ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.09.2026 м. Дніпро Справа № 904/77/25
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Паруснікова Ю.Б. (доповідач),
суддів Верхогляд Т.А., Іванова О.Г.,
секретар судового засідання Абадей М.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 10.09.2025 (суддя Ліпинський О.В.; повне рішення складено 19.09.2025) у справі № 904/77/25
за позовом Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація», м. Дніпро
до відповідача-1 – Акціонерного товариства «Ленгіпромез», м. Санкт-Петербург, Російська Федерація
відповідача-2 – Приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Вакуленко Світлани Олександрівни, м. Дніпро
третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів – ОСОБА_1 , м. Дніпро
про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності,-

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація» звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом про скасування рішення про державну реєстрацію № 52488129 від 02.06.2020 права власності на об`єкт нерухомого майна під реєстраційним № 2092137712101 і припинення права власності Акціонерного товариства «Ленгіпромез» на групу нежитлових приміщень загальною площею 921 м^2, розташованих на 13-му поверсі, будинку № 19, по вул. Мечникова, у м. Дніпрі, а саме: група приміщень № 1301, № 1302, № 1303, № 1304, ХІІІ-3, ХІІІ-4, XIII-5, ХІІІ-6, XIII-7, ХІІІ-10, XIII-17, XIII-18, ХІІІ-19, ХІІІ-20, XIII-22.
Позов мотивований порушенням права спільної сумісної власності співвласників будинку на допоміжні приміщення, які призначені для експлуатації будинку і обслуговування його мешканців.
Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 10.09.2025 частково задовольнив позов у справі № 904/77/25, скасувавши рішення про державну реєстрацію прав під індексним номером 52488129 від 02.06.2020, в частині реєстрації за Акціонерним товариством «Ленгіпромез» права власності на приміщення загального користування, розташовані на 13-му поверсі в будинку № 19, по вул. Мечникова, у м. Дніпрі, загальною площею 133,7 м^2, а саме: приміщення ХІІІ-3, ХІІІ-4, XIII-5, ХІІІ-6, XIII-7, ХІІІ-10, XIII-17, XIII-18, ХІІІ-19, ХІІІ-20, XIII-22.
Місцевий господарський суд встановив, що приміщення ХІІІ-3, ХІІІ-4, XIII-5, ХІІІ-6, XIII-7, ХІІІ-10, XIII-17, XIII-18, ХІІІ-19, ХІІІ-20, XIII-22 є об`єктами спільної власності співвласників будинку, тому реєстрація права власності на ці допоміжні приміщення порушує право спільної власності власників житлових та нежитлових приміщень будинку. Своєю чергою, оскільки приміщення № 1301-1304 є власністю Акціонерного товариства «Ленгіпромез», місцевий господарський суд дійшов висновку, що скасування державної реєстрації такого права призведе до позбавлення права власності.
Місцевий господарський суд зазначив, що група нежитлових приміщень № 1301-1304 правомірно перебуває у власності Акціонерного товариства «Ленгіпромез», а приміщення ХІІІ-3, ХІІІ-4, XIII-5, ХІІІ-6, XIII-7, ХІІІ-10, XIII-17, XIII-18, ХІІІ-19, ХІІІ-20, XIII-22 є спільною сумісною власністю, тому відмовив в задоволенні позовних вимог про припинення права власності.
Місцевий господарський суд зазначив, що державний реєстратор або приватний нотаріус не є належними відповідачами у справах про скасування рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, тому відмовив в задоволенні позову до приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Вакуленко Світлани Олександрівни.

2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.

Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація» звернувся до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 10.09.2025 в частині відмови в задоволенні позову і ухвалити нове, яким позов у справі № 904/77/25 задовольнити у повному обсязі.
Скаржник вважає, що з огляду на положення статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до яких реєстраційний номер, присвоєний під час проведення державної реєстрації права власності індивідуально визначеному об`єкту нерухомого майна, залишається незмінним впродовж усього часу існування такого об`єкту нерухомості, у разі неправомірного включення до зареєстрованого об`єкту приміщень загального користування, які є спільною власністю співвласників будинку, підлягає скасуванню реєстрація права власності на цей об`єкт у повному обсязі, тому що первісно створений об`єкт припиняє своє існування.

3. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

ОСОБА_1 у відзиві заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а оскаржене рішення місцевого господарського суду без змін.
Доводи скаржника, що у разі виключення зі складу об`єкту нерухомого майна частини приміщень, підлягає скасуванню державна реєстрація цього об`єкту, третя особа вважає необґрунтованими, оскільки у разі зміни площі об`єкта, тобто зміни відомостей про об`єкт нерухомого майна, його індивідуальний реєстраційний номер не змінюється, тому реєстратор може зареєструвати такі зміни із збереженням первісно присвоєного індивідуального номеру цього об`єкту.

4. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Центральний апеляційний господарський суд ухвалою від 14.10.2025 відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 10.09.2025 у справі № 904/77/25.
У судовому засіданні 08.09.2026 колегія суддів оголосила вступну та резолютивну частини постанови.

5. Встановлені судом першої та апеляційної інстанції обставини справи.

14 серпня 2012 року в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань проведено державну реєстрацію створення Обслуговуючого кооперативу «Цивілізація» (назву змінено на Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація»).
Відповідно до даних статуту кооперативу, метою його створення є задоволення економічних, соціальних й інших потреб його членів, які постраждали від недобросовісної шахрайської діяльності ТОВ Фірма «Консоль ЛТД» і ТОВ «Будівельна компанія Консоль-Строй ЛТД», задля чого кооператив буде організовувати охорону, добудову, введення до експлуатації утримання та експлуатацію адміністративної будівлі комерційного призначення багатофункціональний офісний центр з торговельно-виставковими площами «Цивілізація», будівництво якого на час створення кооперативу не завершено та здійснюється на підставі рішення Дніпропетровської містобудівної ради № 279 від 27.12.2002 за затвердженим проектом на земельній ділянці за кадастровим номером 1210100000:02:414:0064, у місті Дніпропетровську, по вул. Мечникова, 19.
Відповідно до пунктів 3.1.1, 3.1.2 статуту кооперативу, в редакції змін від 15.03.2016, одним із засновників та пайовиків будівництва БЦ «Цивілізація» відповідно до договорів про спільну діяльність, укладених з ТОВ Фірмою «Консоль ЛТД», є Акціонерне товариство «Ленгіпромез».
Відповідно до договору пайової участі в фінансуванні будівництва № 1472/304-38(р), укладеному 07.05.2007 ТОВ фірма «Консоль ЛТД» і АТ «Ленгіпромез», внаслідок своєї дольової участі в будівництві, Акціонерне товариство «Ленгіпромез» набував права на офісні приміщення з будівельними номерами 35, 36, 37, 38 загальною проектною площею 778,01 м^2.
Акціонерне товариство «Ленгіпромез» 27.05.2020 звернулося до державного реєстратора прав на нерухоме майно, приватного нотаріуса Вакуленко Світлани Олександрівни із заявою про реєстрацію права власності на групу нежитлових приміщень № 1301-1304, розташованих в будівлі № 19, по вул. Мечникова, 19, у м. Дніпрі, для чого надані такі документи: технічний паспорт на групу нежитлових приміщень № 1301-1304 в будівлі комерційно-торгівельного призначення; розпорядження міського голови про присвоєння адреси; довідку ОК «ЖБК «Цивілізація» № 05/25-15 від 25.05.2020; інформаційну довідку ОК «ЖБК «Цивілізація» № 25/4 від 25.05.2020; свідоцтво № 03/15-01-19 від 25.05.2020; витяг з реєстру членів ОК «ЖБК «Цивілізація» № 15/05-20 від 25.05.2020.
Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Вакуленко Світлана Олександрівна 02.06.2020 прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 52488129 про реєстрацію за Акціонерним товариством «Ленгіпромез» права власності на об`єкт нерухомого майна під реєстраційним № 2092137712101, загальною площею 921 м^2, розташованого на 13-му поверсі по вул. Мечникова, 19, у м. Дніпрі, опис об`єкта: група нежитлових приміщень № 1301, № 1302, № 1303, № 1304, приміщення ХІІІ-3, ХІІІ-4, XIII-5, ХІІІ-6, XIII-7, ХІІІ-10, XIII-17, XIII-18, ХІІІ-19, ХІІІ-20, XIII-22.

6. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно зі статтею 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів, та вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладові, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Таким чином, допоміжні приміщення відповідно до пункту 2 статті 10 вказаного Закону стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління врегульовані Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Згідно з пунктом 2 частини другої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку – приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Нежитлове приміщення – ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини другої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Як свідчать данні технічного паспорту на адміністративну будівлю комерційного призначення, розташовану по вул. Мечникова, 19, приміщення ХІІІ-3, ХІІІ-4, XIII-5, ХІІІ-6, XIII-7, ХІІІ-10, XIII-17, XIII-18, ХІІІ-19, ХІІІ-20, XIII-22, загальна площа яких становить 133,7 м^2, є приміщеннями загального користування будинку, тому не можуть перебувати у власності Акціонерного товариства «Ленгіпромез», оскільки належать усім власників нежитлових приміщень будинку, які є співвласниками зазначеного спільного майна.
Зазначені обставини встановлені господарським судом і не заперечуються учасниками провадження у справі.
Місцевий господарський суд скасував реєстрацію права власності на спірні приміщення, оскільки вона порушує права співвласників нежитлових приміщень будинку, водночас залишив чинною реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Ленгіпромез» на приміщення № 1301-1304.
Апеляційний господарський суд зауважує, що реєстрація нерухомого майна під індивідуальним номером № 2092137712101 здійснена стосовно об`єкта загальною площею 921 м^2, до складу якого увійшли як нежитлові приміщення № 1301-1304, загальною площею 787,3 м^2, так і приміщення загального користування ХІІІ-3, ХІІІ-4, XIII-5, ХІІІ-6, XIII-7, ХІІІ-10, XIII-17, XIII-18, ХІІІ-19, ХІІІ-20, XIII-22, загальною площею 133,7 м^2.
Відповідно до частини першої статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна є індивідуальний номер, який присвоюється кожному індивідуально визначеному об`єкту нерухомого майна при проведенні державної реєстрації права власності на нього вперше, не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування такого об`єкта.
Таким чином, індивідуальний номер – це унікальний цифровий код, який присвоюється кожному об`єкту нерухомого майна (квартирі, будинку, землі) під час першої державної реєстрації права власності.
У разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна або зміни відомостей про об`єкт нерухомого майна його реєстраційний номер не змінюється, крім випадків, передбачених статтею 14 цього Закону (частина друга статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Тобто, впродовж існування об`єкта нерухомого майна, його реєстраційний номер не змінюється, навіть у випадку зміни відомостей про цей об`єкт.
Своєю чергою, приміщення загального користування ХІІІ-3, ХІІІ-4, XIII-5, ХІІІ-6, XIII-7, ХІІІ-10, XIII-17, XIII-18, ХІІІ-19, ХІІІ-20, XIII-22, загальною площею 133,7 м^2, є об`єктом спільної власності, оскільки є приміщеннями загального користування, тому не можуть перебувати у власності Акціонерного товариства «Ленгіпромез», у зв`язку із чим об`єкт нерухомого майна під індивідуальним номером 2092137712101, до якого також входять приміщення № 1301-1304, загальною площею 787,3 м^2, припиняє своє існування.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (наприклад, постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц).
Таким чином, державна реєстрація права приватної власності Акціонерного товариства «Ленгіпромез» на допоміжні приміщення загальною площею 133,7 м^2, розташованих на тринадцятому поверсі будинку № 19, по вул. Мечникова, у м. Дніпрі, – це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття ним права власності на таке майно.
Відповідні записи в Державному реєстрі створюють перешкоди у реалізації прав всіх співвласників цих допоміжних приміщень.
У частині першій статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що розділ Державного реєстру та реєстраційна справа закриваються в разі: 1) знищення об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості; 2) поділу, об`єднання об`єктів нерухомого майна або виділу частки з об`єкта нерухомого майна; 3) виключення об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості з проектної документації на будівництво у зв`язку із змінами проектної документації на будівництво; 4) скасування державної реєстрації земельної ділянки; 5) набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ; 6) визнання прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ, – у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Закритий розділ Державного реєстру та реєстраційна справа не підлягають поновленню.
Оскільки державна реєстрація прав приватної власності Акціонерного товариства «Ленгіпромез» на спірні приміщення здійснена помилково, така державна реєстрація підлягає скасуванню із закриттям відповідного розділу Державного реєстру, тобто об`єкт під індивідуальним номером № 2092137712101 загальною площею 921 м^2, до складу якого увійшли як нежитлові приміщення № 1301-1304, загальною площею 133,7 м^2, так і приміщення загального користування ХІІІ-3, ХІІІ-4, XIII-5, ХІІІ-6, XIII-7, ХІІІ-10, XIII-17, XIII-18, ХІІІ-19, ХІІІ-20, XIII-22, загальною площею 133,7 м^2, припиняє своє існування, тому розділ Державного реєстру та реєстраційна справа закриваються, у зв`язку з чим апеляційна скарга в цій частині підлягає задоволенню.
При цьому, колегія вважає помилковими посилання третьої особи, що обставини помилкової реєстрації спірних приміщень за відповідачем можливо виправити шляхом внесення відповідних змін про об`єкт нерухомого майна.
Так відповідно до пункту 37 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у разі коли під час проведення державної реєстрації прав державним реєстратором із поданих для такої реєстрації документів встановлено наявність допущеної технічної помилки під час проведення попередніх реєстраційних дій, що підтверджується документами відповідної реєстраційної справи у паперовій чи електронній формі, такі зміни до відомостей Державного реєстру прав вносяться одночасно з проведенням відповідної державної реєстрації прав.
Своєю чергою, у даній справі встановлено реєстрацію спірних приміщень за особою, яка не є власником цих приміщень, а не про технічні помилки в реєстрації, які можуть бути виправлені шляхом внесення відповідних змін без закриття розділу Державного реєстру.
Водночас місцевий господарський суд правомірно відмовив у задоволенні вимог про припинення права власності на об`єкт під індивідуальним номером № 2092137712101, оскільки правомірність володіння Акціонерним товариством «Ленгіпромез» нежитловими приміщеннями № 1301-1304, які є складовою зазначеного об`єкта нерухомості, не є предметом спору у даній справі, а приміщення загального користування, які також увійшли до складу цього об`єкту, є спільною власністю всіх власників приміщень цього будинку, як приміщення загального користування.

7. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд доходить висновку, що наявні передбачені статтею 277 Господарського процесуального кодексу України підстави для скасування рішення місцевого господарського суду та ухвалення нового.
За таких обставин апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати скаржника щодо сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покладаються на відповідача.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 277, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, –

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 10.09.2025 у справі № 904/77/25 задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 10.09.2025 у справі № 904/77/25 змінити, виклавши абзац другий резолютивної частини у редакції такого змісту:
«Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), державного реєстратора з індексним номером 52488129 від 02.06.2020 про державну реєстрацію за Акціонерним товариством «Ленгіпромез» права власності на нерухоме майно під реєстраційним номером 2092137712101, під номером запису 36726175, загальною площею 133,7 м^2, розташованого на 13-му поверсі по вул. Мечникова, 19, у м. Дніпрі, а саме: «група нежитлових приміщень, № 1301, № 1302, № 1303, № 1304; приміщення ХІІІ-3, ХІІІ-4, XIII-5, ХІІІ-6, XIII-7, ХІІІ-10, XIII-17, XIII-18, ХІІІ-19, ХІІІ-20, XIII-22».
В іншій частині рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 10.09.2025 у справі № 904/77/25 залишити без змін.
Стягнути з Акціонерного товариства «Ленгіпромез» (пр. Ленінський, 151, м. Санкт-Петербург, Російська Федерація, 196247; код ЄДРПОУ 7810203996) на користь Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація» (вул. Мечникова, 19, м. Дніпро, 49000, код ЄДРПОУ 38301048) 4542,00 грн (чотири тисячі п`ятсот сорок дві гривні 00 копійок) витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 15.09.2026

Головуючий суддя Ю. ПАРУСНІКОВ

Суддя Т. ВЕРХОГЛЯД

Суддя О. ІВАНОВ