Справа 521/7051/22
Провадження 2/521/67/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31.08.26 року м. Одеса
Хаджибейський районний суд міста Одеси у складі:
головуючого судді Роїк Д. Я.,
за участю секретаря судового засідання Куліш П. О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Одесі в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості, розірвання договору оренди та звільнення нежитлового приміщення,
ВСТАНОВИВ:
ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, у якому просив стягнути з ОСОБА_2 455 461,73 грн, з яких: 101 100,00 грн основного боргу за договором оренди, 344 760,00 грн неустойки, 1 412,63 грн трьох процентів річних та 8 189,10 грн інфляційних втрат. Також позивач просив розірвати договір оренди від 01 липня 2021 року та зобов`язати відповідачку звільнити і повернути нежитлове приміщення площею 130,0 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
Позов мотивовано неналежним виконанням відповідачкою обов`язку зі сплати орендної плати та відсутністю оформленого сторонами акта повернення приміщення.
Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 20 вересня 2022 року відкрито провадження у справі та призначено її розгляд за правилами загального позовного провадження.
09 грудня 2022 року представник позивача подав заяву про залишення без розгляду позовної вимоги щодо розірвання договору оренди від 01 липня 2021 року. Ухвалою Хаджибейського районного суду міста Одеси від 31 серпня 2026 року, постановленою до ухвалення цього рішення, зазначену заяву задоволено та позов у цій частині залишено без розгляду.
Протокольною ухвалою від 15 червня 2023 року задоволено клопотання представника відповідачки про допит ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 як свідків.
У відзиві відповідачка заперечувала проти позову. Зокрема, вона посилалася на те, що додаткова угода від 02 липня 2021 року містить формулювання про «загальну суму орендної плати» 16 900,00 грн та, на її думку, не змінює прямо пункт 4.1 договору, в якому зазначено 1 500,00 грн на місяць. Також заперечувала наявність підстав для похідних грошових вимог та вимог щодо припинення орендних правовідносин і повернення приміщення.
09 грудня 2022 року представник позивача ОСОБА_5 подав відповідь на відзив. У ній він заперечив проти доводів відповідачки щодо розміру орендної плати та зазначив, що після укладення додаткової угоди від 02 липня 2021 року сторони фактично виконували договір виходячи з орендної плати 16 900,00 грн на місяць, що підтверджується прибутковими касовими ордерами, доданими до відповіді на відзив. Представник позивача також послався на пункт 4.2 договору про сплату орендної плати до 3-го числа кожного місяця. Щодо вимоги про розірвання договору зазначив, що строк договору закінчився 30 червня 2022 року, у зв`язку із чим одночасно подав клопотання про залишення цієї частини позовних вимог без розгляду. Щодо повернення приміщення наполягав на тому, що акт приймання-передачі про повернення приміщення сторонами не підписувався. У судовому засіданні представник позивача підтримав позов у частині, що залишилася предметом розгляду; представник відповідачки проти позову заперечив.
Вислухавши пояснення сторін, свідчення свідків, дослідивши матеріали справи судоом встановлено.
01 липня 2021 року ОСОБА_1 як орендодавець і ОСОБА_2 як орендар уклали договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 130,0 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до пункту 2.1 договору його укладено на строк з 01 липня 2021 року до 30 червня 2022 року. За актом приймання-передачі від 01 липня 2021 року приміщення передано відповідачці у користування.
Пункт 4.1 договору містить розмір орендної плати 1 500,00 грн на місяць. Пунктом 4.2 передбачено, що плата за користування приміщенням сплачується орендодавцю готівкою чи в безготівковому вигляді на рахунок орендодавця до 3-го числа кожного місяця, за який проводиться оплата. Отже, для щомісячного платежу строк виконання визначений договором, а прострочення за відповідний місяць починається з 4-го числа.
Пункт 4.3 договору передбачає, що в разі затримки орендної плати більш як на 10 днів орендар сплачує орендодавцю неустойку в розмірі 1 % від суми річної орендної плати за кожний день прострочення, що не звільняє від сплати орендної плати.
За пунктами 3.3, 7.2.11, 7.2.12 договору повернення приміщення після закінчення строку оренди має бути оформлено актом приймання-передачі у строки, визначені договором.
02 липня 2021 року сторони підписали додаткову угоду, за текстом якої «загальна сума орендної плати складає 16 900,00 грн». Саме це формулювання, взяте ізольовано, допускає різні прочитання. Водночас подальша поведінка сторін усуває таку неясність: позивач оформлював, а відповідачка здійснювала платежі, співвіднесені з місячною орендною платою 16 900,00 грн; окремий авансовий платіж за останній місяць оренди — червень 2022 року — також становив 16 900,00 грн.
Такий підхід відповідає статтям 213, 637 ЦК України та висновкам Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц (провадження № 61-11сво17, ЄДРСР № 73500675) щодо врахування змісту договору, його мети та наступної поведінки сторін. Актуальність принципу тлумачення неясної умови, у тому числі contra proferentem як завершального інструменту, підтверджена Об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у постанові від 30 серпня 2024 року у справі № 911/1766/22 (ЄДРСР № 121725661) та постанові від 20 березня 2026 року у справі № 914/2625/23 (ЄДРСР № 135274099). У цій справі до застосування contra proferentem доходити немає потреби, оскільки фактичне виконання сторонами дозволяє встановити спільне розуміння розміру плати.
Позивач подав прибуткові касові ордери: від 29 липня 2021 року — 16 900,00 грн (орендна плата за липень 2021 року); від 31 серпня 2021 року — 14 800,00 грн (за серпень 2021 року); від 07 вересня 2021 року — 19 300,00 грн (за серпень–вересень 2021 року); від 27 вересня 2021 року — 16 900,00 грн (авансовий платіж за останній місяць оренди — червень 2022 року); від 29 жовтня 2021 року — 16 200,00 грн (за жовтень 2021 року); від 01 листопада 2021 року — 700,00 грн (залишок за жовтень 2021 року); від 26 листопада 2021 року — 15 072,00 грн (за листопад 2021 року); від 14 січня 2022 року — 1 828,00 грн (залишок за листопад 2021 року).
Загальна сума документально підтверджених платежів становить 101 700,00 грн. Плата за дванадцять місяців погодженого строку оренди становить 202 800,00 грн (16 900,00 грн ? 12). Непогашений основний борг становить 101 100,00 грн (202 800,00 грн ? 101 700,00 грн).
Платежі за серпень і вересень 2021 року сукупно становлять 34 100,00 грн проти 33 800,00 грн орендної плати за ці два місяці, тобто утворюють 300,00 грн переплати. Інші надані ордери підтверджують повну оплату липня, жовтня та листопада, а червень 2022 року оплачено авансом. Тому в межах установленого основного боргу непогашеними є: 16 600,00 грн за грудень 2021 року та по 16 900,00 грн за січень–травень 2022 року.
Надані квитанції від 25 травня 2022 року підтверджують сплату ОСОБА_1 судового збору у сумах 4 554,60 грн та 992,40 грн, разом 5 547,00 грн.
ОСОБА_2 , допитана після складення присяги, повідомила, що користувалася приміщенням для проведення дитячих заходів, діяла як фізична особа-підприємець і припинила діяльність у січні 2022 року. За її словами, орендну плату вона щомісячно передавала готівкою «секретарям», однак квитанцій не отримувала і власних відміток про платежі не вела. Імен цих осіб, документів про їхні повноваження або інших даних, за якими їх можна ідентифікувати, відповідачка не навела. Вона також стверджувала, що усно повідомила «секретарів» про намір припинити договір і передала їм ключі; письмового повідомлення та акта повернення не складала.
ОСОБА_3 пояснив, що дитячий центр працював у приміщенні кілька років, рішення про його закриття прийнято наприкінці 2021 року, а речі вивезено у січні 2022 року. Водночас він не був присутній при укладенні договору та здійсненні орендних платежів. Про покладення ключів на стіл у присутності «секретарів» йому відомо зі слів інших осіб; імен таких осіб він не знає.
ОСОБА_4 повідомила, що працювала з відповідачкою з 2018 року до кінця 2021 року педагогом-логопедом неповний робочий день. Вона підтвердила зменшення кількості відвідувачів через COVID-19 і припинення роботи центру наприкінці 2021 року, але при вивезенні майна не була присутня та відомостей про сплату орендної плати не мала.
За статтями 12, 76, 77, 80, 81, 89 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається; суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу та достатність і взаємний зв`язок доказів у сукупності. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19, ЄДРСР № 88952196, пункт 81) вказала, що обставина має бути доведена так, аби висновок про її існування з урахуванням наданих доказів був вірогіднішим, ніж протилежний; підхід, за яким твердження вважається доведеним лише через те, що інша сторона його не спростувала, є неприйнятним.
Твердження відповідачки про додаткові готівкові платежі не підтверджені розрахунковими документами, записами чи показаннями осіб, які нібито отримували кошти. ОСОБА_3 не був присутній при платежах, а ОСОБА_4 відомостей про них не мала. Натомість попередні платежі за тим самим договором систематично оформлювалися прибутковими касовими ордерами.
Стаття 527 ЦК України надає боржникові право вимагати доказів того, що виконання приймає належний кредитор або уповноважена ним особа, та покладає на боржника ризик наслідків непред`явлення такої вимоги. За відсутності ідентифікованих одержувачів коштів і доказів їхніх повноважень усного твердження про передачу готівки невстановленим особам недостатньо для висновку про погашення боргу 101 100,00 грн.
Показання про припинення діяльності та вивезення речей підтверджують фактичне невикористання приміщення відповідачкою, але не доводять погодженого сторонами дострокового припинення договору. Письмового повідомлення, двостороннього акта, ідентифікованого одержувача ключів чи доказу повноважень такого одержувача у наданих матеріалах немає. Тому точну дату юридично погодженого дострокового повернення приміщення у січні 2022 року встановити неможливо.
За статтями 525, 526, 629, 759, 762 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору; договір є обов`язковим для сторін, а користування майном за договором найму є платним. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Оскільки договір укладено до 30 червня 2022 року, доказів погодженого дострокового припинення або прийняття позивачем дострокового повернення приміщення у січні 2022 року немає, а сплата за весь погоджений строк підтверджена лише в сумі 101 700,00 грн, вимога про стягнення 101 100,00 грн основного боргу є доведеною.
Згідно з частиною першою статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, воно підлягає виконанню у цей строк. Об`єднана палата Касаційного господарського суду у постанові від 20 березня 2026 року у справі № 914/2625/23 (ЄДРСР № 135274099) підтвердила розмежування частин першої та другої статті 530 ЦК України: механізм пред`явлення вимоги застосовується, коли строк виконання не встановлений, тоді як за наявності визначеного договором строку виконання обов`язок має бути виконаний у цей строк. У цьому договорі строк щомісячної оплати визначено пунктом 4.2 — до 3-го числа відповідного місяця.
Відповідно до статей 610, 612, 625 ЦК України прострочення грошового зобов`язання є підставою для нарахування інфляційних втрат і трьох процентів річних. Якщо позивач помилився у розрахунку, суд, не виходячи за межі заявленого періоду та максимального розміру вимоги, має право самостійно визначити належну суму. Такий підхід, зокрема, викладено Об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у постанові від 03 листопада 2023 року у справі № 925/872/21 (ЄДРСР № 114837044, пункт 76).
Позивач нарахував 1 412,63 грн трьох процентів річних, застосувавши всю суму 101 100,00 грн до одного періоду з 04 грудня 2021 року до 23 травня 2022 року. Такий підхід не враховує, що борг виникав щомісячно. З урахуванням строку оплати до 3-го числа, фактичного розподілу документально підтверджених платежів та меж заявленого періоду належний розрахунок становить: 16 600,00 грн за 170 днів; 16 900,00 грн за 139 днів; 16 900,00 грн за 108 днів; 16 900,00 грн за 80 днів; 16 900,00 грн за 49 днів; 16 900,00 грн за 19 днів. За формулою «сума боргу ? 3 % ? кількість днів / 365» загальна сума становить 780,62 грн. У частині 632,01 грн (1 412,63 грн ? 780,62 грн) вимога є завищеною.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02 липня 2025 року у справі № 903/602/24 (провадження № 12-19гс25, ЄДРСР № 128845028) конкретизувала попередню практику та вказала, що три проценти річних, якщо інший розмір не встановлений договором або законом, є мінімальним законодавчим розміром і не підлягають зменшенню судом; інфляційні втрати входять до складу грошового зобов`язання і також не можуть бути довільно зменшені.
Для інфляційних втрат суд застосовує офіційні індекси споживчих цін Державної служби статистики України: грудень 2021 року — 100,6 %, січень 2022 року — 101,3 %, лютий — 101,6 %, березень — 104,5 %, квітень — 103,1 %, травень — 102,7 %. Відповідно до постанови Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 20 листопада 2020 року у справі № 910/13071/19 (ЄДРСР № 93263303), якщо борг виник з 1 до 15 числа включно, індексація за відповідний неповний місяць здійснюється з урахуванням цього місяця; аналогічно, при завершенні періоду з 16 до 31 числа відповідний місяць враховується. Касаційний цивільний суд у постанові від 16 квітня 2026 року у справі № 751/4086/24 (провадження № 61-3138свп25, ЄДРСР № 136612363) наголосив на необхідності враховувати весь період прострочення, включно з місяцями дефляції, якщо такі є.
Перерахунок кожної непогашеної місячної суми окремо за наведеними офіційними індексами у межах заявленого періоду дає 10 112,34 грн інфляційних втрат. Оскільки позивач просив стягнути лише 8 189,10 грн, суд відповідно до принципу диспозитивності не може присудити більше заявленого; вимога про стягнення 8 189,10 грн інфляційних втрат підлягає задоволенню повністю.
Пункт 4.3 договору передбачає право орендодавця, якщо затримка орендної плати перевищила 10 днів, вимагати неустойку у розмірі 1 % від суми річної орендної плати за кожний день прострочення. За погодженої сторонами місячної плати 16 900,00 грн річна плата становить 202 800,00 грн, один відсоток — 2 028,00 грн. Прострочення першої непогашеної частини грудневої орендної плати почалося 04 грудня 2021 року, тривало більше 10 днів та не було усунуте до 23 травня 2022 року. Заявлений розрахунок 202 800,00 грн ? 1 % ? 170 днів = 344 760,00 грн арифметично відповідає формулі пункту 4.3 і межам позову.
Разом з тим заявлена неустойка у 344 760,00 грн у 3,41 раза перевищує непогашений основний борг 101 100,00 грн та у 1,70 раза — всю орендну плату за дванадцять місяців 202 800,00 грн. При цьому відповідачка документально сплатила 101 700,00 грн, тобто істотну частину орендної плати; доказів збитків орендодавця у розмірі, співмірному із заявленою неустойкою, у наданих матеріалах немає; окремо присуджуються передбачені законом інфляційні втрати та три проценти річних. Ці обставини не звільняють відповідачку від відповідальності, але мають значення для її пропорційності.
Частина третя статті 551 ЦК України надає суду право зменшити неустойку, якщо вона значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших істотних обставин. Касаційний цивільний суд у постанові від 22 лютого 2023 року у справі № 757/1623/20-ц (провадження № 61-5846св22, ЄДРСР № 109273120) зазначив, що, виходячи з принципів добросовісності, розумності, справедливості та пропорційності, суд у тому числі з власної ініціативи може зменшити неустойку до розумного розміру. Об`єднана палата Касаційного господарського суду у постанові від 19 січня 2024 року у справі № 911/2269/22 (ЄДРСР № 116445536) наголосила, що підстави та розмір зменшення мають індивідуальний характер і не існує універсального відсотка. Цей підхід послідовно застосований Верховним Судом і в постанові від 14 липня 2026 року у справі № 917/680/25 (ЄДРСР № 138447032).
З урахуванням конкретних обставин цієї справи суд вважає необхідним зменшити неустойку до 101 100,00 грн. Такий розмір у цій справі забезпечує реальну майнову відповідальність за тривале прострочення, але не перетворює неустойку на джерело невиправданого додаткового прибутку. Визначення цієї суми не є застосуванням загального правила про прирівнювання неустойки до основного боргу, а є наслідком оцінки наведених вище обставин саме цього спору.
За статтями 785, 795 ЦК України після припинення договору наймач повинен негайно повернути річ наймодавцеві, а повернення будівлі або іншої капітальної споруди оформлюється відповідним документом (актом). Водночас обраний спосіб захисту має відповідати фактичному стану правовідносин на час ухвалення рішення і реально поновлювати порушене право.
Верховний Суд у постанові Касаційного господарського суду від 15 квітня 2026 року у справі № 905/521/24 (ЄДРСР № 135888632, пункти 116–120) підтвердив, що підписаний акт не є винятковим доказом повернення; якщо майно вже фактично перебуває у розпорядженні орендодавця і орендар його не утримує, повторне присудження повернути майно чи підписати акт не є ефективним способом захисту.
У цій справі всі допитані особи послідовно повідомили, що відповідачка припинила діяльність і вивезла речі з приміщення; розбіжності стосуються точної дати та процедури передачі ключів. Під час розгляду судом зафіксовано визнання представником позивача, що на час розгляду ОСОБА_1 має безперешкодний доступ до приміщення, а відповідачка не перешкоджає користуванню ним.
За таких обставин відсутність двостороннього акта не доводить існування на час ухвалення рішення фактичної перешкоди, яку можна усунути присудженням до звільнення і повернення приміщення. Вимога в цій частині не забезпечить ефективного поновлення права, тому задоволенню не підлягає. Цей висновок не означає встановлення точної дати дострокового повернення у січні 2022 року і не спростовує обов`язку сплатити орендну плату за погоджений строк за відсутності доведеного дострокового припинення договору.
Оскільки ухвалою Хаджибейського районного суду міста Одеси від 31 серпня 2026 року позовну вимогу ОСОБА_1 про розірвання договору оренди від 01 липня 2021 року залишено без розгляду на підставі пункту 5 частини першої статті 257 ЦПК України, ця вимога не є предметом вирішення у цьому рішенні. Суд вирішує по суті вимоги про стягнення заборгованості та про звільнення і повернення нежитлового приміщення.
За частиною першою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Із двох наданих квитанцій платіж 4 554,60 грн відповідає майновій частині заявлених вимог 455 461,73 грн, а 992,40 грн — немайновій частині позову.
Майнові вимоги, які суд визнав обґрунтованими до застосування частини третьої статті 551 ЦК України, становлять 454 829,72 грн: 101 100,00 грн основного боргу + 344 760,00 грн неустойки до її зменшення + 780,62 грн трьох процентів річних + 8 189,10 грн інфляційних втрат. Це 99,8612375 % від заявлених 455 461,73 грн. Пропорційна частина фактично сплаченого за майнові вимоги збору 4 554,60 грн становить 4 548,28 грн.
При розподілі судового збору зменшення судом неустойки на підставі частини третьої статті 551 ЦК України не означає, що відповідна вимога була необґрунтованою у частині, зменшеній судом. Касаційний цивільний суд у постанові від 25 лютого 2026 року у справі № 761/26311/23 (провадження № 61-13875св24, ЄДРСР № 134647588, пункт 156) зазначив, що витрати позивача зі сплати судового збору відшкодовуються у сумі, сплаченій за вимогою, яка підлягала б задоволенню, якби розмір неустойки судом не було зменшено.
Немайнова вимога про звільнення та повернення приміщення задоволенню не підлягає, а вимога про розірвання договору залишена без розгляду окремою ухвалою від 31 серпня 2026 року. Тому підстав для покладення на відповідачку сплачених 992,40 грн судового збору за немайнову частину позову у цьому рішенні немає.
Керуючись статтями 12, 13, 76–81, 89, 90, 141, 258, 259, 263–265, 268, 354 ЦПК України, статтями 3, 11, 213, 525–527, 530, 549–551, 610–612, 625, 629, 637, 759, 762, 763, 785, 795 ЦК України, суд
ВИРІШИВ:
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості та звільнення нежитлового приміщення — задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 ):
• 101 100 (сто одну тисячу сто) гривень 00 копійок основного боргу за договором оренди від 01 липня 2021 року;
• 101 100 (сто одну тисячу сто) гривень 00 копійок неустойки, зменшеної судом на підставі частини третьої статті 551 ЦК України;
• 780 (сімсот вісімдесят) гривень 62 копійки трьох процентів річних;
• 8 189 (вісім тисяч сто вісімдесят дев`ять) гривень 10 копійок інфляційних втрат.
Усього стягнути за грошовими вимогами 211 169 (двісті одинадцять тисяч сто шістдесят дев`ять) гривень 72 копійки.
У задоволенні вимог про стягнення неустойки понад 101 100,00 грн та трьох процентів річних понад 780,62 грн — відмовити.
У задоволенні вимоги про зобов`язання ОСОБА_2 звільнити та повернути ОСОБА_1 нежитлове приміщення загальною площею 130,0 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 — відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 4 548 (чотири тисячі п`ятсот сорок вісім) гривень 28 копійок судового збору.
Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення або справу розглянуто без повідомлення (виклику) учасників, цей строк обчислюється з дня складення повного рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку, якщо апеляційну скаргу подано протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення.
Суддя Д. Я. Роїк