ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ 

майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,
e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,
код ЄДРПОУ 03499916 

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 липня 2026 р. | м. Житомир | Справа № 906/44/26

Господарський суд Житомирської області у складі: судді Сікорської Н.А., 
секретар судового засідання: Рудницька Н.В.,
за участю:
прокурора: Тарасюк В.С., службове посвідчення №071188 від 01.03.2023р.;
представник відповідача-1: Сокірко Ю.С., діє на підставі довіреності № 14 від 02.01.2026р.; 
представник відповідача-2: Цілик А.В., діє в порядку самопредставництва, згідно виписки з ЄДРЮОФОПГФ, 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу
за позовом Керівника Звягельської окружної прокуратури в інтересах держави 
до 1. Ємільчинської селищної ради Звягельського району Житомирської області
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Пеллет-Енерго Україна" 
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди, припинення речових прав на землю, скасування державної реєстрації земельної ділянки та зобов`язання повернути землю 

Процесуальні дії по справі.
Керівник Звягельської окружної прокуратури звернувся до суду з позовом в інтересах держави до Ємільчинської селищної ради Житомирської області та Товариства з обмеженою відповідальністю "Пелет-Енерго Україна" з вимогами:
1. визнати незаконним та скасувати рішення Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025р. "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2".
2. визнати недійсним договір оренди землі від 22.08.2025р., укладений між Ємільчинською селищною радою та ТОВ "Пелет-Енерго Україна", предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га.
3. скасувати в Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га та припинити усі права щодо неї.
4. скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права комунальної власності Ємільчинської селищної ради на земельну ділянку з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 3110958618217, номер відомостей про речове право - 59145649) та похідне речове право - право оренди ТОВ "Пелет-Енерго Україна" на неї (номер запису про інше речове право - 61615689).
5. зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Пелет-Енерго Україна" повернути земельну ділянку з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га на користь територіальної громади в особі Ємільчинської селищної ради Звягельського району Житомирської області.
Ухвалою від 12.01.2026р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 17.02.2026р.
Ухвалою від 17.02.2026р. підготовче засідання відкладено на 12.03.2026р.
02.03.2026р. від ТОВ "Пелет-Енерго Україна" надійшов відзив на позовну заяву (а.с. 132-138).
06.03.2026р. від Звягельської окружної прокуратури надійшла відповідь на відзив (а.с. 154-159).
В судовому засіданні 12.03.2026р. представником Ємільчинської селищної ради подано копії: державного акту на право постійного користування землею серія ЖТ 14.12.00010, виданий Державному комунальному підприємству Житомирагрохім (Ємільчинський мех.загін №3) від 27.12.1995; розпорядження голови Ємільчинської районної державної адміністрації від 11.05.2007 № 145 «Про надання дозволу на складання технічної документації із землеустрою щодо посвідчення права користування землею на умовах оренди ВАТ «Житомирагрохім» (а.с. 166-169), які суд прийняв до розгляду та долучив до матеріалів справи.
В підготовчому судовому засіданні 12.03.2026р. суд оголосив перерву до 16.04.2026р.
15.04.2026р. від Звягельської окружної прокуратури надійшли додаткові пояснення у справі (а.с. 177, 178).
В судовому засіданні 16.04.2026р. представником відповідача-1 подано клопотання про долучення доказів, а саме: державний акт на право постійного користування землею серії ЖТ 14.12.00010; викопіювання з містобудівної документації із зазначенням функціональної зони території земельної ділянки; витяг з ДЗК про земельну ділянку; договір оренди землі від 05.07.2007р. кадастровий план земельної ділянки; клопотання ПрАТ «Житомирагрохім» про розірвання договору оренди землі; рішення сесії Ємільчинської селищної ради №1573 від 07.02.2020; акт обстеження земельних ділянок з план-схемою розмежування земельних ділянок; технічний звіт по встановленню меж і виготовленню державного акту на право постійного користування землею ВАТ «Житомирагрохім» (а.с. 183-208), яке суд прийняв до розгляду, а докази долучив до матеріалів справи.
В підготовчому судовому засіданні 16.04.2026р. суд оголосив перерву до 12.05.2025р.
08.05.2026р. від Звягельської окружної прокуратури надійшли додаткові пояснення у справі (а.с. 209-211).
Ухвалою від 12.05.2026р. суд закрив підготовче провадження та призначив справу №906/44/26 до судового розгляду по суті на 02.06.2026р.
Ухвалою від 02.06.2026р. суд відклав розгляд справи по суті на 02.07.2026р.
В судовому засіданні 02.07.2026р. суд оголосив перерву до 09.07.2026р.
В судовому засіданні 09.07.2026р. суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та відповідно до ст. 219 ГПК України відклав ухвалення та проголошення судового рішення на 16.07.2026р.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.
Прокурор, обґрунтовуючи свою позицію, зазначив, що земельна ділянка кадастровий номер 1821755100:07:017:0046 сформована з порушенням вимог земельного і водного законодавства, оскільки розташована в межах прибережної захисної смуги річки Уборть, а тому не могла бути віднесена до земель промисловості та передана для розміщення і експлуатації об`єктів промислового призначення. 
Прокурор зазначив, що в результаті державної реєстрації земельної ділянки порушено водоохоронну зону уздовж річки Уборть, а землі в межах прибережної захисної смуги сформовано як землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення та передано в оренду для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. 
Прокурор вказав, що уповноважені органи не забезпечили належного захисту інтересів держави, у зв`язку з чим наявні підстави для здійснення прокурором представництва інтересів держави в суді відповідно до статті 23 Закону України «Про прокуратуру».
Враховуючи викладене, прокурор звернувся до суду в інтересах держави з негаторним позовом з вимогами про визнання незаконним та скасування рішення Ємільчинської селищної ради, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, припинення речового права оренди, скасування державної реєстрації земельної ділянки та зобов`язання орендаря повернути земельну ділянку державі.
Відповідач 1 - Ємільчинська селищна рада проти позову заперечує. В судовому засіданні представник Ємільчинської селищної ради пояснила, що земельна ділянка була сформована ще в 1995 р. і була передана на праві постійного користування для господарського використання державному комунальному підприємству "Житомирагрохім". Державна реєстрація земельної ділянки кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, як землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, відбулась 06.02.2009 році. З 05.07.2007 р. по лютий 2020 р. земельна ділянка перебувала в оренді у ВАТ "Житомирагрохім".
ТОВ "Пеллет-Енерго Україна" проти задоволення позову заперечив. Зазначив, що право оренди спірної земельної ділянки набув правомірно за результатами земельних торгів, а договір оренди укладено з дотриманням вимог земельного законодавства.
Відповідач-2 вказав, що при формуванні земельної ділянки та передачі її в оренду були враховані встановлені обмеження у вигляді прибережної захисної смуги, а відсутність проекту землеустрою щодо її встановлення не свідчить про відсутність самої прибережної захисної смуги.
Крім того, відповідач-2 зазначив, що прокурором не доведено порушення інтересів держави, не обґрунтовано наявності підстав для здійснення представництва інтересів держави в суді та обрано неналежний і неефективний спосіб захисту.
Також вказав на відсутність підстав для визнання недійсним договору оренди, оскільки останній виконується сторонами належним чином, вимоги земельного та водного законодавства не порушуються, а заявлені позовні вимоги є необґрунтованими. У зв`язку з наведеним просив суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.
У відповіді на відзив прокурор заперечив доводи відповідача-2 та зазначив, що у спірних правовідносинах він правомірно звернувся до суду як самостійний позивач, оскільки Ємільчинська селищна рада є учасником спірних правовідносин та сама прийняла оспорюване рішення, чим, на думку прокурора, порушила інтереси держави та територіальної громади. Також прокурор вказав, що обраний спосіб захисту є належним та ефективним, оскільки спрямований на усунення юридичної невизначеності щодо цільового призначення спірної земельної ділянки, припинення незаконно набутих речових прав та відновлення порушених інтересів держави.
На думку прокурора, включення до складу земельної ділянки земель водного фонду в межах прибережної захисної смуги річки Уборть та їх передача в оренду для розміщення й експлуатації об`єктів промисловості суперечить вимогам земельного і водного законодавства, що є підставою для визнання незаконним рішення селищної ради, недійсним договору оренди, скасування державної реєстрації земельної ділянки та речових прав на неї.
Посилаючись на практику Великої Палати Верховного Суду, прокурор просив відхилити доводи відзиву та задовольнити позов у повному обсязі.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.
Рішенням тридцятої сесії Ємільчинської селищної ради восьмого скликання №3882 від 18.12.2024р., надано дозвіл Ємільчинській селищній раді на розроблення з урахуванням вимог державних стандартів, норм і правил у сфері землеустрою, технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки орієнтовною площею 1,15 га з цільовим призначенням "Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості" (код КВЦПЗ - 11.02), кадастровий номер: 1821755100:07:017:0046, за адресою: селище Ємільчине, вул. Соборна, 2, для оформлення права комунальної власності Ємільчинської селищної ради Житомирської області на земельну ділянку (а.с. 25).
На замовлення Ємільчинської селищної ради розроблено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки комунальної власності. 
Згідно пояснювальної записки до технічної документації, земельна ділянка відноситься дор категоріії земель: землі промисловості, транспорту, електроннихї комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення. цільове призначення - 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Згідно з технічною документацією сформовано земельну ділянку кадастровий номер 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га, цільове призначення - 11.02 «Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості». Обмеження у використанні земельної ділянки: 05.02 - - прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах (а.с. 27-62).
Рішенням Ємільчинської селищної ради вiд 12.03.2025р. № 4109 «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної дiлянки із земель комунальної власностi Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2» затверджено зазначену технічну документацію, доручено селищній раді провести державну реєстрацію речового права на землю (а.с. 26).
Право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га за Ємільчинською селищною радою зареєстровано 21.03.2025 р. (а.с. 84).
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру № НВ-4801001552025 державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 було проведено 06.02.2009р. Відділом у Ємільчинському районі Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області. 
За даними Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки встановлені обмеження у використанні у вигляді прибережної захисної смуги вздовж річок, навколо водойм та на островах площею 0,7999 га, строк дії якого є безстроковим. Підставою виникнення такого обмеження зазначено постанову Кабінету Міністрів України від 08.05.1996р. № 486 «Про затвердження Порядку визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режиму ведення господарської діяльності в них» (а.с. 63-71).
11.08.2025р. відбулись земельні торги щодо продажу права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га, розташованої в межах селища Ємільчине по вул. Соборній, 2, ( протоколу про результати земельних торгів № LRE001-UA-20250708-29117) (а.с. 74-78).
За результатами проведення торгів ціна продажу права оренди земельної ділянки склала 327812,01 грн. У земельних торгах взяли участь ТОВ «Пеллет-Енерго Україна» та ТОВ «Енерго Трейд Україна». Переможцем земельних торгів визначено ТОВ «Пеллет-Енерго Україна», яке запропонувало найвищу цінову пропозицію у розмірі 327812,01 грн.
22.08.2025р. між Ємільчинською селищною радою та ТОВ «Пеллет-Енерго Україна» укладено договір оренди землі (а.с. 79-83).
Відповідно до п. 2.1. договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,1209 га, кадастровий номер - 1821755100:07:017:0046, місце розташування: вул. Соборна, селище Ємільчине; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код КВЦПЗ – 11.02).
На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна (п. 2.3. договору).
Згідно з п. 2.4. договору, на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження: прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах. Площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження, становить 0,7999 га.
Договір укладено на 10 років (п. 3.1. договору).
23.09.2025р. внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право - 61615689) про право оренди ТОВ «Пелет-Енерго Україна» на земельну дiлянку з кадастровим номером - 1821755100:07:017:0046 (а.с. 84).
Оскільки земельна ділянка частково розташована в межах прибережної захисної смуги річки Уборть та віднесена до земель водного фонду, а її формування, передача в оренду для розміщення та експлуатації об`єктів промисловості, а також державна реєстрація речових прав здійснені з порушенням вимог земельного та водного законодавства, прокурор звернувся до суду в інтересах держави з позовом про визнання незаконним та скасування рішення Ємільчинської селищної ради, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, припинення права оренди та права комунальної власності на спірну земельну ділянку, скасування її державної реєстрації у Державному земельному кадастрі та зобов`язання орендаря повернути земельну ділянку державі.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду. 
Відповідно до статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює, зокрема, представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, визначених законом.
Згідно з частиною 4 статті 53 Господарського процесуального кодексу України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, у позовній чи іншій заяві обґрунтовує, у чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Відповідно до абзаців 1-3 частини 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів держави в суді виключно після підтвердження судом наявності підстав для такого представництва.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що захищати інтереси держави повинні насамперед компетентні органи, а прокурор виконує субсидіарну роль та не є альтернативним суб`єктом звернення до суду. Прокурор замінює компетентний орган лише тоді, коли останній не здійснює або неналежним чином здійснює захист інтересів держави, або коли відсутній орган, уповноважений здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах (постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18, від 06.07.2021 у справі №911/2169/20, від 21.06.2023 у справі №905/1907/21).
Разом із тим Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 дійшла висновку, що у разі, якщо орган державної влади або орган місцевого самоврядування приймає рішення всупереч закону та інтересам держави, прокурор має право звернутися до суду в інтересах держави з вимогою про визнання такого рішення незаконним. При цьому орган, який прийняв оспорюване рішення, набуває статусу відповідача, оскільки не може бути одночасно позивачем у спорі щодо законності власного рішення.
Аналогічний правовий висновок викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 15.09.2020 у справі №469/1044/17, відповідно до якого у випадку, коли уповноважений орган сам є учасником спірних правовідносин та, на думку прокурора, допустив порушення інтересів держави, визначення такого органу позивачем суперечило б змісту його процесуального статусу.
Предметом спору у даній справі є законність рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025р. №4109, яким затверджено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки, а також похідних від нього правочину та державної реєстрації речових прав.
В обгрунтування позову прокурор зазначає, що спірна земельна ділянка частково розташована в межах прибережної захисної смуги та належить до земель водного фонду, у зв`язку з чим її формування, затвердження технічної документації із землеустрою, передача в оренду та державна реєстрація речових прав здійснені з порушенням вимог земельного та водного законодавства, що порушує інтереси держави у сфері охорони та раціонального використання земель водного фонду.
При цьому, Ємільчинська селищна рада прийняла оспорюване рішення щодо затвердження технічної документації із землеустрою та уклала договір оренди земельної ділянки, а тому є належним відповідачем у даній справі.
За таких обставин Ємільчинська селищна рада не може одночасно виступати суб`єктом, уповноваженим на звернення до суду з вимогами про визнання незаконним власного рішення, оскільки не має процесуальної заінтересованості у задоволенні таких позовних вимог.
Суд враховує, що інтерес держави у даній справі полягає у забезпеченні додержання вимог земельного та водного законодавства, збереженні земель водного фонду, недопущенні їх використання всупереч встановленому законом правовому режиму та відновленні правового порядку у сфері розпорядження землями.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що прокурором належним чином обґрунтовано наявність підстав для звернення до суду в інтересах держави, як самостійного позивача.

Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно зі статтею 12 Земельного кодексу України, статтею 19 Закону України «Про землеустрій» до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, організація землеустрою, проведення інвентаризації земель та земельних ділянок усіх форм власності.
Частиною першою статті 79-1 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Відповідно до частини другої статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, шляхом інвентаризації земель державної та комунальної власності.
Згідно з частинами третьою та четвертою статті 79-1 Земельного кодексу України сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі та вважаються сформованими з моменту присвоєння їм кадастрового номера.
Як встановлено судом, рішенням Ємільчинської селищної ради від 18.12.2024р. №3882 надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки орієнтовною площею 1,15 га.
На виконання зазначеного рішення на замовлення Ємільчинської селищної ради було розроблено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки комунальної власності.
Відповідно до статті 35 Закону України «Про землеустрій» інвентаризація земель проводиться з метою встановлення місця розташування об`єктів землеустрою, їх меж, розмірів, правового статусу, виявлення земель, що не використовуються або використовуються нераціонально чи не за цільовим призначенням, встановлення кількісних та якісних характеристик земель, необхідних для ведення Державного земельного кадастру, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель і прийняття на цій підставі відповідних рішень органами державної влади та органами місцевого самоврядування.
Згідно зі статтею 57 Закону України «Про землеустрій» технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель у разі формування земельної ділянки повинна містити, зокрема, кадастровий план земельної ділянки, відомості про обчислення її площі, перелік обмежень у використанні земельної ділянки та інші документи, необхідні для внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру.
Верховний Суд у постанові від 27.03.2024 у справі №917/593/22 зазначив, що технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель є належною підставою для формування земельної ділянки, а відомості про встановлені законом обмеження у використанні земель підлягають врахуванню при її розробленні та внесенню до Державного земельного кадастру.
Відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» на підставі такої технічної документації до Державного земельного кадастру вносяться відомості про межі земельної ділянки, її площу, цільове призначення, угіддя та встановлені законом обмеження у використанні земель.
Згідно даних, які містяться в технічній документації, в межах сформованої земельної ділянки кадастровий номер 1821755100:07:017:0046 існує обмеження у використанні земель у вигляді прибережної захисної смуги вздовж річок, навколо водойм та на островах площею 0,7999 га.
Зазначені відомості відображені у пояснювальній записці, кадастровому плані земельної ділянки, переліку обмежень у використанні земель та внесені до Державного земельного кадастру, що підтверджується витягом №НВ-4801001552025.
Отже, на момент затвердження технічної документації відповідач-1 був обізнаний, що переважна частина сформованої земельної ділянки знаходиться в межах земель, щодо яких законом встановлено спеціальний правовий режим використання.
Незважаючи на це, вся земельна ділянка була сформована, як землі промисловості з єдиним видом цільового призначення (КВЦПЗ): 11.02 «Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості», без урахування особливостей правового режиму її значної частини, після чого зазначену земельну ділянку передано на земельні торги та в подальшому передано в оренду ТОВ «Пеллет-Енерго Україна».
Саме за результатами проведеної відповідачем-1 інвентаризації земель у технічній документації із землеустрою визначено наявність щодо спірної земельної ділянки обмеження у використанні земель у вигляді прибережної захисної смуги площею 0,7999 га, а відповідні відомості внесені до Державного земельного кадастру.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30.05.2018 у справі №469/1393/16-ц дійшла висновку, що відсутність проекту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої прибережної захисної смуги, оскільки її розміри визначені законом.
Аналогічний підхід застосовано Верховним Судом у постанові від 05.06.2019 у справі №707/2462/17.
Крім того, у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.09.2024 у справі №910/10049/22 зазначено, що наявність погодженої землевпорядної документації не спростовує факту розташування земельної ділянки у межах прибережної захисної смуги та не може бути підставою для використання такої земельної ділянки всупереч встановленому законом правовому режиму.
За таких обставин суд доходить висновку, що факт поширення на спірну земельну ділянку спеціального правового режиму використання земель прибережної захисної смуги є встановленим та підтвердженим належними і допустимими доказами, а тому предметом судового дослідження у цій справі не є питання існування такого обмеження, а правомірність прийняття відповідачем-1 рішень щодо затвердження технічної документації, передачі земельної ділянки в оренду та укладення договору оренди за наявності встановленого законом спеціального режиму використання земель прибережної захисної смуги.
Відповідно до частини першої статті 58 Земельного кодексу України та статті 4 Водного кодексу України до земель водного фонду належать землі, зайняті: морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об`єктами, болотами, а також островами; прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм; гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них; береговими смугами водних шляхів.
Частинами першою, другою статті 60 Земельного кодексу України та статтею 88 Водного кодексу України передбачено, що вздовж річок, навколо водойм та на островах встановлюються прибережні захисні смуги, які є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності.
Статтею 61 Земельного кодексу України та статтею 89 Водного кодексу України визначено особливий правовий режим використання земель прибережних захисних смуг, який передбачає встановлення законодавчих обмежень щодо їх використання.
Із наведених норм вбачається, що правовий режим земель прибережної захисної смуги визначається безпосередньо законом та не може бути змінений рішенням органу місцевого самоврядування або визначенням земельній ділянці іншої категорії земель чи виду цільового призначення.
Таким чином, віднесення сформованої земельної ділянки до земель промисловості та визначення для неї виду цільового призначення (КВЦПЗ): 11.02 «Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості» не усуває встановлених законом обмежень щодо використання тієї її частини, яка знаходиться в межах прибережної захисної смуги.
За змістом наведених норм орган місцевого самоврядування, здійснюючи розпорядження землями комунальної власності, зобов`язаний враховувати не лише категорію земель та їх цільове призначення, а й встановлені законом обмеження щодо їх використання. Ігнорування таких обмежень свідчить про здійснення відповідних повноважень не у спосіб, визначений законом.
Враховуючи наведене, суд доходить висновку, що при прийнятті рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109 не було забезпечено дотримання вимог земельного та водного законодавства щодо особливого правового режиму використання земель прибережних захисних смуг.
Затверджуючи технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки, відповідач-1 фактично визнав можливим формування земельної ділянки як єдиного об`єкта цивільних прав із категорією земель промисловості та цільовим призначенням (КВЦПЗ): 11.02 «Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості», незважаючи на наявність встановлених законом обмежень щодо використання її значної частини.
Сам по собі факт відображення у технічній документації та внесення до Державного земельного кадастру відомостей про обмеження у використанні земель не свідчить про правомірність прийнятого рішення. Навпаки, наявність таких відомостей покладала на орган місцевого самоврядування обов`язок під час здійснення своїх повноважень діяти з урахуванням спеціального правового режиму земель прибережної захисної смуги та не допускати їх використання всупереч вимогам Земельного та Водного кодексів України.
Однак відповідач-1, будучи обізнаним про існування зазначених законодавчих обмежень, затвердив технічну документацію та створив правові передумови для подальшого розпорядження спірною земельною ділянкою як землями промисловості, що суперечить встановленому законом режиму використання земель прибережних захисних смуг.
Рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 № 4109 стало правовою підставою для прийняття рішення про продаж права оренди спірної земельної ділянки на земельних торгах, проведення таких торгів, визначення їх переможця та укладення договору оренди землі з ТОВ «Пеллет-Енерго Україна». Таким чином, оспорюваний договір оренди є похідним від зазначеного рішення селищної ради.
Відповідно до статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Факт формування спірної земельної ділянки у 1995 році та її державної реєстрації у Державному земельному кадастрі у 2009 році не спростовує встановлених судом обставин та не свідчить про правомірність оспорюваного рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025р. № 4109. Предметом розгляду у цій справі є не законність первинного формування земельної ділянки чи її державної реєстрації, а правомірність прийняття відповідачем-1 рішення про затвердження технічної документації із землеустрою щодо її інвентаризації, яке стало підставою для подальшого розпорядження земельною ділянкою.
Як установлено судом, саме під час проведення інвентаризації земель та розроблення технічної документації було встановлено, що в межах сформованої земельної ділянки наявне обмеження у використанні земель у вигляді прибережної захисної смуги площею 0,7999 га, а відповідні відомості внесено до Державного земельного кадастру. За таких обставин відповідач-1 був обізнаний про існування встановленого законом спеціального правового режиму використання значної частини земельної ділянки, однак затвердив технічну документацію та створив правові передумови для передачі всієї земельної ділянки в оренду як земель промисловості.
Крім того, залишення в силі рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025р. №4109, прийнятого з порушенням вимог земельного та водного законодавства, створювало б стан юридичної невизначеності щодо правового режиму спірної земельної ділянки та можливості її використання, як об`єкта цивільних прав.
Така невизначеність полягає у тому, що з одного боку, земельна ділянка сформована та зареєстрована, як землі промисловості із відповідним видом цільового призначення, а з іншого - значна її частина перебуває під дією встановленого законом спеціального режиму використання земель прибережної захисної смуги, який обмежує можливість її використання відповідно до визначеного цільового призначення.
Відтак, для забезпечення принципу правової визначеності та усунення наслідків прийняття органом місцевого самоврядування рішення поза межами наданих йому повноважень, таке рішення підлягає визнанню незаконним та скасуванню, як таке, що прийняте всупереч вимогам статті 19 Конституції України, а також нормам Земельного та Водного кодексів України, які визначають особливий правовий режим земель прибережних захисних смуг, у зв`язку з чим є незаконним та підлягає скасуванню.
Щодо вимоги про визнання недійсним договір оренди землі від 22.08.2025р., укладений між Ємільчинською селищною радою та ТОВ "Пелет-Енерго Україна", предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га суд зазначає наступне.
Частинами 1, 2 статті 202 ЦК України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво-чи багатосторонніми (договори).
Відповідно до статті 203 ЦК України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина 1); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина 2) тощо.
За приписами частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
Наведеними правовими положеннями визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (частина 3 статті 215 Цивільного кодексу України).
Таким чином, для визнання недійсним у судовому порядку правочину необхідно встановити, що правочин не відповідає вимогам закону, або ж його сторонами (стороною) при укладенні було порушено господарську компетенцію. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 27.01.2026 у справі № 904/4875/24, від 03.06.2026 у справі № 902/670/24, від 24.02.2026 у справі № 915/1185/20.
При вирішенні питання щодо дійсності спірного договору оренди суд виходить з того, що предметом договору оренди є земельна ділянка кадастровий номер 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209, щодо якої складено технічну документації із землеустрою щодо інвентаризації спірної земельної ділянки, сформованої як об`єкт цивільних прав із визначенням категорії земель промисловості та виду цільового призначення 11.02, затвердженої рішенням Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109.
Судом встановлено, що зазначене рішення прийняте з порушенням вимог земельного та водного законодавства, оскільки при його прийнятті не було враховано встановлений законом особливий правовий режим використання значної частини спірної земельної ділянки, що знаходиться у межах прибережної захисної смуги.
Незаконність рішення органу місцевого самоврядування, яке стало безпосередньою правовою підставою для виникнення орендних правовідносин, свідчить про відсутність належної правової підстави для укладення договору оренди землі. Укладення такого договору стало можливим виключно внаслідок прийняття рішення, яке суперечить вимогам закону, а тому договір не може розглядатися як самостійний правочин, відокремлений від незаконного акта, на підставі якого він виник.
За таких обставин незаконність рішення, яким затверджено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, свідчить про невідповідність правочину вимогам частини першої статті 203 Цивільного кодексу України, тому договір оренди землі від 22.08.2025р., укладений між Ємільчинською селищною радою та ТОВ «Пеллет-Енерго Україна» підлягає визнанню недійсним.
Визнання договору недійсним є належним та ефективним способом захисту інтересів держави у спірних правовідносинах, оскільки усуває правові наслідки незаконного розпорядження земельною ділянкою та забезпечує відновлення правового режиму її використання відповідно до вимог закону.
Щодо скасування державної реєстрації земельної ділянки та державної реєстрації всіх речових прав на земельну ділянку.
Відповідно до частини другої статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо такі порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою.
За змістом статті 1 Закону України «Про Державний земельний кадастр» державна реєстрація земельної ділянки є внесенням до Державного земельного кадастру відомостей про сформовану земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.
Відповідно до статті 16 зазначеного Закону кадастровий номер скасовується лише у разі скасування державної реєстрації земельної ділянки.
Згідно з частиною десятою статті 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» державна реєстрація земельної ділянки скасовується, зокрема, у разі ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки. При цьому ухвалення такого рішення допускається виключно з одночасним припиненням усіх речових прав та їх обтяжень, зареєстрованих щодо відповідної земельної ділянки.
Відповідно до абзацу другого частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі судового рішення документів, що стали підставою для проведення державної реєстрації речових прав, або скасування державної реєстрації прав відповідні речові права припиняються.
Оскільки суд дійшов висновку про незаконність рішення Ємільчинської селищної ради та недійсність договору оренди, подальше існування державної реєстрації сформованої земельної ділянки та зареєстрованих щодо неї речових прав не відповідає вимогам закону, оскільки ґрунтується на незаконних правовстановлюючих актах.
Аналогічний підхід щодо застосування положень частини десятої статті 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» та статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено Верховним Судом, зокрема, у постанові від 27.03.2024 у справі №917/593/22, в якій зазначено, що у разі встановлення судом незаконності рішення, яке стало підставою для формування земельної ділянки, належним способом захисту є скасування державної реєстрації земельної ділянки з одночасним припиненням усіх зареєстрованих щодо неї речових прав.
За таких обставин позовні вимоги прокурора про скасування в Державному земельному кадастрі державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 1821755100:07:017:0046 площею 1,1209 га та припинення усіх прав щодо неї, а також про скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права комунальної власності Ємільчинської селищної ради (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3110958618217, номер запису про право 59145649) та похідного речового права - права оренди ТОВ «Пеллет-Енерго Україна» (номер запису про інше речове право 61615689) є похідними від вимог про скасування рішення органу місцевого самоврядування та визнання недійсним договору оренди, а тому підлягають задоволенню.
Разом із тим суд не знаходить підстав для задоволення позовної вимоги про зобов`язання ТОВ «Пеллет-Енерго Україна» повернути земельну ділянку територіальній громаді в особі Ємільчинської селищної ради.
Суд враховує, що відповідно до статті 5 Господарського процесуального кодексу України суд здійснює захист прав та інтересів у спосіб, визначений законом або договором, а у разі якщо такий спосіб не визначений, - у спосіб, який не суперечить закону та є ефективним для захисту порушеного права чи інтересу.
Ефективність способу захисту означає, що його застосування повинно призводити до реального відновлення порушеного права без необхідності повторного звернення до суду, а також не передбачати дублювання правових наслідків іншими способами захисту.
В межах даної справи задоволено вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109, визнання недійсним договору оренди землі від 22.08.2025, скасування державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі, а також припинення державної реєстрації права комунальної власності та права оренди щодо спірної земельної ділянки.
Задоволення зазначених вимог усуває всі юридичні підстави існування сформованої земельної ділянки як окремого об`єкта цивільних прав та припиняє всі речові права, зареєстровані щодо неї. Після набрання рішенням суду законної сили ТОВ «Пеллет-Енерго Україна» не матиме жодного речового чи зобов`язального права на спірну земельну ділянку, а відтак відсутні будь-які правові підстави для подальшого користування нею.
При цьому вимога про повернення земельної ділянки не породжує жодних самостійних юридичних наслідків порівняно з тими, які вже досягаються шляхом скасування державної реєстрації земельної ділянки та припинення всіх зареєстрованих щодо неї речових прав. Фактично така вимога дублює наслідки задоволення інших позовних вимог та не забезпечує відновлення будь-якого додаткового права чи охоронюваного законом інтересу держави.
Суд також враховує, що у разі скасування державної реєстрації земельної ділянки, як об`єкта Державного земельного кадастру та припинення всіх зареєстрованих речових прав припиняється юридичне існування відповідного об`єкта цивільних прав у тому вигляді, в якому він був сформований. За таких умов виконання рішення про повернення земельної ділянки фактично є неможливим, оскільки предмет такого обов`язку після скасування державної реєстрації земельної ділянки вже відсутній, як самостійний об`єкт цивільних прав.
Верховний Суд у постанові від 03.06.2026 у справі №927/184/24 зазначив, що вимога про повернення земельної ділянки є різновидом негаторного позову та застосовується як спосіб усунення перешкод власнику у здійсненні його правомочностей. Водночас застосування такого способу захисту має бути обумовлене необхідністю досягнення самостійного правового результату.
За таких обставин, вимога про зобов`язання ТОВ «Пеллет-Енерго Україна» повернути земельну ділянку не є необхідним та ефективним способом захисту порушених інтересів держави, а тому задоволенню не підлягає.
Відповідно до ст. 74 ГПК України докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За змістом ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Оцінивши подані сторонами докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що прокурором належними, допустимими та достовірними доказами доведено наявність правових підстав для визнання незаконним та скасування рішення Ємільчинської селищної ради від 12.03.2025 №4109, визнання недійсним договору оренди землі від 22.08.2025, скасування державної реєстрації земельної ділянки та державної реєстрації речових прав на неї.
Водночас прокурором не доведено необхідності застосування додаткового способу захисту у вигляді зобов`язання ТОВ «Пеллет-Енерго Україна» повернути спірну земельну ділянку, оскільки відновлення порушених інтересів держави забезпечується задоволенням інших позовних вимог та припиненням усіх речових прав щодо спірної земельної ділянки.
З огляду на викладене, позовні вимоги прокурора підлягають задоволенню частково.

Судові витрати за результатами розгляду справи. 
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною 9 ст. 129 ГПК України унормовано, що у випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.
Враховуючи, що спір у справі виник внаслідок неправомірних дій Ємільчинської селищної ради, витрати зі сплати судового збору у розмірі 12112,00 грн., сплаченого за розгляд вимог, які задоволені судом, суд покладає на Ємільчинську селищну раду.
Судовий збір стягується на користь Житомирської обласної прокуратури.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, - 

УХВАЛИВ: 

1. Позов задовольнити частково.
2. Визнати незаконним та скасувати рішення 33 сесії 8 скликання Ємільчинської селищної ради №4109 від 12.03.2025р. «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки із земель комунальної власності Ємільчинської селищної ради, яка знаходиться в межах селища Ємільчине по вул. Соборна, 2».
3. Скасувати в Державному земельному кадастрі державну реєстрацію земельної ділянки кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, площею 1,1209 га .
4. Визнати недійсним договір оренди землі від 22.08.2025, укладений між Ємільчинською селищною радою та ТОВ «Пелет-Енерго Україна», предметом якого є земельна ділянка кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, площею 1,1209 га.
5. Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права комунальної власності Ємільчинської селищної ради Звягельського району Житомирської області (11201, Житомирська область, Звягельський район, селище Ємільчине, вул. Соборна, 18-А, код ЄДРПОУ 04347605) на земельну ділянку кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, площею 1,1209 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3110958618217, номер відомостей про речове право 59145649, та державну реєстрацію права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Пеллет-Енерго Україна» (04136, м. Київ, вул. Віктора Некрасова, 1-3, код ЄДРПОУ 36679081) на земельну ділянку кадастровий номер 1821755100:07:017:0046, площею 1,1209 га, номер запису про інше речове право 61615689, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3110958618217.
6. В решті позову відмовити.
7. Стягнути з Ємільчинської селищної ради Звягельського району Житомирської області (11201, Житомирська обл., Звягельський р-н, селище Ємільчине, вул. Соборна, буд. 18А, код ЄДРПОУ 04347605)
на користь Житомирської обласної прокуратури (10008, Житомирська обл., м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера, буд. 11, UA598201720343110001000011049, МФО 820172, ДКСУ м. Київ, ЄДРПОУ 02909950) 12112,00 грн. судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення. 

Повне рішення складено: 27.07.26 

Суддя Сікорська Н.А. 

1 - до справи