДРЕСА_1 , загальною площею 302,1 кв. метрів; 2. земельна ділянка на якій розташований садовий будинок, площею 0,0495 га кадастровий номер 5110136900:50:003:0019, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , цільова призначення – для ведення індивідуального садівництва.
За ланцюгом договорів про передачу прав за договорами забезпечення (від ПуАТ «Акціонерний Комерційний промислово-Інвестиційний Банк» (колишній Акціонерним Комерційним Промислово-Інвестиційним Банком (закрите акціонерне товариство) до ТОВ «Кредитні Ініціативи» та далі до ТОВ «ФК «Елен Груп»), а зокрема, і вказаних Іпотечного договору № 05-03-16/226 права іпотекодержалеля набуто ТОВ «ФК «Елен Груп».
02.09.2022 року ТОВ «ФК «Елен груп» та ОСОБА_4 укладено Договори купівлі-продажу нерухомого майна, в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», посвідчені 02.09.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шемлій Т.В. за реєстровими номерами 1617 та 1619, щодо:
– садового будинку номер 1 (один), загальною площею 302,1 (триста два цілих одна десята) кв. метрів, розташований на земельній ділянці площею 0,0495 га, кадастровий номер 5110136900:50:003:0019, за адресою: АДРЕСА_2 . 
– земельної ділянки площею 0,0495 га, кадастровий номер 5110136900:50:003:0019, розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
Проте, попри застосування порядку визначеного ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», вимога Іпотекодержателя ОСОБА_2 , як основному боржнику, не надсилалась, за таких обставин, Іпотекодержатель не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі був відчужувати предмет іпотеки іншій особі – ОСОБА_1 .
При цьому, нотаріально посвідчена згода Іпотекодавиця ОСОБА_3 на укладання Договору купівлі-продажу є нікчемною, та такою, що не породжує будь-яких правових наслідків, зважаючи на порушення визначеного ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» порядку.
Крім того на момент укладання спірних Договорів купівлі-продажу в Україні триває воєнний стан, а дія ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» зупинена, а тому спірні договори є недійсними.
Заочним рішенням Київського районного суду м. Одеси від 20 грудня 2023 року частково задоволено позов ОСОБА_2 . Визнано договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», посвідчений 02.09.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шемлій Т.В. за реєстровим номером 1617, укладений між ТОВ «ФК «Елен Груп» та ОСОБА_1 недійсним. Визнано договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», посвідчений 02.09.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шемлій Т.В. за реєстровим номером 1619, укладений між ТОВ «ФК «Елен Груп» та ОСОБА_1 недійсним. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
У апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати заочне рішення Київського районного суду м. Одеси від 20 грудня 2023 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
За доводами скаржника суд першої інстанції дійшов хибного висновку про відсутність ТОВ«ФК «Елен груп» права на звернення стягнення на іпотечне майно у позасудовому порядку, оскільки позивачем договір про передачу ТОВ «ФК «Елен груп» прав іпотекодержателя не оскаржувався. Також поза увагою суду першої інстанції залишилось те, що відповідна вимога у поряду визначеному ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» була надіслана ОСОБА_2 , що убачається з відповідних поштових повідомлень. Крім того суд першої інстанції не надав оцінки нотаріально посвідченій згоді іпотекодавця ОСОБА_3 на укладення оскаржуваних договорів купівлі-продажу. 
11.10.2024 року ОСОБА_2 , від імені якого діє адвокат Манушин В.О., засобами поштового зв`язку направив відзив на апеляційну скаргу, при цьому клопотання про поновлення строку на подання вказаного відзиву представником позивача не заявлялось.
Оскільки копію ухвали про відкриття апеляційного провадження, якою позивачу надано десятитиденний строк на подання відзиву на апеляційну скаргу, Вороновим О.М. було отримано у його електронному кабінеті у підсистемі «Електронний суд» 08.08.2024 року, а апеляційну скаргу ОСОБА_1 – 02.08.2024 року, апеляційний суд повертає без розгляду вказаний відзив на апеляційну скаргу, як такий, що поданий поза межами визначеного ухвалою Одеського апеляційного суду від 06.08.2024 року про відкриття провадження у справі, строку на його подання.
У судовому засідання, призначеному на 02.12.2025 року представник ОСОБА_2 – адвокат Манушин В.О. заперечуючи проти доводів апеляційної скарги просив таку залишити без задоволення, а оскаржуване рішення – без змін, як законне та обґрунтоване.
Учасники справи у судове засідання, призначене на 02.06.2026 року, будучи належним чином повідомленими про дату, час і місце розгляду справи не з`явились, заяв про відкладення розгляду справи до суду не подавали, що відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю – доповідача, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на таке.
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Оскаржуване рішення суду відповідає вказаним вимогам.
Ухвалюючи оскаржуване рішення про часткове задоволення позовних ОСОБА_2 , суд першої інстанції виходив з того, що звернення стягнення на предмет іпотеки було проведено в період дії воєнного стану та підставі ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», дія якої зупинена на період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування. При цьому оскільки рішення від 02.09.2022 року № 64679957, № 64680418 прийняті приватним нотаріусом Шемлій Тетяною Валентинівною, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ вже скасовані, позовні вимоги у вказаній частині задоволенню не підлягають.
Апеляційний суд погоджується з такими висновками суду першої інстанції, з огляду на таке.
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджуються матеріалами справи, 31.05.2007 року між Акціонерним Комерційним Промислово-Інвестиційним Банком (закрите акціонерне товариство) та ОСОБА_2 укладено кредитний договір на суму 332 200 Євро.
На забезпечення виконання боржником зобов`язань за вказаним кредитним договором 31.05.2007 року між Акціонерним Комерційним Промислово-Інвестиційним Банком (закрите акціонерне товариство)та ОСОБА_3 укладено Іпотечний договір № 05-03-16/226 (майнова порука), посвідчений 31 травня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левенець Т.П. за реєстровим № 972.
А 10.04.2008 року між Акціонерним Комерційним Промислово-Інвестиційним Банком (закрите акціонерне товариство)та ОСОБА_3 укладено Договір N 05-03-16/119 про внесення змін до вказаного Іпотечного договору відповідно до якого, предметом іпотеки є: 1. садовий будинок номер АДРЕСА_1 , загальною площею 302,1 кв. метрів; 2. земельна ділянка на якій розташований садовий будинок, площею 0,0495 га кадастровий номер 5110136900:50:003:0019, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , цільова призначення – для ведення індивідуального садівництва.
За договором про передачу прав за договорами забезпечення від 17 грудня 2012 року права за Іпотечним договором № 05-03-16/226 від 31 травня 2007 року передано від Акціонерним Комерційним Промислово-Інвестиційним Банком (закрите акціонерне товариство) до ТОВ «Кредитні Ініціативи», а за договором 19 листопада 2021 року - передано від ТОВ «Кредитні Ініціативи» до ТОВ «ФК «Елен Груп».
02.09.2022 року ТОВ «ФК «Елен груп», як іпотеко держателем, із ОСОБА_4 укладено Договори купівлі-продажу нерухомого майна, в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», посвідчені 02.09.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шемлій Т.В. за реєстровими номерами 1617 та 1619 на підставі:
Іпотечного договору № 05-03-16/226 (майнова порука), посвідченого 31 травня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу. Левенець Т.П. за реєстровим № 972, укладеного 31 травня 2007 року між Акціонерним Комерційним Промислово-Інвестиційним Банком Закрите Акціонерне Товариство та ОСОБА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , яка є майновим поручителем ОСОБА_2 , реєстрац. номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , що містить іпотечне застереження;
Договору N 05-03-16/119 про внесення змін до іпотечного договору № 05-03-16/226, посвідченого Левенець Т.П. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 31 травня 2007 року, за реєстровим № 972, що посвідчений 10 квітня 2008 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Леденець ТП і реєстровим № 525, укладеного 10 квітня 2008 року між Акціонерним Комерційним Промислово-Інвестиційним Банком Закрите Акціонерне Товариство та ОСОБА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , яка є майновим поручителем ОСОБА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ;
Договору про передачу прав за договорами забезпечення, посвідченого 17 грудня 2012 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кирик О.А. за реєстровим № 1423, укладеного 17 грудня 2012 року між ПАТ «Акціонерний Комерційний промислово-Інвестиційний Банк» та ТОВ «Кредитні Ініціативи»; 
Договору передачі прав за Іпотечним договором № 05-03-16/226 від 31 травня 2007 року, посвідченим Левенець Т.П. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, зареєстрованого в реєстрі 972, що посвідчений 19 листопада 2021 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу між ТОВ «Кредитні Ініціативи» та ТОВ «Фінансова Компанія «Елен Груп».
Предмети договорів:
– садовий будинок номер 1 (один), загальною площею 302,1 (триста два цілих одна десята) кв. метрів, розташований на земельній ділянці площею 0,0495 га, кадастровий номер 5110136900:50:003:0019, за адресою: АДРЕСА_2 . 
– земельна ділянка площею 0,0495 га, кадастровий номер 5110136900:50:003:0019, розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
Проте, попри застосування поряду визначеного ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», вимога Іпотекодержателя ОСОБА_2 , як основному боржнику, не надсилалась, за таких обставин, Іпотекодержатель не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі був відчужувати предмет іпотеки іншій особі – ОСОБА_1 .
Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частини першої статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
У статті 33 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Наведена норма спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення, або особиста доставка на адресу іпотекодавця.
За змістом статті 38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року N 270.
У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку".
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі N 715/1788/19 (провадження N 61-6548св20) зазначено, що "в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання".
У справі, що переглядається в апеляційному порядку, відповідно до підпункту 5.2 договору іпотеки сторони погодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно цього Договору в добровільному (позасудовому порядку). У пункті 5.3. сторони погодили, що цей Договір є договором про задоволення вимог Іпотекодержателя та передбачає право Іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі – покупцеві.
У абзаці третьому пункту 5.4 сторони погодила, що задоволення вимог Іпотекодержателя за Кредитним договором шляхом зверення стягення на Предмет іпотеки може буди вчинене в позасудовому порідку, зокрема, шляхом продажу Іпотекодержателем від свого імені Предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівля-продажу у порядку, встановленому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».
Отже, сторони досягли домовленості про позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі шляхом продажу іпотекодержателем від власного імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку".
Водночас, Відповідно до Закону України від 24 лютого 2022 року N 2102-IX "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" затверджено відповідний Указ Президента України від 24 лютого 2022 року N 64/2022, яким у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України введено в Україні воєнний стан з 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб. У подальшому законами України строк дії воєнного стану в Україні продовжувався, він діє і дотепер.
Законом України від 15 березня 2022 року N 2120-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" доповнено розділ VI "Прикінцеві положення" Закону N 898-IV пунктом 5-2, згідно з яким у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об`єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону.
Так, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 листопада 2025 року в справі N 296/5175/23 (провадження N 61-14141св24) зазначено, що:
«відповідно до частини 5-2 розділу VI Закону України "Про іпотеку" у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об`єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону.
Вказані приписи застосовуються за наявності наступних критеріїв: нерухоме майно належить фізичної особі; нерухоме майно передано в іпотеку за споживчим кредитом; зобов`язання виникло за договорами, які укладені до 17 березня 2022 року, за умови, що після 17 березня 2022 року до них не вносилися зміни в частині продовження строків виконання зобов`язань та/або зменшення розміру процентів, штрафних санкцій. Норма також має ретроспективний характер. Зупиняється дія статей 37, 38, 40, 41, 47 цього Закону, починаючи із 24 лютого 2022 року на період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення». 
За обставинами цієї справи, кредитний договір між Акціонерним Комерційним Промислово-Інвестиційним Банком (закрите акціонерне товариство) та ОСОБА_2 укладено 31.05.2007 року, оспорювані договори купвлі-продажу нерухомого майна, укладені іпотеко держателем, у порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» 02.09.2022 року, тобто після введення на в Україні воєнного стану, тож апеляційний суд виснує, що судом першої інстанції було підставно застосовано вказаний вище Закон до спірних правовідносин та задоволено позовні вимоги в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу.
При цьому апеляційний суд зауважує, що апеляційна скарга ОСОБА_1 не містить жодних доводів на спростування висновку суду першої інстанції у цій частині.
Зауваження ж скаржника про те, що позивачем договір про передачу ТОВ «ФК «Елен груп» прав іпотеко держателя не оскаржувався, є безпідставними, зважаючи на те, що відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з відсутності у ТОВ «ФК «Елен груп» права на звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку, шляхом продажу, як іпотекодержателем від свого імені Предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівля-продажу у порядку, встановленому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», у зв`язку із зупиненням дії вказаної статті, а через те, що ТОВ «ФК «Елен груп» не набуло відповідного права вимоги.
Щодо доводів апеляційної скарги про те, що відповідна вимога у порядку визначеному ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» була надіслана ОСОБА_2 , що убачається з відповідних поштових повідомлень, апеляційний суд зауважує, що на підтвердження вказаних заперечень проти наведених ОСОБА_2 підстав позову, відповідачем, у порушення ст. ст. 12,77-81 ЦПК України, не надано жодних доказів.
При цьому, з огляду на викладене вище надана Іпотекодавицею ОСОБА_3 нотаріально посвідчена згода на укладання Договору купівлі-продажу не вливає на правильне вирішення справи по суті, зокрема, у частині незаконності звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку, шляхом продажу Іпотекодержателем від свого імені Предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівля-продажу у порядку, встановленому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» станом на 02.09.2022 року.
Крім того, апеляційний суд звертає увагу на те, що цитуючи у апеляційній скарзі положення п.4 ч.3 ст. 367 ЦПК України, ОСОБА_1 не наводить мотивів щодо неналежного сповіщення його судом про дату, час та місце судового засідання, у якому було ухвалено оскаржуване рішення суду. При цьому матеріали справи містять рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, а саме судову повістку про виклик ОСОБА_1 у судове засідання, призначене на 20.12.2023 року о 15:00 год., що направлялась відповідачу на адресу місця реєстрації місця проживання, зазначену у оспорюваних у цій справі Договорах купівлі-продажу та яку скаржник зазначає у апеляційній скарзі. Вказана повістка повернулась до суду першої інстанції із зазначенням причини невручення – «адресат відсутній за вказаною адресою (т.1 а.с.156), а отже відповідно до п.3 ч.8 ст. 128 ЦПК України, вважається такою, що вручена учаснику справи.
Право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії", п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Бюрг та інші проти Франції" (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Гору проти Греції" N 2) [ВП], § 41" (Gorou v. Greece no.2).
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, й міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення («Серявін та інші проти України» (SeryavinandOthers v. Ukraine) від 10.02.2010 року, заява №4909/04).
Зважаючи на викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог ОСОБА_2 та про визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна недійсними, з вказаних вище підстав.
Доказів, які б спростували правильні висновки суду, скаржником не надано. 
Порушень судом норм процесуального права колегією суддів не встановлено.
Інші доводи апеляційної скарги відповідача за своєю суттю зводяться до незгоди з висновками суду стосовно встановлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки суду, також фактично зводяться до суб`єктивного тлумачення скаржником норм права та переоцінки доказів, що містяться у справі, яким судом надано належну правову оцінку, без посилення на обставини, які не були враховані під час вирішення цієї справи. 
Отже доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про порушення судом норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
За таких обставин колегія суддів вважає, що відсутні підстави для скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції, з мотивів наведених у скарзі.
У відповідності ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на викладене колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу потрібно залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін, оскільки доводи апеляційної скарги правильних висновків суду не спростовують.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України

постановив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Заочне рішення Київського районного суду м. Одеси від 20 грудня 2023 року залишити без змін.
Постанова Одеського апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту.

Головуючий         Ю.П. Лозко

Судді          В.А. Коновалова

М.В. Назарова