Справа № 523/5869/24
Провадження №2/523/2464/26

Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"01" вересня 2026 р. Пересипський районний суд міста Одеси в складі:
головуючого судді БузовськогоВ.В.,
при секретарі Щербан О.Д.,
за участі:
представника позивача – ОСОБА_1 ,
представника відповідача – ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду №16 в м.Одесі, в порядку загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт громадянина Ізраїль № НОМЕР_1 , виданий 29.05.2017 року, запис в ЄДДР 19780102-08918, РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання за адресою: АДРЕСА_1 ) до ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_3 , зареєстроване місце проживання за адресою: АДРЕСА_2 ) про стягнення грошових коштів та за зустрічним позовом ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_3 , зареєстроване місце проживання за адресою: АДРЕСА_2 ) до ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт громадянина Ізраїль № НОМЕР_1 , виданий 29.05.2017 року, запис в ЄДДР 19780102-08918, РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання за адресою: АДРЕСА_1 ) про стягнення штрафу за порушення умов попереднього договору купівлі-продажу, -
встановив:

07.04.2024р.,МолаєвА., звернувся до суду з позовом до ОСОБА_4 , з позовними вимогами: стягнути з ОСОБА_4 , на користь ОСОБА_5 , 2 731 470,00 грн., що еквівалентно 70000 доларів США та 3% річних у розмірі 178 869,00 грн., та інфляційні втрати у розмірі 880 983,42 грн.
22.07.2024р., ОСОБА_6 , звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_5 , з позовними вимогами: стягнути з ОСОБА_5 , накористь ОСОБА_4 , штраф за прострочення графіку оплати грошових сум за Попереднім договором купівлі-продажу в розмірі 630 680,43 грн., та судові витрати.
В обґрунтування позовних вимог позивач за первісним позовом зазначає, що 31.03.2021р., сторонами було укладено Попередній договір, якій був посвідчений приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Несвітайлом І. І., та зареєстрований в реєстрі за № 285.
Відповідно до п.1 Попереднього Договору ОСОБА_4 , зобов`язувався продати, а ОСОБА_7 , зобов`язується купити:
- земельну ділянку загальною площею 0.0433 га., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер 5123755800:01:002:3734, право власності на яку буде належним чином зареєстровано;
- житловий будинок АДРЕСА_4 , загальною площею 150 кв.м., (з урахуванням подальшої зміни площі, так як загальна площа вищевказаної нерухомості може бути змінена в результаті видачі відповідного документа, що підтверджує право власності), який буде розташований на вищевказаній земельній ділянці.
За твердженням позивача за первісним позовом, фактично сторонами Попереднього договору погоджено предмет купівлі - продажу нерухомого майна та визначено, що він складається з двох об`єктів нерухомого майна: земельної ділянки та житлового будинку.
Пунктом 3 Попереднього договору Сторонами погоджено, що продаж Предмету договору буде здійснено за 5 855 892 гривні 00 копійок, що в еквіваленті складало 210 000 доларів США 00 центів по курсу НБУ станом на 31.03.2021р.
Відповідно до п. 4.2 Попереднього договору визначено, що факт отримання грошей за договором до повного розрахунку підтверджується письмовою заявою Сторони 1 ОСОБА_4 , справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом, за кожну отриману грошову суму.
Відповідно до п. 5 Попереднього договору Сторона 2 ОСОБА_7 , здійснював фінансування будівництва будинку, шляхом внесення грошових коштів, а Сторона 1 - ОСОБА_4 , забезпечував реалізацію грошових коштів Сторони 2 для будівництва будинку.
Пунктом 6 Попереднього договору визначено, що за умови належного виконання Покупцем взятих на себе зобов`язань Покупець отримує земельну ділянку загальною площею 0,0433 та нерухоме майно будинок АДРЕСА_5 , кадастровий номер земельної ділянки 5123755800:01:002:3734.
Згідно п. 7 Договору Сторона 2 зобов`язується всю суму, вказану у п. 3 цього договору, сплатити Стороні 1 згідно графіку, вказаному в п. 4 цього договору, але не пізніше 30.01.2022, а Сторона 1 зобов`язується побудувати нерухоме майно, що є предметом цього договору, відповідно до п.п. 1, 6 не пізніше 30.01.2022р.
Позивач ОСОБА_7 , на виконання вищезазначених пунктів Попереднього договору почав виплачувати кошти ОСОБА_4 , що підтверджується письмовими заявами Відповідача, засвідченими нотаріусом.
Загалом у період з 31.03.2021р., по 17.08.2021р., ОСОБА_8 , на виконання вимог попереднього договору сплачено на користь ОСОБА_4 , грошові кошти в сумі 
4 138 972 грн. 10 коп., що в загальній сумі дорівнює 150 000 доларів США.
П. 10 Попереднього договору визначено, що зобов`язання Сторони 1 ОСОБА_4 , вважаються виконаними з моменту здачі будинку в експлуатацію та укладення договорів купівлі-продажу предмету Попереднього договору.
Разом з тим, за твердженням ОСОБА_5 , на початку вересня 2021 року ОСОБА_4 повідомив в приватному порядку ОСОБА_9 , що виконати умови Попереднього договору не вдасться з огляду на ті обставини, що Позивач є громадянином Держави Ізраїль, а земельна ділянка, яка мала стати предметом договору купівлі-продажу та яка є предметом Попереднього договору кадастровий №5123755800:01:002:3734, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення, з цільовим призначенням 01.05 для індивідуального садівництва та згідно чинного законодавства іноземці не зможуть набувати права власності на землі з таким цільовим призначенням.
Згідно п. 11 вищезазначеного Договору Сторона 2 має право відмовитися за власним бажанням від укладення договорів купівлі-продажу та повернення внесених коштів, у такому випаду Сторона 1 повертає протягом 4 місяців отримані грошові кошти після повідомлення про відмову, за відрахуванням суми в розмірі еквівалентній 10 000 доларів США.
У зв`язку з вказаними обставинами, як зазначає Позивач за первісним Позовом у нього не залишилося іншого вибору як на підставі п. 11 Попереднього договору відмовитися за власним бажанням від укладення договору купівлі-продажу, та спробувати повернути внесені кошти.
Тому, Позивач повідомив ОСОБА_4 , про свої наміри та просив повернути останньому грошові кошти сплачені на виконання Попереднього договору з відрахуванням суми в розмірі еквівалентній 10 000 доларів США, а саме грошові кошти у суми 140 000, 00 доларів США.
За даним фактом, Позивачем було направлено відповідну заяву на ім`я ОСОБА_4 , про відмову від укладення договору від 29.09.2021р.
Відповідач, почав частково виконувати свої зобов`язання з повернення грошових коштів, та 01.02.2022р., передав Позивачу частину суми, що підлягала поверненню за Попереднім договором у розмірі 17 000, 00 доларів США та 53 000, 00 доларів США.
Залишок суми у розмірі 70 000, 00 доларів США сплаченої Позивачем за Попереднім договором Відповідач не повернув.
У зв`язку з вказаними обставинами позивач звернувся до суду за захистом своїх прав та просить суд задовольнити позовні вимоги, відповідно до ст. 526, 530, 535, 626, 628, 635, 638, 657, 693 та 1212 ЦК України.
В обґрунтування позовних вимог позивач за зустрічним позовом зазначає, що відповідно до п. 1. Попереднього договору Сторона 1 зобов`язується продати, а Сторона 2 зобов`язується купити:
- земельну ділянку загальною площею 0.0433 га., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер 5123755800:01:002:3734, право власності на яку буде належним чином зареєстровано;
-житловий будинок № 7/1.1, загальною площею 150 кв.м., (з урахуванням подальшої зміни площі, так як загальна площа вищевказаної нерухомості може бути змінена в результаті видачі відповідного документа, що підтверджує право власності), який буде розташовано на вищевказаній земельній ділянці.
Згідно до п. 3. договору, продаж буде здійснено за 5 855 892 гривні 00 копійок, що в еквіваленті складає 210 000 США 00 центів по курсу НБУ станом на 31.03.2021 року (сто доларів США за 2 788,52 грн.).
Згідно п. 5. вказаного Договору, Сторона 2 здійснює фінансування будівництва будинку, шляхом внесення грошових коштів, а Сторона 1 забезпечує реалізацію грошових коштів Сторони 2 для будівництва будинку.
Пунктом 5.1. вказаного Договору встановлено, що будівництво будинку та оздоблення земельної ділянки здійснюється на підставі проекту, погодженого між Стороною 1 та Стороною 2.
Предметом Договору є сумісна діяльність сторін по будівництву, у відповідності якої, ОСОБА_8 , сплачуються грошові кошти на будівництво об`єкта нерухомості, а ОСОБА_4 виконуються будівельні роботи.
Відповідно до п. 4 Договору, грошову суму згідно п. 3 Сторона 2 зобов`язувалася сплатити Стороні 1 у наступному порядку:
грошову суму еквівалентну 50 000 доларів США 00 центів, зобов`язувалася сплатити у гривні до 01.04.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 25 000 доларів США покупець зобов`язувався сплатити у гривні до 30.04.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15000 доларів США покупець зобов`язувався сплатити у гривні до 30.05.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15000 доларів США покупець зобов`язувався сплатити у гривні до 30.06.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15000 доларів США покупець зобов`язувався сплатити у гривні до 30.07.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 США покупець зобов`язувався сплатити у гривні до 30.08.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 доларів США покупець зобов`язувався сплатити у гривні до 30.09.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 доларів США покупець зобов`язувався сплатити у гривні до 30.10.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 доларів США покупець зобов`язувався сплатити у гривні до 30.11.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 доларів США покупець зобов`язувався сплатити у гривні до 30.12.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 доларів США покупець зобов`язувався сплатити у гривні до 30.01.2022 включно.
Згідно до п. 4.1. Договору, у разі прострочення графіку оплати, який встановлений п. 4 цього Договору більш ніж на 10 днів, Сторона 2 додатково сплачує штраф на користь Сторони 1 у розмірі 0,01 % за кожен день прострочення від загальної суми, яка підлягала оплаті за відповідний період.
П. 4.2. Договору передбачено, що факт отримання грошей за цим Договором до повного розрахунку підтверджується письмовою заявою Сторони 1, справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом, за кожну отриману грошову суму.
Як, на думку, позивача за зустрічним позовом, ОСОБА_7 , порушив умови Договору, визначеному у пункті 3, та з 30.08.2021р., в односторонньому порядку припинив внесення грошових коштів.
Позивач за зустрічним позовом стверджує, що 01.02.2022р., ОСОБА_7 , звернувся на його адресу з листом в якому, через тривалий час (чотири місяця) після порушення зобов`язань за Попереднім договором, повідомив про своє бажання відмовитися від укладання Договору купівлі-продажу на виконання умов Попереднього договору за власним бажанням на підставі п. 11 Попереднього договору, в який зазначив, що відмова набуде чинності в день укладання додаткової угоди до Попереднього договору та ОСОБА_4 , прийме на себе зобов`язання передати йому суму грошових коштів в гривнях, що еквівалентно 120 000 доларів США.
Будь-яких додаткових договорів до Попереднього договору сторонами не укладалося та будь-яких зобов`язань передати ОСОБА_9 , грошових коштів ОСОБА_4 , за його твердженнями, не брав.
Разом з тим, за твердженнями Позивача за зустрічним позовом відповідно до п. 6 Договору, за умови виконання Покупцем узятих за Договором зобов`язань Покупець отримує земельну ділянку загальною площею 0,0433 га. кадастровий номер 5123755800:01:002:3734 та нерухоме майно - будинок № 7/1.1, загальною площею 150 кв.м, за встановленими Договором (п. 6) характеристиками.
Відповідно до п. 7 Договору, Сторона 2 зобов`язується всю суму, вказану у п. 3 цього договору, сплатити Стороні 1 згідно графіку вказаному в п. 4 цього договору, але не пізніше 30.01.2022, а Сторона 1 зобов`язується побудувати нерухоме майно, що є предметом цього договору, відповідно до п.1.6 не пізніше 30.01.2022.
П. 8 договору передбачено, що зміни суми та строків договору можливе за згодою Сторін.
Згідно до п. 10 Попереднього Договору, зобов`язання Сторони 1 вважаються виконаними з моменту здачі будинку в експлуатацію та укладання договору купівлі- продажу.
У зв`язку з порушенням Стороною 2 ОСОБА_8 , умов договору та припинення внесення грошових коштів на будівництво, об`єкт будівництвом завершений не був.
Відповідно до п. 11 Договору, Сторона 2 має право відмовитися за власним бажанням від укладання договорів купівлі-продажу та повернення внесених коштів, у такому випадку Сторона 1 повертає протягом 4 місяців отримані грошові кошти після повідомлення про відмову, за відрахування суми в розмірі еквівалентній 10 000 доларів США.
Вказане, на думку Позивача за зустрічним позовом, свідчить про те, що право відмовитися за власним бажанням від укладання договорів купівлі-продажу та отримати внесені кошти у Сторони 2 договору виникає, після внесення всіх передбачених Попереднім договором грошових коштів, завершення будівництва та здачі будинку до експлуатації.
За час договірних взаємовідносин, сума та строки договору не змінювалися, додаткові угоди не укладалися та вищезазначений Попередній договір не розривався.
3а твердженням ОСОБА_4 у відповідності до вимог статей 627 та 629 ЦК України, ОСОБА_7 не мав права в односторонньому порядку відмовлятися від виконання Договору, або змінювати його умови, а мав в обумовлений Попереднім договором терміни, згідно до встановленого графіку внести грошові кошти на будівництво.
П. 4.1. договору передбачено, що у разі прострочення графіку оплати, який встановлений п.4 цього Договору більш ніж на 10 днів, Сторона 2 додатково сплачує штраф на користь Сторони 1 у розмірі 0,01% за кожен день прострочення від загальної суми, яка підлягала оплаті за відповідний період.
Сума штрафу за прострочення ОСОБА_8 , графіку оплати за твердженнями Позивача за зустрічним позовом повинна розраховуватися за формулою: А (сума штрафу за прострочення графіку оплати) = В (кількість днів прострочення) х С (грошова сума за кожен день прострочення від загальної суми, яка підлягала оплаті). 
В (кількість днів прострочення) період з 10.08.2021 (перший день прострочення графіку оплати, який встановлений пп. 4, 34.1. цього Договору) по 22.07.2024р., (день звернення до суду з даним позовом = 1077 днів.
С (грошова сума за кожен день прострочення від загальної суми, яка підлягала оплаті) - 5 855 892 (п`ять мільйонів вісімсот п`ятдесят п`ять тисяч вісімсот дев`яносто дві) гривні 00 копійок - загальна сума, яка підлягала оплаті відповідно до п. 3 договору) ? 0,01 % - штраф (к розмірі за кожен день прострочення) = 585, 59 грн.
А = 1077 x 585, 59 = 630 680, 43 грн.
Сума штрафу за прострочення ОСОБА_8 , графіку оплати, за твердженням Позивача за зустрічним Позовом, складає 630 680, 43 грн.
На підставі викладеного, позивач за зустрічним позовом, просить суд відмовити у задоволені первісного позову, та задовольнити зустрічні позовні вимоги, відповідно до ст. ст. 15, 16, 525, 627, 629 ЦК України.
У судове засідання з`явився представник ОСОБА_5 - адвокат Жовта А.С., позовні вимоги ОСОБА_5 , підтримала у повному обсязі просила суд позов задовольнити, заперечувала проти задоволення зустрічного позову ОСОБА_4 , та просила в його задоволенні відмовити.
У судове засідання з`явилася представник ОСОБА_4 , - адвокат Бакума О. П., позовні вимоги ОСОБА_5 , не визнала, просила відмовити в їх задоволенні, зустрічні позовні вимоги ОСОБА_4 підтримала та просила їх задовольнити в повному обсязі.
Вивчивши матеріали справи, заслухавши представників сторін по справі, суд вважає, що позов ОСОБА_5 до ОСОБА_4 про стягнення грошових коштів є не обґрунтованим, та не підлягає задоволенню, а зустрічний позов ОСОБА_4 до ОСОБА_5 про стягнення штрафу за порушення умов Попереднього договору купівлі-продажу, є обґрунтованим та підлягає частковому задоволенню, з таких підстав:
Судом встановлено, що 31.03.2021р., сторонами було укладено Попередній договір, якій був посвідчений приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Несвітайлом І. І., та зареєстрований в реєстрі за № 285.
Відповідно до п. 1 Попереднього Договору ОСОБА_4 , зобов`язувався продати, а ОСОБА_7 , зобов`язується придбати:
- земельну ділянку загальною площею 0.0433 га., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер 5123755800:01:002:3734, право власності на яку буде належним чином зареєстровано;
- житловий будинок АДРЕСА_4 , загальною площею 150 кв.м., (з урахуванням подальшої зміни площі, так як загальна площа вищевказаної нерухомості може бути змінена в результаті видачі відповідного документа, що підтверджує право власності), який буде розташований на вищевказаній земельній ділянці.
Згідно до п. 3. Договору, продаж повинно було здійснено за 5 855 892 гривні 00 копійок, що в еквіваленті складало 210 000 США 00 центів по курсу НБУ станом на 31.03.2021р.
Згідно п. 5. вказаного договору, Сторона 2 ( ОСОБА_7 ), здійснює фінансування будівництва будинку, шляхом внесення грошових коштів, а Сторона 1 ( ОСОБА_4 ) забезпечує реалізацію грошових коштів Сторони 2 для будівництва будинку.
Пунктом 5.1. вказаного Договору встановлено, що будівництво будинку та оздоблення земельної ділянки здійснюється на підставі проекту, погодженого між Стороною 1 ( ОСОБА_4 ) та Стороною 2 ( ОСОБА_7 ).
Аналіз вказаних обставини свідчать про те, що предметом договору є сумісна діяльність сторін по будівництву, у відповідності якої, ОСОБА_8 , сплачуються грошові кошти на будівництво об`єкта нерухомості, а ОСОБА_4 виконуються будівельні роботи.
Відповідно до п. 4 договору, грошову суму згідно п. 3 Сторона 2 - ОСОБА_7 зобов`язувався сплатити Стороні 1 - ОСОБА_4 у наступному порядку:
грошову суму еквівалентну 50 000 доларів США 00 центів, сплатити у гривні до 01.04.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 25 000 доларів США 00 центів сплатити у гривні до 30.04.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15000 доларів США 00 центів сплатити у гривні до 30.05.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15000 доларів США 00 центів сплатити у гривні до 30.06.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 доларів США 00 центів сплатити у гривні до 30.07.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 США 00 центів сплатити у гривні до 30.08.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 доларів США 00 центів сплатити у гривні до 30.09.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 доларів США 00 центів сплатити у гривні до 30.10.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 доларів США 00 центів сплатити у гривні до 30.11.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 доларів США 00 центів сплатити у гривні до 30.12.2021 включно.
грошову суму еквівалентну 15 000 доларів США 00 центів сплатити у гривні до 30.01.2022 включно.
Згідно до п. 4.1. Договору, у разі прострочення графіку оплати, який встановлений п. 4 цього Договору більш ніж на 10 днів, Сторона 2 – ОСОБА_7 , додатково сплачує штраф на користь Сторони 1 у розмірі 0,01 % за кожен день прострочення від загальної суми, яка підлягала оплаті за відповідний період.
Пунктом 4.2. Договору передбачено, що факт отримання грошей за цим Договором до повного розрахунку підтверджується письмовою заявою Сторони 1, справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом, за кожну отриману грошову суму.
Так, у відповідності до 1130 ЦК України, 1) за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов`язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. 2) Спільна діяльність може здійснюватися на основі об`єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об`єднання вкладів учасників.
З огляду на ст. 1131 ЦК України, 1) Договір про спільну діяльність укладається у письмовій формі. 2) Умови договору про спільну діяльність, у тому числі координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат та збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.
Пунктом 3 Попереднього договору Сторонами погоджено, що продаж Предмету договору буде здійснено за 5 855 892 гривні 00 копійок, що в еквіваленті складає 210 000 доларів США 00 центів по курсу НБУ станом на 31.03.2021 року.
Відповідно до ст. 655 ЦК України, 1. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно до ч. 1 ст. 656 цього Кодексу, предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Особливості купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва та майбутніх об`єктів нерухомості визначаються законом. 2. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Ст. 657 ЦК України встановлено, те, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Водночас судом встановлено, що Попередній договір в частині сумісної діяльності, а саме здійснення ОСОБА_8 , фінансування будівництва будинку, шляхом внесення грошових коштів, а ОСОБА_4 , реалізація вказаних грошових коштів для будівництва будинку (факт побудови будинку) є первісним, а зобов`язання на майбутнє продати і купити будинок є відповідно похідним від виконання зазначеного (первісного) зобов`язання.
Відповідно до п. 4.2 Попереднього договору визначено, що факт отримання грошей за договором до повного розрахунку підтверджується письмовою заявою Сторони 1 - ОСОБА_4 , справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом, за кожну отриману грошову суму.
Відповідно до п. 5 Попереднього договору Сторона 2 - ОСОБА_7 , здійснював фінансування будівництва будинку, шляхом внесення грошових коштів, а Сторона 1 - ОСОБА_4 забезпечував реалізацію грошових коштів Сторони 2 – ОСОБА_5 , для будівництва будинку.
Пунктом 6 Попереднього договору визначено, що за умови належного виконання Покупцем взятих на себе зобов`язань Покупець отримує земельну ділянку загальною площею 0, 0433 та нерухоме майно будинок АДРЕСА_5 , кадастровий номер земельної ділянки 5123755800:01:002:3734.
Згідно п. 7 Договору Сторона 2 – ОСОБА_7 зобов`язується всю суму, вказану у п. 3 цього договору, сплатити Стороні 1 - ОСОБА_4 згідно графіку, вказаному в п. 4 цього договору, але не пізніше 30.01.2022 року, а Сторона 1 - ОСОБА_4 зобов`язується побудувати нерухоме майно, що є предметом цього договору, відповідно до п.п. 1, 6 не пізніше 30.01.2022р.
Позивач ОСОБА_7 , на виконання вищезазначених пунктів Попереднього договору почав виплачувати кошти ОСОБА_4 . Факт виплати ОСОБА_8 , та отримання ОСОБА_4 , грошових коштів підтверджуються письмовими заявами ОСОБА_4 , завірених нотаріально, а саме:
- відповідно до заяви від 31.03.2021, яка посвідчена приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Несвітайлом І. І., зареєстрованої в реєстрі за № 286, ОСОБА_4 на виконання умов Попереднього Договору від 31.03.2021, якій був посвідчений приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Несвітайлом І. І., та зареєстрований в реєстрі за № 285 отримав від ОСОБА_5 грошову суму в розмірі 1 394 260 грн. 00 коп., що в еквіваленті складає 50 000 доларів США по курсу НБУ станом на 31.03.2021;
- відповідно до заяви від 05.04.2021, яка посвідчена приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Таранською А. М., зареєстрованої в реєстрі за № 1582, ОСОБА_4 на виконання умов Попереднього Договору отримав від ОСОБА_5 грошову суму в розмірі 419 332 грн. 50 коп., що в еквіваленті складає 15 000 доларів США по курсу НБУ станом на 05.04.2021;
- відповідно до заяви від 22.04.2021, яка посвідчена приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Несвітайлом І. І. зареєстрованої в реєстрі за № 353, ОСОБА_4 на виконання умов Попереднього Договору отримав від ОСОБА_5 грошову суму в розмірі 280 576 грн. 00 коп., що в еквіваленті складає 10 000 доларів США по курсу НБУ станом на 22.04.2021;
- відповідно до заяви від 30.04.2021, яка посвідчена приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Таранською А. М., зареєстрованої в реєстрі за № 2353, ОСОБА_4 на виконання умов Попереднього Договору отримав від ОСОБА_5 грошову суму в розмірі 277 500 грн. 00 коп., що в еквіваленті складає 10 000 доларів США по курсу НБУ станом на 30.04.2021;
- відповідно до заяви від 17.05.2021, яка посвідчена приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Капшук Є.В., зареєстрованої в реєстрі за № 622, ОСОБА_4 на виконання умов Попереднього Договору отримав від ОСОБА_5 грошову суму в розмірі 248 490 грн. 00 коп., що в еквіваленті складає 9 000 доларів США по курсу НБУ станом на 17.05.2021;
- відповідно до заяви від 25.05.2021, яка посвідчена приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Несвітайлом І. І., зареєстрованої в реєстрі за № 413, ОСОБА_4 на виконання умов Попереднього Договору отримав від ОСОБА_5 грошову суму в розмірі 301 709 грн. 10 коп., що в еквіваленті складає 11 000 доларів США по курсу НБУ станом на 25.05.2021;
- відповідно до заяви від 18.06.2021, яка посвідчена приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Федорченко Т. М., зареєстрованої в реєстрі за № 1265, ОСОБА_4 на виконання умов Попереднього договору отримав від ОСОБА_5 грошову суму в розмірі 407 568 грн. 00 коп., що в еквіваленті складає 15 000 доларів США по курсу НБУ станом на 18.06.2021;
- відповідно до заяви від 12.07.2021, яка посвідчена приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Таранською А. М., зареєстрованої в реєстрі за № 3723, ОСОБА_4 на виконання умов вказаного вище Попереднього Договору отримав від ОСОБА_5 грошову суму в розмірі 409 851 грн. 00 коп., що в еквіваленті складає 15 000 доларів США по курсу НБУ станом на 12.07.2021;
- відповідно до заяви від 17.08.2021, яка посвідчена приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Таранською А. М., зареєстрованої в реєстрі за № 4444, ОСОБА_4 на виконання умов Попереднього Договору отримав від ОСОБА_5 грошову суму в розмірі 133 228 грн. 50 коп., що в еквіваленті складає 5 000 доларів США по курсу НБУ станом на 17.08.2021;
- відповідно до заяви від 17.08.2021, яка посвідчена приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Таранською А. М., зареєстрованої в реєстрі за № 4443, ОСОБА_4 на виконання умов Попереднього Договору отримав від ОСОБА_5 грошову суму в розмірі 266 457 грн. 00 коп., що в еквіваленті складає 10 000 доларів США по курсу НБУ станом на 17.08.2021;
Загалом у період з 31.03.2021 по 17.08.2021 ОСОБА_4 отримав від ОСОБА_5 на виконання умов Попереднього договору грошові кошти у розмірі 4 138 9734 грн. 10 коп., що в еквіваленті складає 150 000 доларів США.
ОСОБА_4 забезпечив належну у відповідності до умов Попереднього договору реалізацію внесених ОСОБА_8 грошових коштів для будівництва будинку.
Вказані факти не заперечувалися та не спростовувалися в судовому засіданні сторонами.
Враховуючи визначені сторонами умови попереднього договору та фактично здійснені ОСОБА_8 , платежі, черговий платіж, який повинно бути здійснено ним необхідно було сплатити у строк до 30.08.2021 року (п. 4 договору).
Однак, в супереч домовленостям, жодного платежу у вказаний період ОСОБА_8 , здійснено не було, та він в односторонньому порядку припинив внесення грошових коштів.
Аналіз вказаних обставин свідчить про порушення ОСОБА_8 , умов Попереднього договору в частині здійснення ОСОБА_8 , фінансування будівництва будинку, шляхом внесення грошових коштів (п. 5 Договору).
01.02.2022р., ОСОБА_7 , листом повідомив ОСОБА_4 про своє бажання відмовитися від укладання Договору купівлі-продажу на виконання умов Попереднього договору за власним бажанням на підставі п. 11 Попереднього договору, в який зазначив, що відмова набуде чинності в день укладання додаткової угоди до Попереднього Договору та ОСОБА_4 , прийме на себе зобов`язання передати йому суму грошових коштів в гривнях, що еквівалентно 120 000 доларів США.
За час договірних взаємовідносин, сума та строки договору не змінювалися, додаткові угоди не укладалися та вищезазначений Попередній Договір не розривався.
Відповідно до п. 6 договору, за умови виконання Покупцем узятих за Договором зобов`язань Покупець отримує земельну ділянку загальною площею 0,0433 га. та нерухоме майно - будинок № 7/1.1, загальною площею 150 кв.м, кадастровий номер 5123755800:01:002:3734, за встановленими Договором (п. 6 Договору) характеристиками.
Відповідно до п. 7 Договору, Сторона 2 – ОСОБА_7 , зобов`язується всю суму, вказану у п. 3 цього договору, сплатити Стороні 1 - ОСОБА_4 , згідно графіку вказаному в п. 4 цього договору, але не пізніше 30.01.2022р., а Сторона 1 - ОСОБА_4 , зобов`язується побудувати нерухоме майно, що є предметом цього договору, відповідно до п.1.6 не пізніше 30.01.2022р.
П. 8 Договору передбачено, що зміни суми та строків договору можливе за згодою Сторін.
Аналіз вказаних обставин свідчить, що будівництво будинку було припинено ОСОБА_4 , на підставі п. 5 Договору, у зв`язку із припиненням (невнесенням) ОСОБА_8 , визначених Попереднім договором грошових коштів у певні періоди, починаючи з 30.08.2021.
П. 10 Попереднього Договору, зобов`язання Сторони 1 вважаються виконаними з моменту здачі будинку в експлуатацію та укладання договору купівлі- продажу.
Порушенням Стороною 2 ОСОБА_8 , умов договору та припинення внесення грошових коштів на будівництво, стало причиною за якою об`єкт будівництвом завершений не був.
Відповідно до п. 11 Договору, Сторона 2 – ОСОБА_7 має право відмовитися за власним бажанням від укладання договорів купівлі-продажу та повернення внесених коштів, у такому випадку Сторона 1 - ОСОБА_4 , повертає протягом 4 місяців отримані грошові кошти після повідомлення про відмову, за відрахування суми в розмірі еквівалентній 10 000 доларів США.
Аналіз вказаних умов Попереднього Договору, свідчить про те, що право відмовитися від укладання договорів купівлі-продажу та отримати внесені кошти у ОСОБА_5 , Договору виникає, після внесення всіх передбачених Попереднім договором грошових коштів, завершення будівництва та здачі будинку до експлуатації.
Так зі змісту договору вбачається те, що ОСОБА_7 , був зобов`язаний внести всі передбачені Договором грошові кошти для побудови спірного будинку, не був позбавлений права НЕ укладати в подальшому договір купівлі-продажу, що водночас надавало ОСОБА_4 , як забудовнику право реалізувати об`єкт будівництва повернувши ОСОБА_9 , всі внесені ним грошові кошти. ОСОБА_7 , вочевидь порушив умови спірного договору , що передбачає стягнення на користь ОСОБА_4 , відповідного штрафу.
У зв`язку із зазначеним суд надає критичну оцінку доводам ОСОБА_5 , щодо неможливості виконання ОСОБА_4 , умов Попереднього договору з огляду на ті обставини, що ОСОБА_7 , є громадянином Держави Ізраїль, а земельна ділянка, яка мала стати предметом договору купівлі-продажу та яка є предметом Попереднього договору кадастровий №5123755800:01:002:3734, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення, з цільовим призначення 01.05 для індивідуального садівництва та згідно чинного законодавства він, як іноземець не зможе набути право власності на землю з таким цільовим призначенням.
Відповідно до положень ст.ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до положень ст.ст. 6, 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).
Частиною 1 ст. 628 ЦК України, передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
При цьому ст.ст. 12, 81 ЦПК України, визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Судом встановлено недобросовісна поведінка позивача за первісним позовом ( ОСОБА_5 ), яка проявилась в суперечності його дій та не виконанні зобов`язань щодо сплати грошових коштів відповідно до розміру та в строки, які передбачені Попереднім договором, вплинула на іншу сторону в договорі ( ОСОБА_4 ), який виконував домовленість по будівництву, розумно покладаючись на дії та поведінку позивача за первісним позовом. За таких умов, ОСОБА_4 не може вважатись таким, що не виконав (порушив) зобов`язання.
Відповідно до ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідносини, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства (ст. 530 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).
Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність (пункт 4.1. Рішення Конституційного Суду України від 02 листопада 2004 року № 15-рп/2004).
Добросовісність (пункт 6 ст. 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 05.06.2018р. у справі №338/180/17 застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі-«non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Судом встановлено, що дії ОСОБА_5 , який уклав Попередній договір, здійснив часткову оплату за ним та в подальшому припинив здійснювати платежі згідно з передбаченим п. 4 графіком Попереднього договору, а згодом після спливу строку, передбаченого попереднім договором пред`явив вимогу про відмову від укладення договору купівлі-продажу та повернення коштів, суперечить його попередній поведінці і є недобросовісною (аналогічний висновок в постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018р. №338/180/17 та в постанові Верховного Суду від 10.04.2019р. № 390/34/17).
Покладання на ОСОБА_4 , фінансових санкцій через недобросовісну поведінку ОСОБА_5 , суперечить принципам цивільного права, оскільки судом достовірно встановлено те, що ОСОБА_4 , належним чином виконував взяті на себе зобов`язання.
Саме недобросовісна поведінка позивача за первісним позовом ( ОСОБА_5 ), яка проявилась в суперечності його дій, вплинула на ОСОБА_4 , який виконував домовленість, розумно покладаючись на дії та поведінку  
ОСОБА_10 . 4.1. договору передбачено, що у разі прострочення графіку оплати, який встановлений п. 4 цього Договору більш ніж на 10 днів, Сторона 2 – ОСОБА_7 додатково сплачує штраф на користь Сторони 1 – ОСОБА_4 у розмірі 0,01% за кожен день прострочення від загальної суми, яка підлягала оплаті за відповідний період.
Судом встановлено, що ОСОБА_7 надіслав повідомлення про відмову від укладення договору в порядку п. 11 Договору 01.02.2022р. 
З моменту пропуску платежів у 2021 році у ОСОБА_5 виникло самостійне договірне грошове зобов`язання зі сплати накопиченого штрафу (неустойки) за п. 4.1 Договору.
Відповідно до ст. 599 ЦК України, зобов`язання припиняється виключно його належним виконанням.
Оскільки ОСОБА_7 , борг за 2021 рік не погасив ні 01.02.2022 року, ні на момент звернення до суду з зустрічним позовом, його правопорушення набуло триваючого характеру. 
Відтак, штраф у розмірі 0,01% за кожен день прострочення законно та безперервно нараховувався на суму невиконаних траншів 2021 року по день звернення ОСОБА_4 до суду із зустрічним позовом, тобто по 22.07.2024 року.
Сума штрафу за прострочення ОСОБА_8 , графіку оплати розраховується за формулою:
1.Транш від 30.10.2021 року (15 000 USA/620 149,00 грн): прострочення з 31.10.2021 по 22.07.2024 (996 днів). Розрахунок: 620 149,00 * 0,01% * 996 = 61 765,94 грн.
2.Транш від 30.11.2021 року (15 000 USA620 149,00 грн): прострочення з 01.12.2021 по 22.07.2024 (965 днів). Розрахунок: 620 149,00 * 0,01% * 965 = 59 843,51 грн.
3.Транш від 30.12.2021 року (15 000 USA/630 149,00 грн): прострочення з 31.12.2021 по 22.07.2024 (935 днів). Розрахунок: 620 149,00 * 0,01% * 935 = 57 983,09 грн.
За приведеним розрахунком загальна сума штрафу за зустрічним позовом складає: 179 592,54 грн (сто сімдесят дев`ять тисяч п`ятсот дев`яносто дві гривні 54 копійок).
Згідно з ч. ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Враховуючи викладене, оцінюючи докази по справі за своїм внутрішнім переконанням щодо їх належності, допустимості та достовірності, суд, вважає що в задоволенні позову ОСОБА_5 , необхідно відмовити, а зустрічні позовні вимоги ОСОБА_4 , задовольнити частково.
Згідно п.6 ч.1 ст. 264 ЦПК України, під час ухвалення рішення, суд вирішує питання щодо розподілу між сторонами судових витрат.
Відповідно до ч.1 ст.133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи те, що заявлені позовні вимоги ОСОБА_8 , суд залишає без задоволення, а позовні вимоги ОСОБА_4 , задовольняє частково, судові витрати, понесені ОСОБА_8 , на оплату судового збору та витрати на правову допомогу не підлягають стягненню, а на користь ОСОБА_4 , з ОСОБА_5 , повинно бути стягнуто судові витрати, на оплату судового збору, пропорційно задоволеним вимогам, в розмірі 1 795,92 грн.
Керуючись ст. ст. 4, 5, 13, 76-81, 89, 263-265, 353 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

В позові ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт громадянина Ізраїль № НОМЕР_1 , виданий 29.05.2017 року, запис в ЄДДР 19780102-08918, РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання за адресою: АДРЕСА_1 ) до ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_3 , зареєстроване місце проживання за адресою: АДРЕСА_2 ) про стягнення грошових коштів - відмовити.
Зустрічний позов ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_3 , зареєстроване місце проживання за адресою: АДРЕСА_2 ) про стягнення грошових коштів та за зустрічним позовом ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_3 , зареєстроване місце проживання за адресою: АДРЕСА_2 ) до ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт громадянина Ізраїль № НОМЕР_1 , виданий 29.05.2017 року, запис в ЄДДР 19780102-08918, РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання за адресою: АДРЕСА_1 ) про стягнення штрафу за порушення умов попереднього договору купівлі-продажу – задовольнити частково. 
Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 179 592 (сто сімдесят дев`ять тисяч п`ятсот дев`яносто дві) гривні 54 коп.,
Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 витрати на оплату судового збору пропорційно задоволеним вимогам в розмірі 1 795,92 грн.
Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30-ти днів з дня проголошення рішення. 
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. 
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: